マンション管理士に質問しよう！ Part2

関係ないけど、今日の株の大暴落は痛かった。
昨日も大幅に下げたしね。
株歴３０年近くあるけど、２回目だねこんなに下がったのは。
明日も３日連続ダウンすると思う、残念ながら。

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>>5399
>通常総会は第何期通常総会とか表記して年一回である。
厳密には「最低年一回」定期的に実施する総会が通常総会ですよね。それ以外は理事長、監事、組合員の1/5以上の要請により開催される臨時総会と、最初の理事会と予算案自体を決定する設立総会がある。

話は変わるんだけど、実は通常総会(定期総会)を多くのマンションが最低限の年一回しか実施していないのがマンション管理で問題が発生する根本原因の一つだと考えている。半年毎に実施するくらいが理想だと思う。その主な理由は以下です。

・年一回だと組合員にマンションが自主管理である自覚(当事者意識)が芽生えにくい。
・休日の日中に行うことが多いが、休日仕事の職種だと毎年参加できない。会計期の上期末に行う通常総会(中間総会と呼ぶ)は平日の夜に行えばいい。
・せっかく組合員同士が直接集まれる場なのに、議案が多く、議案説明と決議のみで終わり、質疑や意見交換を行う時間が十分にない。
・年一回だと決議しないと翌年決議か臨時総会開催しか手段がなく、議案書に対する事前質問や総会での意見で議案を再考宇すべきと理事長が感じても否決や決議保留をし辛い。
・通常は当期理事会の終わりに次期理事の選任と合わせて行われるため、理事会自体や理事長の評価を監事や組合員が述べて改善を要望しても手遅れ。
・監事は監査意見を総会の場で口頭で述べるべき。当然、監査対象である理事会側の管理会社が作った台本でなく、監事自身の言葉で。そうすれば「監事はやることが無いので、無能な人がなればいい」という監事形骸化(少なくとも現状は多い)を助長する意見も減るはず。
・理事の選任が年次となるため、任期2年だと半数改選しかできない。半期毎だと1/4改選を行うことで、緩やかな理事会メンバーの移行も可能。
・時間が余れば、議案以外の現状のマンション管理の課題や問題、リスクや長期修繕計画や取り壊し・建て替えの考え方等の共有や意見交換に時間を使える。

もちろん議案準備の手間や会場確保の手間とお金がかかるが、年間マンション管理費の中で微々たるものだし、公民館や市民ホールをマンション総会のためなら優先かつ格安/無償で貸し出す施策が自治体にあってもいい。

経験豊富なマンション管理士や元/現理事の方、管理会社の方の意見や事例を是非伺いたい。

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＞＞5401: 匿名さん
確かに大幅下落でしたね。

只、先週時点で予兆は顕在化し、日経他でも情報は得られました。
米雇用統計発表後の反応・ＦＲＢの金利上昇誘導観測・円高。
米投資家・機関のウエイトが高い投資対象株は、それ以外の株に先行して動きます。
自身の保有株も、2/1～2にいつもと違う値動きをしたので、私はその殆どを売りました。
板にも下落を示唆するコメントを記しました。特に迷った場面では。
　
「３日連続ダウンの可能性」は相場全体又おおかたの予測でしょう。
今日は、反発株をマイニング出来ていれば、楽しめる展開でしょう。
決して、残念では無いのです。

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>>5402 匿名さん
↑通常総会が年一回なのは区分所有法で
年一回の事務報告を義務付けているからである。
本来は予算を決める総会を前年度末までに行い、決算報告する総会を年度終了後速やかに行うべきであろう。
国や地方公共団体は財政法14条の規定により予算にない支出をすることができないため
年度前に来年度の予算を作り議会承認している。
管理組合では予算にない支出を禁ずる規定がないので、決算中心の運営となっている。
管理組合の予算は単なる目安である。

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＞＞5383: 匿名さん
私、5380です。
私自身の粘着資質が高まったのか？どなたかの影響？板媒介で感染したか？しつこいですかね。　
先刻、管理カテゴリーの別の板に投稿しましたが、此の板にもその一部を編集し投稿致します。
　
《質問》
・お住まいのマンションの現状は、以下の ①～⑤ のどれに該当しますか？
・現状と理想はほぼ同じ状況ですか？大きく乖離していませんか？
・乖離している事が疑われる場合、あなたは行動しますか？投稿するのみですか？

《点検業務の受発注フローと想定価格》
※略表示⇒管理組合→管組、管理会社→管理
※数字の説明⇒管組：出費・負担額、管理・点検業者：受領額（≒発注者・委託元への請求額）
※消費税抜、10の位で四捨五入

