売り渋りはいかがなものか？

IT業界がマンション買い漁ってるって本当？

国際比較もした上でのファンダメンタル分析的には
日本株より都心不動産のほうがまだ割安出遅れ感が強いからね。

>>151
おそらく事実でしょう。
なってたって浮沈の激しい業種
今年１０億円儲かったとしても、来年は１０億円の赤字かも知れない。
儲かっているうちに億ションとか高級外車を買っておこうね

>150
結局、学や教養がない椰子に何いっても無駄なんだよ。現実から学んで、世の中こうなるかもしれないと理性で考えリスクをとりながら行動する人間は成功し、こうなって欲しいこうなったら怖いなあという感情だけでしか動けない人間は、いつまでたっても成功をつかめない。まあ、こういう奴らが多いから週刊誌が売れるんだけどね。商品にしろ不動産にしろ、金融金融資産にしろ、どう考えたって今は底値から少し上がったところ。こんなにリスクの少ない投資チャンスは数十年に一度なのに。

買い逃し組は港区のファミリー向け物件が２０００万円代で
買える時代が来るとか信じてるんじゃないの
来るかもしれないね・・・２００年後ぐらい待てば

2,000万円のファミリー物件は無理だけど、
ここ2年くらいのうちに「定借物件」が出てくるね。

結論

買い逃がした又は買いたくても買えない奴→もうすぐ下がる
（145みたいな希望を正論とのたまう奴）

でも大衆が底のとき底とはわからないのは普通のことだよ。１０年前後の周期の
底を打ったのを確認してからでの今みたいなときに買っていけば充分正解であり
たいした出遅れじゃないんだけどね。２、３年すると都心物件はそれこそオーナー社長クラスで
ないと手に入りずらくはなってるだろうけどね。

>>108
>2年ほど前、湾岸物件の「供給過剰、暴落」をD誌(だったと思う)が報道した

あれからもう2年たちますか・・・何もかもが急に回り始めた気がしますな。
2年前の感覚だと割高物件を買いました。しかし都心物件は急激に減っているし
そもそも、もう都心にはマンションよりも収益性の高いオフィスにシフトしてますよね。
でも港南あたりはまだ物件も出てくるでしょうし、中古の供給も時期が来たら
どっと出るでしょう。港南は流れに左右されすぎな感がありますな。

湾岸の中古がたくさん出てくる時期はどれくらいでしょうね。
5年後、10年後？
たくさん出てくれば供給圧力で価格に影響しますが、
その時の不動産市場の状況では今の新築価格より高いことも
ありえますね。

しかし、いずれにしても、マンションというのは、ある一定期間を
すぎると、必ず一定量の中古物件は出回りますから
２、３年前底値でマンションを買えず、今も過去の価格に
とらわれて決断できない人たちは、しばらく購入はあきらめて
５年後、10年後の中古の供給を待ったほうがいいかもしれない

１５８さんのいうように、底値ではなくても上昇期の初期の今買うのが
正解だと思うけど、そういう決心ができない人に限って、
ある日突然あせりだして、高値でつかんだりする。
10年くらい何もしないで待ったほうがいいかも。

定借に　家族の命運　託すより
宝くじでも　買うほうが吉

>>160
賃貸からの一次購入者はご指摘の通りでしょうね。
「あーじゃない」「こーじゃない」などと屁理屈（だけではないが）と
所構わずのモデルルーム通いだけは熱心なんだけど、本当に決断できないのが
多いと感じるよね。資金的に無理なのもあるんだろうけどね。

この層は変なプライドがあって、買える資金裏づけ無いのに、眺望、
日当たり良くて、階層・向きを気にし過ぎな上に間取りの注文もうるさい。
かつ湾岸なんかの有名マソを狙ってるんだよね。別に狙うのは構わんけど、
自己能力範囲のを素直に選べば良いと思うけどな。そうすれば買えるのにね。

結局ほどほどの価格の時に購入できないから、その後のマイホーム計画も
常に一次組みの初心者扱いになってしまうのが現実だよね。
ただ10年待つなんてのは幾らなんでも長すぎじゃない。手持ちもないなら
しょうがないけど。

