マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>1399
>>1400

１ヶ月ほど前に草の根さんが指摘しましたが、
２００１（平成１３）年８月１日施行のマンション管理適正化法：第２条に
「マンション管理業」の定義として

管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンシ
ョンの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。

とあります。１４００さんは（～を除く。）のケースなので「管理業」に
該当せず、登録とは無縁の自主管理なのだと思われます。

医者は、医学部を卒業して国家試験を経て免許を得ないと仕事できません。
無免許の、いわゆる「モグリ」は完全禁止の世界でしょう。
これに対し、マンション管理の業界はどうか？

管理組合がモグリと契約する自由が許されているのだと考えられます。
これでは「法律上の言葉遊びではないか」と感じたことなのですが、

１．基幹事務（会計・出納・修繕）をやらない個人や法人は登録義務なし
２．登録義務がないので法律上の「業者」ではない
３．法律上の「業者」ではないので登録者への法的縛りが適用されない
４．法律上の「業者」ではない個人や法人と契約するのは「自主管理」

具体的に考えるため、当マンションでの委託契約の歴史を記します。

１９８０年～１９９６年　管理会社に全部委託（同社雇用で管理人Ａ）
１９９６年～１９９９年　管理会社雇用の管理員Ｂ（規約細則を整備）
１９９９年～２０１２年　管理員Ｂを１年ごとの組合雇用で契約　★
　　　　　　　　　　　（同時に管理会社には「会計業務のみ」委託）
　　　　　　　　　　　（同時にコンサルとは主に「工事計画」で契約）
２０１２年～現在　　　　管理会社に一部委託（同社雇用で管理人Ｃ）

★の１３年間を野村も私も組合幹部らも「自主管理」と呼んできましたが、
登録業者の野村やコンサルと契約していたので「一部委託」が正しいはず。
この時期、「管理員Ｂ」と管理「員」業務委託契約を結んでいたのですが、
（会計や修繕工事は登録業者の野村やコンサルと契約していたので）
「管理員Ｂ」は「基幹事務」をやっていることにならず、登録の義務なし。
したがって、こういう管理員と独自に契約した管理組合に責任がある、と
言われてしまうのです。

こういうのを、手の込んだ高度な策略というのではないでしょうか。

　野村とは何のことでしょうか？

１９９９年（平成１１年）～２０１２年（平成２４年）迄の１３年間自動更新で
管理組合の雇用で管理員Ｂ管理委託契約を締結した（業務内容は記載無）基幹事
務は野村（管理業登録業者）に委託した。これは基幹事務を国土交通省に登録し
た業者に管理を委託しているのだから自主管理ではありません。

管理員を管理組合組合が管理のプロとして複雑な用地買収の為の登記関係や買収
した雑地を宅地造成法に基ずき宅地化に造成するとか、建替えの為にマンショ
ンの敷地に接する土地を買収して建て替えるマンションの容積率と建ぺい率を引
期上げるための、マンション管理士、土地家屋調査士、行政書士、司法書士、土
本施行管理技士、宅地建物取引主任士、弁護士等、の組合がとりあえず本来の管
理員業務は変更したこのコンサル業務を管理員名義で契約して用地買収をしても
らっています。彼は管理会社のフロントよりははるかに知識は上で下。

費用は管理人に）支払う業務委託費よりは高く支払っています。管理会社大手が
やれない事でしたので安くついたとおもいます。

乱筆乱文失礼致します。良しなに。

>管理組合の雇用で管理員Ｂ管理委託契約を締結した（業務内容は記載無）

当時の管理員業務委託契約書の第２条に記された「委託業務の内容」は、

一　受付等の業務（別表に掲げる管理員業務仕様書に基づく）
二　巡回点検業務（　－〃－　）
三　建物施設等管理業務（　－〃－　）
四　報告連絡等業務（　－〃－　）
五　運営管理業務（　－〃－　）
六　書類管理業務（　－〃－　）

です。私は２０１１年５月～２０１２年１月、管理組合の理事長でしたが、
上記カッコ内の「別表に掲げる管理員業務仕様書」を目にしておりません。

実際の管理員Ｂは、理事会や専門委員会といった会議や総会を準備し、
毎回出席し、組合の会計処理も独占的に（会計担当理事に押印させながら）
やっていました。

上記６項目から「管理人が会計をやる」などと想像するのは至難でしょう。
「別表に掲げる管理員業務仕様書」の記載内容にカラクリがあるはずです。

１４０３さん、コメントに感謝。

　野村とは何のことか？

１４０１の「１９９６年～１９９９年　管理会社雇用の管理員Ｂ（規約細則を整備）」
（この時期は管理会社への全部委託）についてです。

他のスレッドでも最近紹介しましたが、関心のある方は、
↓３年前の私の投稿から、１８年前の管理委託業務の分け合いを読み取って下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/350/

文中、「￥３８万」とあるのは、住み込みの管理人に対する月給の金額です。
「自動更新」とありますが、任期１年の新理事長就任直後が更新決定時期でした。
新理事長だった私は「こういうことに加担できない」と、２０１１年８月下旬以後、
理事会出席をやめました。上記の投稿は、その時期の理事会議事録についてです。

以下、マンション管理士の皆さんに事例研究用として紹介しておきます。

http://chikyuza.net/archives/49445

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff

　野村よりも、住友不動産建物サービスの重要事項説明書を調べた方がいいと思うよ。　ものすごく詳しいよ。　スカスカの重要事項説明書じゃないから。

管理規約の「原本」とは、何のことですか？

理事長さんが「規約の原本が見当たらん。なくした。」と言いました。

新規販売時の規約（後に区分所有者の承認を経たもの）のことなのか、
それとも数年後に変更された場合その時点での最新規約の総体を原本
と呼んでしまうのか、はっきりしません。

どこをどう変えたか後でわかるように、原始規約も保存されるべき？

私は、
原始規約＝規約原本＝分譲時売買契約時に規約案に承認印を押印したものと思う。

管理会社などは数年後に変更されたものを規約原本と言っているが間違いだと思う。
１４０８さんの質問に対しての意見ですが、本当は私も解りません。今後このスレ
で回答を期待します。

但し、１４０８さんが仰る数年後に変更された規約を原本と言えるためには、規約
の設定、変更、廃止の総会案が区分所有法３１条の特別決議通り可決した旨の議事
録画添付されていれば、これを持って規約原本と言っても構わないと解釈しており
ます。

議事録が添付されていない管理会社作成の規約を原本としていたので、組合員から
の異議の申立で、管理会社が独自に新しい規約案を作成し総会に提案し、特別決議
で可決された規約を原本と言っております。

私のマンションではこの問題でトラブルになりそうです。

　もし、　「俱利伽羅紋々　付」　を　財閥系悪徳管理会社の住友不動産建物サービスが、理事会に仕込んだならば、「超悪質」ですし、　知らずに、理事会に仕込んだならば、なんて　「マヌケ」　なんでしょう。　フロント前任者も　「マヌケ」　でしたし、　今のフロントは、「超悪質」　です。　真面目なマンション管理士の皆さんはどう思われますか？

１４０９さん　ネット上にあふれる業者の見解が書かれるかと予期していただけに、
問題意識が一致して嬉しいです。引き続き管理士さんの回答を気長に待ちましょう。

区分所有法の第１章第５節や第７１条が関係するトラブルなのでしょうが、
罰金２０万円を言い出す以前の、当該管理組合の質が透けて見えてしまう失態です。

>管理会社などは数年後に変更されたものを規約原本と言っているが間違いだと思う。

私も同意見で、間違いではないかと考えています。

管理会社や不動産屋、およびそれに付いた弁護士、管理士もネット上でよく
「変更されたものを規約原本」と書いているみたいです。
http://www.gojin.co.jp/faq/01/faq_01_22.htm

http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1116393322235/simple/comm...
実情として築年数がある程度かさんで原本を紛失したマンションが散見されているため、
再出発（やり直し）の比較的容易な道として特別決議で新しい原本をというのでしょう。
本当にそうであれば、ま、善意による提案であり助言といえます。

