マンション管理士に質問しよう！ Part2

http://www.mlit.go.jp/common/000117888.pdf

どうぞ。

　ありがとうございます。　悪質管理会社の財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント　退治に協力をお願いします。　　合わせて、マンション管理士の信用失墜を防止したいと思います。

↑だったら日ハウに変えたら？

　あら不思議、東急でなく、日本ハウジングが出てくるの？　独立系は駄目だったのでは？
　悪質管理会社の住友不動産建物サービス社員の上級フロントのマンション管理士

そこそこまともなマンションなら、と書いてるだろう。
あほ

どこに変えようが、管理会社は管理組合に合わせてフロントを配置する。それがわかるまで何もかわるまい。
あほ

　かなり以前に申し上げましたが、「あほ」は関東地方等では差別用語になりかねません。　悪質管理会社の住友不動産建物サービス社員の上級フロントのマンション管理士ならご存知ですよね。　せめて「馬鹿」にしましょう。

>>1433 通りがかりさん
↑あほ

１４１４
>マンション管理士は、管理組合と管理会社の間で、第三者の立場に立つものとは思いますが、

本当にそう（第三者の立場）ならよいと私も思うのですが、
当管理組合と契約中の管理士は明らかに管理会社の立場で仕事をしています。
知り合いの管理士は組合員の味方になってくれますが別業界で勤め上げた人です。
そして、この掲示板などを見ていると、管理会社の社員で管理士という立場の方が
多々いるように感じられます。

管理士の主流は管理会社の立場に立つ人たち、という理解でよろしいか？

>>1436
食うためには致し方ない。

>>1437 通りがかりさん
食えてるんだったら価値ある資格ではないのか？
あほ

>>1438 通りがかりさん
↑もともと食えない資格なのに無理に食おうとするから管理会社にすり寄るのだ。
あほ

>>1439 通りがかりさん
役に立たなければ管理会社がカネを払うはずもあるまい。そんなこともわからんのか？
あほ

>>1440 通りがかりさん
↑管理会社が管理士雇うか？あほ

>>1441 通りがかりさん
夢設計とかいうマンション管理資格事務所は
そうらしいが、他スレの議論は見てないのか？
あほ

マンションを２５００万円を３５年ローンで購入するのですが、現在、地方銀行２社
と三菱信託ＵＦＪ銀行の三社の内どちらが有利かの検討をしておりますが、説明を受
けても理解ができず困っております。私の感じでは三菱信託ＵＦＪ銀行の変動型の方
が有利なようには思っておりますが？。詳しい方の御教授をお願い致します。

2500万円で3LDKで70㎡以上の新築なら安い。場所は地方？都内で新築なら無理。

35年ローンが使えるギリギリは45歳だな。80歳まで延々とローン払い続ける。年金生活でローン支払いはきついぞ。

35年で組んでも5年～10年で早期償還するなら変動金利でも問題ないと思う。
俺は25年変動で組んで6年目に完済した。

１４４６さんありがとうございます。三菱ＵＦＪ信託もそのように説明していました。
私の父は今金利が安いから固定の方が良いと言っていましたが、私は一応３５年ローン
での変動金利で契約して３年か５年で残金を償還したいと思いました。

１４４４さん、購入するのはでは無く借入金（購入価格ー頭金）の間違いでした。
父からの遺言で３年から５年で子供への遺産を分割するので借り入れの残金をそ
の金で返済するようにとの約束です。

　ローンの相談は、スレ違いですので、そのスレへお願いします。
　マンション管理士の業務に、ローン相談は含まれていないか、専門的なマンション管理士でないと難しいでしょう。

　「あほ」投稿が、他のスレでも目立っています。　乱暴な言葉使いは、スレが荒れますので、お止め下さい。　特に、地方によると「あほ」は差別用語になりますから、せめて「馬鹿」にしてください。

