23区内の新築マンション価格動向（その12）

「ねぇ、ねぇ。マンション転がしと買換えはどう違うの？」

「転がしはコンパクトでもいいから上昇率の高い都心を買う。
　上がった時点で買換える。居住用資産の特例を使うので「
　売却益に課税されない。３年〜５年以の短期転売
　で売却益に下駄をはかせて高額物件を取得して行くやり方だね。」

「買換えとはどう違うの？」

「買換えは普通住み替え目的だ。ライフスタイルにあわｓて物件買って
　あわなくなったり古くなったりしたら売って別の物件を買うことだよ。
　短くても１０年。
　１０年で一回目の長期修繕が近づいてくる。専用部のクロスの張替え
　の時期でもある。１０年以内なら中古市場でも築浅扱い。」

「１０年目で相場が安かったら？」

「次は１５年から２０年目を目安に考えるよ。これも湯沸かし器やキッチンや
　クーラーなどが限界にきているからね。内装で２００万〜３００万
　かけてきれいにしても満足いく売値で売れるかどうかが判断基準だ」

「なぜ、売らなくちゃいけないの？」

「マンションの間取りや環境が、自分の家族のライフスタイルにあって
いたら売ることはない。
多少不満が出てきて、よりよい環境がほかにあったら住み替えるのも
いいんじゃないのか？
　３５歳でも１５年たてば５０歳、２０年で子供も大人になるわけだし」

「住宅設備も内装も、築２０年を改装するくらいなら、新しいほうに
引っ越すほうが楽よね。住宅設備もロボットみたいな装置がついて
いたり防災性能ももっとすすんでいたりするかも」

「問題は、大底で買ったマンションが買換え時期にどういう相場になって
　いるかだよ。
　７０００万で買ったものが、今９０００万に評価が上がっていたとして
　今後どこまで価格を維持するかだ。
　これが長ければ長いほど金利支払い部分だけで元金返済分がたくさん
　戻ってくるって話になるよね。」

「だったら２０年で７０００万で売れるのが一番いいわね」

「そううまくはいかない。」

「いま９０００万で買えば？」

「２０年後７０００万だったとしてもうまみはないよね。」

「ねぇ、ねぇ　５０代でオレってなんか可哀相っていわれてるけど」

「オレはオレ。ボクとかいったほうがいいのか？」

「私っていいなさいよ。」

「嫌だ。オレでしいじゃん。」

「馬鹿にされてるよ。」

「会社の上司がオレって言わない上品な会社なんだろうか
　オヤジも自分を私とよぶようなお宅なんだろうか」

「そうじゃないよ　ワシって言ってほしかったのきっと」

「そうか、『ワシの場合はマンションは老後の資金だ・・・』これで
なんか５億くらいの物件持ってそうに見えるよな。」

「そうよ。言葉遣いにうるさい人のいるスレだから気をつけなくっちゃね」

ごぶさたです。私は20代ギリで都心の中古を買ってリノベしました。
今は首尾よく売れて故郷に帰っておりますが。
そんなことはどうでもいいのですが、、、

あのですね、大きな流れの中で、個人的な事象のみにとらわれてしまうと
1000万2000万単位で平気で損したり逆に得したりするのが不動産です。

勿論日々の生活でシゴトや趣味や恋や愛やが重要なのは百も承知ですが
ある意味、大半の人が日給何万の単位で稼ぎを得ながら、
こと不動産の話になるとあまりに無頓着すぎる、
「何かがないと」買わない、動かない、主体性のなさは気になります。

皆が皆成功するというのは理想論でしょうが、自己の居住用の不動産で
なるべく不幸になる人が少なければいいなとは思います。
皆が不動産屋ではないですから不動産バカである必要は毛頭ありません。
ただ、不動産無知である必要もないはずです。

不動産はとっつきにくい方もいるかもしれない。
でも一番生活に身近なものなのに、難しそうだからという理由なのか、
それ以外の理由にせよ「かまけていた」としたら本末転倒ではないかと。
ここに集っているような方には皆さん釈迦に説法かもしれませんが。

でも、２０代で結婚もしていないのに買うってなかなかできないよ。
結果論として底値だったから場合によっては得した人はいるだろうけど。
特に、今の時期独身主義でもないのに、都心の１ＬＤＫ買っちゃうとか
勧められないでしょう。