しかし、注意しなければならないケース（実際には横行している？あくどい手口）は、
過去の規約や細則、規則に不都合（違反行為等）があり、原本とともに不都合な実績を
故意に葬り去る目的で、被害者的に「見当たらない。なくした。」と装われた場合です。

マンション関連法規とは別の、史学的観点から、過去の資料は「史料」としてきちんと
保管していく。私のマンションは、現状、残念ながら落第です。

　お気の毒です。

　ＰＤＣＡを徹底しましょう。　ついでに、まじめなマンション管理士に質問するときは、質問がマンション管理士にすることが適当かも、あらかじめ考えてから、質問しましょう。

　マンション管理士は、管理組合と管理会社の間で、第三者の立場に立つものとは思いますが、マンションにより、区分所有者や居住者は異なりますので、同一ブランドのマンションでも、標準管理規約で論ずるのはむつかしいと思います。
　同じく、重要事項説明書を含む管理委託契約書も、マンションにより実情に合ったものが必要となると思います。　管理委託契約書は、管理組合と管理会社で相談して変更できますが、重要事項説明書は、管理会社から提供されるので、相談して変更するのは困難と思います。
　このような片務的書類を変更するには、どうしたらよいかお教えください。

>>1414 匿名さん
気に入らないならハンコ押さなかったらいいだけ

区分所有者や居住者が異なるからどうだって言うの。標準管理規約は同一だけど。
各マンションの規約はは異なるといううことでしょ。だからそのマンションの区
分所有者がその管理規約を知っていなければいけないのではないですか。組合の
運営は各マンションの規約によって運営されているわけで標準管理規約で運営さ
れているわけでははないのです。マンション管理士や弁護士に自分のマンション
の運営の相談に行っても、まず、自分のマンションの管理規約を説明する能力が
相談する方がわきまえていないと相談になりません。私は相談者とよく同行を頼
まれますが、相談者が自分のマンションの規約や委託契約の内容を理解しないま
まの相談が多いようです。

※お宅のマンションの管理を管理会社に委託するわけですからお宅のマンションの
ルール（規約）に基ずいて管理対象部分を組合と話し合って契約するわけです。そ
の契約の重要部分を説明書にしたためて説明するのが重要事項説明書なのです。

私のマンションは大手ですがマンション内にプロがいて総会の議案書及び管理委託
契約書、重要事項説明書が配布された後に誤りを指摘されこれ等の書類の書き替え
等で度々総会の延期が行われるようです。各マンションにマンション管理士が住み
ようになり管理会社もおたおたできなくなったのではないでしょうか。？

マンション管理士相当の知見を持つ住民がいるという管理組合ばかりではないでしょう
今後そうなるというわけでもないでしょう
自分のマンションの管理規約と標準管理規約の差をわきまえた人が１名はいるという
そういうマンションばかりにもならないでしょう

どこか上から目線のマンション管理の世界

そりゃ異論は潰して行かないと合意形成できないからですね。
しかし、デベ系管理会社は高くても、概ねまともであり、そこそこのマンションなら独立系へのリブレースはやめといたほうがいいでしょう。
頑張って経費削減したところで一戸当たり月1000円から2000円安くなるだけで大勢に影響はありません。

気を付けないといけないのは、管理規約と錠事項説明書と管理委託契約を見比べて
見て下さい。例えば一つだけ投稿してみますと、

規約には組合の管理対象部分は、主体構造部分は含まれているのに、重要事項説明書
と管理委託契約書には、主体構造部分を除いている場合があります。規約にはあるが、
委託契約書にはありません。主体構造部分は管理会社は管理対象部分ではありません
よと言っているようなものです。向学の為に投稿しました。その他危険な箇所有。

いざ事故が（地震等）あった時は。契約書にはありませんで終りなのかなと思います。

※管理会社１０９に全部委託の管理物件は特に気を付けて下さい。

>>1419 匿名さん
柱とか梁を管理会社がどうするの？
そもそも管理委託契約はマンション管理業協会の標準を使います。
管理対象部分なんかどこでも同じですよ。
掃除の回数とか管理人の出勤日とかは契約で変わるけど。

１０９管理だけど重要事項説明書と契約書の管理対象部分が
主体構造部分が規約共用部分になっておりました。その他あり。

見比べるならマンション管理業協会の標準管理委託契約書だろう。
あほ

　ここでも、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントが、１０９の悪口を言っていますね。

　契約自由の原則により、管理委託契約書は、各マンションにより異なるのは当然です。
　しかし、管理組合は素人の集団で、契約には詳しくなく、一般的に、国土交通省の様式を使っています。
　各種セミナーで質問しても、管理委託契約書は、標準（見本）で、内容を管理組合と、管理会社で相談し、変更しても全く差支えないとのことです。　それが、本来の姿だと思います。
　同様に、重要事項説明書も、各マンションにより異なるのは当然です。　マンション管理業協会のホームページを見て驚きましたが、いつの間にか、重要事項説明書が「スカスカ」になっています。　悪徳管理会社の若社長が理事会社なので「頭カラッポ」は当然だとは思いますが、マンション管理業協会にも再考をしてほしいですね。
　契約書等を論ずるときは」、契約書を目の前にして論じなければ意味がありません。

　マンション管理センターのセミナーでも、管理会社が質問していたことが、当マンションの重要事項説明書には記載があり、「スカスカ」の重要事項説明書には無いことが分かり、本当に驚きました。

>>1423 匿名さん
↑あほ
標準の管理委託契約書はマンション管理業協会が作っているもので、国土交通省ではない。
普通はそれを使うが、何かの事情があれば修正する。標準と見比べたら、どこがどう修正されているかすぐにわかる。

　国土交通省が、パブリックコメントを募集していたのに、管理会社は、管理組合へ通知していません。　重要事項説明書に記載がある項目に管理会社は違反んしています。　もちろん、初めてではありません。　全面打診診断は、６年も管理組合に通知しませんでした。　管理会社は、悪徳管理会社の住友不動産建物サービスです。　社員の上級フロントのマンション管理士が来ていますので、　管理会社を懲戒免職　及び　マンション管理士資格の剥奪は、当たり前です。

たぶちゃんの推薦する１０９は最強だ！

　１４２４　国土交通省にも「標準管理委託契約書」はある。　この「大馬鹿者」　それでも「悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント」か、恥を知れ。
　管理会社を「懲戒免職」　及び　「マンション管理士資格の剥奪」は、当たり前。
　マンション管理業協会役員会社　と　マンション管理センター　に、お詫びしろ。　ついでに社員が若社長と呼ぶ「スカスカ」に。

http://www.mlit.go.jp/common/000117888.pdf

どうぞ。

　ありがとうございます。　悪質管理会社の財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント　退治に協力をお願いします。　　合わせて、マンション管理士の信用失墜を防止したいと思います。

↑だったら日ハウに変えたら？

　あら不思議、東急でなく、日本ハウジングが出てくるの？　独立系は駄目だったのでは？
　悪質管理会社の住友不動産建物サービス社員の上級フロントのマンション管理士

そこそこまともなマンションなら、と書いてるだろう。
あほ

どこに変えようが、管理会社は管理組合に合わせてフロントを配置する。それがわかるまで何もかわるまい。
あほ

　かなり以前に申し上げましたが、「あほ」は関東地方等では差別用語になりかねません。　悪質管理会社の住友不動産建物サービス社員の上級フロントのマンション管理士ならご存知ですよね。　せめて「馬鹿」にしましょう。

