マンション管理士に質問しよう！ Part2

どうでもいいことウザいんだけど

マン管に合格できる者は、５問免除とかは関係なく
合格できるよ。
５問免除というのは、管業に合格した者に対する特権だろう。
しかし、１回でマン管と管業に合格しているので、関係なかった。
適正化法はごく限られた範囲の知識で答えられる基本的な
問題しかでないよ。
過去問を見ても、パーフェクトで答えられる簡単な設問。

>>7001
管理会社に高学歴の者はいかないよ。
労働条件も悪いしね。

だからどの部門が免除なのかと聞いてるんだけど。
試験的には難易度も管業と変わらないと聞いているが。

そんなのは自分で調べなよ。
マン管の試験科目とかで検索すればすぐわかるよ。

>>7004
マン管の試験を受けるの？
管理組合の理事をやるためだったら取っておいてもいいかもね。
やはりいろんな規約や細則、法律を知らないとだめだしね。

あんた試験に落ちてるね、知らないわけないから。

マン管も管業も一発合格だよ。
なんでマン管ごときの資格に２回も受けなければならないの。
過去問をしっかりやれば、それだけでも十分合格できるよ。

マン管ごときの資格に、なぜ、通信教育の「ユーキャン」なの？

>>7009
何ユーキャンて？
通信教育のことかな。
そんなのは必要ないよ。
基本書１冊と過去問さえあれば十分だよ。

１・２号館の人は真実を知っているぞ。

何それ。Ｓさんのこと？

前からうすうすは感じていたんだけど、調査に乗り出してみるかな。
聞き込みをしないといけないな。
大体の当たりはついているけどね。話し合う必要がありそうだな。

　エレベーターの２０１２年問題
　　　　１９８０年代後半までに設置された機種に対して、エレベーターを製造するメーカー
　　　各社が本体製造中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給を停止するという
　　　ものです。
　　　　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　　　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　　　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　　　うのが現状のようです。
　　　　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　　　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　　　費用も軽減はできます。

　リニュアール方法
　　　①全撤去リニュアール 工期２５日～３０日
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。
　

　　　②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

　　　③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

　　エレベーターの耐用年数
　　　　　税法上の耐用年数 １７年
　　　　　国交省のガイドライン ３０年
　　　　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　　　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

　　　一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　　　　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　　　　　準撤去リニュアール 　　７００万円～１，０００万円
　　　　　　制御リニュアール 　　５００万円　～　６００万円

エレベーターの工事としては、制御工法が一般的。

　あたりがついていれば、マンション管理業協会理事長会社や副会長会社、管理業協会役員をクビになった財閥系悪徳管理会社の不正を暴き、処分させよう。　国土交通省は知っているかな？　
　知らなければ、真面目でまともな排他をしない正義の味方のマンション管理士に頼んで、退治してもらおう。

>>7019
真面目でまともな排他をしない正義の味方のマンション管理士
はお金を払って依頼するんですか。
依頼されればマン管士はそれに対して行動を移すでしょう。

　正当な対価は。どんな時も必要です。　マンション管理士に限らず、経費＋マンション管理士の報酬+成功報酬を支払うのは当然です。
　億を超えるカネを取り戻せれば、１００万円でも安いものです。

どんな依頼内容なんですかね。
法律的にややこしいのであれば、弁護士の方がいいと思うんだが。

理事長や専門委員会の経験者しかマンション管理には興味も
ないだろうしね。
簡単に突き止めことはできるよ。その時はいろいろ話し合いましょう。

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

管理士試験の５問免除がどの項目なのかも知らないニセ管理士が投稿するスレですか？

>>7025
7024だけど、マンション管理士ではないよ。
しかし、管業、マン管合格者が５問免除になる科目ぐらいは
常識の範疇であり、答えるのもばかばかしいから答えていないだけのこと。

７０２４の書き込みの内容参考になりましたか。

何でも批判するのではなく、参考になる書き込みがあれば
それを受け入れ、間違っていたり、違う考えがあれば書き込み
をすればいいだけのこと。
何のためにここのスレに参加しているのか分からない者が
いるからね。
たかが５問免除のことをしつっこく書き込む理由が分らないよ。
本当に知りたければ自分で調べればいいことだよ。
答えてもらえないから批判をすること自体どうかしてるよ。
答えるか答えないかは自由。

初投稿は初々しかったのに・・・

>私は来年理事の順番がまわってくるので２年かけてマン管の資格をとり現在登録申請中です。

　良かったですね、　区分所有者や住民のために、マンション管理士としての役割を自覚し活躍してください。

>>7026
知らないなら知らないと言えよ、知ったかぶりの暇老人か？

５問免除はどの項目なんだよ、お前試験の内容も知らないんじゃないのか？

>>7028
区分所有法、民法、マンション標準管理規約、被災マンション法、建替え円滑化法、
不動産登記法、借地借家法、宅建業法、マンション管理適性化法、
マンション標準管理委託契約書、会計・税務・簿記、民事訴訟法、建築
設備、維持保全、都市計画法、建築基準法、その他設備系法令
住宅品質確保法、水道法、消防法、郵便法

