- 掲示板
前スレが１０００レスになっていたので、 Part2を立てました。
引き続きどうぞ！
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-07-04 12:31:08
[PR] 周辺の物件
マンション管理士に質問しよう！ Part2
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7261 匿名さん 2018/04/22 03:44:05
共用部分の不具合があった場合は、管理員が担当フロントに連絡を
入れるのは当たり前のこと。
しかし、その工事の相見積とかの支持を出すのは理事長。
勝手に管理会社が業者に補修工事を依頼することはできない。
時間と知識のない理事長では管理会社主導にならざるをえないのかな。 -
7262 匿名さん 2018/04/22 04:02:23
管会社が工事を全面的にバックアップするのは、工事費に対する
紹介料等を稼ぐため。
だから、理事会には任せたくなく、介入してくるんだよ。 -
7263 匿名さん 2018/04/22 04:14:00
マンション管理士なら簡単に分かる。
マンションに不具合があれば、管理員からフロントへ連絡があって当たり前。
フロントが不具合を放置して、バレたとたん、当初建設会社が瑕疵担保期間を越えて修繕に来るのも異常。
理事長や理事会の許可なく修理するのも異常。
修繕費用は当初建設会社負担も異常。
異常だらけが発生しているのも現実。
発生しているのは、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。
さらに悪質大規模修繕コンサルタントを紹介したのも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。
区分所有者が反対した工事会社に大規模修繕工事をさせたのも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。
井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の上級フロントは「マンション管理士」の超極悪社員。
管理会社は、超極悪社員の処分もしない。
代表取締役は交代したばかりの若造社長だから、とても無理。
そんな財閥系悪徳管理会社に、存在価値があるのか？
管理会社社員が「一般理事」と呼ばれる平理事をゴミ扱いし、その他の理事長と監事だけを選出する総会議案書を出して、「特別理事」だけを選出させておいて、一般理事の役職さえ決めない。
それで管理組合や理事会が機能するはずはない。
「一般理事」「特別理事」と言っている管理会社は、財閥系では井桁の付いた極悪管理会社だけ。
知識を悪用する財閥系悪徳管理会社の御用マンション管理士がいる限り、マンション管理士は信用されない。
真面目でまともなマンション管理士制度の再構築を求む。
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7266 匿名さん 2018/04/22 05:16:54
財閥系悪徳管理会社の批判をして何が悪い。 事実を投稿している。
過去に投稿したものは、スレの削除で完全に吹き飛び、影も形もない。
その他投稿した物の削除は数知れず。
最近は運営会社のご努力により、削除はされていない。 運営会社様には感謝している。 -
7267 匿名さん 2018/04/22 09:46:19
７２６４さん。
戸別の管理会社の意味は個別でよろしいでしょうか。であれば、
個別の管理会社名をどうぞ投稿してください。
私は事実であれば投稿する事はかまわないと理解しております。
不服があれば、どうぞ出るところへ出てください。
悪い組合員と共謀したことを証拠を示されて公開されて困る者
だからその組合員の勤務先等に圧力をかける管理会社は８９３
よりおとるものと解釈している。
犯罪組織が私たちの財産を管理していることになります。黙っ
ていてはマンションが食いものになります。 -
7268 匿名さん 2018/04/22 10:11:52
投稿した文面から、財閥系悪徳管理会社の名前は、マンション管理士なら分かる。
過去のレスで具体的な会社名を投稿し、スレを削除され、長期間投稿禁止になった。
同じ手は食わない。 知りたければ過去レスを参照せよ。 -
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7271 匿名さん 2018/04/22 11:41:19
ウソは書いていませんから、削除は運営会社様はされないでしょう。
スレの削除は運営会社様かレスした本人しかできませんし、私は他人のスレやレスの削除を依頼したことはありません。 憲法で保障された「表現の自由」を侵害する行為ですから。
それともマンション管理士が、表現の自由を侵害するのですか？ -
7273 匿名さん 2018/04/22 12:03:06
財閥系悪徳管理会社も管理組合を騙すことを、ほどほどにしないと、痛い目に遭いますよ。
悪質大規模修繕コンサルタントを紹介してはいけないよ。 -
7275 匿名さん 2018/04/22 12:27:48
義務違反行為等の請求について
1）行為の停止
建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
を請求できる。
普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。
２）専有部分の使用禁止請求
