売り渋りはいかがなものか？

都心物件の激減は、用地がないのか、売り惜しみなのかどっちなんでしょう。
ここ5年くらいが特例であって、いつの時代も大企業のサラリーマンでも
都心のマンションは買えなかったですよ。
ましてや15年ほど前より、ファミリータイプの専有面積は大きくなっている
昔は55〜65㎡がいいところで、90㎡超の物件なんて大金持ちの事業主しか
買えませんでしたよ。
これからは、リビングも居室も、エントランスホールも小さめになっていくのでは
ないでしょうか。

坪300万って、そんなに高くちゃ庶民には買えない。
25坪の82.5m2で、7500万？　なにそれ？

２００１年頃に、世田谷あたりでは物件がだぶついて新古物件が買い取り業者に売られた
時期があった。開発と土地取得の時差が引き起こしたことで新築分譲がさらに相場を下げる
下落の循環。（この頃25坪の82.5m2で、7500万）
さらに湾岸タワーマンションは土地原価が割安の上に容積割り増しで破格の値段で
供給されたことで業界はこの循環に拍車がかかって業界は今後大暴落と予測した。
しかし、高すぎるものは値が下がれば買い手が殺到して逆に下げ止まる。
坪２００万、価格４０００万台というのが、ひとつの閾値だったのかもしれません。

都心（特に都心６区）築浅中古出物も明らかに減っています。
今後さらにこの傾向が高まり、住み替えの時期の年末から来年２月頃あたりは
中古価格もかなりの強気価格となるのでしょう。

都心６区ってよく聞くけど、都心3区＋渋谷、新宿とあと一つが分からん。
豊島？文京？目黒？
住宅地の坪単価としては目黒だけど、都心とは言えない地域も含んじゃうし。

坪200万なら、22坪の72.6m2で4400万。　庶民には高いけど、上限で検討してみる価格かな。

文京区？
http://allabout.co.jp/house/kkgmansiontoshin/closeup/CU20051212A/index...
皇居から近い順でしょうか？

都心じゃないかもしれないが、一応港区の港南とか芝浦とかは供給過剰で値崩れを起こしているらしいよ。
特に港南なんかは一声１０００万円引きのマンションもあるそうな。
売れ残りを抱えたマンションも多そうなので坪２００万円前後で買えるみたい。
あと、定借物件も建築中でこちらは坪１４０万円以下とのこと。
今、慌てて買いに走るのは絶対に損しますよ。

＞２９さん
２年前の情報ありがとう。
定借は、住不がしばらく運用するのでは。少なくとも建設途中では売らないようです。

すごいつまらないことですが、区域のほとんど全部が
山手線の内側にあると言えるのは、文京区だけですね。

区の100％が内側かと思いきや、厳密に見ると、駒込駅と巣鴨駅の間、
ちょっとだけはみ出していました。残念。

山手線の内側っていやそうだけど、
都心域を山手線で考えること自体が相当北に偏ってるよね。
田町や五反田は十分都心と言えるけど、
田端や大塚はまかり間違っても都心とは言わない。

>32
目白はどうですか、池袋の隣ですよ。

文京区は区内全部が内側だけど、山手線の駅が一つもない
ほとんど地下鉄か、バス路線に頼る地域です
しいて近いと言えば駒込かな。

＞２９
値崩れどころか、売り出し価格を上回る中古物件がでていることをご存知？
定借物件も購入できる保証はどこにもないし。。
古い雑誌記事の受け売りはやめましょう。

素人が云々いうより雑誌の方が正確じゃない？
少なくともプロが書いている訳だし、お金払って情報得ていんるんだから。
あと、港南で売り出し価格を上回っている中古物件があったら教えて欲しい。
広告に出ているのはあくまでも売主がわ値段を吊り上げて出しているだけで、実際にその値段で売れた訳ではないからね。
実際は売値の８割程度で取引されているのが現実。

＞35
掲示板では、埋め立て地のマンションが幅をきかせているけど
実際に高速道路で通ると一目瞭然、誰だって安くないと買わないでしょう。
青田売りのまさに弊害だと思う。
地域が悪いから、エントランスの豪華さと高層で勝負といった感じ
本当に高層階ならまだしも、マンションだから当然5階以下の低層階もある
そんなの誰が買うんだろうと思います・・・・。
でも千葉や埼玉育ちの人達には、そこそこ人気があるらしいですよ。

眺望考えて都心にマンション買うなら、20F以上じゃないと意味ないでしょうね。
36さんの考えからするとそれ以下はすべてダメだしってことですかね。
中途半端に中層階なら、低層のほうが便利だしコストパフォーマンスもあるしで良いと思うが。。
高速エレベーターじゃない30Fはほんと不便ですからね。

