マンション管理士に質問しよう！ Part2

　　連単棟①
　　　　　外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
　　　　が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
　　　　　利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
　　　　ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
　　　　　しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
　　　　の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
　　　　　しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
　　　　ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
　　　　となっています。

　　連単棟②
　　　　　連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
　　　　で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
　　　　　マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
　　　　めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
　　　　　しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
　　　　　ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
　　　　を受けていない場合もあります。

　　連単棟③
　　　　　復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
　　　　　又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
　　　　超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
　　　　滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
　　　　　この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。

　　連単棟④
　　　＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
　　　　　　区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
　　　　　議決要件等が決められています。
　　　　　　特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
　　　　　決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
　　　　　　例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
　　　　　たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
　　　　　くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
　　　　　　その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
　　　　　　同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
　　　　　　又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
　　　　　　もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
　　　　　ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
　　　　　することになります。

　　連単棟⑤
　　　　　　建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
　　　　　ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
　　　　　　今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
　　　　　　しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
　　　　　管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。

　　連単棟⑥
　　　＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために
　　　　　このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
　　　　被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
　　　　　現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
　　　　　神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
　　　　でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。

　　連単棟⑦
　　　　　そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
　　　　けて規定しておくことが必要となってきます。
　　　　　少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
　　　　物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
　　　　必要となってきます。
　　　　　復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
　　　　して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。

　　連単棟⑧
　　　　　区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
　　　　合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
　　　　棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
　　　　　１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
　　　　費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
　　　　て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
　　　　　連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
　　　　し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。

エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。
登記上は１つの建物でも２つの建物でも登記することはできます。
いろいろな観点から、こういった建物に対してどう対応していくかについての、
規約を明確にしておく必要があります。

>>7349
>エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
>ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。

根拠を教えてください。

いくつかある棟のうちの１つの建物だけが倒壊した場合、それが単棟型マンション
であれば、２分の１以上の損壊ではないため、単なる補修工事扱いでしか対応でき
ません。
ということは、３棟のマンションであれば、他の２つのマンションは建替え費用を
ださければなりません。実際は修繕積立金の値上として対応となるのでしょうが。
もしそうなれば、建替えをした建物は新築となり資産価値が騰がります。
残りの２棟の住民は不満だけが残ります。
だが、複数の建物を単棟型の規約にしていればその扱いしかできません。
こういった問題が解決されていないので、神戸大震災の建て替えができずに放置
されているマンションがいまだにあるとのことです。

共有敷地に二つの区分所有建物が建っていて、災害により一方が全壊した場合は、その時点で全壊した建物の区分所有関係は解消され、共有敷地の共有関係しか残らないのではありませんか？

完全に別の建物であれば、当然団地型であり建て替えはその棟の住民だけで
行います。
ただ、団地型規約でないと修繕積立金や管理費の扱いがややこしくなります。
問題は、渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
の事例です。
１つの棟だけに、高置水槽があったり、玄関が１つの棟にしかなかったり、
エレベーターが１つの棟にしかなく、渡り廊下で別棟にいかなければならない
構造の建物であったり、管理員室の問題とかがある場合です。

「災害により一方が全壊した場合は、その時点で全壊した建物の区分所有関係は解消される。」ということは、区分所有法の適用がなくなり、「建替え」はできない。

片方の建物が倒壊した場合は、土地だけの共有関係となりますが、
その共有地も管理していかなければなりません。
植栽や駐輪場、駐車場、集会場等の管理もしていかなければなりません。
又、貯水槽や浄水槽、電気設備等は関係なくなったとはいっても、２棟分のために
設置したものですし、今後建て替えをした場合はそれを使うことになります。
その法律が整備されていないので、その対応を検討しておくべきです。
こういった建物についての議論を高めていって、法改正に結び付けていくべき
でしょう。

>>7355
>渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
>の事例です。
>１つの棟だけに、高置水槽があったり、玄関が１つの棟にしかなかったり、
>エレベーターが１つの棟にしかなく、渡り廊下で別棟にいかなければならない
>構造の建物であったり、管理員室の問題とかがある場合です。