義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の 維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有 部分の使用を禁止することができます。
３）競売の請求
１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
ができます。
競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
なければなりません。
４）占有者に対する引き渡し請求
義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
専有部分の引き渡しを請求できます。
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7276 匿名さん 2018/04/22 13:14:14
誰に向かって投稿しているか分からない出所と対照が不明な投稿ですね。
これができるのは、財閥系悪徳会社社員の上級フロントのマンション管理士ぐらいでしょう。
悪質クレーマーを追い出すには、管理費等の未納か、管理規約の共同の利益に反する行為をした区分所有者の排除に使う項目です。
集合住宅維持管理機構のセミナーで学んだばかりです。
さあ、どうするのでしょう？
マンション管理士の知識を悪用するのは、簡単ですね。 -
7277 匿名さん 2018/04/22 14:11:44
出所は自分でつくったものをここに載せただけ。
だから、行が合わないところがあるみたいだね。
財閥系悪徳管理会社の上級フロントではないけどね。 -
7278 匿名さん 2018/04/22 14:12:05
区分所有法５７条から６０畳までを読みなさい。この件で弁護士を
使って行動をおこす組合は最低でしょう。
そんなマンションには住まない事でしょう。後がもめる。 -
7281 匿名さん 2018/04/23 00:36:42
一番やっかいなのが暴力団関係の居住者だろうが、規約ではしっかり
暴力団関係の居住は禁止されており、たぶん住民にはその存在は分から
ない行動を取ると思うね。
それとわかるような言動はとらないでしょうから。
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7282 匿名さん 2018/04/23 00:59:41
競売請求はなかなか裁判所も受理しないからね。
特に滞納金の場合はまず無理。
優先債権者が金融機関では先取特権では太刀打ちできない。
支払いが終わっている築２５年以上のマンションなら可能だろうが。 -
7283 匿名さん 2018/04/23 01:02:41
競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）
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7284 匿名さん 2018/04/23 01:03:50
競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
ことになる。
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7285 匿名さん 2018/04/23 01:05:37
勝訴したのに支払ってくれない場合 →強制執行・・・申し立て手続きは書類の提出で済む。
給与債権
預金債権 差し押さえ命令の申し立て
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
少額訴訟も少額債権執行ができる。 少額訴訟の確定判決
尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。
強制執行の目的は金銭債務に限られる。。
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7286 匿名さん 2018/04/23 01:07:52
先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。
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7287 匿名さん 2018/04/23 01:09:17
確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。
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7288 匿名さん 2018/04/23 01:10:42
管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。 駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。
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7289 匿名さん 2018/04/23 01:12:14
規約違反、管理費等の滞納等区分所有者等による義務違反者に対し訴訟によることと
した場合、その者に対して弁護士費用その他の訴訟に要する費用について実費相当額
を請求できるようにするため、あらかじめその旨を規約に位置づけておくことが考えられる。
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7291 匿名さん 2018/04/23 01:58:38
