マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>7112
不法占拠者からとりたてればいいよ。

専有部分の配管もいずれ経年劣化し交換しなければならない時期は
必ずやってきます。
その工事を管理組合がやるにしても、各個人でやるにせよ、同じ
区分所有者の負担であることには変わりはありません。

管理会社１０９の管理物件の００３号室の入退去履歴を精査せよ。その他有り。

管理費等の未収金は回収不能で除却した。特定承継人に請求は規約上ＯＫである。

この会社と悪い組合員やマンション管理士等がグルの疑いがある。

再任による長期政権を精査。この会社のＴ原元課長から、お前位は本社に通報すれば、

どうでも処分できると脅迫めいた事を言われた記憶がある。

殺されるのではないかと怖かった。不正を追及したときである。

滞納管理費等は特定承継人が引き継ぐのは法律。
管理費等の放棄は区分所有者全員の承諾が必要。

普通決議で除却している。担当理事長に確認したら管理会社１０９の担当の助言。
この不法占有者は指定されているはずである。氏名も覚えている。

　管理会社１０９は、マンション管理業協会理事長会社ですよ。　本当ですか

マンションの管理をしていく中で、規約違反や違法行為が
あった場合、住民側に対しては理事会は弁護士への依頼や
訴訟も簡単に行えるが、住民側が理事会を訴えることは
費用も含めて難しい。
住民との対立や費用を考慮すればさわらぬ神に祟りなしと
ならざるを得ない。
管理会社に対しては、理事会が動けば簡単に提訴とか弁護士
依頼とかはできる。

7119
それが何か問題がありますか。

マンション管理とは外れますが、質問していいですか。
贈与税は年間１１０万円を超えた額にかかりますが、現金で
５００万円親からもらった場合、自己申告をしなかったら
税務署に分かるものですか。
５年間分らなければ時効も成立しますし。
マイナンバー制度もまだ普及してませんしね。
申告しないで、税務署から通知が来た時に申告してもいいのではと
思いますがどうでしょう。
無申告加算税はプラスされますが、たいしたことはないでしょうしね。
こんなことをここで議論することは不道徳的ですね。

ところで、理事会で理事が欠席する場合、委任状を提出するのは
合法かどうかの議論での結論はでたんですか。
民法１０４条では、全員の承認が必要となっていますけど。
理事会の代理出席や総会での委任状や代理出席は可能でしょうが。
どなたか知ってる方、おしえてください。

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

民法第１０４条は強行規定ではないのだろうか。

日本国の長に対する信用が失墜している。ここまで来たかと残念である。
マンションの組合員も目先のことにとらわれずに悪徳組合員や、管理会社、
マンション管理士等をチェックしましょう。

マスコミの力は大きい。不正を告発する勇気を持ちましょう。

安倍首相の信用失墜の要因はマスコミに大きな原因がある。
全て忖度の世界での話しだ。
森友学園に関して昭江夫人は絡んでいるだろうが、名誉園長とかであれば
若干の働きかけはするだろう。しかし、殆ど影響はないだろう。
加計学園に関しては、学生時代からの友達のことだし、戦略特区にも
なっているのであるから、秘書が忖度しても許容範囲だ。
全て野党の点数稼ぎのために追求しているだけのこと。
獣医学部の新設があったけど、国家戦略のためにマイナスになっているのか。

阿部や麻生も三代目のボンボン人間は汚くないが世間知らず、
森友みたいな悪徳組合理事長に似に騙された。これは許される。

育ちの良さがあだとなった。二度と同じ過ちを犯してはならない。

管理会社１０９のさまざまな規約や法令違反は非常に気持ちが悪い。

　管理会社１０９はマンション管理業協会理事長会社ですね？　だとすれば、業界団体の存在理由はどこにあるのですか？　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の、理事会社を処分しただけ「マシ」と思っていたのに。　

マンション管理士さん。
民法第１０４条から考えて、理事会の委任状はオーケーですか。

理事会への代理出席は可だが、委任状はダメ。

４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。

　理事会の委任状など、法解釈の前に、ダメです。　理事会の成立要件は、管理規約に明記されています。
　それとも、理事会議案書には、総会議案書と同じく、議事内容がすべて書かれ、理事の意見も聴取した後、理事会が開催されていますか？
　そんな理事会は、聞いたことがありません。

