マンション管理士に質問しよう！ Part2

＞＞3098 分譲マンションの管理の現場を知る者
これでしょうか。？

>>10323 の訂正
（誤）3098
（正）3097

>>10325 の訂正
（誤）3089
（正）3097

>>10326 の訂正
（誤）3089　3098
（正）3097

１０９爺の架空質問とそれに対する宮爺の回答ですが、大笑いですね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/3107-3110/

＜間違いを指摘されても、間違いを書き続け、恥を掻き続けている例＞

>>10133
>>10137

10322 匿名さん 2019/12/08 20:14:46

>>3104 匿名さん 2019/12/08 18:49:53
この解答はマンション管理士とは思えません。

同意します。
管理士とは到底思えません。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/

上記スレにてくだらない自治会と理事会（分譲マンションの管理組合）の問題を論じ合っておるが、マンション管理士のレベルの低さを白状しているような内容です。

本物のマンション管理士（大型物件の管理の実務経験のある管理士等）の生の意見の投稿を
お願いします。くだらない内容には反応をしないで下さい。

マンションの管理の顧問等の職を探しているために管理会社等に忖度するような管理士は私のマンションではごめんこうむりたい。投稿内容からそれ等が見えています。

例えば、初心者マークを付与したりして素姓を調べている者等。

＞3104 匿名さん 2019/12/08 18:49:53

　専有部分について規約で定められる「他の専有部分や共用部分に影響」の条件が３月５日の最高裁判決のなかで示されたと理解します。

他の専有部分や共用部分に波及する、漏水のおそれを予防するための専有部分の排水管工事のような案件を想定している、3097さんの「特別管理」の規約は、有効だと思います。

個々の案件について総会決議で「特別管理」に該当する、しないの決議ではなく、規約変更の決議で規約に定めなければならない。通常の総会決議は、共用部分の変更、共用部分の管理の決議なので、専有部分については、規約で定めなければならない。

　一方、3097さんの専有部分向けサービスのような個々の専有部分で閉じていることで、他の専有部分や共用部分に影響しないことを規約に定めても無効だと思います。

　専有部分向けサービス料金の管理費から一括支払いは、分譲時に分譲会社が全員から書面同意を得ていれば、できると思います。専有部分の転売の際に購入者から同意を得る必要があるのかもしれない。

その判決が有効でも全ての分譲マンションの住民にとって良いとは結論付けられない。
各マンションで住民の安全と安心を考えて管理をすればいいでしょう。
その為の規約や法令です。それ等を運営していくのが組合員の義務でしょう

>>10332
>例えば、初心者マークを付与したりして素姓を調べている者等。

常に初心者マークが付くのは、ＰＣのブラウザの Cookie が無効になっているからだと思います。

>>10335 匿名さん
ご回答有難うございました。

常に有効にしましたが、どうでしょうか、確認です。

https://sanix.jp/biz/komari/a1_2.php
ここを読んで感想をお願いします。

赤錆の発生については、「塩化ビニルライニング鋼管」と「塩ビ管」の違いを知る必要があります。

塩化ビニルライニング鋼管（水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管と水道用ポリエチレン粉体ライニング鋼管）は、素材に「鉄」を使用していますので、継手部分に赤錆が発生することがあります。

しかし、水道用塩ビ管（水道用硬質ポリ塩化ビニル管（VP））は、「鉄」を素材としていませんし、接合にも「鉄」を素材としていないＴＳ継手（継手と管の両接合面に接着剤を塗布して挿入し、表面の膨潤と管と継手の弾性を利用して接合）を使用しますので赤錆の発生はありません。
また、基本的なことですが、圧送用「塩ビ管」にネジを切って使用することはありません。

10339 匿名さん 1時間前
なかなか難しいですが、助言有難うございます。

築古マンションで設計図等の保存がなく、管理会社にもありませんので、
専門業者に現場を確認して、
給排水管の材質や設計等をやり直さないといけないとの管理会社のアドバイスですが、
もっと良い方法はありませんでしょうか。

