マンション管理士に質問しよう！ Part2

＊高置水槽方式

　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。

　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。
　
みなさんのマンションではどちらを採用しますか。

　「平理事のことです。」は、管理組合に必要な理事ですが、管理会社には必要ですか？
　管理会社の方にお聞きしますが、他の方でも結構です。

うちは現在高置水槽だけど、次交換するときは増圧直結方式がいいと
思っていたけど、比較するとどちらもメリットがあるようだ。
今も別に不自由とかもないし、清掃とかも定期的に行われており、水に
問題はないしね。
検討の余地があるようだ。

　マンション管理士及び管理会社にお尋ねします。

　「特別理事」は、最低管理会社の必要とする、理事長と監事で間違いありませんか？

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、特別理事以外を「管理会社社員」が一般理事と言っています。

まだ交換するのはだいぶ先のことなので、それぞれどちらも
改善されるのでそのときに考えればいい。
高置水槽方式から増圧直結方式に変更するには工事費が高く
なるのではないですか。

　水の話しは、水道屋へ。　マンション管理士でも設備系マンション管理士でないと分からない。
　３階建てで、地方により３階まで給水可能なら、直結でＯＫ。
　マンションの条件により給水方法は異なる。　マンションの条件を示して再質問せよ。

３階までなら直結方式でいいといったって、マンションで３階建て
というのは殆どないでしょう。
マンションの住民は高置水槽方式がいいか、直結方式がいいかという
判断をしなければならない。
何にも知らなくて、業者に依頼したら値段の高いものを押し付けられる
だけだからね。
技術的なことはプロに任せ、我々住民は業者の説明を聞きながら
どちらにするかをきめなければならない。
その判断をするのに、７１７３と７１７４は良くまとめて書き込んであるよ。

>>7181
つまらないことばかり書き込んでますね。
管理会社にあなたが相手にされないだけのことでしょう。

給水方式とか住民は関心ももっていないからね。
それをメリット、デメリットでまとめてあるから分りやすい。

＊増圧直結方式

　　　水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。

　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

もう一度貼り付けました。参考にしてください。
＊高置水槽方式

　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。

　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。
　

私のとこのマンションは高置水槽なんだが、貯水槽が屋内にあるようだから
築３５年前後で交換ということなんだね。
さてどちらがいいかは業者に説明させましょう。まだ先のことだけど。

高置水槽は停電時でも水が使えるのがいい。
水圧低下もないしね。

よく考えてみると高置水槽の方がいいかもね。
現在も不満はないしね。

　神戸の地震以後、高置水槽式の給水方式は推奨されていない。
　低層の建物は直結増圧方式が主流。
　省エネルギーだし、衛生的。
　地元の水道局で確認してみたら？

うちのマンションは１７階建てだけど、増圧直結方式でも
水圧とかは大丈夫ですか。
地震を考えれば直結方式の方がいいかもですね。
ただ、工事費はどうなんだろう。

高置水槽を交換するのと、直結方式にするのとでは
どれぐらいの工事費の差があるのか知っている方がおられましたら
教えてください。

高置水槽だったらそれだけ交換すればいいけど、直結方式に
すれば全て新しくしなければならないのでかなり高くなるんじゃ
ないかな。
うちのマンションでは無理かも。

　まともな管理会社なら教えてくれるかもしれないけど、そうでないところは「分かりません」でおしまい。
　水道事業管理者の方がいいと思うけど？

増圧直結方式メリットは貯水槽が必要ない、水道メーター交換費もいらない。
　水質検査（法定点検含む）が必要ない。貯水槽の点検（法定含む）費がい
　らない。・・・相当な経費節約ができる。

　場所によれば、高置水槽式の給水方法は認められないところがあります。
　建築物で例えると既存不適格かもしれません。

　停電時では給水できない階が生じるかもしれませんが、配水場より低い階では、落差で給水ができますし、よほどの大規模災害や落雷でないと停電は発生しませんから、衛生優先で直結増圧方式が良いのではないかと思います。

直結方式の場合、水圧が低くなることはありませんか。
停電とかはめったに起こらないでしょうけどね。
衛生面と地震を考慮すれば、直結方式の方がいいんでしょうね。
点検費もいらなくなるみたいだし。
現在の新築マンションで高置水槽方式を採用しているところは
ないんですか。