「湾岸」の中古物件が多くなる？　それはそうですよ販売戸数が多いんだから。
だけど中古ってなかなか自分の希望に合った物件が出ないんですよね。
それでも価格が安ければ納得するけれど、新築時点よりも高いとなると
フラストレーション出ますよね。
その点新築の場合は選択肢が広いですから、価格上昇期の物件探しは
やはり新築では？

新築と中古の売り出し物件と両方平行して物件を見ているのが一番賢いですよ。
新築もどうせできたとたんに中古になるのですから広い選択肢から妥協せず探すほうがいい。
たまに出る好立地ハイグレード物件中古をみのがさないためには。
「都心に住む」という雑誌とか野村不動産アーバンネットとかの中古情報をマメにチェックする
のが大事ですね。

個人的には中古なんかは一切買う気はなし。

>164
そうですね。新築も１日済んだら中古。
リフォームかければ中は新品になり、管理のいいマンションなら
設備も最新のものに更新していく。
地価上昇期には新築信仰を捨てたほうがよいですね。
ハイグレードだったらKENなんかもいいと思います。

なんか業者みたいな投稿ばっかですね、ここ。
上がる、上がる、どんどん上がる、といいながら
わりあい売れ残り物件も多いですからね。
冷静になりましょうね、みなさん

>>167
そう書くとすぐに「買いそびれた、もしくは買う勇気も資金もなかった奴」
とレッテル貼られるのが最近の流れですからねｗ。
ここら辺の上がる上がる厨は正直理性的とは思えない。
結論どうこうでなく、思考回路として。

港南などの湾岸マンションが中古で出ても、普通のサラリーマンじゃもう手が出ないよ。
何たって既に売値より1割から２割も高いからね。
本当莫迦みたい、やになっちゃう。

都心希少価値物件は確実に上がる
供給十分な地域物件もなその流れに乗っかろうとするだろう
不動産なんてそんなものでしょ
供給十分な地域物件はその後どうなるかは誰にもわからない

今日抽選だった豊洲もすごい倍率だったみたいですね。
江東区が高騰区なんて揶揄されてます。

江東区は今までが不当に安すぎたのですよ。
少なくとも港南地区以上の価格にはなるはずです。

海抜ゼロメートル地帯ですよ、地盤ユルユル
それをお忘れなく

江東区を港区と較べるなんて気が＊ってますな
こんな事言ってるから豊洲信者は＊＊にされるんですよ・・・ったく
まあ夢見るのは自由ですから

これからは高等区の時代！
千代田区、中央区、江東区で
新都心３区と呼ばれる時代が来ると思います。

>174
個人的には江東区でも港区でもどうでもいいけど
豊洲の高倍率という現実から目をそむけちゃいけないよ。
それから、１６９さんのいうように港南の好物件の
中古価格の上昇という現実からもね。
「地域おたく」やっていると、もうまもなくなくなろうとする
チャンスからとりのこされちゃうよ。

でた〜、湾岸信者。これでこのスレッドの議論もしばらく停滞ですね・・・・

湾岸≠江東区

江東区と言うか豊洲がこれからの旬でしょう。
地価が港区を超える日もそう遠くは無いと思いますよ。

２３区で黒木瞳以上のタレントをＣＭで起用した
マンションが他にありますか？

↑このレスが全てを物語ってるね
恐るべし高等区クオリティー

ららぽーと、市場の他は、高層マンションとオフィスビルばかりの豊洲がこれからの旬ですか？
冷静に見てちょっと加熱気味じゃないかと思う。

これからマンション価格はどんどん騰がるぞと煽られてる今だからこそ価格をつり
上げられるのではないか？
週間ダイヤモンド（だったと思う）にマンション高騰はあと１年くらいだろうと
言う記事があった。私もそんなとこじゃないかと思うんだけど。

何言ってるんですか？豊洲にはトステムビバも
あるんですよ（笑）

豊洲で人気なのは70平米4000万台の庶民マンション。
5000万台、6000万台はたいした倍率ではない。

>180さん
ア○はほっとこう。「その通り！」って言っておけばいいよ。こういう中所得低レベル層は、不動産に限らず商売上いいカモだから。しかし、168みたいなバ○丸出しには困ったものだ。肝心な根拠も書かず言い放しで終わってるし。こういうのに限って、不動産価格を需給を根拠にしたり顔で語るんだよな。それも実需というもっともらしいがすごく怪しいコンセプト使って。実需を根本的な規定因にして不動産価格を説明できる現象が、世界のどこにあるんだよ。まったく。。

