マンション管理士に質問しよう！ Part2

草の根さん
スレ「諸問題に答える」に久々の書き込みが続いてます

>>1388
あれは勝手にHNを語ったニセ者である。

　何か　面白そう　誰か分かったら　教えて

スレ「諸問題に答える」のレス２９４と重複する点もあるかと思いますが、質問。

当管理組合は１９９９年～２０１２年、管理員（管理人）を組合で雇う形に
していました。ただし、１９９６年～１９９９年の３年間、この管理員は
他のマンションで多く見られるような「管理会社の雇用」で当マンションに
来ていました。

１９９９年以降の１３年間、当組合はこの管理員と業務委託契約を結び、実際、
初年度の契約書が（期限１年ですが）残されております（初年度以後１２年間
は「自動継続」と言われた）。

こういう場合、この管理員は管理業者として国に登録する義務（マンション管理
適正化法第４４条）を負うのでしょうか？
当時、当管理組合では小口会計の口座の通帳と印鑑を管理員に保管させていた
と推定されます。登録業者であればそれらの保管のしかたについて法的縛りが
かかり、無登録未登録でよいのなら通帳も印鑑もカードも管理員が保管して
「何ら問題なし」と言えてしまうように考えられるのですが。どうでしょう？

マンション管理士なら簡単にわかる質問ですから、よろしくお願いします。　財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント　あらため「マンション管理士試験上位合格者」

登録は個人でも法人でもできる。無登録でマンション管理業を営むと1年以下の懲役又は50万円以下の罰金という罰則がある。

とウィキペディアの「マンション管理業」に書いてありますが

残念でした。三井住友トラスト不動産のページ「不動産用語集」にこうありました。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律では、マンション管理業とは「管理組合から委託を受けて、業として分譲マンションの「管理事務」を行なうこと」であると定義している（同法第2条）。ここでいう「管理事務」とは、「基幹事務」を含む場合だけを指すものとされている（基幹事務とは「管理組合の会計および出納」や「維持または修繕に関する企画等」をいう）。このため、単に建物管理員業務や清掃業務だけを行なう場合は、上記の「基幹事務」を行なわないので、「管理事務」に該当しない。従って、マンション管理法上はマンション管理業に該当しないことになる。

　質問はマンション管理士に質問していて、投稿の真偽さえ疑われるものを頼りにはできません。
　一見、まともに見える投稿でも、三井住友トラスト不動産のページ「不動産用語集」からしか引用できない投稿は、「マンション管理士試験上位合格者」のすることではありません。　騙りの証明

マンション管理士の方に質問いたします。

管理委託契約書　（守秘義務）
00条　乙及び乙の従業員は、甲の承諾を得た場合を除き、正当な理由がなく、委託業務に
関して知り得た甲及び甲の組合員等の秘密を第三者に漏らしてはならない。本契約が終了
した後においても、同様とする

甲ー管理組合　乙ー管理会社

この契約をどう思われますでしょうか。甲が承諾すれば甲及び甲の組合員の秘密を漏らし
ても良いと解釈しておりますが、個人情報保護法に違反しないでしょうか、組合員は４百
名程度です。

弁護士ではありませんので、正しいかどうかわかりませんが、
守秘義務で守るべき事項と個人情報保護法で守るべき事項は別だと思われます。

>>1391
そういう管理員が登録しないでいいなら登録制度は意味がないような

分譲マンションは国土交通省に登録している者でないと管理できないのでしょうか？
管理組合が自主的に管理する為に会計の収入や支払い（基幹事務）を組合で行うのに
は登録は必要ないと思いますが。？

　自主管理の経験上、完全自主管理の管理組合なら、管理会社が入らないので、管理組合の国土交通省への登録はいりません。
　マンション管理士ではありませんが、自主管理を含め、約４５年の総会出席、役員経験からの話しです。

>>1399
>>1400

１ヶ月ほど前に草の根さんが指摘しましたが、
２００１（平成１３）年８月１日施行のマンション管理適正化法：第２条に
「マンション管理業」の定義として

管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンシ
ョンの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。

とあります。１４００さんは（～を除く。）のケースなので「管理業」に
該当せず、登録とは無縁の自主管理なのだと思われます。

医者は、医学部を卒業して国家試験を経て免許を得ないと仕事できません。
無免許の、いわゆる「モグリ」は完全禁止の世界でしょう。
これに対し、マンション管理の業界はどうか？

