23区内の新築マンション価格動向（その12）

「ねぇ、ねぇ。豊洲、東雲など再開発地域の
　大型物件が掃けたあとの２３区市場は、どうなるの？」

「それが実は結構深刻な問題だったりする。」

「既存マンションの建替え・・・って昔から話でているよね」

「ひそかに注目しているのは、千代田区が実施した耐震
診断の実施事業だ。
１９８２年以前の「旧耐震物件」が多い千代田区は、老朽建替え
　と耐震強化を同時に進める必要がある。」

「昔から、等価交換方式での建替えコンサルは動いていたわよ」

「実際には関西の千里ニュータウンなどごく一部で建替えが
　すすんだのみだ。おそらくいまも
ＵＲ都市機構は何か仕組んでいるはずだね。」

「豊洲４丁目に古い公団団地があるわよ。あれなんか
　不動産信託で信託受益権をなんたらってやつに使えそうね」

「担保に政府の無利子融資などもまじえて、永山方式で建替え
すればパイロットプランとしては大きく注目されるかもしれない。」

「景気の浮き沈みで、金利があがったりさがったり。
　金利の上下動で地価が動いた時代はもう終わったのかもしれない
　けど。これからは何が地価を動かすのかしら」

「景気がわるくならないと、住宅系の都市開発に金がむかないというのが
　この国の悪しき伝統だからね。」

「そういうなかで、庶民の良好な住宅を安く提供しようとしてきたのが
　かつての住宅都市整備公団でしょ。彼らがなくなったら、誰がそういう
　ものを仕込むの？」

「フージャースとかいくらでもいるよ。松戸安いよ。」

「１９９１年から２００３年まで１３年間下がり続けた
から２００４年から２０１７年まで一方的に上がり続ける
とういう見通しはないの？」

「上がり続ける勢い”買い続ける力”というほどの勢いが
　今の住宅需要にあるとは考えにくい。ね」

「上がるのなら、郊外がもっと売れていいはずね。
　仙台も大阪も、札幌も名古屋ももっとバブルっぽい
　話が聞こえてこなくちゃおかしいわ」

「何が変わってきたかというと、住宅ユーザの経済力の
疲弊だろう。地方の資産家も地価下落で疲弊した。
　バブル期に土地を売った農家だけがお金を貯めて
　豊かになった。」

「バブル経済、不良債権のツケを払ったのは誰なの」
「９０年以降郊外の一戸建てを４０００万〜６０００万で
買ってローンを払い続けたエンドユーザだろう。」

「本当なら子供の家を買う金や、老後の年金がわりの借家を
買うような人が子供の学資をはらって息絶えた感じね」

「次世代にむけてストックを生かして消費や
不動産需要の大きな原動力になるべき彼等の経済が
無駄な住居費で疲弊しているんだろう」

「郊外の家計が振るわないのは郊外のＳＣや商業店舗の
　しょぼさかよくわかるわ。」

「郊外に魅力がないのは、郊外の商業環境に魅力がない
こともさることながら
そこに住んでいる５０代、４０代に元気がなくて経済力が
ないということかもしれないな。」

「だから元気な３０代の高額所得者がマンション居住者と
　して住み着いて大きな消費の核になったらいいのよ。
　そうすれば、東急の思惑通りに郊外が復活するんじゃないの。」

「思い切って、美しの森で大安売りして人を集めたらいいのにね。
　このままだと１９９０年代の取手の公団のマンションみたいな
　状況になりかねない。」

「売らずに我慢していても限度があるのはみえているわね」

「豊洲タワーのように１期６次みたいなだらだら売りから
　苦境は察しがつくね。
不動産不況は望まないものの、このまま高騰の果てに
　長き低迷に落ち込むよりはかつて書いたように
　『崩壊するバブルでなく萎れるバルーン』のように市場が小さく
なっていくのがいいのかもしれない。」

「それじゃ業界は失業の嵐じゃないの」

「仲介にシフトといいながら、実際には仕事がない。
　証券会社リストラされて、不動産販売もリストラされたら可哀相
　ではあるな。」

「いずれにしろ、住宅市場を語っているふりをしながら、
　みんな自分の都合のいい話をしたがるのよ。
『オレはもう買わないからお前らも無理して買うな。』
『オレは買ったけどもっと買って儲けたいからまだ上がってほしい。』
『オレは売る立場だからもう下がるなんて迷惑な話はやめてくれ。』」