どれが免除なんだよ、知らないならお前試験すら受けてないな。うそつきが。

>>7032
あんたに答える必要はないよ。
教えない、自分で調べることだな。

宅建業法が関係ないような気もするが。
いや、不動産登記法だったような気もする。

>>7033
おまえの無知はわかってる、試験すら受けたことのないド素人なもんな。
匿名掲示板でも無知はすぐわかるからよ。笑

５問免除は宅建、管業、マンション管理士のそれぞれに対して免除と聞いたがそうか？
どれも簡単な資格試験だがな、それすら受からない無知がここで遊んでるんだろ？

>>7035
あんたは受験したことがあるから、その分知識はあるんだろうな。
ところで何回受験したの？
回数が多いということはそれだけ勉強しているんだから、知識は
身についているだろうしね。
勉強はしないよりした方がいい。
資格はないよりあった方がいい。

>>7037
資格もない高齢者に教える必要はない、高齢では役にも立たん。

おれに質問にすら答えられない無知ではオハナシニならん。

>>7038
難しい質問をするから答えられなかったんだよ。
7032に書き込まれているけど、あんたはどれか分るの？
知ってたら教えてよ。

　マンション管理士は、専門的知識者なのか？

　試験に合格しても、実務ができなければ、ただのペーパー管理士。

　管理組合には迷惑な奴。

>>7040
しかし、何にも知らない者が理事長をするよりいいんじゃないかな。
基本的な知識をもってマンション管理の実務をこなしていく、それで
十分でしょう。
普通、輪番制の理事の場合、何の知識もなくて理事になるからね。
共用部分と専有部分の違いや、特別決議と普通決議の違いというより、
それ何なのという感じだからね。
修繕積立金も管理費も同じと考え、どちらからでも使えると思っている
理事よりいいんじゃないかな。

プロポーザル方式とか金抜き計算書での見積もりとか、何それという
感じだろうしね。
そんなことも知らずに理事をするより、知識だけでもある方がいいでしょう。

無知が何を書いとるんだ？
７０３２は俺本人が書いてるのにバカじゃないの？
いつまでたってもココで遊んでる老人には合格は無理だな(笑)

　輪番制理事会は、限界に達しています。
　かと言って、理事長の長期就任は、本人が意識しなくても「権力は腐敗する」を招きます。
　そして、管理会社との癒着や不正経理も起こります。

　そこで、真面目でまともな排他をしない、マンション管理士の出番が来ます。
　資格を取って不正を働くマンション管理士や、他のマンション管理士を排他するマンション管理士の団体があることは、嘆かわしいです。

>>7043
匿名で書き込んでいるのに、7032は俺が書いたものといってもねえ。
7032は僕が書き込んだんだよ。
あんたはその中のどれが答えか分るの？
書いた本人ではないから分らないだろうが。

7045の勝ち。
7043はおちょくられている。

類友現る！

　マンション管理士は、のお知り合いが専門的分野か？
　もっと真面目になれ。
　専門的知識も悪用せず、マンションや区分所有者や居住者のために使え。
　マンション管理業協会理事長会社は、反社会的勢力とつながりがあることが投稿から明らか。
　そんな管理会社の御用管理士は、管理組合と利益相反になるためあり得ない。
　ことに、マンション管理業協会理事会社をクビになった、財閥系悪徳管理会社の上級フロントは、マンション管理士。　天才的詐欺師まがいのとんでもない奴。

>>7045
うそつき老人答えてみ（笑）

区分所有法、民法、マンション標準管理規約、被災マンション法、建替え円滑化法、
不動産登記法、借地借家法、宅建業法、マンション管理適性化法、
マンション標準管理委託契約書、会計・税務・簿記、民事訴訟法、建築
設備、維持保全、都市計画法、建築基準法、その他設備系法令
住宅品質確保法、水道法、消防法、郵便法

どれが免除なんだよ、知らないならお前試験すら受けてないな。うそつきが。

おまえなんい資格も持ってないだろ、馬鹿だし（笑）

>>7045
５問免除がどの科目かも知らない高齢者が嘘ばかり投稿していてはいかんな。
知らないことは知らないと素直に謝れ、無知な試験マニア。もうボケが始まってるのに。

>>7049
免除されるのは、区分所有法か民法だと思うよ。
当りだよね。

>>7050
このうちどれが免除になるか答えられるかな？
区分所有法、民法、マンション標準管理規約、被災マンション法、建替え円滑化法、
不動産登記法、借地借家法、宅建業法、マンション管理適性化法、
マンション標準管理委託契約書、会計・税務・簿記、民事訴訟法、建築
設備、維持保全、都市計画法、建築基準法、その他設備系法令
住宅品質確保法、水道法、消防法、郵便法

>>7052
うそつき老人答えてみ（笑）

区分所有法、民法、マンション標準管理規約、被災マンション法、建替え円滑化法、
不動産登記法、借地借家法、宅建業法、マンション管理適性化法、
マンション標準管理委託契約書、会計・税務・簿記、民事訴訟法、建築
設備、維持保全、都市計画法、建築基準法、その他設備系法令
住宅品質確保法、水道法、消防法、郵便法

どれが免除なんだよ、知らないならお前試験すら受けてないな。うそつきが。

おまえなんい資格も持ってないだろ、馬鹿だし（笑）

>7052

うそつき老人のおまえの負け（笑）　わからないんだろ(笑)

【マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則】
第一章　マンション管理士
　第一節　マンション管理士試験