管理組合がモグリと契約する自由が許されているのだと考えられます。
これでは「法律上の言葉遊びではないか」と感じたことなのですが、

１．基幹事務（会計・出納・修繕）をやらない個人や法人は登録義務なし
２．登録義務がないので法律上の「業者」ではない
３．法律上の「業者」ではないので登録者への法的縛りが適用されない
４．法律上の「業者」ではない個人や法人と契約するのは「自主管理」

具体的に考えるため、当マンションでの委託契約の歴史を記します。

１９８０年～１９９６年　管理会社に全部委託（同社雇用で管理人Ａ）
１９９６年～１９９９年　管理会社雇用の管理員Ｂ（規約細則を整備）
１９９９年～２０１２年　管理員Ｂを１年ごとの組合雇用で契約　★
　　　　　　　　　　　（同時に管理会社には「会計業務のみ」委託）
　　　　　　　　　　　（同時にコンサルとは主に「工事計画」で契約）
２０１２年～現在　　　　管理会社に一部委託（同社雇用で管理人Ｃ）

★の１３年間を野村も私も組合幹部らも「自主管理」と呼んできましたが、
登録業者の野村やコンサルと契約していたので「一部委託」が正しいはず。
この時期、「管理員Ｂ」と管理「員」業務委託契約を結んでいたのですが、
（会計や修繕工事は登録業者の野村やコンサルと契約していたので）
「管理員Ｂ」は「基幹事務」をやっていることにならず、登録の義務なし。
したがって、こういう管理員と独自に契約した管理組合に責任がある、と
言われてしまうのです。

こういうのを、手の込んだ高度な策略というのではないでしょうか。

　野村とは何のことでしょうか？

１９９９年（平成１１年）～２０１２年（平成２４年）迄の１３年間自動更新で
管理組合の雇用で管理員Ｂ管理委託契約を締結した（業務内容は記載無）基幹事
務は野村（管理業登録業者）に委託した。これは基幹事務を国土交通省に登録し
た業者に管理を委託しているのだから自主管理ではありません。

管理員を管理組合組合が管理のプロとして複雑な用地買収の為の登記関係や買収
した雑地を宅地造成法に基ずき宅地化に造成するとか、建替えの為にマンショ
ンの敷地に接する土地を買収して建て替えるマンションの容積率と建ぺい率を引
期上げるための、マンション管理士、土地家屋調査士、行政書士、司法書士、土
本施行管理技士、宅地建物取引主任士、弁護士等、の組合がとりあえず本来の管
理員業務は変更したこのコンサル業務を管理員名義で契約して用地買収をしても
らっています。彼は管理会社のフロントよりははるかに知識は上で下。

費用は管理人に）支払う業務委託費よりは高く支払っています。管理会社大手が
やれない事でしたので安くついたとおもいます。

乱筆乱文失礼致します。良しなに。

>管理組合の雇用で管理員Ｂ管理委託契約を締結した（業務内容は記載無）

当時の管理員業務委託契約書の第２条に記された「委託業務の内容」は、

一　受付等の業務（別表に掲げる管理員業務仕様書に基づく）
二　巡回点検業務（　－〃－　）
三　建物施設等管理業務（　－〃－　）
四　報告連絡等業務（　－〃－　）
五　運営管理業務（　－〃－　）
六　書類管理業務（　－〃－　）

です。私は２０１１年５月～２０１２年１月、管理組合の理事長でしたが、
上記カッコ内の「別表に掲げる管理員業務仕様書」を目にしておりません。

実際の管理員Ｂは、理事会や専門委員会といった会議や総会を準備し、
毎回出席し、組合の会計処理も独占的に（会計担当理事に押印させながら）
やっていました。

上記６項目から「管理人が会計をやる」などと想像するのは至難でしょう。
「別表に掲げる管理員業務仕様書」の記載内容にカラクリがあるはずです。

１４０３さん、コメントに感謝。

　野村とは何のことか？

１４０１の「１９９６年～１９９９年　管理会社雇用の管理員Ｂ（規約細則を整備）」
（この時期は管理会社への全部委託）についてです。

他のスレッドでも最近紹介しましたが、関心のある方は、
↓３年前の私の投稿から、１８年前の管理委託業務の分け合いを読み取って下さい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57709/res/350/

