23区内の新築マンション価格動向（その12）

アメリカ産の牛肉も上がったね。
吉野家で２８０円だったのが今じゃ１００円アップ。

つい最近まで１ドル＝１００円じゃなかった。
円安がここまで進むと、やばいね。
食料がどんどん高くなる一方だな。

ちなみにマクドナルドのテリヤキバーガーの原材料は豚肉。

1971年〜1974年に生まれた団塊ジュニアも３６〜３３歳。
そろそろ需要もピークアウトを迎えている。
首都圏出身の団塊ジュニアは親元居住を好み、郊外、近郊マンションの大きな需要層となってきたが、そこそこの収入の者、親の援助が期待できる者はほぼ購入を終えようとしている。

その後の需要の中心は地方からの上京第一世代で、初めて首都圏に家を買う層となる。地縁が関係ない彼らにとっては、郊外、近郊は単なる不便な地域に過ぎず、安ければ購入を検討すると言った程度になる。価格と利便性・生活環境をシビアに評価する傾向が年々強まって行くだろう。従って、分譲マンション購入については、適正な価格帯でまとまった数量の供給が可能な都心部の限定されたエリアへの集中傾向が強まっていくだろう。

所得の2極化も進むので、首都圏全体の購入需要は徐々に小さくなり、そのシワ寄せは郊外と近郊に集中することになる（結局、価格を切り下げ、今までなら購入できなかった層を取り込むしかない）。

また、不便な思いをしてまで家を購入したい考えは若者世代には薄く、団塊ジュニアの結婚のピークも過ぎたことから、徐々に賃貸需要が増して行くだろう。低収入層は郊外、近郊、ただし駅近に借り、高所得層は都心部の賃貸マンションに住むと言う、居住地域の２極化が進むだろう。郊外、近郊の家賃には下落圧力がかかる。

新卒の採用が増え、平成１６〜１８年にかけて２２歳前後の大卒者の地方から東京都への流入が増えている。
これら流入者は所得水準が高い者は都心部のワンルームマンションに、所得水準が低い者は近郊（主に西側近郊のアパート地帯）の古く、家賃も安いアパートに住むと言う、所得レベルによる住み分けが始まっている。
この傾向は今後も続き、特に西側近郊の治安悪化を招く可能性が極めて高い。
今後注意して見て行くべきポイントであろう。

①上がりもしなけりゃ下がりもしないなら２３区は高どまりに決ってる

まぁーそのぉ。上がる、下がるとかまびすしく議論が続いていますがね。
上がにも、決定的な論理がない。下がるにも国が滅ぶんじゃついていけませんな。

どうでしょう。
あがらない。さがらない。そうなれば
>>690のグラフのように１０年横ばいという話におちつきませんかね。

２３区が買えなくなった１９９１年。
下がってすこしは手がでるようになった１９９４年
そこから１０年、数パーセントの下落と言う「横ばい」が１０年続いたんですよ。
そうでしょ。

なぜでしょうかね。

需要はあったんですよ、みなさん。
過去値上がりで都心をあきらめていた人が買いたくて
徹夜でＭＲに列をなした。
当時５０平米以下の部屋のある物件は公庫対象物件でなくて先着順販売
だったんです。
当時売りにでた中野、目黒、牛込、恵比寿ガーデンプレースなど
坪単価は４００万前後で１５坪１ＬＤＫで６０００万程度。
それでもバブルの半値以下ということで人気があった。

とにかく、結構なマンションブームであったにもかかわらず、
なぜそこから先値上がりしなかったんでしょう。


その理由は、
物件の数が少なかったことと買える人の数が少なかったということなんだね。

もっと、多くの人が買える価格で、もっと多くの人が買える規模で売らないと
たくさん買って地価が反転するまでに至らない。
景気が悪かったから？そうなんですよ。今だっておんなじだ。
住宅なんて個人の給与が伸びて初めて売り上げも伸びる。

銀行は、住専の抱える不良債権とかなかなか処分させなくて、いつまでも
隠していた。そういうものを表沙汰にして早く売り払っていたら、今頃もっと
安い宅地供給が早くできていたかもしれないんですよ。
でも、みんな隠し続けた。地価が上向けば自動的に問題は解消すると思って
いたからだね。

結果は、みなさんご存知の通り。９０年代の住宅需要は、郊外から埋まっていって
郊外の安くて買いやすいものが先に売れるものだから、いつまでたっても
都心の高値物件は売れ残る構図だったんですよ。

②今はむかしの逆をやっている。都心が埋まって都心が上がって・・・

みなさん。
ところで郊外は１９９５年以降底値になっておかしくないはずなのに
その後も下がり続けた。売れたんですよけっこうな数が。
なのになぜ下がり続けたかお分かりですか。

郊外にはあれほど需要があって、駅前の
中古マンションから、北側斜面の低地の建売まで飛ぶように売れたじゃない
ですか。
人気があるなら、価格維持であたりまえなのに、買った２年先にはもっと
安くなっていた。なぜでしょう？

１９９７年、消費税が上がって、金利が下がって、都内で企業の土地放出が
続いたからですよ。デベは販売価格を下げないと売れない。
そうでしょう。

１９９６年上がると予測された金利が下がった。金利が下がれば、なにも
下手な郊外買わずとも都心の中古がマシだという話になる。
金利が上がって地価が底打ちを期待した企業は、これ以上待ってももっと
安くなるだけだといっせいに土地放出をはじめたんですよ。