理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約に委ねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。
判例は、一定の効力をもつが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判例である。
自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の委任はオーケー。

議案の内容を具体的にして、議決権行使書を活用した委任状が望ましい。
法に規定がなければ規約に従う。
規約に定めた「理事の委任」に関する判例がない。
理事長に一任ではなく、○○理事に一任の方がベター。

理事会の委任状は可のような気がしてきた。

>>7134さん
理事会開催については議案書はありません。
議題だけですね。
委任状も当然ありません。
理事会は過半数で成立し、議事は過半数で決するとあるだけです。
ということは、理事会への委任状はなしということですね。
ありがとうございました。

　自主管理の管理組合の経験ですが、期により理事会のやり方がバラバラでした。

　ある程度の実質的な理事会にするため、役員の参加できる日時をあらかじめ調査し、やむを得ない方だけ欠席の理事会をしていたので、役員が全員出席しない理事会は年に数回でした。

　理事会議案書（名称は違いますが理事会で相談する内容のことです）も、役員にあらかじめ御用聞きして作成し、事前に配布しました。

　理事会当日に議案を配布する「いきなり理事会」などしたことはありません。

　そのため、議案を役員が知らないことはあり得ず、あらかじめ考えてきてもらえるため、早い時は３０分もかからず終了し、あとは時間のある人と雑談していました。

　雑談の中で大事なことが出てくれば、次月の理事会で話し合っていました。

ちの理事会は、簡単な議題だけ事前に配布します。
理事会の時間は1時間半と決まっています。
内容は充実してますよ。

どこの理事会でも、期が代わるごと、理事長が変わるごとに
理事会の内容、やり方は変わりますよ。

優秀な理事長ばかりではないからね。
やたらと工事だけをして、仕事をしているという者もいるけどね。
工事以外のことは動きたくないしね。

　７１３９さんの、血の理事会ご苦労さん。

　反社会的勢力が役員の中に居るのでしょうか？

　管理規約改正がされていれば、管理組合に反社会的勢力はいません。

　管理会社に、反社会的勢力とお友達がいるのでしょう。

　内容が充実していて、おめでとうございます。

総会では委任状や代理出席、議決権行使書での参加も出席として扱われる。
理事会の決議は理事の半数以上が出席しなければ開催できず、その議事は
出席理事の過半数で決するとなっている。
その出席には、委任状や代理出席は不可なのか。
民法第１０４条では、復代理は認めないとなっている。
ただ、理事の代理行為の委任については、規約又は集会で禁止されていない
場合には、特定の行為の代理を他人に委託することができるとなっている。
これは配偶者が理事会に代理出席は可ということだが、委任状については
触れられていない。
理事会に委任状は可なのか。

規約で委任状可としていればいいんではないの。

全国のマンションの理事会で委任状はどこでも
オーケーです。

>>7143
>ただ、理事の代理行為の委任については、規約又は集会で禁止されていない
>場合には、特定の行為の代理を他人に委託することができるとなっている。

「法人である管理組合」に適用される規定である。

マンション標準管理規約（「権利能力なき社団である管理組合」が対象）には、同様の規定がある。

第３８条（理事長）
第５項　理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。

　早い話が、副理事長や会計担当理事に職務をしてもらえることの裏付け条項。
　理事長は善良なる管理者の注意義務を持って、他の理事と連帯して、管理組合管理運営の責任を持つだけ。
　知っている理事長は、何人いるか知らないけど。

>>7146さん
法人だけに適用される事項なのですね。
了解しました。

　理事会に委任状なんかダメ。
　何のために理事会を開催するの？
　役員が出席できるよう、管理会社が日時調整するよう、重要事項説明書ではなっている。
　管理委託契約を始め、重要事項説明、管理規約に確認を。

理事会の開催日時は、毎月決まってるんではないの。
それがどうしてもだめな時は、理事会で日時を決めればいいのだし。
管理会社は関係ないでしょう。
重要事項にそんな規定は当然ない。