＞港南などの湾岸マンションが中古で出ても、普通のサラリーマンじゃもう手が出ないよ。
＞何たって既に売値より1割から２割も高いからね。

元が安かったから、まだもう少し大丈夫じゃないの？
新築よりは、安いんだから・・・

＞181
黒木瞳にギャラは、分譲価格に含まれていると言うこと
それだけ用地仕入れも安くて、デベはウハウハ儲かるという構図。
しかし、湾岸信者がこんなに多いとデベのプロパガンダも大成功ですね。
こうなると、工場、倉庫、処理場なんて目に入らなくなるんですね。

江東区のネタが出るとスグ「湾岸信者は」と過剰に反応する
輩は何か湾岸に対してコンプレックスでもあるのかな？

タレントを使ってごまかすのは
体臭、中庸なマンション

＞何か湾岸に対してコンプレックスでもあるのかな？

笑っちゃいますよ、湾岸にコンプレックスがあるようじゃ都心には住めないし
郊外のバス便の世界でしょう。
湾岸のマンションが素晴らしいなんて、都心住民では聞いたことがない？？
　　　　　　　
「時代が変わったね、倉庫や工場しかなかった埋め立て地に高層マンションが
ニョキニョキ建って、あんなところ高いお金出して誰が住むんでしょうね」
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　By、東京育ちの住民

差別するつもりは全くないんだけど、不思議な現象というのが率直な感想です。
お年寄りに言わせると、多摩ニュータウンや八王子に団地がたくさん出来たときにも
同じような感想だったと言ってました。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

>>191
>笑っちゃいますよ、湾岸にコンプレックスがあるようじゃ都心には住めないし
の割には随分と必死ですね。

>>192

どこが必死なの？
国語を勉強してください

>>193
そーやってスグ反応する所
嫌なら余裕かましてスルーすれば良いのでは？

てかなんでアンチ湾岸さんは、江東区の話しかしてないのに
無理矢理、湾岸の話に持って行こうとするの？

とよす含め湾岸嫌う人間が少なからずいるのは
紛れもない事実
そして差別的な感情を持つものもまた然り

で、妙に浮かれちゃってる湾岸住人がいると
たたかれるでしょう、やっぱり

>>181
芝浦島はスマップだったかな？
でも声だけ
あれは、結構お買い得だった

会員期販売のときは、まだ全然盛り上がってなくて
低倍率でいい部屋購入できたし

でも、安心して10年ぐらい賃貸で回したら
買ったときと同値で売り出してあげるからｗ

>>191
＞時代が変わった

江戸とかいう東夷、武士町民の住む場所に都とは（19世紀
西新宿とかいう淀橋浄水場跡地に高層ビルやホテルしかも都庁とは（20世紀

21世紀は、22世紀の人が語ってくれるでしょう。

売りしぶりと関係なくなってるので、元に戻してください

湾岸＝御上りさんのイメージ。

Ｂｙ　都内在住40年の者より

↑
たかだか40年じゃ〜、所詮はやっぱりおのぼりさん。
ま、お互い下りもの同士でいいんじゃないの。

売り渋りというより都心に新築物件自体がなくなってきてるじゃん。

最近探し始めたのですがホントにないですね。
買い渋っていた訳ではないので、安い時期に買った皆さんのことは
素直に羨ましいですね。
所帯持っているのに賃貸暮らしだった同僚のほとんどはタイミングを
逃したーと悔しがってます。

202さんに同意。
山手線内はもう論外だし、周辺地域も昨晩の豊洲の騒ぎを見ても、残り少なくなりつつ
ある事を予感させる。
今後一般庶民は、TX沿線や高崎線の鴻巣あたりが狙い目になってくるのかなあ。