滞納金で競売請求はまず無理ですね。
支払い督促をやり、給料の差し押さえが一番いい方法です。
但し、自分で勤務先とかは調べなければなりません。
口座から徴収する場合は、取引銀行を調査する必要があります。
裁判所や弁護士は調べてくれません。 -
7293 匿名さん 2018/04/23 02:23:39
根抵当権は支払いが終わっていても銀行は抹消しないので、
相続や売却をする時は、根抵当権の抹消手続きをしなければ
なりません。
何故銀行が抹消手続きをしないのかは分かりませんが。
普通は、支払いが終わればそれで抵当権は消滅したと思いますよね。 -
7294 匿名さん 2018/04/23 03:16:11
兄弟で相続した親の土地を売却する場合は、まず所有権移転登記をしなければ
売却することができません。
その土地が売れて兄弟で分配する場合、長男には所得税が、二男は贈与税を
支払わなければならなくなりますが、所有権移転登記をする場合、共有名義
にしておけば、土地の所得税だけの支払いで済み、贈与税は不要となります。
節税対策をしておかないと、贈与税は大きいですからね。
もし、贈与税を支払う場合は、夫婦で贈与されたことにして、申告をすれば
贈与税が節税できます。
知らないと多くの税金を納めなければなりません。
知っておくとプラスになりますよ。 -
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7297 匿名さん 2018/04/23 04:01:56
税金の話の続きは、税理士か税務署で。
さて、マンション管理士に質問しますが、個人でオールマイティのマンション管理士はおられますか？
おられたら、相談したいことがありますので、よろしくお願いします。 -
7299 匿名さん 2018/04/23 04:19:33
弁護士や医者でもオールマイテイな者はいません。
医者は内科医が外科の手術はできません。
弁護士でも複雑多岐に亘るため専門家してきています。
建築士でも、設計をする者と積算をする者とで分かれています。 -
7301 匿名さん 2018/04/23 04:34:58
誠に恐れ入ります。 マンション管理士に質問しております。 マンション管理士以外の方はご遠慮願います。
再度、マンション管理士に質問しますが、個人でオールマイティのマンション管理士はおられますか？ -
7303 匿名さん 2018/04/23 04:54:36
問題や質問があれば、ここに書き込み、それをいろんな経験者が
自分の意見を書き込めばいいんです。
いろんな意見が出てくれば解決の糸口になります。
それが匿名掲示板なんですよ。 -
7304 匿名さん 2018/04/23 05:06:05
相談料は自由です。組合員の愚痴もたくさん聞いております。おかねは頂くません。
現に居住していて同じマンションの住民からは相談料は頂けません。 -
-
7310 匿名さん 2018/04/23 13:47:39
たびたび恐れ入ります。 マンション管理士に質問しております。 マンション管理士以外の方はご遠慮願います。
マンション管理士に質問しますが、個人でオールマイティのマンション管理士はおられますか？
おられれば、質問したいことがありますので、マンション管理士なら、マンション管理士名でレスして下さい。 -
7312 匿名さん 2018/04/24 00:07:20
滞納が長期間続いているんですが、その部屋の住民に連絡がつかない
場合、どういう対応をすればいいんでしょうか。
電気は止めていないようです。
メールボックスを開けて何か手がかりをつかもうとしたんですが、
これは法に触れるような気がしますのでやめました。
弁護士に依頼した方がいいんでしょうか。 -
7313 匿名さん 2018/04/24 00:26:37
自主管理の時、夜逃げされ、管理費未納に悩まされました。
専門的知識者で弁護士等に頼むと対応策はありそうです。
「オールマイティマンション管理士」だと簡単に解決してくれるでしょうから、聞いてみたら？ -
7314 匿名さん 2018/04/24 00:41:32
転居していれば、役所にいけば場合によっては転居先を
教えてくれるかもしれませんが、個人情報の絡みもあり簡単には
いかないでしょう。しかし、弁護士なら教えてくれると聞いています。
これぐらいの調査なら弁護士に依頼しても費用はそんなにかからないと
思います。
管理費等がたまりすぎないうちに対応した方がいいでしょう。
相手に支払い能力がない場合でも競売はできないでしょうからね。
競売がされないということは、金融機関には支払いは滞っていないという
ことでしょう。
公共料金も口座引き落としで引き落とされているということでしょう。
どうしても、管理費等の支払いが最後になります。取り立てが甘いですから。 -
-
7318 匿名さん 2018/04/24 01:15:03
管理費等を取りはぐれないように、オールマイティマンション管理士に急いで相談して下さい。
財閥系悪徳管理会社と相談してはダメですよ。 放置住戸さえ把握していませんから。 -
7320 匿名さん 2018/04/24 01:30:59
迷惑ですよ。 放置住戸が増えると管理費等の未納が増え、「限界マンション」が避けられません。
財閥系悪徳管理会社には、対応不可能ですから、管理会社変更を考慮しましょう。 -
7321 匿名さん 2018/04/24 01:42:28
管理費等の滞納者の対応は初期こそ管理会社が対応しますが、
それでも回収できない場合は、管理組合の責任で対応するんですよ。
何もかも管理会社任せにするものではない。