用途上、不可分であることは明らかであり、これを複数の建物として「団地型」管理規約を定めたりすると、災害時には無効を主張され、責任問題に発展する。

用途上は不可分であることは明らかなのですが、これを団地型管理規約で
対応しようとすると、災害や片方だけの火災での全焼時に対応できません。
というのは単棟型管理規約で運用していて、災害時だけは団地型を採用する
訳にはいきませんから。
現在はこれに対する法律が整備されていません。
ただ、法律がなければ規約で明記しておけば、少なくとも災害時はその規定
でいけると思います。
新しい法律が成立したらそれに合わせていけばいいでしょう。

一つの区分所有建物であるのであれば、区分所有法との関係（団地に関する規定の適用はない。）から「単棟型」管理規約を定めることになる。
災害については、全体の全部滅失でない限り（全部滅失は、区分所有法の守備範囲ではない。）、区分所有法の規定に従えばよい。
単純明快な結論である。

エキスパンションジョイントや渡り廊下でつながった建物のうち
１つの建物が全焼とかで崩壊した場合は、その扱いはどうなるのか。
Ａ棟対Ｂ棟の面積比が７対３の場合。
Ｂ棟が崩壊した場合は、単なる補修工事扱いになる。
又、逆の場合はどういう対応をするのか。
災害等で復旧工事や建替え工事が必要な事態が生じた時は、区分所有法の
復旧・建て替えの円滑化法に関する法律を適用できるように規約化して
おけばいい。

「団地型」管理規約の出番はありませんでしたね。

意外とエキスパンションジョイントや開放廊下で繋がったマンションは
よくみかけますよね。
建築基準法上は別の建物とみなされていますが、規約は殆ど単棟型管理規約
になっていますからね。
特に築古のマンションの場合は、団地型とかいう管理規約もなかったですから
そのまま放置されています。
しかし、現在でもこういった建物の法律はできていません。

現在は、単棟型、団地型、複合用途型の３つしかありません。
単棟型だけど、見た目には別個の建物であり、高置水槽や玄関が１つの
マンションは数多くあります。
やはり連単棟型マンションの規約や法律が必要です。

この質問の回答がまだですので、ご回答をお願いします。

>>7349
>エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
>ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。

根拠を教えてください。

建築基準法と書いてあるでしょう。
調べるのが面倒なので、建築基準法を検索して調べてください。

ここで、「一の建築物」を考える際の参考になる判例を見てみます。

・「『一の建築物』とは、外観上分離されておらず、また構造上も外壁、床、天井、屋根　といった建築物の主な構造部分が一体として連結し、あるいは密接な関係を持って接続　しているもの」
（東京地方裁判所「建築確認処分取消請求事件」（平成11年行ウ第156号））
外観上の判断基準
１　外観上の観点からの判断としては
地上から目視できる部分において、一定の建築物によりで接続されていること。
この場合は建築物のひとつの部位だけでなく、空間的にも多くのつながりがあるとわかりやすい。

なお、「一定の建築物」には、「居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室、または建築物を成立させるために必要な付属設備のうち、電気、ガス、情報通信、給排水などの設備室、熱供給設備機械室、ごみ処理室、管理・監視室などが該当する。

構造上の判断基準
２　構造上の観点からの判断としては、
エキスパンションジョイントで接続されている場合を含め、一体の構造となっていること、または、別の構造の建築物が一体的に接続していること。

機能上の判断基準
３　機能上の観点からの判断としては
建築物の内外にかかわらず、一体的に管理または使用されること。その上で利用者が相互に建築物を日常通行できること、共有の建築設備（防災設備、給排水設備、供給処理施設）で結ばれている、避難計画が他の建築物の避難施設を利用していること、のいずれかを満たしている。

>>7364
>建築基準法と書いてあるでしょう。
>調べるのが面倒なので、建築基準法を検索して調べてください。

このスレはこの程度なのですね。
調べましたが、書いてありませんでした。

建築基準法改正に伴う告示～避難施設等の別棟の基準



PDF版はこちら PDF


平成28年4月22日に公布された告示のうち、建築計画を立てる上で、避難施設の設置に大きく影響があると考えられる「避難施設等の別棟」について概要をご紹介します。従前の規定では、開口部のない耐火構造の床又は壁で区画することにより別棟とみなせますが、それに加え下記の要件を充足する渡り廊下を設置することにより別棟とみなすことができるようになります。この基準は、建築基準法施行令第117条第2項第2号の規定により平成28年　国土交通省告示第695号(平成28年6月1日施行)で示されています。