「まぁそのうちというか秋になれば大方の趨勢は見えてくるはずだ。
目が離せないというのはやはり変化が起こりつつあるからではないかと思う。」

郊外が売れるためには、都内のマンションが
「狭くて、高くて、仕様はしょぼくてとても住めたものじゃない」状態になることが
急務だが
なぜか三菱地所や老舗の藤和がまともなものづくりをしているのが
裏目にでている。このへんは、昔なら新井建設とか大京や長谷工が
がちがちのミニチュア間取りを造って「こんなもの買うくらいなら郊外がマシ」
と思わせた。
価格はたいしたことはないが、金利が高かったから、買える価格にすると
今より狭いマッチ箱みたいなマンションになった。

だんだんそうなっていく。
金利水準と３０年ローンが最長だった時代背景を考えると
5％の３０年ローンで２８００万借りたら１５万の月々返済。
３％の３５年ローンなら４０００万借りて１５．３万円／月だ
なんと購入価格は１．４倍も高くなっている。
つまり、今のコンパクトマンションはまだまだそうそう悪い物件
ではないという話だ。

金利が上がるのが一番早い。政策的にも長期金利は上がる。
フラット３５の基準金利が低いままでは、住宅金融支援機構の
証券化事業がたいゆかない。

×証券化事業がたいゆかない。
○証券化事業がたちゆかない。

都心周辺、新築が枯渇してきて、尚且つ80平米以上あるような築浅中古も少ない、仲介業者はどうやって商売するのか。そもそも仲介業者不要論なんて出ているんでしょうか。証券会社、商社等、しばしば言われ、うまいこと対応してましたが、不動産仲介業界はどうなるんでしょうね。

>>162
これからの都心回帰を支えて行くのは
中央区の隅田川以東と台東区、墨田区、江東区だよ。
まだまだ町工場、倉庫etc種地はある。
業者の腕次第で買いやすい価格帯で提供可能。
オリンピック、第二東京タワーetcで楽しみもてんこ盛り。
千客万来で、発展は約束されたようなもんだよ。
ワクワクｗ

でもまだ湾岸も、江東区も、住みたいと思わせることができないよね。
段々と良い方向に変わっていけばいいけど。

タクシーにて

「お客さん、私らの頃は金利も高かったし何しろ３５年ローン
なんて気の長いローンは無かったよね」

「確かに、昔は５％とか６％の金利が当たり前だったね。
　３０年ローンなんて金利を払うのが馬鹿らしいから２５年とか
　なるべく短くしたよね。」

「だからマンションなんて、そうそう簡単に買えるもんじゃなかったよ」

「そうでだね。まず、中古買って少し住んで売って、郊外の新築
　みたいな流れだったね。」

「今はいきなり都内の新築、それも３５年ローンで３％だって
　お客さん、これってここに一生足止めくらうのを同じことなんじゃない？」

「金利が上がっていって、借り換え買換えがままならないとしたら
　そりゃ住み続けるか、もっと金利が安くなる時期を待つか
　思い切って解約して変動金利で借りるか。」

「お客さん３５年３％なんてうまい話はほかにないよ。この先途中で
　どう借りかえても今の金利が得にきまってる。」

「確かにね。」

「国はずるいね。自分とこの借金は、国債の期間を６０年まで延ばして
　償還を先送りして、国民には３５年もの長い返済を安い金利餌に釣るわけだ。」

「それでも借りるよりは安いからね」

「馬鹿いっちゃいけないお客さん。金持ちは家なんか大抵借りてますよ。
　買って得なのは金を生む不動産だけ。更地だって駐車場にしておけば
金が入ってくる。」

「そりゃそうだ」

「いいですか、住宅ローン減税なんかより、法人で借家借りて経費にしたり
　減価償却費の大きいハワイの不動産買うほうがよっぽどの節税に
　なるみたいですよ。」

「たしかに、３５歳でローン借りて７０歳で返済期限というのは長すぎるな。」

「でしょう。だったら騙されずにどこで買い買えるか。買い替えの歳に
　どこまで高値で売るかですよ。」

「右肩あがりのインフレなら楽だけどね。」

「馬鹿いわないでよ。どんどん上がったら住み替える度に郊外にいく
　そういう話はバブルの時代に終わったはずだ。田舎はドーナツ化
　現象だけど都会はアンパン化現象っていうんでしょ」

