23区内の新築マンション価格動向（その12）

>>680
地価といってもいろいろあるし、
都心の宅地に絞れば景気に比例する傾向にあるでしょう。

農地がこれから上がりそうですね。

映画マルサの女の中で、山崎勉が宮本信子にこういう
「いいか。貧乏人はコップに少しでも水がたまると一気に飲んじまう。
　だから次に貯まるまで喉の渇きを耐え忍ぶはめになる。
　俺たちはコップにいっぱいたまるまでまって、溢れてくる水を
　こうやって舐めていたら、いつまでも喉は渇かない
　わかるかい。姉ちゃん。」

1000万ぽっちの値上がりでマンション転売して儲かったなんていうから
人間がセコイ。せっかく反転した地価相場を簡単にぶっ壊して
暴落させるほど、お金持ちも企業も馬鹿ではない。ということだろう。

上がったものがいつかは下がるなんて
屋根屋のふんどしじゃあるまいし、凧だって糸が切れたら
どこかに飛んでいっちまうじゃないかい。
上がったっきりなんてのはいくらでもあるよ。
長屋のばぁさんだって20年まえに上がったっきり月のものには
おめにかかってないよ。
上がるほうが世の中のためになるってことは多いよ。
だいたい、価値がさがるより上がるほうが世の中豊かになるって
ことだろう。
いけねぇなあ。値打ちがおなしで値段があがるってぇのは
そりゃいけねぇ。

でもね。毎年よくなっていくならそれだけ値段があがっても仕方ない
んじゃないかね。

格差社会の進行で都心の高級物件が増えて、全体価格が上がるように
書いている人がいますが、勘違いではないでしょうか？

格差社会の進行により、全体的な売り上げ総量は下がるとの予測が
多いようです。

中国のように高級市場が皆無だった所では市場は増大しますが、
日本のように中流市場が存在していた所では、ローンを借りて
住宅購入をした人の総額は大きかったのです。
格差拡大により、数％の高額物件を買う層が発生するだけで、
その増大分よりは、ローンを借りて購入する中流層の減少は
はるかに大きいはずです。

都心部の賃貸を見ても、家賃２５−３５万円辺りのファミリー物件は
借り手が少ない。　
内装も凝ったデザイナー物件市場は、更に高額で注目はされますが、
顧客数は小さなもので、売れ残った場合のリスクは大きい。
（中国のように右から左には流れず）
となると、分譲も似たような状態なのだと思います。

売る側も、商品の再編成に悩みつつ、開発しているのが実態ですね。

都心10区・・家族持ちリーマンが購入できる新築MS物件が無くなった。
無謀な住宅ローンを組むか極小部屋であれば別だが・・みんな慎重だ。
これが新橋界隈で飲みながら会話しているリーマンの本音です。

＞格差社会の進行で都心の高級物件は打ち止め。
これ以上は供給されません。築40年の老朽化の建替えが進む程度。
大きなお屋敷が売却されて低層マンションになる流れはまだある。
代官山ヒルサイドテラスの向かい側にある航空会社の更地など
低容積の高級地はまだのこっている。が安くはならない。

全体価格が上がるほどの数が無い。都心は横ばい。
というか聖域としてのプレステージ維持。

格差社会の進行により、首都圏全体の売り上げ総量は下がる

＞日本のように中流市場が存在していた所では、
いまだにありますよｗ

バブル前の市場に戻ったと思えば、現状十分中流市場。
ただし、20年前23区の新築を買おうと思うサラリーマンはいなかった
って話です。
1２年前、シングルのワーキングウーマンが５０００万の１ＬＤＫを
買いまくった話は『マンションを買う女たち』という本にも詳しい。
当時40代の家族持ちはせっせと郊外のマンションか千葉の一戸建て
の資料集めてましたよ。
それが、普通の中流市場。
なにか勘違いしているのは、いまの中流の若者たちでしょう。

ここは23区価格スレなのであえて書いていませんが、郊外は売れなければ
下がる非情な市場になるかもしれませんね。
ただし、在庫負担能力の高いデベが多いから、竣工後2年越しで売っていく
構えかもしれません。
最後は区分所有権を子会社に売って法人の借り上げ貸しをしていくかも
しれませんが。郊外が下がろうがそれによって23区市場が下がる展開には
ならない。

せっかく反転した地価相場を簡単にぶっ壊して
暴落させるほど、お金持ちも企業も馬鹿ではない。ということだろう。

ところが、ばかな企業もあるもので。
じわりじわりと上げて、しばらく儲けようと思っているのに、急に上げる跳ね上がり（一気に飲みたいんだね）もいてね。

いずれ、干し上げられるんだろうね。ちびちびとじっくり舐めるほうがいいよ。

一昨日だったか今春の入試で私立大学の定員割れが４０％を超えたとか
いう話が出ていましたね。
マンションも同じでしょう。
都心は浪人してでも（親の老後の資金むしってでも）入りたい。
けど郊外は銭もらっても嫌。
何でもブランド化。本当は中身なんですがねぇ。

このグラフ解説しておきましょうかね。
国が880兆円の財政赤字（赤字国債の発行で利払いを賄っている）
がある以上、年２％程度のゆるやかなインフレに持ち込んで
借金の「実質価値」を減らしていきたいらしい。
一方、コール無担保翌日物金利（政策金利とされる）は米国が
今５．２％程度でそこまでもっていくには、毎年0.25％づつ上げていく
のがマイルドな話。
物価上昇カーブを縫うようにその近辺でマンション価格が推移する
というのが私の予測。
ことに賃料相場は、物価との連動性が高い。定期借家（更新可）での
契約ならなおさら物価上昇分の家賃改定はでてくるだろう。