ローンの相談はマン管ではなくＦＰ技能士の国家資格保有者の方だ。

　マンション管理士制度は、国土交通省の、制度設計ミスだと思います。
　他のスレでも、マンション管理士の業務範囲に関するスレがありましたので、マンション管理士ではありませんが、知っている範囲でお答えし、このスレや、マンション管理センターＨＰをご案内しておきましたので、お問い合わせがあれば、お答えいただくよう、真面目なマンション先生方の、信義誠実の原則による回答を、お願いします。
　なお、管理会社よりの投稿と、管理会社社員の投稿は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に抵触する恐れがありますから、下の「業者の方へ」等を確認して、「会社名」等を名乗り投稿してください。
　念のため、会社のマンション管理士を否定するものではありません。　社員のマンション管理士でも、適正化法違反なしに、業務の遂行を切に願います。　万一、「適正化法」による、業務を遂行できない場合は、自ら、マンション管理士資格の返上を、マンション管理センターへ、ご連絡ください。

マンション管理士はマンションで生じるあらゆる案件を知る必要がある。
解らなければ専門家に問い合わせて調べて回答するか専門家を紹介するか
を仕事の内に取り入れる必要がある。業務外を隠れ蓑にするから信用がな
い。

　悪意の禁反言で、憲法違反の支出をしてもいいの？　　井桁の付いた、財閥系の悪質管理会社管理会社社員のマンション管理士の上級フロントは？　社長を　「若社長」　と言ってはいけないよ。

>>1451 匿名さん
マンション管理士制度は議員立法のマンション管理適正化法でできたもの。
国土交通省の役人が法案を作ったわけではない。あほ
住友建物の不祥事を騒ぎ立てるあほは最近マンション管理に興味を持った初学者の老人である。住友くらいの会社が不満なら自分が理事長になって解約すればいいこと。
それができないから掲示板で悪口を書く。
これをおなにー野郎という。
おなにー野郎のいうことなど信じないことだ。
あほ

　悪意の禁反言で憲法違反の支出は、どのような経過でされたのでしょうか。　ＰＤＣＡを。
　何度もあるけど　「あほ」はけないよ、「馬鹿」でないと、井桁の付いた、悪質管理会社管理会社社員のマンション管理士の上級フロントは？　社長を　「若社長」　と言ってはいけないよ。

　「プロ住民対策どうしてますか」のスレに、マンション管理士についての質問がありましたので、お手数ですが、ご覧ください、　一言回答には負けましたが、知っている限りのことを回答しました。　マンション管理士資格を持っていないので、間違っているかもしれません。　おそれいりますが、間違いがありましたら、このスレか「プロ住民対策どうしてますか」のスレへ投稿をお願いします。

　１４５４　よくご存知ですね、　マンション管理士制度は議員立法のマンション管理適正化法だそうで、立法の詳しい経過をお教えください。　マンション管理士ではありませんので。　本当に知りませんから。

　お願い　「あほ」投稿が、他のスレでも目立っています。　乱暴な言葉使いは、スレが荒れますので、お止め下さい。　特に、地方によると「あほ」は差別用語になりますから、せめて「馬鹿」にしてください。

>>1457 匿名さん
それくらい自分で調べたら？

>>1457 匿名さん

管理会社の規制強化のスレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74979/38/

このスレに経緯なども投稿されていますよ。

　信頼できるマンション管理士の先生方に質問しております。　騙りの投稿やリンク先は聞いていません。
「得意技」　の　「コピー　アンド　ペースト」をお願いします。　ついでに、目が疲れるので、レスの遡りや、得意技の「はぐらかし」もお断り。

１４５４
>住友建物の不祥事を騒ぎ立てるあほは最近マンション管理に興味を持った
>初学者の老人である。住友くらいの会社が不満なら自分が理事長になって
>解約すればいいこと。
>それができないから掲示板で悪口を書く。

「自分が理事長になって解約」ができない理由や経緯を少しは具体的に書いて
ほしいのですが、他のスレッドで複数名で要望しても、「住友不動産建物サー
ビス」の社名は必ず書くがはぐらかされますね。背景に何があるのかさっぱり。