「賃貸マンションを買って自分も賃貸に住むっていうスタイルなら
　価格変動に調整がききそうだね。」

「オレもね。もう少し早くそれに気が付きゃ、いまごろこう言う商売は
　してないよ。」

「あれ、運転手さん御自宅は？」

「牛久、バス１５分一戸建て。家を建てたら会社が倒産。
　今は足立の会社の寮暮らしだよ。いろいろ文句も言いたいけど
　まぁ、みんな同じこと繰り返すんだね。オレが言っても聞かないしね。」

オリンピックなんて来るわけないだろ。
ウソつくなよ。あれは慎太郎の妄想だろ。

新タワーのゾーニングプランです。
http://www.rising-east.jp/gaiku/zoningplan.html
３．６７ｈａですから、その波及効果は計り知れずｗ
街は時代とともに大きく変わっていきます。
将来性が高いところを人より先行して買う。
これが不動産投資の王道です。釈迦に説法ですが・・

曳舟再開発エリア
いろいろありますよ。
http://www.ascotcorp.co.jp/hikifune/location.html
まさにＲＩＳＩＮＧ　ＥＡＳＴの気配じゃない？
これから購入を検討する人は、一度勉強した方がいいよ。

>>169
城東がお洒落な街になりきれないのは、錦糸町ブリリア東京で
すでに立証済みだろう。
富裕層の人口が少ない。とにかく客単価の高いレストランや
百貨店が出店できる環境にない。
ハコは造れるが飲食物販のＭＤがついていかない。
深川ギャザリアでもイオンの物販とエスニック飲食どまり
墨田ではどこから客をひっぱるかといえば、東武沿線の
葛飾区、となりの台東区、墨田川の先の荒川区
いずれにしろ半径５ＫＭ圏にある最大の駅は上野しかない。
悪いけど浅草的な観光スポットにはなっても、他になにも
地理的、商圏的な利点がない。

>>171
東京が国際観光都市、
アジアの中心を目指している
国家戦略を持っていること、お主知らないみたいだな。
東京エリアの後背地を考えるなんて
考えが小さすぎｗ
関係ないってことｗ

あんた三井だろ。三井不動産S&E総合研究所 多◆宏行さんの弟子だね

多田のおじさん１０年前から言ってるけど実際は
江戸英雄のオリエンタルランドの露払いしか出来ていない。
どうやって、墨田を国債観光都市に盛り上げるの
そういう力もったプロデューサはもうみんな引退しちゃったよ。
残念だがキミらの世代にそれだけの力量はなさそうだ。

国土交通省作
外国人富裕層旅行者向け
　「ラグジュアリー・トラベルマーケット」の在り方について
　平成１８年度「ラグジュアリー・トラベルマーケット調査事業」報告書
これを読んで勉強することだ。
観光なんて、住居用不動産とは関係ない話みたいだが、全部関係して来るんだよなｗ

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010712_.html

ごめん。幾らなんでも「国債」観光都市はないよね。
まぁ借金だらけでも成功したディズニーランドとは
時代の勢いも、人材も違う。無理じゃないの
国の借金これ以上膨らませる原因にはならないでね。

従来の居住地域（近郊、郊外）とは関係ないエリアで展開するプロジェクトだから既存の中小業者（特に西側近郊に多い）には、目の上のタンコブ的動きではあるな。
失敗してホスイ・・・・
売国奴め。国の将来も考えろよ。

だから、このシナリオ書いてるのがＭ井のＴ田氏だっていうの。
ＪＴＢの原さんなんかまだ生きてるのかね。
昔からの開発ネタだってば。ツーリズム立国はわかるが、アジアの
観光客が新東京タワー詣でして金おとすかね。
どらえもんランドでも作ればわからんが。

なんだ業者かよ

地価も安いエリアだから大量に仕込んでおいてもいいかもな。

売国奴だってさ。誰が中小の業者なんだよ。
勝手にやりなはれ。
オレは向島は半玉さんの踊りと芸者さんとカラオケ歌う場所
だとしか思ってないからどーでもいいです。

頑張ってください。
国際化めざすなら
白髭橋のブルーテントも片付けたほうがいいですよ。
あと吉原まで「シャトルバス」は忘れないほうがいいですよ。

夢が無い奴だよな。

そんなことでいいのかよ。

>>179
業界人を知っていると業者・・・もういい加減にしてくれ
世の中には業者とトーシローかおらんのか馬鹿アタマ。
企画屋かもしれんし国土交通省の役人かもしれんだろう。
口を慎めよ。