>>7366さん
ここは匿名掲示板であり、それぞれ皆さんが思っていることを書き込むスレです。
自分では正しいと思って書き込んでも、間違っていたり、勘違いをしていたりする
ことはあります。
そういう場合には、ここにおられる方でいろんな書き込みをされればいいのではと
思っています。
間違っていたら訂正の書き込みをすればいいでしょう。
ここでの書き込みを１００％正しいと信じる方はおられないでしょうし、その書き込み
に対してどう感じるかは各自ばらばらでしょう。
嘘を書いてはいけませんが、自分でそれが正しいと思って書き込んだものについては、
間違っていたら、みなさんで訂正をしてください。
１００％正しいものでないと書き込めないとしたら、誰も質問もできませんし、意見を
いうこともできません。
匿名掲示板ですから、それは皆さん了解されているでしょう。

>>7368 匿名さん
↑これが正体。アホ
面倒だから最近書いてない。
面倒だから名前も短くしたw

ほう、懐かしい人があらわれましたね。
一体どうしてたんですか、心配してましたよ。

匿名掲示板に対する考え方の相違ですよ。
よそのスレでも当たり前に行われていることです。

それに私は嘘を知っててかきこんでいる訳ではありません。
真面目な書き込みをしているつもりですよ。
まちがっていたりした場合は、正解を書き込んでくれればいいんです。
そうすれば、私も自分で調べて確認をしますけどね。

その方は、自分の意見は主張するが、人の発言には難癖を付けて、理事役員に「君達は素人だ！」とか、会計係には「君は業者と癒着して、横領しようとしているのではないか？」とか、マンション管理会社担当者には「君は馬鹿か！誠意がない！」とか文句ばかり電話で最低でも1時間は喋り続ける迷惑なおじいちゃんです。その人は私の上階の方で、一昨年は我が家の玄関まで来て「うちのお風呂場がアンモニア臭いんだけど、お宅、風呂場でオシッコしてないか？」とか、昨年は「硫黄の臭いがして朝まで眠れないが、あんたがオナラしているのではないか？」と、非常識なイチャモンを付けて来ました。オシッコの臭いは近所の公園トイレ改修の臭いでしたが、その事実が判明しても一切お詫びもなく、オナラの臭いの時は「そこまで言うなら、データや証拠を持って来てください。」と言うと「分かった！今夜確かめる！」と言って出て行ったきりで、次に顔を合わせても一言も謝罪もない有り様。運悪く、輪番制で来期の理事で一緒に専任されることが分かり、現理事と来期理事候補の方に事情を説明して、その方に順番をスキップしてもらうよう理事長がお願いに伺いました。その方は憤慨し、私の名前入りで全戸に「一緒にやるのが嫌だと言われたので理事をやらない」旨の受信書と、「今後の管理組合活動に一切関わらない」ことの承諾書を配布しました。それで一件落着かと思いきや、管理会社に「総会に出席するので、経緯説明をして欲しい」と言って来ました。こんな迷惑じじいへの対処をどうすれば良いでしょうか？何か良い案なり、法律的に侮辱罪や名誉棄損、業務妨害罪で提訴出来ないでしょうか？アドバイスお願いします！

　　いろんな人がいますからね。　よほどのことがない限り「アホ」よばわりは、しない方がいいでしょう。

　諸法令、管理委託契約、管理規約に照らし、間違っていれば「アホ」よばわりは、されるかもしれませんので、冷静に対応しましょう。

　なお、７３６９のレス名「上位」は「マンション管理士試験上位合格者」で、他人を「アホ」よばわするとんでない奴です。

　皆さん、単棟型と団地型の解説ありがとうございます。
　なぜ団地型で間違いないか判明したのは、姉歯事件の際、竣工図等により確認してもらいました。
　図面確認の際、２棟分手数料を取られましたので、団地型に間違いはありません。
　一般的な団地型でなく特別な構造をしていますので、迷いましたが、このことで、団地型に間違いはありません。

　管理会社はそのことを認識していますから、団地型への変更提案があっても当然だと思いますが、まったくありません。
　なぜでしょう？　マンション管理の「プロ」なのに？

所謂連単棟型マンションの場合は、団地型とはいえないと思います。
保険は補償内容は一つになっています。
登記については、１つの建物でも右半分と左半分ごとの登記もできますし、
真ん中から上と下とに分けての登記も自由です。
ただ、高置水槽や浄化槽が片方しかなく、又、１つの玄関等のマンションの
場合は、別の建物とするには運用上は無理が出てきます。
これに対する法律がないというのが現状です。