委託契約の内容も知らない、知識も情報もないただ管理会社に丸投げの
マンションこそ限界マンションになるよ。
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7323 匿名さん 2018/04/24 02:06:40
そうです。 何も知らない「素人」の管理組合が、何でも知っている「プロ」の管理会社を指導しないといけない事態が生じています。
「シロウト」が、「プロ」をどうして指導するのですか？ 無理を言ってはいけません。 -
7324 匿名さん 2018/04/24 02:08:20
毎月収支報告書を提出されていれば、それをみれば
管理費の未収金が簡単にわかるんだけど、それさえ
みてないんだろう。
理事長や会計担当理事は出金明細書に押印するときの
資料がある筈だけどね。
それには何号室の誰がいくら滞納とか書いてあるよ。
毎月みるだけでなく、行動に移さなければだめだね。 -
7326 匿名さん 2018/04/24 03:12:26
何でも知っている「プロ」の管理会社が、「素人」の集まりの管理組合をだますのなど、赤子の手をひねるごとく簡単。
まさに、管理会社しか投稿できない内容。
管理会社は「プロ」の詐欺師集団か？ 特に、財閥系悪徳管理会社は？ -
7328 匿名さん 2018/04/24 03:26:00
弁護士など、マンション管理に詳しい方でないとダメ。 カネもかかる。 自浄作用がない管理会社は業界から退場せよ。 会社で動き、不良社員を懲戒免職にせよ。
オールマイティマンション管理士なら、それくらいできる。
出でよ、オールマイティマンション管理士。 -
7329 匿名さん 2018/04/24 03:55:23
オールマイティでいえば、弁護士がマン管の資格をもっているのが
近いけど、これも建築設備に関しては力不足だろうしね。
それに悪徳管理会社とかの書き込みをしても、誰もその会社の悪口や
批判は書いていないよね。
独りよがりの書き込みなんだろう。
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7330 匿名さん 2018/04/24 04:04:59
財閥系悪徳管理会社の、会社としての資格はないと分かった。
そのうち独立系の管理会社に淘汰されるであろう。
管理会社社員の上級フロントのマンション管理士の反社会的勢力とのつながりも明らかとなり、懲戒免職になるであろう。
出でよ、オールマイティマンション管理士。 財閥系悪徳管理会社のマンション管理士にもいるけど、悪の権化。
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7332 匿名さん 2018/04/24 05:26:52
弁護士に頼むなら、カネがかかり、暇もいるから、その筋の方が早いよ。
財閥系悪徳管理会社は、反社会的勢力とお友達だから厳しいけど、その筋なら暴対法でなんとかしてくれる。
真面目でまともな排他をしないマンション管理士には強い味方。
いでよ、オールマイティマンション管理士。
ただし、財閥系悪徳管理会社社員上級フロントのマンション管理士は、反社会的勢力とお友達だからお断り。 -
7334 匿名さん 2018/04/24 11:12:00
入居・退去時の確認しておきたい項目
＊入居時
管理規約・使用細則の配布
入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
避難経路と避難場所の確認
ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。
＊退去時
退去届などの必要書類の提出
ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認
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7335 匿名さん 2018/04/24 11:15:06
中古マンションを購入してくる居住者に対して管理規約と各種細則を
配布していますか。
いくらマンションのルールを守りましょうといっても、使用細則や
管理規約がなければ、順守することもできません。
これはマンション管理の基本です。 -
7337 匿名さん 2018/04/24 13:33:43
分譲マンションの管理規約はマンションの憲法ですから管理の基本中の基本です。
これ等の設定、変更、廃止を区分所有法３１条に反する事を許してはいけません。 -
7338 匿名さん 2018/04/24 21:50:12
建物の形状が特別なので、単棟型にするか団地型にするか決めかねています。
団地型にすると、意思決定するのが遅くなるため、単棟型でも良いとは思いますが、団地型であることは疑いの余地はありません。
オールマイティマンション管理士にお伺いしたいと思います。 よろしくお願いします。 -
7339 匿名さん 2018/04/24 23:58:11
＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。
これから少しずつ書き込みます。
-
7340 匿名さん 2018/04/25 00:04:16
＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。
１）単棟型
＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。
2）団地型
一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
の共有に属する場合について定めている。
