マンション管理士に質問しよう！ Part2

> 4234　匿名さん　2020/05/17 12:29:29
>国交省が指針としています２５年間（大規模修繕工事２回分）の
>工事費にはそれ以降発生する大型設備（玄関扉、給排水管、ＥＶ等
>の大型設備分が含まれていない数字となっているからです。

国交省が平成２３年４月に策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、新築時の計画期間を３０年間としているので、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれている。

補足ですが・・・
国交省が平成１７年１２月に策定した「マンション管理標準指針」では、すでに新築時の計画期間を３０年間とし、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれていました。

>>10449-10450 を踏まえて、これを見るとおもしろい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E6%9C%9B%E3%81%BE&am...

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。
>　国交省は長期修繕計画の作成は３０年で計画すべきとしました。何故かといいますと、>その期間で
>大規模修繕工事を２回含ませるというものでした。
>　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
>電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

>>9679　匿名さん　2018/07/17
>　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
>積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
>　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
>積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

以下（いずれも、計画期間は新築時から３０年間です）を確認すれば、上記の内容は金額を含めて的外れであることがわかります。

マンション管理標準指針（平成17年12月策定）
【マンション管理標準指針コメント（四　建物・設備の維持管理）】
https://www.mlit.go.jp/common/001080793.pdf
１１８頁、１２３頁、１３１頁～１３３頁　参照

【マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年4月策定）】
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

この天才マンション管理士にお願いです。
今買って確実にもうかる株を一つ推薦してください。

【的外れの例】

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。

〇マンション管理標準指針コメントの１３１頁に「修繕積立金の額（住戸当たり）」の項目があるが、望ましい対応は示していない（「－」と表示）。

〇１３２頁の〔参考〕に１７，５１５円がでてくるが、これは、修繕積立金（平均１３，０００円／月・戸：繰入金を含む）を積立てて、標準的な修繕工事をしているマンション（モデルA：７０戸・９階、平均専有面積７５㎡）が、築１０～１９年目に長期修繕計画を見直したときの額（それぞれの経年期間ごとの平均額）である。
つまり、残りの期間（１１～２０年）に必要となる修繕積立金の額（／月・戸）であるので、単なる金額のみを書いてもまったく意味がない。

【的外れの例２】

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
>電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

〇マンション管理標準指針コメントの１２３頁に修繕周期表が示されており、これによれば、玄関扉、窓枠サッシ、避雷針以外は、取替周期が３０年以内である。
したがって、新築時計画期間は３０年間であるので、更新予定工事に含まれている。

【的外れの例３】

>>9679　匿名さん　2018/07/17
>　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
>積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
>　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
>積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

〇【マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年4月策定）】の５頁に「修繕積立金の額の目安は、（中略）新築時から３０年間に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で均等に積み立てる方式（均等積立方式）による月額として示しています。」とあり、「第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画」における修繕積立金の額を示したものではない。

〇１７，５００円という金額は、「２１８円（㎡・月）（※１）×８０（㎡）」によると推測するが、>>10454 のマンション（※２）とは基準が異なるので比較はできない。

※１　６頁の「専有床面積当たりの修繕積立金の額」によると、「階数（１５階未満）・建築延床面積（５，０００㎡未満）」のマンションにおける平均値は「２１８円／㎡・月：（機械式駐車場は含まない）」である。
※２　モデルA：７０戸・９階・建築延床面積が５，０００㎡以上（１０，０００㎡未満）、平均専有面積７５㎡、機械式駐車場（ピット昇降２段４０台）あり

築26年の旧住宅整備公団のマンションに住んでいます。

当団地周辺には、地続きの公有地があり長年手入れがされない状態です。

一部は、やっと昨年から行政が年３回の草刈りをするようになりましたが、半年は
雑草が繁茂しています。レンガに縁どられている場所は、新築時には、公団が花を植えていましたが、その後枯れてしまい放置されています。

