マンション管理士に質問しよう！ Part2

どうしてそんなマンションになったのでしょう。
築古になると組合員の資質と同じでマンションも汚くなる。
綺麗な人間が住んでいるマンションはいつまでも綺麗です。
７年位でボロボロのマンションまあるし、
３０年経ってもピカピカのマンションもあります。住民次第。

>>10222
>刑法違反の疑いがある事案の告訴の権限は検察官のみにあります。

告訴は、告訴権者（被害者または被害者の法定代理人）が、捜査機関（検察官、司法警察員）に犯罪の事実を申告し、訴追を求める意思表示のことです。
検察官ができるのは、「起訴」です。

それがどうした。

>>10228
>それがどうした。

捜査機関には告訴の受理義務があり、要件の整った告訴が行われた場合、捜査機関はこれを拒むことができない。
このことを知っているならば、
>>>10224　警察が受理したのがすこし眉唾に見えますが、どうでしょうか。
などという発言にはならない。

それでどうした？

>10226
>どうしてそんなマンションになったのでしょう。

居住し続けている管理組合員としても、あるいは半年で理事会に「辞任勧告」を出されて辞めた元理事長としても、あのような（このような）運営が実現する原因・理由を知りたいと思い続けています。「組合会計」の解明はその意味で重要であり、必須だと位置付けているのですが、組合にその意思はなく、今のところ実現していません。推測するに、会計だけを管理会社に委託したという１２年に及ぶ怪しい「自主管理」は決定的で、私が理事長にたまたま就任し（築３０年頃）、管理員中心の自主管理の異常さに気付いた時には「手遅れ」だったと言えそうです。

最大のカラクリは、理事会も総会も「管理会社を始めとする業者にとっての安全装置」として機能し、結果を出してきたことだと考えられます。つねに企業の思惑通りに動くだけだったと言えます。

監事を含む理事会出席のメンバーが順番で持ち回りにすぎない輪番制であっても、「合議体」なのだから組合の世論なり多くの組合員の意見を反映しているはずだ、総会だって原理的には同じで構成員の意向を示す機関なのだから、理事会・総会などは特に孤立した組合員個人よりも正（ただ）しく、かつその決議事項については孤立した組合員個人の異なる意見よりも尊重されるべきだ、というのがマンション管理に関わる人たちの常識的見解でしょう。

私はこの（理事会・総会を重視する）「常識的見解」をマンション管理の「落とし穴」であり、最大のカラクリ、詐欺的定説だと見ています。理事会も総会も、管理会社の安全装置にすぎない。ただそれだけのことであって、被害者だろうが何だろうが個人で努力して仲間・賛同者が増えて「管理会社から離脱できる」とか、会社が認可した組合の会計システムの下での「実績を点検できる」とか、夢物語でまず「ありえない」ことだと思います。

「住民次第。」とはその通りで、私が以上の考えを持つに至るほど、（悪事が透けて見えている）管理会社を支持する管理組合員だらけのマンションがあるという、ただそれだけの話。でも、この「それだけの話」を認めることができずに、管理組合の理事会・総会が当マンションのように会社の機関になるはずがない、お前（＝私）の努力不足だとか、人格が悪いとか、そっちの方向に話を持っていきたい人たちが内外ともに多いということです。

何も知らない素人が集まっても、まともな情報が無ければ、何も分からない。
いくら、情報があっても、間違った情報なら、ＡＩでも間違った結論を出す。
素人だけなら、懸賞もできない状態が大半の管理組合。
マンション管理の一番良い方法は、清掃業務を除く、完全自主管理。
清掃業務（特にごみ収集時の清掃）だけは、完全自主管理の管理組合ではできない。

>捜査機関には告訴の受理義務があり、要件の整った告訴が行われた場合、捜査機関はこれを拒むことができない。
これ、エピソードがあるのです、私。何日も連日、出頭して取調べを受けながら、配布文書のどこが法に触れて名誉毀損に当たるのか一向に指摘されない状態（組合が出した告訴状のファイルは机上にあったようだが被疑者が中を見ることは不可能）に不満が募り、「私のほうから会計関係の告訴状を作って出したとしたら、警察は受け付けてくれるんですか？」と尋ねてみました。刑事さんは即答せず、何分か文書配布関連の問答をした後、私が再び同じ質問をしたら、上記の引用と同じ旨の答えが返ってきました。なぜ間が空いたのか、今も分かりません。私は「へえ」と思いながら（だってそれまでに何度も相談に来ては門前払い的な扱いを受けてきたから）、「『虚罪－ドキュメント志布志事件』（岩波書店）に書いてあった通り、警察は一度捜査の方針を定めたら絶対に変えないな。自分が受けているこの調べも例外じゃないな」とかつて読んだ本を想起していました。会計について記された配布文書を証拠として私を名誉毀損容疑で取り調べれば、当然のことながら当時の決算の不整合やら組合内部で私が受けてきた扱いやらが私の口から語られることになるのですが、警察はそちら（会計）の件は調べません。「やらないよ」と初期の段階ではっきり言われました。

>半年で理事会に「辞任勧告」を出されて辞めた元理事長
組合会計の監査の必要を言い始めた途端に辞めさせられる展開になったのですが、調査阻止の成功のみに組合（幹部及び業者）のメリットがあっただけではないようです。小売業用の開かずの店舗棟が急に全面改修され、医療機関（診療所）になりました。理事長（＝私）の辞表と公印が返還されたことによる、賃貸を含む全住民への恩恵でしょう。計画の発表も開業内覧会の知らせも大々的でした。地元の不動産屋と氏名不詳の組合員数名を中心に進められ、２年後の定期総会前に議案書の活動報告「その他」に、「規約に沿って開業を助けました」とだけ記載。棟に収まらなかった薬局は少し離れた敷地外の所で同時開業し、店名が当マンション老人会（管理人の第二親衛隊）の名称と同じだったので驚きました。「その他」ではおかしい、かなり大きな不動産ビジネスに見えましたが、住民は歓迎ムード。

>監事を含む理事会出席のメンバーが順番で持ち回りにすぎない輪番制
原則として輪番というだけで、大規模修繕とかそれに匹敵する金額の工事の際には旧専門委員会のメンバーなどが理事長や監事に就きます。就任を阻むのは無理です。

>清掃業務（特にごみ収集時の清掃）だけは、完全自主管理の管理組合ではできない。
近所に完全自主管理の優良団地管理組合があります。ごみ収集は自治体でも収集後の清掃とかは自分たちでやっているような。私の誤解かな。

こんなのに対抗できるマンション管理士さんは、はたしているのでしょうか。

>>10233
>「私のほうから会計関係の告訴状を作って出したとしたら、警察は受け付けてくれるんですか？」と尋ねてみました。

誰を、何の罪で告訴するのですか？

誘導尋問みたいな質問だと感じますが。

「○○を××罪で告訴する」なんて具体的に書いて投稿したら、それこそ名誉毀損になるような。私は書きませんが、５年前の理事長と管理組合は、当時の臨時総会議案書に私を名指しして「刑法２３０条・２３３条に定める名誉棄損、信用棄損にあたります」と断定してお書きになりました。結果が不起訴処分でも、断定が間違いだったとは決して認めない姿勢を貫いていらっしゃいます。

