マンション管理士に質問しよう！ Part2

大きいマンションでは最近は小口の支払いをイコカとかスイカとか電子マネーで支払いできて管理人に現金を触らせないようにしてる。
通帳の問題ではない。
536に知恵が足らないだけである。

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大規模修繕で工事関係住民へのリベート、キックバックの類は「ある」。
小口会計から住民にカネが配られたり、飲み代に使われたりして
その影響力が管理組合員総数の半数を超えるほどになってしまった場合、
管理規約に定めがある理事会や総会はまったく役に立たない。

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>なんでも管理会社のせいにしたがるあほ。
住民、区分所有者たちに責任ありと思っております。

>そもそも自分が理事長だったときに解決できたはず。
>総会資料に雑費の内訳とか書くようにしたらいいだけ。
それが書けないんですよ。
管理人に報告を出すよう言いましたが理事長の私に出さない。
会計理事も総務理事も副理事長も監事も管理人に同調。
一般組合員も「出せ」とか「出すべき」とか一切言わない。
就任から約半年で辞任勧告を出され、理事長の座を降りました。

>大きいマンションでは最近は小口の支払いをイコカとかスイカとか電子マネーで支払いできて管理人に現金を触らせないようにしてる。
存じております。

>通帳の問題ではない。
へー。

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単なる「面倒くさい人」という印象ですね。

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「草の根民主主義評論家」は、ヤブ医者ですよ

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>最大の問題はまわりに同調者がひとりもいないことだと気が付いていないことであろう。
残念！これもハズレ。気が付いていますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/res/1079/

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反論は無理。

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草の根さん
いつも三行ほどで短いがスパッと適確に書かれ、またそのレスの速さもあり大変リスペクトしております。

５５４で書かれた「千載一遇のチャンスだった」とは、あの時５５３＝私も野村を調査中？さんは、何をすればよかったのでしょうか？　今からでも可能なのでしょうか？　ご教示ください。

私も野村を調査中さん？があのマンションで過去の不明朗な会計を糺すべく奮闘されていますが、なかなか理解が得られない、つまり孤軍奮闘、実はこれって私の周りでもよくある話です。間違いなく自分が正しいのに周りが同調してくれない。理路整然と主張しても理屈だけでは共感が得られないこと。

悔しい話です。ただ、私も野村を調査中さん？のやり方が仮にまずかったとしても心情的には応援してあげたいですね。会計に疑惑がある以上過去帳簿をオープンにしてくれ、と一人でも闘い続ける姿はある意味感動です、他人の顔色をうかがう私には出来ないこと。

千載一遇のチャンス＝起死回生の一手があるなら頑張る彼に教えてあげたいものです。

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↑逆に名誉毀損で民事訴訟を起こすのと、合わせ技で
内容証明郵便で期限を切って理事長に帳簿の開示請求をして拒否とか無視されたら裁判所に区分所有法25条2項に基づく理事長の解任請求をしたら良い。

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無駄

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収支報告書の雑費に埋もれていたとしても
金額が少ないから誰も問題視していないだけであろう。
そもそも支出明細をつけない決算承認議案を
総会で決議してるから何の問題もない。

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草の根さん
５５９のご回答有難うございます。なるほど、と思いました。両者が司法の場で争えばおのずと帳簿に書かれた内容が明らかにされる可能性も多分に出てくるし、これまでのいろんな文章からうかがえる、私も野村を調査中？さんの優れた論理力からして勝算も充分ありえますしね。
これからもお訊ねすることがあると思いますがよろしくお願いいたします。

５６０さん
無駄ではないと思いますよ。たしか別のスレ「野村リビング・・」でも理事長経験者の方が、名誉毀損の総会決議をされたなら、こちらも名誉毀損で堂々応訴すべきと助言されていましたよね。司法の場でこの際闘われたらいかがでしょうか？　

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勝訴しても意味がない。マンションは住居です。
共同住宅ですから争いは辞めなさい。