（試験の内容）
第二条　前条の基準によって試験すべき事項は、おおむね次のとおりである。
一　マンションの管理に関する法令及び実務に関すること（第四号に掲げるものを除く。）。
二　管理組合の運営の円滑化に関すること。
三　マンションの建物及び附属施設の構造及び設備に関すること。
四　マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「法」という。）に関すること。

（試験の一部免除）
第四条　管理業務主任者試験に合格した者については、第二条に掲げる試験すべき事項のうち同条第四号に掲げるものを免除する。

>>7054
区分所有法か民法と答えているよ。簡単簡単。
ところでそれを知っていたら何か特典でもあるの？
知ってたら５問免除になる訳ではなかろう。

>7055
その逆はどうなんよ、うそつき老人。

【マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則】
第二章　マンション管理業
第三節　管理業務主任者試験

（試験の内容）
第六十四条　前条の基準によって試験すべき事項は、おおむね次のとおりである。
一　管理事務の委託契約に関すること。
二　管理組合の会計の収入及び支出の調定並びに出納に関すること。
三　建物及び附属設備の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整に関すること。
四　マンションの管理の適正化の推進に関する法律に関すること。

（試験の一部免除）
第六十六条　マンション管理士試験に合格した者については、第六十四条に掲げる試験すべき事項のうち同条第四号に掲げるものを免除する。

>>7057
僕は管業とマン管を同じ年度に１回受けただけだからね。
５問免除は片方だけ合格して、２回目の受験の時に免除
されるんだろう。
レベルの低い話しだね。

そうそう、>>7055 のＨＮが途中で切れていますね。
正しくは、「うそつき老人をよく知る者」です。

四の五の言う前に、試験に合格しなさい。
マン管の方が難しいので、管業を合格できれば５問免除
されるんでしょう。
３８点が合格ラインなら、４５問中３３点で合格できる。
５０問の場合は７６％以上（３８点）が必要だが、５問免除があれば
４５問中３３点以上（７３％）となる。
たいして有利とはならない。

う～ん。
合格点でいうと５点有利のようにも思えるが、合格率でいうと
そんなに変わらないんだね。
要するに、第１回目の受験で３８点以上取れば文句なし。
５点免除とかそんなせこいことで合格しなくて実力で合格しよう。

>>7059>>7060>>7061

おまえバカか？

管業持ってたらあとからマンション管理士受けるのが何が悪い？

レベルとかの問題じゃない、宅建、管業、マン管のレベルはほぼ同じ、互いに５問免除だアホ

ドシロートが同時に二個三個の試験受けるのはタダの趣味だろ

ユーキャンとかにのせられて金払った口の暇老人の趣味な（笑）

普通に役に立たないマンション管理士試験は受けない、建築士や代書屋の付帯的資格。
必用なのは管業と宅建資格。

>>7063
マン管の資格をとる目的は開業とかするためではないよ。
理事をするために知識を広めておくのはいいことじゃないかな。
何をそんなにいきりたってるのかな。
それに僕はマンション管理士の資格をもっているとはいってないよ。
受験したことはあるけどね。
レベルとかはどうでもいいんだよ、ただ何にも知らずに理事をする
のは失礼でしょう。
合格云々は関係ないこと。ただ勉強することに意義がある。
何も知らないで理事をするよりずっといいでしょう。

>>7064
マンション管理士の有資格者が圧倒的に多いのが管理会社の社員。
後はマンションの住民で理事経験者。
マン管の資格を取った者で事務所とかを開業しているのはほんの一握り。
現状のマン管の資格は、自己啓発の範疇。
必要と思ったり、知識をひろめたい者がとればいい。
役に立つ立たないは各人が考えればいいだけのこと。
資格を取った者に対して、他人が口を挟むのがおかしい。

>>7063
どうでもいいことだが、>>7059>>7060>>7061 この3つは同じ人物ではないよ。
匿名だからしょうがないけどね。

宅建に５免除あるの。？

　マンション管理士なんて、名称独占のくだらない資格ということで、間違いありませんか？

>>7069さん
一生懸命勉強している人に対して失礼ですよ。
もしマン管に対して意見があるのなら、合格してから
いうべきです。

　名称独占だから、マンション管理士でなくても、業務はできる。

　合格しただけのペーパー管理士に、何ができる？

　実務経験なしだぞ？

>>7071
マン管士の資格を営業するために取る者は少ないでしょうが、
もしマンションがマンション管理に詳しい者を外部から
招聘する場合、資格のない者をお金を払って呼びますか。
特に理事長経験が長いからという理由で他のマンションの理事長を
お金を払って雇うことはないでしょう。
それにそんな情報もないでしょうから。マンションの理事長の経験の
長い者が開業した場合、どんな看板を掲げるんでしょう。開業する
ぐらいだったら、資格を取りますよ。
合格したばかりのマン管士が事務所とかを開業することはありません。
管理組合もそんなに単純ではないでしょう。
現在開業をしているマン管士はそれなりに実務経験を積んだ者が
やってますよ。

マンション管理士業を営んでいる者はここのスレには
きませんよ。

マンション管理士の無能力は、このスレのレベルの低さからして推して知るべし。

ここのスレにきているのは、マンションの理事や住民、管理会社のフロント、
管理員、受験経験のある者が殆どだよ。
これから受験しようとしている者はこんなとこにはこない。
マンションの住民が興味をもったり、質問したりでこのスレを利用しているのだろう。
管理会社のフロントも関心は高いでしょうね。
それからマンションを購入しようとしている者が、管理会社の評判をしりたくて
マンコミュにきているんだろう。

