マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>7232
>１２２８さん、１２２７ですが、
良く確認しなさい。どのレスですか。
管理員がなんで管理会社に工事申請書を管理会社に送付するんですか。
管理会社は関係ないでしょう。
理事会で検討して承認か非承認かを決めるんですよ。
工事期間等の掲示については、業者が作成するか管理員が作成すれば
いいんです。

１２２７、１２２８は７２２７と７２２８さんの誤りです。お詫び致します。

７２２７、７２２８さんへ

管理会社の事務担当を経由して理事会の承認を得る必要があります。
管理組合は管理会社との管理委託契約を締結しているのであって。
管理員との管理委託契約を締結しているのでは有りません。

>>7235さん
管理委託契約に専有部分の工事についての規定はないでしょう。
区分所有者が専有部分の工事をする場合は理事長に申請して、
理事会で承認されてからするだけのことです。
もし、工事申請書で分らない技術的なことがあれば、管理会社や
工事業者に説明してもらえばいいだけのことです。
専有部分の工事申請書がだされたら理事長に送達し、後は理事長が
対応を考えればいいのです。
何故管理会社に工事申請書がいくのか理解できません。

工事申請書で分らないところは、業者に説明してもらえばいいんです。
特にフローリングや配管工事はチェックを厳しくしなければなりません。
それをするのは理事会です。
当然技術的なことは分らないでしょうから、儀容者に詳しく説明して
もらいます。
管理会社では説明できないでしょう。

工事申請書は管理員室に原本がありますので事務担当がそれを理事会に提出します。
管理委託契約になければ規約か専有部分の工事に関する細則が有りますのでそれ等
に従います。申請書をファックスで坦当に送信するのは忘れない為の措置です。

７２３６、７２３７さんの作業のやり方が間違っているわけでは有りませんが、
管理を委託しているのなら管理員が理事長に申請書を低質してもいいが、やは
り上司である事務担当を通した方がいいでしょう。

私のマンションでは修繕記録を保存する為に組合と管理会社双方で書類の保管をす
る事になっております。

　マンション管理士なら、書式等を見ただけで分かります。

　書式は管理会社により異なりますが。工事申請書等の用紙は、理事長が持っているのではなく、管理員が持っています。
　業者は当然管理員に用紙をもらい、記入して管理員に提出します。
　ここでしっかした管理員は、著類をチェックし、不備があれば津k書類等の提出を求めます。　
　理事会では、管理会社がチェックして確認した書類をもとに、工事の可否を決定し、管理会社の瑕疵がなければ、各種条件を付け、許可します。
　申請や理事会で瑕疵があるかどうかは「素人」の管理組合や理事会では確認できませんから、「プロ」の管理会社を信用するしかありません。
　マンション管理の「プロ」の管理会社に瑕疵があれば、善良なる管理者としての注意義務違反ですから、管理委託契約違反です。

私のマンションでは各種書式は規約に別表として添付されていますのでそれを
使用し、ルール化されています。

ときどき管理会社のあんぽんたんが自前の書式を使用してとらぶります。

例、入居届は組合の書式は、連絡先電話番号と同居人氏名のみですが。

管理会社の書式は同居人の職業、生年月日、学歴、職歴等々しつこいので苦情が有ります。

>>7238さん
工事の申請書とは、設計図、仕様書及び工程表等を添付して
提出するんですよ。
書面はどんなものでもいいでしょう。
具体的な工事の内容に関する書面がなければ検討のしようが
ありませんからね。
使用材料とか、共用部分に影響はあるのか等が判るような書式
が必要です。

　専有部分の工事申請書こそ、マンション管理業協会で標準様式を検討し、例示すべきです。
　工事で壁を抜いたりすることもあり、原因は管理員が忘れたいたそうです。
　しかも発覚するまで相当かかり、原状復旧を求められ、区分所有者はカンカンです。
　しっかりしたマンション管理組合監査の手引きを作っても、加盟会社が活用していないこともあります。