＞1000万2000万単位で平気で損したり逆に得したりするのが
だったら不動産業界に勤めてる人はみんな大儲けですね。

金のないやつはひがむな。どうやって金を作るか必死で考えなよ

金があって不動産が嫌いならなにも不動産に詳しくならなくてもいいよ
賃貸マンションで住んでいたらいいのだよ

不動産に詳しくなると儲かるそうです。　有意義なご意見ありがとう

>不動産に詳しくなると儲かるそうです。　
逆だね
不動産に疎いと損をする。それだけだよ

年金も先細り、給与も先細り、もっとマネーに真剣にならないと
ダメなんじゃねーの。

>>989
そんな素人にでもわかる損なら分譲価格に織り込まれてるでしょ？

仮にある時に買い時だとしても、例えば子供の転校がスムーズに行きそうにもなければ買わないよね・・・たとえ1000マンションするとしても買わないよね。家族の生活が第一・・・ってどこかの政党じゃないけど。（笑）

車とか，外食とか，服飾・ブランドとか，化粧品とか，わりと
こだわる夫婦とあまりこだわらない夫婦では年間２，３００万ちがう
んじゃね。マネーにこだわるなら倹約家族が利回りよりよかったりして。
でも、それなら住まいも都心にこだわらなくてもいいか？

まあ、2005年あたりにローン板で相談して
「年収5倍は無謀です！頭金1,000円ためてからにしなさい！」
なんて書かれて断念した奴は頭に来てるだろうね。

土地は貨幣の一種、それも変動相場制。
米国に転勤になるのなら当座の金をいつドルに替えるかは誰も気にする
だろう。

家を持つのも「土地」という貨幣と「円」という貨幣をいつのレートで
替えるかという問題だろう。

>>994
頭金1,000万円の間違いね。

いまは、パパローン、親ローンが流行語大賞をとりそうな感じ。

何度も書いたが、東京の都心周辺物件を「若年層」が親の資金
援助抜きで買えているはずがないのだ。なかにはストックオプションで
大金を手にしたした人もいるだろうが、多くは「住宅資金の贈与に
関する特例」を使って買っているはずだ。
恥ずかしいからみんな実力で買ったような顔をしているだけだ。
だから、おためごかしの
「年収5倍は無謀です！頭金1,000万円ためてからにしなさい！」
発言は実情をしらない素人の妄言だったわけですね。
すべては結果論ですが、豊洲のパパローン2000万だってあとから
考えたら「やめときなさい」は余計なお世話だったかもしれない
そうでないかもしれない。

自分の経験を語るのは、特異例だとのそしりは免れないが
未経験の推測よりは役にたつという気もする。
みんな、どうやって資金調達したかって嘘ばかり書いてまた
お金に余裕のあるひとが、無謀ですやめなさいとかいって
地獄の門番みたいにはびこってきたのかもしれないね。

1000まで伸びて・・・全て価格に織り込み済みでしたね。
将来得するか損するかは運。

運じゃないよ。愛情だよ。愛情があれば運も呼び込める。
郊外で失敗してもなんとか都心に返り咲けるよ。

相続であれ援助であれ親の愛情からえた資産だから
大切にしようという気持ち感謝の気持ちがこもれば
資産価値っておのずと高まる
成金の資産より親からの贈り物のほうが価値は高い

家族の幸せな暮らしの記憶というのが最も大きな資産価値に
なりますように。みなさんのご多幸をお祈りいたします。

＞９９８
１０００万貯めてからにしないさいって、頭金０かそこらで購入する人に
向けての言葉だったのでは？　親からもらえる人は、単純に頭金がある人でＯＫでは。

格差社会というのは、マンションを安く買えたかどうかが
分岐点というより、それ以前の親の資産の過多によって
振り分けられていたということだな

それより、前は親は１千万程度でも良かったが、今は３千万くらい資産を分割してやらないと都心のまともな物件が買えないということか。

1000万円単位で親の援助がある人、そんな多いんですかねえ。

>多くは「住宅資金の贈与に関する特例」を使って買っているはずだ
違和感あるなあ。。実際のところご存知の方教えてください。

とにかく、700万の年収で3500万がローン上限で
どうやって5000万の物件買うかですよ。
既存の物件売ったのこりか自己資金。
デイトレで2000万稼いだ猛者もいるだろうけど、年収が
1200万あったからって6000万満額ローン組んで23万も
ローン支払う人って少ないでしょう？
どこからくるかっていえば親ですよ。あとはパトロンでしょう