エントランスの呈はなしていますが、駅とは反対の方角ですので、隣接している
一棟の住民以外はあまり気にならないようです。
それでも、その土地に囲われているのは集会所に隣接した広場で、自治会の行事はこの広場で行われています。

外観のデザイン上は、外部のだれが見ても敷地の一部に見えます。
住民ですら、一部が公有地とは知らない者が多数存在すると思われます。
敷地に入っていく手すり付きのスロープや石段ですら、公有地です

そこで、行政の美化プログラムに参加して植栽による景観の向上を考えています。
花苗、土、肥料は行政が提供するので費用はかかりません。

個人の力には限界があり、管理組合の協力を仰ぎたいところですが、管理組合の管理の範囲は共用部に限る、との規約が壁になっています。

ところが、調べましたら国土交通省の標準管理規約が改正されていて、管理組合の業務に
マンション周辺の環境向上が含まれていました。　コメントによりますと、敷地及び
建物の管理に関する範囲に限れば、周辺の美化、清掃活動に参加することは可能とか。

現在の問題点は以下の通りです。これらが、「敷地及び建物の管理に関する」という
コメントに適応するのか、素人では判断がつきません。

１．公有地の一部は駐輪場に接している。その場所に雑草が繁茂すると防犯上不安がある。
　　一昨年も自転車の盗難が２件起きている。過去には、火遊びもあった。

２．公有地は、行政が７，８、９月に草刈りをするが、雑草の種が飛んでくる春には
　　行われないので、敷地内の草取りに労力がいる。

３．雑草繁茂が原因とみられるカメムシが近隣住宅のベランダに多く入り込んでしまう。

４．雑草放置の場所には、たばこの吸い殻、空き缶、等のゴミが捨てられ景観を
　　そこなっており、資産価値の低下が心配である。

５．敷地内にある防災倉庫は、境界線ギリギリに設置してあり、備品の出し入れは
　　公有地側から行う。よって、そのスペースは草刈りをして足元を確保しておく必要が
　　ある。

６．公有地の一部は昨年度から管理組合の理事が草刈りをするようになったが、
　　団地で入っている保険は敷地外には適用されない。よって、けがをした場合は
　　市の補償制度に申請するが、団体名は管理組合と記入することになり
　　規約との齟齬が生じる。

１～４は、隣接している１棟だけが直面している問題です。それで、現在はその棟の有志で
行政のプログラムに参加するように勧められております。　しかし、有志で続けるには
公有地の面積が広く住民の負担が心配されます。管理組合全体の問題として取り組むために現在の規約を改正し、「マンション周辺」の文言を含んだ項目が追加され、協力を全住民に呼びかけるべきではないかと感じております。

ただし、これは隣接住民の主観でしかないかもしれず、マンション管理士の方に客観的な判定を仰ぐべきとの意見も出ております。現地が見えない状態ではご判断しにくいとは思いますが、ここまでの情報で、マンション管理士の方は「規約の改正」に十分値する問題ととらえ下さるものなのか、アドバイスを頂けたら幸いです。



　　

>>匿名さん　マンション管理組合定期総会が賛成多数で承認され、終了いたしました。しかし、一部案件で質問しましたが、説明が不十分で理解することができず、納得できないところがあります。管理会社に改めて説明を求めることができますか？

10458 評判気になるさん
管理会社に説明を求めることはできます。
筋道からして総会の招集は管理組合理事長ですので
理事長に説明を求めるべきです。
私のマンションではすべての質問は理事長に求めます。

>>10459 匿名さん
理事長に聞くという選択肢もあるが管理会社で間に合うのだから管理会社に問い合わせるべき。となぜ回答しないのか？なぜどちらでもよいケースにあえて理事長に負担を掛ける方を勧めるのかお答えいただきたい。もし法律上の管理者でありマンションの代表者だからとかいう何かの本のような回答であれば、あなたは理事長をシンボルとして利用するだけの存在としか認識しておらず、人の痛みや苦労を類推する能力に著しく欠ける人物と言える。あなたのような人間が理事長のプライバシーを侵害するきっかけを作り人材を失うきっかけを作っている。質問者がいつ理事長宅を尋ねてもいつ電話してもあなたの生活に支障がないから考えが及ばない。自分だったら嫌なことでも他人ならしょうがないという考え方。周りの配慮のなさが理事長を疲労させて疲弊させてもあなたは最後まで言い続ける「理事長だから仕方ない」と。外道ですね。