>>1433 通りがかりさん
↑あほ

１４１４
>マンション管理士は、管理組合と管理会社の間で、第三者の立場に立つものとは思いますが、

本当にそう（第三者の立場）ならよいと私も思うのですが、
当管理組合と契約中の管理士は明らかに管理会社の立場で仕事をしています。
知り合いの管理士は組合員の味方になってくれますが別業界で勤め上げた人です。
そして、この掲示板などを見ていると、管理会社の社員で管理士という立場の方が
多々いるように感じられます。

管理士の主流は管理会社の立場に立つ人たち、という理解でよろしいか？

>>1436
食うためには致し方ない。

>>1437 通りがかりさん
食えてるんだったら価値ある資格ではないのか？
あほ

>>1438 通りがかりさん
↑もともと食えない資格なのに無理に食おうとするから管理会社にすり寄るのだ。
あほ

>>1439 通りがかりさん
役に立たなければ管理会社がカネを払うはずもあるまい。そんなこともわからんのか？
あほ

>>1440 通りがかりさん
↑管理会社が管理士雇うか？あほ

>>1441 通りがかりさん
夢設計とかいうマンション管理資格事務所は
そうらしいが、他スレの議論は見てないのか？
あほ

マンションを２５００万円を３５年ローンで購入するのですが、現在、地方銀行２社
と三菱信託ＵＦＪ銀行の三社の内どちらが有利かの検討をしておりますが、説明を受
けても理解ができず困っております。私の感じでは三菱信託ＵＦＪ銀行の変動型の方
が有利なようには思っておりますが？。詳しい方の御教授をお願い致します。

2500万円で3LDKで70㎡以上の新築なら安い。場所は地方？都内で新築なら無理。

35年ローンが使えるギリギリは45歳だな。80歳まで延々とローン払い続ける。年金生活でローン支払いはきついぞ。

35年で組んでも5年～10年で早期償還するなら変動金利でも問題ないと思う。
俺は25年変動で組んで6年目に完済した。

１４４６さんありがとうございます。三菱ＵＦＪ信託もそのように説明していました。
私の父は今金利が安いから固定の方が良いと言っていましたが、私は一応３５年ローン
での変動金利で契約して３年か５年で残金を償還したいと思いました。

１４４４さん、購入するのはでは無く借入金（購入価格ー頭金）の間違いでした。
父からの遺言で３年から５年で子供への遺産を分割するので借り入れの残金をそ
の金で返済するようにとの約束です。

　ローンの相談は、スレ違いですので、そのスレへお願いします。
　マンション管理士の業務に、ローン相談は含まれていないか、専門的なマンション管理士でないと難しいでしょう。

　「あほ」投稿が、他のスレでも目立っています。　乱暴な言葉使いは、スレが荒れますので、お止め下さい。　特に、地方によると「あほ」は差別用語になりますから、せめて「馬鹿」にしてください。

ローンの相談はマン管ではなくＦＰ技能士の国家資格保有者の方だ。

　マンション管理士制度は、国土交通省の、制度設計ミスだと思います。
　他のスレでも、マンション管理士の業務範囲に関するスレがありましたので、マンション管理士ではありませんが、知っている範囲でお答えし、このスレや、マンション管理センターＨＰをご案内しておきましたので、お問い合わせがあれば、お答えいただくよう、真面目なマンション先生方の、信義誠実の原則による回答を、お願いします。
　なお、管理会社よりの投稿と、管理会社社員の投稿は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に抵触する恐れがありますから、下の「業者の方へ」等を確認して、「会社名」等を名乗り投稿してください。
　念のため、会社のマンション管理士を否定するものではありません。　社員のマンション管理士でも、適正化法違反なしに、業務の遂行を切に願います。　万一、「適正化法」による、業務を遂行できない場合は、自ら、マンション管理士資格の返上を、マンション管理センターへ、ご連絡ください。

マンション管理士はマンションで生じるあらゆる案件を知る必要がある。
解らなければ専門家に問い合わせて調べて回答するか専門家を紹介するか
を仕事の内に取り入れる必要がある。業務外を隠れ蓑にするから信用がな
い。

　悪意の禁反言で、憲法違反の支出をしてもいいの？　　井桁の付いた、財閥系の悪質管理会社管理会社社員のマンション管理士の上級フロントは？　社長を　「若社長」　と言ってはいけないよ。

>>1451 匿名さん
マンション管理士制度は議員立法のマンション管理適正化法でできたもの。
国土交通省の役人が法案を作ったわけではない。あほ
住友建物の不祥事を騒ぎ立てるあほは最近マンション管理に興味を持った初学者の老人である。住友くらいの会社が不満なら自分が理事長になって解約すればいいこと。
それができないから掲示板で悪口を書く。
これをおなにー野郎という。
おなにー野郎のいうことなど信じないことだ。
あほ

　悪意の禁反言で憲法違反の支出は、どのような経過でされたのでしょうか。　ＰＤＣＡを。
　何度もあるけど　「あほ」はけないよ、「馬鹿」でないと、井桁の付いた、悪質管理会社管理会社社員のマンション管理士の上級フロントは？　社長を　「若社長」　と言ってはいけないよ。

　「プロ住民対策どうしてますか」のスレに、マンション管理士についての質問がありましたので、お手数ですが、ご覧ください、　一言回答には負けましたが、知っている限りのことを回答しました。　マンション管理士資格を持っていないので、間違っているかもしれません。　おそれいりますが、間違いがありましたら、このスレか「プロ住民対策どうしてますか」のスレへ投稿をお願いします。

　１４５４　よくご存知ですね、　マンション管理士制度は議員立法のマンション管理適正化法だそうで、立法の詳しい経過をお教えください。　マンション管理士ではありませんので。　本当に知りませんから。

　お願い　「あほ」投稿が、他のスレでも目立っています。　乱暴な言葉使いは、スレが荒れますので、お止め下さい。　特に、地方によると「あほ」は差別用語になりますから、せめて「馬鹿」にしてください。

>>1457 匿名さん
それくらい自分で調べたら？

>>1457 匿名さん

管理会社の規制強化のスレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74979/38/

このスレに経緯なども投稿されていますよ。

　信頼できるマンション管理士の先生方に質問しております。　騙りの投稿やリンク先は聞いていません。
「得意技」　の　「コピー　アンド　ペースト」をお願いします。　ついでに、目が疲れるので、レスの遡りや、得意技の「はぐらかし」もお断り。

１４５４
>住友建物の不祥事を騒ぎ立てるあほは最近マンション管理に興味を持った
>初学者の老人である。住友くらいの会社が不満なら自分が理事長になって
>解約すればいいこと。
>それができないから掲示板で悪口を書く。

「自分が理事長になって解約」ができない理由や経緯を少しは具体的に書いて
ほしいのですが、他のスレッドで複数名で要望しても、「住友不動産建物サー
ビス」の社名は必ず書くがはぐらかされますね。背景に何があるのかさっぱり。

>>1457 通りがかりさん　
↑あほ、いんぽ野郎。

>>1462 素朴な好奇心さん
他の住人が賛同しないからである。
たかだか一件の不祥事で騒ぎ立てるあほに
賛同するはずがない。

１４６４さんの意見にも一つの考え。その他役員の選任方法を反管理会社派の区
分所有者が選任されにくい規約の制定をしている場合がある。これを見抜くには
そのマンションの規約の全体理解することが前提である。理事もきずいていない
ケースが多い。管理会社主導の管理はこのケースが非常に多い。