訂正＝設計図等を作成しなおさなければいけないとのアドバイス。

水回りの事故の予防方法をしっかり管理している中古マンションは少ないです。
中古マンションを購入するからには水回りの管理の良悪を見極めるのがカギでしょう。

マンションは古くなれば水回りの管理が一番重要でしょう。
特に給排水管の材質と設計図は必要です。
適正化法施行後の引き渡し物件は設計図書等の保管義務を組合と管理会社の両方に義務付けているのではないですか？。
詳しい管理士の説明を待ちまいょう。できるだけ詳細にお願いいたします。

相変わらず支離滅裂の回答をする「Ｐａｒｔ３」

「公道に至るための他の土地の通行権（囲繞地通行権）」に関する質問なのに・・・

頓珍漢な回答を続ける「Ｐａｒｔ３」

質問者は、「袋地」の購入を検討しているのではなく、マンションの敷地内に袋地所有者の「囲繞地通行権」があるマンションの購入を検討しているのだが・・・

>匿名さん　2009/12/19 12:50:10

>合格率７～８％の資格だから難しいに決まっているじゃない。
>それも受験者の４０％近くが管業資格保有者というじゃない。
>１年では中々合格しないよ。
>しかし、マン管の試験は総合力が必要なので、勉強すると中々役にたつことがあるよ。
>知らなかったことがいろいろ学べるしね。
>資格は合格してからの自己研鑽が絶対必要で、それをやらない者は単なる資格マニア
>になってしまう。
>まず資格は取ることが先決。合格するのとぎりぎり不合格の者とは天と地程の差がある。
>僕も去年３２点で２年目にギリギリ合格。一応マンション管理士である。勿論自己啓発組みだけどね。

>>10103
まもなく11年が経ちます・・・

>>10346 匿名さん
反応していただきありがとうございます。
そのとおりです。
Part3ではさしたる問題なしとのレスが来て、当たり障りないようお礼レスしときましたが、実際のところ、どう思われますか？

個別具体的な内容がわかりませんのでコメントはできませんが、一般的には避けたほうがよい物件だと思います。

> 3222　匿名さん　2020/01/06 09:29:26
>組合員には事前連絡等を取らなくても、理事が勝手に住民と協定内容を
>変更、破棄することもできますから。

近隣住民との間で協定を締結したり、また締結している協定を変更・廃止（破棄）したりすることは、「管理組合の業務に関する重要事項」に該当するため、総会決議が必要です。
「理事が勝手に住民と協定内容を変更、破棄すること」はできません。

> 3240　匿名さん　2020/01/07 19:14:43
>まず築５年であったら瑕疵担保責任が施工業者にありますので
>無条件で施工会社負担で補修工事をしなければならないとなっていますので、
>施工会社にやってもらうのがいいでしょう。
>瑕疵担保責任の期間は１０年間です。

マンションの買主に対して瑕疵担保責任を負うのは売主であって、施工会社ではありません。
また、売主が不動産業者である場合（ほとんどの新築マンションは売主が不動産業者）、売主の瑕疵担保責任は、品確法88条に規定する瑕疵担保責任を除き、責任を負う期間が２年以上であれば売買契約は有効です。

民法と品確法の瑕疵担保責任の違いがよくわかりました。
ありがとうございました。

３００戸の団地型の１３階建てのマンションです。
２０数年間雑排水管洗浄を３年に一度してきました。
最近毎月雑排水管洗浄をしているマンションがあるとの情報を聞きました。
何方がいいのでしょうか？。

> 3262　匿名さん　2020/01/11 11:12:07
>設計監理士業務は１級建築士等の有資格者じゃないとできません。
>マンション管理士は設計監理士業務はできませんよ。