組合内で会計帳簿閲覧をたった１人で希望し、他の全員が非協力で会計関係の質問にも全然答えてもらえない私の状況を先の投稿からご存じの上でのご質問（誰を、何の罪で）だと思うと、当マンションの業者と住民のような意地悪さを感じます。あのような質問に答えるための大前提として、帳簿等の資料が開示され、できれば疑問点についての説明もなされるなどの、役員による「対応」がなければなりません。その段階でブロックされていると知っていて「誰を、何の罪で告訴するのですか？」と尋ねることは、「証拠があるのか？」とすごんでみせるのと同じような行為になると思います。罪を問うための弁護士相談等はまだしたことがなく、どうしたら規約通り閲覧できるのか、見せてもらえず困っていると尋ねに行ったことはあります。警察なら、告訴状提出・受理の有無が典型例ですが、「理事長に聞け」と必ず言われて帰され、マンションに帰れば理事長を始めとして誰も一切教えてくれません。話が会計などであっても同じ展開です。

何らかの手段で１名を除く全組合員に沈黙とか無視無回答とかをしてもらう（理事会も総会も別のテーマで何年も運営してゆく）ことができれば、組合会計は秘密にしながら、逆に「閲覧の機会を設けています」「オープンに運営しています」と装えてしまうでしょう。管理組合をこの状態で固めておけば、調査を受けていないのに「何の罪だと言うのだ」と強く出ることが可能になります。管理業者を筆頭にして１名を除く組合員がまとまっているマンションと、警察や調停員との連携ぶりには、すごいものがあったと個人的経験を得て思っており、恐らく各社共通の（業界人には常識的な）管理組合運営法かと想像しています。

被害妄想が甚だしいですね。更に、必ず言い訳をする。
マンション内だけではなく、家庭内で、また社会で孤立していませんか？

＞＞10236　サン
妄想とは、？ご説明をお願い致します。

＞＞10231　＞＞10233　＞＞10235
妄想ではないでしょう。まともでしょう。
もう少し解り易く書いて下されば助かります。

マンションで住んでいて組合活動役割順番がきた、
少しでも改善したくて提案とすると大変な案件に
巻き込まれてしまいます。

黙って時が過ぎるのを待てばいいけど、管理のプロともなると
そのまま放置して置けない部分もあります。

私のマンションでも一部の組合員と管理会社の独裁的手法に反対
して立ち上がった組合員がクレーマー扱いされて孤立状態が７年
位続きました。
しかし、このような組合員が」一人でもいるマンションは救われ
る事が度々あります、孤立はしていないと思います。

必ずラブコールのときがします。勉強しましょう。

理事長経験者は貴重です。

念のために申し上げますが、>10233 冒頭のエピソード、刑事さんとの問答は架空の記述ではありません。当方から刑事告訴状を作成して警察署に提出する段階と、現状のように会計帳簿などを見ることができずして立ち止まっている段階の、落差が大きいと承知しながら発した質問（私のほうから会計関係の告訴状～）なのです。この関係はそのまま、原本を確かめて「何かある」という段階と、原本を見ることができずに「何か疑わしい」という段階との間に、法的に決定的な差があることと同じでしょう。

当マンションでは、この「見る」と「疑う」の差というか、溝が徹底的に悪用されてきたのだと推測しています。見せないでおきながら、「疑う」管理組合員を名誉棄損で警察に訴えるという今回の刑事告訴請求は、その実例でしょう。例えば、他のどんなテーマにも優先して会計問題を扱わなければならない、という規定でもあればこんな手は使えません。しかし、他の多くのマンションも同じでしょうが、そんな規定はないので、問題の会計事項を今やるか後回しにしていくかについては組合員たち（住民）のモラルみたいな意識の高低によって決まる傾向があると思います。当管理組合（及び業者）は、当人たちは認めないでしょうが「永久に後回し」派です。

さらに、最大のカラクリとして、そういう規定があっても遵守する気の全然ないマンションが恐らくいくつもあるのでは、ということが推測できます。当マンションの管理規約の「会計帳簿等閲覧」条項がそれで、「閲覧させなければならない。」と明記されていても、いざ組合員１名がそれを根拠に権利を行使しようとすると、「帳簿とは具体的にどれだ？」とか「何が事務所に保管されているのか？」つまりゼロからの議論になります。当該の条文などは商売用（他の物件と比べて遜色ない分譲マンションであることを示すため）の飾りとして書かれただけと言われても的外れではないでしょう。こういった無法状態をやめて「法の支配」を孤立した組合員の側から導入しようとすれば、経済的にも体力的にもかなりの負担が個人にのしかかり、一方、これと対照的に、業者と協力関係にある理事会が組合活動として都合のよい箇所だけ「法の支配」を効かそうとすると多数決でいくらでも人的・経済的な重みに耐えることが可能です。ゆえに、何もマンションだけに限りませんが、「法の支配」も王様のご都合次第になりがちなのでしょう。（訴訟を辞さないという組合員が１人だけいる５００戸超の高級物件から、大手管理会社は急に手を引いた（契約更新辞退）との話を聞いたことがあります。）

>もう少し解り易く書いて下されば助かります。
できるだけそうなるようにずっと心掛けてきているつもりなのですが、本の著者などのように、出す前に見てくれる編集者がいるわけでは当然ありませんので、どうしても解りにくい投稿になってしまっているようです。申し訳ありません。言い訳というよりは、分かりやすくかつ正確にとなると、超長文になってしまう予感がし、それを避けようとするからこうなってしまうのかもしれません。ご指摘、ご質問はありがたいです。

わたしはマンション管理士ですが、悪徳組合員と悪徳管理会社の共謀に
より、
規約や法令違反の証拠の基づき大々的な質問を理事長に投げかけた、
処がこれを予想していたのかは不明だが、理事会の承認なしに、
理事長が単独で弁護士を同席させて、私との討論に対峙させた。
弁護士は、全くと言っていいほどマンションの管理の知識には疎く、
私から証拠を示しての反論に復して、
最後は私の意見が正しいと認めざるを得ない事態になり」退場した。
その後理事長は私を陥れる為に総会場で泣きながら出席組合員の
同情を買ったが、
最終的には理事長は務まらないと悟ったのか席上で辞任の表明をした。
その後、監事、副理事長２名、書記、８９３風の平理事、は区分所
有権を売却して退去した。
理事長は銀行ローンの残債が多額になる為に任意売買が不可能だそ
うです。
管理会社の顧問弁護士は、最初から私の出方によると負ける事案で
あると承知していたので、理事長からの個人的総会同席依頼料を高
く吹っ掛けて暗に断らせた経緯を聞いた。



裏では管理会社は偽の理事長を規約や法令に反する方法で就任させ
て委託契約の解約を防ぐためにこの女偽理事長を利用したのです。

>10240
リアルですね。熟読しました。とても参考になります。勉強します。

私を刑事告訴すべく組合が契約（訴状作成を依頼）した弁護士に訴状提出・受理の有無について確かめる電話をしてみたらどうか、と法テラスで紹介された弁護士から助言をいただいたので問い合わせてみました（３年前）。