マンション管理組合総会で一人の組合員が管理士をつれて総会に臨みたいと報告がありました、理事長としてどのような対応すればいいのですか。そもそも　この管理士に参加資格があるのか、また発言権があるのか、わかりません教えて下さい。、、

＞＞10461さん
このスレはほとんど機能していません。
ご質問はこちらの方が回答してもらえます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/

組合員(区分所有者）さんの総会出席は問題ありませんが、
管理士さんは区分所有者さんでないなら出席をお断りしても
良いと思います。
この組合員さんと事前に面談して、なぜマンション管理士を
同席させたいのか理由をお聞きになった方が良いのでは
ないでしょうか？

総会は上程された議案の賛否を問う場ですから、区分所有者（区分所有法４０条）またはその代理人（同法３９条２項）、および意見陳述権を有する占有者（同法４４条１項）は当然に出席できることになります。

マンション標準管理規約には、「組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席することができる。」との規定があります。
管理規約に同様の規定がある場合には、理事会が必要と認めた場合に限り、マンション管理士は出席することができます。
言い方を変えると、理事会が必要でないと判断したときは、出席することができないということになります。
マンション管理士の出席を認めた場合に、発言を許すかどうかは、総会議長の判断だと思います。

【２０２０年のおさらい（間違った情報に騙されるな！」編）】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10345-10463/

【嘘つきは泥棒の始まり】
>>6　匿名さん　2014/07/05 21:52:39

解任したマンションの管理者が、銀行預金等一切の引き継ぎをしません。弁護士に相談しますが、アドバイス等ありましたら同じ致します。

どのような手続きを経て解任したのでしょうか？
また、新管理者はどのような手続きを経て管理者に就任したのでしょうか？
>解任したマンションの管理者が、銀行預金等一切の引き継ぎをしません。
とありますが、書類等を引き渡さない理由は？

＜参考＞
マンション標準管理規約（単棟型）
（規約原本等）
第７２条　　この規約を証するため、区分所有者全員が署名した規約を１通作成し、これを規約原本とする。

２　規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。

３　規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面を保管する。

４　区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面（以下「規約原本等」という。）並びに現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７０条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面（以下「使用細則等」という。）の閲覧をさせなければならない。

５　第２項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

６　理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等及び使用細則等の保管場所を掲示しなければならない。

>分譲時に配布された規約集を作り替える場合、今まで改正された議案書と分譲分をまとめて１冊にするのは、規約改正にはならないので、総会や理事会の決議は必要ありません。
>ただ、条や条項は変えることになります。

条番号や項番号が変わるのであれば、これは規約の変更に該当するので、区分所有法に定める特別決議が必要である。

規約改正時に条文番号・項番号は変更されており、それを新しい規約集冊子に転記するだけなので特別決議は不要である。

であるならば、
>ただ、条や条項は変えることになります。
は不要である。

素人なので見逃してやってください。

パート３とはレベルが違うｗ

＜参考＞
規約共用部分について

【区分所有法】
第４条第２項
第一条に規定する建物の部分（※１）及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記（※２）をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

※１　「第一条に規定する建物の部分」とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときのその各部分である。
要するに、専有部分とすることができる部分であり、区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

※２　共用部分である旨の登記は、単なる第三者への対抗要件である。

ということで、「給排水管の枝管部分」は、規約共用部分には成り得ないのであるから、登記など論外である。

パート３をよく読め

【>>10475 の続き】
したがって、
>給排水管の枝管は登記できませんｗｗ
は正しい。

浴室の天井から汚水がおちる。原因解明を天井をあける工事を業者に手を回し先延ばしする管理会社に対応するには

>>10478 匿名さん 55分前
まず、理事長及び各理事に報告してください。
理事長及び理事会が対応しなければ組合の機能
が喪失している。

管理組合の理事をしています。前年理事会が総会に出し、承認された議案は現理事会は絶対に実行しなければならないのでしょうか？例えば規約改訂のための専門委員会を作るという議題が承認されています。現理事会は絶対に専門委員会を作る必要があるのですか？お教えください。

