マンション管理士に質問しよう！ Part2

>431
>428です。
区分所有法違反ですが、集会で決議しているんですよね。
無効としても、理事長(管理者)の選任は民法上の委任にあたりませんか？
理事が区分所有法違反でも、理事が理事長を選任することは委任に該当し、有効(招集権はある)とならないでしょうか。

40名ってすごいなー。まるで授業するみたい。
１人くらいいなくてもわからないな。

区分所有法は民法の特別法で民法に優先する。規約は区分所有法の
強行規定以外は区分所有法に優先する。区分所有法３１条で、規約
の設定、変更、廃止は、区分所有者及び議決権総数の４分の３以上
で決するとあるので、理事の定員４０名を２０名に変更する為に、
区分所有者及び議決権総数の４分の３以上に満たないので、２７７
票（欠席者、棄権者）を理事長が投じての、規約の設定、変更、廃止
は明らかに法律違反である。４０名の理事の互選で選任された理事
長なら有効であるが、法令違反により選任された理事２０名の理事
の互選で選任された理事長は無効であり、よって当然総会の招集権
はありません。

民法の特別法である区分所有法にはっきり規定しているので民法の
委任の規定は関係ありません。

４分の３に不足するからといって、不足分の員数を、欠席者の員数を加算して

４分の３を意図的に満たして集会で決議したとは言えないのではないでしょ

うか。マンション管理士の回答とは思えません。

人数なんてどうでもいいでしょ。
誰か理事になりたい人がいてなれなかったとか
そういう実害があれば騒いだらいいけど。

規約違反は違反なんだろうな、放置するのは　ぶ・ら・く的発想　民度が知れる

>４分の３を意図的に満たして集会で決議したとは言えないのではないでしょうか。

あるいは管理会社が理事に助言したかもしれませんね。
理事長さんもマンション管理士でしたよね。
それなら善管注意義務違反では？
区分所有者１／５で集会の招集を請求してはどうでしょう。

>>430 匿名さん

召集権限はありますが、その議案は無効でしょう。どちらにせよ過半数です。

その時動議を出さなければなりませんし、棄権票や欠席票について確認したのでしょうか。妄言に聞こえます。

質問者自身（３９０）がマンション管理士

事実は、規約で理事の定員が４１名なのに、２０名の理事の定員で

理事会は、成立しないし、成立していない２１名の理事で理事長を

選任できないのに、選任されたとする、理事長は、理事長でない。

ので、勿論招集権はない。よって総会招集権の無い理事長が招集し

た総会及び、この偽理事長との委託契約も無効である。

そうですね、これが証明されれば、少なくとも組合が管理会社に
支払う定額業務費は返還しなければなりませんね。管理会社は、
善意の第三者には該当しませんからね。小さな管理会社には返還
能力が無く倒産になるでしょう。こうなると返還能力のある大手
管理会社が良いです。

管理組合では定期総会の決算承認決議が最重要です。
管理組合会計では予算は目安に過ぎない。
国や地方公共団体の場合は財政法14条で予算にすべての収入、支出をのせなきゃいけないのだが、管理組合にはそのような法律はないから
決算がすべてなわけ。
理事長、理事の選任手続きに瑕疵があっても、執行してしまった支出は決算決議さえしてしまえば何の問題もなし。決算決議は普通決議だから簡単でしょう。
更に、区分所有者は理事長の解任請求はできますが、株主代表訴訟に相当する区分所有者代表訴訟制度がないので損害賠償請求はできません。
ですから不服があるのであれば速やかに退任させるべきでしょう。

今期の総会で、組合員の個人口座から町内会費を組合口座へ振替えている
にも関わらず収支報告に記載がありません。収支を不記載の理由を質問
しましたら、報告しなくなった時期の組合理事長が、町内会費の徴収を中
止するよう命じたとの回答でした。然りに前記に説明の通り振替えられて
いるので説明を求めたら、誰も回答が出来ませんでした。どうすれば良い
のでしょう。