文中、「￥３８万」とあるのは、住み込みの管理人に対する月給の金額です。
「自動更新」とありますが、任期１年の新理事長就任直後が更新決定時期でした。
新理事長だった私は「こういうことに加担できない」と、２０１１年８月下旬以後、
理事会出席をやめました。上記の投稿は、その時期の理事会議事録についてです。

以下、マンション管理士の皆さんに事例研究用として紹介しておきます。

http://chikyuza.net/archives/49445

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff

　野村よりも、住友不動産建物サービスの重要事項説明書を調べた方がいいと思うよ。　ものすごく詳しいよ。　スカスカの重要事項説明書じゃないから。

管理規約の「原本」とは、何のことですか？

理事長さんが「規約の原本が見当たらん。なくした。」と言いました。

新規販売時の規約（後に区分所有者の承認を経たもの）のことなのか、
それとも数年後に変更された場合その時点での最新規約の総体を原本
と呼んでしまうのか、はっきりしません。

どこをどう変えたか後でわかるように、原始規約も保存されるべき？

私は、
原始規約＝規約原本＝分譲時売買契約時に規約案に承認印を押印したものと思う。

管理会社などは数年後に変更されたものを規約原本と言っているが間違いだと思う。
１４０８さんの質問に対しての意見ですが、本当は私も解りません。今後このスレ
で回答を期待します。

但し、１４０８さんが仰る数年後に変更された規約を原本と言えるためには、規約
の設定、変更、廃止の総会案が区分所有法３１条の特別決議通り可決した旨の議事
録画添付されていれば、これを持って規約原本と言っても構わないと解釈しており
ます。

議事録が添付されていない管理会社作成の規約を原本としていたので、組合員から
の異議の申立で、管理会社が独自に新しい規約案を作成し総会に提案し、特別決議
で可決された規約を原本と言っております。

私のマンションではこの問題でトラブルになりそうです。

　もし、　「俱利伽羅紋々　付」　を　財閥系悪徳管理会社の住友不動産建物サービスが、理事会に仕込んだならば、「超悪質」ですし、　知らずに、理事会に仕込んだならば、なんて　「マヌケ」　なんでしょう。　フロント前任者も　「マヌケ」　でしたし、　今のフロントは、「超悪質」　です。　真面目なマンション管理士の皆さんはどう思われますか？

１４０９さん　ネット上にあふれる業者の見解が書かれるかと予期していただけに、
問題意識が一致して嬉しいです。引き続き管理士さんの回答を気長に待ちましょう。

区分所有法の第１章第５節や第７１条が関係するトラブルなのでしょうが、
罰金２０万円を言い出す以前の、当該管理組合の質が透けて見えてしまう失態です。

>管理会社などは数年後に変更されたものを規約原本と言っているが間違いだと思う。

私も同意見で、間違いではないかと考えています。

管理会社や不動産屋、およびそれに付いた弁護士、管理士もネット上でよく
「変更されたものを規約原本」と書いているみたいです。
http://www.gojin.co.jp/faq/01/faq_01_22.htm

http://www.city.hiroshima.lg.jp/www/contents/1116393322235/simple/comm...
実情として築年数がある程度かさんで原本を紛失したマンションが散見されているため、
再出発（やり直し）の比較的容易な道として特別決議で新しい原本をというのでしょう。
本当にそうであれば、ま、善意による提案であり助言といえます。

しかし、注意しなければならないケース（実際には横行している？あくどい手口）は、
過去の規約や細則、規則に不都合（違反行為等）があり、原本とともに不都合な実績を
故意に葬り去る目的で、被害者的に「見当たらない。なくした。」と装われた場合です。

マンション関連法規とは別の、史学的観点から、過去の資料は「史料」としてきちんと
保管していく。私のマンションは、現状、残念ながら落第です。

　お気の毒です。

　ＰＤＣＡを徹底しましょう。　ついでに、まじめなマンション管理士に質問するときは、質問がマンション管理士にすることが適当かも、あらかじめ考えてから、質問しましょう。