２０３さん＞そんなにまわりにいらっしゃるのですか？　　周りにはそれほどいません。

>>205
居るってるんだから居るんだろう。
ナニが言いたいの？

>２０４
千葉ニュータウンとかどうですか？
成田まで路線がつながるみたいだし。

>>205
土浦、上尾あたりじゃそうだろなｗ

東京を離れたトピックになってるね。
都内はもう売り渋りどころではないとすると、この板自体を移動した方がいいのかも。

マンションの売り渋りというよりも、都心と準都心の土地の売り渋りと
違いますか？

二極化の時代だしね。

土地に関しては売りを渋ってるのではなく売る気が全然ないのである、むしろ売り物が出れば
買って行きたいくらいである。

完結しそうですね。したのか。

山手線内マンション買ったモン勝ちだったね！

買えた人は、あとはいつ売りゃオイシイか余裕で検討ですね。
変えなかった人が右往左往するのを眺めながら。

２１５＞売る気はないって。一度売っちゃうと、その後、同じお金でもっと郊外にしか買えなくなるのは目に見えてるから。

↑同感

よく「高値で売って賃貸で凌ぎ、安値になるのを待って買い戻せ」なんて言う人がいる。
そういう目利きの「鋭い」人はそうすれば良いけど、
一般人は賃貸に戻ってまで、小金を貯めたいとは思っていないのでは？

ていうか不動産は基本的には下がらんから、借りすぎてないなら売らんでホールドが正解。

土地を売る理由
事業が破綻をして、担保処分された。
事業経営が好転せず、土地を売って借金を返す。
相続税を払うために処分する。
遊休地なのだが、値上がりが期待できないので処分して他の資産運用に切り替える。
そんなところですよ。
景気回復、地価の上昇局面では売り物件が少なくなるのはあたりまえ。

上がりはじめて、すぐに売るのと、ピークから下がりはじめて売るのでは後者のほうが有利。
しかし確実に早く売れるのは上がり始め。
利食いは早め。下落しはじめたら即が投資の鉄則。
もちろん自宅では無理。とにかく売りたがらない人が多いから余計に地価は上がる。
今後は、都心は老朽マンションの等価交換事業が中心。とにかく時間がかかって
そのかわり分譲価格は事業計画時点で決まるので安めにはなる。
ハイスペックのタワーはない。上層階は旧地権者が買う。

＞２２０
都心の老朽マンションの等価交換事業で、今後５年以内で
何かめぼしいものはあったら教えてください。

今後の物件はデベロッパーに聞くしかないです。住宅付置義務というものがあって、オフィスを建てると必ずマンションも必要になる地区があって、そこでは用地がないから古いマンションを高層化して戸数をかせぎ対応するようです。

＞220さん
等価交換による建て替えは、理想的な方法ですが現行法では机上の空論です。

第1の壁：議決権
住民の議決権の80％かつ戸数の80％が賛成しないと不可能、築40年程度の分譲マンションで
老朽化で、生活に支障がある物件なんてほとんど皆無。しかも住民は年金生活が多数。

第2の壁：容積率と行政
再開発地区を除いて、容積率や高さ規制は23区の場合むしろ強化の方向ですから2倍の容積率の
マンションの建て替えは不可能。対象の1970年前後のマンションは、要件不適格
（違法建築、容積率超過）が都心の場合半数近くある。

第3の壁：資金不足
高齢化、遺産相続により資金不足、ローン借り入れ能力不足です、建て替え期間の仮住まいの
費用だってままならないでしょう。

第4の壁：専有面積過小
老朽化マンションの竣工当時、一部の高級物件を除いてリビングの発想はない
ファミリータイプの標準は60㎡前後。等価交換で同面積を取得しても生活に問題有り。

行政や法律改正のウルトラＣで、全部の問題が解決できれば理想的ですが
結果的に都心マンションの建て替えラッシュとなれば、郊外マンションの大暴落が
始まると思います。

一例を挙げれば、借地借家法平成3年に地主に有利な改正がありましたが、それ以前の建物は
旧法（大正時代に成立）が適用されています。建て替えても旧法適用です。
行政は、既得権の剥奪には大変慎重な物です。

同潤会青山アパート　→　表参道ヒルズみたいな例もある。
六本木ヒルズと表参道ヒルズのコンボを目の当たりにしたから、
今後は、老朽化した建物・街は建替えて、きちんと使うのが当然という
コンセンサスが出来たのではないかと思う。