【再掲】
> 2923　匿名さん　2019/10/24 08:42:21
>設計監理士とは
>　　私たちに代わって工事が設計図書通り行われているかをプロの目線でチェックをしてくれま
>　す。設計コンサルタントともいわれています。
>　　建築士や建築施工管理技士の資格が必要です。

マンションの一般的な大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当しないケースがほとんどです。
この場合、設計コンサルタントとしての資格要件は特にありません。

>>10355 匿名さん
同じ考えです。大規模修繕は金額によっては建設業法の規制はありますが。

M県では、情報伝達が１年遅れるようですね。

> 3278　匿名さん　2020/01/15 09:08:11
>今年の合格率は７．９％で相変わらず競争率は高いようです。
>その中で６０才以上の方の合格率は５．５％と超難関でした。

令和元年度マンション管理士試験（試験日：令和元年11月24日）の結果（2020年（令和2年）1月10日マンション管理センター発表）によると、
〇合格率・・・８．２％
〇６０才以上の合格率・・・５．２％
です。

築40数年を経過した公団分譲のマンションです・
マンション管理適正化法施行（平成１３年８月１日）後４年後位に公団管理から、
民間の管理会社に管理の委託を変更しました。

お尋ねしたい件は、
管理会社引き継ぎ時の、管理組合と管理会社が保管するべき諸書類を教えてください。

「重要事項説明書」と「マンション管理委託契約書」

>>10360 匿名さん
ご返事ありがとうございます。
引き継ぎ時の、規約、総会の議案書、議事録、等々はどうでしょうか。

＜参考＞
マンション標準管理委託契約書
別表第１　事務管理業務
２　基幹事務以外の事務管理業務
（３）　その他
③　図書等の保管等
一　乙は、本マンションに係る設計図書を、甲の事務所で保管する。
二　乙は、甲の管理規約の原本、総会議事録、総会議案書等を、甲の事務所で保管する。
三　乙は、解約等により本契約が終了した場合には、乙が保管する前２号の図書等、本表２(1)①で整備する組合員等の名簿及び出納事務のため乙が預かっている甲の口座の通帳、印鑑等を遅滞なく、甲に引き渡す。

①　適正化法施行前の分譲マンションにはどのような保管義務がありますでしょうか。
②　A管理会社が適正化法施行前の分譲マンションを管理していてB管理会社に変更された　　場合にB管理会社と管理組合が保管すべき諸資料を教えてください

結局のところ、何をしたいのでしょうか？

> 3301　匿名さん　2020/01/21 22:01:45
>うちは５００戸で年間６００万円くらい。エレベーターは6基です。
> 3309　匿名さん　2020/01/23 22:40:12
> 20年前は９００マン円くらい支払っていました。
に対して、

> 3310　匿名さん　2020/01/24 08:37:15
>共用部分の電気料金を高圧にしただけでそんなに安くなるんですね。

５００戸のマンションであれば、共用部分の契約電力は50kW以上でしょうから、共用部分は当初から高圧受電であったと思いますが・・・

>> 3356　匿名さん　2020/02/10 20:23:37

>地震の緊急速報は何の役にも立たない。
>もう少し早めに予測できるようになればいいんだけど、
>東大とかの優秀な人材はその分野にはいかないからね。

「緊急地震速報」の仕組みおよび目的を知っている者ならば、こんな馬鹿なことは書かない。

気象庁ＨＰより
【緊急地震速報のしくみ】
　地震が発生すると、震源からは揺れが波となって地面を伝わっていきます（地震波）。地震波にはP波（Primary「最初の」の頭文字）とS波（Secondary「二番目の」の頭文字）があり、P波の方がS波より速く伝わる性質があります。一方、強い揺れによる被害をもたらすのは主に後から伝わってくるS波です。このため、地震波の伝わる速度の差を利用して、先に伝わるP波を検知した段階でS波が伝わってくる前に危険が迫っていることを知らせることが可能になります。
https://www.data.jma.go.jp/svd/eew/data/nc/shikumi/shikumi.html