　マンション管理士は、管理組合と管理会社の間で、第三者の立場に立つものとは思いますが、マンションにより、区分所有者や居住者は異なりますので、同一ブランドのマンションでも、標準管理規約で論ずるのはむつかしいと思います。
　同じく、重要事項説明書を含む管理委託契約書も、マンションにより実情に合ったものが必要となると思います。　管理委託契約書は、管理組合と管理会社で相談して変更できますが、重要事項説明書は、管理会社から提供されるので、相談して変更するのは困難と思います。
　このような片務的書類を変更するには、どうしたらよいかお教えください。

>>1414 匿名さん
気に入らないならハンコ押さなかったらいいだけ

区分所有者や居住者が異なるからどうだって言うの。標準管理規約は同一だけど。
各マンションの規約はは異なるといううことでしょ。だからそのマンションの区
分所有者がその管理規約を知っていなければいけないのではないですか。組合の
運営は各マンションの規約によって運営されているわけで標準管理規約で運営さ
れているわけでははないのです。マンション管理士や弁護士に自分のマンション
の運営の相談に行っても、まず、自分のマンションの管理規約を説明する能力が
相談する方がわきまえていないと相談になりません。私は相談者とよく同行を頼
まれますが、相談者が自分のマンションの規約や委託契約の内容を理解しないま
まの相談が多いようです。

※お宅のマンションの管理を管理会社に委託するわけですからお宅のマンションの
ルール（規約）に基ずいて管理対象部分を組合と話し合って契約するわけです。そ
の契約の重要部分を説明書にしたためて説明するのが重要事項説明書なのです。

私のマンションは大手ですがマンション内にプロがいて総会の議案書及び管理委託
契約書、重要事項説明書が配布された後に誤りを指摘されこれ等の書類の書き替え
等で度々総会の延期が行われるようです。各マンションにマンション管理士が住み
ようになり管理会社もおたおたできなくなったのではないでしょうか。？

マンション管理士相当の知見を持つ住民がいるという管理組合ばかりではないでしょう
今後そうなるというわけでもないでしょう
自分のマンションの管理規約と標準管理規約の差をわきまえた人が１名はいるという
そういうマンションばかりにもならないでしょう

どこか上から目線のマンション管理の世界

そりゃ異論は潰して行かないと合意形成できないからですね。
しかし、デベ系管理会社は高くても、概ねまともであり、そこそこのマンションなら独立系へのリブレースはやめといたほうがいいでしょう。
頑張って経費削減したところで一戸当たり月1000円から2000円安くなるだけで大勢に影響はありません。

気を付けないといけないのは、管理規約と錠事項説明書と管理委託契約を見比べて
見て下さい。例えば一つだけ投稿してみますと、

規約には組合の管理対象部分は、主体構造部分は含まれているのに、重要事項説明書
と管理委託契約書には、主体構造部分を除いている場合があります。規約にはあるが、
委託契約書にはありません。主体構造部分は管理会社は管理対象部分ではありません
よと言っているようなものです。向学の為に投稿しました。その他危険な箇所有。

いざ事故が（地震等）あった時は。契約書にはありませんで終りなのかなと思います。

※管理会社１０９に全部委託の管理物件は特に気を付けて下さい。

>>1419 匿名さん
柱とか梁を管理会社がどうするの？
そもそも管理委託契約はマンション管理業協会の標準を使います。
管理対象部分なんかどこでも同じですよ。
掃除の回数とか管理人の出勤日とかは契約で変わるけど。

１０９管理だけど重要事項説明書と契約書の管理対象部分が
主体構造部分が規約共用部分になっておりました。その他あり。

見比べるならマンション管理業協会の標準管理委託契約書だろう。
あほ

　ここでも、悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロントが、１０９の悪口を言っていますね。

　契約自由の原則により、管理委託契約書は、各マンションにより異なるのは当然です。
　しかし、管理組合は素人の集団で、契約には詳しくなく、一般的に、国土交通省の様式を使っています。
　各種セミナーで質問しても、管理委託契約書は、標準（見本）で、内容を管理組合と、管理会社で相談し、変更しても全く差支えないとのことです。　それが、本来の姿だと思います。
　同様に、重要事項説明書も、各マンションにより異なるのは当然です。　マンション管理業協会のホームページを見て驚きましたが、いつの間にか、重要事項説明書が「スカスカ」になっています。　悪徳管理会社の若社長が理事会社なので「頭カラッポ」は当然だとは思いますが、マンション管理業協会にも再考をしてほしいですね。
　契約書等を論ずるときは」、契約書を目の前にして論じなければ意味がありません。