実際には、政策金利はもっと緩やかな上げ方になる。
物価上昇はほぼこの線。
いずれにしろ下落要因はどこにもない。

100平米2000万の実質建築費分のみで何も考えずに買える地方都市バンザイ！土地分はタダで家賃のみの世界。

重要な視点に、マンション所有者、戸建て所有者の高年齢化がある。
65歳すぎて、マンションや住宅を売って新しい場所に住み替えるというのは
なかなか決心がいることだ。
湾岸タワーの物件は買ったもののまだ前の家を手放さずにいるという
シニア夫婦を行く組か知っている。
さて、今後の都心・都心周辺中古市場は、居住者が高齢化すれば
するほど、住み替えが円滑に動かない。
そういう事情がわかってきたゆえに、マンション業界は23区の既存
住宅地に新たな物件投入を控えているむきもあるのだと想像する。

郊外の戸建てにも60代の世代は住んでいて、夫が70歳とかなると
交通の便利な駅前マンションに住み替えようかという動きもあったりは
する。本当は医療機関がすぐ近くにある都心がいいにきまっている。
しかし、老後の医療の蓄え、介護の蓄えを考えると、家を売って
賃貸に入るという選択にはならないようだ。
本当は健康な30代が都心周辺にすまないで、病院に20分で運べる
65歳以上の持病持ちが都心周辺に住むべきなのだが、世の中
逆転している。

ただ、住むだけなら沖縄宮古島あたりが一番コストは安い。
食材は海で拾える、家賃込みで月２万円で生活できる。
台風に気をつけていさえすれば100歳まで長生きできる。
ただし、スキューバ以外の娯楽はない。

都会の住居費は労働の拡大再生産の出費なのだろう。
バーで酒を飲んだり、夫婦でレストランで食事をするのと同じく
労働を快適に円滑に高収入を維持するのに必要な経費なのだ
と思うしかない。
ローン審査なんて実はこいつはこのような高額な家に住むだけの
価値アある仕事をやっている男かどうかを審査されていたの
かもしれない。
マンションで出会う30代、顔は若いが名刺の肩書きはみんな
それぞれすごい。

>>693
ドル機軸経済のなかで、円で借金をして、どこに投資するんでしょうかね。
不動産投資は土地勘がないとできない私にはせいぜいハワイですかね。
円安基調のなかでハワイの
老朽コンドミニアムの一室を買って、減価償却費を膨大に得る。
これ相当流行ってますね。ジーノの岸田某氏まで宣伝に一役買っている。
どこをねらえとおっしゃっているのかうかがいたいところですが、スレタイ
とずれるのでやめときますｗ

日本の人口動態の変化（古今東西例を見ない未曾有の高齢化・人口減）
日本の世界の中における地位の大幅な凋落（BRICsの先進国化、日本の経済縮小、ジャパン・パッシング、技術優位性の消滅）

この二つの潮流によって

税収減、社会保険支出増を引起して、国家財政の破滅が一気に加速。

一部の金持ち、高額納税者が、負担に耐えかねて、海外へ流出。

海外に移住できない（しない）人、高齢者、税金を払わない定額所得者くらいしか日本に残らないということ？

「日本がアルゼンチンタンゴを踊る日」のシナリオってこんな感じじゃなかったっけ？

自分が幸せになるんなら、この国も繁栄してほしいって俺は思うが
考え古いのかね。さて

下がり待ちは、その間資金を運用できるからいいけど、上がり期待の買いは
やめたほうがいいというのは同意。
私は、ずっと「膠着派』のスタンスで書いてきた。10年で2割もあがりゃしない
というスタンス。
だいたい、足立区の西新井や板橋本町の街の魅力など
オレには語れない。曳舟も向島も五反田から乗って行き着くのにかなり
時間を要した記憶しかない。
墨田区は定食屋のコップの水がどぶ臭かった時代の記憶しかない。
荒川水系の水道水はあまり飲みたくない。その程度に偏見持っているから
城東が値上がりしてもあまり実感がない。

ただ、荒川区のアクロシティはすばらしいマンションだといまでも思う。
あそこだけ深沢ハウスや成城学園風の佇まいの不思議な異空間。
私は大好きだが、値段は安い。

いずれにしろ、天井打ち止め、そっから先は下がる見込み薄ってことで
そろそろこのスレ閉じて

「投資するなら、23区やめてどこの区に？、もといどこの国？」ってスレタイで
でなおしますかね。

まぁ、その。海外投資だ、日本は衰退するだのなんだの、好き勝手ほざいてますがね。
いったい、そういうみなさんを生んでくれて育ててくれたおっかさんは、ブラジル人ですか？
それともインドかカンボジア人ですかね。
そうじゃないでしょう。ぬかづけつけて手ぬぐい頭に巻いた日本のおっかさんでしょ。
愛国心をなくしたら、人間幸福にはなれません。
マンション買うのだって、金儲けの助平根性ではなくて、自分のカミサンの喜ぶ顔がみたい
それがあるからではありませんか。
確かに今は高値で買えないかもしれない。だからってゴールドコースト買っても
カミサンは飛行機代がもったいないから遊びにいきませんよ。
そんな金があるんならカミサンに投資しなさいよ。
老後の面倒みてくれるのは、福沢諭吉かもしれないけど寝たきりになる前の期間を
楽しく過ごす相手はカミサンが一番安上がり。そうでしょ。
夫婦仲がいいのが一番。そうなるためには、先行投資が大事なんですよ。みなさん。
麗しき楽しき家庭生活の思い出が長い老後の生活の心の支えになる。
違いますかね。
ですから、マンションでもなんでも好きに買ったらいいんです。
買えるあなたの経済力と親の援助に感謝するだけで、他人にとやかく言われる筋合い
ないでしょ。
自己責任、自己責任。
海外不動産もいいけど、日本の経済自分たちで支える気概を持たなきゃ、戦後の日本
経済支えてきた先輩たちに申し訳ないでしょうが。
そうだよね。おっかさん。
ワシのいうこと間違ってないでしょ。