　単棟型じゃないよ、２棟分手数料を取られたのだから団地型。
　マンション管理士のくせにそんなことも分からないのか、資格を返上せよ。

>>7375さん
現在単棟型として運用されているのを、団地型にすれば会計処理が
ややこしくなりますので、管理会社としてはやりたがりません。
管理費も修繕積立金も各棟と団地の両方が存在するようになり項目が増え大変です。
わたり廊下等でつながっているのは別の建物としての扱いもできますが、
運用上は１棟として扱っているところがほとんどですから。
単棟型にしておいて問題が生じるのは、災害時での復旧・建替えのときです。
完全に別建物の団地型マンションであっても、築古のマンションは単棟型の
管理規約となっていて、団地型への変更は殆どされていないのが実情です。
法律が整備されていませんので、管理会社にも責任はありませんので、そのままに
なっているのではないでしょうか。

>>7377さん
さすがマンション管理士ですね。
教えていただいてありがとうございます。
しかし、私はマンション管理士ではありません。
連単棟に関する書き込みは詳細に書き込ませていただきましたが。
ただ、手数料は2つの建物の図面の確認をしたのですから、当然2つの建物分が
請求されて当たり前でしょう。
単棟型としての扱いは管理規約上と運用面だけの問題ですよ。

　横浜のマンションで三井は大盤振る舞いできたのに、もう一つのマンションは同じ財閥系悪徳管理会社の管理で、しかも最初に欠陥が見つかってから、数年たって鉄筋をコア抜く際きってしまったことが判明した。
　三井はそれなりに立派だけど、同じ財閥系でも悪徳管理会社はダメだね。　反社会的勢力も上手に使えないと、大変なことになるよ。　理事会に仕込んで、バレたらすぐに逃がしたし。

　どちらも団地型にしておけば、三井は助かったのに、財閥系悪徳管理会社はアコギだから、バレるまで黙っていた。　どっかの政府と一緒。

>>7377
マンション管理士にしては、２棟分の手数料を取られたから
団地型マンションだというのは、あまりに短絡的だね。
勉強のし直しだね。

競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」を何度も繰り返して書く爺さんと五十歩百歩です。

>>7383
エキスパンションジョイントや渡り廊下で繋がった２つの建物は
単棟型管理規約で運用すべきか、団地型管理規約で運用すべきか
分りますか。
高置水槽は1棟にしかなく、共用玄関も1つ、集会室や管理員室も
片方にしかない場合。
マンション管理士なんでしょうから当然分る筈ですが。

マンション管理士ではありません。
このケースでは区分所有法第６５条に定める団地には該当せず、団地型管理規約を定めることはできません。

うちのとこは本館にくっついて別館があるけど渡り廊下しかなくエレベーターもない、玄関も当然本館からしかいけない。
非常階段だけはあるけど。別館は本館の2割程度しかないけどうちは団地管理規約じゃないけど問題はないよね。

>>7385さん
そうなんです。現状の法律や規約では、団地型管理規約で対応することは
できないんです。
しかし、Ａ棟７０％、Ｂ棟３０％の建物でＢ棟だけが倒壊した場合は、
大規模滅失は、２分の１を超える部分が滅失した場合は特別決議で復旧工事
ができますが、Ｂ棟だけの場合は単なる補修工事扱いとなります。
又、１つの建物ということですから、Ｂ棟だけの建て替えというのもありません。
あなたはマンション管理士なんでしょうから、この問題点についてどう
対応していけばいいかの見解をお持ちだと思いますので是非教えてください。

>>7385さん
７３８７の件の回答がまだありません。
マンション管理士なんでしょう。答えてもらえませんか。

>>7385さん
質問に答えているのでマンション管理士なんでしょう。

>>7385
>マンション管理士ではありません。

書いてあるとおりです。

更に書けば、
>>7387 を読んでも、何が問題点なのか解りません。

>>7391さん
マンション管理士としては読解力がないんですね。
マンション管理士上位合格ではなかったんですか？

初歩的なことですが・・・

＜建物の区分所有等に関する法律＞
第八節　復旧及び建替え
（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
第六十一条　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条（※１）第一項又は第七十条（※２）第一項の決議があつたときは、この限りでない。
２　前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
３　第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
５～１３（略）
※１：第六十二条（建替え決議）
※２：第七十条（団地内の建物の一括建替え決議）