　マンション管理センターのセミナーでも、管理会社が質問していたことが、当マンションの重要事項説明書には記載があり、「スカスカ」の重要事項説明書には無いことが分かり、本当に驚きました。

>>1423 匿名さん
↑あほ
標準の管理委託契約書はマンション管理業協会が作っているもので、国土交通省ではない。
普通はそれを使うが、何かの事情があれば修正する。標準と見比べたら、どこがどう修正されているかすぐにわかる。

　国土交通省が、パブリックコメントを募集していたのに、管理会社は、管理組合へ通知していません。　重要事項説明書に記載がある項目に管理会社は違反んしています。　もちろん、初めてではありません。　全面打診診断は、６年も管理組合に通知しませんでした。　管理会社は、悪徳管理会社の住友不動産建物サービスです。　社員の上級フロントのマンション管理士が来ていますので、　管理会社を懲戒免職　及び　マンション管理士資格の剥奪は、当たり前です。

たぶちゃんの推薦する１０９は最強だ！

　１４２４　国土交通省にも「標準管理委託契約書」はある。　この「大馬鹿者」　それでも「悪徳管理会社で、財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント」か、恥を知れ。
　管理会社を「懲戒免職」　及び　「マンション管理士資格の剥奪」は、当たり前。
　マンション管理業協会役員会社　と　マンション管理センター　に、お詫びしろ。　ついでに社員が若社長と呼ぶ「スカスカ」に。

http://www.mlit.go.jp/common/000117888.pdf

どうぞ。

　ありがとうございます。　悪質管理会社の財閥系の住友不動産建物サービスのマンション管理士の上級フロント　退治に協力をお願いします。　　合わせて、マンション管理士の信用失墜を防止したいと思います。

↑だったら日ハウに変えたら？

　あら不思議、東急でなく、日本ハウジングが出てくるの？　独立系は駄目だったのでは？
　悪質管理会社の住友不動産建物サービス社員の上級フロントのマンション管理士

そこそこまともなマンションなら、と書いてるだろう。
あほ

どこに変えようが、管理会社は管理組合に合わせてフロントを配置する。それがわかるまで何もかわるまい。
あほ

　かなり以前に申し上げましたが、「あほ」は関東地方等では差別用語になりかねません。　悪質管理会社の住友不動産建物サービス社員の上級フロントのマンション管理士ならご存知ですよね。　せめて「馬鹿」にしましょう。

>>1433 通りがかりさん
↑あほ

１４１４
>マンション管理士は、管理組合と管理会社の間で、第三者の立場に立つものとは思いますが、

本当にそう（第三者の立場）ならよいと私も思うのですが、
当管理組合と契約中の管理士は明らかに管理会社の立場で仕事をしています。
知り合いの管理士は組合員の味方になってくれますが別業界で勤め上げた人です。
そして、この掲示板などを見ていると、管理会社の社員で管理士という立場の方が
多々いるように感じられます。

管理士の主流は管理会社の立場に立つ人たち、という理解でよろしいか？

>>1436
食うためには致し方ない。

>>1437 通りがかりさん
食えてるんだったら価値ある資格ではないのか？
あほ

>>1438 通りがかりさん
↑もともと食えない資格なのに無理に食おうとするから管理会社にすり寄るのだ。
あほ

>>1439 通りがかりさん
役に立たなければ管理会社がカネを払うはずもあるまい。そんなこともわからんのか？
あほ

>>1440 通りがかりさん
↑管理会社が管理士雇うか？あほ

>>1441 通りがかりさん
夢設計とかいうマンション管理資格事務所は
そうらしいが、他スレの議論は見てないのか？
あほ

マンションを２５００万円を３５年ローンで購入するのですが、現在、地方銀行２社
と三菱信託ＵＦＪ銀行の三社の内どちらが有利かの検討をしておりますが、説明を受
けても理解ができず困っております。私の感じでは三菱信託ＵＦＪ銀行の変動型の方
が有利なようには思っておりますが？。詳しい方の御教授をお願い致します。