①ﾏｰｼﾞﾝ各20％→ 管組：170⇔管理 A：140⇔管理 B（再委託先）：120⇔点検業者：100
②ﾏｰｼﾞﾝBは0％→ 管組：140⇔管理 A：120⇔管理 B（再委託先）：100⇔点検業者：100
③ﾏｰｼﾞﾝ20％→ 管組：140⇔管理 A：120⇔点検業者：100 　　※B除く（再委託無し）
④ﾏｰｼﾞﾝ20％・点検費高額 → 管組：160⇔管理 A：130⇔点検業者：110
⑤ﾏｰｼﾞﾝ30％・点検費高額 → 管組：190⇔管理 A：140⇔点検業者：110

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>>5402 匿名さん
監事が大事なら、理事長と同様に引きずりおろすかねじ伏せればいいことだ。
監事なら企業に立ち向かえるとでも？

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>5403さん
関係ない株の話しにお付き合い下さいましてありがとうございました。
今日の気配値は上昇傾向にあり安心しました。どこまで反発するかです。
今後心配なのは、北朝鮮への攻撃があった場合でしょうね。
その前に売却し、値が下がった時に買い戻せるかがポイントでしょう。

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>>5405
私は>>5383を書いた者ですが、管理会社Bの件を問題提議されてる方とは違うので質問の主旨が良く分からないです。問題提議している本人は>>5390で、とりあえず本人の中では解決したようで、どうでもいいコミュニケーション論を語って去ったんじゃないかな。
せっかくなので、①～⑤で私が理事会ならどれを選択するか回答しておきます。作業範囲や品質は全く同じという前提で、「③≒②>④>①>⑤」の順です。内容と品質が同じなら安いに越したことはない。②に対する③のメリットは、外部委託リスクと情報セキュリティリスクが軽減されること。逆に②のメリットは、仮に点検業者にとって管理Aより管理Bが重要な取引先(今回の発注以外も含めた関係性ね)の場合、多少の融通をきいてもらえる可能性があること。

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>5402
輪番制や理事のなり手不足、総会出席率の低下等を考慮すれば、総会を年２回
開催するのはムダ。
それより情報の提供をしっかりやるべきです。ペラを毎月定期的に各戸配布すれば
いいんではないですか。
そして質問、疑問点等がある場合は理事会に協議依頼書を提出するようにして、
出てきたものに対して返答をすれば風通しは良くなりますよ。
その場合の質疑応答に関しては報告を次のペラで通知すればいいでしょう。

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>5405
組合が業者に支払った金額は分るけど、それから先のことは分りません。
質問内容の発想が理解できません。

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>>5407 匿名さん
時々、ある一手法を実践しています。
社会現象・事件の評価は一切気にせず、モヤモヤせずに益を得られます。
マンションの賃貸運用より効率的です。
手持ち2000万を原資に、単価ベースで１日の上げ幅1000円程の株を、同日内で指値で買いと売りを1銘柄だけで行います。
売りはあまり高望みはしなければリスキーでも無いです。
今日も、10時時点で○百万益確しました。
対象になりうる銘柄は沢山あります。

今日はこれで、打ち止めします。

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>>5410 匿名さん
ビジネスの現場経験や書籍/ネットで見た事もないのかな？

経済活動や消費・購買の場面では、商品やサービスの提供者はマージン(原価にのせる利益など)を得てますよね。

その原則と各段階でのマージンの多寡・想定の幅をイメージ出来なければ、自身が売買する際に、高いか安いかの妥当な判断もし難いよね。

まともな値引き交渉も困難になるよ。

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>5411さん
同銘柄で売りと買いは禁止されていませんか。
私は以前は信用買いもしていましたが、現在は現物だけしかしていません。
証券会社での取引が主なんですが、それを補完するための情報として、自動
更新株価情報をみながらデイトレもやっています。
この話はここのスレに参加しておられる方には迷惑でしょうからこれで
打ち止めとしましょう。

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>5412
そのために同条件での相見積を取るんではないですか。
当然ネットでの全国の相場とかは確認していますよ。

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>5412
例えば、点検料でいえば雑排水管の高圧洗浄、消防点検、管理委託費等の
１戸当りの相場とかはご存知でしょう。
管理員人件費や清掃費の時給換算での費用も相場は大体わかりますよね。
それを把握した中で同条件での相見積を取るんではないですか。

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監視カメラのリース代やエレベーター保守点検費用の相場は掴んでおられますか？

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マンションでの点検業務についての情報を提供します。

＊建物設備定期点検　　年１回
＊簡易専用水道施設調査　　水道検査　年１回　　水槽清掃　年１回
＊特殊建築物定期調査　　３年に１回
＊エレベーター点検　　年１回（法定分）
＊浄化槽保守点検　　半年に１回　定期検査　年１回
＊連結送水管耐圧試験　　３年に１回
＊自家用電気工作物点検　　年１回　　精密検査　　３年に１回
＊電気保守点検

