マンション管理士に質問しよう！ Part2

マンション管理士上位合格者も暫らく雲隠れしていたためか
すっかりなまってしまったな。

すっかりヒールになってしまったからね。
あほをなくせばいいんだけど、それができない頑固者。

支払い督促や少額訴訟程度では弁護士の出番はありません。
滞納金が２０万程度であれば、2,000円の費用しかかからないのに、
弁護士に依頼すればいくらになるの？
3,000円ぐらいで引き受けてくれればいいけど。

弁護士に依頼すれば最低５，０００円は必要だよ。
自分でやれば２，０００円でできるからね。
経費の節約。

自分のマンションの設備等と会計の勉強を怠りなくして下さい。

水道直圧方式（ポンプ不可）は何階くらいまで使えるのでしょうかの
質問に回答がありません。よろしく鬼がい致します。

それに関してのスレがありますので、そちらを参考にしてください。
「マンショの直結直圧給水ってどうですか」のスレです。
水圧が十分である区域では、９階まで可能ともいわれていますが、
通常は６回が限度だと思われます。
ただ、古いマンションで給水管をライニング工法で更生した場合は
直結方式では認可されませんので要注意です。

>>7867
人に頼るばかりでなく、自分で検索すれば簡単にわかるんじゃないかな。

弁護士は少額訴訟より支払い督促の方を
推奨しています。

支払い督促のほうが相手と顔を合わせる必要もないし、
文書を提出するだけだから、いいんじゃないの。

兎に角滞納金程度での弁護士への依頼は考えられないということ。

　＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
　して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
　としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
　るようにしておくことが大切です。

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

理事会で決議をとるときに、監事が議決に参加している組合は
ありませんか。

監事はご主人の代理出席で議決に参加している。
総会も監査報告をその奥様が出席して監査報をした。

議事録署名の段に本物の監事であるご主人が署名を拒否した。
ご主人は日頃から今の理事会は無効を主張をしていたらしい。

役に立たない監事もいるな

このあたりのくだらない議論が毎回起こって、本質的な事の放し飼い進まないんだろう。

うちの理事会は理事の出席状況を４回位様子を見て理事長が今度の理事は
イエスマンが多く難なく理事会を乗り切れると判断した時は、欠席を続け
ている理事を理事の互選で監事に据えている。

その逆の場合は理事長に協力的な理事を理事会に提案して監事にすえている。

その判断は個人情報を知っている管理会社が理事長と打ち合わせている。

普通のマンションでは監事は総会で理事と一緒に選出されますよね。
それから、監事の役割は総会時の監査結果報告をするのと、期中監査
をするぐらいで役員としてのウェイトはそんなに重くないんでは
ないですか。

奥さんの代理出席は規約に規定があればできるようになっているが、
年間を通して代理出席をするのが殆どで区分所有者と代理者とはごっちゃに
なっているんではないですか。

皆さん方のマンションでは監事はどのような仕事をしていますか。
又、監事の一般的な役割は決められていますが、それを実行したマンションは
ありますか。
監事は管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認める時は、
臨時総会を招集することができるとなってはいますが、実際監事が臨時総会を
開催した組合ってあるんですか。

監事の権限は何もないような気もするけど。
一般理事と同じじゃないかな。

要するに監事が動かなければならない理事会は危険ということ。

そんなマンションは殆どない。
マンションで一番権限があるのは理事長でしょうよ。

当組合は監事は監査報告書に署名捺印してますが、実際は何も見ていないし、理事会にも出席してません。
こんなマンションも多いのでは？

うちの場合は月１回の理事会に監事は出席する規定があります。
ただ、議決権はありませんが。
出席して意見はいえますが、殆どそういうことはありません。

監事がうごかなければならないようなマンションは
だめですね。

ところで滞納金問題は解決したんでしょうか。
滞納金は弁護士に依頼するのではなく、理事長マターでいいんですね。

別スレだけど、工事や備品とかを理事会決議で買いたいとかいったのがあるけど、
何考えてんだか。
もっと自主性をもってマンション管理をしろといいたいね。

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種仕様申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他