【建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したケース】
建替え決議がなく、規約に別段の定めもない場合において、第３項に規定する総会決議が承認されなかったらどうなるのか？

⇒各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる（第１項本文）。また、共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる（第２項）。

>>7393さん
さすがマンション管理士ですね。
>各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる（第１項本文）。また、共用部>分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを>請求することができる（第２項）。

ということは、2つの建物があり単棟型の管理規約であれば、片方の棟だけが倒壊した場合は、
総会の普通決議で（2分の1超の方が倒壊した場合は、特別決議）、その費用については復旧に
要した費用を何もなかった棟の住民から徴収できるということになりますね。
倒壊した建物は建替えられるので新しくなるのでいいけど、相当なお金だけだしてそのままの棟の
住民は不満が残りますね。

用語は正確に使用した方がいいですよ。
このケースでは「建替え」に該当しません。区分所有建物の一部滅失の「復旧」です。そして、一部滅失は小規模であれ、大規模であれ、区分所有建物のどの部分に起きるか予測できません。
全体で一つの建物であることを理解していれば、十分納得できる理屈だと思います。

しかし、マンション管理士というのは、表現力の乏しい方が多いですね。

>>7395さん
１つの建物であるが故に、片方の建物が倒壊等をした場合は、
建替えの扱いにはならないんですよね。
復旧でも同じことですよ。
あなたはマンション管理士なんでしょう。表現力、読解力が乏しいですよ。
私はマンション管理士ではありませんよ。

>>7394
>倒壊した建物は建替えられるので新しくなるのでいいけど、相当なお金だけだしてそのままの棟の
>住民は不満が残りますね。

宮崎県の爺さん
あのね、一部滅失の復旧といっても専有部分は個人負担ですからお間違えのないように。

宮崎県の爺さんって、何？

ご希望なら過去レスをお知らせしましょうか？

　単棟型と団地型に付いて質問した者です。
　これほど詳細な返事をいただけるとは思わず、感謝しています。
　真面目にお答えいただいた方もおられますが、勝手な妄想でレスされた人もあり、スレが荒れてしまいました。
　オールマイティマンション管理士はおられませんでしたが、参考にはなりましたので、お答えはもう結構です。
　誠に、ありがとうございました。

大規模修繕工事後の大型設備工事の時期 　　
この金額が必要となりますので修繕積立金は念頭に置いておく必要があります。
　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事 ３０年～４０年

　例示を見ると、２回目と第３回目の大規模修繕に他学の費用が必要ですね。
　第１回目はいつごろにして、どの様な部分の大規模修繕をすればいいでしょうか？
　費用は、販売時の修繕積立基金一時金とすまいる債があるので、内容を厳選すれば不足はしないと思います。

>>7402さん
大規模修繕工事の周期については、国交省は１２年～１３年を推奨していますが、
この周期については各マンションによって考え方が大きく違ってきます。
ただいえることは、自分の部屋の壁紙や畳の交換を早くやられる方とそうでない方の
違いではないでしょうか。
平均的には１５年前後が多いようです。
１回目を１３年前後でやれば、コンクリートがしまってきますので、２回目は１５年
前後でもいいのではと思っています。
国交省のガイドラインによると、長期修繕計画は分譲時から３０年で計画を
立てるようにいってますが、この３０年間には大型設備分が含まれていませんので、
１回目の大規模修繕工事終了後に長期修繕計画の洗い直しをして、全ての工事分を
含めた総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
それに問題は、共用部分の配管と同じ管材を使用し、同じように経年劣化していく
専有部分の配管についても、管理組合として一緒にやった方が効率的です。
修繕積立金でやるにしても、各戸の負担でやるにせよ、同じ区分所有者の負担で
あるのには違わない訳ですから。

