マンション管理士に質問しよう！ Part2

大規模修繕工事や大型設備の更新工事は長期修繕計画に基づいてやるのが
基本です。
特に輪番制の理事であれば、大規模修繕工事という面倒なことはやらず
先延ばしになりがちです。
大規模修繕工事をするとなると、総会や専門委員会、業者選定、資金対策、
各種会議への出席、広報活動等何かと忙しくなります。
どうしても補修工事をしなければならないときは、その部分だけの工事しか
やらないということにもなります。
足場を組んでやる大規模修繕工事はできることなら次の理事に先延ばししたい
と思う理事が多いのではないかと思われます。
だから、綿密な長期修繕計画を建築士を交えて作成し、基本的にはそれに
基づいて工事をするというように決めておかなければならないでしょう。
当然そうなれば修繕積立金の必要額も算定しておく必要が出てきます。
行き当たりばったりの工事をして、積立金がないから借り入れをするという
ことも回避できるのではと思います。
いくら金利が低いとか積立金の余裕があれば無駄遣いがされるという理屈は
なりたたなくなるのではと思います。

↑あだち議員みたいでカッコいいw

>>3951 匿名さん
それが民意なら問題なし。

>積立金がないから借り入れをするということも回避できるのではと思います。

ほー。

自宅マンションは自己資金が足りないから住宅ローンで借入して買うだろう。

足りなければ借金しろよ。

↑よくわかってるじゃないの。
住宅をローンで買ってるのになんで修繕は現金払いにしたいのか、説明はできないだろう。国土交通省のガイドラインを盲信してるだけなんだから。

世の中で先払いするのは風俗店と電車賃くらいのもの。支払う側にとっては後払いが断然有利。
いつまで生きるのかわからないのに築60年、築80年のときに必要な修繕費を積み立てるとかあり得ない話だ。

考え方の相違があるのは仕方ないことでしょう。
できるだけ前もってこつこつと積立をしていき負担の軽減を図っていく
このあり方もありでしょう。
借り入れをすれば当然返済をしなければならなくなる。
マンションの借り入れは個人差があり、２０年、２５年３５年返済とか
もあります。
マンションで借り入れをすれば１０年返済となります。期間が短かく返済額
が大きくなる借り入れと、こつこつ積み立てていき金利の負担もない積立金の
どちらがいいか判断するのはそれぞれのマンションが判断すればいいことです。
途中で出ていく者にとっては大規模修繕工事のために積立金が取られる
のはムダと考える方もおられるでしょう。
しかし、積立金をしていて工事終了後すぐ出ていかれる方もおられます。
その方にとっては工事終了後資産価値が騰がっているのだからその恩恵も
あるでしょう。
修繕の周期を１３年前後で行っているマンションであれば、積立金で賄って
行く方がずっといいと思いませんか。
工事を殆どしないマンションにとっては積立金は少ない方がいいでしょうけどね。
若者が将来年金は貰えなくなるかもしれないので払いたくないというのと
同じ発想ですよ。
では今の若者全員が老後の蓄えができていますか？

>3956さん
>いつまで生きるのかわからないのに築60年、築80年のときに必要な修繕費を
>積み立てるとかあり得ない話だ。

修繕積立金の使いみちは６０年後、８０年後のために積み立てるのではないですよ。
大規模修繕工事の周期分の積立をするということです。

もっと分かりやすくいえば、２５年間とか３０年間の長期修繕計画の
総工事費分の積立ということになります。

13年毎に大規模修繕工事をやる慣習はまもなくなくなる。
おたくが無知なだけw

>3960さん
この周期もマンションそれぞれの考えで問題はないでしょう。
確かに１３年周期でやらなければマンションに住めなくなるというもの
ではありません。
ただ快適なマンションライフを送るためにこの周期でいいのかなとも
思っています。
自分の部屋で例えれば、タタミや壁紙の交換を１０年でやられる方、
２０年でやられる方、それでもやられない方等いろいろです。
交換等をやられない方の理由もいろいろでしょう。
きれいな部屋に住みたいと思っている方の周期は当然短くなります。
課題は積立金に余裕があるかないかということに究極的にはなります。

>3960さん
あなたはマンション管理士の有資格者としては優れていると認めます。
しかし、大規模修繕工事や日常のマンション管理については興味とか関心も
あまりもたれないようですね。
工事関係については、パスされた方がいいかもですね。

はい、わかりました。

　本当に自作自演の「マンション管理土試験上位合格者」は分かっているのかな？　それとも複数の「マンション管理土試験上位合格者」がいるのかな？　掲示板の運営会社ならわかるでしょ。　せっかくの注意書きは無視されたけど。　どうなっているのかな？

3957　3959　3961　3962さん
大変に適切な「ご意見」と「ご対処」と感服いたしました。

ところで皆さん方のマンションで、総会に直接出席した組合員が
議案の変更に伴う提案がされ、出席組合員の意見の方がいいという場合、
どういう取り扱いをされていますか。
大幅な変更ではないが、議決権行使書で賛否をする場合の判断に何らかの
影響はあるかもしれないというレベルの場合ですけど。