>>1465 匿名さん
理事に立候補するような人は管理会社変更を狙ってるようなひとが多いのは当たり前で
立候補制限が反管理会社派の台頭を防ぐもの
と見ることもできるが、
管理会社主導より、ボス理事の出現のほうが脅威だと認識すべきであろう。
ちなみに気付くはきづくでありきずくではない。あほ

　自作自演の虚偽の投稿は、スレが荒れますので、下の「利用規約」等により、止めましょう。　運営会社も、お困りになります。　しばらくの間、投稿できず、ようやく投稿できるスレを探し、「プロ住民対策どうしていますか？」のスレに、投稿できましたので、最初からご覧いただきたいと思います、　お手数ですが、よろしくお願いします。
　

我がマンションは「役員のなり手がいなくなったら管理不全でスラム化だ」の声が
業者さんを発信源として理事会経由で管理組合全体に一応、行き渡っています。
それなのに、「７０歳未満」が役員就任の条件だという管理規約の条文があります。

組合員高齢化の中でこの２つは矛盾して見えますが、役員を管理会社ら業者さんに
協力する者として位置づけた場合、実はまったく矛盾しません。
そしてこの位置づけは、実質的かつ伝統的にも、業者と組合の合意事項といえます。
というわけで、ある個人を監事や理事長にさせないというねらいは明白です。

ボス組合員は存在しています。ボス過ぎて、理事、特に理事長にはまずなりません。
万が一の場合に責任を取らされる地位は避けているのか、指南を受けてのことだと
思われます。「理事長がボス化したら困る」がこの人の口癖でした。

理事長の任期は今も昔もたった１年で、裁判所への解任請求が認められたとしても、
次のなり手（管理会社への協力者）がいっぱい住んでいるというマンションです。

　困ったマンションですね。　「財閥系悪徳管理会社」が管理？している、哀れな子羊のマンションのことでは？

　真面目なマンション管理士の先生方、哀れな子羊を、お救い下さい。　どうしたらよいでしょうか？　ただし、、「マンション管理士試験上位合格者」を騙る、悪徳管理会社で、財閥系管理会社のマンション管理士の上級フロントはお断り。

マンション管理士の方にご相談です。
当マンションは分譲当時から管理会社１０９の管理物件です。築７～８年前後で設備等及び入居者が反社会的人物がいてトラブルが多いマンションでしたが管理に詳しい理事長
の誕生で、まずマンション管理規約を全面改正をしました。標準管理規約第１９条の２の（暴力団の排除）条項等を設定しました。この規約を管理人に命じて入退去者のチェッ
クを厳しくして相当マンションが良くなりました。その後反社会的人物に近いと思われる人物が理事長になり、標準管理規約第１９条の２を廃止してしまいました。
担当の理事に確認しましたら、管理会社の提案でそんな規約がある事も知らなかったとの返事でした。この様な良い規約条項が設定されているのに一流と言われる管理会社が廃止するものでしょうか。理事長もこの条項は検討した記憶はないとの返答です。これが本当であれば、マンションの管理の在り方を真面目には考えていない管理会社１０９と
認定しても構わないと思うようになりました。規約をおろそかにする管理会社であるとおもいます。

アク禁されても削除依頼はできるみたいで
必死の抵抗してるねw

標準管理規約　第２節　（業務）
第３２条　第１項　第五号　適正化法第１０３条第１項に定める、宅地建物取引業者から　交付　を受けた設計図書の管理

とありますが当マンションは規約全面改正で下記のように制定しましたが、上記の　交付　と下記の公布はどちらが正しいのでしょうか、教えて下さい。

当マンション管理規約　第２節　（業務）
第ＸＸ条　第１項　第Ｘ号　適正化法第１０３条（設計図書の　公布　等）に定める宅地建物取引業者から　公布　を受けた設計図書の管理

交付と公布の違いを教えて下さい。

標準管理規約第３７条の２　（利益相反取引の防止）を廃止して。
標準管理規約第３７条（役員の誠実義務等）２項、役員は、その関連する企業を含め、管理組合法人と契約し、又は見積の提出等営業行為をしてはならない。の条項を追加した

管理規約全面改正において標準管理規約第４０条（理事）　２項、理事は管理組合に著しい損害を及ぼすおそれのある事実を発見したときは、当該事実を監事に報告しなければ
ならない。　　　の条項を廃止した。

規約全面改正において設定されていた、標準管理規約第３８条　６項、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合において
は、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。　の条項が廃止された。

管理規約全面改正において、標準管理規約第４１条　（監事）第２項　第５項　第６項　第７項　を設定していたのに廃止された。

廃止された条項

２項、監事は、いつでも、理事及び第３８条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。
５項、監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは
　　　不当な事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。
６項、監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる。
７項、前項の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集が発せられない場合は、その請求をした監事
　　　は、理事会を招集することができる

１４７１、１４７３～１４７７の追記

管理会社１０９の担当の説明では、当マンションの管理規約の全面改正は標準管理規約を参考に致しましたとの説明でした。

>>規約全面改正において設定されていた、標準管理規約第３８条　６項、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合において

もともと、法人で無い管理組合の理事長は、代表権を有しないでしょ。
改正前の規約がそもそもおかしかったんでしょう。
代理と代表の混同ですね。

法人なら区分所有法に規定があるので規約で定める必要がない。

権利能力なき社団である管理組合では、理事長が管理組合を代表している。

＜マンション標準管理規約＞
第38条（理事長）
第1項　理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。

管理組合の全面改正において。、標準管理規約第４４条　（組合員の総会招集権）第３項を残し　第４項が追加された

第３項　前２項により招集された臨時総会に於いては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）
　　　　の議決権の過半数をのって、組合員の中から選任する。
第４項　（新設）第４１条　　項により監事が招集した総会の議長については、前項を準用する。

※第４項が？どうなのか。＞

「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができるが、この臨時総会の議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。」ということであり、何の問題もない。

規約の全面改正において、標準管理規約第４８条　第９項　第２１条第２項（専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体とし
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　て行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に定める管理の実施。
が廃止されている。これは、重要な案件なので当時の理事長に説明したが、全く知らなかったとのことであった。

※規約の前面改正は素人眼には、大変いいことのように思われるが、細かく精査すると、都合の悪い規約は、この美文句をうたい文句で素人理事を騙し、トラブル時は管理会社
１０９を守る為の規約の全面改正と思われる。

これは、共用部分の占有使用権の問題ではないでしょうか。
だとしたら、一度専門家に相談した方がいいと思います。
マンション管理士試験上位合格者の話を聞く前に。

管理規約が標準管理規約を参考にして全面開催された管理規約が、管理会社１０９から配付された、

標準管理規約第５節（理事会）
（理事会）　第５１条の２項　　（招集）　第５２条第３項、第４項。（理事会の会議及び議事）　第５３条第２項、第３項、（議決事項）第５４条第、第１項七号、第八号、
、第十号、が削除されました。先生方の真面なご意見をお聞きしたいです。管理会社１０９は最新の標準管理規約を参考のしての前面改正したといっております。

交付と公布の違いを説明願います。１４７３です。

字が違う。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律第103条の見出しは、（設計図書の交付等）である。
したがって、当該管理規約に記載されている「公布」は誤りであり、正しくは「交付」である。（「公布」は「交付」の単なる誤植）

一流の管理会社１０９は、度々用語や文法を間違えて規約、議案書、議事録、契約書等を配付する。
余りにも多すぎるものだから予備校（東大合格担当）の先生に教えを乞いましたら。小学校３年生
レベルの学力と言われた。受験資格に学歴のない国家資格は値打ちがありません。旧帝大系、あた
りの卒業生をリクルートする財閥系は信用できることが理解でしました。