工事はその種類によってそれぞれ違います。
仕様、材料、色、デザイン、グレード等
工事のやり方も業者によって、又工事内容によってそれぞれ違います。
工事個所ごとにひな形はつくれませんよ。
要は、理事会が、仕様書、設計図、材料等をみて分ればいいんですよ。
工事で壁に穴をあけたりするのは、仕様書や設計図をみればわかるでしょう。
理事会では提出された書面で何をするんですか？
玄関扉だったら、色とかデザインが重要ですし、床だったら、遮音性能が
必要でしょう。
配管だったら、共用部分の配管と異種金属でないかとかもチェックする
必要があります。
こういう具合にいろんな工事がありますから、標準様式とかは必要ないんです。

築２５年の中古マンションのオープンハウスが上下階の４戸で開催されましたので４戸とも
見学しました。

処が台所、風呂場、洗面所の位置が全戸異なる事にきずきましたので分譲当時の図面で調
べましたら、上下階４ととも、洗面時、台所、風呂場の位置は同じでしたので、リフォー
ム時に勝手に位置の変更をしている事が判明したので購入後漏水等のトラブルを避けるこ
とと、組合の管理が杜撰で有る事の証拠であるので購入を辞めました。外観は威風堂々と
した大型マンションで好みのマンションでしたが、残念でした。

築古のマンションは管理が杜撰だと専有部分の修繕工事等の管理、監督が疎かになるので
ここら辺をご注意ください。

　専有部分の工事は、その工事が共用部分に悪影響を与えないか、マンションの機能を失わないかというかいられたものです。　躯体や設備に悪影響がなければ、専有部分の工事は制限を受けません。
　専有部分ですから、色やデザインは問題になりません。
　専有部分はどこか分かっていますか？　共用部分に影響がある部分や設備はどれかわかっていますが？

>>7244さん
マンションの場合、同じ３ＬＤＫでもその部屋の間取りは大きく違います。
ただ、上下の階は殆ど同じ間取り、造りのようです。
両隣りの間取りとはまず違う筈です。
角部屋でも、階によって大きく違う場合があります。
分譲当時の図面が簡単にみれるんですか？
それに築古といっても、殆どの部屋は改装とかで間取りまでは変えませんよ。
それに、改装業者がトイレの位置や台所、浴場とかを簡単には変えられません。
それをやると高価な工事費になりますから。
普通改装をする場合は、和室を洋間に変える程度です。
配管とかが絡む場合の間取りの変更はまずしません。

専有部分の管理の事項については管理会社等は避けたがります。しかし、
規約や使用細則では立派なおルールを取り決めているマンションが多く
なりました。

私のマンションもその例外では有りません。それを管理、監督がだれに
するかの権限の取り決めが曖昧です。

そうこうしているうちに、不法占有者の増加、反社会的勢力の居住、
それ等に起因する、未収入金の増加、ゴミの不法投棄、漏水事故の
増加、その他のトラブルが増加してきます。

これ等の責任の所在は管理会社ではなく最期は我々組合員が負わなけ
ればいけないことを自覚していない組合員がほとんどではないでしょ
うか。？

７２４６さんのご意見は正論ですが現場との隔たった考えだと思います。

ローコストマンションで大型物件では内部の居住者による犯罪まで起
きる傾向にあります。専有部分では２コ１専有部分の発覚等。

　マンション管理士なら、簡単にわかります・

　「２コ１専有部分の発覚等」は外部から分かりませんが、重大問題に発展します。
　最近のマンションは、壁で強度を持たしていますから、壁を安易に抜くと、建物強度に問題を生じます。
　共用部分と専有部分の区別だけでなく、躯体強度の確認も必要です。