>>7074さん
あなたも７０７５のうちのどれかでしょう。

7076さん。
管理会社１０９関係者が多いと思います。要注意です。

　管理会社１０９は言うまでもなく、マンション管理業協会の理事長会社です。
　マンション管理業協会は、マンション管理も満足にできず、管理業務主任者を粗製乱造し、良好なマンションストックを「限界マンション」にする団体ですか？
　財閥系悪徳管理会社社員マンション管理士の上級フロントには、反社会的勢力に精通した者もおり、レスが嘘ではないことを証明しています。

>>7078
管理会社のフロントが取得しているマン管の資格は、単なる
自己啓発で取ったものであり、営業とは関係ありません。
フロントはあくまで管理会社の社員であり、それ以外でも
それ以下でもありません。
フロントはマン管の資格のあるなしに拘わらず管理会社の
社員です。

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。

　７０７９は、財閥系悪徳管理会社の上級フロント。

　各種資格を悪用するフロントの代表。

　さっさと泥を吐け。

　マンション管理業協会理事長会社のこともな。

>>7082
７０７９は単なる一般論であり、どこをどう読めば
管理会社のフロントの書き込みなんだ。

皆さん方のマンションで、主婦の方が理事になっている
シェアはどれぐらいですか。
うちの場合は、６０％以上が区分所有者ではなく、主婦が
理事をしています。
ただ、管理規約にその規定はありますので違反ではありませんが。
やはり、男性は仕事が忙しいのでしょうね。

奥さんの代理出席はいいけど
理事になるのはだめじゃない。

　管理規約の定めにより役員資格は異なります。　その管理組合の、管理規約を確認してください。

総会の代理出席は可だが、理事会への代理出席や
委任状は可ですか。

　管理規約の定めにより異なります。　その管理組合の、管理規約を確認してください。

>>7088さん
理事会での委任状は規約に規定すればそれでいいんですか。
民法では復代理については、全員の承認が必要となって
いますけど。

>>7088さん
この法律はどう解釈すればいいんですか。

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

区分所有法は民法の特別法である。

区分所有法の強行規定以外は管理規約に定められる。

>>7091さん
ということは、理事会の委任状は有効ということでいいんですね。
ありがとうございます。

区分所有法の強行規定では有りませんので規約でご自由に定めて下さい。
（規約を定める場合は区分所有法３１条の規定は強行規定ですからお守りください）

理事会の委任状を有効とするのは強行規定ではないのか。

区分所有法の強行規定とは区分所有法と異なる規約は無効です。

たとえば共用部分の重大変更は区分所有者及び議決権の４分の３以上の賛成を要する。

しかし規約において区分所有者は過半数に減ずる事が出来ると有ります。

これは、強行規定です。これと異なる規約は無効です。よって規約に法令どうり設定
するか、規約に設定しないで法令どうりに運用すればいいのです。

軽微変更と重大変更の判断はマンション管理士の得意とする事項です。

私は築３０年のマンションを格安で購入しました。

原始規約＝役員の資格は現に居住している区分所有者
現在の規約＝区分所有者の同居人、賃借人、区分所有者の委任者、第三者へと拡大してきました。

やはり、この規約の緩和は明らかに組合運営がしやすい方法に特化してきています。

マンション管理士等の第三者管理者方式などは果たして良いのか悪いのかは理解できません。

私は原始規約の方が区分所有者の利益につながると思います。組合員にとってはその方向を
考えた方がいいような気がします。

理事も現に居住している組合員で代理出席は認めない規約の方が組合員の利益になりそうです。

理事会の委任状は法律通りにしなければならないなんていう法律は有りません。
規約に自由に規定できます。

ただし、規約を設定するときは区分所有法３１条に従わなければなりませんので、
これは強行規定です。

　現住要件の撤廃には理由があり、非現住区分所有者が役員になれない状況を放置したまま、役員にならないと協力金を取るという状態が発生し、非現住区分所有者から、役員になれない管理規約を放置し、協力金だけ取られるのはおかしいというものです。

　現に居住する区分所有者も、非居住区分所有者も、区分所有者に変わりはありませんから、標準管理規約は約７年前に、現住要件撤廃に、改正されました。

　非居住区分所有者が役員になれず、第三者が役員になれる制度は、極めて異常です。

役員の資格を配偶者、二親等までとして、理事長は現住組合員とするはどうでしょう。

賃借人（使用者含む。）、組合員の委任者、マンション管理士等の第三者管理者、
には疑問が残る。

正常なマンションの管理組合は外部からの役員は避けた方がいいと思います。

>>7096さん
役員の資格に賃借人が入るのはおかしいでしょう。
マンションの管理は基本的には区分所有者がするのが当然です。
配偶者や一親等とかの条件がある同居者なら分りますが、全く
関係のない賃借人が工事等の管理までするのはだめでしょう。

理事長の第三者への委託については、報酬を支払って
いますので単なる賃借人とは違いますしね。

自治会の役員なら賃借人でもなれますけどね。自治会長でも。
それとごっちゃになっているんでしょう。
第三者に委託するのと輪番制とかで役員になるのに賃借人が
入るのとは全然違います。

