23区内の新築マンション価格動向（その12）

>>871
まあまあの所得レベルのリーマンが買える価格帯は４〜６千万円の範囲内じゃない？
その内で一番良いのを選ぶってことで、
その条件の重要な一つが資産価値保持力に優れた都心部ってことでしょ。
自ずから決まってきたような感じだよね。

＞８７３
お話が本論に戻ってきましたね。

５０００万ー６０００万で、都心部だと集合住宅で７０平米がやっと。
場所により６０平米台になるから、これは資産にはなり得るか？

最近、出てきた３階建てミニ戸建て、またはタウンハウス。
これだと駐車場があるのは利点だが、資産として転売が出来るのか？
賃貸や中古の広告もみるけれど、窓をあければ三方隣の家というのが
資産的な価値を持てるか。
　都会生まれには当たり前の状態だが、地方から来た人には
馴れないかもしれない。　サンフランシスコなどにも、似たような
住宅があるから、ある意味　都会向きなのかなぁ。

23区、都心周辺に在庫が山済みで、業界が破綻するとかバブル崩壊
だとかいうのならわかるが、業界は都心部の供給を絞って売り切って
きている。おそらく不動産不況で売れ残るのは郊外の在庫。
投資ならまだしも実需買いがほとんどの都心マンションが値下がりしようが
売り急いで下がるという展開にはならない。
地主が土地を安値売りしても、相場から逆算した指値で裁定買いが入る
だろう。結局都心は安くならない。

問題は、都心周辺の線引きをどこまでと考えるかだけだ。
そこで、先般からの「都心の利便、アメニティの質』という問題が
浮上する。
端的に言えば曳舟と芝公園はどこがどれだけ違うかという話だろう。

ところでスレ主さんは・・どこに行かれたのかな？
夏休みで海外旅行中？

８７４は子供ですか？
1987年（昭和62年）建築基準法が改正され、準防火地域での木造3階建ての
建設が可能となって以来、3階建てのミニ戸は20年の歴史があるんだよね。
築20年で十分流通してますけどね。

８７７さんは文意が読めないみたいですね。

都心で６０００万円以下の戸建てを作ったら、
どの程度の土地面積になるか判るでしょう。
そうしたものの資産価値を問うているだけ。
別に否定もしてませんよ。

あなたが資産価値があると思えば、その実態や意見を言えば
良いだけ。
　ミニ戸建ての歴史を語って頂いていますが、
昨今の不動産の動きを見ても、私は都心で売れているとは
思えません。ＷＥＢで見ても長期店晒し物件が多い。
それは値段を見れば当然で、高値つかみの物件だからでしょう。

あなたのいう流通しているとは、どういうことなのかな？

>あなたのいう流通しているとは、どういうことなのかな？
中古がそれなりの値段で流通していますという意味ですが。何か

ミニ戸を「新しい」などというので高校生かと誤解しました。お詫びします。

詳しく説明するのもわずらわしいですが、
ミニ戸とは20坪〜３０坪程度の敷地に建つ戸建てを言います。
昭和の初期から戦後にかけて８０〜100坪区画で分譲された住宅地は
相続で４０坪から50坪の区画に分割され、その後２０坪から30坪でも
住宅が建つように、バブル期の地価高騰のさなかに住宅難救済策と
して3階建てが法制度化された。
たしか三澤ホームの三澤千代治さんなどが積水ハウスなど鉄骨系に
対向する上で強力に行政を動かしたと記憶している。

今、世田谷の住宅地で容積率２００％の住居系土地は坪単価220万
くらいだとして20坪で4400万。斜線日影で30坪が限度として坪単価
60万で1800万、６２００万で家は建ちますが、実際の建売業者の
マージンが2割乗って価格は7440万という感じでしょうかね。

都心で地価が坪単価３００を越したら誰も戸建てを建てようとしません。
というか、港区も千代田区もここ20年で戸建てがめっきり減ってマンションに
変わった。世田谷、杉並、大田、練馬などがひたすらミニ戸が建ちまくって
住環境が悪化した。そういう流れだと思いますが。

やはり土地に対して、独立して占有権を持っているというのは、
大きな価値なのではないでしょうか。

マンションの場合土地価値が共有により大きく減殺されている点が、
資産価値としてはビハインドだと思います。

ついでに、ご説明すると三階建てタウンハウスとは、道路幅員の狭い
敷地でマンション（集合住宅）の接道条件を満たさない場合にしかたなしに
とる「長屋建て」の便法。
つまり、敷地内通路からそれぞれ各戸の入り口に直接つながれば
建築基準法上「長屋」扱いで建てられる。
そもそもその敷地には「マンション」は建てられない。
そういう敷地に、わざわざ縦割り鉄筋長屋3階建てをつくる。
タウンハウスなどと呼ぶにはあまりに姑息な脱法建築が多いです。