目くそ鼻くそを笑う・・・

>>1482
「管理組合の全面改正において。」
「議決権の過半数をのって、組合員の中から選任する。」
>>1487
「規約の前面改正」
>>1490
「全面開催された管理規約」
「標準管理規約を参考のしての前面改正したといっております。」
>>1494
「理解でしました。」

また、アク禁にしといたよ。

当マンションの規約を標準管理規約に則って、全面改正をしましたが、下記条項が廃止された。

管理規約第５８条　（収支予算案の作成及び変更）

第３項本文
　　　の１号
　　　の２号
第４項
第５項
第６項

※以上が廃止されました。解り易く、ご意見をお願い致します。

その管理規約の全面改正とやらは、いつ改正されたのでしょうか？

標準管理規約（専有部分の修繕等）
第１７条の３項　
　　　　　区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する
　　　　　物件の取り付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分
　　　　　又は他の専有部分に影響を与える恐れのあるものを行おうとするときは、あら
　　　　　かじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申
　　　　　請し、書面により承認を受けなければならない。

当マンションの改正された規約（専有部分の修繕等に関する届）
第ＸＸ条の３項
　　　　　理事長は、第１項の規定による申請について、承認しようとするときは、理事会
　　　　　（第００条に定める理事会をいう。）の決議を経なければならない。但し、共用
　　　　　部分及び附属施設または他の区分所有者若しくは占有者に影響をお及ぼす恐れが
　　　　　ないと認める場合には、この決議を経ることなく承認することができる。

※第１項本文
区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取り付け
若しくは取り替え（以下「修繕等」という。）を行うときは、事前に管理組合法人にその旨
を申請し、書面により承認を受けなければならない。


注意　
理事長は、共用部分及び附属施設又は他の区分所有者若しくは占有者に影響を及ぼす恐れが
　　　　　あるのか、ないのかを判断し、ないと認めれば承認することができる。
　　
　　　　　理事長にその判断能力がある人物であればよいのですが。？理事は順番です。

↑　元住込み管理員のマン管士さん

もう十分です。

人を指さすのは失礼ですよ

１４９９、追記
標準管理規約　第１７条（専有部分の修繕等）

第６項　廃止

第７項　廃止

※マンションは経年劣化に伴い、区分所有者の変更、専有部分の修繕等でのトラブルが多
くなりましたので、標準管理規約第１７条をそのまま当マンションの規約に制定しました。
が、第３項は但し書きが追加され、第６項と第７項が廃止されました。ご意見を。？

妄想もほどほどに・・・

第58条第5項～第6項や第17条6項～第7項は、2016年3月のマンション標準管理規約改正時に新設されたものである。
当該管理規約の改正時にこれらの項を廃止したと主張しているが、改正前はマンション標準管理規約（2016年3月改正版）に準拠していたことになる。

標準管理規約の改正前後に規約の設定、変更、廃止をしてはいけませんか。？
組合員が自らのマンションの為に考えた規約が標準管理規約より優れていたり
劣っていたりする事はあります。標準はあくまで標準です。マンション管理士
に合格する為には標準管理規約を必ず勉強しないと合格しません。
マンション管理士の方々で自ら区分所有者となられた方は、標準管理規約とご
自分のマンションの規約は絶えず比較されていることと思います。

私の感想ですが、私のマンションの規約の方が標準管理規約より難しいです。

２０１６年３月の標準管理規約改正が発表される以前から改正された条文は勉
強しておりました。

追記、区分所有法の強行規定を犯すことがなければ規約に設定してもよろしい
のではないでしょうか。

外国人はお断り、などは有効な規約

この問題は区分所有法にはありませんが、そのような規約は設定しない方が良いでしょう。
例え規約に設定しても一時的には有効で推移するでしょうが長持ちしない規約になるでし
ょう。私は民拍ＯＫ論者です。今は民泊はありませんが。外国人のオーナーや賃借人は住ん
でおります。外国人はお断りの規約には無理があります。訴えられたら無効になる確率は
高いでしょう。

標準管理規約第１９条の２　（暴力団の排除）
第１項　廃止
第１項の１号　廃止
第１項の２号　廃止
第１項の３号　廃止

第２項第１号　廃止

このマンションは、多数の反社会的人物が入居していて、まずこの規約を設定して入居等を制限
しましたが、その手伝いは１０９は皆無でした。挙句の果てに妨害に似た手を使いました。その
例の一つが管理費等の未納に目をつぶる始末です。親１０９派の理事長に交代してから上記規約
が廃止されました。。これ等を公開することは分譲マンションが良くなることだと信じています。

>>1506 匿名さん
創価学会員のみとか
イスラム教徒お断りなどは
有効

標準管理規約　第２２条　（窓ガラス等の改良）

第３項　廃止。

１５０８さん。民法の特別法で、宗教団体をマンションに入居を禁止する法律の
制定はできますでしょうか。制定できるとしたら、非常に気持ち悪いですよね。

第一憲法の問題になりませんか。

標準管理規約　第２３条　（必要箇所への立ち入り）

４項　廃止

標準管理規約　第２７条　（管理費）
第１項の一号　　廃止
　　　　二号　　廃止

　　　　
　　　　五号　　地震保険を廃止

　　　　七号　　廃止
　　　　八号　　廃止

　　　　十号　　廃止
　　　　十一号　廃止

標準管理規約　第２８条　（修繕積立金）

第３項　　廃止

また、アク禁にしといたよw

標準管理規約　第４８条

第九号　廃止
　　　　条文、第２１条第２項に定める管理の実施

標準管理規約　第２１条第２項、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　　　　　　　　　　　　　　　部分の管理を共用部分の管理と一体として行う必要がると
　　　　　　　　　　　　　　　きは、管理組合がこれを行う事ができる。

※　この規約の廃止の理由を理事長に問い合わせた。知らなかったの返答。あきれた理事長
　　マンションの恥である。その後専有部分サービスを年間１００万円超の業務費で総会に
　　提案可決された。組合員から緊急対応業務費は委託業務費に計上されている旨の質問に
　　正確な返答は出来なかった。専有部サービスの時系列明細を要求、緊急出動記録は７０　
　　％が漏水事故である。組合費の二重請求である事を指摘されている。

標準管理規約　第５節　理事会
（理事会）
第５１条
第１項　一号　　廃止
　　　　二号　　廃止
　　　　三号　　廃止
（招集）
第５２条
第３項　　　　　廃止
第４項　　　　　廃止
（議決事項）
第５４条
第１項第七号　　廃止
　　　第八号　　廃止
　　　第十号　　廃止

標準管理規約　第６４条　（帳票類の作成、保管）

第２項　　廃止
第３項　　廃止

質問です。
区分所有者が管理組合を相手に、区分所有者の共同の利益を損なうある業務の執行停止を指し止め請求訴訟として定期できますか？一区分所有者に原告適格性があるか否かです。

http://www.emg-law.jp/Q&A/Q&A_I-1.html

ご参考に。

共同の利益に反する管理組合の施策を指し止めるのだから、共同である管理組合が共同のり浮に反する施策を執行する管理組合を訴えることになる。自分（原告）で自分（被告）を訴えることになるから訴訟はできない。

↑あほ
管理組合と組合員は別人格で、相互に訴えたり訴えられたりするのは当たり前。

素人でもそれができないと民主的ではないと思う。

一組合員の利益だけを損なうなら一組合員が原告で被告の管理組合を不法行為に基づく損賠請求で提訴できる。
ただ今回の内容を見ると組合員全員の共同の利益を損なうので、原告は管理組合にならざるを得ない。
原告が管理組合なら、提訴は総会決議が必要。で、訴える先は管理組合？なんじゃそれ？