２３区が安値になって郊外は価格維持したら逆転現象になっちゃう。
そこで、１９８７年を境に、２３区は下がり、郊外はそれを上回る形で
下がったんだね。

それじゃ逆に、２３区が高値横ばいになってさらに品不足になればどうなるか。
新規需要は、郊外にむかわないことには仕方が無いじゃないですか。
金利が下がったときには、みんな都心に向かっちゃったわけだけど
今度は金利あげたら公害に向かわざるをえないって話ですよ。

都心物件供給過多　金利低　⇒都心人気
物件僅少　高金利⇒郊外人気

まぁこれだけの話なんじゃないでしょうかね。

×公害にむかう
○郊外にむかう

企業の土地放出は、時価会計の影響が大きいでしょ。
かつて買ったときの値段だけバランスシートに載せときゃよかった時代は、
含み益も評価損も、実際売るまで隠しておけたから、
格好のバッファ機能を果たしていたわけだけど。

今は値上がりすればすぐ評価益になっちゃうし、
下落すると損失になっちゃうから、
必要以上に土地を抱えとくインセンティブないですからね。

もちろん値上がり信者の社長さんが、読みに賭けて、
土地いっぱい持つという選択肢はあるだろうけど、
それは本業とはかけ離れた話ですから。

二極化が進めば、安い土地と安い労働力が国内に増えますね。
そろそろ揺り戻しが始まっても、よさそう。

少子化対策のためにも、内需拡大は必要なことだし。

人口を無理に増やそうとする必要ないでしょう。
養う国力がなくなったから、人が減るのは自律調整作用。
少ないパイを大勢で奪い合ってなんになる？

むしろ、賃金低下や人口減少が、
新たな局面を生み出しうるというのには賛成ですけどね。
台頭するインドや中国と賃金面でいずれ張り合えるようになるって・・・
微妙ですが。

本来は日本は、欧米が日本やアジア韓国南米諸国に強いたように、
金融テクニックを使って、
上手に搾取側に回る知恵をつけないとだめなんですけどね。

もう地方のド田舎の土地はタダでもいらないという時代が
すぐそこにきている。

＞＞７５０　　私ならどんな場所でも喜んでいただきますが、「ただでもいらない」をもう少し詳しく解説して下さい。

限界＊＊には住みたくないな。
ゴミを出すにも金は取られるし、水道光熱費は都心よりも高いし、
その他の税金も都心に住んでるより高くなるしね。
田舎に住むメリットはどこにも無い

いくら少子高齢化といっても、日本の総人口の８割が３大都市圏に集中するとしたら、まだ上値が残ってるんじゃない？

>>751
土地はタダでも税金はかかるんだよ。

地価の上昇によって信用創造が機能し、ベースマネーがマネーサプライとして
動き出せば、地価も上がるし消費者物価も上がる。
ただし、地方と３大都市の較差は大きく広がるかもしれない。

価格を収益還元法で計算するにしても将来の転売価格をいくらで想定
するか、現在価値の割引率の設定如何でどんな数値も導き出せる。
希少性の高い都心の価値は、効用や収益性からでなく
差異化の心理要因が生み出す価値かもしれない。
一般からの卓越性の程度から、評価者が高値をつければいくらでも価格は
上昇する。
一種の表象として経済価値を超えた憧れの領域にあるのだろう。
ハイソサエティのコレクターズアイテムとして、都心の豪華マンションは
存在する。高校球児の甲子園、アーチストのカーネギーホール。ロックバンド
の武道館のように、南青山のタワーマンションに住んでみたい。

実用性としての住居は、実はそこまでの表象性を必要としていないかというと
実は、そうでもない。ブランド価値の裏側には、必ず品質や性能の高さというもの
がくっついていて、その傾向の差にあわせて多様な固定信者をつくるのが
一つの特徴でもある。

そこに帰属することで満足感を得たいという意味合いと、そこが便利で好きだから
という意識は同時に存在する。

都心居住は、便利さと同時に、差異化の表象でもある。
なぜか便利さというと「通勤」だけが強調されるが、実は食文化もファッションも
エンターテイメントもあらゆる生活文化の利便は、都心が群を抜いていて
丸の内や大手町、銀座、表参道、六本木などの都心再開発でますます
その傾向が強化されていく。
名古屋、大阪も概ねその傾向にある。

不動産較差社会というべき時代なのだろう。
ふたつの意味があって
保有不動産そのものに大きな較差が生じる
不動産を持つもの持たざるものの差が生じる
順位は以下の通り
①高位の不動産を持ち金融資産も持つもの
②金融資産だけ持つもの
③低位の不動産を持ち金融資産を持たざるもの
④ともに持たざるもの

アメリカの不動産バブルは崩壊しそう。
そろそろ日本の不動産バブルも終わると思うけど。

米国は次はオルトＡだね。まだまだ続く。

上値追いのババ掴みが怖くて、マンション変えない
奴らがウジャウジャいるのを照明しているスレだね

今、７千万のマンションを買って（湾岸辺りに）
どこまで下がると怯えているの？５千万に下がったって
良いじゃない。

それが怖いなら、指くわえて黙って見てな。
たまにこのスレ見ると、見っとも無くて、可愛そうで、
ちっちゃい人間がウヨウヨいるのが気持ち悪い！

かわいそう....

照明→証明
まちがい。

（湾岸辺りに）→（たとえば湾岸辺りに）
訂正。