昼に電話したところ、受付が「今は出払っておりますので今日中に折返しの電話をかけます」。結局、その日は連絡なし。次の日も、昼が来てもかけてこないのでこちらから電話すると、また「折返しかけます」。で、しばらくすると電話が鳴り、受話器を取ると極めて一方的な”マシンガン・トーク”。ベラベラまくしたてて、こちらにしゃべらせない。「ちょっと、こちらの言うこと、聞いて下さいよ」でようやく本題を告げると、またベラベラ言い始めて・・・。要は「訴状作成だけが契約事項だから、提出とか受理のことは知らない」ということでした。

なんか怖い感じがしましたよ。

>小売業用の開かずの店舗棟が急に全面改修され、医療機関（診療所）になりました。

「診療所開設計画」という名称でしたが、定期総会議案書では一言の言及もありませんでした。総会終了から２週間後くらいに発行者不明の同名文書が賃貸を含めて全戸に投函され、医師の経歴や新施設の魅力的な機材に加えて、１週間後の説明会の案内が載っていました。質問や出欠については切り取って「管理事務所に投函するよう」要請がありました。

説明会は地元の不動産屋さんが司会だったようで、同日の夜に早くも理事会が開かれ、「説明会でも反対意見は出なかった」として「小売業から医療機関への変更」が承認されました。先の総会の事業計画には一切入れず、配布文書で計画発表し、説明会・理事会を経て、翌年の総会議案書「活動報告」の「その他」にて「店舗の開業にあたって、規約通りに対応しました。」と記載し、他の議案といっしょに承認を受けて完了。

※　※　※
どうせすべて合法なのでしょう。途中まで私も、何が進行しているのかの問題意識が働きませんでした。開業の少し前になって、うまいこと進めるよなー、と感服しました。不動産屋のみならず、無料のタウン情報紙も宣伝記事を出し、マンションというものは外部の経済にも支えられている実態を垣間見た気がしました。大多数の住民は、新たに生み出されるサービスを嫌がるわけがありません。診療所は、もちろん近隣住民にも開放され利用されています。マンション管理士さんでも弁護士さんでも私と組んで反対してもカネにはなりません。

>>10242
>どうせすべて合法なのでしょう。
>大多数の住民は、新たに生み出されるサービスを嫌がるわけがありません。診療所は、もちろん近隣住民にも開放され利用されています。

何か問題がありますか？

問題は別に「ない」でしょう。「合法」なのですから。

私が理事長として公印を所持していてもあんな新施設は開けません。

理事長の私への辞任勧告を理事長代行としてまとめた副理事長氏が、
ついに公印を私から手に入れることで契約が成立した事業なのです。

もちろん、公印返却時も、その後の定期総会においても計画は秘密。
副理事長を含む組合員８名は総会前から不動産業者と交渉を重ねて、
なのに総会も含めて２週後の計画発表まで何も漏らさず知らせない。

管理員や管理会社の意に沿う副理事長に公印が渡れば、こんなこと
さえできますよ！　に対し、理事長のアイツ（私）が持っていても
何にもならないでしょう？　という、巻き返し策にも思われました。

合法、合法。問題なしです。

薬局にマンション老人会の名前を使ったのは恐らく誤算だったかな。
後日、裁判所に私の会計帳簿閲覧請求の申立てが受理された直後に、
『老人会活動休止のお知らせ』が貼り出されました。「周囲の理解
が得られなくなったため」と少し抽象的な理由が書いてありました。

新しい定期総会議案書が配られて数日が経ちました。全部が管理会社の意思なのに、すべて管理組合の意思として書かれていると思って読むと、分譲マンションの管理の難しさみたいなものを感じます。これを丸呑みする以外、２００余名の組合員に何ができるのだろう。

数年前の店舗棟の診療所開設の話もですね、専門家レベルの方にご指摘いただきたかったのは、計画発表から完工、開業オープンまでの１０ヶ月がすっぽり２回の定期総会の間に入って納まり、まるで総会を避けているように見える点です。

というのも、当初は「年内開業予定」だったのがズレ込んで「４月上旬」にオープンし、定期総会は毎年「５月下旬」なので、２回目の総会議案書で報告の一文を載せられても既に営業が始まってますから、組合員は既成事実として承認するしかないでしょう。

仮に工事中に総会があっても別に反対したり違和感を覚えたりする組合員は私以外いないと思うんですよ。なのに、「万が一」を考えるのか、ほぼすべての事柄においてこうした事後承諾的運営が遂行されます。会社 → 専門委員会 → 理事会 → 総会 の順で無事成功。

もっと細かく見るといろいろ巧妙なのですけどね。長くなるのでやめます。

● 小口現金会計

　管理事務所で管理員が出納を行う会計部門。管理員が「振込依頼書」に金額と用途を記入し、理事長と会計担当理事の承認印を経て管理会社（組合会計部）へ送付。後日、会社が依頼金額を管理組合の管理費から組合の口座（小口会計用）に送金。それを管理員がＡＴＭにて引出す。いわゆる第三者（銀行）に足跡が残るのはここまで。

　引き出されたお金の監視は組合員の意識が高くなければ、不可能。知識もあるに越したことはない。かなりの年月、期末の残高証明書発行と総会議案書（決算案）への添付が行われていなかったことは、組合員の無知・無意識もあるがプロとされる業者の積極的消極性も原因として考えられる。「組合員が言い出さない限り、決してやらない」は、当マンションを仕切る業者と組合ボスたちの大原則だったと見える。

　さて、引き出された現金はその後どうなるのか。もちろん、依頼書に記入した用途での支払いに使われた。しかし、その際の領収書等をきちんとチェックした組合員はいなかった模様。事務所での出入金は管理員が出納簿にペン書きしていた。なぜか、毎月２１日～末日の記入は一切なし。２０日締めの金額（事務所にある現金の残高）が翌月１日にまた書かれて出入金が始まる。小口用の口座への送金額、事務所の残高ともに制限なしだった。なぜか店舗部分の管理費とかは毎月事務所に持参され、自転車登録料などは全戸が事務所で納めるやり方だった。そうして貯まったお金がＡＴＭで「小口用の口座に預け入れ」されることもなかった。

　イレギュラーな出来事がちょうど私の理事長時代に起きた。私への理事長報酬６万円が、私の問い合わせから２週間後に私の管理費引き落とし口座へ送金されたという事案。まず、小口用の口座に送られた役員報酬総額を管理員が引出し、理事会の日に出席者へ手渡し。半期に１度、こうして支給。そうすると欠席者分の現金が事務所に残る。私はその欠席者だった。その後、何も連絡なく約２ヶ月して事務所に書面で問い合わせた。無反応だったので数日後、事務所を訪問したら、管理員が口頭で「今月２０日に入金される」と言い、同日午後に会計理事が発行者の「２０日に入金されることを確認しました」との返事が投函された。実際の入金日は「１９日」だった。

　上記の経緯から不審に思った私が会計理事への質問等を始めると、「役員報酬総額を送金」した時点で役目が終わっているはずの管理会社がなぜかまた出てきて関与した。「当初から理事長報酬を渡そうとしていたのだ」と私を説得するために出てきたとしか思えない。納得させるために提示された書類などは、すべて社内、組合内部で作成された物ばかりだった。「６万円を私の引き落とし口座に送るには当然ながら銀行への依頼をしたはずだから、その銀行関与の書類で、依頼日が私の問い合わせ日以前だと確認できたら納得します」と、管理会社から銀行への手続き書類を請求したが７年以上経つ今まで提示されていない。