2500万円で3LDKで70㎡以上の新築なら安い。場所は地方？都内で新築なら無理。

35年ローンが使えるギリギリは45歳だな。80歳まで延々とローン払い続ける。年金生活でローン支払いはきついぞ。

35年で組んでも5年～10年で早期償還するなら変動金利でも問題ないと思う。
俺は25年変動で組んで6年目に完済した。

１４４６さんありがとうございます。三菱ＵＦＪ信託もそのように説明していました。
私の父は今金利が安いから固定の方が良いと言っていましたが、私は一応３５年ローン
での変動金利で契約して３年か５年で残金を償還したいと思いました。

１４４４さん、購入するのはでは無く借入金（購入価格ー頭金）の間違いでした。
父からの遺言で３年から５年で子供への遺産を分割するので借り入れの残金をそ
の金で返済するようにとの約束です。

　ローンの相談は、スレ違いですので、そのスレへお願いします。
　マンション管理士の業務に、ローン相談は含まれていないか、専門的なマンション管理士でないと難しいでしょう。

　「あほ」投稿が、他のスレでも目立っています。　乱暴な言葉使いは、スレが荒れますので、お止め下さい。　特に、地方によると「あほ」は差別用語になりますから、せめて「馬鹿」にしてください。

ローンの相談はマン管ではなくＦＰ技能士の国家資格保有者の方だ。

　マンション管理士制度は、国土交通省の、制度設計ミスだと思います。
　他のスレでも、マンション管理士の業務範囲に関するスレがありましたので、マンション管理士ではありませんが、知っている範囲でお答えし、このスレや、マンション管理センターＨＰをご案内しておきましたので、お問い合わせがあれば、お答えいただくよう、真面目なマンション先生方の、信義誠実の原則による回答を、お願いします。
　なお、管理会社よりの投稿と、管理会社社員の投稿は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に抵触する恐れがありますから、下の「業者の方へ」等を確認して、「会社名」等を名乗り投稿してください。
　念のため、会社のマンション管理士を否定するものではありません。　社員のマンション管理士でも、適正化法違反なしに、業務の遂行を切に願います。　万一、「適正化法」による、業務を遂行できない場合は、自ら、マンション管理士資格の返上を、マンション管理センターへ、ご連絡ください。

マンション管理士はマンションで生じるあらゆる案件を知る必要がある。
解らなければ専門家に問い合わせて調べて回答するか専門家を紹介するか
を仕事の内に取り入れる必要がある。業務外を隠れ蓑にするから信用がな
い。

　悪意の禁反言で、憲法違反の支出をしてもいいの？　　井桁の付いた、財閥系の悪質管理会社管理会社社員のマンション管理士の上級フロントは？　社長を　「若社長」　と言ってはいけないよ。

>>1451 匿名さん
マンション管理士制度は議員立法のマンション管理適正化法でできたもの。
国土交通省の役人が法案を作ったわけではない。あほ
住友建物の不祥事を騒ぎ立てるあほは最近マンション管理に興味を持った初学者の老人である。住友くらいの会社が不満なら自分が理事長になって解約すればいいこと。
それができないから掲示板で悪口を書く。
これをおなにー野郎という。
おなにー野郎のいうことなど信じないことだ。
あほ

　悪意の禁反言で憲法違反の支出は、どのような経過でされたのでしょうか。　ＰＤＣＡを。
　何度もあるけど　「あほ」はけないよ、「馬鹿」でないと、井桁の付いた、悪質管理会社管理会社社員のマンション管理士の上級フロントは？　社長を　「若社長」　と言ってはいけないよ。

　「プロ住民対策どうしてますか」のスレに、マンション管理士についての質問がありましたので、お手数ですが、ご覧ください、　一言回答には負けましたが、知っている限りのことを回答しました。　マンション管理士資格を持っていないので、間違っているかもしれません。　おそれいりますが、間違いがありましたら、このスレか「プロ住民対策どうしてますか」のスレへ投稿をお願いします。

　１４５４　よくご存知ですね、　マンション管理士制度は議員立法のマンション管理適正化法だそうで、立法の詳しい経過をお教えください。　マンション管理士ではありませんので。　本当に知りませんから。

