マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>7393さん
さすがマンション管理士ですね。
>各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる（第１項本文）。また、共用部>分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを>請求することができる（第２項）。

ということは、2つの建物があり単棟型の管理規約であれば、片方の棟だけが倒壊した場合は、
総会の普通決議で（2分の1超の方が倒壊した場合は、特別決議）、その費用については復旧に
要した費用を何もなかった棟の住民から徴収できるということになりますね。
倒壊した建物は建替えられるので新しくなるのでいいけど、相当なお金だけだしてそのままの棟の
住民は不満が残りますね。

用語は正確に使用した方がいいですよ。
このケースでは「建替え」に該当しません。区分所有建物の一部滅失の「復旧」です。そして、一部滅失は小規模であれ、大規模であれ、区分所有建物のどの部分に起きるか予測できません。
全体で一つの建物であることを理解していれば、十分納得できる理屈だと思います。

しかし、マンション管理士というのは、表現力の乏しい方が多いですね。

>>7395さん
１つの建物であるが故に、片方の建物が倒壊等をした場合は、
建替えの扱いにはならないんですよね。
復旧でも同じことですよ。
あなたはマンション管理士なんでしょう。表現力、読解力が乏しいですよ。
私はマンション管理士ではありませんよ。

>>7394
>倒壊した建物は建替えられるので新しくなるのでいいけど、相当なお金だけだしてそのままの棟の
>住民は不満が残りますね。

宮崎県の爺さん
あのね、一部滅失の復旧といっても専有部分は個人負担ですからお間違えのないように。

宮崎県の爺さんって、何？

ご希望なら過去レスをお知らせしましょうか？

　単棟型と団地型に付いて質問した者です。
　これほど詳細な返事をいただけるとは思わず、感謝しています。
　真面目にお答えいただいた方もおられますが、勝手な妄想でレスされた人もあり、スレが荒れてしまいました。
　オールマイティマンション管理士はおられませんでしたが、参考にはなりましたので、お答えはもう結構です。
　誠に、ありがとうございました。

大規模修繕工事後の大型設備工事の時期 　　
この金額が必要となりますので修繕積立金は念頭に置いておく必要があります。
　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事 ３０年～４０年

　例示を見ると、２回目と第３回目の大規模修繕に他学の費用が必要ですね。
　第１回目はいつごろにして、どの様な部分の大規模修繕をすればいいでしょうか？
　費用は、販売時の修繕積立基金一時金とすまいる債があるので、内容を厳選すれば不足はしないと思います。

>>7402さん
大規模修繕工事の周期については、国交省は１２年～１３年を推奨していますが、
この周期については各マンションによって考え方が大きく違ってきます。
ただいえることは、自分の部屋の壁紙や畳の交換を早くやられる方とそうでない方の
違いではないでしょうか。
平均的には１５年前後が多いようです。
１回目を１３年前後でやれば、コンクリートがしまってきますので、２回目は１５年
前後でもいいのではと思っています。
国交省のガイドラインによると、長期修繕計画は分譲時から３０年で計画を
立てるようにいってますが、この３０年間には大型設備分が含まれていませんので、
１回目の大規模修繕工事終了後に長期修繕計画の洗い直しをして、全ての工事分を
含めた総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
それに問題は、共用部分の配管と同じ管材を使用し、同じように経年劣化していく
専有部分の配管についても、管理組合として一緒にやった方が効率的です。
修繕積立金でやるにしても、各戸の負担でやるにせよ、同じ区分所有者の負担で
あるのには違わない訳ですから。

　ありがとうございます。
　不適切コンサルタントが問題になっていますが、大規模修繕の経験があれば教えてください。
　どなたでも構いません。

>>7404さん
大規模修繕工事の進め方については、第１回目の工事を参考に現在資料を
作成しているところですので、かなり具体的な資料があります。
専門的なことは業者や建築士に任せ、我々住民は大規模修繕工事において
何を知り何をやらなければならないかをスケジュールに則って検討しています。
お聞きになりたいことがあれば遠慮なく申し出てください。
微力ながらお手伝いをさせて頂きます。