3）複合用途型型
店舗と住居が同居しているマンション
4）連単棟型
※連単棟型については、これから少しずつ説明をしていきます。 -
7341 匿名さん 2018/04/25 00:26:08
連単棟①
外観上数棟に分かれているが、渡り廊下やエキスパンションジョイント等によりその一部分
が構造上連結され、多くの場合、エレベーター、玄関ホール等の部分を共有しています。
利用上の独立性の有無の判断には、ポンプ室、電気室、受水槽等がいずれかの棟に存し、
ある棟にはそれがないという場合が考えられます。
しかし、各別棟とみるか、併せて一棟とみるかによって、復旧や再建のための決議参加者
の範囲や決議に必要な議決権数、費用の負担といった面で全く違った展開になります。
しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
となっています。
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7342 匿名さん 2018/04/25 00:35:03
連単棟②
連坦棟の多くは、各部位（棟）が相互に補完し合う、或いは利用しあうことを前提として全体
で一棟として、又、防災上の見地からもこのような設計になっている場合が多いようです。
マンションが区分所有建物という共有・共住社会である、いわば運命共同体であるというた
めにも不可分性、一棟性の範囲はできるだけ広く捉えておくことが必要です。
しかし、災害の際は、各棟ごとの損壊の程度に大きな差が生じることが発生します。
ある棟は、もはや復旧不能で倒壊の危険すらあるのに、片方は外見上はほとんどダメージ
を受けていない場合もあります。
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7343 匿名さん 2018/04/25 00:35:57
連単棟③
復旧の費用等を個別に積算した場合、各棟ごとにその額に大きな差が生じてきます。
又、小規模滅失は、建物価格の２分の１以下をいい、大規模滅失は建物価格の２分の１を
超える場合をいいます。つまり、２棟ある建物で小さい棟の場合はたとえ建替えでも小規模
滅失であり、大きい方の建物であれば大規模滅失となります。（連担棟の場合）
この違いにより、議決要件や復旧に要する費用の負担等がネックとなっています。
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7344 匿名さん 2018/04/25 00:36:43
連単棟④
＊連坦棟の復旧における合意形成が困難であることの一因
区分所有法は、一棟の建物の場合、専有部分に対して負担割合、決議参加者の範囲、
議決要件等が決められています。
特に、負担割合についての法の原則からいえば、専有部分の床面積の割合によって
決められていることに対する不公平感、割り切れなさが生じてきます。
例えば、連坦棟の建物の片方が倒壊して、その棟の建替え決議（復旧決議）が承認され
たとしたら、全区分所有者で、費用は専有部分の床面積比に応じて負担しなければならな
くなってきます。勿論、その復旧決議に参加しなくて買取請求をしてくる者もいるでしょう。
その場合、出来上がったその棟は新築となり、資産価値も当然高いものとなります。
同じ費用を負担したのに、もう一方の棟の住民は、納得いかないのではないでしょうか。
又、この決議が承認されないで再建ができない可能性も十分考えられます。
もし再建すれば、新築後は団地型へ移行する可能性は高いものとなるでしょう。
ということは、将来残った棟を建替えする場合は、その棟の者だけで建て替え費用は負担
することになります。
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7345 匿名さん 2018/04/25 00:37:46
連単棟⑤
建替え（復旧工事）工事期間中は、残った棟の、施設等の修復や維持をしていかなけれ
ばなりません。修繕積立金についても、各棟に分配することはできません。
今後も敷地や駐車場、浄水設備等の管理をしていかなければならないからです。
しかし、買取請求をした者については、積立金の配布は法で義務づけられています。
管理費についても、工事期間中は片方の住民は住んでないのに徴収されることになります。
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7346 匿名さん 2018/04/25 00:38:45
連単棟⑥
＊連坦棟の復旧の合意形成促進のために
このように、いろんな問題点が発生してきますが、大震災等が発生し、片方の棟だけが大きな
被害を受けた場合、それでも試行錯誤して復旧・建替えに取り組んでいかなければなりません。
現在、これに対する法律も、国の対応策も取り決めが明確ではありません。
神戸大震災の場合は、それぞれのマンションで対応がされました。しかし、法的な規定が明確
でないために、いろんな問題や紛争がおこりました。
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7347 匿名さん 2018/04/25 00:39:52
連単棟⑦
そこで、合意形成の促進のために、一棟の範囲と有事の場合の費用負担をケースによって分
けて規定しておくことが必要となってきます。
少なくとも、６１条が適用されたり、６２条が論争される場合は、決議参加者の範囲は１棟の建
物を構成する区分所有者とするが、費用負担の割合には差を設け、予め規約に定めておくことが
必要となってきます。