　お願い　「あほ」投稿が、他のスレでも目立っています。　乱暴な言葉使いは、スレが荒れますので、お止め下さい。　特に、地方によると「あほ」は差別用語になりますから、せめて「馬鹿」にしてください。

>>1457 匿名さん
それくらい自分で調べたら？

>>1457 匿名さん

管理会社の規制強化のスレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74979/38/

このスレに経緯なども投稿されていますよ。

　信頼できるマンション管理士の先生方に質問しております。　騙りの投稿やリンク先は聞いていません。
「得意技」　の　「コピー　アンド　ペースト」をお願いします。　ついでに、目が疲れるので、レスの遡りや、得意技の「はぐらかし」もお断り。

１４５４
>住友建物の不祥事を騒ぎ立てるあほは最近マンション管理に興味を持った
>初学者の老人である。住友くらいの会社が不満なら自分が理事長になって
>解約すればいいこと。
>それができないから掲示板で悪口を書く。

「自分が理事長になって解約」ができない理由や経緯を少しは具体的に書いて
ほしいのですが、他のスレッドで複数名で要望しても、「住友不動産建物サー
ビス」の社名は必ず書くがはぐらかされますね。背景に何があるのかさっぱり。

>>1457 通りがかりさん　
↑あほ、いんぽ野郎。

>>1462 素朴な好奇心さん
他の住人が賛同しないからである。
たかだか一件の不祥事で騒ぎ立てるあほに
賛同するはずがない。

１４６４さんの意見にも一つの考え。その他役員の選任方法を反管理会社派の区
分所有者が選任されにくい規約の制定をしている場合がある。これを見抜くには
そのマンションの規約の全体理解することが前提である。理事もきずいていない
ケースが多い。管理会社主導の管理はこのケースが非常に多い。

>>1465 匿名さん
理事に立候補するような人は管理会社変更を狙ってるようなひとが多いのは当たり前で
立候補制限が反管理会社派の台頭を防ぐもの
と見ることもできるが、
管理会社主導より、ボス理事の出現のほうが脅威だと認識すべきであろう。
ちなみに気付くはきづくでありきずくではない。あほ

　自作自演の虚偽の投稿は、スレが荒れますので、下の「利用規約」等により、止めましょう。　運営会社も、お困りになります。　しばらくの間、投稿できず、ようやく投稿できるスレを探し、「プロ住民対策どうしていますか？」のスレに、投稿できましたので、最初からご覧いただきたいと思います、　お手数ですが、よろしくお願いします。
　

我がマンションは「役員のなり手がいなくなったら管理不全でスラム化だ」の声が
業者さんを発信源として理事会経由で管理組合全体に一応、行き渡っています。
それなのに、「７０歳未満」が役員就任の条件だという管理規約の条文があります。

組合員高齢化の中でこの２つは矛盾して見えますが、役員を管理会社ら業者さんに
協力する者として位置づけた場合、実はまったく矛盾しません。
そしてこの位置づけは、実質的かつ伝統的にも、業者と組合の合意事項といえます。
というわけで、ある個人を監事や理事長にさせないというねらいは明白です。

ボス組合員は存在しています。ボス過ぎて、理事、特に理事長にはまずなりません。
万が一の場合に責任を取らされる地位は避けているのか、指南を受けてのことだと
思われます。「理事長がボス化したら困る」がこの人の口癖でした。

理事長の任期は今も昔もたった１年で、裁判所への解任請求が認められたとしても、
次のなり手（管理会社への協力者）がいっぱい住んでいるというマンションです。

　困ったマンションですね。　「財閥系悪徳管理会社」が管理？している、哀れな子羊のマンションのことでは？

　真面目なマンション管理士の先生方、哀れな子羊を、お救い下さい。　どうしたらよいでしょうか？　ただし、、「マンション管理士試験上位合格者」を騙る、悪徳管理会社で、財閥系管理会社のマンション管理士の上級フロントはお断り。