マンションでの役員報酬や専門家の活用状況です。
みなさんのとこではどういう状況になっていますか教えて下さい。

役員報酬の支払い 支払っている　７５．９％　　　支払っていない　１７．７％
新しく又大規模なマンションほど支払われていない傾向にある。
専門家の活用状況　　　　ある・・・４３．６％　　　ない・・・４９．７％
ある・・・弁護士　１８．６％　　建築士　２２．７％　　マンション管理士　１３．１％

工事や物品購入を長年管理会社に任せていた為とんでもないことに。
不必要、高額な物品を購入
不必要、高額工事
など。
現在は、一切物品は理事会承認
工事は理事会決議です。
費用の削減にももちろんなりました。

何で役員に報酬払うの？私役員でないからもらえません。不公平ですね。

理事長と同じマンションに住むマンション管理士ですが、理事長に
私的に相談をよく受けていました。

管理会社任せにしない真面目な理事長の仕事は大変です。

>>7894さん
どこのマンションでも、管理員に消耗品の購入は認めていますが、
それでも一応理事長には了解をもらうのが普通です。
消耗品ですから、３，０００円以下の商品でしょうね。
工事は管理会社に相見積を取らせますが、出てきた内容を検討して
それでも高いようだったら、再見積もりか値引きを交渉します。

>>7895
輪番制の理事ですが、報酬は支払っています。
年間１万円から１０万円ていどです。

役員報酬は７５％が支払っているとなっているので
殆どのマンションで支払われているということでしょう。
金額はまちまちでしょうが。

>>7896
管理会社任せにしないと理事長は大変なんですか。
管理会社を使えばいいんでしょう。
マンション管理士に相談すれば、楽に管理ができるんですか。

皆さん方のマンションでの理事手当はいくらか教えてください。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　
勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

保存行為について規約に何の規定もされてないマンションはありませんか。
トラブル防止のためにも規定を設けておくことは必要だと思いませんか。

共用部分の管理に関する事項は集会決議で決するとなっています。
共用部分の管理には、①重大変更　②軽微変更　③保存行為の３つが
ありますが、①は特別決議、②は普通決議が必要ですが、③については
金額の大小に拘わらず総会の決議は必要ありませんが、修繕積立金を
取り崩すには総会決議が必要となります。
急を要する保存行為の場合、殆どは保険適用となりますが、経年劣化で
外壁等が崩壊した場合は、管理費では対応できませんので、臨時総会を
開催して承認を得なければなりません。
保存行為は誰でもできるという解釈でいくには無理があるようです。

>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

これおかしくないですか。
この費用はどうするのですか。
管理費に余裕があればできるでしょうが、修繕積立金を取り崩す場合も
保存行為なら総会の決議なしでやれるということでしょうか。

う～ん、おかしいね。
しかし、法律だからね、何か理由があるんだろう。
それぞれ単独で工事発注できるということだよね。
相見積とかも全然関係なく自分の知り合いに発注することもできる。
しかも、工事費はいくらでもいいということ。
やっぱりこの法律はおかしいんでは。

保存行為に費やす費用は大体収支報告では一班会計の小修繕費及び雑費
での支出になっております。

保存行為での出費は曖昧になりがちで危険ですので規約に設定した方が
いいでしょう。

>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

やはりこれはおかしいですよね。
保存行為ですから金額の大小には関係ないと思いますし。
規約に規制がないと、各区分所有者が単独で業者に発注をし、工事が
完了すれば、管理組合が支払うということになりますが、その工事費を
どこから持ってくるかということになります。
管理費で足りなければ修繕積立金からもってくるしかないですよね。
もしこういう事態が発生したら、どう対応するんでしょうか。

保存行為は各区分所有者が出来るを悪用して保険金詐欺、管理費等の着服、横領、等
を行っている悪徳理事長と管理会社が共謀しているケースは結構見受けます。

収支報告の各収入及び支出項目を精査すると推測できます。手口は巧妙です。

管理組合の保険を使う場合は、その支払いについては管理組合経由に
しないとそういう不正もでてくるかもしれませんね。
特に漏水事故の場合は気をつけた方がいいですね。

>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

これについてはなにかワケありでしょう。

この法律がおかしいのであれば、法改正がある筈だけど、
そのままになっているということは、何も問題がないという
ことでしょうね。
それともほかに何か対処方法があるんでしょうね。