>>445 匿名さん

町会費を収支報告に記載していないのは当たり前。

強制徴収は問題やけど、収支報告書未記載は当然。

履歴が見たいなら、通帳の写しを見るという手はある。

理事長の命令が合意形成を経ていないから、フロントも放置したのでは？

流れだけでは執行してくれないのは、どこのフロントも同じ。

↑あほ
組合口座に振替えたというのだから
組合口座に入金されたという意味であろう。
残高証明と帳簿が合わないはず。

収支報告書に記載していないだけであり、当然、帳簿には計上しているでしょう。

↑あほ
収支報告書は明細が出るから貸借貸借表、損益計算書などの計算書類ではなく帳簿である。

帳簿は、総勘定元帳として投稿しました。
課目外の収入と支出が同月に発生した場合、収支はゼロであり、月次収支報告書でも記載がないのでは？

草の根民主主義評論家さん

区分所有者が管理費として10,000円が正しい金額であるのに、誤って20,000円振り込んできました。
管理組合は、すぐに差額の10,000円を当該区分所有者に返還しました。
この場合、収支報告書にはどのように記載されるのでしょうか？

口座の残高証明書を総会議案書に付けていたら収支報告書に載せないという発想にはならんでしょ。
質問してるひとのマンションの総会運営がおかしいだけ。
総勘定元帳と収支報告書が合わないというのは大手管理会社ではありえないはず。
ソフトでやってるし改ざんできるとなるとそれはそれで大問題だねー。
もっと単純に町内会費は簿外で、管理費と同じ銀行口座にあるだけですよ。
残高のほうが多いから管理組合としては問題なし。問題があるとしたら町内会側である。
もっとも管理組合の口座はハンコと通帳の置き場所わけてあるし町内会側の口座で管理するより安全である。

>>451 あほさん

収支報告には10000円しか発生しない
そもそも資金の支払と収支は関係がない

>４５１
草の根民主主義評論家さんではありませんが、当組合ではそれに関する帳簿類への記載は一切ありませんでした。

>>447 草の根民主主義評論家さん

あほ？

なんで組合口座と残高と合うねん？

町会費やで。

ドアホ。

>>452 草の根民主主義評論家さん
>口座の残高証明書を総会議案書に付けていたら収支報告書に載せないという発想にはならんでしょ。

残高証明書において、収支が「ある時点」以前に解消しておれば、残高に影響を与えないし、貸借対照表においても齟齬を生じない。

>>455 匿名さん
455はあほすぎる
そもそもの質問を読んでから投稿しろ。
町内会費が組合口座に振替られたとの質問が理解できんのか？
ボケ老人のいっちょがみは現実の組合運営でも頭の痛い問題である。

>>456 に一行抜けていましたので訂正します。
【訂正後】
残高証明書は、「ある時点」での残高を証明するものである。
残高証明書において、収支が「ある時点」以前に解消しておれば、残高に影響を与えないし、貸借対照表においても齟齬を生じない。

>>458 456さん
458はボケている。
445を読めば
振替られている、とは書いてあるが
返金したとは書いて無かろう。
意味わからんのか？

>>459 草の根民主主義評論家さん

>>458 は、
あなたの >>452 の
>口座の残高証明書を総会議案書に付けていたら収支報告書に載せないという発想にはならんでしょ。
にコメントしたものである。

>>447 草の根民主主義評論家さん

あのな。

収納口座と管理費口座と修繕積立金口座は普通分けるやろ？

管理費口座に入金していたとしても町会に払ってたら、残高は合うし、収納口座から町会に払っていても残高は合うの。

お前さんが言うてるのは出納帳やろ？

ドアホ。

↑あほ
町会に払うとかいう事情はあなたの勝手な想像。
445には支出のことは何も書いていない。
いずれにしても簿外のおカネを管理組合の口座にいれたら残高証明を総会議案書につけても
金額はあわんから445の管理組合の運営がおかしいだけだ。
多くの管理組合では総会議案書に残高証明を付けていることを461は知らないのだろう。

公的団体の管理組合の口座で任意団体の町内会費の収納支出に
利用することは、本当はいけないのではないしょうか。しかも
収支報告がないのは、管理会社は公になる事を隠しているので
しょう。