>>7196さん
>配水場より低い階では、落差で給水ができますし・・・
何階ぐらいまでは給水できるんですか。
配水場とかのシステムとかが全く分りませんので、教えてください。

やはり高置水槽は時代遅れなんでしょうね。
うちの長期修繕計画では、高置水槽で計画されており１，５００万円に
なっています。
これは直結方式での検討の必要性がありますね。

　地元の水道事業管理者に問い合わせてください。
　当地では配水場が高い場所にあるため、比較すると３階くらいまでなら落差で給水できます。
　私は５階なので断水は確実ですが、風呂の湯を流さずに置いていますので、雑排水には困りません。

３階以下の部屋の者はいいけど、それ以上の者にとっては
断水となると直結方法には反対する者が出てくるかも
しれない。
現在は高置水槽で何の不便も感じていないからね。

やはり住民に高置水槽と増圧直結方式のメリットデメリットを
詳しく書いてアンケートを取り、その結果でどちらにするのかを
決めればいいと思う。

１、であれば現在貯水槽水槽が下階に有り貯水した水を最上階の貯水槽まで
　　増圧で送水して貯水して置けな地震時の給水の被害を最小限に食い止め
　　られる。しかし貯水槽にかかる清掃や法定点検、設備補修費・設備交換
　　（7年ごとのメーター交換費含む。）費用が必要です。

私のマンションでは上記の意見も検討しましたが、費用耐効果を考慮し
て増圧直圧給水方式を採用する事にしました。この場合は費用は加圧ポ
ンプの補修点検・交換費用のみである。

１０階程度のマンションですと水道直結給水方式も現在の技術では可能
と聞いております。

米・いずれの方式でも給排水管の補修・交換費用は組合負担です。
　　規約に設定すれば専有部分の給排水管配管の交換費用は組合負担も
　　可能であると聞きました。

１、の場合はタワーマンションでは一定の階に貯水槽が設置されていて
　　災害時はその水で緊急対応するように設計されております。

>>7204さん
現在高置水槽で給水をしていますが、諸費用についてはたいした
金額ではなくそれが理由で直結方式がいいとはならないと思います。
おたくのマンションではいろいろ検討した結果直結方式にされたとの
ことですが、設置費用の比較はされたのでしょうか。
高置水槽にした場合の交換費用と直結方式にした場合の費用の差が
どれぐらいのものかが知りたいですね。
良かったら教えてください。

直結方式にして費用が削減できたとしても、管理費の値下げを
しなければ住民には直接メリットはありません。
管理費というのは、毎年殆ど変化はないですからね。
それが削減できたということは、管理費がその分余るということ
ですから、それを何に使うかでしょう。

ところでマンション管理士上位合格者さんはどうしているのかな。
どこかのスレでアク禁になったのかな。

管理費は通常であれば値上げとかする必要はありません。
突発的な補修費が読めない部分はありますが、殆どは保険で
対応できます。
後は管理委託費や管理員人件費、清掃費、振り込み手数料や点検費、
役員報酬、電気料金や電話料等は毎月殆ど変りません。
不足することが予想されるのは、消費税がアップしたときです。
給水の点検費用等が節約できたのであれば、その分をどうするかが
問題になります。
余ったお金があればただ目的もなく使用されないようにすべきです。

管理費の値上げは分譲以来１度もありません。
それが普通ですよね。
修繕積立金は値上げをしなければならないでしょうが。

修繕積立金は読んで字の如く住民の積立金です。
これを取り崩すには総会の決議が必要となります。
管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。
これについては、管理会社が対応しているんでしょうね。

>>7210
>管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
>管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
>つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。

根拠は？

>>7211さん
管理費内の項目ごとに予算化がされていると思いますが、
例えば電気料金が予算を１万円上回った場合、住民から別途
徴収をしたり、臨時総会を招集したりはしないでしょう。
予備費があればそれで充当できますが、それがなくなれば移動も
できません。
管理費内で予算を上回っていなければ、別途徴収とかは必要ない
でしょう。
おたくのマンションでは、項目ごとの予算がオーバーした場合は
どうしていますか。