またそれか

>>3966 匿名さん
そういうのは得てしてガテン系住民が最前列で威嚇した場合に起きやすいから屈してはなるまい。
だから、事前の広報活動が重要になるわけである。重要案件は事前にアンケート調査を行うなど地ならしは必須である。

総会でいきなり議案以上の名案が出てくるなど、理事会段階で議案が練られていない証左だろうが、普通は名案ではなくて声が大きいだけである。

↑
区分所有法違反、あほ

>>3970 マンション管理土試験上位合格者さん
管理組合運営は政治だから法律は関係ない局面が出てくるわけである。
その場合の対応を聞いていることを理解すべきだろう。

管理組合は武力組織を持っていないから
総会でガテン系住民に騒がれた場合の対応を聞いていると理解すべきだ。
そもそも、日本の治安は最終的にアメリカの武力で守られていることを理解しないといけない。

それなら総会時に在日米軍に護衛を頼むのか？

多数決で決めても少数派が暴れて抵抗するなどは、最近の国会でも安保法制やら組織犯罪対策法の採決の大混乱などで見られる光景であり、管理組合総会では衛士がいないから理事長がビビって議案をひっこめるとかは、やむを得ない場合もあるのである。

このような混乱が日常化している場合は、警察OB組織であるＪＰコネクションに相談すれば怖い顔をした警察OBが総会に来て睨みを利かせてくれる。マンション管理士の新全国組織の紹介で総会運営支援名目で呼べば問題はない。

政治に暴力団が絡んでくるのは多数決による裁決で敗れた反対派が暴れて抵抗するから、それを弾圧しないと執行が不可能だからである。
ナチスには親衛隊がいたし、自民党には右翼団体やら警察、自衛隊。イラクなんかアメリカの民主主義を押し付けても少数部族の反対派がテロばかりやるからあそこらへんは独裁で統治しないと無理だろう。

３９６８さんの仰ることが２点あります。下記の件は追って投稿します。

１、管理委託契約の案の変更＝委託契約の変更
２、組合役員の選任の案の変更＝理事の入れ替え

※ガテン住民は自治会長（女区分所有者の同居人で愛人。）＝組合員はこの自治会長を区分所有者と思っている。
　区分所有者５１２、議決権数５１２、のマンション、総会出席者４２。の総会の出来事。ガテン系自治会長によ
　この42名で委任状、議決権行使者の票を無視して変更案が可決された事件。
　

その自治会長がイスラム系とかだと黙っていうこと聞いてるほうが安全だから別にどっちでもいいと住民の多数が考えていたら別にいいのでは？
お宅のマンションの立地とか民度で変わってくる。世界を見渡してもグローバル化した結果、スウェーデンなどは移民に乗っ取られる寸前だし。

純国産だと思う。少し朝鮮系が入っているかな、民度は低い。
バブル期の分譲価格３ＤＫ（５７㎡）１９００万円から４ＬＤＫ（８１㎡）２８００万の
ロウコストマンション。
築２９年ですから漏水事故等が多発している。買い替え資金不足で住み続けるしかない。

ゆとりある組合員は半数以上は退去している。５１２戸の大型マンション。古くなると
大型マンションは厄介です。

築３０年前のマンションは造りも使用材料の質も悪いからね。
漏水だけはどうしようもない。
建替えしかないかな。難しいけど。

総会では長老の訳の分らない者がどなりちらすこともある。
理事長も返答に困りあたふたとしている。
輪番制理事長ではその対応の仕方が分からない。
管理会社のフロントもただだまっているだけ。
総会運営は難しい。理事長はしたくない。、それが本音。

この様なマンションは安くで買えるから仮の住まいは良いでしょう。

そんなマンションは民泊にでもして資産価値を維持できると思っていたら禁止の規約を設定した。
将来が不安な組合員は買い替えを考えている。
中古マンションの値上がりはまだ続くと見た組合員以外は今売りに出している。住替えにはそれ
相当の曽金がいる。
資金のない私などはこのマンションに住み続けなければならないので真剣である。売れない貸せ
ないマンションになると、民泊でもしなければ組合費の滞納が増えて大変になる事を理解出来な
い。

だから計画的に補修工事をしなさいといってるだろう。
航海海の中。

「管理費や修繕積立金などを納めたら義務は果たした。後はお任せ。」

管理組合員の各口座から引き落としされた時点で実質的に管理会社のカネとなる。
引き落としされてからも自分のカネと組合員が考えるようになれば大革命である。

税金に対してすらそうならないのに、組合員の意識革命に成功した例はあるか？

痛い目に合わないと。？それでも理解できないマンションんも組合員は多いでしょう。
依って２０年前後でローンの支払いを完了して住み替えるのが現時点ではベストである。

うちのマンションはフルローンか、オーバーローン、３５年支払いが多いみたいです。
そういう組合員は管理を真剣に考えないと痛い目に合いますよ。

だから私は管理費等の負担の軽減をセコイ位、真剣に考えているのです。
億ションを買えるような組合員は別です。

　管理会社の口座には１ヶ月以上は保管されません。その分は保険をかけなければなりません。
改正後の管理方式　
　新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。
管理会社は印鑑の保管は禁止されています。
（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。 収納代行方式に近い方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。
（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