　あの「すべて社内、組合内部で作成された物」である数々の書類は、いったい何なのか。正真正銘、ウソ偽りなしならまことに結構。もし、そうでなくねつ造・工作の類だったとすると、ぞっとする。単なるネコババの話を、芸術的なまでに「普通はありえない経緯」で再構成してみせ、すべての原因と責任を欠席者の私に帰す才能と手腕は天才的。会計理事は蚊帳の外で、管理員が独裁的にお金を扱っていたのだろうか。私を説得し納得させるための弁明めいた「物語」（管理会社も参加）の最重要点は、「管理員は何も判断しておらず、組合の判断に従って実務をしただけ」ということ。管理員退任後、小口現金会計のやり方は改められた。

　当時、もともと管理会社から来た管理員と組合が契約を結び、組合が給与を支給、管理会社へは会計のみ業務委託という「自主管理」だった。万が一、管理員が何かしても管理会社には責任を問えず、あくまで組合内部の話になるという仕組みだったと思う。なぜ役員報酬は手渡しが基本で、欠席の私には全然知らせもせず銀行経由の送金だったのか？　私以外の者にも疑わせないようにあえて足跡を残したのかもしれない。内部書類には「理事長にお会いできないため」の臨時措置として理事会３役で決めたとされている。事務所に残った６万円は？　「管理会社と相談し、小口会計の雑収入として処理」と書かれている。見事。

この出来事でも理事長の私に協力する組合員、マンションの住民はいなかった。

前回の投稿（>10247）の「理事長の欠席」とは風邪とか体調不良ではありません。

就任後の初会議から管理員と対立し、数ヶ月後に臨時の理事会が設定（恐らく管理員の工作）されて理事長の私がひっかかったため、それ以後は組合の運営が管理員中心でなくなるまで欠席し理事長としての活動を休止すると全組合員に発表していました。このため、さらに後日の給与支給を伴う会議も欠席だったわけです。

当時も今も管理員が会議に参加するマンションなのですが、就任直後の理事会から私が「管理員と組合の業務委託（雇用）契約」についてテーマにしていたので、私が誘われた臨時理事会の１回だけは「管理員は不参加ですよ」と事前に言われました。しかし管理員は管理事務所を根城にして副理事長、総務担当理事、自治会長などを数週間にわたって動かし、遠隔操作で望み通りに会議を成功させました（その結果、理事長の私は欠席開始。それと引き換えに理事長不在の会議に管理員と専門委員たちが入って「合同会議」を名乗り始めた。この状態は管理会社との契約継続を決めさせるまで半年続いた）。

組合のトップであるはずの「理事長」といえど、こうしたやり方で他の理事に背かれ、他の組合員たちにも傍観（見殺し）されれば何の権限も使えなくなります。こんなことばかり研究し追究しているプロたちがいます。

長文で申し訳ないのですが、管理士その他の皆様、できればじっくりお読み下さい。

当然ですが「マンション」の中には旧公団分譲の集合住宅も入ります。その中で比較的大規模な管理組合において、役員選出などの総会議案への委任状・議決権行使書等の取りまとめや、いわゆる管理事務は「理事会にやらせず、独立した選挙管理委員会を設けてそこに担わせている」という物件も存在していますね。
http://satsuki-higashi.my.coocan.jp/about.html

例えば「マンション管理士」というとき、上記のような仕組みやその実例を紹介し勧めてくれる度量があるかないかで一定程度の線引きが可能かと思われます。管理会社所属の、あるいは元社員、不動産屋の有資格者は「総会の事務は理事会か、委託を受けた管理会社がやるのが普通」と思い込み、あるいは知識を持ちながらもそう語ってくる（それしか語らない）場合がほとんどでしょう。

私の住んでいる物件では管理員（管理会社社員）が中心になってやっています。これでは政府与党が選挙管理委員会になって国会議員選出をやるようなものです。投票の秘密や選挙の公平公正が確保されるか、懸念が生じます（一種の恐怖政治）。でも、マンションの住民の大半はこれが常識で「これしかない」とさえ思わされているのが現状。残念ながら、承知した上でなお会社と理事会に任せて楽チンという、当物件の組合と同類のマンションもあるでしょう。

マンションには事実上、公（旧公団分譲）と私（民間会社分譲）の別がまだ少しはあり、それなのに管理士の多くは後者が１００％のごとくに語るということです。なぜか。私は「市場原理」と見ています。とにかく区分所有者はこの盲点に要注意。

このスレ閉鎖？

2509 匿名さん 17時間前

>>2508さん
それが事実なら目茶苦茶な何でもアリのマンションも
あるんですね。
滞納金でさえ、それをなしにするのは組合員全員の承諾が
必要なんですけどね。これについては、共用部分の処分
とは違いますけどね。
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2510 匿名さん 16時間前

滞納金については、競売とかがあっても次の所有者に
請求できますしね。
処分で仕方ないのは、時効という法律が成立した時だと思います。
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2511 匿名さん 16時間前

>>2510さん
通常のマンションの規約では管理費等の負担割合は区分所有法１４条１項、２項、３項。４項は除いた規定の準じています。

４項を除いている規約が多いのは非常に安心感があります。これを、いつの間にか、普通決議で住居部分は一律に管理費９、０００円。修繕積立金１０，０００円、同じくらいの面積の店舗部分は管理費５，０００円、修繕積立金５，５００円に変更されているのです。

収支報告書の収入の部合計が過去の会計報告書の記載が異なりましたので、現在と過去の管理費等組合員別負担割合対比表を各組合員への配付を要求していますが、管理会社は出し渋っております。

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2512 周辺住民さん 15時間前

>>2509さん
区分所有法１４条１項から３項に準じた管理規約を順守した方が良い理由。
以下をお読みください。
区分所有法
第１９条（共用部分の負担及び利益収取）
第２２条（分離処分の禁止）
第２９条（区分所有者の責任等）
第３８条（議決権）
第５３条（区分所有者の責任）
第５６条（残余財産の帰属）
第６１条１項２項（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
第６６条（建物の区分所有に関する規定の準用）
第６７条（団地共用部分）

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2513 匿名さん 15時間前

>>2509さん
滞納金は全てを理事長、理事、組合員に報告されているとは限りません。
順番制の理事の選任方法ではこの問題は引き読がずに時効が成立した時点で時効ですの報告をする管理会社もあります。
滞納者は大体８９３関係か半グレの集団に忖度しているケースが多いです。

このプロのスレ主のご指導を仰ぎます。

２５１３の相談に関して、
下記のようなマンション管理士等の解答も御座います。

2517 匿名さん 12時間前
どちらにしても、新組合員に滞納額を請求すればいいですよ。
管理会社の系統の取引業者でしょう。
滞納額ぐらいの小さな金額に拘ることでもないでしょう。

>>10253 １０９爺さん

費用の負担は、管理規約に別段の定めがあれば、（共用部分の持分割合に依ることなく）その定めに従うのであるから、管理規約における費用の負担に関する規定を示してから質問をすべきである。

昭和５８年の改正前の区分所有法にも以下の条項があり、規約において別段の定めを認めていた。

（共有部分の共有）
第八条　共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、その共用部分の共有については、次条から第十五条までに定めるところによる。ただし、第十条及び第十二条から第十四条までに規定する事項については、規約で別段の定めをすることを妨げない。