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↑声の大きい人、怖い人に逆らえなくなるであろう。民主主義は闘争であるからもともとの制度設計に問題があるだろう。
こいつにそこまでの思慮はないだろうが。

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ちなみに橋下さんは示談に持ち込む悪徳弁護士であった。裁判外の和解=示談は泣き寝入りが多くなる。
暴力団の介入も泣き寝入りさせるためである。

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当マンションの管理規約の管理対象物件の表示の付属施設である　店舗（事務所）
又管理委託契約の管理対象部分の付属施設にある、店舗（事務所）が売りに出て
います。売主は組合ではありません。どうしたものでしょうか。？

規約の管理対象部分の附属施設と管理委託契約の管理対象部分である店舗（事務所）
は共用部分であるので個人が勝手に売却する事は出来ないのではないでしょうか。？

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賃借権をうってるとか？

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私のマンションの規約の（対象物件の範囲）
第５条　この規約の対象となる物件の範囲は、別表第１に記載された敷地、建物及び
　　　　付属施設（以下「対象物件という。）とする。
別表第１（対象物件の範囲）
　　　　敷地　
　　　　所在地　　　　００市００町
　　　　面積　　　　　００．０００．００㎡　
　　　　権利関係　　　専有部分の持分比による所有権の共有、法人所有（００駐車場）
　　　建物
　　　　構造　　　　　鉄筋コンクリート造　　陸屋根
　　　　面積　　　　　地上　１４階　搭屋１階建
　　　附属施設
　　　　店舗（事務所）０００，０００，０００００，０００，００

　※附属施設である店舗が売却に出ております

　　どう解釈すれば良いのでしょうか。？
　　規約には附属施設であると明記している店舗（事務所）を個人が売却できますでしょうか。

　※総会にも提案されたいきさつはありません。

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永賃借権を売却しているのでは？

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永賃借権であれば組合の付属施設として規約に設定しているので組合員の承諾が必要です。
そのような証拠は見つかりません。分譲当時からこの規約は変更されておりません。

フレンズの取引サイトでは、その他で売却、店舗（事務所）では賃貸で公募中。

この売主、貸主に対して組合の附属施設として売却及び賃貸借の契約書等はありません。

分譲後第１回の定期区総会の議案書及び議事録を確認しましたがその旨の記録はありません。

分譲当時から今回までの２０数年の会計報告書を確認しましたが、この件についてのお金の
出入りは見当たりません。

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付属施設が専有部分なのでは？
付属施設が必ず規約共用部分になるわけではないでしょ。
登記簿みたらわかりますよ。
規約共用部分なら甲区に書いてあるはず。

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附属施設なら共用部分になる。
元々店舗は専有部分なのでは？

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店舗は同じ敷地内にあって、別棟になっているのでしょうか？
または、１棟で下が店舗部とかになっていませんか？

そこで、規約では、単に「管理の範囲」として、店舗部も入れているのではないでしょうか。

質問者は、店舗部をそのマンションの共用部分として捉えたための疑問ではありませんか？
多分、管理費や修繕積立金の項目をみれば、店舗部からは、通常の部屋（専有部分）と異なった（高額の）金額が納入されていると思います。

＊該当の店舗部が、どうなっているのかの確認

まず、手順として、該当の店舗の家屋番号から登記簿をとってください。
登記簿は、第三者でも取れますから。

その登記簿で、どこどこマンション（区分建物）の「共用部分である旨」が記載されていればその店舗部の所有者はいなくて、その店舗部は、該当のマンションの区分所有者の共有となり、独自に、勝手には法的な処分（売買、賃貸、担保権を付けるなど）ができません。

しかし、話から、規約では管理の対象である附属施設としながら、別途「専有部分」として登記がされている可能性があります。

その場合は、専有部分の所有者が存在していますから、その人が処分（売買など）することは可能です。

ご参考までに。

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集会室は規約の共用部分の範囲のところに
書いてありますよ。
恐らく店舗は書いてないでしょ。
標準管理規約なら8条の別表をみてね