　ありがとうございます。
　どのようにされましたか？　管理会社の責任施工ですか、設計監理方式ですか、その他でしょうか。

>>7406さん
私どもの大規模修繕工事は設計監理方式を採用しました。
随意契約もありますが、相見積をとらない工事の発注方式は検討しませんでした。
やはり我々住民に代わって、プロの目線で工事仕様書通りの工事がされているかの
チェックをしてもらうのがベストと考えています。
又、管理会社に関しては、資料の準備や会議の準備、書記等のお手伝いはしてもらい
ましたが、管理会社推薦の建設会社は一切ありませんでした。
全て管理組合主導で進められていきました。
工事の進め方についてもっとも大切なことはスケジュール化です。
総会の発意、専門委員会の立ち上げ、専門委員の公募と役割、アンケートの実施、
建物診断とその結果の住民説明会、設計監理会社の公募と選考、元請会社の公募と
説明会の実施、総合評価方式の採用。
大体この流れに沿って細かく我々がやらなければならないことを詳しくまとめあげました。
大規模修繕工事の進め方・・・１４枚
スケジュール表　　　　・・・１枚
工事費内訳明細　　　　・・・・１枚
　　これについては、長期修繕計画を建築士を雇い、３０年間の全ての工事費を算出して
　　ありますので、大規模修繕工事費の内訳概算を数量調査票を基に算出してあります。
前回の工事の専門委員会の内容　　・・・９枚
次回の会議内容スケジュール　　　・・・７枚
大規模修繕委員のためのマニュアル集　　・・・８枚
専門委員公募にあたって　　　　　　　・・・２枚
総合評価方式評価項目　　　　　　　　・・・２枚
工事期間中の定例会議と毎週行われた工程説明会の会議資料　　・・・１１枚
総枚数５５枚でまとめました。
この資料作成については、一般的な大規模修繕工事の進め方も参考にしました。
特に大規模修繕工事の進め方については、興味のある方にはさしあげたいと思って
いるぐらい、数年かけてまとめました。
建築士やＮＰＯ法人、マン管士の方にも監修していただきました。
これについては、まだ先のことですが、セミナーを開催する予定でいます。
１つ１つ具体的なことをかきたいのですが、書ききれないのと、私どもの工事費明細や
修繕積立金等個別のこともかなり入っていますので、それが出来ないのが残念です。

具体的な工事の進め方、個別で質問されれば遠慮なくどうぞ。
住民目線で、住民のためになる工事の進め方をご提案できると思います。
例えば、設計監理業者の公募方法や選定方法。
報酬の決め方、設計部門４５％、監理部門５５％と支払い方法
設計コンサルタントの役割と監理の具体的なやり方と報告。
相見積をとるための要綱書や金抜き計算書の作成。
施行前、施行中、施工後の役割（年次点検の立会含む）
勤怠はどうするのか。
長期修繕計画の作成はどうするのか。内訳明細も専門委員と細かく打ち合わせを
して作成します。
設計監理料については、工事費の４％でしたが、追加工事分も同じ４％
で支払いました。本来は監理部門だけの支払いでいいと思います。
この率はマンションの規模によってちがってきます。

本音をいえば、大規模修繕工事の進め方の資料を差し上げたいぐらいです。

　ありがとうございます。
　大規模修繕は事実上経験がなく」、情報収集中です。
　セミナー等では不適切コンサル等の話題が出て、手口の紹介もありますので、騙されないように、失敗情報も教えていただければ幸いです。
　どなたでも結構です。

>>7410さん
設計コンサルタントの選定については、どの業者に依頼するかがポイントになります。
私どものマンションでは、公募を中心に受付け、ＮＰＯ法人には推薦を依頼しました。
募集方法としては、建設新聞への掲載（無料です。）もしました。
そして応募業者に対して、専門委員へ同じテーマでの説明会を開催し、委員で評価点
をつけ見積金額と併せて選定しました。
説明会での同じテーマについては、基本的なものにプラスして勤怠、具体的な監理方法、
長期修繕計画の作成等にしました。
管理会社とか個人の推薦は受け付けませんでした。
評価方法としては、説明会での評価点と見積金額だけでは、最終的にはどこに誰が決める
のかが不明確ですので、総合評価方式を使い、数値で判断することにしました。
というのは、４社応募があったとしたら、Ａ社は見積もり金額は２番めに高かったが、
評価点は１番だった。その会社とＢ社は見積もり金額は一番安かったが、評価点は４番目
だった場合、どちらにするかが問題になります。
そういうことを念頭において悪質コンサルタントの防止をしていくことが大切ではない
でしょうか。

設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。（建築法の改正で必要となりました。）
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

質問です。

うちの管理規約では「役員は組合員の中から総会で選任する。」と規定されており、今まで総会で選任決議してきました。組合員とは、当然のことながら区分所有権を持ってる所有者のことです。

ところが最近、ある組合員が現在の理事のうち1名が組合員（区分所有者）の資格がないことを暴きました。
その人は婿養子で奥さんが区分所有者でした。しかも昨年と今年の二期続けて監事・理事に就任しています。

この場合、昨年と今年の役員選任総会決議は無効になりますか？
管理規約違反はもちろんですが、組合員は成りすましニセ組合員に騙されて役員総会選任決議票を投じてしまいました。

ところでこのニセ組合員役員、総会で素知らぬ顔をして議場で議決権まで行使していました。