一つ疑問なのは、今の時点で考えて、
都心マンションの方が郊外マンションよりも、
資産価値維持の点で優れているという客観的な事実はないですよね？

実際前回バブル崩壊のときには、まさにバブルのあだ花と化した
都心マンションは、凄まじい暴落を演じた訳ですし。
他方元から安かった地方のほうが、絶対金額では被害は少なくて済んだし。

＞都心マンションは、凄まじい暴落を演じた訳ですし。
ここに大きな誤解があります。1988年から1991年まで都心で供給された
マンションなどリバーシティー２１のセンチュリーパークタワーや
広尾ガーデンヒルズの最終期を除いて皆無に等しい。
当時、つくられたのはオフィスビルなのです。虎ノ門でも、渋谷でも
世田谷でも土地さえあればオフィスビル。なにしろ長銀総研のＩさんが
オフィスビルは大々的に不足すると喧伝して、それがバブルの火付け役
だったわけです。

＞他方元から安かった地方のほうが、絶対金額では被害は少なくて済んだし。
間をわすれちゃいけませんぜ。
荒川区のアク◆シティ、三軒茶屋のなんたらプレステージ、田園都市線の
リクコス物件など「なりゆき億ション」は枚挙にいとまがない。

バブル期に、牛久バス15分の住宅団地、竜ヶ崎駅徒歩10分を買った人が
被害がすくなくてよかったというのは、あまりに皮相的な見方でしょう。
バブル期に億ション買っちゃった人は、実は転売で買った人がほとんどで
一番の被害者は一次取得者ですよ。
それは今も同じです。

そうですね。都心商業地域は上がり幅も大きい分、下落幅も大きいでしょう。当たり前のことです。下げ相場において、郊外だけ下がるなんつーことはありえんことです。都心周辺の下げ相場に強い地域を選ぶと、利回りが低くなってしまうところが悩ましいですが。

前回バブル。
都心ははやいうちに物件が引けて、3年ほど干上がってましたよ。
ただ、中古物件の転売が90年頃まで続いていた。

当時ゼネコンと土地持ち企業の社員の会話は
「オフィスは無理だよ、そんな立地」
「それじゃ外人向けマンションでどうかな」
「いいんじゃないか？うちの物件の付置義務の飛ばしにつかわせてもらうよ」
そういう感じ。分譲なんか売ってるうちに地価があがっちゃうからダメ
その前にうかつに売れば鬼のような税金がかかる時代だったんだから。
都心にマンション売ってるような暢気な時代じゃなかった。

駅距離にもよるけど世田谷の土地は坪300万程度でしょ。最低でも。

それでも家建てる人は結構いますよ。
たしかに理解し難いが。

たしかに長期的には日本の不動産は平均値として下がるかもしれない。
それは地方と、都会の経済格差が広がるからです。
わが国経済の衰退もそれに追い討ちをかける。
ただし、地域の温度差は今以上に大きくなると思います。
グローバリズムとは、通貨のレートを介在して
国際間の貧富の差が縮まる一方で、国内の貧富の差が
広がるということです。

米国という大きな風呂桶でいい具合にお湯が沸いて
掛け流しで温泉につかって、日本の湯でお燗をつけた
酒で雪見酒をしている。
中国は大きな風呂釜で湯を沸かし熱くなりすぎた湯を
米国や日本に送っている。
産油国は風呂の薪を小出しに送って風呂が沸きすぎないよう
気を配っている。

みんなそれぞれいい湯加減のようだが、
お湯をさしてもらっている国は底のほうまで湯がまわらない。
中国も湾岸部ばかりが熱くなって内陸部は凍えている。

誰も何も大声でいわないだけで、貧富の差は大きく広がっているという
話なんじゃないかな。
匿名掲示板で書くと、「嘘だ」「妄想だ」とか「人の話だけど・・」という
書き方になるが、マンションというモノの価格の捉え方ひとつに
もうすでに「中流の視点」というものが成り立たなくなっているのだろう。

2003年まで確かに中流サラリーマンだった人が、港南のタワマンを
坪単価220万で買った時点で、10年後の上流の階段を上り始めて
しまったのかもしれない。
普通なら220万の坪単価楽勝で買えるもう一人の中流は、ただ買い逃した
というだけで、今後下流の道をあゆまざるをえないのかもしれない。
誰も気の毒だから、あるいは悔しいから言わないが結果はそういうこと
だろう。