そうですよ、自治会長は再任再任で半永久的である。しかも区分所有者の同居人である。
順番制の任期1年の理事は自治会長に頭が上がらず、組合運営と自治会運営が混ざって困る。

自治会の総会は出席者（会員の一割程度）だけの過半数の賛成でけつぎしている。が組合の
総会も同様である。

自治会と管理組合が同一団体であるように思う。マンションは安物でトラブルが多いが、
買い替えたくても資金がなく我慢して住んでいます。

小規模マンションの場合、人材難もあり自治会と理事会が
ごっちゃになっているところは多々あるようです。
管理費から自治会の活動に管理費を充当することもあるようです。
所謂なんでもありの管理なんですね。
しかし、誰も何もいわなければこれが当然と思われて管理されて
いるようです。
理事は１年の輪番制で自治会長は１０年でもやるようなマンション
では自治会長の方が権限は大きくなります。
極端な例としては、自治会と理事会を一緒にやっているところもある
ぐらいですから。
規約違反、法律違反といっても、誰も何もいわなければそれが通り
ますからね。
マンションの管理も二極化しています。

マンション管理は人間性でしょう。法律や、規約はりっぱなものが存在しても
運用するのは組合員でしょうから。見えない処（専有部分）から徐々にスラム
化する。

一定年数で住み替えられるように資金計画をして購入する事でしょうね。？

>>7105さん
１０年程度で次から次へと買い替えをするのも一法です。
しかし、それはマンション管理をしていくのとは関係ないことなんですよ。
ここでの書き込みは、マンション管理をどうしていくかが問われているのですから。
専有部分の配管の劣化はタワーマンションでも起こります。
しかし、その交換費用ぐらいはグレードの高いマンションの住民なら簡単に
できるでしょうが、それだからといって、更新工事を積極的には誰もしません。
在宅とかの負担も大きいですからね。

>現住要件の撤廃には理由があり、非現住区分所有者が役員になれない状況を放置したまま、役員にならないと協>力金を取るという状態が発生し、非現住区分所有者から、役員になれない管理規約を放置し、協力金だけ取られる>のはおかしいというものです。

これは納得できますね。
協力金を徴収するというのなら、非現住区分所有者が役員になれないとする規約は
おかしいですよね。

見えるところの管理はしやすいですが見えない処の管理は不可能でしょう。

いくいらでもお金をかければ見栄えは良く見せられるからね。厚化粧。

見えないところの管理といえば配管です。
特に専有部分の配管は、各戸の住民の責任と負担で更新工事とかは
しなければなりません。
故に漏水とかの事故があって始めて事の重大さに気づくのです。
この専有部分の配管の更新工事については、管理組合として一斉に
取り替え工事をしなければ解決できません。
住民は配管の取り替え工事は何もなければやりません。

上階の組合員が自己破産していて漏水工事の工事費を請求したが支払い不能はどうしますか。

>>7110さん
通常は保険である程度は対応できます。
しかし、それ以上の精神的な負担や補償額不足については、加害者が
負担することになっています。
上階の住民が自己破産しているということは、そのマンションはその
加害者の者ではないと思われます。
その場合は、泣き寝入りしかなく、自己負担しなければなりません。
当然管理組合は支払ってくれませんし、補修工事もしてくれません。
自己破産していない場合は双方での話し合いということになりますが
住民トラブルの要因になります。
だから、管理組合として一斉に工事をするようにしたらいいのです。

組合員の借金取り立て屋が不法占有していて組合員が不在である場合はどうしますか。

　自主管理の時、夜逃げにあったが、占拠屋は来なかった。
　不幸中の幸い。　占拠屋が来ると、警察に相談。

>>7112
不法占拠者からとりたてればいいよ。

専有部分の配管もいずれ経年劣化し交換しなければならない時期は
必ずやってきます。
その工事を管理組合がやるにしても、各個人でやるにせよ、同じ
区分所有者の負担であることには変わりはありません。

管理会社１０９の管理物件の００３号室の入退去履歴を精査せよ。その他有り。

管理費等の未収金は回収不能で除却した。特定承継人に請求は規約上ＯＫである。

この会社と悪い組合員やマンション管理士等がグルの疑いがある。

再任による長期政権を精査。この会社のＴ原元課長から、お前位は本社に通報すれば、

どうでも処分できると脅迫めいた事を言われた記憶がある。

殺されるのではないかと怖かった。不正を追及したときである。

滞納管理費等は特定承継人が引き継ぐのは法律。
管理費等の放棄は区分所有者全員の承諾が必要。

普通決議で除却している。担当理事長に確認したら管理会社１０９の担当の助言。
この不法占有者は指定されているはずである。氏名も覚えている。

　管理会社１０９は、マンション管理業協会理事長会社ですよ。　本当ですか

マンションの管理をしていく中で、規約違反や違法行為が
あった場合、住民側に対しては理事会は弁護士への依頼や
訴訟も簡単に行えるが、住民側が理事会を訴えることは
費用も含めて難しい。
住民との対立や費用を考慮すればさわらぬ神に祟りなしと
ならざるを得ない。
管理会社に対しては、理事会が動けば簡単に提訴とか弁護士
依頼とかはできる。

