マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>10426 の続き

【書面又は電磁的方法による決議（４５条１項）についての集会に関する規定の準用（４５条５項）】
区分所有法は、３４条から４６条まで集会に関する規定を置いている。このうち、書面または電磁的方法による決議について、３４条２項（毎年１回の集会の招集）および４３条（事務の報告）を除く各規定が準用されると解される。
－概要－
書面又は電磁的方法による決議を行うために、集会を招集すべき者（３４条の準用）は、４５条１項の区分所有者全員の承諾を得た後に、３５条の規定に準じて、回答期日より少なくとも１週間前に、議案を通知して各区分所有者に発する。この方法による決議においても、原則として、あらかじめ通知された事項についてのみ決議をすることができる（３７条の準用）。区分所有者全員の同意かあるときは、３５条で準用される手続きを経ないで決議することも許される（３６条の準用）。各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、１４条に定める割合（共用部分の持分の割合）による（３８条の準用）。書面又は電磁的方法による決議に係る議事は、区分所有法または規約に別段の定めがない限り、区分所有者および議決権の過半数で決する（３９条１項の準用）。
（出典：コンメンタール　区分所有法）

多くのマンションでは役員選任・解任は総会議決事項だから、総会が開催できない間は新役員は就任できない。現在の役員が引き続きやっていくしかない。ま、新役員を選出する総会で前役員に対する慰労金支払いをこっそり入れ込んだ予算案を通して御労苦に報いるのがよい。

【押さえておきたい区分所有法の強行規定】
１．理事長（管理者）は、毎年１回は総会を招集し、「総会において」、その事務に関する報告をしなければならない（４３条）。
２．管理規約により総会において決議すべきものとされている事項については、「総会における決議」（３９条）または「書面（または電磁的方法）による決議」（４５条１項、３項）により効力を有する。
３．上記の決議に代えることができるのは、「区分所有者全員の書面（または電磁的方法）による合意」（４５条２項、３項）だけである。

改革の動きが出ています。
マンション管理士も改革しましょう。
この指とまれの合図を待ちます。

>>10430　１０９爺さん

マンション管理士に期待などしていません。
いろいろなスレに支離滅裂な投稿をしているようですが、迷惑ですよ。

part3スレのほうが支離滅裂で、こっちが管理士スレの本家だぞと言いたいですね。

> 4013　匿名さん　2020/04/29 15:20:32
>国交省は総会を延期するときは、理事会決議でできるといっている。

今日現在、国交省は、何のコメントも出していない。
マン管センターは、下記の「Ｑ＆Ａ」を出しているが、「総会の延期は、理事会決議でできる」などとは言っていない。

>そして１年以内に総会を開催することといっている。

マン管センターは、「１年以内に総会を開催すること」とも言っていない。

マンション管理センター
【新型コロナウイルス感染拡大における通常総会開催に関するQ＆A】2020/3/27
https://www.mankan.or.jp/cms-sys/wp-content/uploads/2020/03/20200327-C...

>国交省は総会を延期するときは、理事会決議でできるといっている。


今日現在、国交省は、何のコメントも出していない。
マンション管理センターの「Ｑ＆Ａ」では、
新型コロナウイルス感染が拡大している中においては、通常総会の延期も視野に入れなければならないとし、延期する場合は、このような手続きと対応が考えられるとして一つの例を示しているが、「通常総会の延期は理事会決議でできる」とは言っていない。

>そして１年以内に総会を開催することといっている。

マンション管理センターの「Ｑ＆Ａ」では、
「その後、総会を開催できる状況になった場合には、可及的速やかに総会を開催し、前期役員が継続して職務を行ったこと、前期収支予算に従い通常の業務を執行したこと、管理会社との委託契約については、従前契約と同一条件での暫定契約を締結したことを報告するとともに、改めて、新役員選任、収支予算、委託契約更新について決議することが必要です。」としている。

後段部分について、出鱈目情報を転記しておきます。
マンション管理センターの「Ｑ＆Ａ」と対比してみてください。

> 4013　匿名さん　2020/04/29 15:20:32
>そして１年以内に総会を開催することといっている。
> １年以内だから来期の総会と一緒にやればいいことにはなるが、役員の
>任期はそこまでやらなければならなくなる。