草の根民主主義評論家さん

お馴染み１０９老人の毎度毎度のうんざり戯言にいつまで付き合うつもり？

>>459 草の根民主主義評論家さん

返金て何やねん。

誰が誰に何のために返金するねん？

そいつものほんのアホな年寄りなんよマジじゃなく適当に遊んでやりな

>>462 草の根民主主義評論家さん

あのな。

残高証明何のためにとるねん？

管理組合がおかしいで済む話か？

少なくとも、自治会費やなくて町会費って言うてるやろ？

お前さん、推測出来んのか？

少なくとも、可能性を示唆するのなら混乱させる方ではなく、錯誤の可能性探るのが当たり前やろ？

管理会社経由して残高証明だしといて、総会で帳簿とは合致しませんなんて、有り得へんやろ？

質問者の程度からして、収支報告書って言うてる時点でその位汲み取れるやろ？

貸借対照表っていうてないんやぞ？

アホ。

>>467 匿名さん

そもそも、質問者が現金勘定等と残高証明書を突合出来ているのか？

収支報告書、貸借対照表の違いを理解できているのか？

町会とはマンション住民のみで運営しているのか？逆に地域での運営なのか？が前提となるから明記しないとならない。

その上で、アホとの会話は終了するな。

>>466 匿名さん

オマエ、頭よわそ～やな。w

草の根民主主義評論家氏は、「残高証明書」を「収支報告書」に結び付けたところでアウト！！

↑そんなことないよ。
あなたがあほなだけ。
収支報告書の繰越し金が当該年度の残高ブラスになるんだよ。
欠損があれば当該年度の残高マイナス。
マンション管理士試験の会計の基本的な問題である。

換言すれば去年の総会の残高証明と
今年な総会の残高証明を比較して
差額が収支報告書の繰越し金と一致していたら
OKだ。
470には理解できんかもw

当該年度の繰越し金だよ。あほw

>>470 匿名さん

せーかーい。w

>>471 草の根民主主義評論家さん

こ、こ、混乱してるやん。w

>>472 草の根民主主義評論家さん

み、見苦しい。爆笑

>>472 草の根民主主義評論家さん

未収金の仕訳書けるか？

資産/収益　の仕訳になるんやぞ。

おいおい、おいおい。爆笑

オマエ、3級のさわりも分かってないのか？

>>471-473

↑　恥の上塗り

>>478 匿名さん

御意。

>収納口座と管理費口座と修繕積立金口座は普通分けるやろ？
収納口座と保管口座。
管理費と修繕積立金は経理上区分されますが、口座までは分けないと思います。

>町会とはマンション住民のみで運営しているのか？
マンションのみなら自治会です。
分譲マンションに町内会はつくれないとどこかのスレで読みました。


会計スレでやって下さい。

>収支報告書の繰越し金が当該年度の残高ブラスになるんだよ。
>欠損があれば当該年度の残高マイナス。
>マンション管理士試験の会計の基本的な問題である。
>換言すれば去年の総会の残高証明と今年な総会の残高証明を比較して差額が収支報告書の繰越し金と一致していたらOKだ。
> 470には理解できんかもw
>当該年度の繰越し金だよ。あほw

↑　なに寝ぼけたこというとんねん

>>481 匿名さん

最期の抵抗。

ダンマリ（笑）

マンション管理士会の理事の管理士同志の情報交換をしていませんか。？

ＡＥＤ付きの自動販売機をエントランスに設置するための決議は普通決議又は特別決議でしょうか？
自分は普通決議だと考えて居ます。過去スレにあるとは思いますが・・・
すみません。宜しくお願いします。１００世帯のマンションです

マンション内の自動販売機設置について・・・のスレ見つけました。

この議案って「共有部の使用用途変更」「赤字のリスク」もある
ので、私なら特別決議で審議します。・・・との一部の意見がありました。

ＡＥＤ付き自販機設置は「共有部の使用用途変更」にあたるのか？・・・（特別決議）

ＡＥＤのみの設置なら？・・・（普通決議）

AEDなら普通決議じゃないですか？
自販機付きなのが気になりますね。自販機に電気代かかるから特別になりますかね？自販機の電気代はメーカーの負担と聞きましたが、自ら設置となると…？
AEDは管理・維持費用も必要ですね。
AEDは盗難・破損時に保険が効かないですよね。
支出を抑えたい組合は反発するでしょうね。