理事会は管理会社のためにするもんではない。

やはり管理会社主導でマンション管理が行われている
ところは多いんだね。
住民には、時間と知識がないからしょうがないかも。

　重要事項説明書はマンションにより異なる。
　定めばないことも不思議ではない。
　

　マンション管理士なら分かるが、理事会に役員の出席が少なく成立しない場合、管理会社により、議事録ではなく打合せ記録を作成するところもある。　理事会は成立しないが、管理に必要な打ち合わせはできるので、実質的な会議にはなる。　これを否定し形式的に理事会を流会し、打ち合わせもしないなら、理事会の意味がない。

理事会が出席率が悪くて成立しないようなマンションは
管理会社主導でいかなければ運営できないだろうな。
そういうマンションには住みたくないね。

　本当に住みたくないね。　プロ住民に任せた方が、住みたくなるマンションになるよ。
　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を求む。

マンション管理士にも誠実な者はいますよ。
できれば、お金にがつがつしていない、会社をリタイアした
マン管士がいいかもですね。

会社をリタイアしたマン管士なら、ボランティアとしても
やってくれるかもしれませんよ。
お金に困っていなければ、仕事に対して一生懸命やってくれますよ。

金儲けの為にマンション管理士などいないでしょう。理事の順番に備えるため。
管理士会はボランテア、真剣な役員の相談もある。一緒に勉強をしている。

現在マンション管理士で生計を立てている者はごく僅かです。
管理士会に所属していても仕事は舞い込んできません。
只一つ、ドクター保険のマンションの審査ぐらいのものでしょう。

マンションの住民がマンション管理士の試験を受けるようには
なったけど、大規模マンションなら人材もいるけど、小規模だと
理事の確保だけでも大変だから、管理会社主導にならざるをえない。
管理会社主導でもいいんだが、中には工事とかを好きなようにやる
フロントに担当されたらえらいことになる。
工事は割高で余計なところまでやってしまう。

マンションの管理に興味や関心のない住民ばかりでは
マンション管理は目茶苦茶になる。
小さいマンションでは人材不足のため理事長のなり手がいない。

まじめでまともな排他をしないマンション管理士とは
どういう奴。

　その通りで、真面目で、まともな、排他をしない、真のマンション管理士。

　反対は、不真面目で、ひねくれた、排他を基本とする団体のマンション管理士など。
　排他を基本とする会則を持つ団体のマンション管理士や、管理会社のごく一部を除くマンション管理士以外の、社員御用マンション管理士。

　無理にわからなくてもいいよ。　胸に手を当てればわかるから。

　多分分かっていても、「なんのことか分かりませんと」とレスが来るから。

　悪人はいつまでたっても悪人。　財閥系系悪徳管理会社の上級フロントで、マンション管理士の奴。

　懲戒免職になれ。

余程そのマン管保有のフロントに痛い目にあったみたいだね。
しかし、全員がそういう者ばかりじゃないよ。

　不真面目で、ひねくれた、排他を基本とする団体のマンション管理士などに、痛い目に遭ったよ。
　いい人もいるのだけど、団体がまるでダメ。

マンション管理士は関係なく、単に管理会社の担当のフロントに
問題があるだけじゃないの。

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、管理員から代表取締役までダメ。
　ただし、代勤管理員や、四人のうち一人だけ優秀な常勤管理員はいた。

　大金をだまし取られたし、悪質大規模修繕コンサルタントを紹介されたりしたからね。
　理事長と監事以外を「一般理事」と社員が言って、ごみ扱い。

　財夏系悪徳管理会社では、この管理会社だけ。
　他の財閥系管理会社では「一般理事とか特別理事」と言っていないよ。

呼称はどうでもいいことじゃないかな。
理事長や監事が管理会社と仲良くなっていろんな工事とかを
やったということだろうが、そのためにマンションの資産価値は
上がったんじゃないの。
それは住民のために選ばれた理事がやった行動だから、その責任は
住民にもあるのだと思う。

　真面目でまともなマンション管理士の皆さんにお尋ねします。
　「一般理事」とは何ですか？
　不真面目で、ひねくれた、マンション管理士でも、中小の管理会社でも構いません。
　ご存知の方は、お教えください。
　財閥系悪徳管理会社社員フロントが、言っていました。