管理費は元々各年度ごとに変更は殆どないものです。
管理費が足りなくなれば、臨時総会を開催するか、各区分所有者から
徴収することもできますが、管理費の予算内であればよそから
もってくることは可能だと思います。
たまたまうちの場合は予備費が豊潤にありますので、予備費からもって
きているようですが。

修繕積立金で専有部分の配管の更新工事を管理組合として
計画しているマンションはありますか。
いずれ必ず経年劣化をしますが、これを各戸の判断に任せて
いますとやれる者とやれない者がでてきます。
やはり早めの計画を立て、管理組合として計画すべきでは
ないでしょうか。

専有部分の工事を管理組合としてやれればいいんですが、
そこまでの余裕はありません。

大規模修繕工事の周期については、国交省は１２年～１３年周期を推奨して
いますが、これは各マンションによって考え方はバラバラです。
ただ言えることは、自分の部屋で考えれば壁紙や畳の交換を早くやる方と
そうでない方の違いではないでしょうか。
周期としては、１２年から１５年が一般的でしょう。
中には２０年たっても１回も大規模修繕工事をやっていないマンションも
あります。
工事をやるとしても、問題があるところだけその都度やるというところも
あります。
ただ、足場を組んでやる工事は殆どされていません。
やるとしても、屋上防水ぐらいのものです。
こういうマンションが限界マンションになるのでしょうね。

マンションは専有部分の管理をどうするかで明暗が分かれる。
専有部分のリォーム、修繕等の記録も共用部分の修繕記録と
同様に大切ですので管理保管してください。

そうですね、マンションは専有部分の管理、特に見えない部分の
配管の管理をどうするかで、マンションの寿命が違ってきます。
ただ、配管の更新工事は何か事故があってからでないとなかなか
事前には行動に移す者はいないのが現状です。
だから、管理組合が一斉に工事をしなければなりません。

本来ならマンションの引き渡し時の規約等に売り主が設定して買主に説明して承認させる。
等のマンション販売方法を定着させるには宅地建物業法の自ら売り主制限を改正するか、

それとも買主保護の為にマンション管理士等の立ち会いを義務付ける方法もある。

マンションの永住志向が高い等の報道を耳にしますが、現実は永住できる」システムには
なっていない。

その一番のネックが共用部分の管理と長期修繕計画は充実してきていますが、専有部分の
管理や修繕、設備交換にまでの規制や計画が相当遅れている

つまり、現場を知らないマンション管理士等が理解していない。確かに築古のマンション
は、組合員の変更や、入退去等で専有部分はさまざまに変更されているのが実情である。

これ等を解決する為にいろいろな規約の設定、変更を試みましたが、悪い組合員と悪徳
管理会社１０９が共謀してつぶされました。

その後を引き継いだ悪徳管理会社と偽理事長が工事の収支を理解できず優先順位を間違
えて中止せざる状況である。

管理組合の管理の対象物を共用部分だけに傾かないで専有部分も一体として
管理する方法については築古になればなるほど分譲当時からの組合員の反対
は避けられないでしょう。

なぜなら分譲当時から２０年も居住していればそれなりのりフォーム工事や
設備類の更新はしている組合員は多いはずです。

この組合員の費やした工事費用をどうするかの議論になりますので厄介です。

購入時はここまでの知恵は私も同様考えていませんでした。反省しております。

専有部分の修繕等については、理事長に申請し書面による承認をうけなければ
ならないとなっています。
そして承認しようとするときは、理事会の決議を経なければならないとなっています。
この規約が守られていれば、問題は発生しません。
それを知らない住民に対しては、広報活動を地道にしていく必要があります。
そして、工事のために業者が機材等を持ち込んで工事をしようとする時は、管理員が
承認と工事の届け出が出ていなければストップをかけるようにしておくべきです。
理事長の承認を受けないで専有部分の工事を行った場合には、その是正等のため
必要な勧告又は指示若しくは警告を行うか、その差止め排除又は現状回復のための措置
をとることができるとなっています。
殆どのマンションの規約はこれが規定されていると思いますよ。