【マンション管理センターの「Ｑ＆Ａ」より】
その後、総会を開催できる状況になった場合には、可及的速やかに総会を開催し、前期役員が継続して職務を行ったこと、前期収支予算に従い通常の業務を執行したこと、管理会社との委託契約については、従前契約と同一条件での暫定契約を締結したことを報告するとともに、改めて、新役員選任、収支予算、委託契約更新について決議することが必要です。

> 4031　匿名さん　2020/05/01 10:32:59
>隣家のスズメバチが襲撃してきたときにハエたたきで張り倒すのは緊急避難ですよ。

この場合、スズメバチは誰の所有にも属していないので、「緊急避難」とは無関係である。

他のスレにケチをつけるよりＰＡＲＴ２が盛り上がるような書き込みが必要だと思います。

間違った情報を垂れ流し続けてレスを伸ばしても意味がない。
必要なのは正確な情報提供である。

【民法】
（正当防衛及び緊急避難）
第七百二十条　他人の不法行為に対し、自己又は第三者の権利又は法律上保護される利益を防衛するため、やむを得ず加害行為をした者は、損害賠償の責任を負わない。ただし、被害者から不法行為をした者に対する損害賠償の請求を妨げない。
２　前項の規定は、他人の物から生じた急迫の危難を避けるためその物を損傷した場合について準用する。

＜最高裁判所判例＞
事件番号：平成20(受)666
事件名：協力金請求事件
裁判年月日：平成22年1月26日
法廷名：最高裁判所第三小法廷
裁判種別：判決
結果：破棄自判

【判示事項】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更が，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらないとされた事例


【裁判要旨】
?団地建物所有者全員で構成されるマンション管理組合の総会決議により行われた自ら専有部分に居住しない組合員が組合費に加えて月額２５００円の住民活動協力金を負担すべきものとする旨の規約の変更は，次の(1)?(4)など判示の事情の下においては，建物の区分所有等に関する法律６６条，３１条１項後段にいう「一部の団地建物所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」に当たらない。
(1) 当該マンションは区分所有建物４棟総戸数８６８戸と規模が大きく，その保守管理や良好な住環境の維持には管理組合等の活動やそれに対する組合員の協力が必要不可欠である。
(2) 当該マンションにおいては自ら専有部分に居住しない組合員が所有する専有部分が約１７０戸ないし１８０戸となり，それらの者は，管理組合の役員になる義務を免れるなど管理組合等の活動につき貢献をしない一方で，その余の組合員の貢献によって維持される良好な住環境等の利益を享受している。
(3) 上記規約の変更は，上記(2)の不公平を是正しようとしたものであり，これにより自ら専有部分に居住しない組合員が負う金銭的負担は，その余の組合員が負う金銭的負担の約１５％増しとなるにすぎない。
(4) 自ら専有部分に居住しない組合員のうち住民活動協力金の支払を拒んでいるのはごく一部の者にすぎない。

自ら専有部分に居住しない組合員、つまり賃貸とか投資目的でマンションを
購入して実際には住んでいない組合員に協力金を払わせることに関する判例であって
輪番制の役員を拒否する組合員に同じようなことが通用するとでも思ってるのかｗｗ

それは、子供騙しスレ（Part３）のスレ主ですよ。

part2スレの話題になると異常にコーフンする人がpart3スレにいますが、何かあるんでしょうか？

> 4162　匿名さん　2020/05/13 11:23:08
>だから細則か規約で決めればいいんですよ。

区分所有法３１条１項後段の「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」について判示した最高裁判決が参考であるとしながらも、特定の区分所有者に対して新たに金銭的負担を求めることは細則で決めればよいというロジックは、無茶苦茶ですね。

＜参考＞
区分所有法三一条一項後段は、区分所有者間の利害を調整するため、「規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」と定めているところ、右の「特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいう（最高裁　平成８年（オ）第２５８号　平成10年10月30日　最高裁第二小法廷）。

総合評価方式の計算式については、２年半前にこんな遣り取りがありました。
>>4413-4429

ウィンドウに全部を表示することはできないようなので・・・
>>4413 >>4417-4421 >>4422 >>4425 >>4427-4429

これでどうでしょう。
>>4413 >>4417 >>4418 >>4419 >>4420 >>4421 >>4422 >>4425 >>4427 >>4428 >>4429

