マンション管理士に質問しよう！ Part2

全管連の掲示物が掲示板に掲載されていたが、その中の一つに
理事長は理事会決議で解雇できるというものがありました。
理事会の役員は理事の互選で選出することになっているから
解雇も理事会でできるんですね。

削除されてるので私が書き込んだものもあるかもしれませんが、
何を書いたのか分かりません。
削除はできるだけしないようにしましょう。

＊資産価値の落ちにくいいマンションの条件
　下記のようなものが資産価値が落ちにくいマンションの条件のように思えますが、
　これ以外にはどんなものがあるでしょうか。
１．立地が良い
２．築年数（築浅）
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

資産価値を維持できるのは、6375さんの、１、立地が良いの一言に尽きる。
２～４はあまり関係ないでしょう。

>>6376さん
物件規模は資産価値をおとさない重要なポイントのひとつだと思いますけどね。
小規模マンションだと理事の人材不足、管理会社に対する影響力、工事に対する
一人当りの負担増とかありますしね。
それに大規模であればいろんなことができます。
親子会、老人クラブ、スポーツクラブ、文化会、植栽クラブ、祭り等

↑自作自演ご苦労w

>>6378
あなたも性格が変わりましたね。意固地になりすぎです。
６３７５は私ですが、６３７６さんは私が書き込んだものではありません。
それに返答したのが６３７７ですよ。
これが自作自演なんですか。
あなたが立てた別スレのマンション管理士は民法を良く知らないからのあなたの
返事に対して、そのマン管士は弁護士の資格も保有しており、マンション管理士会
にも所属しておりマンション管理の執筆や活動をされている方じゃないですか。
それが分ったら弁護士のレベルが低いだけだろうというコメントを書き込んでいるが
自信過剰というか、周りがみえないというか理解できなくなりました。

今テレビでやっていたけど、完全リニュアールしたマンションの価格がどれぐらい
かという番組だったけど、

吉祥寺の物件　３ＬＤＫ　築４３年　６９㎡　近隣の新築分譲価格の相場　６，５００万円
　駅までバスで１３分（交通の便は良）
　この物件を、改装
　　　床、壁紙、キッチン、トイレ、浴槽、化粧台等見える部分は全て改装
　　　問題の配管の交換はなし

　この物件の改装後の価格は　２，９９８万円とのことでした。

　各戸の居室は分譲時と変わらないほどきれいになるが、外観、配管、ベランダ、共用玄関、
　開放廊下のシート等の共用部分は築４３年よりはきれいにみえたけどやはり老化はしている。
　価格に影響するのは、地域と駅近、それに築年数が大きいとのこと。
　目に見えない配管の更新工事がポイントにもなります。

中古物件を購入する方は、理事会、管理会社、長期修繕計画、滞納状況、
空室とかは関心が薄いようです。
やはり見た目で判断ということでしょう。

中古物件購入の目安として、定期的な工事がされているかは
重要なポイントになると思います。
やはり、周期ごとの大規模修繕工事や大型設備の交換とかは
しないと全体のイメージとしては崩れますね。
特に問題となるのが配管ですが、これが一番難しいでしょう。
各戸の床を含めての全面改装の場合は、その際配管を交換
するのは簡単ですから一緒にやるべきです。
勿論自分の部屋の配管の取り替えは自分の部屋に対してのものでは
なく、階下に対してのものになりますが。
全員がしなければ問題は解決しません。

築４０年経過したマンションでは、いくら部屋の中は全て交換しても
玄関扉がボロボロだったりサッシの滑りが悪かったり、漏水が頻出すれば
価値はありませんからね。

いくら部屋の中はきれいでも築４０年は４０年。
化粧してごまかしても所詮築４０年という年齢はごまかせない。

自治会の総会が開催されますが、議案書の中に規約が規定されていますが、
その中に自治会への入退会の規定がありません。
マンション内自治会であり全員が入会していますが、賃貸に出している方は
口座引き落としのため自動的に自治会費が引き落としされています。
又、賃借人は自治会費を支払っていませんが、自治会員扱いとなっています。
自治会員はマンションに居住するものをもって構成するとあるだけです。
改正すれば、賃借人に加入をしてもらわなければならなくなりますし、自治会費
の徴収をどうするかが問題となってきます。
自治会活動に対するただ乗り論や自治会活動をやっている者とやらない者との
不公平感もあり困っています。

保存行為の求償については、以前も書き込みをしましたが、下記のように解釈されています。

各区分所有者が保存行為としてやった求償の問題ですが、保存行為の問題と事務管理
や不当利得の問題は別と考えるべきです。
つまり、保存行為は別の根拠に基づいて管理組合ないし他の区分所有者に対して求償
することはありうるとされています。

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/341/038341_hanrei.pdf

管理士のご意見をお聞かせ下さい。

>>6386

規約や総会決議によって区分所有者が実施する共用部分等の保存行為や復旧行為が制限される場合において、当該区分所有者が実施した行為により、他の区分所有者に現存利益があるときの求償関係は、民法の不当利得（７０３条）または事務管理（７０２条３項）の法理によって解決することになる。

自腹でする保存行為などする馬鹿がいるか。そんな事で何だ、かんだと議論
する暇が有ったらマンション管理士の勉強を怠りなく。？

>>6387
コピペではなく、質問事項をまとめて書き込まなければ意味ないよ。

自治会の総会が開催されますが、議案書の中に規約が規定されていますが、
その中に自治会への入退会の規定がありません。
マンション内自治会であり全員が入会していますが、賃貸に出している方は
口座引き落としのため自動的に自治会費が引き落としされています。
又、賃借人は自治会費を支払っていませんが、自治会員扱いとなっています。
自治会員はマンションに居住するものをもって構成するとあるだけです。
改正すれば、賃借人に加入をしてもらわなければならなくなりますし、自治会費
の徴収をどうするかが問題となってきます。
自治会活動に対するただ乗り論や自治会活動をやっている者とやらない者との
不公平感もあり困っています。

皆さん方の自治会規約に入退会の規定がないところがありますか。