マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>7232
>１２２８さん、１２２７ですが、
良く確認しなさい。どのレスですか。
管理員がなんで管理会社に工事申請書を管理会社に送付するんですか。
管理会社は関係ないでしょう。
理事会で検討して承認か非承認かを決めるんですよ。
工事期間等の掲示については、業者が作成するか管理員が作成すれば
いいんです。

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非表示される最大件数は20レスで、それを超える古いレスは表示されます。
本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。 詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。

１２２７、１２２８は７２２７と７２２８さんの誤りです。お詫び致します。

７２２７、７２２８さんへ

管理会社の事務担当を経由して理事会の承認を得る必要があります。
管理組合は管理会社との管理委託契約を締結しているのであって。
管理員との管理委託契約を締結しているのでは有りません。

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>>7235さん
管理委託契約に専有部分の工事についての規定はないでしょう。
区分所有者が専有部分の工事をする場合は理事長に申請して、
理事会で承認されてからするだけのことです。
もし、工事申請書で分らない技術的なことがあれば、管理会社や
工事業者に説明してもらえばいいだけのことです。
専有部分の工事申請書がだされたら理事長に送達し、後は理事長が
対応を考えればいいのです。
何故管理会社に工事申請書がいくのか理解できません。

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工事申請書で分らないところは、業者に説明してもらえばいいんです。
特にフローリングや配管工事はチェックを厳しくしなければなりません。
それをするのは理事会です。
当然技術的なことは分らないでしょうから、儀容者に詳しく説明して
もらいます。
管理会社では説明できないでしょう。

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工事申請書は管理員室に原本がありますので事務担当がそれを理事会に提出します。
管理委託契約になければ規約か専有部分の工事に関する細則が有りますのでそれ等
に従います。申請書をファックスで坦当に送信するのは忘れない為の措置です。

７２３６、７２３７さんの作業のやり方が間違っているわけでは有りませんが、
管理を委託しているのなら管理員が理事長に申請書を低質してもいいが、やは
り上司である事務担当を通した方がいいでしょう。

私のマンションでは修繕記録を保存する為に組合と管理会社双方で書類の保管をす
る事になっております。

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　マンション管理士なら、書式等を見ただけで分かります。

　書式は管理会社により異なりますが。工事申請書等の用紙は、理事長が持っているのではなく、管理員が持っています。
　業者は当然管理員に用紙をもらい、記入して管理員に提出します。
　ここでしっかした管理員は、著類をチェックし、不備があれば津k書類等の提出を求めます。　
　理事会では、管理会社がチェックして確認した書類をもとに、工事の可否を決定し、管理会社の瑕疵がなければ、各種条件を付け、許可します。
　申請や理事会で瑕疵があるかどうかは「素人」の管理組合や理事会では確認できませんから、「プロ」の管理会社を信用するしかありません。
　マンション管理の「プロ」の管理会社に瑕疵があれば、善良なる管理者としての注意義務違反ですから、管理委託契約違反です。

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私のマンションでは各種書式は規約に別表として添付されていますのでそれを
使用し、ルール化されています。

ときどき管理会社のあんぽんたんが自前の書式を使用してとらぶります。

例、入居届は組合の書式は、連絡先電話番号と同居人氏名のみですが。

管理会社の書式は同居人の職業、生年月日、学歴、職歴等々しつこいので苦情が有ります。

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>>7238さん
工事の申請書とは、設計図、仕様書及び工程表等を添付して
提出するんですよ。
書面はどんなものでもいいでしょう。
具体的な工事の内容に関する書面がなければ検討のしようが
ありませんからね。
使用材料とか、共用部分に影響はあるのか等が判るような書式
が必要です。

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　専有部分の工事申請書こそ、マンション管理業協会で標準様式を検討し、例示すべきです。
　工事で壁を抜いたりすることもあり、原因は管理員が忘れたいたそうです。
　しかも発覚するまで相当かかり、原状復旧を求められ、区分所有者はカンカンです。
　しっかりしたマンション管理組合監査の手引きを作っても、加盟会社が活用していないこともあります。

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工事はその種類によってそれぞれ違います。
仕様、材料、色、デザイン、グレード等
工事のやり方も業者によって、又工事内容によってそれぞれ違います。
工事個所ごとにひな形はつくれませんよ。
要は、理事会が、仕様書、設計図、材料等をみて分ればいいんですよ。
工事で壁に穴をあけたりするのは、仕様書や設計図をみればわかるでしょう。
理事会では提出された書面で何をするんですか？
玄関扉だったら、色とかデザインが重要ですし、床だったら、遮音性能が
必要でしょう。
配管だったら、共用部分の配管と異種金属でないかとかもチェックする
必要があります。
こういう具合にいろんな工事がありますから、標準様式とかは必要ないんです。

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築２５年の中古マンションのオープンハウスが上下階の４戸で開催されましたので４戸とも
見学しました。