>>10480 海老さん
基本的には住民の総意、或いは多数決の結果なので実施に向け検討は必須と考えられます。
ただ、検討において問題点等が判明した場合、次期理事達に検討継続の申し送りや問題点を報告し見送ることと結論づけた。とすることも可能です。
専門委員会を作れと投げられても、誰もしたく無ければ作りたくとも作れないですし

専門委員会は、検討対象に関心が強い組合員を中心に構成されるものです。
前期の理事会が、規約改訂のために専門委員会の設置が必要性であると判断し、総会に上程したのですから、その判断をした前期の理事会メンバーを理事会に招き、その中の一人に委員長を引き受けていただくという方法もあると思います。

先日管理会社から業者への支払いを理事長がパソコンから行えるようになる。ネットバンクを使わず可能となるとお聞きしましたが、このようなことをやっている組合があったら、リスクなど教えてください、

>>10483 匿名さん
ウチもやっていますが、今の所、問題は発生していないですね。
考えられるリスクとしては、なりすましがあると思いますが、収支報告書を毎月複数人で確認すれば気付けると思います。
それに、自分はいいけど、今度の役員が同じようにパソコン等を使えるのかという問題があり、使えたとしてITリテラシーの低い人が予想されるときは何かしら対応しないといけないかもですね。
ウチはコンピューターウイルスの感染については問題ないと確認していますが、その辺の仕組みも確認された方がいいと思います。

一方でメリットもあり、コロナ禍にあっては直接、間接接触を避けられるのが特に大きなメリットかと思います。

因みにウチでは複数承認としております。

>>10484 匿名さん
すでに理事長がインターネットバンキングを使わないでも、エレベーターの設備工事費などの業者支払いを理事長が承認するだけで、銀行振込まで行える仕組みを使っているとは、私の管理会社が国内初だと思っていたので驚きです。確かに複数承認になっているのでしたらリスクはありませんね。ありがとうございます。

＜参考＞
マンションの修繕積立金に関するガイドライン
平成２３年４月
令和３年９月改訂
国土交通省
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

それは単なる修繕積立金の額の算出の仕方等の説明であって
投資をして増やしなさいとはいってないですよね。
修繕積立金はみんなの積立金なので安心安全が基本と
いうことです。

>>10487　宮崎県の爺さん
スレ違いです。
ご自分のスレにお戻りください。

>>10486 に関して

＜参考＞
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」 新旧対照表
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001425185.pdf

間違いを指摘されても、尚も間違いを書き続ける「パート３」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E6%B0%91%E6%B3%95%EF...

【保存行為の考え方】
○ 保存行為は、共用部分を維持する行為（共用部分の滅失・毀損を防止して現状の維持を図る行為）であるが、集会の決議を要せずに各区分所有者が単独でなし得る行為であることから、そのうち、緊急を要するか、または比較的軽度の維持行為であると解されている。一応の目安として月々の管理費で賄える範囲内のものがこれに該当し、修繕積立金を取り崩す必要がある修繕や分担金を要する修繕は狭義の管理に該当すると解されている（稻本洋之助、鎌野邦樹著『コンメンタール区分所有法』（日本評論社）（p107）