【緊急地震速報を見聞きしたときは】
緊急地震速報は、情報を見聞きしてから地震の強い揺れが来るまでの時間が数秒から数十秒しかありません。 その短い間に身を守るための行動を取る必要があります。
　また、この短い間に行動を起こすためには、緊急地震速報が発表されたことを即座にわかるよう専用の音（報知音）を覚えておく必要があります。
　緊急地震速報を見聞きしたときの行動は、まわりの人に声をかけながら「周囲の状況に応じて、あわてずに、まず身の安全を確保する」ことが基本です。
　このページでは、緊急地震速報の報知音やさまざまな場面において緊急地震速報を見聞きした時に取るべき行動の具体例について解説しています。
https://www.data.jma.go.jp/svd/eew/data/nc/koudou/koudou.html

公益社団法人日本地震学会　地震に関するFAQ
【FAQ 2-14. 地震予知に対する地震学会の立場（2015年9月修正）】
質問：
　地震予知に対する地震学会の立場を教えてください。

回答：
　現時点で、地震予知（警報につながるほど確度の高い地震予測）を行うのは非常に困難であると考えています。科学的に検証され、確立された地震予知手法はまだないという立場です。ただし、将来的に地震予知はできないとの意見を表明しているものではありません。地震学会としては、引き続き、地震予知研究を行う研究者達の議論や意見交換を行える場を提供します。
https://www.zisin.jp/faq/faq02_14.html

ということで、
緊急地震速報は、その特性や限界を理解することが重要です。

【緊急地震速報の特性や限界、利用上の注意】
https://www.data.jma.go.jp/svd/eew/data/nc/shikumi/tokusei.html

> 3358　匿名さん　2020/02/11 20:33:54
>しかし、建替えに関する６２条以下の規定は、６６条において「団地」には準用されていない
>ので、マンションの一部または全部の棟の建替え決議等を団地の単位で行うことはできない
>となっています。

↑　いまだにこんなことを・・・

団地に区分所有法62条（建替え決議）を準用していないのは、69条（団地内の建物の建替え承認決議）および70条（団地内の建物の一括建替え決議）の規定があるからです。
たとえば、棟別の建替えの場合は、その棟の建替え決議等では足らず、団地管理組合の承認決議が必要となります。また、団地内の建物の一括建替えの場合は、62条1項の規定にかかわらず、一定要件（当然棟毎の要件はある）を満たせば、団地管理組合で一括建替え決議ができます。なお、団地内建物の一括建替え決議については、62条3項から8項まで、63条及び64条の規定が準用されます。

>>10370 匿名さん
　わかえり安いです。ありがとうございます。
　

> 3366　マンション管理士勉強中　2020/02/14 12:55:50
>大規模滅失の復旧決議について質問です。
>決議があったあと２週間を経過したときは買取請求ができるとありますが、この2週間(待機期間)はなぜあるのでしょうか？経緯がよく理解できない。
>理解を深めたいので、何方かお願い致します。

復旧決議の日から２週間を経過すれば、買取請求の相手方が確定（第8項の適用がある場合の相手方＝買取指定者、第8項の適用がない場合の相手方＝決議賛成者の全部又は一部）しているので、「復旧決議の日から２週間を経過したときは、」決議賛成者以外の区分所有者は買取請求ができると規定している。

＜区分所有法＞
第61条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
【第7項】
第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【第8項】
第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。

「Ｐａｒｔ３」のスレ主は、このスレは絶対見ないと言っていましたが、どのような回答をするのか楽しみですね。

> 3388　匿名さん　2020/02/17 09:28:48
>ご指摘のように、総会決議は管理会社の更新等の場合は普通決議ですので
>極端にいえば、組合員の４分の１が賛成すれば承認されます。
>出席者の４分の１ですので、その出席者には議決権行使書や委任上での
>出席者も含まれていますので、普通決議が否決されるということはまず
>考えられません。

素人高齢マン管士ならではの発言ですね。

マンホール蓋管理士