個人的には備えて悪い物ではないと思います。救急車が来るまでの所要時間を考えると。

それ、自販機設置する会社がAED分も込み、というか、おまけ。
自販機自体が安いものではありませんし、売り上げが見込めない場所には設置は無いかも？
市区町村などの補助や助成でマンションにAED設置することは可能ですが、
その条件でマンション内に近隣住民も緊急時には自由に出入りすることになります。
AED設置場所、などのステッカーも貼ることになるのでしょうね。
都内の多くのマンションでは区からAED無償提供するといわれても断るみたいです。
不特定多数が自由に出入りするのは問題でしょうね、セキュリティー解除ってことですから。
マンションにAED置かなくても近くの公的場所にあると思いますが。交番にもあるしね。

>>483 匿名さん
全日本マンション管理士協会に入会するといいでしょう

>>484 匿名さん
特別決議ですね。エントランスの用法の重大な変更ですから。

はぁ？　　無知がいうな

AEDは大事ですからね

４８４さん、普通決議で結構です、共用部分の変更ではありません。

仮に共用部分の変更にしたいのであれば、軽微変更に該当しますの

で、普通決議でＯＫです。若しかしたら、理事会決議もＯＫかも？

自費(組合費)で設置を前提で。あった方がよいと言っても、戸建てに置き換えれば設置しないですしね。
規模が大きくて、消防署から遠いマンションに組合費で設置かレンタルですかね。設置するなら。

>>492 匿名さん
特別決議です。
エントランスを売店に変更するようなもの。

うちは、理事会で決めた。喜ばれている。

携帯基地局設置の賃貸借契約も特別決議でやる場合が多いですからね。
自動販売機設置も特別決議。

>>495 匿名さん
そういうマンションでは携帯基地局設置も理事会で決めたらいい。

携帯基地局設置は普通決議。住民は喜んでいる。

議案について、賛成票が不足の時は、欠席者（棄権者）
を理事長に一任することにして、理事長が賛成票へ投
じれば、議案は可決する。

>>498 匿名さん
税金払ってますかね？

>>499 匿名さん
別にいいけどね。おたくのマンションで異論がないんだろうから。

税金払っていません。

異論どころか、運営が楽で、皆喜んでいる。事故もないし、

老人ホームの話かな？

マンション管理業者は、修繕積立金等金銭を管理する際に、理事の諸手続きの手間を回避するために、組合印を管理してもよい。

最近マンコミの書き込みが極端に少なくなっているがその大きな要因は
管理人による削除やアク禁がその原因と思われる。
要請があれば確認もせず依頼者の要望通りに削除やアク禁にしてしまう。
私も以前は、毎日あちこちのスレに対して書き込みをしたりスレを立ちあげたり
してここで勉強したり、情報の収集や提供をしてきたが、最近はあれだけ書き込みを
していたけど書き込む気力がなくなってしまった。
ここ５～６年では私が多分一番の書き込み者だったんではなかろうかと思う。
マン管の資格を取り、自己研鑽も含めボランティアの一環としてマンション管理の
お手伝いができればと思ってここで書き込み等をしていたがもうここでの私の役割は
終わったと思っている。
管理人さん、アク禁はダメですよ。やる気がなくなりますので。

真面目なマンション管理士の投稿や真面目な相談を、マンション管理士試験
に永久不合格組の僻み等で、削除されたり、バッシングに合ったりで、真面
目な投稿が無くなった。この原因は何処にあるのでしょうか。？皆で考えよ
う。
私は、分譲マンションの運営管理のプロは、なんと言ってもマンション管理
士が、将来は担っていかなければならないと思っている。そうでないと管理
の知識の無い順番制の理事では、悪徳管理会社の、悪知恵には勝てません。

悪徳マンション管理士の方が多いけどね

５１０さんの意見が、事実ならマンション管理士の信用は地に落ちる。

噂では無く事実の証明を示してほしい。私は信じたくありません。

保険料は築２０年以上になると大幅に値上げとなります。
大手の損保の場合、２倍くらいの値上げとなります。
しかし、同じ築２０年でも建物設備の維持保全についてはマンションによって管理の仕方が
かなり違う。
そこで日新火災が「ドクター保険」を売り出した。
マンション管理士会と契約し、マンション管理士が説明を聞きたいというマンションに対して
マンション管理の査定を行うものです。
現在は日新火災だけしかこの制度を採用していないが、来年からは大手損保会社も間違いなく
大規模修繕工事や配管とかの更新工事をしっかりやっているマンションとそうでないマンションとでは
保険料率に差をつけてくると思われます。
マンション管理士もようやく仕事が増えそうですね。