（注）
第十条・・・・共用部分の持分の割合
第十二条・・・共用部分の変更
第十三条・・・共用部分の管理
第十四条・・・共用部分の負担及び利益収取

１０２５４さん、ご指導有難うございます。
2538 匿名さん 10分前

>>2533さん
有難うございます。つまり改正法第１４条の３項を規約で別段の定めをする事ができるのであって、旧法の第１０条の２項に準じた規約になっていますので法令違反ではありませんね。
良く理解ができました。それでも組合費の負担割合の公正性は保たれていませんのでこの件での争点になりますね。第８条を見逃していました。今後もよろしきお願い致します。

>>10253
４５年前に引き渡し時の管理規約
（共有持分）
第００条　各区分所有者の共有持分は、、その所有する専有部分
の床面積の割合による
２、前項の床面積の計算は、壁心計算（パイプスペース面積を含
む界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）
によるものとる。となっています。

５００戸のマンションで店舗が１９戸、１０棟の複合用途団地型
マンションです。
住宅部分の専有部分の面積６０㎡、７０㎡、８０㎡ｍの３タイプ
です。
店舗部分の専有部分の面積８０㎡　　　　　　　　　の１タイプ
です
※４５年間徴収された管理費等
（住宅部分の管理費・修繕積立金）（４８１戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　９．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金１０．０００円

（店舗部分の管理費・修繕積立金）（　１９戸数）
管理費と修繕積立金は規約と異なり一律管理費　３．０００円
　　　　　　　　　　　　　　　　修繕積立金　４．０００円
※以上が４５年間管理組合が徴収してきた管理費等となっています

規約に従った管理費・修繕積立金を算出してみます。
専有部分（住宅部分）
１、６０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷６０＝１５０円/㎡
２、６０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷６０＝１５７円/㎡
３、７０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷７０＝１２０円/㎡
４、７０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷７０＝１４３円/㎡
５、８０㎡の１㎡当の　　管理費　９．０００円÷８０＝１１３円/㎡　
６、８０㎡の１㎡当の修繕積立金１０．０００円÷８０＝１２５円/㎡
（四捨五入）しています。

専有部分（店舗部分）
７、８０㎡の１㎡当の　　管理費　３．０００円÷８０＝　３８円/㎡
８、８０㎡の１㎡当の修繕積立金　４．０００円/８０＝　５０円/㎡
（四捨五入）しています。

占有面積８０㎡の組合員の言い分です。
４５年×管理費等合計１０．２６０．０００円を支払ってきた
担保部分の組合員は４５年×管理費等合計３．７８０．０００円を支払
っている
１０．２６０．０００－３．７８０．０００＝９．８８２．０００円
をどう考えるかとのクレームです。
明らかに規約には反しているのだから組合員が集団訴訟にでもなれば
このマンションはどうなるのでしょうか。

??10254さん
貴方は管理会社１０９の関係者である事は特定できる。
あまり慌てることなく堂々と連絡しなさい。記録します。
隠れてこそこそしなければいけない理由は理解しております。

>>10254
10257の訂正投稿です。

>>10256 １０９爺さん

もう一度確認します。

規約に違反するとの主張ですが、費用の負担について、管理規約には、共用部分の持分割合に依るとの規定（例えば、「管理費等の額については、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出するものとする。」など）があるのでしょうか？

2563 匿名さん 7分前

駐車場使用料については区画の位置、面積等を考慮して区画によって異なります。
専有面積の床面積は管理費の負担割合を算出したものであって駐車場・バイク・自転車置き場・専用庭使用料・バルコニー使用料等とは関係御座いません。
予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。
原始規約にはこれ等については規約の別表に全ての項目の一覧表が添付されているのですが、駐車場の区画数が少し曖昧です。
管理費等の変更決議をした議案書や議事録の配付された記憶がないので変更に関しての議案書と議事録の閲覧をしましたら見当たらなく、
振替口座からは、ある時期から、変更された金額で管理費等が徴収されておりました。現在有志と議案書を持ちより、とりあえず、プロの力を拝借して会計報告だけでもエクセルで入力作業を開始しました。プロが言うにはここら辺が管理の核心部分だと教えてくらました。
削除依頼
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突っ込みどころ満載の作り話は論理破綻をして終了したようですね。

>>10260
>予算書はこれ等の各項目に収入は１００％回収予定で計上して。収支決算書では未収金は差し引いて報告するのが当たり前であると教えてくださいましたマンション管理士の方がおられましたが、私もそれが正しい会計報告だと思いますが。残念ながら決算書も予算書も駐車場使用料だけは未収金を差し引いた金額が計上されており、管理費・修繕積立金・専用低使用料・バルコニー使用料等は１００％収入で計上しています。

発生主義による管理組合会計における駐車場使用料の取り扱い
〇予算書・・・稼働率見込みや前年度末の契約実績などを基準にして算出する。
〇収支報告書・・・期間中の契約に基づいて徴収するべき金額（未収金が発生しても差し引かない（※））を計上する。
（※）期間末において、駐車場使用料に未収金がある場合は、貸借対照表に未収金として計上する。

誤って収めすぎた管理費等の返還請求権（不当利得返還請求権）は、「過払金充当合意」があると認められる場合（※）を除き、時効の起算点はそれぞれの支払期日の翌日となる。

（※）利息制限法１条１項所定の利息の制限額を超える利息の弁済により過払金が発生した場合には、弁済当時他の借入金債務が存在しなければ上記過払金をその後に発生する新たな借入金債務に充当する旨の合意（過払金充当合意）を含むので、その取引で発生した過払い金返還請求権の消滅時効の起算点は取引終了時となる。

>>10263 の（※）について

平成21年2月19日
金融庁
【過払金返還請求権の消滅時効に関する最高裁判決の概要について】
https://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/20090219.html
【最高裁判所平成21 年1 月22 日判決の概要】
https://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/20090219/01.pdf

＜最高裁判決＞
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=37212
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/212/037212_hanrei.pdf

>共用部分の管理は、規約と集会の決議で決まります。
>高圧一括受電に関しては、全組合員の承認が必要となっています。
>ただ、組合員全員が集会決議で賛成すれば、当然承認されますし、
>法的にも有効となります。

最高裁の判決を理解できていない人のコメントですね。

>>10266 最高裁の判決を理解できていない人のコメントですね。

ポツンと投稿　なにこれ？
マンション管理士に質問しよう！ Part2 を上げるためだけ？

組合員全員が集会決議に賛成しているからといって、高圧一括受電が導入できるわけではありません。

高圧一括受電を導入するためには、総会決議とは別に、すべての専有部分の個別契約の解約申入れが必要です。この個別契約の解約申入れは、専有部分の使用に関する事項であるため、管理組合が強制することはできません（総会決議をしても、この部分は無効）。
したがって、区分所有者が高圧一括受電の導入決議に賛成していても、区分所有者が専有部分を賃貸しているなどで、専有部分の占有者（賃借人）等が電力会社と個別契約をしている場合は、占有者（賃借人）等が自主的に解約申入れをしなければ、高圧一括受電を導入することはできません。