役の付かない役員のことを一般理事というのでしょう。
理事長や副理事長、会計担当理事は役がついています。
監事も役なんでしょう。
平理事のことです。

＊増圧直結方式

　　　水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。

　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

＊高置水槽方式

　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。

　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。
　
みなさんのマンションではどちらを採用しますか。

　「平理事のことです。」は、管理組合に必要な理事ですが、管理会社には必要ですか？
　管理会社の方にお聞きしますが、他の方でも結構です。

うちは現在高置水槽だけど、次交換するときは増圧直結方式がいいと
思っていたけど、比較するとどちらもメリットがあるようだ。
今も別に不自由とかもないし、清掃とかも定期的に行われており、水に
問題はないしね。
検討の余地があるようだ。

　マンション管理士及び管理会社にお尋ねします。

　「特別理事」は、最低管理会社の必要とする、理事長と監事で間違いありませんか？

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、特別理事以外を「管理会社社員」が一般理事と言っています。

まだ交換するのはだいぶ先のことなので、それぞれどちらも
改善されるのでそのときに考えればいい。
高置水槽方式から増圧直結方式に変更するには工事費が高く
なるのではないですか。

　水の話しは、水道屋へ。　マンション管理士でも設備系マンション管理士でないと分からない。
　３階建てで、地方により３階まで給水可能なら、直結でＯＫ。
　マンションの条件により給水方法は異なる。　マンションの条件を示して再質問せよ。

３階までなら直結方式でいいといったって、マンションで３階建て
というのは殆どないでしょう。
マンションの住民は高置水槽方式がいいか、直結方式がいいかという
判断をしなければならない。
何にも知らなくて、業者に依頼したら値段の高いものを押し付けられる
だけだからね。
技術的なことはプロに任せ、我々住民は業者の説明を聞きながら
どちらにするかをきめなければならない。
その判断をするのに、７１７３と７１７４は良くまとめて書き込んであるよ。

>>7181
つまらないことばかり書き込んでますね。
管理会社にあなたが相手にされないだけのことでしょう。

給水方式とか住民は関心ももっていないからね。
それをメリット、デメリットでまとめてあるから分りやすい。

＊増圧直結方式

　　　水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。

　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

もう一度貼り付けました。参考にしてください。
＊高置水槽方式

　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。

　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。
　

私のとこのマンションは高置水槽なんだが、貯水槽が屋内にあるようだから
築３５年前後で交換ということなんだね。
さてどちらがいいかは業者に説明させましょう。まだ先のことだけど。

高置水槽は停電時でも水が使えるのがいい。
水圧低下もないしね。

よく考えてみると高置水槽の方がいいかもね。
現在も不満はないしね。

　神戸の地震以後、高置水槽式の給水方式は推奨されていない。
　低層の建物は直結増圧方式が主流。
　省エネルギーだし、衛生的。
　地元の水道局で確認してみたら？

うちのマンションは１７階建てだけど、増圧直結方式でも
水圧とかは大丈夫ですか。
地震を考えれば直結方式の方がいいかもですね。
ただ、工事費はどうなんだろう。

高置水槽を交換するのと、直結方式にするのとでは
どれぐらいの工事費の差があるのか知っている方がおられましたら
教えてください。

高置水槽だったらそれだけ交換すればいいけど、直結方式に
すれば全て新しくしなければならないのでかなり高くなるんじゃ
ないかな。
うちのマンションでは無理かも。

　まともな管理会社なら教えてくれるかもしれないけど、そうでないところは「分かりません」でおしまい。
　水道事業管理者の方がいいと思うけど？

増圧直結方式メリットは貯水槽が必要ない、水道メーター交換費もいらない。
　水質検査（法定点検含む）が必要ない。貯水槽の点検（法定含む）費がい
　らない。・・・相当な経費節約ができる。

　場所によれば、高置水槽式の給水方法は認められないところがあります。
　建築物で例えると既存不適格かもしれません。

　停電時では給水できない階が生じるかもしれませんが、配水場より低い階では、落差で給水ができますし、よほどの大規模災害や落雷でないと停電は発生しませんから、衛生優先で直結増圧方式が良いのではないかと思います。

直結方式の場合、水圧が低くなることはありませんか。
停電とかはめったに起こらないでしょうけどね。
衛生面と地震を考慮すれば、直結方式の方がいいんでしょうね。
点検費もいらなくなるみたいだし。
現在の新築マンションで高置水槽方式を採用しているところは
ないんですか。