こんなマンション（２コ１）も登場しているとの情報です。有り得ないことではないのが、
分譲マンションの宿命です。住民、管理員等がきずいていないのか、知らぬふりか。

これを機会に管理会社の管理の素人の管理員を廃止してマンション管理士等の資格者を組
合雇用でフロントを採用した。

　管理組合雇用のフロントや管理員は現実的ではありません。

　フロントはＩＴ化やＡＩ化で大幅削減できますが、管理員は管理会社の巡回でも構わないので、管理組合には必要です。

　完全自主管理の管理組合でも、ごみ収集時の清掃員業務は、外部に依頼しないとできませんでした。

管理員がいなければマンション管理は大変でしょう。
ゴミ収集時の清掃や開放廊下等の球切れ交換。
工事の打ち合わせの業者との連絡等。

専有部分の工事申請については、仕様書、工期、設計図までを
一緒に提出しなければならないマンションはまだまだ少ないのでは
ないでしょうか。
しかし、それをやらないと共用部分の壁に穴をあけたりする工事が
発生することもあり得ます。
理事会で工事の承認をするということは、責任をもって許可を与え
ないと後になって不具合等がでてきても対応できませんからね。

用事があってマンションの部屋へ行く途中にコンククリートを砕くドリルの
騒音が聞こえたので管理員に連絡した。

後日管理員に確認したら、専有部分のリホーム工事の最中であるとの回答で
した。

掲示板を確認したが、工事の連絡の掲示物は見当たらなかった。その後にマ
ンションの住民間ではどこかで戸境壁を壊している専有部分が有るのではな
いかとの噂が出ているので管理会社に問い合わせたが回答は有りません。

最近区分所有者の変更、入退去の増加、工事件数の増加、工事業者は管理会
社が多くなった。

管理人に問い合わせるとなしのつぶてで反応なしである。理事長や担当理事
も不在が多く月日がたつばかりです。

変な事がおこらなければいいがとおもいます。これ等に対応できるプロの管
理人がほしいです。

　専有部の工事は、まず管理会社に書類を提出しますから、チェック漏れは管理会社の善良なる管理者としての注意義務違反で、管理委託契約違反です。　素人の管理組合や理事長に書類チェックはできません。

　管理員も、実質常駐でない（管理員室にいない）場合、巡回管理員で十分です。
　ごみ収集時は、パートタイムの清掃員で対応できます。

　フロントはＩＴ化やＡＩ化で大幅削減でき、巡回管理員で人手不足も解消できます。

　工事は必要最小限の分だけ実施し、管理費や修繕積立金を節約しましょう。

７２５４さんは管理組合の管理対象部分と管理委託契約書及び重要事項の説明による
管理対象部分は各マンションによって異なる事が理解できていない。

うちは１００８戸の団地型築年数40年のマンションですが。ＡＩ化ができるかどうか
を講義してください。良ければ検討します。

専有部分の工事申請書を管理会社に送付しているからそんな問題が起きるのです。
工事申請書に貼付されてくる、仕様書や工期、設計図等を理事会が見て分らなければ
先ず工事業者に説明をしてもらいます。
その時に管理会社に立ち会ってもらえばいいんです。
管理会社主導でマンション管理をおこない、それに対しての責任をもたせないと
いつまでたっても７２５３さんのマンションみたいに管理不全となってしまいます。
工事をした部屋は確認できているのですから、理事会が立ち入り調査できる権利が
あり、改善命令とかもできるようになっているのに、管理会社任せにし、理事会も
タッチしてないので放置されることになるのです。
自分たちのマンションは自分たちで守るという意識がないからこういう事態が発生
してくるのです。

>>7254
専有部分の工事申請書をまず管理会社に送付して対応
させること自体が管理会社主導の典型です。
管理会社との委託契約に専有部分までの工事とかを契約
しているマンションはありませんよ。

　マンション管理士なら分かるが、並みの管理組合では、工事について分かる人自体がいない。
　何も知らない人が書類を審査できるわけもない。
　そんなこともできない管理会社は、存在価値自体がない。
　財閥系悪徳管理会社は、マンション管理の「プロ」がサポートと言っている。
　サポーターがいるのは若造社長では？