「共同の利益に反する行為」とは、「区分所有者」および「占有者」の背反行為のことである（法6条1項および3項）。

1521は
>>質問です。
>>区分所有者が管理組合を相手に、区分所有者の共同の利益を損なうある業務の執行停止を指し止め請求訴訟として定期できますか？一区分所有者に原告適格性があるか否かです。

管理組合が「区分所有者の共同の利益を損なうある業務」をやってるか、やろうとしていて
それを区分所有者が管理組合に差し止めを求めたいと言うことだろう。

例えばだが、
理事長、理事会が、隣家から木の枝が越境しているとか苦情を受けて、
管理行為として木を根元から伐採すると決めたとしよう。
その決定が「区分所有者の共同の利益を損なう」として
区分所有者が管理組合に差し止めを求めた裁判を起こすのは何ら問題あるまい。

区分所有法の57条を使わなくても裁判はできる。
木の伐採は管理行為ではなくて処分行為だと主張すればよい。

（区分所有者の権利義務等）
第六条　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理ま又は使用に関し区
　　　　分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
　　２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な
　　　　範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用
　　　　部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が
　　　　損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
　　３　第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という
　　　　。）に準用する。

管理組合が個別の区分所有者の権利を侵害した等（不法行為）があれば、個別の区分所有者は民事上の差止請求訴訟が可能である。

↑ほー
差し止め請求訴訟ができるのかい？
権利根拠規定はなあに？

>>1531
それは管理規約や区分所有法とは直接関係ない個人の権利侵害の差し止め訴訟になる。

具体例で示します。

　消防法の特例（総務省令第四十号）で、共用廊下に一定間隔ごとに業務用消火器を設置しない代わりに各戸専有部分に住宅用消火器が分譲時に具備（区分所有者資産）されており、その消火器の維持管理と使用期限到来時の交換は区分所有者負担と管理規約に規定されている。
　そこである時期に、使用期限到来による各戸自費による消火器交換を管理組合は斡旋（交換回収含めて約8千円）した。
　そして3年後に判明したのは、管理規約通り自費交換したのが全戸の67%、管理規約に違反して自費交換せずに放置していたのが全戸の33%であった。
　そこでその時の理事会は、消防法並びに管理規約に違反している未交換宅に対して交換を強制することはせずに管理組合費で全戸分の消火器を新たに購入（戸数が多いので500万円を超えている）し、未交換宅はもちろん自費による既交換宅（まだ使用期限内）も含めて全戸新規に交換することを決定し、総会決議で賛成可決した。ただし管理規約を遵守して自費交換した全戸67%に対しては返金をしないものである。

　これは自費交換しなかった全戸33%の消防法並びに管理規約違反者を組合費で救済することで、消防法ならびに管理規約を遵守して自費交換した全戸67%に対して不公平極まりない施策である。

　これを一区分所有者が管理組合に対して組合費による消火器購入・交換の差し止め請求訴訟を提起できるか？

これが質問です。

　消火器は消防設備法定点検を請け負ってる管理会社に一括発注されましたが、納品と交換はまだ先の晩秋になります。
　管理会社はこの3年間、規約遵守で自費による消火器交換を区分所有者に求めてきましたが、一向に改善されず、組合費による一括交換の理事会決定に押し切られてしまいました。

区分所有法６条　判例？１，２
１、区分所有者がバルコニーに設置した温室は、改築を禁止した建築協定に違反するものであり、管理組合は温室の撤去を請求することができる（最判昭和５０・４・１０判時
　　７７９・６２）
２、マンションの柱の役割を果たしている外壁に貫通孔を設けて給水給湯管やガス管を通してガス釜を設置した行為は共同の利益に反し、現状回復請求が認められる。（（東京
　　地判昭和６３・６・１６判時１２９５・１１０）

>>>1532 by マンション管理士試験上位合格者
>↑ほー
>差し止め請求訴訟ができるのかい？
>権利根拠規定はなあに？

＜参考＞
賠償と差止　－法の経済分析による法的救済のモデル
http://eprints.lib.hokudai.ac.jp/dspace/bitstream/2115/16789/1/41(4)_p428-386.pdf

差止請求権の法的構成に関する一考察
－権利論および秩序論を意識して－
http://opac.ryukoku.ac.jp/webopac/KJ00005242363._?key=MNIBUE

差止請求権の理論的根拠に関する再検討－不法行為法と信義則の機能に関する再評価の観点から－
http://ci.nii.ac.jp/els/contentscinii_20170515170120.pdf?id=ART0010400...

↑あほ
着手前なら
民事保全法のどっかだろう。

差止請求は違法な行為を抑止させ、被害の発生を事前に予防するものである。
一方、民事保全は、裁判では勝訴判決を得て強制執行を行うまでには一定の時間を要するから、債権者が債務者の財産を一時的に処分できないようにしておく手続きである。

区分所有法第６条　判例３～４
３、区分所有者が、管理組合の承認を得ずにバルコニーに衛星放送受信用アンテナを設置した行為は、共用部分の通常の用法に違反し、管理組合は衛星放送受信用アンテナの
　　撤去を請求することができる。（東京地判平成３・１２・２６判時１４１８・１０３）
４、住居以外の使用を規約で禁止されているマンションにおいて、幼児による騒音等の被害が、他の区分所有者の一室の許容限度を超えるならば、それは建物の区分所有等に
　　関する法律第６条１項所定の「区分所有者の共同の利益に反する」として、保育室としての使用禁止は認められる。（横浜地判平成６・９・９判時１５２７・１２４）

>>1538 匿名さん
どこからコピペしたの？
間違いw

区分所有法第６条　判例
５、長期にわたる高額な管理費等の滞納行為は、建物の区分所有等に関する法律第６条１項所定の「区分所有者の共同の利益に反する」行為に該当する。（大阪地判平成１３・
　　９・５判時１７８５・５９）
６、給水管からの漏水事故について、階下の居住者が、階上の居住者に給水管の点検・修理等のために部屋に立ち入ることを要請した場合、階上の居住者は正当な事由がない限
　　りこれを受忍すべき義務を負い、正当事由なくこれを拒絶した場合には不法行為（民法７０９条）となり損害賠償責任を負う。（大阪地判昭和５４・９・２８判時９６０・
　　８２）

区分所有法第６条　判例７～８
７、専有部分の使用目的が屋内駐車場とされていたにもかかわらず、店舗へと改造された場合は、共同の利益に反すると解するのが相当である。（東京高判平成３・９・２５
　　判タ７８０・１９４）
８、１階、２階が店舗や事務所であり、３階以上が住居である混合マンションにおいて、１階の専有部分をパチンコ店に改装し、他人に賃貸しても共同の利益に反するものでは
　　ない。（東京地判平成７・３・２判時１５５３・９８）

区分所有法第６条　判例９～１０
９、本来居住目的とされているマンションの専有部分において託児所を営業することにより他の区分所有者に対し一方的に深刻な騒音等の被害を及ぼしながら十分な改善が行わ
　　れていないこと等の事情を考慮すると、本件託児所の経営は本条第１項に該当し、管理組合の使用禁止請求は認められる。（東京地判平成１８・３・３０判時１９４９・５
　　５）
１０、階上のマンションの賃借人（その後退去した）の生活音（子どもの室内騒音）は、階下の区分所有者の一般生活上受忍すべき限度を超えているものであり、不法行為に基
　　　ずく損害賠償として慰謝料等請求が相当である。（東京地判平成１９・１０・３判時１２６３・２９７）