最近、この掲示板を見てて感じるんですが、バブル期ちっくな気分の人が増えてませんか？
「駅近、眺望、高層」など、資産価値でマンションを語る人がやたら多い気がする。
最近のマンション購買層もこの掲示板に来る人も、おそらく団塊ジュニアが多いと思うんですが（かく言う私も同世代）、自分が体験し損ねたバブルに「憧憬」を抱いて動いているような気がして。
土地神話に踊らされた親父世代と同じことを繰り返しているような。
歴史は繰り返す、ですかね？
スレ違いスマソ。

団塊ジュニアって具体的に何歳くらいをいうのですか？
20代は入らないですよね？

＞37
湾岸や郊外のタワーを想定しているのでしょうが、
そんなこと、不動産屋さんに言ったら笑われちゃいますよ。
高層階が高いのには、理由があるからです。
そうでなければ1000万円も高い価格で買う人なんていませんよ。
山手線沿線でも、駅前の商業地を除けば10階程度でも充分眺望が
良いところもたくさんありますよ。要するに高台ならその分かさ上げされるわけです
海抜30ｍの土地の10階は、湾岸なら20階の高さです。
5階未満だと確かに周囲の建物が多くて眺望に関しては、どこでもあまり期待できません。
うちは9階角部屋ですが、定番の副都心の高層ビル群の夜景も、富士山も東京タワーも見えますよ。

>>35
＞港南で売り出し価格を上回っている中古物件があったら教えて欲しい
ほとんど。（まだ売れ残りがあるベイ○レなど一部を除く）
後は自分で調べてください。

＞「駅近、眺望、高層」など、資産価値でマンションを語る人がやたら多い気がする。

一時取得者は、あまり理解できないでしょうが資産価値と言うよりも、
この条件をはずしていざ住み替えようとするときに
適正価格で売れなくて、泣きを見る人はたくさんいます。

一説によると都内で、チラシを出して3ヶ月以内に売れるのは30％以下だと
聞いたことがありますよ。もちろん中古チラシの価格は希望価格ですから300万円〜も
値引き交渉されることもあるので、条件が良くないとチラシか価格では売れないそうです。
売れなければ次の物件が買えないという人が大多数でしょう。

この条件をはずすと結局、流通業者に安く買いたたかれる羽目になるんですよ。
適正中古相場マイナス700万円くらいなら、業者はよほど条件が悪くない限り買ってくれますよ。

>>35
「　売　っ　て　く　だ　さ　い　」と書いたチラシが、やたらに入ってきます。
2年前の雑誌より、今現在の不動産屋（本当のプロ）を信じたほうが良いかもです。

　＃　「湾岸暴落」を2年前に書いたD誌の先日の記事は「マンション高騰」です。
　＃　誰を信じるかは、個人のセンスですが、罪作りなものです。

港南はギャンブル性が高く、今回はたまたまサウスゲート計画が確定されてギャンブルに
勝ったといったのが現状なんじゃないのかな。
2004年の購入者はビギナーズラックと言うか信じる者は救われたのかは知らないけど・・。

＞たまたまサウスゲート計画が確定
情報を制するものは、競争を制します。
たまたまか、計画通りかは、情報力の差でしょう。

最上階１．５億の物件を買った人がビギナーかどうかは知りませんが。

>>41
疑問なのですが、なぜ港南物件を売り出し価格を上回ってまで中古で買う人がいるのでしょうか
1.現在の新築に比べて、かなり割安だから
2.人気集中で、新築も中古も含めて買える物件数不足しているから

確かに中古市場は自由価格ですから、新築と違って値付けは自由です
でも上記のような要因がないと、買い手にメリットが無いんじゃないでしょうか？

＞43
都心の築30年のマンションでも、「売　っ　て　く　だ　さ　い」というチラシが
週に何度も入りますよ。
中古を安く買って、流通させる専門業者がいるんですよ。
別に超人気と言うわけでもないことがわかります、チラシも凝っていてどこで調べたのか
ちゃんと居住者の名前が入っていますよ。

>>42
そもそも住み替えってそんなにするんですかね？
満足のいく物件なら、住み続ける気がするんですが。
都心マンションが高騰するか、暴落するかは正直、あまり興味ないんです。
じゃあ、このスレ来るなってことかもしれませんが。
ただ、値上がりするマンションを購入した人が「勝ち組」、そうでないと「＊＊＊」という雰囲気がここの書き込みから伝わってきて、「この流れに乗り遅れるな」と我先に土地投機に走ったバブル期に似てきている気がして。
時代の観察として興味深いんですよね。

港南中古。

Vタワー（駅上）　→　30〜50％増し
コスポリ〜PT品川付近（徒歩圏）　→　10〜20％増し
WCT〜ベイクレ付近（バス便）　→　0％増し

>>1
今までが安すぎたんだよ。
相場に戻るのが当然。

＞なぜ港南物件を売り出し価格を上回ってまで中古で買う人がいるのでしょうか
元値がおかしいから。
いま世田谷が坪300万、港南が当時は坪200万だよ？山手線に徒歩なのに。
本当に世田谷に港南の150％に相当する価値があると思う？
港南が25％上がって、250万になっても、まったく問題ないと思う。
むしろ同じでも良い。