愛国心はともかく、人間が老後の住処として選ぶのは結局住み慣れて心地いい場所だけ。
資産価値とか投資とか言っても定年後の老夫婦にとって一番重要なのは質の良い住環境。
生活保障のための投資はやっても結局住むのは日本。
その意味で高齢化だろうとなんだろうと住宅需要は消えない。
もちろん人口減だから全体では減るけど、人気地域はそれほど変わらないだろう。

＞もちろん人口減だから全体では減るけど、人気地域はそれほど変わらないだろう

私もそう思います。老人になっても住みたい所が結局、人気地域になるでしょう。
現在は老人＝一戸建みたいなところがあるけど、便利なのはMSなのでそっちに流れるでしょう。
そうすると利便性から都心や湾岸のMSの需要はそんなに落ちないのではないでしょうか。

日本ほど安全で個人所得税、医療費が安い国は無いのに・・
どこへ移住すれば良いのですかね？？

欧米、シンガポール、香港等で聖路加病院クラスのプライベートホスピタル
だと保険が無ければ初診料で10-30万円は取られますよ。

最近気がついたけどうちのマンション、４５歳〜６５歳の20年の世代が
すっぽり抜けている。
おちついたのはリタイヤ世代で70歳前後も少なくない。癌でなくなった
作詞家も70歳だがいまの70歳は、みんなえらく元気だ。

デベが困るから供給は減らないというのは明らかに手前勝手な思い込み

よくよく考えてみたら、三井、三菱、住友、野村、東京建物、も10年前はオフィスビル賃貸が
主力で「あーあ、オレ住宅事業部だよ」「なによ。私なんか販売会社よ。まだましじゃない」
みたいな会話していたはず。
三井といえば、大崎から五反田にかけて大きな街づくりを仕掛けるスケールの中で
マンション分譲はそのパーツ。

http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_177.htm
＜2005年＞　　　　　　　　　　　　　　　　　　

順　位 事業主名 供給数（戸）
１ 　大　京 ７，２１８
２ 　穴吹工務店 ５，４３９
３ 　大和ハウス工業 ５，０４３
４ 　三井不動産 ４，５８１
５ 　藤和不動産 ４，４８１
６ 　住友不動産 ４，３２１
７ 　三菱地所 ４，１２９
８ 　野村不動産 ４，０３９
９ 　東急不動産 ３，０５１
１０ 　オリックス・リアルエステート ２，８８９
１１ 　コスモスイニシア（リクリートコスモス） ２，７２９
１２ 　マリモ ２，５４９
１３ 　扶桑レクセル ２，２７０
１４ 　ジョイント・コーポレーション １，９６８
１５ 　タカラレーベン １，８３９
１６ 　東京建物 １，８３０
１７ 　ナイス １，８１０
１８ 　近鉄不動産 １，７２７
１９ 　日本エスリート １，７０７
２０ 　新日鉄都市開発 １，６７９

別に消えてなくなっても困りはしない。
専業業者は藤和、大京ともに経営支援をうける立場だし
専業デベなどこれまでも淘汰の波にさらされてきた。

郊外の売れ残りを巡っては今後また一段の業界再編が
あるのかも。
東急電鉄があるから心配なかろうが東急不動産ってどうなの？
って心配がある。東急コミュニティのほうが財務基盤がよっぽど
しっかりしていたりするのではないか。

新自由主義、グローバル競争経済社会というのは、
愛国心とか、もはや情緒は通じない世界です。

そもそもこのスレッドに集まってる人間自体まさに、
皆地方の繁栄や郷土愛なんてくそくらえで打ち捨てて、
都心で楽しい生活したいわけでしょう？
これと同じことが世界レベルでもおきてるわけで、
過疎で老人ばかり、言葉も通じない辺鄙な日本村には、
おいそれとマネーも人も向かわない。

外資が日本の土地を買うにしても、
土地自体に何の愛着も所有欲も無くて、
土地が生み出すマネーに興味があるだけのこと。
マネーなら日本に縛られず、本国に持ち帰るなり、
新たな投資脇に振る向けるなりできるので。
だから彼らは割安で投資妙味のあるものしか興味がない。

税金上げただけで資金逃避する、人件費が高けりゃ海外移転する、
勝ち組の行動理念がそういう中で、
個人にだけ「家買って日本経済支えろ」と求めても、
それは白けるだけでしょう。
家を持って一家の主、みたいな共同幻想が崩れ、
純粋に住む場所としての価値だけに収斂するとき、
今の都心の価格は到底説明できない水準だといえるでしょう。

>皆地方の繁栄や郷土愛なんてくそくらえで打ち捨てて、
>都心で楽しい生活したいわけでしょう？

私の廻りの人達はそうではないけどね。
将来は田舎に戻って引退生活をしたいと考えてますよ。

じゃあ、何故、都心にMSを買うか？
通勤地獄は嫌だし、プライベートの時間が郊外に住むのと比べて
多く取れ、夫婦仲が良くなる！だって、20:00に会社を出ても20:30には
自宅で夕食が夫婦揃って食べれる。
夫婦円満をお金に換算したら・・・凄い金額になると思うよ。

まあ、それぞれのライフスタイルの問題だと思いますけど。

>>707
ついでに呼び出して会社帰りに一杯飲める。
カミサンと飲んで楽しいか？って人は都心に住まないほうがいい。

昭和30年代に上京した人の話では、月給が1万円あるかないかの時代に、畳1畳1,000円の家賃が普通で、四畳半に家族4人が暮らしていたそうです。
昔から東京は高かったんですね。

地方で二人で農作業やったほうがもっと夫婦円満になるよ〜
お互い助け合わないとならないし、誘惑もないから。
オラとオマエで末永く幸せに暮らせます。

私も、今の日本の現状には危機感を抱いています。
ただ海外投資をしても、結局、日本人は自分の資産を円で参照しているような気がします。
海外に移住する人もいるかもしれませんが、多くの人は日本に残り、
海外からの収益を日本で消費するような気がします。