>>7258
どこの管理会社も工事のサポートをするのは委託契約に基づいてやっている。
工事の仕様書や設計図に関しても、理事会が工事業者の説明を受ける時に
理事会から要請があれば、管理会社の技術者を同席させればいい。
工事業者の説明を聞かなければ、図面や仕様書だけでは管理会社の専門家も
判断できないよ。
管理会社に丸投げの管理を委託しているマンションの実態だな。

エアコンの工事をするときに、新設する場合、壁に穴をあける恐れが
あるけど、その場合管理会社の専門職にきてもらって説明をうけますか。
それごときのことで、本社から専門職はきませんよ。
工事の種類は多岐に亘りますよ。
まず理事会で判断してわからなければ、業者に説明をしてもらいます。
それでもわからなければ、管理会社に調査してもらいます。
壁紙の張り替えや畳の交換程度では、管理会社の専門業者にきてもらって
説明会を受けたり、業者に聞き取り調査とかはしません。
又、委託契約にも専有部分の管理は規定がありませんからね。

共用部分の不具合があった場合は、管理員が担当フロントに連絡を
入れるのは当たり前のこと。
しかし、その工事の相見積とかの支持を出すのは理事長。
勝手に管理会社が業者に補修工事を依頼することはできない。
時間と知識のない理事長では管理会社主導にならざるをえないのかな。

管会社が工事を全面的にバックアップするのは、工事費に対する
紹介料等を稼ぐため。
だから、理事会には任せたくなく、介入してくるんだよ。

　マンション管理士なら簡単に分かる。

　マンションに不具合があれば、管理員からフロントへ連絡があって当たり前。

　フロントが不具合を放置して、バレたとたん、当初建設会社が瑕疵担保期間を越えて修繕に来るのも異常。

　理事長や理事会の許可なく修理するのも異常。

　修繕費用は当初建設会社負担も異常。

　異常だらけが発生しているのも現実。

　発生しているのは、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。

　さらに悪質大規模修繕コンサルタントを紹介したのも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。

　区分所有者が反対した工事会社に大規模修繕工事をさせたのも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の上級フロントは「マンション管理士」の超極悪社員。

　管理会社は、超極悪社員の処分もしない。

　代表取締役は交代したばかりの若造社長だから、とても無理。

　そんな財閥系悪徳管理会社に、存在価値があるのか？

　管理会社社員が「一般理事」と呼ばれる平理事をゴミ扱いし、その他の理事長と監事だけを選出する総会議案書を出して、「特別理事」だけを選出させておいて、一般理事の役職さえ決めない。

　それで管理組合や理事会が機能するはずはない。
　
　「一般理事」「特別理事」と言っている管理会社は、財閥系では井桁の付いた極悪管理会社だけ。

　知識を悪用する財閥系悪徳管理会社の御用マンション管理士がいる限り、マンション管理士は信用されない。

　真面目でまともなマンション管理士制度の再構築を求む。

　

>>7263
戸別の管理会社の批判はしない方がいいよ。

管理会社は工事に関しては貪欲だからねえ。
工事や点検は全て管理会社経由にしたいのは当然だよね。
バックリベートが必要だし。

　財閥系悪徳管理会社の批判をして何が悪い。　事実を投稿している。

　過去に投稿したものは、スレの削除で完全に吹き飛び、影も形もない。

　その他投稿した物の削除は数知れず。

　最近は運営会社のご努力により、削除はされていない。　運営会社様には感謝している。

７２６４さん。
戸別の管理会社の意味は個別でよろしいでしょうか。であれば、
個別の管理会社名をどうぞ投稿してください。

私は事実であれば投稿する事はかまわないと理解しております。

不服があれば、どうぞ出るところへ出てください。

悪い組合員と共謀したことを証拠を示されて公開されて困る者
だからその組合員の勤務先等に圧力をかける管理会社は８９３
よりおとるものと解釈している。

犯罪組織が私たちの財産を管理していることになります。黙っ
ていてはマンションが食いものになります。

　投稿した文面から、財閥系悪徳管理会社の名前は、マンション管理士なら分かる。
　過去のレスで具体的な会社名を投稿し、スレを削除され、長期間投稿禁止になった。
　同じ手は食わない。　　知りたければ過去レスを参照せよ。