処が台所、風呂場、洗面所の位置が全戸異なる事にきずきましたので分譲当時の図面で調
べましたら、上下階４ととも、洗面時、台所、風呂場の位置は同じでしたので、リフォー
ム時に勝手に位置の変更をしている事が判明したので購入後漏水等のトラブルを避けるこ
とと、組合の管理が杜撰で有る事の証拠であるので購入を辞めました。外観は威風堂々と
した大型マンションで好みのマンションでしたが、残念でした。

築古のマンションは管理が杜撰だと専有部分の修繕工事等の管理、監督が疎かになるので
ここら辺をご注意ください。

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　専有部分の工事は、その工事が共用部分に悪影響を与えないか、マンションの機能を失わないかというかいられたものです。　躯体や設備に悪影響がなければ、専有部分の工事は制限を受けません。
　専有部分ですから、色やデザインは問題になりません。
　専有部分はどこか分かっていますか？　共用部分に影響がある部分や設備はどれかわかっていますが？

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>>7244さん
マンションの場合、同じ３ＬＤＫでもその部屋の間取りは大きく違います。
ただ、上下の階は殆ど同じ間取り、造りのようです。
両隣りの間取りとはまず違う筈です。
角部屋でも、階によって大きく違う場合があります。
分譲当時の図面が簡単にみれるんですか？
それに築古といっても、殆どの部屋は改装とかで間取りまでは変えませんよ。
それに、改装業者がトイレの位置や台所、浴場とかを簡単には変えられません。
それをやると高価な工事費になりますから。
普通改装をする場合は、和室を洋間に変える程度です。
配管とかが絡む場合の間取りの変更はまずしません。

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専有部分の管理の事項については管理会社等は避けたがります。しかし、
規約や使用細則では立派なおルールを取り決めているマンションが多く
なりました。

私のマンションもその例外では有りません。それを管理、監督がだれに
するかの権限の取り決めが曖昧です。

そうこうしているうちに、不法占有者の増加、反社会的勢力の居住、
それ等に起因する、未収入金の増加、ゴミの不法投棄、漏水事故の
増加、その他のトラブルが増加してきます。

これ等の責任の所在は管理会社ではなく最期は我々組合員が負わなけ
ればいけないことを自覚していない組合員がほとんどではないでしょ
うか。？

７２４６さんのご意見は正論ですが現場との隔たった考えだと思います。

ローコストマンションで大型物件では内部の居住者による犯罪まで起
きる傾向にあります。専有部分では２コ１専有部分の発覚等。

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　マンション管理士なら、簡単にわかります・

　「２コ１専有部分の発覚等」は外部から分かりませんが、重大問題に発展します。
　最近のマンションは、壁で強度を持たしていますから、壁を安易に抜くと、建物強度に問題を生じます。
　共用部分と専有部分の区別だけでなく、躯体強度の確認も必要です。

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こんなマンション（２コ１）も登場しているとの情報です。有り得ないことではないのが、
分譲マンションの宿命です。住民、管理員等がきずいていないのか、知らぬふりか。

これを機会に管理会社の管理の素人の管理員を廃止してマンション管理士等の資格者を組
合雇用でフロントを採用した。

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　管理組合雇用のフロントや管理員は現実的ではありません。

　フロントはＩＴ化やＡＩ化で大幅削減できますが、管理員は管理会社の巡回でも構わないので、管理組合には必要です。

　完全自主管理の管理組合でも、ごみ収集時の清掃員業務は、外部に依頼しないとできませんでした。

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管理員がいなければマンション管理は大変でしょう。
ゴミ収集時の清掃や開放廊下等の球切れ交換。
工事の打ち合わせの業者との連絡等。

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専有部分の工事申請については、仕様書、工期、設計図までを
一緒に提出しなければならないマンションはまだまだ少ないのでは
ないでしょうか。
しかし、それをやらないと共用部分の壁に穴をあけたりする工事が
発生することもあり得ます。
理事会で工事の承認をするということは、責任をもって許可を与え
ないと後になって不具合等がでてきても対応できませんからね。

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用事があってマンションの部屋へ行く途中にコンククリートを砕くドリルの
騒音が聞こえたので管理員に連絡した。

後日管理員に確認したら、専有部分のリホーム工事の最中であるとの回答で
した。

掲示板を確認したが、工事の連絡の掲示物は見当たらなかった。その後にマ
ンションの住民間ではどこかで戸境壁を壊している専有部分が有るのではな
いかとの噂が出ているので管理会社に問い合わせたが回答は有りません。

最近区分所有者の変更、入退去の増加、工事件数の増加、工事業者は管理会
社が多くなった。

管理人に問い合わせるとなしのつぶてで反応なしである。理事長や担当理事
も不在が多く月日がたつばかりです。

変な事がおこらなければいいがとおもいます。これ等に対応できるプロの管
理人がほしいです。

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