いま保有する巨額の個人金融資産を食いつぶさずに、
世界に冠たる金融大国に変貌する可能性も皆無ではないと思います。
もちろん、それ相当の人材を育成し市場を開放することも必要でしょう。

それと先端技術以外にも、日本には伝統工芸や美術（アニメなどもそう）
の素養もあり、他のアジアの国々では味わえない四季の変化や自然があります（中国も内陸に入ると緑が少なく、黄砂で太陽がぼやけています）。
オーストラリアのグループがトマム（？）に投資したのも一例です。

そうした芸術・観光先進国としての将来を展望しながら、都心の再開発を進めてもらいたいと思います。

話がでかくなってるな。
俺の年収は１２００万だ。奥さんの年収が７００万だ。
俺の親から３０００万の援助と奥さんの親から３０００万の援助で
８０００万のマンションを都心部に買った。

こんなとこ書き込んでるんだから都心マンションがみんな欲しいんだろ？
頭使えよ。下がるあがるなんて関係ないだろ。

下がるの待ってたら人生終わるよ。しかも今回のバブルなんて
大したバブルじゃないだろ。２割ぐらいのプレミアついたぐらいだろ。

買いたきゃ頭を使え。絶対に買う意思を持て。そうすれば働かない
奥さんと結婚しないだろ。財産ない奥さんと結婚しないだろ。
もしくは給料いい会社で働くだろ。それが無理ならやっぱ人の金
しかないだろ。きれいごとじゃないぞ。人生なんて価格が落ちるの
待ってるほど長くないぜ。とにかく就職、転職、結婚、親の財産
嫁の親の財産すべてを利用しろ。ちょっと探せば金持ちなんて
いくらでもいるからな。

>８０００万のマンションを都心部に買った。

ワンルームですか？

いやいや、フルローン可の物件も増えてきましたね。

世帯年収1900万で、6000万も援助もらって、なんで8000万ぽっちのマンション？

>>714

オレの年収も１２００万円だ。
うちの奥さんは高級取りだったが、結婚した途端に会社を辞めて
無駄遣いばかりするようになった。
年収は実質大マイナスだな。

昨年やっと都心のタワーマンションを契約したが、住宅ローンを
５０００万円することになっている。
自力ローンは男意気と思っていたが、オレはバカだったようだ。

いちいち書くことじゃないけどな。まあバカにしてくれ。

717>いい加減な人聞きで知ったかぶりしなさんな。医療費抑制のせいで
今や日本の医療費のＧＤＰに占める割合はＧ７先進国中で一番低いのだよ。それでいて平均寿命は世界一、新生児死亡率は世界で一番低いという
良質の医療が国民皆保険で受けれる。医療従事者の過酷な犠牲の上での
成績なので長くは続くないだろうが。
あと富裕層向けの超高額医療の提供はこれからの課題だが。

マンションよりも塩漬け株よりも浪費家の悪妻が最大の不良資産らしいよ。株の損切りすればいいのだけどね。

>>712
おいおい。そういう考えなら尚更不動産を買わなきゃならないぞ。
日本がどんどん凋落してゆくという意味がわかってるのか？
つまり日本は叩き売られていくことになるという意味だぞ。
君はその意味がわかってるのか？
マンション価格が上がるわけじゃなく紙幣の価値が下がるから、
その価値の下落をヘッジするために不動産を買わなきゃならなくなる。
土地だろうがマンションだろうが何でも良いことになる。

つまりは、

日本ダメ⇒円の価値下がる⇒紙の紙幣はヤバイ⇒不動産（もしくは動産）にしとかないとヤバイ

>>718
わかってもらえると思うけど俺は年収１２００万て大好きだ。
それ以上貰える職だと急に５時６時の定時に帰れなくなる。
１２００万ぐらいだと早く帰れる。

俺もマンションで借金はやだから８０００万のマンションにしといた。
それでも数年前だけど都心に９０平米買えたからね。
今は奥さん働いてるけどそのうち辞めるだろうから借金はやめといた。

あなたは持ってるから勝ち組。このスレはマンションひとつ買えない
＊＊＊の巣だ。

マクロ、世界経済、金融、はげたかの話を持ち出して今後下がる上がると
やってるが今の価格で買えない買えない＊＊＊みよ。たかだか１−２割
下がるのに５−１０年待ってるといい家に住む前に人生いいとこ終わる
んよ。

いや、高値掴みならやはり＊＊＊みになるよ。
不動産は買う時期が最も重要。

>>719
確かに。最近はdinksじゃなかったとしても、都心居住（希望者）に
一人っ子選択が増えている。
奥さんが働いて、都心に住み、その借金だけじゃなく都会生活を
享受するために、一人っ子。どうなんでしょうね？

こんなとこで年収さらけ出して・・・
空しくならないのかね・・・

>>722
その結論はヒドい。
わざと？？

年収１２００で定時帰り？
刺し殺したくなる書き込みだぜ。

>>725
頭悪いなー。経済の仕組みが何もわかってない。

円の価値が下がる（日本の資産が安くなる）
ということはつまり、
対外的（対諸外国）には物が高くなる
ということはつまり、
それに対応するために円の流通を増やさなくてはならないから
給与の額がどんどん増えていく
（円の価値がさがるため給与が上がるんじゃなく額が増えるだけ）
それに対応して不動産物件の額も当然増える
（物件価格が上がるわけじゃない）

どうせ君らの頭じゃ理解できないだろうけど・・・

このスレッド以外の、住民の声とか見てみればわかるじゃん。
庶民が背伸びして買うクラスのマンションは悲惨な状態だって。

うっすい壁で隣のテレビの音が聞こえたり、
コストカットのし過ぎでぶかぶかの床とか、
「子供は音がしないようにスリ足で歩くように躾けましょう」
なんていう悲しい自主規制を強いるような、
もう安心して生活する場としての、
最低の機能も果たしていないようなのがバンバン売られてる。