車両基地跡・庁舎跡のように、「用地を転換して再開発」する、
品川、汐留、防衛庁跡、その他湾岸マンションたち程の供給はないが、
こういう類の「住居から住居への建替え再開発」も、少しずつ出てくるはず。
ただし、冷やし玉にはならないだろうから、上昇圧力は止められないかな。

224>その例なんか冷やし玉どころか思い切り上げ要因になってるじゃん。

江戸川橋の同潤会アパートも、２〜３年前に建て替えられましたね。

とにかく、都心から交通の便のいいところで坪３００万以下を狙うなら、豊洲ＰＣＴ、グローブ北東、ＷＣＴ北側低層しかなくなってきたわけだ。
豊洲もここ数年で建つ場所は見えてきた。
芝浦は、まだまだ余地がありそうだが駅寄りだけに価格は高そう。
港南は、都営跡の定期借地が２年後、
３丁目の倉庫や公団の建替が可能性としてはあるが５年以上先だろう。
２ＬＤＫを考えていた人も５５㎡台の１ＬＤＫで買っておいて５年以内の
住み替えを考えるのも手だろう。

>227
晴海は？

やっぱり残された巨大超一等地と言えば、南麻布４丁目の財務省官舎跡でしょう。1000坪以上の南向き緩傾斜、周辺は大使館、超高級マンション。この土地が数年以内に入札で大手デベに落札され５年以内にマンション分譲されれば、確実に坪２０００万は突破。今回の地価上昇の象徴的物件になることが予見されると思います。あと、若干、道路付けが弱い土地ですが、その隣に広尾を見下ろす郵政省官舎跡もかなり大きな更地になってます。

>228
区画整理、換地がＨ２０年でしょう？入居は２２年頃。４年先ですね。
トリトンとららぽーとが両方使え便利ですね。駅は両方とも実測１ｋｍ
徒歩１２分ですね。

>230
5丁目のは冬頃販売開始だったはず。

５丁目はＵＲからんでいません。単独のマンション建設。

静かな週末ですね
暴落派もようやく事態の深刻さを認識して、抽選申し込みに行ったみたいですね
よかった！よかった！

不動産業ジャーナリストの言うとおりに値上がりするとは限らないので、
あせって無理に買う必要はなく、信念に従って地道に資金を増やすのも
良いのではないでしょうか。

現代の世界的なもの余りとハイテク技術があるなかで、敗戦後のような
ハイパーインフレなど来るわけないです。まだデフレは続きます。
いつでも便利なお金を大切にしましょう。

なお、私は暴落派でしたが、信念が足りずブームつられて最近買ってしまいました。
少ない自己資金をすべて使ってしまい失敗でした。毎日とても不安です。

＞２３４
暴落の心配よりも、金利の心配をしたら？
自己資金を増やしても金利の上昇で吹っ飛ぶ場合もあるからね。

３０年の固定金利で買っていますので、ご心配なく。
なお、現在は暴落は無いが、暴騰も期待しない派です。
マンションを買うときには、多めに生活資金も残しておくようにしましょう。

あたりまえの忠告ありがとう。

>237
そのあたりまえが出来ない人も多いと思う。
この掲示板には少ないかもしれないが。

２３４，２３６さん、あなたはかしこぶってますがたいしたことなさそうですね、物あまりと
ハイテクがあるからインフレにならないという発言でわかります。地球資源は有限なのですよ。
アジアの発展で不足してきてます。３年前と比べて原油も金も倍以上に値上がりしてます。
鉄鋼など建築資材や輸送費も上昇にこれから拍車がかかってきます。世界的にインフレは
不可避でありそれに向けた資産運用ができなかった人はいくら預金が多くても
インフレによりアボーンでしょう。

＞234、236
＞なお、私は暴落派でしたが、信念が足りずブームつられて最近買ってしまいました。
＞３０年の固定金利で買っていますので、ご心配なく。
＞なお、現在は暴落は無いが、暴騰も期待しない派です

買い渋りによる失敗派の典型ですね。
ご愁傷様（笑）

まあ、でも間に合ったからいいじゃない。
今年いっぱいがチャンスだろうと思っていたら、
もうあと３ヶ月か。。。
来年は、秋からの新価格のあとの
新年度の新価格発表ということになるのかな。