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登記されている専有部分を規約によりマンションの附属施設に出来るのでしょうか。？

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例えば101号室を住み込み管理人の部屋にしていた場合、規約で101号室を共用部分にしたら共用部分で規約に書かなかったら専有部分。
住み込み管理人を廃止したマンションを知ってるがそのときは規約共用部分から101号室をはずして専有部分にし、その段階で所有者が管理組合の専有部分になり、売却して買受人が所有者になるはず。

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付属施設は別棟だから付属施設と呼んでるだけで、そこに出入り口のある独立した部屋があれば
専有部分で、規約で共用部分と指定したら規約共用部分になる。
というかね、登記簿の表示登記をするのは土地家屋調査士で、表示登記されたらそこは原則として専用部分、規約で共用部分と決めたら規約共用部分。

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>その段階で所有者が管理組合の専有部分になり
管理組合法人でない限り管理組合は所有権を取得できない。

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↑かなりのあほ
規約共用部分でなくなった時点で管理組合の所有になる。

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一時的に理事長名義で登記して売却するか、
登録免許税節約のため、規約共用部分から外す総会決議と売却の決議を同じ総会で時系列にやるのが実務になるであろう。あほ

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↑かなりのあほ
区分所有建物の場合、共用部分の所有権は区分所有者の持分権の集合である。
一時的に理事長名義で登記して→なぜ理事長個人の資産（所有権）にするのか？
管理組合を法人化する第一の目的は不動産登記で法人名義に出来ることである。
（自治会は自治体の地縁団体の認可を受ければ法人でなくても自治会名義で登記できる）

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＜参考＞
規約共用部分の売却
【大阪市マンション管理支援機構】
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-1

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まずは管理組合法人に法人化し、規約共用部分を管理組合法人で保存登記し、それから売買で管理組合法人→買主に所有権移転する。
売却代金は管理組合の一般会計に入れるのではなく、区分所有法に従い区分所有者の持分権割合に応じて区分所有者に配分し、各区分所有者が納税処理する。
（第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 ）
また規約共用部分が専有部分に変更になることにより、各区分所有者の共用部分の持分割合が変更になるので、全区分所有者は変更登記をする必要がある。

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↑教条主義のあほ
そんなめんどくさいことするわけがなかろう。

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管理費滞納が巨額になり回収の見込みがないから、その部屋ごと管理組合が買い取るっていうケースがあるが、
その場合は、法人化しなければ買い取れないということはない。

法人化していない管理組合が駐車場や管理室、集会室などを所有したり、建物内の空き室を取得する場合、理事長の個人名義で登記簿に記載しなければなりません。
http://sainokuni-mansion.or.jp/advantage/howto/flaw.html

というだけのこと。
不動産登記が理事長個人名義だと理事長が変わるたびに名義変更が必要（その都度、登録免許税が必要）ってことだが、
法人化しても同様に理事長が変わるたびに法人の理事長名の名義変更が必要（その都度、登録免許税が必要）で、
不動産取得が転売までの一時的なものであれば、法人化して登録免許税を永年支払うより安くなる。

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５８８さんへ質問、

その場合理事長が死亡したらどうなるの。？

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後任の理事長に名義変更するんでしょ。
理事長名義の銀行口座でも同じだと思うけど。
詳しい人に聞いてみたけど、法人でない場合は
一連の手続きの承認を得るため総会議案書に不動産を理事長名義にするってことも書くわけだが、結構もめるみたいね。

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５８８さんの質問

権利能力のない管理組合（法人化していない）の財産を理事長の個人名義で登記した。

理事長が突然交通事故等で死亡したら管理組合の財産はどうなりますか。？教えて下さい。

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↑管理組合と死亡した理事長との債権債務関係で処理される。

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登記原因は委任の終了。

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/668538/561158/66281722

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