>>1534

規約違反して消火器自費未交換宅33%は防火に関して「共同の利益に反する」と言える。
そのため管理組合は「共同の利益に反しない」よう、組合費を使って未交換宅33%に消火器を無償支給する。
ところが規約遵守して消火器自費交換宅67%は防火管理に関して費用負担面で不均衡を来すことになる。
そこで組合費による消火器無償支給交換を差し止め、消火器自費未交換宅33%に自費交換させ、
防火管理に関して費用負担の不均衡を是正し、無用な組合費毀損を防ぐ。

と言うことだろう。

費用負担の不均衡是正、組合費の無用な出血防止、面白い訴訟になる。

↑　経済的損失を被るのはだれ？

差し止めしなければ、管理組合が500万円近い経済的損失を被るということだろう。
これは損害賠償請求ではなく、組合費損失を未然に回避するための組合業務執行の差止請求だと思う。

↑　これでは、区分所有者個人に当事者適格（原告適格）はない。

面白い訴訟どころか笑い物。消火器１基が８０００円、各専有部分の所有物を規約で交換義務を負わせる事も滑稽である。規定して時が進行して初めてこのことの不都合に気が
付いたのだから、今回は細かい事をさておいて、次回からは消火器は共用物として定期的に組合費で交換する旨を決めればよい。どこかのスレで電気温水器の交換を問題にして
いたが、こちらは１基あつら２０万前後と高額になるので、規約の設定と、長期修繕計画に組み込んで定期的に修繕積立金で交換する事を提案した。

※分譲時に規約等で定めをしていないから後日問題になるのです。分譲業者は修繕積立金等が高額になると売りにくいので出来るだけ少額に抑えたいという事らしい。
　買主はマンションの購入に際して少々の不満があっても、それらを承認して契約書、重説、管理規約等を承認して購入しているのだから、組合が設立された後は、組合員が
　中心になって建物の瑕疵の部分は２年以内にクレームを処理してもらい。これ等設備等の規約は第１回めの役員が。規約、契約者、重説、その他共用部分の建物、設備を
　精査して組合員に報告して善処しておけば、これらの消火器の交換のトラブルは発生しません。これ等の件は組合員全員の責任としてこの際組合費で一斉交換はやむ負えない
　とおもいます。既に自己負担されている組合員には真摯な気持ちで何らかの誠意を尽くすべきであるとおもいます。

消火器の資産区分変更による防火管理体制の変更になる。規約変更にもなるから特別決議が必要。

1本8000円の家庭用消火器でも800世帯なら640万円もの支出になる。
それだったら消防法特例の各戸消火器を廃止して、オーソドックスに法令に従い業務用消火器を20mごとに配置することを検討した方がいい。本数もぐっと少なくなる。
家庭用消火器よりも業務用消火器の方が使用有効期限は3年長い。交換頻度も少なくなる。

こんな小さなことで特別決議とか騒ぐのが可笑しい。小田原評定をしている間に事故でも発生したらどうするの。？私なら保存行為とみなして理事会で決めて総会で報告する。
勿論先に自己負担で交換してくれた方たちには誠意を持ってお詫びはします。普通決議で結構です。告訴だれたら確かに負ける可能性はあります。９９％の組合員は告訴はしま
せん。１％の方が告訴しても、せいぜい先に交換した組合員の費用を返還しなさいとの判決位でしょう。。８０００円位で目くじらは立てません。

金額の問題ではないでしょう。
規約に明文化されており、共用設備として規約別表にも明記されていないわけですから。
規約変更は絶対に避けて通れない。
専有部分にある共用設備の火災感知器やオートロック連動火災警報兼用インターホンと同様な扱いになる。

>せいぜい先に交換した組合員の費用を返還しなさいとの判決位でしょう。

その費用とどこから捻出されるのか？まさか管理組合費？そしたら更なる組合費の毀損になる。

↑業務執行した理事会役員全員に弁済させるしかないよ。
800戸の33%の8000円なら211万円。役員20名なら一人当たり10万円以上の弁済。

管理組合に差止請求するのではなく、管理組合外して矛先を変えて消火器交換業務を受注した管理会社に差止請求した方が手っ取り早いと思う。
理由はいくらでも付けられる。理事会に不均衡施策に関して適切なアドバイスをせずに仕事欲しさに安易に受注した管理会社の誠実義務違反とか。
原告は一区分所有者、被告は管理会社。判決までに3年はかかるからその間、管理組合費からの無用な出血は防げる。

元々組合員の所有物である消火器（８０００円）を交換期間を組合で強制的に個人で費用を負担する決まりは無効でしょう。
マンションを引き渡し時の規約に、各専有部分の消火器は００年おきに交換する事。その交換費用は管理組合が負担すると規約の制定をしておけば問題ない。
引き渡し後であっても、この規約は後々問題が生ずる可能性が有ると認識されたら規約の改正をしておくべきでありました。反省して改善しなさい。

>>1555
管理会社を被告にして差止請求した方が提訴は簡単だと思う。
管理会社にとっては半ば言いがかりとしか思えないだろうが。
管理会社は理事会と原告一区分所有者の板挟みになって和解を模索するだろう。

>元々組合員の所有物である消火器（８０００円）を交換期間を組合で強制的に個人で費用を負担する決まりは無効でしょう。

無効ではないでしょう。分譲時に附属してる器物で共用設備外と規約で規定されてるわけですから。
要するに個人資産。

個人資産の消火器をマンション全体共用部分の防火体制の仕組みに取り入れてることに防火管理上無理がある。

最近の新築マンションは、共用廊下に消火器をおかず専有部分に消火器を置くのが標準だよ。
廊下に置くとスペースを取るし目障りだから。

>>1557
管理組合と管理会社を連名で被告にした方が賢い。

個人資産の消火器を規約で個人の費用負担で定期に交換を強制する規約は無効でしょう。将来は組合員間の不公平が生じる。

管理組合がこのような個人資産に介入する規約を設定するなら費用負担も組合が負担するとすれば、この規約は有効ですよ。

>将来は組合員間の不公平が生じる。

個人負担だから管理組合としては何も不公平は生じないよ。

住宅用消火器は管理組合の備品であるが、管理規約において、その維持管理を各区分所有者に義務付けているのでは？

消防法の消火器設置基準だからしょうがないよ。
総務省令第40号読んだの？今の新築マンションはこれに従って共用廊下に消火器おいてないよ。

>>1565
>総務省令第40号読んだの？

はい
総務省令第40号について
https://www.nohmi.co.jp/product/lisa/knowledge/index.html

専有部分にある個人所有の消火器を定期的に個人の費用で交換する義務を規約に設定しているのに、６０％が交換して、４０％が交換していないのでこの際組合費で強制的
に４０％不交換組合員の消火器を交換すると言う事であれば不公平感が生じているではないでしょうか。この不公平感をどう始末するかの話ですよね。

>>1567
組合費で立て替え払いして購入し、あとで該当宅は管理費に消火器代を上乗せして徴収する。
これなら不公平はないと思います。

>>1534を読む限り、そうではなく60%の自費交換宅にまで消火器を支給する全戸一斉交換になってる。

１５６９さんの仰るとおりで、それを基にして考えを投稿しております。

>>1534
>消防法の特例（総務省令第四十号）で、共用廊下に一定間隔ごとに業務用消火器を設置しない代わりに各戸専有部分に住宅用消火器が分譲時に具備（区分所有者資産）されており、その消火器の維持管理と使用期限到来時の交換は区分所有者負担と管理規約に規定されている。