純粋に、住居としての価値が、値段につりあってない。
こういう状態は長くは維持できないでしょ。
かって後悔してる肉声が出始めたら崩れるのは早いよ。

だから長期固定金利で不動産買いの結論に至るわけでしょ。

・日本の経済的価値が下落すると
＝日本円が海外通貨に対して安くなる
＝日本の不動産が海外の不動産に対して安くなる

先月１ドルを１００円で買えたのに、
今月は１０００円でしか買えません。
給与は変わらないかむしろ減ってるのに・・・・
もう１ドルのグレープフルーツは贅沢品だなぁ。

・紙幣を増刷
＝日本の不動産の日本円での額面が上昇する
＝日本の給与の日本円での額面が上昇する
＝日本の物の値段の日本円での額面が上昇する

先月１００円だったリンゴが今月は１０００円でしか買えません。
先月買っておけばよかった？
でも給料も今月は１０倍になった。なら問題ありませんね。

>>731
うん確かにね〜ホント見た目だけ。厚化粧で中身カラッポの国産車みたい。
一昨年買ったんだけど、想像以上にボロいよ。
一応大手デベの物件なのだが…まぁそれほど期待してなかったし、こんなものかって感じ。

まあ厳密に言うと、日本が叩き売られるとそれだけ
円の流通を増やさなくてはならないという政策面も出てくるが、
日本は輸出企業も多いから勝手に増えてしまうという面もある。
例えば、円の価値が下がると１台１００万円で売れていた車が
１台２００万円で売れるようになる。
勘違いしてはならないのは、その車に２００万円の価値があるというわけじゃなく、
１００万円の価値しかないものが２００万円で売れるということ。
（円の価値が下がったのだから当然だよね？ここまでついてこれてる？）
それが日本の輸出額で言うと膨大な額になるから、
結果として、国内での円の流通は膨大に増える。
（厳密には今は輸出大国ではないという議論はさておき）
それらが不動産物件の額を押し上げることになる。
車と同じ話で価格が上がったわけじゃないからね。

君らに理解できるかな？

これは別に俺の意見じゃなくて、もし日本を悲観的に見るならという話ね。
俺自身は当面についてはそこまで悲観してないから、
近い将来に円が見直された結果、インフレにはならずに、
ややデフレ傾向に戻ると見ている。
つまり、物件価格はこれから下がっていくに一票。
最悪のケースも想定してヘッジとして不動産も保有している。

長期固定金利は、
インフレが思うように来なかったら銀行に貢ぐようなものだよね。
逆に長期固定の利率が簡単に逆ザヤになるようなら、
貸してる銀行はアウトなわけで、
その分見込んだ利率になっているだけのこと。

経済と金利の見通しについて、
あなたの予測のほうが、銀行の予測より優れている自信があるなら、
どうぞどんどん高利の固定金利で借りてください。

今後の経済動向の予測と物件価格の予想をして欲しい人は730まで。

＞まあ厳密に言うと、日本が叩き売られるとそれだけ
＞円の流通を増やさなくてはならないという政策面も出てくるが、
＞日本は輸出企業も多いから勝手に増えてしまうという面もある。

よくわからん。
経済勉強しなおした方がいい。

物件価格が高くなりすぎると当然あまり売れなくなって人口増が鈍って行く。そうなると発展のスピードも落ちる。このペースだと、相対的に都心部でも東側が圧倒的に優位になって来ます。

ポイントは５〜７千万円、７０〜１００ｍ２。
東京駅から概ね半径５ｋｍ圏内。

>１００万円の価値しかないものが２００万円で売れるということ。
>（円の価値が下がったのだから当然だよね？ここまでついてこれてる？）
>それが日本の輸出額で言うと膨大な額になるから、
>結果として、国内での円の流通は膨大に増える。

頭大丈夫？
世界中で、円の現金取引をしているらしい。

円安が進んだらインフレ、円高ならデフレ
経済がそんな単純なら良いね。

全ての人が幸せなんてのは、市場規模が拡大している社会のみ。
それ以外の国では、所詮ババ抜き

アメリカ産の牛肉も上がったね。
吉野家で２８０円だったのが今じゃ１００円アップ。

つい最近まで１ドル＝１００円じゃなかった。
円安がここまで進むと、やばいね。
食料がどんどん高くなる一方だな。

ちなみにマクドナルドのテリヤキバーガーの原材料は豚肉。

1971年〜1974年に生まれた団塊ジュニアも３６〜３３歳。
そろそろ需要もピークアウトを迎えている。
首都圏出身の団塊ジュニアは親元居住を好み、郊外、近郊マンションの大きな需要層となってきたが、そこそこの収入の者、親の援助が期待できる者はほぼ購入を終えようとしている。

その後の需要の中心は地方からの上京第一世代で、初めて首都圏に家を買う層となる。地縁が関係ない彼らにとっては、郊外、近郊は単なる不便な地域に過ぎず、安ければ購入を検討すると言った程度になる。価格と利便性・生活環境をシビアに評価する傾向が年々強まって行くだろう。従って、分譲マンション購入については、適正な価格帯でまとまった数量の供給が可能な都心部の限定されたエリアへの集中傾向が強まっていくだろう。

所得の2極化も進むので、首都圏全体の購入需要は徐々に小さくなり、そのシワ寄せは郊外と近郊に集中することになる（結局、価格を切り下げ、今までなら購入できなかった層を取り込むしかない）。

また、不便な思いをしてまで家を購入したい考えは若者世代には薄く、団塊ジュニアの結婚のピークも過ぎたことから、徐々に賃貸需要が増して行くだろう。低収入層は郊外、近郊、ただし駅近に借り、高所得層は都心部の賃貸マンションに住むと言う、居住地域の２極化が進むだろう。郊外、近郊の家賃には下落圧力がかかる。