>>1457 通りがかりさん　
↑あほ、いんぽ野郎。

>>1462 素朴な好奇心さん
他の住人が賛同しないからである。
たかだか一件の不祥事で騒ぎ立てるあほに
賛同するはずがない。

１４６４さんの意見にも一つの考え。その他役員の選任方法を反管理会社派の区
分所有者が選任されにくい規約の制定をしている場合がある。これを見抜くには
そのマンションの規約の全体理解することが前提である。理事もきずいていない
ケースが多い。管理会社主導の管理はこのケースが非常に多い。

>>1465 匿名さん
理事に立候補するような人は管理会社変更を狙ってるようなひとが多いのは当たり前で
立候補制限が反管理会社派の台頭を防ぐもの
と見ることもできるが、
管理会社主導より、ボス理事の出現のほうが脅威だと認識すべきであろう。
ちなみに気付くはきづくでありきずくではない。あほ

　自作自演の虚偽の投稿は、スレが荒れますので、下の「利用規約」等により、止めましょう。　運営会社も、お困りになります。　しばらくの間、投稿できず、ようやく投稿できるスレを探し、「プロ住民対策どうしていますか？」のスレに、投稿できましたので、最初からご覧いただきたいと思います、　お手数ですが、よろしくお願いします。
　

我がマンションは「役員のなり手がいなくなったら管理不全でスラム化だ」の声が
業者さんを発信源として理事会経由で管理組合全体に一応、行き渡っています。
それなのに、「７０歳未満」が役員就任の条件だという管理規約の条文があります。

組合員高齢化の中でこの２つは矛盾して見えますが、役員を管理会社ら業者さんに
協力する者として位置づけた場合、実はまったく矛盾しません。
そしてこの位置づけは、実質的かつ伝統的にも、業者と組合の合意事項といえます。
というわけで、ある個人を監事や理事長にさせないというねらいは明白です。

ボス組合員は存在しています。ボス過ぎて、理事、特に理事長にはまずなりません。
万が一の場合に責任を取らされる地位は避けているのか、指南を受けてのことだと
思われます。「理事長がボス化したら困る」がこの人の口癖でした。

理事長の任期は今も昔もたった１年で、裁判所への解任請求が認められたとしても、
次のなり手（管理会社への協力者）がいっぱい住んでいるというマンションです。

　困ったマンションですね。　「財閥系悪徳管理会社」が管理？している、哀れな子羊のマンションのことでは？

　真面目なマンション管理士の先生方、哀れな子羊を、お救い下さい。　どうしたらよいでしょうか？　ただし、、「マンション管理士試験上位合格者」を騙る、悪徳管理会社で、財閥系管理会社のマンション管理士の上級フロントはお断り。

マンション管理士の方にご相談です。
当マンションは分譲当時から管理会社１０９の管理物件です。築７～８年前後で設備等及び入居者が反社会的人物がいてトラブルが多いマンションでしたが管理に詳しい理事長
の誕生で、まずマンション管理規約を全面改正をしました。標準管理規約第１９条の２の（暴力団の排除）条項等を設定しました。この規約を管理人に命じて入退去者のチェッ
クを厳しくして相当マンションが良くなりました。その後反社会的人物に近いと思われる人物が理事長になり、標準管理規約第１９条の２を廃止してしまいました。
担当の理事に確認しましたら、管理会社の提案でそんな規約がある事も知らなかったとの返事でした。この様な良い規約条項が設定されているのに一流と言われる管理会社が廃止するものでしょうか。理事長もこの条項は検討した記憶はないとの返答です。これが本当であれば、マンションの管理の在り方を真面目には考えていない管理会社１０９と
認定しても構わないと思うようになりました。規約をおろそかにする管理会社であるとおもいます。

アク禁されても削除依頼はできるみたいで
必死の抵抗してるねw

標準管理規約　第２節　（業務）
第３２条　第１項　第五号　適正化法第１０３条第１項に定める、宅地建物取引業者から　交付　を受けた設計図書の管理

とありますが当マンションは規約全面改正で下記のように制定しましたが、上記の　交付　と下記の公布はどちらが正しいのでしょうか、教えて下さい。

当マンション管理規約　第２節　（業務）
第ＸＸ条　第１項　第Ｘ号　適正化法第１０３条（設計図書の　公布　等）に定める宅地建物取引業者から　公布　を受けた設計図書の管理