お金のでどこって普通はいいませんよ。みんな自分で汗水たらして
稼いだ金みたいに言ってるけど

それと、過去13年、首都圏の持ち家の親たちはせっせと無駄な住宅ローン
を支払い続けて徹底的に貧しくなった。
地方都市の親と二代目東京人の親は、デフレの時代に郵便貯金で金を
貯めて土地やゴルフ会員権などバブル投資をしていないから出る金
少なくて意外に１世帯あたりの貯蓄は多いよ。
老人は健康でありさえすれば金融資産を豊かに持っているものだ。
1550兆円の個人の金融資産の大半はシニア層が保有している。
親に聞いても子供に正確な資産総額は教えないものだが親が死ぬと
嫌でもわかるものだ。
ありがたいことに、親は自分の楽しみを削って孫子のために蓄えを残して
くれるものなのだよ。
それが、たまたま1988年〜１９９８年の間に不動産取得してしまった親たち
は残せるはずの金が住宅ローンに吸い取られてしまった。
いまなら2800万で買える住宅に2000万以上も無駄な金を利息をつけて
払ってしまった。
払ってない親は2000万くらい簡単に子供に貸せる理屈だろう。

いや、子どもに２千万自分の老後資金以外に渡せる親は多くはないでしょう。
それより共働きで貯めたという人が意外に多い。晩婚化で共に１５００
万ずつ貯めて結婚とかね。そうするととたんに３千万だから。

私は、貯金ゼロでカミサン貯金1000万そのまま共働きで頭金２５００万でマンション買いましたね。昔の話だけど。
離婚するとき2500万よこせというから、査定して1900万に値切りましたけど、ローンは私名義家計で貯めた金はカミサン名義でしたね。

そういう人もいるというだけで、親から貰う人もいるってことで

仮に頭金が2500〜3000万だとして，二人で貯めた共働きと，
親から２千万もらっちゃう人とどっちが多いんですかね？

少子高齢化というのは、大抵は息子が結婚する頃には爺さんが死んで
親父に相続遺産が入る。それだけ長生きノジジババがふえて結婚する
子供が少なくなる社会なのだ。
父方、母方どちらかに相続遺産が入ることで父母の老後の経済計画は
一辺に豊かになったりもする。少子高齢化社会は相続資産承継社会でも
ある。ピラミッド型なら大きい資産も雲散霧消するから長子相続が基本
だったが今は法定相続分で分けるケースが大半だろう。
全部がそうだなんて極端な話はしていない。そういう傾向がでてきている
という意味で語っている。
高齢者の所得はだいたい年金ベースで平均しても３００万から400万という
ところだが資産となるとこれは千差万別。実は正確な統計資料がない。

>>1010
それを知ってどうしようというんでしょうかね。おそらく販売現場のデベさんがそれとなく聞き込んでみないかぎりわかりませんでしょう。
あとは、生前贈与、もしくは住宅取得資金贈与は購入した翌年に
税務署に届出ますから、国税庁である程度の数字はわかるはずです。

1000越えたあたりから恵まれない自分への言い訳スレに変わりましたね（笑）　結論は>>>999かな？

最近、田舎に帰省して吃驚しました。
郊外SC & 地方自治体の無用（税金無駄使いが未だ横行中）な工業団地
を建設する為に、単なる稲作地が坪5万円が1,000坪単位で取引されて
いるとの事でした。兼業農家がほとんどだから退職金＋農地売却・・・
親達は農業は疲れるから自分達では行わず、業者に委託していたから
売却に躊躇はない。

子供達は都会で就職、マンション購入。
間違いなく、田舎から都会へお金が流れ込んでます。

買えた経験を書けば、自慢話ととり、買っている背景をかけば
恵まれない自分への言い訳だの好き勝手書かれて・・・

何を書いても意味がないね。
この間藤巻さんの新刊読み終えました。前より判りやすく読み安い。
現在の日本経済の実態を平易に描いていて読後感も心地よいです。
皆様に一読をお勧めします。

>1016
どれとどれを買いて、どの辺りに難癖つけられたということなん
ですか？　個別に書いていて、ハンドルネームも付けてなければ、
個人の発言の流れは分からないで皆さん書いていると思いますが・・・

藤巻さんに心酔してるのはよくわかったんだけど、
自分のポジション肯定してくれる論調は何でも心地よく感じるもの。

それと、盲目的な入れ込み、信仰は、
人からは奇異に見えるものですよ。

なんで人の批判ばかり書くのがすきなの

書いてあることの感想を述べているつもり？もうやめないかこのスレ

11年前、底値と信じて郊外を買ったＫ氏。
上場企業の営業部長。社宅定年制が実施されたこと
から同僚多くがこの時期に沿線のマンションや
戸建てを買ったので安心して買った。

