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| 物件概要 |
| 所在地 |
東京都23区 |
| 交通 |
None
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| 種別 |
新築マンション |
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» サンプル
分譲時 価格一覧表（新築）
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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| ￥1,100（税込） |
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欠品中 |
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23区内の新築マンション価格動向（その12）
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381
匿名さん 2007/07/26 14:40:00
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382
元祖匿名はん 2007/07/26 14:51:00
このへん、よくわからないのですが、他人が買ったり、売れたりすると
自分も買わないと不安になるものなのでしょうか？
結果が出るのはまだ先ですよ。デベ側の発言を借りれば、売るまで
価格は下がらない、わからないそうですから。
でも野村の飯田橋とか見てると、皆なんだかんだ欲しいんだなーって
感心すると言うか、あっけにとられます。皆お金持ちだ。
まあお金持ちの将来の心配なんか別にしなくていいですよね。笑
私も不動産の仕事に携わっていなくて東京にいたら、ひょっとして
今頃新築漁ってたりするのかなと想像しました。元同僚は買えたのかな？
買えてても買えてなくても「よかったね」と言ってしまいそう、、、
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383
匿名さん 2007/07/26 17:08:00
とりあえず、春以降の不動産会社の株価下落をマンション価格下落の理由にしてる奴は、
一回月足チャート見てから言えってんだ。
年度末に向けて上がってそっから調整するのが2004年以降のパターン。
短期的視野の人が多すぎませんか？
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384
匿名さん 2007/07/26 20:34:00
「ねぇ、ねえ。インフレなの、デフレなの、どっちが好きなの？」
「デフレが起きているときは、景気が悪いということになる。
景気がいいときは、インフレになりやすい。」
「だったら、インフレになることはいいことなのね。」
「景気がよくてインフレならいいけど、モノ不足でのインフレ
オイルショックのインフレ、戦後のインフレなど
消費者物価が上がるだけではよくないよ。」
「デフレになれば不景気になるわけ？」
「モノやサービスの値段が下がっていきながらお金の
流通量が増えていけば景気が悪くならずにすむだろう
けど、そういう事態はデフレとは呼ばないだろう
インフレ・デフレとはあくまでマネーの量とＣＰＩの関係で
きまる話だからね」
「ベースマネーとマネーサプライとはどう違うの。」
「管理通貨制度の下では、中央銀行はいくらでも紙幣の数を
ふやしていいけど、それをいくらで市中銀行に貸すかで
マネーの流通調整が行われる。」
「ゼロ金利とか、量的緩和とかいうのは、無担保で銀行に貸し出した
ことなのね。」
「それでベースマネーは増えたけど、その金は国の借金で
ある国債の購入にあてられ、企業に貸し出されたりしないと
マネーサプライが増えたことにならない」
「知ってるわ。１０００万のベースマネーが、１００万の準備金と
９００万の貸出になって、９００万を借りた人がそれを元手に
１２００万の売り上げを上げて、９０３万返済して、という流れで
マネーサプライが増えていくわけね。」
「信用創造というんだけどね。これは企業業績がよくて景気がよけ
れば拡大していくわけだ。
実は、日本の銀行は企業の与信に何を使ったかわかる？」
「格付け機関のトリプルＡとかいう指標？」
「大企業の場合はそういうことになるけど、個人事業主や
中小企業は？」
「昔は土地や工場などの固定資産だったんじゃない？」
「いまでもそうだよ。まず社長の家屋敷や事業所敷地を抵当にいれて
運転資金を借りたりするよ。」
「だから、地価が下がると中小企業が行き詰まるのね。」
「土地には購入資金の借り入れの抵当にくわえて、根抵当といって
一定の限度額まで資金を借りられる抵当権の設定がある。」
「銀行も土地が上がってくれたら土地持ちには安心してお金を
貸せるというわけね。」
「サラリーマンでも、８％のカードローンより、マイホームを担保に
４％のフリーローンを借りたほうが得だよね」
「これまで、ベースマネーを増やしてきたのにいっこうにインフレは起きない
けどどうなっているの？」