新卒の採用が増え、平成１６〜１８年にかけて２２歳前後の大卒者の地方から東京都への流入が増えている。
これら流入者は所得水準が高い者は都心部のワンルームマンションに、所得水準が低い者は近郊（主に西側近郊のアパート地帯）の古く、家賃も安いアパートに住むと言う、所得レベルによる住み分けが始まっている。
この傾向は今後も続き、特に西側近郊の治安悪化を招く可能性が極めて高い。
今後注意して見て行くべきポイントであろう。

①上がりもしなけりゃ下がりもしないなら２３区は高どまりに決ってる

まぁーそのぉ。上がる、下がるとかまびすしく議論が続いていますがね。
上がにも、決定的な論理がない。下がるにも国が滅ぶんじゃついていけませんな。

どうでしょう。
あがらない。さがらない。そうなれば
>>690のグラフのように１０年横ばいという話におちつきませんかね。

２３区が買えなくなった１９９１年。
下がってすこしは手がでるようになった１９９４年
そこから１０年、数パーセントの下落と言う「横ばい」が１０年続いたんですよ。
そうでしょ。

なぜでしょうかね。

需要はあったんですよ、みなさん。
過去値上がりで都心をあきらめていた人が買いたくて
徹夜でＭＲに列をなした。
当時５０平米以下の部屋のある物件は公庫対象物件でなくて先着順販売
だったんです。
当時売りにでた中野、目黒、牛込、恵比寿ガーデンプレースなど
坪単価は４００万前後で１５坪１ＬＤＫで６０００万程度。
それでもバブルの半値以下ということで人気があった。

とにかく、結構なマンションブームであったにもかかわらず、
なぜそこから先値上がりしなかったんでしょう。


その理由は、
物件の数が少なかったことと買える人の数が少なかったということなんだね。

もっと、多くの人が買える価格で、もっと多くの人が買える規模で売らないと
たくさん買って地価が反転するまでに至らない。
景気が悪かったから？そうなんですよ。今だっておんなじだ。
住宅なんて個人の給与が伸びて初めて売り上げも伸びる。

銀行は、住専の抱える不良債権とかなかなか処分させなくて、いつまでも
隠していた。そういうものを表沙汰にして早く売り払っていたら、今頃もっと
安い宅地供給が早くできていたかもしれないんですよ。
でも、みんな隠し続けた。地価が上向けば自動的に問題は解消すると思って
いたからだね。

結果は、みなさんご存知の通り。９０年代の住宅需要は、郊外から埋まっていって
郊外の安くて買いやすいものが先に売れるものだから、いつまでたっても
都心の高値物件は売れ残る構図だったんですよ。

②今はむかしの逆をやっている。都心が埋まって都心が上がって・・・

みなさん。
ところで郊外は１９９５年以降底値になっておかしくないはずなのに
その後も下がり続けた。売れたんですよけっこうな数が。
なのになぜ下がり続けたかお分かりですか。

郊外にはあれほど需要があって、駅前の
中古マンションから、北側斜面の低地の建売まで飛ぶように売れたじゃない
ですか。
人気があるなら、価格維持であたりまえなのに、買った２年先にはもっと
安くなっていた。なぜでしょう？

１９９７年、消費税が上がって、金利が下がって、都内で企業の土地放出が
続いたからですよ。デベは販売価格を下げないと売れない。
そうでしょう。

１９９６年上がると予測された金利が下がった。金利が下がれば、なにも
下手な郊外買わずとも都心の中古がマシだという話になる。
金利が上がって地価が底打ちを期待した企業は、これ以上待ってももっと
安くなるだけだといっせいに土地放出をはじめたんですよ。

２３区が安値になって郊外は価格維持したら逆転現象になっちゃう。
そこで、１９８７年を境に、２３区は下がり、郊外はそれを上回る形で
下がったんだね。

それじゃ逆に、２３区が高値横ばいになってさらに品不足になればどうなるか。
新規需要は、郊外にむかわないことには仕方が無いじゃないですか。
金利が下がったときには、みんな都心に向かっちゃったわけだけど
今度は金利あげたら公害に向かわざるをえないって話ですよ。

都心物件供給過多　金利低　⇒都心人気
物件僅少　高金利⇒郊外人気

まぁこれだけの話なんじゃないでしょうかね。

×公害にむかう
○郊外にむかう

企業の土地放出は、時価会計の影響が大きいでしょ。
かつて買ったときの値段だけバランスシートに載せときゃよかった時代は、
含み益も評価損も、実際売るまで隠しておけたから、
格好のバッファ機能を果たしていたわけだけど。

今は値上がりすればすぐ評価益になっちゃうし、
下落すると損失になっちゃうから、
必要以上に土地を抱えとくインセンティブないですからね。

もちろん値上がり信者の社長さんが、読みに賭けて、
土地いっぱい持つという選択肢はあるだろうけど、
それは本業とはかけ離れた話ですから。

二極化が進めば、安い土地と安い労働力が国内に増えますね。
そろそろ揺り戻しが始まっても、よさそう。

少子化対策のためにも、内需拡大は必要なことだし。

人口を無理に増やそうとする必要ないでしょう。
養う国力がなくなったから、人が減るのは自律調整作用。
少ないパイを大勢で奪い合ってなんになる？

むしろ、賃金低下や人口減少が、
新たな局面を生み出しうるというのには賛成ですけどね。
台頭するインドや中国と賃金面でいずれ張り合えるようになるって・・・
微妙ですが。

本来は日本は、欧米が日本やアジア韓国南米諸国に強いたように、
金融テクニックを使って、
上手に搾取側に回る知恵をつけないとだめなんですけどね。

もう地方のド田舎の土地はタダでもいらないという時代が
すぐそこにきている。

＞＞７５０　　私ならどんな場所でも喜んでいただきますが、「ただでもいらない」をもう少し詳しく解説して下さい。

限界＊＊には住みたくないな。
ゴミを出すにも金は取られるし、水道光熱費は都心よりも高いし、
その他の税金も都心に住んでるより高くなるしね。
田舎に住むメリットはどこにも無い