　ありがとうございます。
　不適切コンサルタントが問題になっていますが、大規模修繕の経験があれば教えてください。
　どなたでも構いません。

>>7404さん
大規模修繕工事の進め方については、第１回目の工事を参考に現在資料を
作成しているところですので、かなり具体的な資料があります。
専門的なことは業者や建築士に任せ、我々住民は大規模修繕工事において
何を知り何をやらなければならないかをスケジュールに則って検討しています。
お聞きになりたいことがあれば遠慮なく申し出てください。
微力ながらお手伝いをさせて頂きます。

　ありがとうございます。
　どのようにされましたか？　管理会社の責任施工ですか、設計監理方式ですか、その他でしょうか。

>>7406さん
私どもの大規模修繕工事は設計監理方式を採用しました。
随意契約もありますが、相見積をとらない工事の発注方式は検討しませんでした。
やはり我々住民に代わって、プロの目線で工事仕様書通りの工事がされているかの
チェックをしてもらうのがベストと考えています。
又、管理会社に関しては、資料の準備や会議の準備、書記等のお手伝いはしてもらい
ましたが、管理会社推薦の建設会社は一切ありませんでした。
全て管理組合主導で進められていきました。
工事の進め方についてもっとも大切なことはスケジュール化です。
総会の発意、専門委員会の立ち上げ、専門委員の公募と役割、アンケートの実施、
建物診断とその結果の住民説明会、設計監理会社の公募と選考、元請会社の公募と
説明会の実施、総合評価方式の採用。
大体この流れに沿って細かく我々がやらなければならないことを詳しくまとめあげました。
大規模修繕工事の進め方・・・１４枚
スケジュール表　　　　・・・１枚
工事費内訳明細　　　　・・・・１枚
　　これについては、長期修繕計画を建築士を雇い、３０年間の全ての工事費を算出して
　　ありますので、大規模修繕工事費の内訳概算を数量調査票を基に算出してあります。
前回の工事の専門委員会の内容　　・・・９枚
次回の会議内容スケジュール　　　・・・７枚
大規模修繕委員のためのマニュアル集　　・・・８枚
専門委員公募にあたって　　　　　　　・・・２枚
総合評価方式評価項目　　　　　　　　・・・２枚
工事期間中の定例会議と毎週行われた工程説明会の会議資料　　・・・１１枚
総枚数５５枚でまとめました。
この資料作成については、一般的な大規模修繕工事の進め方も参考にしました。
特に大規模修繕工事の進め方については、興味のある方にはさしあげたいと思って
いるぐらい、数年かけてまとめました。
建築士やＮＰＯ法人、マン管士の方にも監修していただきました。
これについては、まだ先のことですが、セミナーを開催する予定でいます。
１つ１つ具体的なことをかきたいのですが、書ききれないのと、私どもの工事費明細や
修繕積立金等個別のこともかなり入っていますので、それが出来ないのが残念です。

具体的な工事の進め方、個別で質問されれば遠慮なくどうぞ。
住民目線で、住民のためになる工事の進め方をご提案できると思います。
例えば、設計監理業者の公募方法や選定方法。
報酬の決め方、設計部門４５％、監理部門５５％と支払い方法
設計コンサルタントの役割と監理の具体的なやり方と報告。
相見積をとるための要綱書や金抜き計算書の作成。
施行前、施行中、施工後の役割（年次点検の立会含む）
勤怠はどうするのか。
長期修繕計画の作成はどうするのか。内訳明細も専門委員と細かく打ち合わせを
して作成します。
設計監理料については、工事費の４％でしたが、追加工事分も同じ４％
で支払いました。本来は監理部門だけの支払いでいいと思います。
この率はマンションの規模によってちがってきます。

本音をいえば、大規模修繕工事の進め方の資料を差し上げたいぐらいです。

　ありがとうございます。
　大規模修繕は事実上経験がなく」、情報収集中です。
　セミナー等では不適切コンサル等の話題が出て、手口の紹介もありますので、騙されないように、失敗情報も教えていただければ幸いです。
　どなたでも結構です。