「大半が、国内の融資に流れずに国債やファニーメイなど海外債権の
安定した金融商品に流れていた。銀行も企業に２％〜３％で貸す
には営業しないと借りてくれない。国債は黙っていても買わされる
中小企業に貸した日には、倒産したらえらいことだ。
住宅ローンは小口だがデベロッパーと提携したら大きくはける。」
「やっぱり、地価があがって土地が与信のベースにならないと
銀行は融資してくれないのね。」
「それじゃ困るっていうんで、資本市場を発達させようとして、新興市場の
ジャスダックとか、マザーズとかヘラクレスができたんだけどね。
あと、私募ファンドによる不動産証券化も直接金融のしくみだね。」
「銀行が貸さない。地価があがらない。景気回復しない。という悪循環
を、直接金融の仕組みがうまく機能して潮目が変わったのは確かだね。」
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385
匿名さん 2007/07/26 20:54:00
高値論者が涙目必死で反論といったところか。
REITも不動産会社の株価もまだ下がるだろう。
エンドの所得が増えない限り、価格上昇に付いていけない。
デベ都合での値上げについていけなくなる局面がそろそろだと言う事。
最近では南千住徒歩20分の川べりマンション（それも長谷工仕様）までが
70平米で4000万オーバーという世界。
正直、便乗値上げもここまできたかという感じ。
・こんな値段ではファンドは買わない（利回りが期待できない）
・中間層も買えない（価格が高すぎて）
・高所得層も買わない（南千住には住みたくない）
こんなある意味で勘違いした物件がどんどん出てきている。
（南千住、有明などで）
こんなのまでバンバン売れて新新価格が定着するとでも言うのかね？
高値論者の諸君は？
いつものように
・日本全国の金持ちが買う
・世界中のファンドが買いに来る
というのかね？
都心3区の高値維持はありえるだろうが、ここは23区全体の価格を論じるスレ。
23区全体の価格は早晩下がるだろう。
勘違いマンションの売れ行き不振が見えてくるのが半年くらい先だろう。
デベの我慢（売れないのに固定費はかかるからお金が回らなくなる）にも限界がある。
事実、勘違いマンションの1部では値下げしてきている。
そういう傾向を読みなさいと言っているのだ。
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386
大学教授さん 2007/07/26 21:39:00
首都圏で５千万円以上マンションの年間適正供給量は、２万戸程度。
そこそこの所得層を含め、資産価値の保全を真剣に考え、場所を選ぶ時代に大きく変わっている。そして今選ばれているのが、都心からの物理的距離が近いにも関わらず、過去工業地域であったため安値で放置されている、中央区、台東区、墨田区、江東区の城東地域。
これら地域は他の都心部にくらべ、同じ予算でも広いマンションが購入できる、マンションによってはすべて８０ｍ２以上といったのもある。
一方、非常に苦戦しているのは神奈川県、もともと郊外の割りに地価が割高だったこともあり、新価格以降、販売価格が５千万円超のものが続出している。利便性に劣る地域に資産価値保全能力は無い。完成在庫が積みあがって行くのも当然であろう。
７月にはさらに在庫が積みあがっていると予想される。
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387
大学教授さん 2007/07/26 21:49:00
マンションの場合、５千万円を超える物件になると、都心部しか売れない状況であるのは明らかだろう。
都心部城東地域にくらべ、都心部山手地域（千代田、港、新宿、文京、渋谷）は高価格になり過ぎ、今後は供給量が絞られ、購入する層も限定されてくるだろう。尚、港区でも湾岸地域は城東地域に分類しても良いだろう。山の手に対して川の手の概念の方が、分かりやすいかもしれない。
都心回帰の大きな受け皿は川の手地域となり、都心部の人口構成はこれからの１０年で様変わりする。
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388
マンコミュファンさん 2007/07/26 22:11:00
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389
匿名さん 2007/07/26 23:39:00
>>大学教授
神奈川の話はまず23区には関係なし。
置いときましょう。
湾岸含んで川の手と呼んでもいいけど、墨田区・台東区・足立区の川べり
マンションは明らかに割高価格をつけているものも多い。
デベの事情で高い価格を付けているだけのものも多く、適正価格以外のものは売れ行き不振→在庫積み上げとなるだろう。
>都心回帰の大きな受け皿は川の手地域となり、都心部の人口構成はこれからの１０年で様変わりする
それも適正価格あっての事。
・所得は増えず、税負担・社会保障負担ばかり増えて手取りが減る
・住宅ローン減税廃止にローン金利の上昇
今買える人でも所得が伸びなければ5年後の支払いは厳しくなる人も出てくる。
昔みたいにまじめに働けば所得が増え、家も買える時代じゃない。
そういう厳しい時代になってしまったのだ。