去年までは築年数の経過したマンションについては新規の契約は結ばないとした損保会社が
殆どでした。
しかし、それでは困るので行政の指導があり契約はすることになったが、そのかわり保険料が
大幅にアップしました。
特に築１５年からは大幅な値上げになっていると思います。
マンションの場合は５年の総合保険に加入しているところが殆どだと思いますが、保険の更改時期が
くればビックリすると思います。２倍ぐらいの保険料になってますので。
又、漏水の原因調査費用についても現在は１事故１００万円まではでますが、今後は１年で１００万円
までとなっています。
しっかりした設備点検や組合管理、積立金が充実しているマンションとそうでないマンションで保険料の
差をつけるのは当然だという流れの中で、現在は日新火災の１社ですが、ここがマンション管理士会と
契約を結び、マンション管理（長期修繕計画、理事会、規約、漏水事故、配管に対する計画等）の診断を
してそれを基に保険会社が評価して保険料率を決めるというシステムになっています。
まだ大手３社はやっていませんが、日新火災が今年の７月から「ドクター保険」を売り出したのでここの
契約額は大幅に伸びると予想されます。
しかし、大手も黙ってみている訳にはいかないと思いますので、近日中になんらんの対策を講じてくると
思われます。
築１５年以上のマンションは検討した方がいいですよ。診断料は無料ですから。

マンションの理事長の参加が少ないんだな、ここのスレは。
だったら保険のテーマは関係ないだろうからな。

理事長の参加が少ないという阿呆
組合員の持ち回りが普通のこと
どこぞの腐った組合では理事長が固定し　管理会社が癒着でもしているのか
管理会社から見れば理想的な組合といえる

理事の任期は普通は２年でしょう。
全国には理事長が数多くいるんだけど、ただ頼まれたから引き受けただけの
理事長にとっては、マンションの管理についての勉強とかはしないのだろうね。
だから当然マンコミュにも参加しないんだろう。
ドクター保険のことも知らないだろうね。
５１５もしらないとおもうがね。

１２階建てのマンションです。台所の排水管付近から時々
ボコボコという音がするようになりました。築２４年の
マンションです。原因を推測して教えて下さい。

>517さん
うちでも同じような音がしていましたが、結果的には高圧洗浄時に漏水事故が
発生しました。高圧洗浄をするときは必ず下の階から実施すべきです。
排水管の立て管部分（特に下階）が一部ふさがっている可能性があります。
それから余談ですが、台所の水栓部分がグラグラしているとシンクの中にある
継手部分がグラグラしてきますのでそこから漏水が発生します。
水栓がぐらぐらしているといつか必ず漏水します。住民におしらせする方がいいと思います。
それと、通路にあるステイールドア内にある水道の元栓の締め方と、現在漏水しているか
どうかのチェック方法もおしらせしてた方がいいでしょう。夜間に漏水が発生した場合まず
元栓を閉めることをしなければなりませんので。
漏水しているかどうかのチェックは、元栓を閉めるとメーターはとまりますが、３分から５分
そのままにしていてその間メーターが１回転くるっとまわればどこかが漏水しているという
ことになります。
私は素人ですが、理事長をしている関係上、漏水した部屋にいき業者の方からいろいろと教え
てもらいました。

>漏水しているかどうかのチェックは、元栓を閉めるとメーターはとまりますが、３分から５分そのままにしていてその間メーターが１回転くるっとまわればどこかが漏水しているということになります。

？？？

５１９さんの件を説明するのは難しいんだよね、私は２０年間
４００戸のマンションの住込み管理人をした経験がありますが、
５１９さんの件は幾度となく経験しております。

漏水事故は管理会社の設備担当又は業者でも原因を究明出来ない
事故が多いです。

マンションにはいろんな人間が住んでいてそこらへんに原因が
あるように思います。組合による入居者のチェックと専有部分
の内装工事等のチェックを厳密にするとある程度は事故防止に
繋がります。

