【値上がり】　投資（賃貸）目的でお薦めは？　【高利回り】

城南には2つ持ってます。1つは中古も中古、築20年以上。
利回りは8％あり、空室になったことは過去1回のみ。
で、すぐまた埋まりました。近くに大使館があり、大使館員
が使ってくれます。
もう1つは新築。利回りは4.8％程度です。ここも近くに
大使館。そもそもマンションが少ない地域で、安定的需要
があると見込みました。物件の評価価格は上がっているので、
家賃も上げたいところですが、こんどの更新時に挑戦して
みます。
どっちがいいか？新築か、中古か。それは良く分かりません。
物件評価額は新築のほうが上がっています。利回りは中古
のほうが良い。どちらも一長一短でしょう。

定借物件、当たって欲しいものです。私は品川というよりは、
多少利回りが低くても広尾モノが欲しいところです。
どっちでもしっかりキャリーは稼げると思いますが。

>>61,62さん

貴重な情報有り難うございました。
今後の投資の参考になります。

鋭く突っ込まれたので、自分の経験談を少し書いてしまいました。
もともと自分のことはあまり書きたくなかったので、今後は皆さんの
体験や、考えを中心にお聞きしたいと思います。

中古ものを色々見ていると、土地が所有権で結構敷地が広く一戸あたりの坪数が
底地10坪以上もありそうなのと、階数が多く２、３坪程度のものとが、築年数や
立地が近ければ値段も近く、底地権のパワーみたいなものが相対的に軽視されて
いるような印象をもつことがあります。特に環7より外側の城西地区あたりです。
再開発の可能性などを考えると、こういうのを指数化して比較して、有利そうなのを
買っておけば将来いいことが、と考えるのですが、ひとりよがりですかね。

うーん。どうでしょうね。土地比率が高いものは下値抵抗力があるとは
言えると思いますが。。

私も以前同じように考えたこともありました。
でも、土地の持ち分が効いて来るのは建て替え直前ですし、持ち分が多いと不動産取得税や固定資産税他が高くつくので、却ってマイナスなこともありますね。
どうなんでしょうか？

確実な投資としては中古マンション（可能なら、都心の駅近）
リスキーだけどリターンも大きく見込める新築マンション（失敗すると痛い!）
との総括で如何でしょうか。

都心の眺望のいいタワーとかは手に入ればプレミア価値だから失敗しようがないって。

＞６８さん
強く同意します。土地だけでは眺望は得られません。蛇足ながら眺望は採光をもたらすし、何より精神衛生上いい。都会で低層って、そもそも無理をしているでしょう。
それにタワーは、スケルトンインフィルなので有効面積が大きいし、固定資産税評価額が低い。おまけにサッシを大きく取れるので根本的に採光がいい。
建物の資産性が増加した今、土地持分で資産価値を語るのは明らかに時代遅れだと思います。
都心タワーの供給が今後減っていくこともプラス要因でしょう。

ま、そんなこと言ってますが、売るに売れない不良資産にいつ化けるかが見物ですな。

タワーは長周期の地震が怖いやね。

地震の揺れもいろいろだろうし、
今までなかったような揺れに対する
対策はしてないだろうしね。
自然現象には勝てません。
やっぱり中低層マンションが安心でしょうね。
まあ１０階以下くらいでおさえて。

実は地震は基礎が甘い低層の
マンションの方が怖いんだけどね・・・。
大地震が起きたらタワーに逃げ込めは今や常識。

タワーは地震が怖いというのは典型的な煽り。都心オフィスはほとんどタワーだから、タワーがヤバイとしたらエリートみんな死んでしまうよ。建築技術と地盤で地震リスクを判定すべきでしょう。
この掲示板って思いつきの煽りが多くて不愉快。

スレ本題に戻ると、小銭稼ぎで不動産投資を考えているのであれば絶対にやめるべきでしょう。リスクが大きい割にはいろんなところで鞘を抜かれるのでリターンは相当低いですよ。というか、借金って本当に怖い。たまたまうまく利回りが稼げてもそれはギャンブルに成功しただけ。どうしてもというのならＲＥＩＴの価格が下がったときにちょっと買えばいい。
資産が十億ぐらいあれば不動産はインフレヘッジや相続税対策などメリットが大きいが、そうでなければ川上から川下までの不動産会社たちに食い物にされるだけ。すでに土地をもっているのであれば別だけど。