復旧を迅速に行う事を第一に考えた場合、１棟の建物とは考えず、それぞれを独立したものと
して被災棟の復旧対策を取ることも検討していかなければなりません。
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7348 匿名さん 2018/04/25 00:41:00
連単棟⑧
区分所有法１１条・１２条・１４条には、この一部共用部分の規定があるが、１棟の建替えの場
合を除き、復旧・再建に要する費用の負担については、この概念を活用し、補修の場合と特定の
棟の滅失・新築の場合に大きく分けて考えるべきです。
１棟の一部を再建する場合、その棟の再建費用については、そこに存する区分所有者のみが
費用を負担するか、あるいは負担の比重をより重くし、他の区分所有者の受益の程度を勘案し
て、予め規約で定めた割合による負担とするといった形で提案したらどうだろうか。
連坦棟に対する法の定めがなければ管理規約で決めておけば、それを適用すればいいし、も
し法令ができたら、それに合せて改正をすればいいと思われます。
-
7349 匿名さん 2018/04/25 00:47:04
エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。
登記上は１つの建物でも２つの建物でも登記することはできます。
いろいろな観点から、こういった建物に対してどう対応していくかについての、
規約を明確にしておく必要があります。 -
7351 匿名さん 2018/04/25 01:15:38
いくつかある棟のうちの１つの建物だけが倒壊した場合、それが単棟型マンション
であれば、２分の１以上の損壊ではないため、単なる補修工事扱いでしか対応でき
ません。
ということは、３棟のマンションであれば、他の２つのマンションは建替え費用を
ださければなりません。実際は修繕積立金の値上として対応となるのでしょうが。
もしそうなれば、建替えをした建物は新築となり資産価値が騰がります。
残りの２棟の住民は不満だけが残ります。
だが、複数の建物を単棟型の規約にしていればその扱いしかできません。
こういった問題が解決されていないので、神戸大震災の建て替えができずに放置
されているマンションがいまだにあるとのことです。 -
7352 匿名さん 2018/04/25 01:18:48
共有敷地に二つの区分所有建物が建っていて、災害により一方が全壊した場合は、その時点で全壊した建物の区分所有関係は解消され、共有敷地の共有関係しか残らないのではありませんか？
-
7353 匿名さん 2018/04/25 01:36:20
完全に別の建物であれば、当然団地型であり建て替えはその棟の住民だけで
行います。
ただ、団地型規約でないと修繕積立金や管理費の扱いがややこしくなります。
問題は、渡り廊下やエキスパンションジョイントで繋がっているマンション
の事例です。
１つの棟だけに、高置水槽があったり、玄関が１つの棟にしかなかったり、
エレベーターが１つの棟にしかなく、渡り廊下で別棟にいかなければならない
構造の建物であったり、管理員室の問題とかがある場合です。
-
7354 匿名さん 2018/04/25 01:42:17
「災害により一方が全壊した場合は、その時点で全壊した建物の区分所有関係は解消される。」ということは、区分所有法の適用がなくなり、「建替え」はできない。
-
7355 匿名さん 2018/04/25 01:48:02
片方の建物が倒壊した場合は、土地だけの共有関係となりますが、
その共有地も管理していかなければなりません。
植栽や駐輪場、駐車場、集会場等の管理もしていかなければなりません。
又、貯水槽や浄水槽、電気設備等は関係なくなったとはいっても、２棟分のために
設置したものですし、今後建て替えをした場合はそれを使うことになります。
その法律が整備されていないので、その対応を検討しておくべきです。
こういった建物についての議論を高めていって、法改正に結び付けていくべき
でしょう。 -
7357 匿名さん 2018/04/25 02:05:07
用途上は不可分であることは明らかなのですが、これを団地型管理規約で
対応しようとすると、災害や片方だけの火災での全焼時に対応できません。
というのは単棟型管理規約で運用していて、災害時だけは団地型を採用する
訳にはいきませんから。
現在はこれに対する法律が整備されていません。
ただ、法律がなければ規約で明記しておけば、少なくとも災害時はその規定
でいけると思います。
新しい法律が成立したらそれに合わせていけばいいでしょう。 -
7358 匿名さん 2018/04/25 02:14:07
一つの区分所有建物であるのであれば、区分所有法との関係（団地に関する規定の適用はない。）から「単棟型」管理規約を定めることになる。
災害については、全体の全部滅失でない限り（全部滅失は、区分所有法の守備範囲ではない。）、区分所有法の規定に従えばよい。
単純明快な結論である。 -
7359 匿名さん 2018/04/25 02:39:44
エキスパンションジョイントや渡り廊下でつながった建物のうち
１つの建物が全焼とかで崩壊した場合は、その扱いはどうなるのか。
Ａ棟対Ｂ棟の面積比が７対３の場合。
Ｂ棟が崩壊した場合は、単なる補修工事扱いになる。
又、逆の場合はどういう対応をするのか。
災害等で復旧工事や建替え工事が必要な事態が生じた時は、区分所有法の
復旧・建て替えの円滑化法に関する法律を適用できるように規約化して
おけばいい。
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