たとえていえば、1980年で渋谷区のマンションを3000万で買った人は
2１年住んで、7000万で売って代官山のアドレスの分譲を9000万で買った
りしていて、今それが2億で評価が出て売るかどうか迷っている。
こういう現実も不動産の世界にはある。

前にも書いたけど、マンション買ったら契約書に消費税額が書いてありますよね。
それは「建物」にかかる消費税だから、それで割り戻せば建物価格が出てくる。
仮に、坪単価220万の5500万の湾岸マンションで考えると
土地が５５、建物が４５だったりします。
これが昨今の290万坪単価の豊洲マンションの場合
建物が４０で土地が６０だったりします。
土地が多いから得だなんて思わないことです。
一方美しの森230万／坪のマンションの土地建物比率も実は土地が５５建物４５
だったりします。
建物は経年劣化して減価します。土地は下がる可能性もあるし上がる可能性も
ある。
建物比率の少ない都心部を安値で買うのが一番で、その次はどっちなんでしょう。
私はよくわからないです。

つまり底値時期に湾岸タワーを買った人は、おおかたが上流に
なれるってこと？
買いのがした人は下流へと・・・えーどうなんでしょう？

客観的事実として県境外周区、特に西側で狭小戸建と狭小土地の売れ残り在庫が静かに着実に積みあがっています。
都心回帰とマンション志向の影響でしょう。
戸建買うなら郊外なんでしょうね。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

どこまで行っても、視野の広さと大局観でしょ。

日本の不動産もってるひとは皆＊＊＊ですよ。

国内の差などかわいいもの。しゃれにならないさがグローバルでつくよ。

建物探訪みたいな家は？　デザインにうるさくお金がある若者は
戸建てにこだわらないかな？

>>890
そんなもの、たとえば同じ大学を同じ成績で出ても、バブル期は日立・松下といった超一流、氷河期は二部上場がやっとで生涯賃金にしらた2億の差があるとか、例えれば色々出てくる。運命でしかない。

ところで、価格については、全ての要素を織り込み済みでしょう。ごく短期の上げ下げ以外は運命ですから神様しかわかりません。ライフスタイルや好みで選ぶしかありません。

「集中と集積」
これがグローバルスタンダード。
日本もやっとバラマキ行政からその方向に方向転換中。
まだ始まったばかりで、これからが楽しみ。

ところで、日本の政策がここに来てやっと変わった理由ご存知ですか？
それは団塊の世代がやっと引退の時期を迎えたからです。
この人口の大きな瘤に仕事を回すために、非効率な中小企業、地方にも税金を大量に注入したんです。
その次の団塊Ｊｒは非正社員、フリーターという便利な仕組みができたので、この大きな瘤に仕事を回す費用は、団塊の世代に比べ遥かに小さな金額で済みました。
団塊の世代が大量に退職し始めたら、生産性の低い中小企業、地方に人を回す余裕は無くなります。生産性が高い大企業、都心部への集中と集積が進み、日本の生産性も徐々に上がって行き、将来的にはそれが賃金レベルに反映されるようになります。但し、賃金の集中と集積も同時に進むので、賃金の２極化が深化、高所得サラリーマンの都心部居住も進むでしょう。
都心部の不動産価格も他の先進国並みになって行くでしょう。

＞890
そのくらいで上流になれるか？
例えば4500万が7000万の価値が出たとして、（売って）2500万の
儲けで上流になれるってことか。。。それだったら奥さん正社員
たとえ年収４００万くらいでも、共働きならそれよりずっと上流
じゃないか？

>>894
海外不動産はどこを買うのがお勧めなんでしょうか。
貴兄はちなみにどのようなポートフォリオを組んでおられますか？

>>898
同じ条件、同じ労働時間でも投資のタイミングによって所得が違うという意味じゃない？
それに、奥さんが共働きの正社員なら育児費用なども増えるから、
毎年４００万浮くという訳にもいきません。

>>898
フローでいくら貯めても不動産や株で黙っていて含み益2000万増やすほうが
よほど楽という簡単な例ですよ。
まさか、こつこつ働いて給料増やして、最後は幸福な老後が待っているなんて
思ってませんよね。
ここで不動産で金が浮くという経験を得た人は、次に必ず資産形成の手を考える
でしょう。不動産を買う、ローンを組むということに「経験」が出来る。
そういう話をしています。