> 4234　匿名さん　2020/05/17 12:29:29
>国交省が指針としています２５年間（大規模修繕工事２回分）の
>工事費にはそれ以降発生する大型設備（玄関扉、給排水管、ＥＶ等
>の大型設備分が含まれていない数字となっているからです。

国交省が平成２３年４月に策定した「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、新築時の計画期間を３０年間としているので、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれている。

補足ですが・・・
国交省が平成１７年１２月に策定した「マンション管理標準指針」では、すでに新築時の計画期間を３０年間とし、給排水管（取替周期３０年）とＥＶ（取替周期３０年）の取替工事は計画に含まれていました。

>>10449-10450 を踏まえて、これを見るとおもしろい。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E6%9C%9B%E3%81%BE&am...

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。
>　国交省は長期修繕計画の作成は３０年で計画すべきとしました。何故かといいますと、>その期間で
>大規模修繕工事を２回含ませるというものでした。
>　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
>電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

>>9679　匿名さん　2018/07/17
>　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
>積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
>　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
>積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

以下（いずれも、計画期間は新築時から３０年間です）を確認すれば、上記の内容は金額を含めて的外れであることがわかります。

マンション管理標準指針（平成17年12月策定）
【マンション管理標準指針コメント（四　建物・設備の維持管理）】
https://www.mlit.go.jp/common/001080793.pdf
１１８頁、１２３頁、１３１頁～１３３頁　参照

【マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年4月策定）】
https://www.mlit.go.jp/common/001080837.pdf

この天才マンション管理士にお願いです。
今買って確実にもうかる株を一つ推薦してください。

【的外れの例】

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　国交省の望まれる指針によれば、１戸当り月の修繕積立金の額は１７，５１５円必要となっています。

〇マンション管理標準指針コメントの１３１頁に「修繕積立金の額（住戸当たり）」の項目があるが、望ましい対応は示していない（「－」と表示）。

〇１３２頁の〔参考〕に１７，５１５円がでてくるが、これは、修繕積立金（平均１３，０００円／月・戸：繰入金を含む）を積立てて、標準的な修繕工事をしているマンション（モデルA：７０戸・９階、平均専有面積７５㎡）が、築１０～１９年目に長期修繕計画を見直したときの額（それぞれの経年期間ごとの平均額）である。
つまり、残りの期間（１１～２０年）に必要となる修繕積立金の額（／月・戸）であるので、単なる金額のみを書いてもまったく意味がない。

【的外れの例２】

>>9678　匿名さん　2018/07/17
>　しかし、築３０年の間には排水管、ガス管、玄関扉、窓枠サッシ、エレベーター、高置水槽、縦樋、
>電灯設備、避雷針、避難ハッチ、バルコニー隔壁、メールボックスの更新工事は含まれていません。

〇マンション管理標準指針コメントの１２３頁に修繕周期表が示されており、これによれば、玄関扉、窓枠サッシ、避雷針以外は、取替周期が３０年以内である。
したがって、新築時計画期間は３０年間であるので、更新予定工事に含まれている。

【的外れの例３】

>>9679　匿名さん　2018/07/17
>　そこで国交省は、最近は第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画では、１戸当り必要修繕
>積立金の額は、１７，５００円が望ましいという指針を打ち出してきました。
>　大型施設の更新工事が含まれる計画とそれがない最初の３０年での長期修繕計画での必要修繕
>積立金の額が違うのは当然なんですが、ようやく国交省もそれに気づいたようです。

〇【マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成23年4月策定）】の５頁に「修繕積立金の額の目安は、（中略）新築時から３０年間に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で均等に積み立てる方式（均等積立方式）による月額として示しています。」とあり、「第１回目の大規模修繕工事後の長期修繕計画」における修繕積立金の額を示したものではない。

〇１７，５００円という金額は、「２１８円（㎡・月）（※１）×８０（㎡）」によると推測するが、>>10454 のマンション（※２）とは基準が異なるので比較はできない。

※１　６頁の「専有床面積当たりの修繕積立金の額」によると、「階数（１５階未満）・建築延床面積（５，０００㎡未満）」のマンションにおける平均値は「２１８円／㎡・月：（機械式駐車場は含まない）」である。
※２　モデルA：７０戸・９階・建築延床面積が５，０００㎡以上（１０，０００㎡未満）、平均専有面積７５㎡、機械式駐車場（ピット昇降２段４０台）あり