>ＰＡＲＴ２は全くみてないので、どういうことが書き込まれているのか
>分りません。今後も見ることは絶対ないでしょう。
>組合員全員が集会決議に賛成していれば、法に触れない限り何でもでき
>ますよ。
>全員という意味が理解されていないんですね。

大笑いですね。
マンション管理士のレベルはこの程度？

マンション管理センターが各種細則モデルおよび実務様式例を用意していることを知らないマンション管理士がいるようですね。

どこのどなたかは存じませんが、今後の「Ｐａｒｔ３」へのコピペは不要です。

各種細則は、管理規約の委任規定に基づいて定められるものであり、文章表現は管理規約に合わすのが基本です。
管理規約の文体が常体であるにもかかわらず、細則の文体を敬体にするということは一般的ではありません。

すれ違いでしたら削除してください。

私が所有しているリゾマンも先日の台風で停電や温泉休止などの被害を受けました。
その報告やお知らせなど一切ありませんでした。
こういった報告などは本来、管理会社が所有者にするものですか？
管理組合がするものですか？
それとも報告、お知らせの義務などはなく任意なのでしょうか？

管理会社がしなければなりません。　何のために管理会社はあるのですか？

管理委託契約の内容によると思います。
管理会社にその義務があると主張するのであれば、その根拠を示さなければなりません。

重要事項説明書に書いてあれば管理会社の責任です。

＜参考＞
【マンションの管理の適正化の推進に関する法律】
第七十三条（契約の成立時の書面の交付）
マンション管理業者は、管理組合から管理事務の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、当該管理組合の管理者等（当該マンション管理業者が当該管理組合の管理者等である場合又は当該管理組合に管理者等が置かれていない場合にあっては、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等全員）に対し、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。

第１号～第７号 （省略）
第８号　その他国土交通省令で定める事項

【マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則】
第八十五条（法第七十三条第一項第八号の国土交通省令で定める事項）
法第七十三条第一項第八号の国土交通省令で定める事項は、次に掲げるものとする。

第１号～第３号 （省略）
第４号　マンションの滅失し又は毀損した場合において、管理組合及びマンション管理業者が当該滅失又は毀損の事実を知ったときはその状況を契約の相手方に通知すべき旨の定めがあるときは、その内容
第５号～第８号 （省略）

「マンション標準管理委託契約書」においては、
第１２条（通知義務）
第１項　甲及び乙は、本マンションにおいて滅失、き損、瑕疵等の事実を知った場合においては、速やかに、その状況を相手方に通知しなければならない。

と規定しています。

その後、どのように組合員に知らせるかについては、管理組合と管理会社の話し合いによって決めることになると思います。
なお、緊急時の管理会社の業務については、第８条に規定があります。

標準管理委託契約書により論ずる事自体がムダ。　現地のマンションの管理委託契約書や管理規約を参照のこと。　多くのマンションの方の話しを聞くと、標準でない方が多い。

１０９爺さんが消えたと思ったら、今度は井桁爺さんが暴走を再開しましたね。

破産すればだれでも暴走する。　気にするな。　宮崎爺

残念でした。
宮崎爺（「連坦棟」のことを「連単棟」と間違って書き続ける愚かな老人）は、このスレを絶対見ないと宣言しています。

だったら、宮崎爺が直接書き込めば？

> 2769 匿名さん　2019/09/17 10:30:08
>名簿の作成については、個人情報保護法は管理組合には適用されません。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」

> 2769 匿名さん　2019/09/17 10:30:08
>共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」
共用部分を管理組合法人の名義になんてできるの？　宮爺さん

個人情報保護法の施行に伴い、管理組合も適用されます。　管理会社が知らなければ、安物のプライバシーマークは返上です。

> 2809 匿名さん　2019/09/25 11:01:07
>応急措置として、保険で水栓の交換をしているマンションは多いと思い
>ますが。名目は当然原因調査としてですが。

↑　相変わらず、間違った情報を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」

> 2811 匿名さん　2019/09/25 20:55:43
>漏水の原因調査費用は、水栓の取り替え費用についても保険で
>対応しているよね。
>これができるのは、管理会社が保険の代理店をしているからだと思う。

↑　これが事実なら、保険の不正請求ですよ。　宮爺さん

>>10285 について
「共用部分」には「法定共用部分」と「規約共用部分」がありますが、登記については、管理組合の法人格の有無に関係なく、以下のとおりです。

〇「法定共用部分」・・・法定共用部分は登記をすることができない。
〇「規約共用部分」・・・（規約）共用部分である旨の登記をすれば、第三者に対抗することができる（区分所有法４条２項）。この場合、所有権その他権利に関する登記をすることはできない（同法１１条３項）。

ということで、
>「共用部分の不動産登記を管理組合名義とすることができる。」
は、間違った情報です。

> 2818 匿名さん　2019/09/26 13:12:54
>管理組合を法人化するにはなんらかの理由が生じた時です。
>土地の売却や購入がその代表例となります。

↑　相変わらず、意味不明な「Ｐａｒｔ３」
誰の土地を売却するために管理組合を法人化するのでしょうね。

> 2852 匿名さん　2019/10/07 08:45:21
>設計監理方式と責任施工方式、どちらを採用
>するのがいいのか悩みます。

↑　自作自演をする「Ｐａｒｔ３」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E8%A8%AD%E8%A8%88%E7...

>何故設計監理者に仕事を依頼するのか。

マンション管理士に質問しよう！ Part2
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/?q=%E4%BD%95%E6%95%85%E8...

「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/?q=%E4%BD%95%E6%95%85%E8...

なにか変だよ。　「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」
〇 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/2863/
〇 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/636606/res/2872-2874/

↑　大丈夫ですか？　間違いだらけですよ。

＜参考＞
マンション大規模修繕の談合を仕切る悪徳コンサルの呆れた実態
https://diamond.jp/articles/-/156342

> 2894
>委託契約には、管理会社は理事会支援業務、総会支援業務が
>ありますから、大規模修繕工事もその範疇に入ります。

大規模修繕工事等支援業務は、理事会支援業務や総会支援業務には入りません（マンション標準管理委託契約書）。
当然のことながら、管理会社が大規模修繕工事等支援業務や大規模修繕工事等請負を実施する場合には別契約となります。

管理会社にただ乗りしようとする設計会社や施工会社、コンサルとかは多いです。
議事録や広報くらい、少し考えれば作れる程度のものなんですが。

> 2923　匿名さん　2019/10/24 08:42:21
>設計監理士とは
>　　私たちに代わって工事が設計図書通り行われているかをプロの目線でチェックをしてくれま
>　す。設計コンサルタントともいわれています。
>　　建築士や建築施工管理技士の資格が必要です。

マンションの一般的な大規模修繕工事は、建築基準法上の「大規模の修繕」に該当しないケースがほとんどです。
この場合、設計コンサルタントとしての資格要件は特にありません。

> 2925　匿名さん　2019/10/25 08:32:19
>塩ビ管は、コア内臓継手を使用していないものは、２５年前後から赤錆が出たりする。３０年以上
>経過すると漏水が出てくる。

「塩ビ管」と「塩化ビニル（塩ビ）ライニング鋼管」の違いを理解していないから、こんな意味不明なことを書くのでしょう。
また、「内臓」ではなく「内蔵」が正しいですね。