都心部が資産価値保持力に優れていて、買うのなら都心部は常識ですが、皆が同じ方向に行ったら、価格上昇と言う障壁ができて、買えなくなる人が増えて行きます。
これも運命なんですかね？

>>902
資産価値保持力は、既に価格に折込済みだろうよ

将来値下がりする危険性が非常に高い近郊、郊外を買うくらいなら一生賃貸が正解じゃなかろうか？
江戸時代の庶民は皆借家暮らしでした。
この伝統は戦前までは生きていました。

厳密に言えば、マイホームなどキャッシュフローがないから負債に
過ぎないけど、都心周辺に住む利便性を生活や仕事に十分に
活用できるならば、賃貸のコストに比して有利な投資といえるかも
しれない。
いつか売却して住居費用としてのトータルが賃貸と比べて大きく
プロフィットを生めばそれはそれですごいことなんだろうと思う。
50代以降の購入者は過去の価格を知っているから、こんな安値で
いいのか？と思いながら買っている。
セカンドで買っても賃貸用に買っても、いい買い物をしたと思っているから
容易に売らない。
住民は若い世代が多いから、管理組合活動に熱心で一応に口うるさい。
賃貸はいわば使い捨てだけどマイホームの『資産価値』にこだわるのが
団塊ジュニア。そういう意味で団塊ジュニアの牙城湾岸タワーは結構いい
管理がされて将来的にもいい資産になるのかもしれない。

×一応に口うるさい。
○一様に口うるさい。　スマソ

>>901
こつこつ働くのを上回る利回りって、そうは無いと思うよ（笑

>>907
誰も遊んで暮らせっていってませんがな。そこそこの年収得ながら
資産運用もしないと将来危ないと言っております。
こつこつ働いて得られる利回りは当然１００％享受したうえにアドオンする
収入のお話を申し上げているつもりですけどｗ

>>908
で資産運用とやらで損をしないという根拠はどこにあるの？　まさか自分だけは例外？？

リスクをとる生き方をしないとリターンは得られない。そういう話かもしれない。
昔は地方公務員が一番ローリスク、ローリターンの職業かと思われた。
退職した途端に、共済年金，国民年金いろいろ入って結構豊かな老後
だったりした。
いま地方公務員やっていたら、地方財政の赤字で給与３割カット
夕張市と同様の憂きめにあいかねない。
リスクのない職業は今後は危うい。
普通にのんびりサラリーマンやっていてフツーに暮らすという
「フツー」のところが大きく崖っぷちになってしまって、むこうに飛ぶか
こちらに残るか選択を迫られているのだと思う。

>>905
期待家賃から計算される利回りは重要な指標ですね。
それから空室リスクの高さも重要。
区別の新築マンション期待利回りの最新のないですか？

>>910
インターネットの掲示板の普及で、特例だけ強調して、１かゼロに煽られる傾向がありますからね。　現実の社会はまだまだ「普通」が普通にありますから（笑）。　真面目に働くのが一番ですよ。

要するにリスクを「危険」「損失の危機」とか読み違える人が多い。
リスクは「不確定要因」
そこをどこまで読み込むかは知恵がいる。
リスクはコントロールすべきで、コントロールしきれない時点で決断も
いる。そうやってコツがつかめる。
不動産で損しても団塊の世代は気にせず牛久や印旛郡に住んで
いるじゃないか。
命まではとられない。むしろ損とわかった時点で脱出する勇気が
彼らにあれば、だいぶ結果は違っていたはずだ。

リスクヘッジを考えるには余計なコストもいるしブレインも必要。
気楽に投資して気楽に落胆したかったら宝くじを買うのが一番いい。

>>912
だから、まじめに働くことを否定してませんって。

まじめに働いてまじめにリスクテイクしてくださいよｗ
自分の人生に主体性もって生きましょう。

何度言えばわかるのかな。
ただし、毎月クレジットカードの支払いに終われ、ボーナスは毎月の赤字に
消えていき、ＢＭＷのローンまでくんじゃっている「フツー」の人は
もう少しこつこつ種銭貯めて、500万くらいから投資をしたらどうかと
言っているだけですよ。
マンションを買うというのもある意味強制貯金みたいなものです。

フツーは普通にあるって言えるのは年代によって違ってきますね。
40代はまだ普通があるでしょう。団塊が抜けてポストはうはうは。
再雇用の元上司をあごで使う楽しみまでついてくる。
でも、長続きしないよ。
30代は本当にやばい。やばくない会社もあるかもしれないが、
能力次第だろうね。