いくら少子高齢化といっても、日本の総人口の８割が３大都市圏に集中するとしたら、まだ上値が残ってるんじゃない？

>>751
土地はタダでも税金はかかるんだよ。

地価の上昇によって信用創造が機能し、ベースマネーがマネーサプライとして
動き出せば、地価も上がるし消費者物価も上がる。
ただし、地方と３大都市の較差は大きく広がるかもしれない。

価格を収益還元法で計算するにしても将来の転売価格をいくらで想定
するか、現在価値の割引率の設定如何でどんな数値も導き出せる。
希少性の高い都心の価値は、効用や収益性からでなく
差異化の心理要因が生み出す価値かもしれない。
一般からの卓越性の程度から、評価者が高値をつければいくらでも価格は
上昇する。
一種の表象として経済価値を超えた憧れの領域にあるのだろう。
ハイソサエティのコレクターズアイテムとして、都心の豪華マンションは
存在する。高校球児の甲子園、アーチストのカーネギーホール。ロックバンド
の武道館のように、南青山のタワーマンションに住んでみたい。

実用性としての住居は、実はそこまでの表象性を必要としていないかというと
実は、そうでもない。ブランド価値の裏側には、必ず品質や性能の高さというもの
がくっついていて、その傾向の差にあわせて多様な固定信者をつくるのが
一つの特徴でもある。

そこに帰属することで満足感を得たいという意味合いと、そこが便利で好きだから
という意識は同時に存在する。

都心居住は、便利さと同時に、差異化の表象でもある。
なぜか便利さというと「通勤」だけが強調されるが、実は食文化もファッションも
エンターテイメントもあらゆる生活文化の利便は、都心が群を抜いていて
丸の内や大手町、銀座、表参道、六本木などの都心再開発でますます
その傾向が強化されていく。
名古屋、大阪も概ねその傾向にある。

不動産較差社会というべき時代なのだろう。
ふたつの意味があって
保有不動産そのものに大きな較差が生じる
不動産を持つもの持たざるものの差が生じる
順位は以下の通り
①高位の不動産を持ち金融資産も持つもの
②金融資産だけ持つもの
③低位の不動産を持ち金融資産を持たざるもの
④ともに持たざるもの

アメリカの不動産バブルは崩壊しそう。
そろそろ日本の不動産バブルも終わると思うけど。

米国は次はオルトＡだね。まだまだ続く。

上値追いのババ掴みが怖くて、マンション変えない
奴らがウジャウジャいるのを照明しているスレだね

今、７千万のマンションを買って（湾岸辺りに）
どこまで下がると怯えているの？５千万に下がったって
良いじゃない。

それが怖いなら、指くわえて黙って見てな。
たまにこのスレ見ると、見っとも無くて、可愛そうで、
ちっちゃい人間がウヨウヨいるのが気持ち悪い！

かわいそう....

照明→証明
まちがい。

（湾岸辺りに）→（たとえば湾岸辺りに）
訂正。

>>758
字もまともに書けない
かわいそう

確かに数年前までは、買った時点で２割安が当たり前だと思われていた。
そのころ買った人たちは、マンションは「耐久消費材」という割り切りがあった。ある意味、正しい方向に進んでいたと思う。
ところが今「資産」という死んだはずのパラメータが甦ってきて悩まされている。

米国の、サブプライムローン、オルトＡが焦げ付いてどうなるのか
ニューヨークのコンドミニアムの値が下がるか？
東京のマンション業者が「こりゃ危ない」」とあわてて値を下げるか？
そういうもんじゃないだろう。
バッタ屋や１００円ショップが倒産してディスカウンターが店じまいして
消費全体が冷え込むだろうか。
サラ金の焦げ付きや自己破産が増えて消費者金融業が軒並み業績
悪化だが、それで住宅ローンを借りる人が減ったりローン審査が厳しく
わけでもない。
単に債務破綻の可能性の高い人が弾かれるだけだ。
ＧＡＰで夏物を３掛けで処分しても、少し先のエルメスでは３期前の
在庫品をユーロ高を反映した価格で売っていたりする。

バブル崩壊とは大所の失敗をいうのであって、燃え広がる裾野の火が
燃え広がりすぎて鎮火されたこととは関係ない。
加熱しすぎた米国不動産市場を嫌気するからこそ、ＧＳもＭＳも巨額の
ファンドマネーの多くを「まだ高騰のすすんでいない」日本の不動産市場
にむけてきているのではないか。

むしろ懸念されるのは、地方の戸建の住宅ローン。地銀信金が３年固定
で貸してたてさせた戸建は、今後ゆるやかに金利が上がっていって
地方都市の郊外が一段と下落した日にはサブプライムローンやオルトＡ
に近い状況になる。

>>743
１７歳〜２５歳、一年間の人口増加数推移
　　　　　　　　　　区部　　　　　市部
04年1月→05年1月　５０４３２人　１０５９８人
05年1月→06年1月　５５４６６　　　９８９７
06年1月→07年1月　６０３８４　　　９９７６
新卒の採用増加で23区は毎年増加数が右肩上がり。
市部は学生の減少で流入数が減るとともに流出数も減り、年々ジモティー化が進み、地方都市化が進んでいる。
23区に大量に流入している地方出身者は、段階の世代の引退を補う為、さらに増えて行き、23区の賃貸マーケットを逼迫させて行く。
区部の06年上半期と07年上半期の人口増加数を比較すると、約７千人増えている。今年の地方からの流入者数は昨年よりさらに増えたものと思われる。
地方から流入し、23区に溜まり続けるこれらの人も、いずれは家を取得する層が出てくる。団塊Ｊｒ需要が終わったら、これら地方出身者の一次取得が需要の主流となり、区部に住み楽な通勤に慣れた層は郊外を選ぶ者は少なく、大部分が都心部を志向する。都心部マンション需要はこれからも大きくなり続けるが、一方では購入できる価格帯には限界があるので、買えなくなった所得層はそのまま賃貸を続けるか、郊外に都落ちするかの選択を迫られて行くだろう。
所得水準の２極化は年々大きくなるので、都心部マンションの価格はまだまだ上昇余地があるが、近郊、郊外は安くしないと売れない状況は続く。不動産価格も極端な２極化となり、都心周辺に住む層とそれ以外に住む層の所得水準格差は大きく広がって行く。