マンション管理士の方にご相談です。
当マンションは分譲当時から管理会社１０９の管理物件です。築７～８年前後で設備等及び入居者が反社会的人物がいてトラブルが多いマンションでしたが管理に詳しい理事長
の誕生で、まずマンション管理規約を全面改正をしました。標準管理規約第１９条の２の（暴力団の排除）条項等を設定しました。この規約を管理人に命じて入退去者のチェッ
クを厳しくして相当マンションが良くなりました。その後反社会的人物に近いと思われる人物が理事長になり、標準管理規約第１９条の２を廃止してしまいました。
担当の理事に確認しましたら、管理会社の提案でそんな規約がある事も知らなかったとの返事でした。この様な良い規約条項が設定されているのに一流と言われる管理会社が廃止するものでしょうか。理事長もこの条項は検討した記憶はないとの返答です。これが本当であれば、マンションの管理の在り方を真面目には考えていない管理会社１０９と
認定しても構わないと思うようになりました。規約をおろそかにする管理会社であるとおもいます。

アク禁されても削除依頼はできるみたいで
必死の抵抗してるねw

標準管理規約　第２節　（業務）
第３２条　第１項　第五号　適正化法第１０３条第１項に定める、宅地建物取引業者から　交付　を受けた設計図書の管理

とありますが当マンションは規約全面改正で下記のように制定しましたが、上記の　交付　と下記の公布はどちらが正しいのでしょうか、教えて下さい。

当マンション管理規約　第２節　（業務）
第ＸＸ条　第１項　第Ｘ号　適正化法第１０３条（設計図書の　公布　等）に定める宅地建物取引業者から　公布　を受けた設計図書の管理

交付と公布の違いを教えて下さい。

標準管理規約第３７条の２　（利益相反取引の防止）を廃止して。
標準管理規約第３７条（役員の誠実義務等）２項、役員は、その関連する企業を含め、管理組合法人と契約し、又は見積の提出等営業行為をしてはならない。の条項を追加した

管理規約全面改正において標準管理規約第４０条（理事）　２項、理事は管理組合に著しい損害を及ぼすおそれのある事実を発見したときは、当該事実を監事に報告しなければ
ならない。　　　の条項を廃止した。

規約全面改正において設定されていた、標準管理規約第３８条　６項、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合において
は、監事又は理事長以外の理事が管理組合を代表する。　の条項が廃止された。

管理規約全面改正において、標準管理規約第４１条　（監事）第２項　第５項　第６項　第７項　を設定していたのに廃止された。

廃止された条項

２項、監事は、いつでも、理事及び第３８条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。
５項、監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは
　　　不当な事実があると認めるときは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。
６項、監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、理事会の招集を請求することができる。
７項、前項の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集が発せられない場合は、その請求をした監事
　　　は、理事会を招集することができる

１４７１、１４７３～１４７７の追記

管理会社１０９の担当の説明では、当マンションの管理規約の全面改正は標準管理規約を参考に致しましたとの説明でした。

>>規約全面改正において設定されていた、標準管理規約第３８条　６項、管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表権を有しない。この場合において

もともと、法人で無い管理組合の理事長は、代表権を有しないでしょ。
改正前の規約がそもそもおかしかったんでしょう。
代理と代表の混同ですね。

法人なら区分所有法に規定があるので規約で定める必要がない。

権利能力なき社団である管理組合では、理事長が管理組合を代表している。

＜マンション標準管理規約＞
第38条（理事長）
第1項　理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。

管理組合の全面改正において。、標準管理規約第４４条　（組合員の総会招集権）第３項を残し　第４項が追加された

第３項　前２項により招集された臨時総会に於いては、第４２条第５項にかかわらず、議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）
　　　　の議決権の過半数をのって、組合員の中から選任する。
第４項　（新設）第４１条　　項により監事が招集した総会の議長については、前項を準用する。

※第４項が？どうなのか。＞

「監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認めるときは、臨時総会を招集することができるが、この臨時総会の議長は、総会に出席した組合員（書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。）の議決権の過半数をもって、組合員の中から選任する。」ということであり、何の問題もない。

規約の全面改正において、標準管理規約第４８条　第９項　第２１条第２項（専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理と一体とし
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　て行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に定める管理の実施。
が廃止されている。これは、重要な案件なので当時の理事長に説明したが、全く知らなかったとのことであった。

※規約の前面改正は素人眼には、大変いいことのように思われるが、細かく精査すると、都合の悪い規約は、この美文句をうたい文句で素人理事を騙し、トラブル時は管理会社
１０９を守る為の規約の全面改正と思われる。