ここで、マンションが暴落するだの不況がやってくるだのなんだのいう人に
限って自分の会社は潰れない、給与は増える、安くなったところで
都合よく都心マンション買えるなんて考えているんだろうか。
官舎、社宅に住んでる国家公務員上級職か銀行マン以外に
そういう手前勝手な想像する人はいないと思うが。

８９８ですが、もちろん共働きで貯金したものは運用はするでしょう。
自分も共働きで今のところ賃貸家賃補助があることもありますが、
年間相当金額貯金できます。（＋運用もしてます。）
というか、底値時期に湾岸タワーを買ったら上流で、買い逃したら
下流というなら、定年まで働く奥さんもらった人は上流ってこと？
と素朴な疑問に思ったまでです。

郊外の坪単価２５０万円クラスのマンションも軒並み売れ残りらしいね。
普通の人が買うには高すぎますよね。
住宅価格が上昇しても予算の変更なしが７割に　長谷工アーベスト
妥協できる条件では、「部屋数」や「所在地」よりも「住戸面積」を挙げる件数が多い結果となった。
景気の回復については、「生活の中で景気回復を実感していない」との回答が64.2％となった。
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20070806-00000001-jsn-ind.html

リスクといえば最近の政局もリスクだと思いませんか？

あんまりにわか成金が勝った勝ったとあけすけに騒ぐもんだから、
貧乏人が蜂起しちゃったじゃないですか。

二極化は多数の貧乏人というクラスタを作ってしまい、
政治はマネーの理論ではなく数なので、扱いを間違えると大変なことに。
投票権を納税額比例にでもできればいいけど。
都心から地方への再分配、
「均衡ある国土の発展」というとんでもない時代錯誤に
逆もどりしかねない。

ことに安倍さんはマンション業界ともかなり関係が深いとか。
失脚するといろいろ封じてたパンドラの箱が空おそれもありますね。

>>911
>期待家賃から計算される利回りは重要な指標ですね。
>それから空室リスクの高さも重要。

期待家賃って物件買うとき必ず営業に訊くよね。
それから、地区の規模別、築年別相場をネットと大手仲介からの
聞き込みで調べる。
空室は数字をはじいても意味ないよ
もとから空室の出ない家賃想定、人気物件を買うんだよ。
そのうえでさらにリスクヘッジをしておくべき。

敷金、ローン返済の4ヶ月分〜6ヶ月分を
25万の家賃にアパローン返済が月々16万なら計146万を
流動資産で運用して持って置く。他にも賃貸物件があれば
いつでも借り入れ可能な融資枠を200万程度持っておく。
逆にいえば流動資産を500万以上持っていなかったら不動産
賃貸など怖くてできない。
利回りよりキャッシュフローだ
キャッシュフロー＝税引き後利益＋減価償却費

＞区別の新築マンション期待利回りの最新のないですか？
グロスキャップの意味なんだろうけど地域によって物件によって違うだろう。

８３０ですが、東京の子育て快適ですよ。住んでいるのは六本木では
ありません＾＾。港区ですが、もうすこし落ち着いた所です。
実家が横浜にあるので休日には海や山にもよく行きます。
あと、一応別荘もありますし・・・。
でも普段の生活はやはり都会がいいな。うちもお受験組でしたから
子供の学校の友達みても、千葉や埼玉から通ってる人はいません。
郊外がいいという人たちは、お子さんの中学受験とかどうするんでしょう？偏差値の高い良い学校はやはり東京が多いし、毎日の通学も
大変ですよ。もっと大事なことがあるって、これもすごく大事なこと
だと思いますが。もっとも公立いくなら関係ない話だし、後は個人の
価値観の話ではあるかと思いますが。

すみません。↑どうでもいい話ですが、うちのお受験は小学校です。お尋ねした受験は中学に限らず、幼稚園から中学くらいまでという意味で中学受験と書きましたが。どうでもいい話なのでスルーしてください＾＾

>>918
待ってましたよ。こういう意見（＾＾）

いやー。鋭いご指摘。
お風呂は熱くなったらかき混ぜる必要がでてきますよね。
実は地方都市の都心部のマンション買いたいなぁ・・・と思ったけど、総選挙まで
待とうって思ったくらいです。
近郊ある国土の発展という湯掻き棒で民主党がまぜっかえしてくれて
すこし、都心集中の投資が地域にばらけ、そのあと地方の高騰の火種に
なると私は見ています。

＞失脚するといろいろ封じてたパンドラの箱があくおそれもありますね。
いいんじゃないですか。各業界順番に膿を出すことで市場はより純化して
いくんじゃないですかね。

みんなこれを機会に脚下照顧ですね。