>>10298 について

コア内蔵型の継手は、継手内部に組み込まれた樹脂コアがライニング鋼管との接続内面に密着し、金属面への水の浸入を効果的に遮断して管端部や継手本体の腐食を防止する「管端防食管継手」です。
この継手の適用管種は、「水道用塩ビ管」ではなく、「水道用硬質塩化ビニルライニング鋼管」と「水道用ポリエチレン粉体ライニング鋼管」です。

水道用塩ビ管（水道用硬質ポリ塩化ビニル管）の場合は、「ＴＳ継手」（継手と管の両接合面に接着剤を塗布して挿入し、表面の膨潤と管と継手の弾性を利用して接合）を使用しますので赤錆の発生はありません。

性懲りもなく間違い情報を発信し続ける素人マン管士がいるようですが、要注意ですね。

> 2947　匿名さん　2019/11/01 20:41:43
>管理会社に対しての告発先は、地方整備局が担当します。
>マンション管理業協会も管理会社の上部団体ですが、両方に
>相談されたらいいと思います。

本物のマン管士なら、こんな話ではなく、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）」の説明をすると思います。

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令の施行等について（平成21年9月9日 国総動第47号）
https://www.mlit.go.jp/common/000049270.pdf

第一　一部改正省令関係
２ 財産の分別管理について
（１）規則第８７条第２項第１号関係
② 修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産を収納口座に預入する場合において、規則第８７条第３項各号のいずれにも該当し、かつ、その月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合には、同条第２項第１号イ又はロに規定する方法としてその月分として徴収された修繕積立金等金銭又は第１項に規定する財産から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口座から保管口座に移し換え、当該保管口座において預貯金として管理しているものと解して差し支えない。

【この場合におけるマンション標準管理委託契約書コメントの記載例】
（記載例）
三 甲の組合員の管理費等の収納は、甲の管理規約第○条に定める預金口座振替の方法によるものとし、毎月○日（当該日が金融機関の休業日に当たる場合はその翌営業日。）に、甲の組合員の口座から甲の収納口座に振り替えし、④の事務を行った後その残額を、引き続き甲の収納口座において管理する。
収納口座 ○○銀行○○支店
保管口座 ○○銀行○○支店

残額を引き続き当該収納口座において管理することを管理組合等が承認している場合、
残額は、マンション管理業協会保証機構の管理費等１か月分の額を限度の、
管理費等保証委託契約の対象外にならないのでしょうか？

管理組合のメリットは何でしょうか？
保管口座から出金する手続きが不要になること？

>>10302 は、【保証契約を締結する必要がないとき（※）】に管理組合の収納口座と管理組合の保管口座を設ける場合です。

※【保証契約を締結する必要がないとき】とは、次のいずれにも該当する場合です。
一　修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産がマンションの区分所有者等からマンション管理業者が受託契約を締結した管理組合若しくはその管理者等（以下この条において「管理組合等」という。）を名義人とする収納口座に直接預入される場合又はマンション管理業者若しくはマンション管理業者から委託を受けた者がマンションの区分所有者等から修繕積立金等金銭若しくは第１項に規定する財産を徴収しない場合
二　マンション管理業者が、管理組合等を名義人とする収納口座に係る当該管理組合等の印鑑、預貯金の引出用のカードその他これらに類するものを管理しない場合

> 2974　匿名さん　2019/11/09 09:39:27
>自治会への入退会は自治会法で決められていますのでそれに従うべきです。

「自治会法」なんて法律はありません。
地方自治法に「認可地縁団体」の規定はありますが、「法人格を有する地縁団体」に関するものです。

地震保険でいう「主要構造部」とは、建築基準法施行令第1 条第3 号（※）に掲げる構造耐力上主要な部分をいい、損害調査においては、建物の機能を確保する部位で、損害が外観上発生することが多い箇所を着目点としています。
「外壁」は、地震保険の補償対象ではありますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は、「建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるもの」ではない（→主要構造部ではない→着目点ではない）ので、たとえ「外壁」に被害を受けていたとしても物理的損傷割合には算入されません。

※　建築基準法施行令第1条第3号
三　構造耐力上主要な部分　基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。

＜参考＞
【地震保険　ご契約のしおり】
http://www.sonpo.or.jp/insurance/commentary/jishin/pdf/reference/jishi...
Ⅱ　損害の認定基準（P.3～8）

地震保険において、居住用建物については主要構造部の損害の程度（「全損」、「大半損」、「小半損」または「一部損」）に応じて支払い保険金の割合が決まっています。
主要構造部の損害割合（％）は、主要構造部の被害の程度（物理的損傷割合）の調査から、地震保険の損害認定処理を迅速・的確・公平に行うために（一般社団法人）日本損害保険協会が制定した「地震保険損害認定基準」に従って認定されます。

鉄筋コンクリート造のマンションにおける「地震保険損害認定基準」は、P.6 に記載されていますが、鉄筋コンクリート造のマンションにおける「外壁」は着目点ではないので、たとえ被害を受けていたとしても物理的損傷割合には影響しません。

【P.6 からの抜粋】
※すべての構造について損傷の最も大きい階に着目します。（ただし、最上階は除く。）
※壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造については、建物の長辺方向、短辺方向のうち損傷の大きい方向がわかる場合には、損傷の大きい方向に着目し、物理的損傷割合の調査を行います。
※ラーメン構造、壁式構造、壁式プレキャスト構造、中高層壁式ラーメン構造についてそれぞれ以下の着目点における物理的損傷割合を調査し、認定基準表から損害割合を求め、最も大きいものを部分的被害の損害割合とします。それに建物の沈下・傾斜による損害割合を加えて建物全体の損害割合を求め、損害認定を行います。
〇ラーメン構造：柱（柱はり接合部を含む）、はり
〇壁式構造：外部耐力壁、外部壁ばり
〇壁式プレキャスト構造：外部耐力壁、外部壁ばり、プレキャスト鉛直接合部、プレキャスト水平接合部
〇中高層壁式ラーメン構造：長辺方向は、柱（柱はり接合部を含む）、はり、短辺方向は外部耐力壁、外部壁ばり

台風によって被害を受けた場合と地震によって被害を受けた場合の違いを理解されていない方がおられるようですね。

台風によって被害を受けた場合は、保険の目的に生じた実損害を基準に保険金が支払われる。したがって、外壁が被害を受けたのであれば支払い対象となる。
一方、地震によって被害を受けた場合は、建物の主要構造部の損害を基準として損害の程度（全損、大半損、小半損または一部損）が認定され、地震保険の契約金額の一定割合（100％、60％、30%または5 %）が定額で支払われる。外壁が主要構造部に該当するかどうかは建物の構造による。

火災保険の重要事項等説明書（契約概要・注意喚起情報）には地震保険に関する項目もあります。
そこには、【損害の程度である「全損」「大半損」「小半損」「一部損」の認定は、「地震保険損害認定基準」に従って行います。】の記載があり、また、「ご契約のしおり」には「地震保険損害認定基準（抜粋）」が掲載されていることも書かれています。

地震保険の「ご契約のしおり」は、約款および主な特約の中で、特に大切な事柄を説明したものであり、「Ⅱ 損害の認定基準」は、地震保険普通保険約款第2条（4）（※）に関するものです。
第1条（用語の定義）と第2条（保険金を支払う場合）（1）から（3）を併せて読むと理解ができると思います。