>>7196さん
>配水場より低い階では、落差で給水ができますし・・・
何階ぐらいまでは給水できるんですか。
配水場とかのシステムとかが全く分りませんので、教えてください。

やはり高置水槽は時代遅れなんでしょうね。
うちの長期修繕計画では、高置水槽で計画されており１，５００万円に
なっています。
これは直結方式での検討の必要性がありますね。

　地元の水道事業管理者に問い合わせてください。
　当地では配水場が高い場所にあるため、比較すると３階くらいまでなら落差で給水できます。
　私は５階なので断水は確実ですが、風呂の湯を流さずに置いていますので、雑排水には困りません。

３階以下の部屋の者はいいけど、それ以上の者にとっては
断水となると直結方法には反対する者が出てくるかも
しれない。
現在は高置水槽で何の不便も感じていないからね。

やはり住民に高置水槽と増圧直結方式のメリットデメリットを
詳しく書いてアンケートを取り、その結果でどちらにするのかを
決めればいいと思う。

１、であれば現在貯水槽水槽が下階に有り貯水した水を最上階の貯水槽まで
　　増圧で送水して貯水して置けな地震時の給水の被害を最小限に食い止め
　　られる。しかし貯水槽にかかる清掃や法定点検、設備補修費・設備交換
　　（7年ごとのメーター交換費含む。）費用が必要です。

私のマンションでは上記の意見も検討しましたが、費用耐効果を考慮し
て増圧直圧給水方式を採用する事にしました。この場合は費用は加圧ポ
ンプの補修点検・交換費用のみである。

１０階程度のマンションですと水道直結給水方式も現在の技術では可能
と聞いております。

米・いずれの方式でも給排水管の補修・交換費用は組合負担です。
　　規約に設定すれば専有部分の給排水管配管の交換費用は組合負担も
　　可能であると聞きました。

１、の場合はタワーマンションでは一定の階に貯水槽が設置されていて
　　災害時はその水で緊急対応するように設計されております。

>>7204さん
現在高置水槽で給水をしていますが、諸費用についてはたいした
金額ではなくそれが理由で直結方式がいいとはならないと思います。
おたくのマンションではいろいろ検討した結果直結方式にされたとの
ことですが、設置費用の比較はされたのでしょうか。
高置水槽にした場合の交換費用と直結方式にした場合の費用の差が
どれぐらいのものかが知りたいですね。
良かったら教えてください。

直結方式にして費用が削減できたとしても、管理費の値下げを
しなければ住民には直接メリットはありません。
管理費というのは、毎年殆ど変化はないですからね。
それが削減できたということは、管理費がその分余るということ
ですから、それを何に使うかでしょう。

ところでマンション管理士上位合格者さんはどうしているのかな。
どこかのスレでアク禁になったのかな。

管理費は通常であれば値上げとかする必要はありません。
突発的な補修費が読めない部分はありますが、殆どは保険で
対応できます。
後は管理委託費や管理員人件費、清掃費、振り込み手数料や点検費、
役員報酬、電気料金や電話料等は毎月殆ど変りません。
不足することが予想されるのは、消費税がアップしたときです。
給水の点検費用等が節約できたのであれば、その分をどうするかが
問題になります。
余ったお金があればただ目的もなく使用されないようにすべきです。

管理費の値上げは分譲以来１度もありません。
それが普通ですよね。
修繕積立金は値上げをしなければならないでしょうが。

修繕積立金は読んで字の如く住民の積立金です。
これを取り崩すには総会の決議が必要となります。
管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。
これについては、管理会社が対応しているんでしょうね。

>>7210
>管理費は項目ごとの予算は一応ありますが、それが足りなくなれば
>管理費の範囲内であれば、移動は可となっています。
>つまり総会決議や理事会決議がなくても移動は可となります。

根拠は？

>>7211さん
管理費内の項目ごとに予算化がされていると思いますが、
例えば電気料金が予算を１万円上回った場合、住民から別途
徴収をしたり、臨時総会を招集したりはしないでしょう。
予備費があればそれで充当できますが、それがなくなれば移動も
できません。
管理費内で予算を上回っていなければ、別途徴収とかは必要ない
でしょう。
おたくのマンションでは、項目ごとの予算がオーバーした場合は
どうしていますか。