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>5412さん
防犯カメラ、事務管理費、ＥＶ点検費、消防点検費、雑排水管高圧洗浄費、
清掃費、管理員人件費等の１戸当りかその点検費用とかの全国相場を教えて
ください。

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そんなの自分で検索すれば？

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>5419さん
あなたは知っているんですね。
教えてください。

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できるなら、玄関扉、サッシ、エレベーターの価格も教えてください。

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マンションの管理で大切なことは、日常の生活での問題や修繕費用、点検費用とかの
相場がいくらかを知ることが必要なんですよね。

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投稿できる通信環境あるなら自分でググれ、いい歳して甘えんなよ

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>5423
しらないんでしょう。
私は知っていますけどね。

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>5425
皆さん知らないと思うので、全て書き込もうかと思ったんだけど、
必要ないようですね。
自分で検索されるということだから。

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>5425
一つ一つ細かい条件での相場を書き込もうと思ったんですけど。
皆さん知りたくないというか自分で検索するから必要ないんですね。
私はそれを調査するのに苦労したものですから。

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いらないね　下らんし

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＞＞5414: 匿名さん
貴方は5405匿名さんご本人なの？
5410匿名（私ですが）の投稿内容は、
「質問内容の発想が理解できません。」の投稿の解にはならなかったかな？

だったら、
相見積とったりネット媒体で可視/収集可能な相場情報を確認して事足るてるならいいんじゃないかな。

自分自身も、場面場面によって供給側や需要者だったりしますよね。
それを想像してみたら、分かるんじゃないかな。

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＞＞5415: 匿名さん
「それを把握した中で同条件での相見積を取るんではないですか。」

そう言いながら、貴方は、自身でマイホーム発注したり、ビジネスで下請けや製品加工の下請けから相見積とって精査した経験あるの？

結局相見積を取る事が目的化しているような、投稿内容に思えます。

相場を把握していて
当該地域の人件費相場も概要を把握していて
その上で相見積をとって、
妥当な判断が出来るのなら、それでいいのではないですか？

その全てが適切なマージンを上回る事（過度な利益獲得）を支持している関係者で形成された相場や標準価格であってもね。

別の投稿者も示唆していましたが、地域限定の価格協定等はありますからね。
かといって、全国展開の新規参入企業の提示価格が、総合的に妥当とは言えませんが。

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＞＞5422: 匿名さん
相場だけ？
品質や期間や保証は？相場形成の仕組みや背景・地域特性はどうでもいいの？

その発想でやってみよう。想定期間が何十年か知らないけれど。

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＞＞5418: 匿名さん
私、知らないので！　
自身の利益になること以外は、イタシマセン！
そんな事、全く興味も無いわ。

全国相場なんて、好き勝手に検索したり、全国行脚して実地調査すればいいんじゃない？
実地調査したら、皮膚感覚レベルで仕上げ品質や劣化度合いも分かる。
ついでに、住民の ”生の評価”も聞けるよ。
それなりのコミュニケーション能力と行動力とコストも必要だけどね。
　
全国相場を引き合いに交渉や検証したら、下手したら自爆するだろうに。
まさか、学生さん？
価格データは、当該地域の情報と自身の居住体験と取引相手の提示額だけで充分でしょ。
経時変動も考慮する事を忘れないでね。ありがちな過ちだから。

あなた、海外の相場まで調べちゃうワールドスタンダードタイプな人なの？？

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＞＞5427: 匿名さん
苦労して入手したデータは、家宝として大事に扱いなさい。門外不出が妥当です。

日々のニュースや社会情勢やらを知る為に、
全国各地から毎日毎日、新聞取り寄せたりしますか？

此の板は全国版だよ。
貴方が開示可能な保有情報は全国を網羅しているの？
ならば、此の板には収まらない、掲載不可でしょう。試しにやってみる？

調べているうちに、経時でデータ価値もどんどん劣化するよね。
データ比較時に重要視される「同時性」も担保するのが困難です。

その苦労は、徒労ではないでしょうか？
投下した労力・時間・コストと、成果は必ずしも順比例しない。

だから、今さらの「働き方改革」なる政策が、行われるのでしょうね、

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＞＞5427: 匿名さん
小出しに何度も投稿して意味あるの？　前時代のストリッ〇ー？
　　
苦労を重ねて調査した結果、あなたは何かを得ましたか？
それは何も無いみたいだね。結局、苦労話だけだよね。
成果を提示しなきゃね。仕事でもスポーツ・趣味でも同様です。
　
例えば、どこかの釣り場の膨大な詳細データも、
たった一匹の本命の大物の釣果を証明する映像等がなければ、意味のないモノです。
スポーツトレーニングやダイエットのメソッドも。