２００３年の春に日経平均株価は８０００円割れでした。今は約２倍の１６０００円です。
土地や建築資材価格も上がってるのだからマンションも高くなるのは当然です。
ゆるやかなインフレが本来の資本主義経済の姿です。本来の姿に戻ったのです。

１＞「買い渋り」していた人がこのようなスレで文句をいうのはいかがなものですか？
もっと下がるかもと期待して買いを見送っていたら期待に反して上がりだしたので
焦りが出てる。しかしそれは自業自得ではありませんか？

エンドユーザとして取得価格より相場があがるメリットは、別に転売だけではない。
所有者の含み益に信用がつくということ。
ありていに言えば、銀行が金を貸してくれるということだ。
仮に4000万で買った物件が今は５２００万でないと買えないとなれば、1200万は
含み益。これをどうやって活用するか説明する。
当面下落がないと読めば１０００万程度の不動産担保ローン（変動金利２．８％
程度）を80歳を上限に銀行が貸してくれる可能性がある。
元の物件の住宅ローンが３０００万ならあと１０００万借りて、収益不動産を
買う。買い先物件も担保にいれて４０００万の物件を買えば
そこの家賃+経費がローン支払い以下なら収支上は問題ない。
もちろん、リスクはある。しかしリスクを避けていたら資産は増えない。
給料だけで資産が築けないことは、もう誰しも気が付いていること。
ただ、４０００万の物件が3割程度上がったところで売る勇気が大事。
それでも、ローン経費税金のぞいて１０００万は儲かる。
逆に欲張りすぎると失敗する。

55さんのするどい書き込みありがとうございます。そこで一つ質問させてください。
私の所有してるマンションは仮に売ったとしたらローン残高の３倍位の値は付きそうです。
しかし住宅ローンを借りてる某生保に追加融資を申し込んだら、新規購入のときでないと
融資はしていないとことわられました。
他の銀行などから不動産担保ローンであまり金利の高くない融資を受けるにはどのような銀行に
どのように交渉するのがいいのでしょうか？年収はサラリーマン平均です。
よろしくご指導下さい。

普通の銀行の、証券投資などを扱う窓口にいけば、フリーローンという名で
不動産担保ローンの説明もしてくれますよ。
http://www.smbc.co.jp/kojin/loan/free/yfree/index.html

↑追記：使途は事業用はいけないということになっているのでアパートローンとかを勧められるケースもあります。セカンドハウスローンというのもあります。金融機関によって扱いが違います。
基本的に定期預金が１０００万くらいあると、一番話がすすみやすい。
買い先の物件など予定でいいから持っていくことです。
投資をするなら常に流動性の資産を用意して行わないと銀行も支払いが滞る懸念から貸してくれません。

>新規購入のときでないと融資はしていないとことわられました。
逆に新規購入する物件を持っていき、買い先物件と自宅を共同担保にいれて
オーバーローン（頭金込の全額借入）とする手もあります。
これも、債務者の与信と担保物権の評価によります。とにかく今は資金手当て
がないと他の人に先をこされる状況なので自分で動く方が早い。

>>29
そこで一句

郊外で　いいよと僕は　言ったもの
通勤地獄に　ぬらす枕ぞ

57,58、59さん、貴重な情報をありがとうございます。さっそく銀行をまわってみます。
私は藤巻健史さんのファンなのでなんとか低金利の融資をうけたかったのです。
http://wandering-wind.jp/archives/2005/1117125621.php

>60
「買えるはここだけです」という部屋の
狭きに泣きて三歩歩まず

都心物件
買ったはいいが
車も持てず
ローン負担で遊びもいけず
通勤時間が短くなっただけの
人生を
送りそうです

６３>郊外の時よりタクシー代や時間の無駄がなくなったし、今後のインフレ時代に強い資産を持ったことで心の安定も得られましたよ。

＞63〜65
都心で大して必要のないクルマでも維持費は高いし、
「クルマでは飲みに行けない！」と思い、売り払って、
クルマの維持費分でタクシー乗り放題です。楽ちん♪

また、通勤時間が短くなり、
会社帰りにいつもの遊び場を通らなくなったので、
確かに無駄な飲み代は減りました。
その分、週末に女の子集めてホームパーティー♪

ホームパーティーって呼ばれるほうは意外とめんどうくさいんですよね。
嬉しいのは最初だけだろうから、仕方なく行ってやるかって感じ。

女の子を常に新しいセットに替えてれば、
男性は何度でも鼻の下を伸ばして来ますよ♪

呼ばれる女性たちが面倒くさいって話ですよ。

なるほど。

「○○さんのお部屋でホームパーティーしよ♪」って
ハートマーク入りでメールを送りつけてくるのは、
女の子の方ですけどね・・・

リピーター希望の女の子も何人もいますが、
男性は新顔好きなので新しい女の子を優先してます♪

す・れ・ち・が・い