具体的には、どのように規定されているのでしょうか？
正確な条文を教えてください。

うちのマンションの規約にはそんな規定がありませんが。標準管理規約にも見つけられません。

>>1571,1572
管理規約（第80条十）と過去の該当消防法の通知。
現在、この通知は総務省令第40号に格上げされている。

>>1573
住宅内消火器は個人資産の個人管理、共用部分の消火器等消火設備は管理組合資産の管理組合管理。両方合わせてマンションの防火体制が確立する。
これだと防火管理が個人管理と管理組合管理の二元管理になりますね。
ある時期に住宅内消火器の資産区分変更を行って、防火に関しては管理組合の一元管理にした方がよろしいかと。
組合費からの消火器交換費用の支出が発生しますが、少なくとも使用期限切れ消火器はなくなり、消火器未交換宅はなくなります。

１５７４さんの方法を過去にマンション管理士の資格保有の理事長が対応してくれました。安心しております。
当マンションはこの理事長に引き続き理事を務めてほしかったのですが、順番制でしたので辞めましたが、相談
は管理会社にした事はありません。理事長は自宅に来たり行ったりして教えてくれます。ただいま勉強中です。

理事長がマン管士資格保有者なら、少なくともマンション管理の知識はあるだろう。
あとは実務経験だ。他のマンションで役員経験を積んでるとか、本業で不動産管理や建設業に携わってるとか。
マンション管理は建物管理だから、不動産業や建設業に携わってる人の方が断然強い。

そうとは一概に言い切れない。１級建築士が理事の順番で理事になった。私も期待した、いつも夫婦で理事会に出席して議案の賛否に夫婦が挙手するので夫婦別々に２つの専有
部分を所有してるつもりで賛否の数に入れていたら、ある回の理事会で１専有部分を夫婦共有である事が発覚した。事情を説明して議案の賛否をやり直した。１級建築士だから
マンション管理士の件を尋ねたら毎年受けているが合格しないとの返答が返ってきた。問題が微妙で判断が出来ない問題が多いとの返事でした。

又、ある日組合員の部屋が上階から漏水事故があり仲介を頼まれたので、１級建築士の理事に同席を依頼して打ち合わせをした。加害者は最近中古でこの部屋を購入した、原因
は風呂釜の亀裂によりの漏水でした。１級建築士は瑕疵担保責任を持ち出して１０年間は売主に請求できる旨の回答をした。私はそれは間違いで売買契約書で瑕疵担保責任を
売主が負担してくれるかを確認するように忠告したけれども１級建築士は名刺を出して、自分の身分を公表しているので加害者はその身分を信用して私の意見は無視された。

後日この組合員から私の対して１級建築士の意見が間違いであることを言わなかったの、言ったので口論になったが、組合の保険個人賠償特約を説明してそれで対応させて事
無きを得た。こんな１級建築士も何人か遭遇して口論になった記憶があります。その他あり失礼します。立派な１級建築士の方には失礼な発言で申し訳御座いません。

↑　投稿者はどのような立場で仲裁を頼まれたのでしょうか？

マンションの住民の一人です。

管理会社は対応しなかったのでしょうか？

管理会社に何を対応させるのでしょうか。説明をお願いします。？

階下への漏水は、瑕疵担保責任ではなく不法行為の問題です。原因調査には管理会社も関与したのでは？
ところで、当時、投稿者は組合員だったのでしょうか？

原因調査を管理会社にさせねばならないという規定はありません。風呂釜の亀裂は買主の知人が発見。当然素人なら売主か仲介業者に責任ありと考えたのではありませんか。
建築士は民法の規定で瑕疵担保責任を説明したのを、私が中古の売買には適用が無い旨を訂正したのです。それでも建築士の言葉を信じて売主側に責任追及をしたのでトラブッタのです。よって、こんな初歩的な問題でも１級建築士も間違った説明をしたと言っているのです。
瑕疵担保責任と不法行為の問題は説明しているではないですか。原因調査を管理会社にさせなければならない規定はありません。私が当時組合員かどうかがなにか関係ありますか。組合員でなければならないという規定はありませんが。上階から下階への風呂釜の亀裂が原因での漏水事項の被害者に対する損害賠償は加害者は示談により解決しました。
損害賠償金は組合加入の個人賠償特約を活用したとの話でした。

瑕疵担保責任の問題は、後日売買契約書を確認したところ。瑕疵担保責任は負わない旨の条文を確認しました。以上、

↑　それで？
管理会社は１０９でしたよね。

瑕疵担保　売主は？

https://www.kurachic.jp/column/800/

上記でご確認ください。これでよろしいでしょうか。

↑　売主に瑕疵担保責任がある場合、階下の損害について、誰が損害賠償責任を負うことになりますか？

中古マンションの売買であって、売主は瑕疵担保責任を負わない契約でした。中古マンションの売買で瑕疵担保責任を負う場合の契約の話ではありません。以上

↑　質問の答えになっていませんよ。

1580,1582,1584,1589,に何を返答しても理解能力がないと見ましたので回答しません。なぜならば、管理会社１０９の関係者です。彼らはこのマンションを食い物にしつつ
ありましたが。マンション管理士で優秀な理事長と組合雇用の管理人によって阻止されました。つまり、彼らの思う通りにはいかなくなったが、今度は管理会社派の組合員を
総動員する事に成功して反管理会社派の役員を一掃することに成功しました。こうして解約を免れてきた管理会社です。管理会社は可笑しな仕事はやりにくいマンションになり
ました。うさん臭い匂いを嗅ぎ付けた組合員が必ず動き出すマンションです。今まで高額な工事はこの管理会社には発注された事はありません。しかし３度目の大規模修繕は
まじかに控えております。さて、どうなります事やら、工事費は４～５億円になります。

１５８７

売主です

>>1591　by マンション管理士
>売主です

その理由は？

マンション管理士の方に質問です。
当マンションは築２８年です．外部埋設排水管改修工事は設計図が無くても改修工事は安全に出来ますでしょうか。？

バカな理事が留任で総会議案を作成しました。
もう防ぐ事は出来ないのかな。

議案の内容によりますが、お宅の規約も理解する必要がありますが、バカな理事を選任したのは組合員ですから防ぐ方法は限られます。法令に違反する議案であれば弁護士と
早めに対応。総会で可決されたらさらに防止策が困難になります。よって理事の選任方法はマンションにとっては重大であるのに、軽んじられている。これも、組合員の責任。

　状況によりますね。　なぜでしょうか？　留任する必要のある事業（大規模修繕工事等）があれば、継続性が必要ですのでそれなりの当然ですし、何らかの不正があれば、留任で、不祥事をもみ消そうとしているのでは？

　管理会社も、井桁の付いた悪徳管理会社は、悪事をもみ消すため、立候補と輪番の選択立候補制を廃止し、順番制だけの理事会に変更してしまいました。

　幸い、役員候補には、管理組合運営や理事会運営に関心がおありの方が多く、一般理事ではありますが、そうは問屋が卸しません。　最近は不正工事等も発覚しました。

　管理会社は、特別理事を抑えたようですが、管理規約を理解していれば、特別理事の変更は簡単です。
　輪番制にはなりましたが、新理事会には期待しています。

設計図の完備するマンションより不完全なマンションが多いでしょう
また設計図どおりに建築されているとも限りません
信頼の置ける業者なら大丈夫です
心配なら建築士に監督を依頼されてもいいでしょう

↑意味不明だねｗ
図面を紛失してるマンションって聞いたことが無い。
仮に管理事務室からなくなっていても、倒産してなかったら建築会社にあるよ。

１５９７は、実務経験ゼロだ。
普通なら図面はある。
無くしてるっていうのはものすごい管理不良のマンションで
無くしてるマンションのほうが多いなどと、
アホまるだしｗ

　仮に、マンション管理士試験上位合格者なら、「利用規約」等に違反しますので、運営会社がお困りになりますから、「アホ」は止めましょう。　「馬鹿丸出し」騙りの「マンション管理士試験上位合格者」