○ 法務省民事局参事官室編『新しいマンション法』（商事法務研究会）（p87-88）における保存行為の説明は以下のとおり。
・ 共用部分の保存行為とは、共用部分の現状を維持する行為をいいます。たとえば、建物入り口のガラスや階段の欠損の修理、エレベーターの必要最小限の定期点検のほか、共用部分を不法に占拠する者を立ち退かせることなどがこれに当たります。共用部分の保存行為は、共有者である他の区分所有者のためにも、利益にこそなれ、不利益になることはその性質上ありませんので、各共有者が単独ですることができることとされています。もっとも、管理者も共用部分並びに建物の敷地及び共用部分以外の附属施設の保存行為をする権限を有しますので、管理者が置かれている場合には、右に述べたような保存行為は、通常、管理者が行い、各区分所有者が行うことはないと思われます。また、規約で、保存行為であっても各区分所有者が一存ですることができないように定めることもできます。
・ 狭義の管理行為と保存行為について、実際に、具体的な行為がそのいずれかに属するかの判断が困難である場合が少なくありません。たとえば、共用部分の清掃、保守点検、修理等についても、その維持のため必要最小限のものは保存行為に当たりますが、それを超えて安全を期し、住環境を良くするためのものであれば保存行為の範囲を超えると思われます。

>>10491 にも書かれているように、修繕積立金を取り崩す必要がある修繕や分担金を要する修繕は「狭義の管理」に該当すると解される。
したがって、「保存行為」の修繕に関する「一応の目安として月々の管理費で賄える範囲内」とは、「1か月分の管理費の範囲内」を意味するのではなく、ほかの経常的な管理費用の支出に支障がない程度の金額を指し、具体的には、小修繕費や予備費として予算化されているものが該当すると考えられる。

>>10492 匿名さん
超よくわかりました(^^)(^^)(^^)
ありがとうございます！

＜マンション標準管理規約における敷地及び共用部分等の保存行為の取り扱い＞

【第２１条（敷地及び共用部分等の管理）】
第１項　【敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。】ただし、バルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
第３項　区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。

【第２１条関係コメント】
①　第１項及び第３項は、【区分所有法第１８条第１項ただし書】において、保存行為は、各共有者がすることができると定められていることに対し、【同条第２項】に基づき、規約で別段の定めをするものである。

区分所有法第１８条（共用部分の管理）
第１項　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
第２項　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

>>10494 からわかるように、標準管理規約２１条における「管理」とは、「変更」（区分所有法１７条１項）、「狭義の管理」（区分所有法１８条１項本文）および「保存行為」（区分所有法１８条１項但し書）の３つを含む「広義の管理」である。
したがって、
>標準管理規約では、専用使用権が設定されている箇所を除いて
>保存行為は管理組合の責任と負担で行うこととされています。
は正しい。

いつも勉強させていただいています。
質問です。
管理費会計の年度決算で出た剰余金は、次年度の管理費会計へ繰り越すか、修繕積立金会計に移管するかだと思いますが、それぞれどの程度とするのが適切か、目安がありましたらご教示お願いします。

＜参考＞
【平成25年度マンション管理士試験問題】
〔問 26〕管理費等に余剰又は不足が生じた場合の取扱いについて、総会の普通決議で行うことができるものは、標準管理規約によれば、次のうちどれか。

１ 　管理費に余剰が生じた場合に、これを修繕積立金に振り替えること。
２ 　管理費に不足が生じた場合に、修繕積立金の一部を管理費に振り替えること。
３　 管理費に余剰が生じ修繕積立金が不足する場合に、管理費を引き下げ、修繕積立金を引き上げること。
４　 管理費に不足が生じ修繕積立金に余剰がある場合に、共用設備の保守維持費の支払に充てるため、修繕積立金を取り崩すこと。

【正解　３】

マンション管理センターの報告書に、こんな↓記述がある。管理規約については書いていない。管理規約に違反することを総会決議できるのだろうか？

・「マンション管理組合の財務会計に関する会計基準の考え方と課題の整理－ 「管理組合の財務会計に関する研究会」報告書 －」, 平成１５年３月, （財）マンション管理センター
http://m-kanri.biz/pdf/zaimukaikei.pdf

２ 管理組合会計の基本原則の整理／（２）管理組合会計の特有原則／② 区分経理の原則

　また、管理費会計の剰余金の一部を修繕積立金会計に繰り入れることについては、総会の決議で行うことができる。