マンション管理士に質問しよう！ Part2

今回の改正規約
　　１．敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うも
　　　　のとする。但しバルコニー等の保存行為（区分所有法第１８条１項但書の「保存行為」をいう。
　　　　以下同じ。）のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任
　　　　と負担においてこれを行わなければならない。
　　※改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　　行為」に変更されました。

現行規約通り改正なし。
　　２．専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を共用部分の管理
　　　　として一体として行う必要がある時は、管理組合がこれを行うことができる。
　　※対象となる設備としては、配管と配線がある。但し、費用の負担については明記されていない。

３項以降追加条項

　　３．区分所有者は、第１項但し書きの場合又は予め理事長に申請して書面による承認を受けた
　　　　場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行う事ができない。但し、専有部分の使用
　　　　に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が
　　　　緊急を要するものであるときはこの限りではない。
　　※台風でガラスが割れた場合等の緊急保存行為がこれに該当

　　４．前項の申請及び承認の手続きについては、第１７条第２項、第３項、第５項及び第６項の規定
　　　　を準用する。但し同条第５項中「修繕等」とあるのは「保存行為」と第６項中「第１項の承認を
　　　　受けた修繕等の工事後に当該工事」とあるのは、「第２１条第３項の承認を受けた保存行為
　　　　後に、当該保存行為」と読み替えるものとする。

　　５．第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該
　　　　保存行為を行った区分所有者が負担する。
　　※緊急保存行為や理事長の承認を得て保存行為を行う以外の、保存行為を行った場合の費用
　　　　は専有使用権者が負担する。

　　６．理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地及び共用
　　　　部分等の必要に保存行為を行う事が出来る。
　　※費用の限度額を明記しておくことが必要です。例えば、１ヶ月の管理費の範囲内とか。

「コメント」

　第２１条第１項
　　　管理者は共用部分並びに敷地及び付属施設を保持する権利を有し義務を負う。
　第２１条１項但書
　　　バルコニー等（バルコニー、ルーバル、玄関扉、窓枠・サッシ、窓ガラス、網戸、専用庭）につい
　　てその保存行為のうち通常の使用に伴うものは、専用使用権を有する者がその責任と負担で行
　　わなければならないと規定されています。
　　　バルコニー等の保存行為は、各区分所有者がそれぞれ行う事が出来るとされているところ（第
　　１８条１項但書）、法１８条２項は規約で別段の定めをすることができると規定しており、その別段
　　の定めが第２１条但書です。
　　　１８条１項では、保存行為の負担については定めておらず、「できる」として行為の可否につい
　　て定めているにすぎません。

　　　改正前は第２１条１項但書による例外規定の対象は、「管理」でしたが、改正規約により「保存
　　行為」に変更されました。
　　　管理とは、①物の経常又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。
　　　改正前の規約によれば、通常の使用に伴う改良行為も専用使用権者の責任と負担だったの
　　に対し、改正後の規約では、通常の使用に伴う現状維持行為だけが専有使用権者の責任と負
　　担になったといえます。

　　第１項及び第３項は、法１８条１項但書において、保存行為は各共有者がすることができると決
　　められていることに対し、同条２項に基づき規約で別段の定めをするものである。

　　第３項但書は、例えば台風等で住戸のガラスが割れた場合に、専有部分への雨の吹込みを
　防ぐため張り替えるケースがあります。
　　専有部分のガラスが割れた場合の費用の負担は、緊急保存行為は管理組合負担とされてい
　ますが、通常の使用に伴う保存行為は区分所有者負担とされています。第２１条５項

　　第５項は、法第１９条に基づき規約で別段の定めをするものである。
　　承認の申請先は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事会によるものである。
　　（第５４条第１項第五号参照）

　　第６項では、災害等の緊急時における必要な保存行為について理事長が単独で判断し、実
　施できることを定めています。
　　給水排水管の補修、共用部分等の被災箇所の点検破損個所のあくまで小修繕が対象です。

　　保存行為を超える応急的な修繕行為については、総会の開催が困難な場合は理事会で対応
　することができるとしています。第５４条１項第十号及びコメント５４条関係①参照
　　しかし、理事会の開催も困難な場合は理事長単独で判断できる規約も必要です。
　　その場合は費用の限度額についても予め定めておくことも考えられます。

　　平時における専用使用権のない敷地又は共用部分の保存行為について、理事会の承認を
　得て理事長が行えることや少額の保存行為であれば、理事長に一任することを規約に規定し
　ておくことも必要です。駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行います。

保存行為については、管理費で対応をする範囲で行う小修繕です。
修繕積立金の取り崩しについては、事業計画を立て総会の決議が
必要となります。

要するに理事会で新規の工事はできないということです。
あくまで単なる補修工事です。
改良工事とかは普通決議が必要となっていますし、修繕積立金の取り崩しも
総会の決議が必要となっています。

マンション管理については、各マンション落ち着いてきたと
いうことでしょうね。
質問がなければ情報の提供をして、10,000スレになったら、
ここから去りましょう。

突然の大地震等にそんなことは通用しません。理事長が規約や法令に
従う対応を考えている間に被害は拡大する。

こんなときは本能的に住民の安全と今後の事を瞬時に判断できるリーダ
ーが必要です。

うちのリーダーは管理員でした、理事長は右往左往で何もできないの
で日頃の管理をしている事情に詳しい管理員に従いました。

後で、結果の検証委員会が今後の危機対応の糧にする為に報告書を作成
しましたが、

法令や規約に反する対応らしき事例は見受けられたけれども、マンション
にとっては最良の対応であるとの総合評価をしています。

管理員曰く、第一に住民の安全策と避難場所の確保、ライフラインの最小限
の確保等。を重視したとの説明でした。

>>9879さん
保存行為の改正は、全国のマンションに対しての指針です。
たまたまおたくには素晴らしい管理員さんがおられたからそうされた
のだと思いますが、理事長が判らなければ、管理員に聞きながら
行動をすればいいのです。
避難誘導等に関しては、一般組合員でも管理員でも構いません。
ただ、建物設備の維持保全に関する事項については、理事長判断で
なければならないと思います。
修繕積立金の管理は組合員の積立金ですので、管理員がする訳には
いかないでしょう。

規約や法に違反しているものもあったのに、それを管理員に
任せるというのはおかしいですね。

ペーパーマンション管理士には何も解りませんよ。お書物を勉強して下さい。
大地震時の対応などは命がけですよ。法令や規約どころの騒ぎでは有りません。

知識自慢のマンション管理士の理事長は組合員に向かって小田原評定みたいに
なり災害が拡大していくことを知らないで指揮を執っていた。

対応は順番を間違い次から次へと拡大していった。日頃から身体と手を動かす
訓練を怠ってはならない。