※　地震保険普通保険約款第2条（保険金を支払う場合）
【保険の対象または保険の対象を収容する建物が区分所有建物である場合】
（4）保険の対象が区分所有建物の専有部分または共用部分である場合には、（1）から（3）までの損害の認定は、専有部分については、個別に行い、また、共用部分については、その区分所有建物全体の損害の認定によるものとします。また、門、塀または垣が保険の対象に含まれる場合には、これらが付属する区分所有建物の共用部分の損害の認定によるものとします。
（5）保険の対象が生活用動産である場合には、（1）から（3）までの損害の認定は、その生活用動産の全体について、これを収容する専有部分ごとに行います。

総会で､理事長のマンション内て駐車違反を指摘したことで、田中世帯を資格欠如者として､正面玄関やエレベーター2箇所に、掲示され、駐車場利用出来ないと張り紙された。この資格欠如者の撤回できますか。

>>10311 田中諭 さん。
総会の議案として提出され決議したのか、田中さんが総会で理事長の規約違反を指摘発言をしたのですか。いずれでもいけませんけどね。
事実であれば話にならないくらいあきれた張り紙ですが。ほっておきなさい。

＜地震による居住用建物の損害に関する地震保険普通保険約款の規定＞

第 2 条（保険金を支払う場合）
（1）当会社は、地震等を直接または間接の原因とする火災、損壊、埋没または流失によって、保険の対象について生じた損害が全損、大半損、小半損または一部損に該当する場合は、この約款に従い、保険金を支払います。

第 1 条（用語の定義）
【一部損】（建物の場合）
建物の主要構造部の損害の額が、その建物の保険価額（注）の3 ％以上20％未満である損害をいいます。なお、建物の主要構造部の損害の額には、次条（1）の損害が生じた建物の原状回復のため地盤等の復旧に直接必要とされる最小限の費用を含むものとします。
（注）門、塀または垣が保険の対象に含まれる場合であっても、これらの保険価額は含みません。
（「小半損」、「大半損」、「全損」についても定義あり）

【建物の主要構造部】 建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）第 1 条（用語の定義）第 3 号の構造耐力上主要な部分をいいます。

＜建築基準法施行令第1条第3号＞
三　構造耐力上主要な部分　基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものをいう。

＜「壁」について＞
約款上、「壁」は地震保険の対象（第1条、第4条）ですが、主要構造部に関しては、「壁＝主要構造部である」との規定はなく、【「壁」が、建築物の自重若しくは積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものである場合には主要構造部に該当する】という内容となっています。

誤解があるといけませんので、>>10314 の補足をしておきます。

>約款上、「壁」は地震保険の対象（第1条、第4条）ですが、
の「約款」とは、「地震保険普通保険約款」のことです。
主契約である火災保険の普通保険約款のことではありません。

ドールマンショックについて教えてください。採用しているマンションの住民の方の意見をお聞かせ下さい。お願い致します。

> 3036　匿名さん　2019/11/25 11:17:26
>国交省が計画している望ましい修繕積立金の額としては、１戸あたり月１７，５００円としています。

国交省は、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（平成２３年４月）」を策定していますが、この中に示されている修繕積立金の額はあくまでも「目安」であって、「望ましい額」ではありません。

>この１７，５００円には使用料充当分も含まれています。使用料の充当分が少なければ、当然積立金の徴収額が大きくなります。

長期修繕計画において、専用使用料等（例えば駐車場使用料等）から修繕積立金に繰り入れることが見込まれている（見込み額が計上されている）場合に、全区分所有者から徴収する修繕積立金の額を低減することができるのであって、上記の表現では意味が不明です。

特に有り難い回答をいただき助かります。今後もよろしくお願いいたします。

> 3056　匿名さん　2019/11/29 11:25:38
>専有部分の専用使用権のある共用部分の管理を、以前から知らずに
>管理組合が補修工事をしていたら、遡って修理をした各戸に返還請求を
>してもいいんですが、中古物件として購入した者には請求できません。

前区分所有者に対して請求することができるのであれば、特定承継人である「中古物件として購入した者」に対しても請求することができます。

【区分所有法】
第７条（先取特権）第１項
区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

第８条（特定承継人の責任）
前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

> 3102　匿名さん　2019/12/08 12:30:18
>＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

過去に間違いを指摘されているにもかかわらず、相変わらず間違ったままの内容を垂れ流す「Ｐａｒｔ３」

【マンション管理士等への何でも相談】
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/526693/res/900-902/

> 3104　匿名さん　2019/12/08 18:49:53
>　一方、3097さんの専有部分向けサービスのような個々の専有部分で閉じていることで、他の専有部分や共用部分に影響しないことを規約に定めても無効だと思います。
>　専有部分向けサービス料金の管理費から一括支払いは、分譲時に分譲会社が全員から書面同意を得ていれば、できると思います。専有部分の転売の際に購入者から同意を得る必要があるのかもしれない。

規約に定めても無効である事項について、書面決議（区分所有者全員の書面による合意）があったとしても無効であることに変わりはありません。
なぜなら、書面決議は、区分所有法または規約により集会において決議すべきものとされた事項について決議すべき場合における手続きだからです。

>>3104 匿名さん 2019/12/08 18:49:53
この解答はマンション管理士とは思えません。

> 3104　匿名さん　2019/12/08 18:49:53
>個々の案件について総会決議で「特別管理」に該当する、しないの決議ではなく、規約変更の決議で規約に定めなければならない。通常の総会決議は、共用部分の変更、共用部分の管理の決議なので、専有部分については、規約で定めなければならない。

3098 の規約では、
〇専有部分の特別管理（規約00条の各号に該当する専有部分に帰属する設備等の管理のこと）で、かつ、敷地及び共用部分等の管理と一体として行う必要があるとき、または専有部分の全部を対象として行う必要があるときは、総会の決議を経て管理組合がこれを行うことができる。
〇専有部分の特別管理に要する費用について前項第一、第二の場合には管理費、前項三、四、五、六の場合には修繕積立金をもって支払いに充てる事ができる。

と規定しているのですから、これに該当する専有部分の特別管理は、総会の決議を経て管理組合がこれを行うことができることになります。

＞10323 　これに該当する専有部分の特別管理は、総会の決議を経て管理組合がこれを行うことができることになります。

上記を下記の判決で裁判を起こした時総会決議は有効と思われますか。

最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定
>マンション全住民電気一括契約　
>管理組合決議は無効 　　　２０１９年３月５日　最高裁判決

>低額の電気供給サービスを一括導入するために、個別の電気契約を解除するよう全住民にに義務付けた決議の有効性が争われた訴訟の上告判決で 、最高裁は決議は共用部分の変更や管理にしか認められず、専有部分には及ばないとして「無効」との判断を示した。
＞区分所有法はマンション共用部分の変更や管理は住民が集会で決議すると規定

>>10324 さん

>>10323 は、3089 の規約における「専有部分の特別管理」規定を説明しただけであって、このような規定を推奨しているわけではありません。

＜参考＞
【修繕積立金を専有部分の改修に使用した事例の最高裁決定について】
https://www.mansion-support.com/blog/2018/01/post_339.php