>>7410さん
設計コンサルタントの選定については、どの業者に依頼するかがポイントになります。
私どものマンションでは、公募を中心に受付け、ＮＰＯ法人には推薦を依頼しました。
募集方法としては、建設新聞への掲載（無料です。）もしました。
そして応募業者に対して、専門委員へ同じテーマでの説明会を開催し、委員で評価点
をつけ見積金額と併せて選定しました。
説明会での同じテーマについては、基本的なものにプラスして勤怠、具体的な監理方法、
長期修繕計画の作成等にしました。
管理会社とか個人の推薦は受け付けませんでした。
評価方法としては、説明会での評価点と見積金額だけでは、最終的にはどこに誰が決める
のかが不明確ですので、総合評価方式を使い、数値で判断することにしました。
というのは、４社応募があったとしたら、Ａ社は見積もり金額は２番めに高かったが、
評価点は１番だった。その会社とＢ社は見積もり金額は一番安かったが、評価点は４番目
だった場合、どちらにするかが問題になります。
そういうことを念頭において悪質コンサルタントの防止をしていくことが大切ではない
でしょうか。

設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。（建築法の改正で必要となりました。）
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

質問です。

うちの管理規約では「役員は組合員の中から総会で選任する。」と規定されており、今まで総会で選任決議してきました。組合員とは、当然のことながら区分所有権を持ってる所有者のことです。

ところが最近、ある組合員が現在の理事のうち1名が組合員（区分所有者）の資格がないことを暴きました。
その人は婿養子で奥さんが区分所有者でした。しかも昨年と今年の二期続けて監事・理事に就任しています。

この場合、昨年と今年の役員選任総会決議は無効になりますか？
管理規約違反はもちろんですが、組合員は成りすましニセ組合員に騙されて役員総会選任決議票を投じてしまいました。

ところでこのニセ組合員役員、総会で素知らぬ顔をして議場で議決権まで行使していました。

>>7413さん
役員の範囲ですけど、管理規約に理事の範囲は記載されていないのですか。
通常のマンションでは、理事の範囲として、理事はマンションに居住する
区分所有者・配偶者及び一親等の親族並びに理事会が承認した者がなる
ことができるという規定があります。
その方は婿養子ですので一親等ではありませんが、親族には該当するのでは
ありませんか。同居しているのであれば問題はないでしょう。
総会で役員で承認されたのですから、無効ということはないでしょう。
総会での議決権については、区分所有者以外の者が出席して賛否をする
のはどこでもやってますよ。
正式には代理出席での議決権行使ということになりますが、配偶者等が
出席する場合は代理出席の手続きは取っていないと思います。

>>7413さん
総会への出席については、区分所有者が直接出席、代理人が出席（この場合は
代理人の名前）、委任状での出席、議決権行使書での出席となっていませんか。

>>7414
>通常のマンションでは、理事の範囲として、理事はマンションに居住する
>区分所有者・配偶者及び一親等の親族並びに理事会が承認した者がなる
>ことができるという規定があります。

何を根拠に、通常のマンションではこのような規定があると言えるのでしょうか？

悪い理事長と共謀している管理会社１０９は総会においてこの理事長の同居人
を出席させ、

議案審議に対して盛んにヤジをとばし反対組合員の意見を妨害しているのを制
止せず放置していたので、

まともな組合員が組合員でないものの発言を勝手に放置して投票権もないもの
である投票を票数に入れた事を指摘した。

後日、これ等の組合員の勤務先に圧力をかけて退職させた。

この理事長と管理会社１０９は共謀して、規約の改正、変更、廃止等の議案を
区分所有法３１条に違反して可決したので告発された。

副理事長、監事、書記等は理事会のやり取りを説明してくれたが、後日この４
名は区分所有権を売却して退去している。

この期の問題の臨時総会の議事録は管理会社１０９にも管理事務室にも保管さ
れていない。

うちの管理規約では、組合員は区分所有者、役員は組合員、理事会の代理出席は配偶者または一親等親族は可、総会議決権行使は組合員の代理人は可で事前に理事長に届け出、です。役員の範囲に、居住有無や配偶者・一親等親族の規定はありません。
総会で役員に承認されましたが、組合員であることを知らなかったことによる錯誤で無効だと思います。 （民法第95条：錯誤の意思表示）。

>>7417
総会は理事会の議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
議案書以外のことについては、決議することはないでしょうし、議案書の
議案については、議決権行使書も含めて決議されているので、総会の場で
いくら反対とかの意見をいっても議案の内容を変更することはできません。
議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
決定的なミスが議案にある場合はこの議案については保留として次期理事会で検討し
て必要なら臨時総会を開催するか次期通常総会まで待つかの判断をしなければなりま
せん。しかし、これを判断するのは議長ということになります。