3986　3987　
ともに質問に対する答えになっていない。

５，０００万円の２０年ローンでは年間２６０万円程度の支払いとなる。
月２２万円かあ。
子供二人いるし、月平均２２万円は３１歳の僕には厳しいね。
やはり３５年ローンにしよう。

銀行の権威は地に落ちた、貸付金の限度額が金融緩和で甘い。貸すだけ貸して支払いがつき
ると抵当権を実行する。

頭金は購入金額に４分の１で借入限度額は年収の４倍が限度。借金は他にもあるでしょう。

５０００万円の物件で借り入れ限度額は貴方の年収１０００万円として４倍で４０００万円。
１０００万円の頭金に足すことの諸経費。支払期間は２０年、これでどうでしょうか。

均等１ヶ月支払金は１７万円プラス利息。金利は変動金利か、固定金利かを決める。金利は
財閥系金融機関が安い。この間までは三菱ＵＦＪ銀行が安かった。

月収＝年収１０００万円・１２＝８３００００円
ローン月支払額１７００００円として年支払額１７００００円×１２＝２０４００００円
この計算から年収の四分の一位の支払いになり楽な支払額であり、適正な融資である。

頭金１，０００万円は無理。
半分弱ならあるけど子供の養育費とかにも金がかかるし。
年収も９００万程度。手取りはぐっと少なくなる。
頭金の確保とローンの年数を２５年か３５年に延ばすしかない。

皆さんのマンションで管理規約と細則の全面改正をしたところが
ありますか。
そのやり方はどうされましたか。
現行規約と改正案とかの比較表とかの作成は誰がされましたか。

　３９９３さん　マンション管理士にローンの質問をしても無駄。　食い詰めマンション管理士もいるから注意してね。
　３９９４さん　管理規約等の全面改正は「マンションの管理の適正化の指針」により、区分所有者等の意見を聞く必要があるので、賃貸居住者（実際の住人）、非居住区分所有者の意見も反映しなければなりません。　最低でも半年くらいかけないと、意見聴取、調整、細則の種類等の考慮をしないといけません。
　まじめでまともな排他をしないマンション管理士の助言を受けてしてください。
　管理会社任せは、ダメですよ。

規約原本は管理会社が作った。分譲時の規約承認された原始規約が行方不明との事でした。
規約承認販売ですから、原本が無ければ売買契約時に配布された規約案で良いはずですが。

※規約の設定、変更及び廃止の総会の案は配布されるのは当たり前ですが、
　その総会の議事録が組合員に18年間一度も配布されたことはなく、掲示もなかった。

　よって規約の設定、変更及び廃止の総会案の可否は組合員には不明のまま管理会社が作成した規約を原本
　として比較表を作成して総会に臨んだ。勿論無効であるが有効として組合は運営されている。

※区分所有者総数２５６、議決権総数２５６、のマンションで賛成票１０４で、区分所有法３１条の規定に
　満たないので欠席者を賛成票に水増しして四分の三以上を満たした形での可決とした。

※管理会社１０９の支店長、担当課長、担当に法令違反ではないかと苦情を言うと他のマンションでもこの
　ような事例は沢山あるとの返答でした。

※さらに苦情を言うと、だったら告訴して下さい。受けて立ちますとの返答でした。

※弁護士費用等は約１００万円かかるそうです。管理会社１０９は私が貧乏組合員である事を知っている。

↑自分が理事長になって票あつめしてはどうか？

「マンション管理士試験上位合格者」は本物とニセモノがいるので気をつけましょう

本物のマンション管理士試験上位合格者さん、うちは理事は順番制（輪番制）です。
過去に２回理事長をした経過から次回はいつになるかわかりません。

マンションも老朽化して今後は設備や建物に費やす費用が莫大になります。

一番心配なのは保険会社対応です。今後保険加入の拒否等も考えられます。過去に
は加入拒否を受け辛うじて他の保険会社に加入してもらいました。原因は漏水事故
と機械式駐車場の事故等です。

これ等を考慮してこのマンションを今のうちに売却して住み替えることも考えてい
る。

事情を知った組合員からは、区分所有者でなくなってもアドバイスの依頼を受ける
ように要請はあります。受けるつもりはありません。

資格は不要だが知識は必要、と言い切るお方を拝見すると、
この人は『ソクラテスの弁明』を読んだことがないのか、
読んでも要点を見抜けなかったのか、と思ってしまう。