格差とか言われてるけど日本の格差は小さいじゃない。
サラリーマンで億いかないから。
小さな格差しかないんですよ。

例えば年収４００万から２０００万に正社員サラリーマンの
９５％が入るんじゃないかな。
手取りだと３５０万から１４００万とさらに格差は小さいよね。
たかだか年手取り１０００万円の差しかないんですよ。ほとんどの人が。
年収の標準偏差は小さい。

差が出るとすれば共稼ぎ、株投資の優劣、親の財産の多寡が大きい。
格差とか言われてるほどないんですよ。そのためマンションも
価格が今の金利で６０００万円を越えてくると急に需要が減ってくる。

PCTが４０００から５０００万円台で超高倍率でTOTが６０００万台
中心でほぼ１倍で買えた事実が物語っている。要は日本では
３０００万台のマンションは誰でも買えて、４０００万台はそこそこ
大企業に勤めてれば誰でも買えて５０００万台は大企業でちょっと
年取れば誰でも買えて６０００万超だと共稼ぎ、親の財産とかの
他の要因がないと買いにくいというだけでしょ。

しかもこの新卒大量雇用、第二新卒大量雇用の時代で
就職もまともにできない人達が格差だなんだと騒いで
みても努力不足なんだから当然つくべき差だよね。

格差とかよく世間ではいわれてれてるけど実際に
トヨタの社長ですら大した報酬貰ってないんだから
数字でこんなに格差がありますと示して欲しいよね。
むしろ日本は格差が小さすぎてやる気がわかないというか
会社に出席してミスしなけりゃいいんだからつまらない。

>>765
>PCTが４０００から５０００万円台で超高倍率でTOTが６０００万台
>中心でほぼ１倍で買えた事実が物語っている。
豊洲に６０００万も出すアフォは居ないって事だろｗ

>>767
じゃあ言い換えよう。
PCT内でも同坪単価で６０００万円台は低倍率だったということ。
６０００万円が日本の多くの給与所得者の自力限界点と
いうこと。

>>768
>じゃあ言い換えよう。
>PCT内でも同坪単価で６０００万円台は低倍率だったということ。
豊洲に６０００万も出すアフォは居ないって事だろｗ

>>769
６０００万円もというのはあなたの感覚であり
多くの中流サラリーマンの給与からみた相対的
価値。要は年収の５倍超のライン。

>>770
>６０００万円もというのはあなたの感覚であり
６０００万円と言う数字を出したのはお前だろｗ

>>771
いやいや６０００万もと言い出した貧乏発言は
あんただよ

>>772
はぁ？お前、日本人？
「豊洲」に６０００万円って書いてあるの読めないのか？

年収の何倍とか、給料の何か月分とか、
そんなんで目安になるわきゃないのにね。
各人ポートフォリオ、信用状況、色々異なるんだから。
昔のように、インカムは給与所得、ストックは郵便貯金、みたいな、
ステレオタイプの団塊世代とは訳が違うんだから。

結局「大丈夫ですよ」って、
言って貰いたいだけでしょう。
売る側も背中押すために、いくらでも気休め言いますよ。

銀行が貸して物が売れれば、
その後困窮しようがどうなろうが、回収困難になろうが、
知ったことじゃないってのが本音だし。

豊洲の6000万は不人気でも
飯田橋の1億〜2億は即売の事実
やっぱ立地が重要だよ

>>774
ここに書き込んでる人達はあまりに実践力が足りないな。
なんでもいいからマンションのMRに行って人気マンションの
抽選にでも参加して相場観でも学んだほうがいいな。
年収低そうだなみんな。金もなさそうだしな。
過去数年の人気都心マンションのモデルルーム行ったことが
ない妄想族だらけだろここは。

行ってれば間違いなく熱気と人気で格安なのはわかるはずだから
マンション買ってるはずだからな。汐留なんて凄かった。
あの当時人気が凄かったところは軒並み中古も高騰だしね。
人気マンションはそう簡単に買えないんだよ。
販売期間中に相場が上がって大手デベは価格は当初設定から
かえないから、抽選当たれば含み益が出る状態だったからね。
言い換えればデベが金を配ってた状態だったんだよ。

今はもう上がりきったのが分かるだろ。もう数年前の熱気は
モデルルームにないからね。買った瞬間２割下がる物件しかないだろ。正常な状態なったってことだ。適正価格だからほぼ１倍で売れるってこと。


１人気マンションのモデルルーム行って来い。
２しかーーし残念ながらもう人気マンションがなくなったから
　一生郊外マンションか賃貸マンションで諦めてください。

>>776
人気「都心」で汐留が出てくる辺り、貧乏さをかもしだしてますね

マンションが盛り上がって来たのはここ数年で
盛り上がる前の底値のときは
MRなんてガランとしてましたよ

そういうマンション買っても
普通に50％アップとかで売れるのが不思議なところ

汐留が都心じゃ無いとすると貴方の都心ってドコになるんですか？

>>777
ほんと粘着の上頭悪いな。（ｗ
きもいオーラ出しすぎだよ。

頭の悪さとしてお前の文章の底値だったときは
ってその当時底値かどうかは誰もわかんねーだろ。（ｗ

販売期間中に相場が上がってるときの話と違うんだよ。
それは底値確認出来てからの購入だからな。

あと粘着しないでくれないかな。きもいよ、おじさん。

>>778
赤坂とか虎ノ門とか
湾岸は却下だろ基本は
>>779
多分あなたより若いよｗ
20代だしね〜

底値かどうかは分からんかったが
安いと直感できた
あと株価も上がってたしね