築26年の旧住宅整備公団のマンションに住んでいます。

当団地周辺には、地続きの公有地があり長年手入れがされない状態です。

一部は、やっと昨年から行政が年３回の草刈りをするようになりましたが、半年は
雑草が繁茂しています。レンガに縁どられている場所は、新築時には、公団が花を植えていましたが、その後枯れてしまい放置されています。

エントランスの呈はなしていますが、駅とは反対の方角ですので、隣接している
一棟の住民以外はあまり気にならないようです。
それでも、その土地に囲われているのは集会所に隣接した広場で、自治会の行事はこの広場で行われています。

外観のデザイン上は、外部のだれが見ても敷地の一部に見えます。
住民ですら、一部が公有地とは知らない者が多数存在すると思われます。
敷地に入っていく手すり付きのスロープや石段ですら、公有地です

そこで、行政の美化プログラムに参加して植栽による景観の向上を考えています。
花苗、土、肥料は行政が提供するので費用はかかりません。

個人の力には限界があり、管理組合の協力を仰ぎたいところですが、管理組合の管理の範囲は共用部に限る、との規約が壁になっています。

ところが、調べましたら国土交通省の標準管理規約が改正されていて、管理組合の業務に
マンション周辺の環境向上が含まれていました。　コメントによりますと、敷地及び
建物の管理に関する範囲に限れば、周辺の美化、清掃活動に参加することは可能とか。

現在の問題点は以下の通りです。これらが、「敷地及び建物の管理に関する」という
コメントに適応するのか、素人では判断がつきません。

１．公有地の一部は駐輪場に接している。その場所に雑草が繁茂すると防犯上不安がある。
　　一昨年も自転車の盗難が２件起きている。過去には、火遊びもあった。

２．公有地は、行政が７，８、９月に草刈りをするが、雑草の種が飛んでくる春には
　　行われないので、敷地内の草取りに労力がいる。

３．雑草繁茂が原因とみられるカメムシが近隣住宅のベランダに多く入り込んでしまう。

４．雑草放置の場所には、たばこの吸い殻、空き缶、等のゴミが捨てられ景観を
　　そこなっており、資産価値の低下が心配である。

５．敷地内にある防災倉庫は、境界線ギリギリに設置してあり、備品の出し入れは
　　公有地側から行う。よって、そのスペースは草刈りをして足元を確保しておく必要が
　　ある。

６．公有地の一部は昨年度から管理組合の理事が草刈りをするようになったが、
　　団地で入っている保険は敷地外には適用されない。よって、けがをした場合は
　　市の補償制度に申請するが、団体名は管理組合と記入することになり
　　規約との齟齬が生じる。

１～４は、隣接している１棟だけが直面している問題です。それで、現在はその棟の有志で
行政のプログラムに参加するように勧められております。　しかし、有志で続けるには
公有地の面積が広く住民の負担が心配されます。管理組合全体の問題として取り組むために現在の規約を改正し、「マンション周辺」の文言を含んだ項目が追加され、協力を全住民に呼びかけるべきではないかと感じております。

ただし、これは隣接住民の主観でしかないかもしれず、マンション管理士の方に客観的な判定を仰ぐべきとの意見も出ております。現地が見えない状態ではご判断しにくいとは思いますが、ここまでの情報で、マンション管理士の方は「規約の改正」に十分値する問題ととらえ下さるものなのか、アドバイスを頂けたら幸いです。



　　

>>匿名さん　マンション管理組合定期総会が賛成多数で承認され、終了いたしました。しかし、一部案件で質問しましたが、説明が不十分で理解することができず、納得できないところがあります。管理会社に改めて説明を求めることができますか？

10458 評判気になるさん
管理会社に説明を求めることはできます。
筋道からして総会の招集は管理組合理事長ですので
理事長に説明を求めるべきです。
私のマンションではすべての質問は理事長に求めます。