>>229
南麻布４丁目の自治大学校、総理府富士見宿舎、関東財務局麻布住宅跡地は
特別養護老人ホームの建設用地として港区に売却済なんですが・・・
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01893.html

とにかく、２３区板も物件が、江東区、墨田区、練馬区が増えたよね。
そのなかで大田区がやけに輝いて見える。
都心６区の顔ぶれの多くは完売か完売間近。もしくは来年発売の坪単価５００超え。
売り渋りに文句をいう暇に、早く買わないと今後１０年以上買えなくなりそうだ。
とにかく一回物件の抽選にはずれたら区ひとつ外側にいかないといけない。
都心にこだわるなら４０㎡の１ＬＤＫしかなくなる。
いつもは共用部のスカイラウンジに居座って、本を読んだりパソコンしたり。
部屋には寝に帰る。
まさにホテルライクなマンション生活・・・なんてのは嫌だな。

>>239
あのね、一言余計なの　あなたもかしこぶってますが、たいしたことなさそうだな。
人のことは安易にバカにしないこと。自分にも返ってくるよ。
地球資源が有限とかの話は、ずーっと昔から言われているの。
そんなことみんな知ってるから必死にかかないでね。頼むよ。

>>244
言ってることが意味不明。
何がいいたいの？

土地の再利用なんて思ってるほどそんな簡単にはいかないでしょうね。

>>244
客観的に見て244は239よりかなり馬鹿にみえるよ。
（比較対象にならないと思う）

高輪、南麻布、虎ノ門、二番町、三番町、九段下、日本橋、飯田橋、三田、
このクラスのエリアは底値でも坪330万以上だった。
２５坪の３ＬＤＫで８５００万円というのが２００３年頃の最低ライン。
現在都心新規物件　平均坪単価　４５０〜５００万円

もともとサラリーマンが住めるエリアではない。
だから坪５００万になろうが６００万になろうが所詮関係ない話。
１２５００万円（２５坪）が１５００万円でもどうでもいいと思い勝ち。
ただしアップ率だけは注目しておく必要がある。

なんと３年で５０％アップなのだ。

ちなみに
世田谷　田園都市線沿線　　330万〜３５０万円

庶民の「港区」芝浦・港南では
港南：ＷＣＴ　Ｂ棟　１１月発売　平均坪単価（予想）　290万円
芝浦　グローヴタワー　低層階・北側見合部屋　平均坪単価２６０万
　　　　　高層階その他　平均坪単価　２７０〜290万円
パークシティ豊洲　　平均坪単価　２１０万円（推定）
ちなみに豊洲２１０万を１００として比較すれば

芝浦（グローヴ）　130
港南（ＷＣＴ）　　　140
世田谷（三茶新規）160
都心新規　　　　　240

都心新規にくらべて１．８倍の価格差は、芝浦、港南が旧価格であるゆえん
だが、そもそも2003年頃の２４０万対３３０万の価格差はせいぜいが１００：１４０
ということはＷＣＴ、グローヴは坪360万程度でもおかしくないということだろうか。

よそのスレで株の話が出たついでに
タワーマンションの青田売り自体が2年先の引渡しの契約を
今行うという意味で立派な先物取引だと気が付いた。
デベがゼネコンに代金払う前に売ってしまうから建物は「空売り」。
資材の高騰リスクはゼネコンが負う。というか目立たない仕様変更で
カバーするのが通例だ。
デベロッパーが要望書の名目で想定価格に対する客の反応を見て
2年以上先の物件の価格を決める。近隣の竣工済みマンションの
売れ残りより少し安めにすれば客は買いにきた。
マンション新築相場が毎年３％づつ下落した場合5000万の
物件で2年で300万も差がでる。
規模のでかいマンションほど工期が長くて下がり相場では
有利。
土地取得費の金利分は総合設計の容積割り増しで十分お釣りがくる。
逆に売れ残れば割高感が生じるからデベも早期着工早期完売に
必死だった。
皆が先安と読むから販売価格はどんどん下がった。

200３年以降外資ファンドの土地買いで地価が高騰しはじめると、
「空売り」は損だということになって露骨な売り渋りが始まった。
皆が先高と読むから、販売価格はどんどん上がる。
着工物件も2年後の価格を読み込んで価格設定しているだけ。