団塊ジュニア世代（バブル入社組とも言う）のリストラがこれから本格化する。どの大手企業も40前後で管理職になれなかった層をどう始末するか考えている。中小企業はこの層を平成不況の中でリストラしたが、大手企業では正社員はそうそうきれず残っている。彼らの賃金を抑える為に成果主義だの何だので給与が伸びないようにしたが、いよいよどう会社から追い出すかになってきた。
この層の住宅所得はあまり期待しないほうが良い。
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390
匿名さん 2007/07/26 23:45:00
>>389
書いていることがどれも思いこみだけで破綻している。
団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない。
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391
匿名さん 2007/07/26 23:55:00
「大学教授さん」はどうやら豊◆大好き。
そして芝浦に執着しがち。芝浦→豊洲といえば？
城東の範囲を広げようとし、都心の範囲を狭めようとする。
もちろん、脳内不動産マップ。
代表的な脳内新語は「都心部城東地域」。
なんじゃそりゃ。
もう少し、自分の世界ではなく、不動産を語るベースを用いて
会話していただけないだろうか。これじゃ噛み合わない。
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392
匿名さん 2007/07/26 23:58:00
それぞれに有識な数万人単位の関係者がおろう神奈川県を、単に割高で利便性に劣り資産価値保全能力がないと数行で切り捨てて、たった一人のあなたが自信満々であっても、あなたのほうをにわかには信じがたい。
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393
匿名さん 2007/07/27 00:01:00
不動産に割高も割安もありません。それがわかれば大儲け誰も苦労しないからです。
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394
匿名さん 2007/07/27 01:10:00
安ければ売れる、高ければ売れないということであれば、2002年〜2003年あたり
の都心周辺部のマンションは即日完売だったはずだけれど、実際はそうではなか
った。
自分もそうだが、2005年あたりまでは、ババを引いたかもという疑念が払拭でき
なかった。
価格は予想できるが、売れる売れないは蓋を開けるまでわからない。
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395
匿名さん 2007/07/27 02:01:00
>>390
君の意見は何もなしか？良くある批判屋か。
＞団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない
これこそ思い込み。
大企業はこの層のリストラを考えてるよマジで。
大手企業人事に知り合いがいないんだろうね。
人員構成いびつになってるから、どこも。
俺の意見は破綻してないし、しごくまとも。
俺の意見が耳に痛いのはデベ関係者とマンション転売屋。
君はどちらかな？
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396
物件比較中さん 2007/07/27 02:15:00
マンションも投機の対象か永住かで選ぶ場所も変わるのだろう。
競馬のイメージでとらえてみると、
都心はＧ１レースでも、すでに定評があるので1.2倍くらいの大本命。
城東地区は未勝利戦で、やはり一番人気だが倍率は3〜5倍くらい。
どっちで勝負するかはそいつの度胸しだいってとこかな。
でもこの未勝利戦はかなり当たりそうな気がする。
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397
匿名さん 2007/07/27 03:01:00
団塊ジュニアとは、一般的に71年〜76年生まれの年代層を指すでしょう。
彼らは、バブル期は中高生。この層はむしろ就職氷河組です。だから、
＞団塊ジュニア世代＝バブル入社組でもない。
という言い分は間違っていないでしょう。
あくまでも定義の話ですが・・・
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398
匿名さん 2007/07/27 03:07:00
言葉遊びはやめろよ。定義厨房が。
30台後半から40台前半の管理職になれず、人員構成上多くなってる層が
次のリストラのターゲットなんだからもろに入ってるじゃねーか。
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匿名さん 2007/07/27 03:08:00
良い意見なので再度コピペ
①金利は上がる
②物件価格はもう天井圏
③給与は上がらない（成果主義の浸透）
④消費税増や社会負担増で負担は増える
手取りがどんどん減る時代の到来です。
これで、どうやって一般購入者が購入可能な物件価格が上がるのか?