7119
それが何か問題がありますか。

マンション管理とは外れますが、質問していいですか。
贈与税は年間１１０万円を超えた額にかかりますが、現金で
５００万円親からもらった場合、自己申告をしなかったら
税務署に分かるものですか。
５年間分らなければ時効も成立しますし。
マイナンバー制度もまだ普及してませんしね。
申告しないで、税務署から通知が来た時に申告してもいいのではと
思いますがどうでしょう。
無申告加算税はプラスされますが、たいしたことはないでしょうしね。
こんなことをここで議論することは不道徳的ですね。

ところで、理事会で理事が欠席する場合、委任状を提出するのは
合法かどうかの議論での結論はでたんですか。
民法１０４条では、全員の承認が必要となっていますけど。
理事会の代理出席や総会での委任状や代理出席は可能でしょうが。
どなたか知ってる方、おしえてください。

民法第１０４条
委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
人を選任することはできない。
理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
選任することはできないからである。
理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

民法第１０４条は強行規定ではないのだろうか。

日本国の長に対する信用が失墜している。ここまで来たかと残念である。
マンションの組合員も目先のことにとらわれずに悪徳組合員や、管理会社、
マンション管理士等をチェックしましょう。

マスコミの力は大きい。不正を告発する勇気を持ちましょう。

安倍首相の信用失墜の要因はマスコミに大きな原因がある。
全て忖度の世界での話しだ。
森友学園に関して昭江夫人は絡んでいるだろうが、名誉園長とかであれば
若干の働きかけはするだろう。しかし、殆ど影響はないだろう。
加計学園に関しては、学生時代からの友達のことだし、戦略特区にも
なっているのであるから、秘書が忖度しても許容範囲だ。
全て野党の点数稼ぎのために追求しているだけのこと。
獣医学部の新設があったけど、国家戦略のためにマイナスになっているのか。

阿部や麻生も三代目のボンボン人間は汚くないが世間知らず、
森友みたいな悪徳組合理事長に似に騙された。これは許される。

育ちの良さがあだとなった。二度と同じ過ちを犯してはならない。

管理会社１０９のさまざまな規約や法令違反は非常に気持ちが悪い。

　管理会社１０９はマンション管理業協会理事長会社ですね？　だとすれば、業界団体の存在理由はどこにあるのですか？　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の、理事会社を処分しただけ「マシ」と思っていたのに。　

マンション管理士さん。
民法第１０４条から考えて、理事会の委任状はオーケーですか。

理事会への代理出席は可だが、委任状はダメ。

４９条の３（理事の代理行為の委任）
理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
に委任することができる。

　理事会の委任状など、法解釈の前に、ダメです。　理事会の成立要件は、管理規約に明記されています。
　それとも、理事会議案書には、総会議案書と同じく、議事内容がすべて書かれ、理事の意見も聴取した後、理事会が開催されていますか？
　そんな理事会は、聞いたことがありません。

理事の議決権の行使の方法について、法は、自治的規範である規約に委ねていると解釈できる
となっている。
理事会での理事間の委任行為の是非は、区分所有法にも標準管理規約にも記載されていない。
全組合員の同意書があればオーケー。つまり、規約にその定めがあればいい。
判例は、一定の効力をもつが、あくまでその事案の個別具体的な場合の判例である。
自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の委任はオーケー。

議案の内容を具体的にして、議決権行使書を活用した委任状が望ましい。
法に規定がなければ規約に従う。
規約に定めた「理事の委任」に関する判例がない。
理事長に一任ではなく、○○理事に一任の方がベター。

理事会の委任状は可のような気がしてきた。

>>7134さん
理事会開催については議案書はありません。
議題だけですね。
委任状も当然ありません。
理事会は過半数で成立し、議事は過半数で決するとあるだけです。
ということは、理事会への委任状はなしということですね。
ありがとうございました。

　自主管理の管理組合の経験ですが、期により理事会のやり方がバラバラでした。

　ある程度の実質的な理事会にするため、役員の参加できる日時をあらかじめ調査し、やむを得ない方だけ欠席の理事会をしていたので、役員が全員出席しない理事会は年に数回でした。

　理事会議案書（名称は違いますが理事会で相談する内容のことです）も、役員にあらかじめ御用聞きして作成し、事前に配布しました。

　理事会当日に議案を配布する「いきなり理事会」などしたことはありません。

　そのため、議案を役員が知らないことはあり得ず、あらかじめ考えてきてもらえるため、早い時は３０分もかからず終了し、あとは時間のある人と雑談していました。

　雑談の中で大事なことが出てくれば、次月の理事会で話し合っていました。

ちの理事会は、簡単な議題だけ事前に配布します。
理事会の時間は1時間半と決まっています。
内容は充実してますよ。

どこの理事会でも、期が代わるごと、理事長が変わるごとに
理事会の内容、やり方は変わりますよ。

優秀な理事長ばかりではないからね。
やたらと工事だけをして、仕事をしているという者もいるけどね。
工事以外のことは動きたくないしね。

　７１３９さんの、血の理事会ご苦労さん。

　反社会的勢力が役員の中に居るのでしょうか？

　管理規約改正がされていれば、管理組合に反社会的勢力はいません。

　管理会社に、反社会的勢力とお友達がいるのでしょう。

　内容が充実していて、おめでとうございます。

総会では委任状や代理出席、議決権行使書での参加も出席として扱われる。
理事会の決議は理事の半数以上が出席しなければ開催できず、その議事は
出席理事の過半数で決するとなっている。
その出席には、委任状や代理出席は不可なのか。
民法第１０４条では、復代理は認めないとなっている。
ただ、理事の代理行為の委任については、規約又は集会で禁止されていない
場合には、特定の行為の代理を他人に委託することができるとなっている。
これは配偶者が理事会に代理出席は可ということだが、委任状については
触れられていない。
理事会に委任状は可なのか。