交付と公布の違いを教えて下さい。

標準管理規約第３７条の２　（利益相反取引の防止）を廃止して。
標準管理規約第３７条（役員の誠実義務等）２項、役員は、その関連する企業を含め、管理組合法人と契約し、又は見積の提出等営業行為をしてはならない。の条項を追加した

管理規約全面改正において標準管理規約第４０条（理事）　２項、理事は管理組合に著しい損害を及ぼすおそれのある事実を発見したときは、当該事実を監事に報告しなければ
ならない。　　　の条項を廃止した。

規約全面改正において設定されていた、標準管理規約第３８条　６項、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合において
は、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。　の条項が廃止された。

管理規約全面改正において、標準管理規約第４１条　（監事）第２項　第５項　第６項　第７項　を設定していたのに廃止された。

廃止された条項

２項、監事は、いつでも、理事及び第３８条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。
５項、監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは
　　　不当な事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。
６項、監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる。
７項、前項の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集が発せられない場合は、その請求をした監事
　　　は、理事会を招集することができる

１４７１、１４７３～１４７７の追記

管理会社１０９の担当の説明では、当マンションの管理規約の全面改正は標準管理規約を参考に致しましたとの説明でした。

>>規約全面改正において設定されていた、標準管理規約第３８条　６項、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合において

もともと、法人で無い管理組合の理事長は、代表権を有しないでしょ。
改正前の規約がそもそもおかしかったんでしょう。
代理と代表の混同ですね。

法人なら区分所有法に規定があるので規約で定める必要がない。

権利能力なき社団である管理組合では、理事長が管理組合を代表している。

＜マンション標準管理規約＞
第38条（理事長）
第1項　理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。

管理組合の全面改正において。、標準管理規約第４４条　（組合員の総会招集権）第３項を残し　第４項が追加された

第３項　前２項により招集された臨時総会に於いては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）
　　　　の議決権の過半数をのって、組合員の中から選任する。
第４項　（新設）第４１条　　項により監事が招集した総会の議長については、前項を準用する。

※第４項が？どうなのか。＞

「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができるが、この臨時総会の議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。」ということであり、何の問題もない。

規約の全面改正において、標準管理規約第４８条　第９項　第２１条第２項（専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体とし
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　て行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に定める管理の実施。
が廃止されている。これは、重要な案件なので当時の理事長に説明したが、全く知らなかったとのことであった。

※規約の前面改正は素人眼には、大変いいことのように思われるが、細かく精査すると、都合の悪い規約は、この美文句をうたい文句で素人理事を騙し、トラブル時は管理会社
１０９を守る為の規約の全面改正と思われる。

これは、共用部分の占有使用権の問題ではないでしょうか。
だとしたら、一度専門家に相談した方がいいと思います。
マンション管理士試験上位合格者の話を聞く前に。

管理規約が標準管理規約を参考にして全面開催された管理規約が、管理会社１０９から配付された、

標準管理規約第５節（理事会）
（理事会）　第５１条の２項　　（招集）　第５２条第３項、第４項。（理事会の会議及び議事）　第５３条第２項、第３項、（議決事項）第５４条第、第１項七号、第八号、
、第十号、が削除されました。先生方の真面なご意見をお聞きしたいです。管理会社１０９は最新の標準管理規約を参考のしての前面改正したといっております。

交付と公布の違いを説明願います。１４７３です。

字が違う。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第103条の見出しは、（設計図書の交付等）である。
したがって、当該管理規約に記載されている「公布」は誤りであり、正しくは「交付」である。（「公布」は「交付」の単なる誤植）