デベ営業にだまされてはいけない。
彼らは地価が下がれば「今が底」
金利が下がれば「買い時」
金利が上がれば「もっと上がるので今が最後のチャンス」
地価が上がれば「上がりきる前に買わないと、もう永久に買えません」
つまり、いつでもどんな時でも買い時なのだ・・・・恐ろしいこと言うよね。
売るのが仕事の彼らは、買った人が後でどんな目に遭おうが知ったことではないからね。
普通のサラリーマンが今現在の生活水準を基準として３５年の目一杯ローンを組むのは大変危険！
ローン金利の上昇は織り込み済としても、
・消費税アップ（←基礎年金への税投入割合が1/3から1/2にアップすることが決まっているのに財源が未定）
・長期掛金アップ（←未納者の増加に加え、高齢化が益々進み、親子２代で年金をもらうような時代が来る）
・短期掛金アップ（←団塊の世代が退職し、暇つぶしのために病院通いするため、医療費支払いが増大）
・地方自治体の財政悪化に伴う公共料金の値上げ（←既に全国的に総務省から指導を受けている）
・輸入品の高騰（←輸入に頼っている食料品や衣料等が円安や原材料難により高騰）
とにかく高値で売り抜けたいデベ。
ババをエンドにつかませるのに必死。
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400
匿名さん 2007/07/27 03:17:00
管理費，修繕積立額は概ね3年〜5年毎に見直しがあります。
特に修繕積立額は10年ぐらいで当初の2倍以上になるところもあるようです。
その他に固定資産税，都市計画税の支出もあります。
もちろん評価額によりますが， 3000万程度のマンションであれば，年20万円前後は覚悟しなければなりません。
公庫を使えば団信保険料もある。
収入の面ですが，賃貸だと会社から手厚い住宅手当が支給され，自己負担分はかなり 軽減されていることが多いですが，持ち家となると雀の涙程度しか支給されなく なることが多いようです。
賃貸の賃料と同程度のローン額だから，大丈夫と単純に 考えてはいけません。
賃貸の賃料と分譲のローン返済額を比較する際は，会社からの 住宅手当分を考慮にいれて比較しなければなりません。
それと修繕積立金はあくまで「共用部」の補修のための積立であり，「専有部」の補修は 自己負担となります。
10年を節目として，水周りや壁紙，フローリング等のリフォームが 必要となってきます。
これは自己責任で貯蓄をして備えておかなけれなりません。
管理費と修繕積立費を払っているから，それ以外で自己負担額は発生しないと本気で 考えている人が多いようです。
ローンの組み方としては，何がおこるか分からない時代ですので，短ければ短いに越した ことはありませんが，住居関連費だけで月収の半分にもなるような組み方はよろしくないです。
当初は長期の固定金利でローンを組んで，繰上げ返済用に余裕のあるときに，別建てで 貯蓄に励むという方法がよろしいんではないかと思います。
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