あなたの汗や労力を評価する人はご家族くらいでしょう。褒められてお終い。
努力は賞賛され、成果は評価される。

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>>5409
>理事のなり手不足、総会出席率の低下等を考慮すれば、総会を年２回開催するのはムダ。
→まさにこれらを解決するための手段なんですけどね。年一回で議案を読み上げて、意見を言っても無駄、ほぼ可決される採決だけの総会だから参加意欲や当事者意識が下がる。

>それより情報の提供をしっかりやるべきです。ペラを毎月定期的に各戸配布すればいい
→有効な策だと思うけど、理事会の議事録が1～2ヶ月毎に配布されるのって一般的では無いの？

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マンション管理士に質問したらいい　（笑）

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>>5435 匿名さん
↑兵庫県の芦屋に区分所有者全員が理事という管理組合があります。
やる気があるなら話を聞きに行ったらいいでしょう。
制度改革は他力本願でなく自分がうごくしかないですよ。

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ペラってなんだ？　
勝手に言葉つくってるのか？

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>5435
年１回の総会ではほぼ可決されるだけだから参加意欲や当事者意欲が下がるから
年２回にすれば、出席率や当事者意欲も上がるということですか。
おかしな発想ですね。
各戸配布するのは情報の提供や管理組合員としての心構えであったり、問題提起
を組合員にすることであって単なる議事録の配布だけでは意味がないでしょう。

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>5433
防犯カメラの価格の相場例　　２８０万円～３５０万円
　　工事込のＨＤＤのデジタル記録方式
　　カメラ１２台　　モニター・テープ式の記録装置
　　センサーライト３ヶ所

　※一応これを基準として同じ条件で相見積を取ります。

　※各マンションはそれぞれの事情を勘案して同じ条件で相見積を取る。

　※外の相場も同じようにして相見積を取ります。

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勝手に基準決められてもな～
設備屋とか専門家じゃないのに誰も聞かないだろ

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>5438
ペラとは折ったり綴じたりしない１枚のままの印刷物をいいます。
皆さん普通に使っているんではないですか。

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>5441
この相場（リースの場合は別）は理事が知っているだけでいいんです。
そしてそれと同じ条件で相見積を取ればいいんですよ。
何の知識もなければ相見積を取る場合、その取り方も分からないし、
同じ条件というのも分からないでしょう。
比較のしようもないしね。

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ペラなんて言葉誰も使わないよー
競艇選手がプロペラのことをペラと言ってるのは聞いたことがある

それと、理事や理事長役員は専門家じゃないんでしょ、金払って専門家に頼めよ
理事や理事長は順番制が多いし理事長も理事の互選かジャンケンだろ、深く考えるなシロウトが

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シロウトが防犯グッツ語っても誰も聞かないし信じないさ

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>>5439
>年２回にすれば、出席率や当事者意欲も上がるということですか。 おかしな発想ですね。
→単純に回数を増やすだけではないです。回数を増やし議案を分散する事で、意見交換等の時間も確保可能という案ですよ。詳細は>>5402を再度ご確認ください。

>情報の提供や管理組合員としての心構えであったり、問題提起
→理事会の議事録以外に毎月どんなペラを配布する想定なんですか？瓦版的なもの？マンション管理クイズとか？

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>5444
相見積を取るときは全国相場を知っていた方がいいんじゃないの。
全くの知識がないのに相見積をとればただ価格だけの比較だけになる。
その内容や材料が違ったら高いのか安いのも分からないんじゃないの。

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↑
それを金払って専門家に相談しろよ、どうせ知ってるつもりのシロウトだろ

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>5444
デジタル大辞泉 - ぺらの用語解説 - １ 折ったりとじたりしない1枚のままの印刷物。

知らないと恥ずかしいよ。

知ったか君が書き込んでいた
　ＴＨＥ　ＳＨＯＷ　ＭＵＳＴ　Ｇ０　ＯＮ！　　それでもショウは続く
　ＬＥＴ　ＩＴ　ＢＥ　　あるがままに

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>5446
情報の提供はいろいろあるじゃないですか。
　＊地震保険について
　＊財産の分別管理とは
　＊入居退去時の手続きについて
　＊資産価値の高いマンションを保つには
　＊騒音に対する訴訟例
　＊ＬＥＤ証明について
　＊管理会社との委託契約について
　＊大規模修繕工事について
　＊長期修繕計画について
　＊修繕積立金の現状について
　＊漏水対策について・・・専有部分の配管の更新工事をどうするか

　まだまだいっぱいありますよ。こういったことをまとめて各戸に配布するのも
　理事会の役割ですよ。
　それに値上とか、補修工事とか要望事項に対しての考え方や取組についての情報
　

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