>>7268
最近あなたが書き込んだ同じ内容の書き込みは削除してもらいました。
ただ、アク禁の要請はしていませんのでほとほどにしてください。

大規模修繕工事を管理会社の関連会社がしている
マンションはありますか。

　ウソは書いていませんから、削除は運営会社様はされないでしょう。
　スレの削除は運営会社様かレスした本人しかできませんし、私は他人のスレやレスの削除を依頼したことはありません。　憲法で保障された「表現の自由」を侵害する行為ですから。
　それともマンション管理士が、表現の自由を侵害するのですか？

>>7271
7186、7181、7191、7213、7222は同じ書き込みの繰り返し
だったので削除してもらいました。
あまりしつっこく、管理会社の悪口ばかりを書き込まれると、
ここのスレの主旨から外れてしまいますので、ほとほどにして
ください。

　財閥系悪徳管理会社も管理組合を騙すことを、ほどほどにしないと、痛い目に遭いますよ。
　悪質大規模修繕コンサルタントを紹介してはいけないよ。

>>7273
財閥系悪徳管理会社のことをいくら書き込んでも誰も相手に
しないでしょう。
いい加減にやめなさい。
あなたが書き込むと新しいスレにいけませんので。
スレ荒らしになりますよ。

義務違反行為等の請求について
1）行為の停止
　　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　　　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　　　を請求できる。
　　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。
２）専有部分の使用禁止請求
　　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の 　　　　　　　　　　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有 　　　　　　　　　　部分の使用を禁止することができます。
３）競売の請求
　　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　　　ができます。
　　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　　　なければなりません。
４）占有者に対する引き渡し請求
　　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　　　専有部分の引き渡しを請求できます。

　誰に向かって投稿しているか分からない出所と対照が不明な投稿ですね。
　これができるのは、財閥系悪徳会社社員の上級フロントのマンション管理士ぐらいでしょう。
　悪質クレーマーを追い出すには、管理費等の未納か、管理規約の共同の利益に反する行為をした区分所有者の排除に使う項目です。
　集合住宅維持管理機構のセミナーで学んだばかりです。
　さあ、どうするのでしょう？
　マンション管理士の知識を悪用するのは、簡単ですね。

出所は自分でつくったものをここに載せただけ。
だから、行が合わないところがあるみたいだね。
財閥系悪徳管理会社の上級フロントではないけどね。

区分所有法５７条から６０畳までを読みなさい。この件で弁護士を
使って行動をおこす組合は最低でしょう。

そんなマンションには住まない事でしょう。後がもめる。

>>7278さん
区分所有法の義務違反者に対する措置を読まれましたか。
確かに住民が住民を提訴するような事態が発生するような
マンションには住みたくないですね。
何事も傷口が広がらないうちに即適切な対応をして、そういう
土壌ができにくい環境をつくるべきです。

ただ輪番制の理事では、先送りされる可能性があるので
たまたまその期に優秀な理事長に巡り合うといいですが。

一番やっかいなのが暴力団関係の居住者だろうが、規約ではしっかり
暴力団関係の居住は禁止されており、たぶん住民にはその存在は分から
ない行動を取ると思うね。
それとわかるような言動はとらないでしょうから。

競売請求はなかなか裁判所も受理しないからね。
特に滞納金の場合はまず無理。
優先債権者が金融機関では先取特権では太刀打ちできない。
支払いが終わっている築２５年以上のマンションなら可能だろうが。

競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）