これ等の件は管理会社任せにすると後々取り返しがつかなくな
りますので組合が主導して管理会社の管理をＴェックする事で
す。

勿論雑排水管の洗浄工事の内容及び手法もチェックの必要があ
ります。

管理員さんがいない夜に漏水が発生すると住民はどうしていいか分らずに
おたおたしてしまうものです。
緊急連絡先は管理員室前には記載されてますが、業者も夜間にはきてくれないので当面
水道の元栓を閉めることをやらなければなりません。
そのためには、消防訓練のときでも勉強会をされたらいいと思いますよ。

普通のマンションでは温水と冷水を混合する混合水栓のパッキンの
劣化が原因での漏水事故が多いです。但し、オール電化で温水器の
設置場所が専有部分に有るマンションの温水器の劣化による温水器
の破裂漏水は悲惨なものです。

兎に角管理組合、管理会社は建物の劣化（ハード部分）にばかりに
気を取られて日常の管理での水回りの管理がおろそかにしている。

温水器の劣化による温水器 の破裂漏水ですって？
うちはもう11年目になるので、心配だわ。

設置場所が室内で無ければあまり心配いりません。
破裂した時は交換すればすみます。

ガス給湯器の故障は築１５年以上たつとちらほら出てくる。
いきなりガスがとまってしまうのでその日以降何日かはガス使えず風呂にも入れなくなる。
築２０年たったマンションなら交換した方がよさそうだね。

それから給湯管については、一番問題が出てくるのは（劣化が進むのは）
風呂場の給湯管だそうです。熱湯が通りますからね。
塩ビ管では不安ですよ。他の場所は塩ビ管でもいいでしょうが。
ステンレス管のマンションは大丈夫だそうです。これだったらもう交換する必要は
ないでしょうが。

定期的に圧力調整とストレーナー（専有部、共用部２か所）の
点検を怠ると内部の温水タンクの壁に亀裂が入り大きな事故に
繋がる。深夜電力使用の場合は午前３時から４時に事故る。

築７から８年時に事故が多発した経験がある。原因は、専有
部分の圧力調整器の調整不足とストレーナーのゴミの詰まり。

事故ると専有部分の被害によっては管理会社のリフォーム工事が
数千万円になる。儲かりますよね。

買替資金の計画の立たない組合員はこの件に限らず自分のマンシ
ョンの設備位は勉強して下さい。さもないと将来物件によっては
住めなくなります。

その他、共用部（屋上、外壁）からの漏水対策です。管理会社
任せのマンションは気付いたときはもうすでに躯体の内部の鉄筋
が腐食して手遅れの場合が多いです。

５２２，５２４、５２６ですが。
電気温水器の設置場所が専有部分内に有る場合ですので誤解のようにお願いします。

他のマンションの内部の状況や会計の仕組みが見えないので質問します。

当管理組合では管理費や修繕積立金を収納し保管もする口座を３つ開設し、
それぞれの通帳を管理会社に預けています。
その一方で、組合は「小口会計」と称して口座を１つ開設し、
その通帳は会計担当理事、印鑑は理事長、などと分けて保管しています。

管理会社は、組合独自開設の上記口座に向けて依頼された金額を送金します。
よって、現在進行中の管理規約・細則等改正では、
新設される予定の会計処理細則（案）の当該条項の横に「注」として、
「組合自主運用の小口会計」などと書かれています。

こんな会計のやり方、皆さんのマンションでもやっているのでしょうか？
または、同類の事例なりを見聞したことはありますでしょうか？
何らかの理由で管理事務所に滞留した現金の魅力にとりつかれた住民は、
残念ながらけっこういるみたいです。

小口会計の口座名義人は誰ですか。

小口なんて作ると金盗む人は出てくるよ。
そういう体制を作るのが管理組合が行うこと

普通の管理組合（権利能力なき社団）名義の財産（預金、資産等）の名義人は
個人名義である為、その名義人が交通事故等で失命した時は相続人が確定する
までは使えたくなる。よって大型マンションは法人化にするべきである。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/

管理士の皆さん重要事項の説明と管理委託契約との関係を教えて下さい。