一流の管理会社１０９は、度々用語や文法を間違えて規約、議案書、議事録、契約書等を配付する。
余りにも多すぎるものだから予備校（東大合格担当）の先生に教えを乞いましたら。小学校３年生
レベルの学力と言われた。受験資格に学歴のない国家資格は値打ちがありません。旧帝大系、あた
りの卒業生をリクルートする財閥系は信用できることが理解でしました。

目くそ鼻くそを笑う・・・

>>1482
「管理組合の全面改正において。」
「議決権の過半数をのって、組合員の中から選任する。」
>>1487
「規約の前面改正」
>>1490
「全面開催された管理規約」
「標準管理規約を参考のしての前面改正したといっております。」
>>1494
「理解でしました。」

また、アク禁にしといたよ。

当マンションの規約を標準管理規約に則って、全面改正をしましたが、下記条項が廃止された。

管理規約第５８条　（収支予算案の作成及び変更）

第３項本文
　　　の１号
　　　の２号
第４項
第５項
第６項

※以上が廃止されました。解り易く、ご意見をお願い致します。

その管理規約の全面改正とやらは、いつ改正されたのでしょうか？

標準管理規約（専有部分の修繕等）
第１７条の３項　
　　　　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する
　　　　　物件の取り付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分
　　　　　又は他の専有部分に影響を与える恐れのあるものを行おうとするときは、あら
　　　　　かじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申
　　　　　請し、書面により承認を受けなければならない。

当マンションの改正された規約（専有部分の修繕等に関する届）
第ＸＸ条の３項
　　　　　理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとするときは、理事会
　　　　　（第００条に定める理事会をいう。）の決議を経なければならない。但し、共用
　　　　　部分及び附属施設または他の区分所有者若しくは占有者に影響をお及ぼす恐れが
　　　　　ないと認める場合には、この決議を経ることなく承認することができる。

※第１項本文
区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取り付け
若しくは取り替え（以下「修繕等」という。）を行うときは、事前に管理組合法人にその旨
を申請し、書面により承認を受けなければならない。


注意　
理事長は、共用部分及び附属施設又は他の区分所有者若しくは占有者に影響を及ぼす恐れが
　　　　　あるのか、ないのかを判断し、ないと認めれば承認することができる。
　　
　　　　　理事長にその判断能力がある人物であればよいのですが。？理事は順番です。

↑　元住込み管理員のマン管士さん

もう十分です。

人を指さすのは失礼ですよ

１４９９、追記
標準管理規約　第１７条（専有部分の修繕等）

第６項　廃止

第７項　廃止

※マンションは経年劣化に伴い、区分所有者の変更、専有部分の修繕等でのトラブルが多
くなりましたので、標準管理規約第１７条をそのまま当マンションの規約に制定しました。
が、第３項は但し書きが追加され、第６項と第７項が廃止されました。ご意見を。？

妄想もほどほどに・・・

第58条第5項～第6項や第17条6項～第7項は、2016年3月のマンション標準管理規約改正時に新設されたものである。
当該管理規約の改正時にこれらの項を廃止したと主張しているが、改正前はマンション標準管理規約（2016年3月改正版）に準拠していたことになる。

標準管理規約の改正前後に規約の設定、変更、廃止をしてはいけませんか。？
組合員が自らのマンションの為に考えた規約が標準管理規約より優れていたり
劣っていたりする事はあります。標準はあくまで標準です。マンション管理士
に合格する為には標準管理規約を必ず勉強しないと合格しません。
マンション管理士の方々で自ら区分所有者となられた方は、標準管理規約とご
自分のマンションの規約は絶えず比較されていることと思います。

私の感想ですが、私のマンションの規約の方が標準管理規約より難しいです。

２０１６年３月の標準管理規約改正が発表される以前から改正された条文は勉
強しておりました。

追記、区分所有法の強行規定を犯すことがなければ規約に設定してもよろしい
のではないでしょうか。

外国人はお断り、などは有効な規約

この問題は区分所有法にはありませんが、そのような規約は設定しない方が良いでしょう。
例え規約に設定しても一時的には有効で推移するでしょうが長持ちしない規約になるでし
ょう。私は民拍ＯＫ論者です。今は民泊はありませんが。外国人のオーナーや賃借人は住ん
でおります。外国人はお断りの規約には無理があります。訴えられたら無効になる確率は
高いでしょう。