>>7417さん
一般論としての書き込みならいいんですが、個別の問題については
各マンションで解決しなければなれません。
７４１９も一般論としての書き込みです。

>>7418
理事会と話し合い、臨時総会開催して、錯誤の意思表示を理由に非組合員を除いた役員名簿で再度役員選任議案の可決承認をとる必要がある。

>>7421さん
お宅のマンションの理事会には、配偶者が出席することはないんですか？
殆どのマンションの理事会には、代理出席が認められていますけどね。
但し、規約になければそれはできないと判断すべきです。

>>7422
それは理事の理事会代理出席の規定。
理事の資格要件（規約）ではない。

　オールマイティマンション管理士に質問します。
　施工と施行はどう違いますか？

辞書で調べなさい。

　オールマイティマンション管理士に質問しております。　マンション管理士以外はお答えいただかなくても結構です。

>>7421
理事会が非を認めて臨時総会を開くことはない。
なぜなら、理事の資格要件チェックは理事会の仕事だから。
理事会は非組合員であることを知りながら役員候補にリストアップした。

　実際問題として、組合員資格の確認は管理会社でないとできない。
　なぜなら、区分所有者名簿の整備は、管理会社が行っているからです。
　総会開催時に、参加者の資格確認は、自主管理の管理組合なら簡単にでき、管理会社が「素人」以下では。管理会社の値打ちはありません。　なぜなら、管理会社は「プロ」ですから。
　形式的な有効を主張しても、実質がなければマンション管理業としては失格です。

てことは、管理会社が息のかかった人間を理事会に送り込むために非組合員を役員候補者に入れたってこと？

　そうとも言えません。
　確認不足で管理規約で定められた組合員資格確認を失念した恐れもあります。
　いずれにせよ、管理会社の確認不足なので、管理会社の責任は免れません。

公益財団法人マンション管理センターに登録しているマンション管理士が、

一般社団法人に加盟している管理業者の不正を発見したならばそのマンシ

ョン管理士の証拠を添えた告発に対して公益財団法人の職責でマンション

管理業協会加盟業者を取り締まる権限を与えるべきではないでしょうか。？

もうすでに本当はできるのかな。？

位は一般社団法人より公益財団法人の方が内閣府直轄だから取り締まり

は出来ると思うのですが。？マンション管理士が怠けているのかな。？

>>7430
失念では済まされない。そんな奴は理事になるな。
もし管理会社なら契約解除だ。

理事になるなら管理規約読むの常識でしょ？

>これ以上でもこれ以下でもありません。
総会は理事会の議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
議案書以外のことについては、決議することはないでしょうし、議案書の
議案については、議決権行使書も含めて決議されているので、総会の場で
いくら反対とかの意見をいっても議案の内容を変更することはできません。
議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
決定的なミスが議案にある場合はこの議案については保留として次期理事会で検討し
て必要なら臨時総会を開催するか次期通常総会まで待つかの判断をしなければなりま
せん。しかし、これを判断するのは議長ということになります。

　役員になるなら、管理規約の理解は常識ですが、管理規約は専門用語も多く、「素人」には理解不可能です。
　マンション管理士なら管理規約等を理解しているはずですが、管理規約はマンションによりさまざまで、個々のマンションの事情を把握していないマンション管理士もいて、驚くばかりです。
　管理会社も、管理規約や管理委託契約、重要事項説明、諸法令の不理解を悪用し、形式ＯＫ、実質アウトの業務を行うところがあります。
　管理会社だけではありません。　大規模修繕コンサルタントや工事会社でも、丸投げが横行しマンションを取り巻く各業者が管理組合の「カネ」を狙っています。　お気をつけください。

　マンション管理士等を依頼する場合は、真面目でまともな排他をしない方を選任して下さい。

※設計・監理者の役割

１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議、工程説明会）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　 　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　　　支払の内訳案　　　設計料４５％　　監理料５５％ これは各マンションで検討
　　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
　事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
　　設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
　具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

＊追加工事の設計監理費について　　　
　　工事費については業者選定の際、基本的な工事での相見積を取り選定をしていきます
　が、追加工事分は計画されていませんので後日検討します。臨時総会で承認を得ます。

竣工検査 　　　　元請会社、設計監理士、専門委員、理事、管理会社が参加します。

３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

　マンション管理士の皆さん、以上のレスの説明について、ご意見をお願いします。