規約で委任状可としていればいいんではないの。

全国のマンションの理事会で委任状はどこでも
オーケーです。

>>7143
>ただ、理事の代理行為の委任については、規約又は集会で禁止されていない
>場合には、特定の行為の代理を他人に委託することができるとなっている。

「法人である管理組合」に適用される規定である。

マンション標準管理規約（「権利能力なき社団である管理組合」が対象）には、同様の規定がある。

第３８条（理事長）
第５項　理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。

　早い話が、副理事長や会計担当理事に職務をしてもらえることの裏付け条項。
　理事長は善良なる管理者の注意義務を持って、他の理事と連帯して、管理組合管理運営の責任を持つだけ。
　知っている理事長は、何人いるか知らないけど。

>>7146さん
法人だけに適用される事項なのですね。
了解しました。

　理事会に委任状なんかダメ。
　何のために理事会を開催するの？
　役員が出席できるよう、管理会社が日時調整するよう、重要事項説明書ではなっている。
　管理委託契約を始め、重要事項説明、管理規約に確認を。

理事会の開催日時は、毎月決まってるんではないの。
それがどうしてもだめな時は、理事会で日時を決めればいいのだし。
管理会社は関係ないでしょう。
重要事項にそんな規定は当然ない。

理事会は管理会社のためにするもんではない。

やはり管理会社主導でマンション管理が行われている
ところは多いんだね。
住民には、時間と知識がないからしょうがないかも。

　重要事項説明書はマンションにより異なる。
　定めばないことも不思議ではない。
　

　マンション管理士なら分かるが、理事会に役員の出席が少なく成立しない場合、管理会社により、議事録ではなく打合せ記録を作成するところもある。　理事会は成立しないが、管理に必要な打ち合わせはできるので、実質的な会議にはなる。　これを否定し形式的に理事会を流会し、打ち合わせもしないなら、理事会の意味がない。

理事会が出席率が悪くて成立しないようなマンションは
管理会社主導でいかなければ運営できないだろうな。
そういうマンションには住みたくないね。

　本当に住みたくないね。　プロ住民に任せた方が、住みたくなるマンションになるよ。
　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を求む。

マンション管理士にも誠実な者はいますよ。
できれば、お金にがつがつしていない、会社をリタイアした
マン管士がいいかもですね。

会社をリタイアしたマン管士なら、ボランティアとしても
やってくれるかもしれませんよ。
お金に困っていなければ、仕事に対して一生懸命やってくれますよ。

金儲けの為にマンション管理士などいないでしょう。理事の順番に備えるため。
管理士会はボランテア、真剣な役員の相談もある。一緒に勉強をしている。

現在マンション管理士で生計を立てている者はごく僅かです。
管理士会に所属していても仕事は舞い込んできません。
只一つ、ドクター保険のマンションの審査ぐらいのものでしょう。

マンションの住民がマンション管理士の試験を受けるようには
なったけど、大規模マンションなら人材もいるけど、小規模だと
理事の確保だけでも大変だから、管理会社主導にならざるをえない。
管理会社主導でもいいんだが、中には工事とかを好きなようにやる
フロントに担当されたらえらいことになる。
工事は割高で余計なところまでやってしまう。

マンションの管理に興味や関心のない住民ばかりでは
マンション管理は目茶苦茶になる。
小さいマンションでは人材不足のため理事長のなり手がいない。

まじめでまともな排他をしないマンション管理士とは
どういう奴。

　その通りで、真面目で、まともな、排他をしない、真のマンション管理士。

　反対は、不真面目で、ひねくれた、排他を基本とする団体のマンション管理士など。
　排他を基本とする会則を持つ団体のマンション管理士や、管理会社のごく一部を除くマンション管理士以外の、社員御用マンション管理士。

　無理にわからなくてもいいよ。　胸に手を当てればわかるから。

　多分分かっていても、「なんのことか分かりませんと」とレスが来るから。

　悪人はいつまでたっても悪人。　財閥系系悪徳管理会社の上級フロントで、マンション管理士の奴。

　懲戒免職になれ。

余程そのマン管保有のフロントに痛い目にあったみたいだね。
しかし、全員がそういう者ばかりじゃないよ。

　不真面目で、ひねくれた、排他を基本とする団体のマンション管理士などに、痛い目に遭ったよ。
　いい人もいるのだけど、団体がまるでダメ。

マンション管理士は関係なく、単に管理会社の担当のフロントに
問題があるだけじゃないの。

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、管理員から代表取締役までダメ。
　ただし、代勤管理員や、四人のうち一人だけ優秀な常勤管理員はいた。

　大金をだまし取られたし、悪質大規模修繕コンサルタントを紹介されたりしたからね。
　理事長と監事以外を「一般理事」と社員が言って、ごみ扱い。

　財夏系悪徳管理会社では、この管理会社だけ。
　他の財閥系管理会社では「一般理事とか特別理事」と言っていないよ。

呼称はどうでもいいことじゃないかな。
理事長や監事が管理会社と仲良くなっていろんな工事とかを
やったということだろうが、そのためにマンションの資産価値は
上がったんじゃないの。
それは住民のために選ばれた理事がやった行動だから、その責任は
住民にもあるのだと思う。