>>10459 匿名さん
理事長に聞くという選択肢もあるが管理会社で間に合うのだから管理会社に問い合わせるべき。となぜ回答しないのか？なぜどちらでもよいケースにあえて理事長に負担を掛ける方を勧めるのかお答えいただきたい。もし法律上の管理者でありマンションの代表者だからとかいう何かの本のような回答であれば、あなたは理事長をシンボルとして利用するだけの存在としか認識しておらず、人の痛みや苦労を類推する能力に著しく欠ける人物と言える。あなたのような人間が理事長のプライバシーを侵害するきっかけを作り人材を失うきっかけを作っている。質問者がいつ理事長宅を尋ねてもいつ電話してもあなたの生活に支障がないから考えが及ばない。自分だったら嫌なことでも他人ならしょうがないという考え方。周りの配慮のなさが理事長を疲労させて疲弊させてもあなたは最後まで言い続ける「理事長だから仕方ない」と。外道ですね。

マンション管理組合総会で一人の組合員が管理士をつれて総会に臨みたいと報告がありました、理事長としてどのような対応すればいいのですか。そもそも　この管理士に参加資格があるのか、また発言権があるのか、わかりません教えて下さい。、、

＞＞10461さん
このスレはほとんど機能していません。
ご質問はこちらの方が回答してもらえます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/

組合員(区分所有者）さんの総会出席は問題ありませんが、
管理士さんは区分所有者さんでないなら出席をお断りしても
良いと思います。
この組合員さんと事前に面談して、なぜマンション管理士を
同席させたいのか理由をお聞きになった方が良いのでは
ないでしょうか？

総会は上程された議案の賛否を問う場ですから、区分所有者（区分所有法４０条）またはその代理人（同法３９条２項）、および意見陳述権を有する占有者（同法４４条１項）は当然に出席できることになります。

マンション標準管理規約には、「組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席することができる。」との規定があります。
管理規約に同様の規定がある場合には、理事会が必要と認めた場合に限り、マンション管理士は出席することができます。
言い方を変えると、理事会が必要でないと判断したときは、出席することができないということになります。
マンション管理士の出席を認めた場合に、発言を許すかどうかは、総会議長の判断だと思います。

【２０２０年のおさらい（間違った情報に騙されるな！」編）】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/res/10345-10463/

【嘘つきは泥棒の始まり】
>>6　匿名さん　2014/07/05 21:52:39

解任したマンションの管理者が、銀行預金等一切の引き継ぎをしません。弁護士に相談しますが、アドバイス等ありましたら同じ致します。

どのような手続きを経て解任したのでしょうか？
また、新管理者はどのような手続きを経て管理者に就任したのでしょうか？
>解任したマンションの管理者が、銀行預金等一切の引き継ぎをしません。
とありますが、書類等を引き渡さない理由は？

＜参考＞
マンション標準管理規約（単棟型）
（規約原本等）
第７２条　　この規約を証するため、区分所有者全員が署名した規約を１通作成し、これを規約原本とする。

２　規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。

３　規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、理事長は、１通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名した上で、この書面を保管する。

４　区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規約の内容を記載した書面（以下「規約原本等」という。）並びに現に有効な第１８条に基づく使用細則及び第７０条に基づく細則その他の細則の内容を記載した書面（以下「使用細則等」という。）の閲覧をさせなければならない。

５　第２項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。

６　理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等及び使用細則等の保管場所を掲示しなければならない。

>分譲時に配布された規約集を作り替える場合、今まで改正された議案書と分譲分をまとめて１冊にするのは、規約改正にはならないので、総会や理事会の決議は必要ありません。
>ただ、条や条項は変えることになります。

条番号や項番号が変わるのであれば、これは規約の変更に該当するので、区分所有法に定める特別決議が必要である。

規約改正時に条文番号・項番号は変更されており、それを新しい規約集冊子に転記するだけなので特別決議は不要である。

であるならば、
>ただ、条や条項は変えることになります。
は不要である。

素人なので見逃してやってください。

パート３とはレベルが違うｗ

＜参考＞
規約共用部分について

【区分所有法】
第４条第２項
第一条に規定する建物の部分（※１）及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記（※２）をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

※１　「第一条に規定する建物の部分」とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときのその各部分である。
要するに、専有部分とすることができる部分であり、区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

※２　共用部分である旨の登記は、単なる第三者への対抗要件である。

ということで、「給排水管の枝管部分」は、規約共用部分には成り得ないのであるから、登記など論外である。

パート３をよく読め