8年前Ｋ氏は離婚。
仕事一辺倒の毎日の中で、妻の不満が高じたのか。
詳細は知らない。
綻びた関係を住宅でつなごうという考えがそもそもの
間違いだったようだ。マンションは無駄な買い物になった。


健康に自信はあったＫ氏だが多額の養育費を払い
つつも万が一のときのため団信つけて
都心の駅近ワンルールームと１ＬＤＫを買った。
都心の物件の最上階や駅近物件でモノは悪くないらしい。
もろん値引きで頭金などは払ってはいないそうだ。

そのときの担当が結構やり手の人物だったらしい。
聞くといろいろ教えてくれた。
瀬田や麻布の高額物件が２割引。
2001年は確かに都心不動産の大不況。
都会がここまで下がるならこのまま郊外に
住んでいたら大損だとＫ氏は思った。

２００２年頃湾岸タワーのモデル
私はルームに付き添っていって物件に意見を言えといわれた。

Ｋ氏は「買換え特約」だったから幾つもノ抽選に落ち続けた。
持ち家に未練があって売っていなかったのだ。

たまたまキャンセルが出て
停止条件付で契約して自宅を売りに出した。
いつまでたっても希望価格では売れない。
痺れをきらして購入はやめた。

私のアドバイスで仲介業者替えてリフォームして再度売りに出し
その間社宅住まい。住宅を買い替えるための臨時措置。
若い奥さん連中はいい年して社宅住い？と詰めたい目
涙をこらえて草むしりゴミ置き場の清掃。会社半日休んで
なんとかこなした。
社宅に入らない家具は貸し倉庫に入れて、
毎週物件を探した。
私が久しぶりにあった時にはＫ氏は新しい奥さんと
一緒だった。

１年かかって買値から１８００万安で売れた。
持っていた株が上昇し自己資金が増えたのが救いだった。

わざと高倍率はさけて高めをねらい売主のコネ紹介してやって
やっと買えた。

Ｋは根が馬鹿だから調子に乗って湾岸でもう一部屋買って人に貸した
らしい。
いくらなんでも金回りが良すぎる。
奥さんが金持ちとも思えないが
よくよくきけば田舎の親がなくなって少しまとまった金を手にした
ようだ。

今度からは
買えない人間の愚痴を書き込むスレッドにしたほうがいいな
どうせこいつらは２００３年の底値でも買えなかったからな

住宅取得資金の贈与に関しては
相続時清算課税（3500万までただし被相続人が65歳以上）
と暦年課税（5年分まとめて）と二種類ある

国税庁のＨＰのデータでは
http://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/zoyo2005/02.xls
2003年から2005年まで毎年相続時清算課税分で　３９００億から4000億ベースの
贈与があり、一人当たり平均1500万という数字が出ている。
暦年課税も入れると毎年6万人が600万〜1500万平均の住宅資金贈与を
受けている。さて2006年度の贈与は2007年の届出であきらかになる。
今年の購入は2008年度だが、実際の残金決済は2009年春という場合
2010年の国税統計を見ないと数値はわからないということになる。

少なくとも現時点で生前贈与が2万7千人で平均値が1500万ということだけは明らかになった。

>>1022
相続時清算課税は住宅資金には使わず、いまだ共有持分とするのが通常でしょう。使うと効果を発揮するのはのは収益物件の贈与です。

国税庁のデータは「住宅取得資金の贈与額」と書いてあるものでそれだけの
数値になります。貴兄のいうように共有持分とするケースも
いまだにあるのなら、もっと親の資金援助の比率は高いという
話になりますね。

http://www.nta.go.jp/kohyo/tokei/kokuzeicho/tokei.htm
戸建てマンション含めて37万戸が着工統計のうちの７％が1500万円を親から
生前贈与。暦年も加えたら16％がなんらかの親の援助ということです。

>>1024
同居比率も１０％位じゃないのかな？

一応新スレ立てておきました。お疲れ様でした。

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20040322A/
詳しくはこちらをどうぞ。
相続時採算課税は、住宅資金援助の王道であると理解していますが。
もちろん共有名義でもかまいませんが、相続の際確かに償却し
評価減になる分得ですが，田舎の親父さんの相続財産が
5000万をこえなければどっちでもいい話です。

田舎の親父さんが、二世帯住宅ではなくて、離れて住む息子の一人に
1500〜2000万援助するパターンってことですか？　まだまだきょうだい
が今の３０代は２〜３人が多いから、他のきょうだいにも援助しつつ。
（というか現在でも子持ち家庭の８割は２人以上だが）
果たして割合としてどうなんでしょうね？

スレ13
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/