標準管理規約第１９条の２　（暴力団の排除）
第１項　廃止
第１項の１号　廃止
第１項の２号　廃止
第１項の３号　廃止

第２項第１号　廃止

このマンションは、多数の反社会的人物が入居していて、まずこの規約を設定して入居等を制限
しましたが、その手伝いは１０９は皆無でした。挙句の果てに妨害に似た手を使いました。その
例の一つが管理費等の未納に目をつぶる始末です。親１０９派の理事長に交代してから上記規約
が廃止されました。。これ等を公開することは分譲マンションが良くなることだと信じています。

>>1506 匿名さん
創価学会員のみとか
イスラム教徒お断りなどは
有効

標準管理規約　第２２条　（窓ガラス等の改良）

第３項　廃止。

１５０８さん。民法の特別法で、宗教団体をマンションに入居を禁止する法律の
制定はできますでしょうか。制定できるとしたら、非常に気持ち悪いですよね。

第一憲法の問題になりませんか。

標準管理規約　第２３条　（必要箇所への立ち入り）

４項　廃止

標準管理規約　第２７条　（管理費）
第１項の一号　　廃止
　　　　二号　　廃止

　　　　
　　　　五号　　地震保険を廃止

　　　　七号　　廃止
　　　　八号　　廃止

　　　　十号　　廃止
　　　　十一号　廃止

標準管理規約　第２８条　（修繕積立金）

第３項　　廃止

また、アク禁にしといたよw

標準管理規約　第４８条

第九号　廃止
　　　　条文、第２１条第２項に定める管理の実施

標準管理規約　第２１条第２項、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　　　　　　　　　　　　　　　部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要がると
　　　　　　　　　　　　　　　きは、管理組合がこれを行う事ができる。

※　この規約の廃止の理由を理事長に問い合わせた。知らなかったの返答。あきれた理事長
　　マンションの恥である。その後専有部分サービスを年間１００万円超の業務費で総会に
　　提案可決された。組合員から緊急対応業務費は委託業務費に計上されている旨の質問に
　　正確な返答は出来なかった。専有部サービスの時系列明細を要求、緊急出動記録は７０　
　　％が漏水事故である。組合費の二重請求である事を指摘されている。

標準管理規約　第５節　理事会
（理事会）
第５１条
第１項　一号　　廃止
　　　　二号　　廃止
　　　　三号　　廃止
（招集）
第５２条
第３項　　　　　廃止
第４項　　　　　廃止
（議決事項）
第５４条
第１項第七号　　廃止
　　　第八号　　廃止
　　　第十号　　廃止

標準管理規約　第６４条　（帳票類の作成、保管）

第２項　　廃止
第３項　　廃止

質問です。
区分所有者が管理組合を相手に、区分所有者の共同の利益を損なうある業務の執行停止を指し止め請求訴訟として定期できますか？一区分所有者に原告適格性があるか否かです。

http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_I-1.html

ご参考に。

共同の利益に反する管理組合の施策を指し止めるのだから、共同である管理組合が共同のり浮に反する施策を執行する管理組合を訴えることになる。自分（原告）で自分（被告）を訴えることになるから訴訟はできない。

↑あほ
管理組合と組合員は別人格で、相互に訴えたり訴えられたりするのは当たり前。

素人でもそれができないと民主的ではないと思う。

一組合員の利益だけを損なうなら一組合員が原告で被告の管理組合を不法行為に基づく損賠請求で提訴できる。
ただ今回の内容を見ると組合員全員の共同の利益を損なうので、原告は管理組合にならざるを得ない。
原告が管理組合なら、提訴は総会決議が必要。で、訴える先は管理組合？なんじゃそれ？

「共同の利益に反する行為」とは、「区分所有者」および「占有者」の背反行為のことである（法6条1項および3項）。