　真面目でまともなマンション管理士の皆さんにお尋ねします。
　「一般理事」とは何ですか？
　不真面目で、ひねくれた、マンション管理士でも、中小の管理会社でも構いません。
　ご存知の方は、お教えください。
　財閥系悪徳管理会社社員フロントが、言っていました。

役の付かない役員のことを一般理事というのでしょう。
理事長や副理事長、会計担当理事は役がついています。
監事も役なんでしょう。
平理事のことです。

＊増圧直結方式

　　　水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。

　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

＊高置水槽方式

　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。

　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。
　
みなさんのマンションではどちらを採用しますか。

　「平理事のことです。」は、管理組合に必要な理事ですが、管理会社には必要ですか？
　管理会社の方にお聞きしますが、他の方でも結構です。

うちは現在高置水槽だけど、次交換するときは増圧直結方式がいいと
思っていたけど、比較するとどちらもメリットがあるようだ。
今も別に不自由とかもないし、清掃とかも定期的に行われており、水に
問題はないしね。
検討の余地があるようだ。

　マンション管理士及び管理会社にお尋ねします。

　「特別理事」は、最低管理会社の必要とする、理事長と監事で間違いありませんか？

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社は、特別理事以外を「管理会社社員」が一般理事と言っています。

まだ交換するのはだいぶ先のことなので、それぞれどちらも
改善されるのでそのときに考えればいい。
高置水槽方式から増圧直結方式に変更するには工事費が高く
なるのではないですか。

　水の話しは、水道屋へ。　マンション管理士でも設備系マンション管理士でないと分からない。
　３階建てで、地方により３階まで給水可能なら、直結でＯＫ。
　マンションの条件により給水方法は異なる。　マンションの条件を示して再質問せよ。

３階までなら直結方式でいいといったって、マンションで３階建て
というのは殆どないでしょう。
マンションの住民は高置水槽方式がいいか、直結方式がいいかという
判断をしなければならない。
何にも知らなくて、業者に依頼したら値段の高いものを押し付けられる
だけだからね。
技術的なことはプロに任せ、我々住民は業者の説明を聞きながら
どちらにするかをきめなければならない。
その判断をするのに、７１７３と７１７４は良くまとめて書き込んであるよ。

>>7181
つまらないことばかり書き込んでますね。
管理会社にあなたが相手にされないだけのことでしょう。

給水方式とか住民は関心ももっていないからね。
それをメリット、デメリットでまとめてあるから分りやすい。

＊増圧直結方式

　　　水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。

　　メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

もう一度貼り付けました。参考にしてください。
＊高置水槽方式

　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。

　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。
　

私のとこのマンションは高置水槽なんだが、貯水槽が屋内にあるようだから
築３５年前後で交換ということなんだね。
さてどちらがいいかは業者に説明させましょう。まだ先のことだけど。

高置水槽は停電時でも水が使えるのがいい。
水圧低下もないしね。

よく考えてみると高置水槽の方がいいかもね。
現在も不満はないしね。

　神戸の地震以後、高置水槽式の給水方式は推奨されていない。
　低層の建物は直結増圧方式が主流。
　省エネルギーだし、衛生的。
　地元の水道局で確認してみたら？

うちのマンションは１７階建てだけど、増圧直結方式でも
水圧とかは大丈夫ですか。
地震を考えれば直結方式の方がいいかもですね。
ただ、工事費はどうなんだろう。

高置水槽を交換するのと、直結方式にするのとでは
どれぐらいの工事費の差があるのか知っている方がおられましたら
教えてください。

高置水槽だったらそれだけ交換すればいいけど、直結方式に
すれば全て新しくしなければならないのでかなり高くなるんじゃ
ないかな。
うちのマンションでは無理かも。

　まともな管理会社なら教えてくれるかもしれないけど、そうでないところは「分かりません」でおしまい。
　水道事業管理者の方がいいと思うけど？

増圧直結方式メリットは貯水槽が必要ない、水道メーター交換費もいらない。
　水質検査（法定点検含む）が必要ない。貯水槽の点検（法定含む）費がい
　らない。・・・相当な経費節約ができる。

　場所によれば、高置水槽式の給水方法は認められないところがあります。
　建築物で例えると既存不適格かもしれません。

　停電時では給水できない階が生じるかもしれませんが、配水場より低い階では、落差で給水ができますし、よほどの大規模災害や落雷でないと停電は発生しませんから、衛生優先で直結増圧方式が良いのではないかと思います。

直結方式の場合、水圧が低くなることはありませんか。
停電とかはめったに起こらないでしょうけどね。
衛生面と地震を考慮すれば、直結方式の方がいいんでしょうね。
点検費もいらなくなるみたいだし。
現在の新築マンションで高置水槽方式を採用しているところは
ないんですか。

>>7196さん
>配水場より低い階では、落差で給水ができますし・・・
何階ぐらいまでは給水できるんですか。
配水場とかのシステムとかが全く分りませんので、教えてください。

やはり高置水槽は時代遅れなんでしょうね。
うちの長期修繕計画では、高置水槽で計画されており１，５００万円に
なっています。
これは直結方式での検討の必要性がありますね。