あらら、いきなり墨田スレに堕してますね。

>>183
職業は何でもいいけど
たまには自分の夢を語れよ
人生つまらないだろ。
大きなＰＪできないぞ。

>>185
おれを幾つだと思って書いてんのかねこの小僧は

思惑だけで語るのはやめてくれませんか。
あと、名指しで誹謗中傷に近いような発言も。
よそ行ってやってください。都心スレとか。

プロジェクトはリサーチと計算とひらめきと情熱で動かすものだ。
夢は観客に見させるもので、仕掛ける側は明確なヴィジョンと
シナリオにパワーを注ぐ

わるいけどあんたの都合のいい夢ばかり見ていられんよ。
城東以外にもポテンシャルの高い開発エリアはやまほどあるだろう。
君の担当なのはよくわかったから、宣伝は他でしなさいね。

Ｍ井の多田さんを名指しで誹謗した記憶はありませんが。
そうとられたとしたらお詫びします。
どちらかというとかなり尊敬しています。誤解無きよように願います。

しかし突然なんで墨田に夢を描く展開になっちゃうんでしょうね。
訳わかんないんだけど。

デベロッパー都合の新規開発エリアの成功に
まるで国の浮沈がかかってるかのように上から物を言い、
己が企業の利己心を夢と勘違いしている。
デベ、ゼネコン社員に多い妄想。

なんだ業者かよと掲示板でのたまい、なんだデベかよと
他人から思われている自覚がない。

>>186
そんなにお歳の人でしたか、失礼しました。ＴＯ：若い人たちに
まあ、家を買うのは若い人たちですから、若い人どうしで夢を語りながら、家の購入を検討して行きましょう。
いままでのは、単なる情報として、後はご自身で実際に調べてください。
従来の概念に囚われず、自由な発想が出来るのが、これから先が長い若い人たちの特権です。世の中変わってきてます。団塊の世代もそろそろ第一線から引退です。

>>188
ポテンシャルの高い開発エリアはやまほどある＞
是非聞かせてください。
大変勉強になります。
やっと有益な話に新たな展開ですねワクワク

デベはケインズ理論に近いものがあるね。そうやって意味の無いハコモノが増えた。それでいてサブコンを虐めるのは本末転倒だね。本来サブコンのためのハコモノでしょう。

なんか、今日からは「マンションを買う」には夢を語ることが
必要になったみたいだぞ。

それって、なんか彼女の前では夢を語るってのとどこか
似ているよな。

若いコは何でも合コンののりなんだからさ

夢語ってばかりで現実見ろよってこの間まで元祖匿名はんに
叱られていたのは、あれは何だったのだろう。

オレなんかこの歳になっても、まだ夢でいい女と・・・

おいおい何を言ってるんだ。そういう話じゃないだろう。

地図に残る仕事がしたい等と青二才のように夢見、
大多数の地図に残らない仕事を軽視する姿勢。
デベもゼネコンも猛省が必要。

いやまあ、それはどの業界でも一緒でしょう。
形に残りやすい業態だから、罪深さも明快なだけで。
それならそれで、中身のある骨太のモノを作って欲しいものですな。

狭くて高くて眺めもわるいマンションをありもしない夢を
語って売るのがマンション業者。
他人がやっている地域の開発に勝手な夢をよせるのは
アキバ系のアイドルおたくに近い心理だ。

男なら自分で自分の生活のビジョンを描いて
それを実現すればいいだけで、なにかアイドルのケツ
追っかけまわすみたいに「開発計画」追いかけるのは
ペケだね。

住める場所だと
晴海とか豊洲とかじゃないか？

サラリーマンが多少援助金あり（1本くらい）で買えるのは
いくら？　6千万台かな？
となると、80平米で今買えるのはどこになる？

＞199
ブリリア有明が買えますよ〜。

押上ならＯＫだろｗ

それにしても２００３年から２００６年前半までは６０００万台
で都心にいいマンション買えましたね。
物件数も多かったので庶民の私は楽しんで購入できました。

その時期は湾岸でも品川、芝浦、豊洲、勝どきとまあまあの
ロケーションのマンションが買えたのに今は有明だとか東雲
だとかだんだん端っこになってしまいましたね。

それにしても６０００万台で湾岸で１００平米とか普通に売れ残ってた
し深沢ハウスも今考えると値引きいれて６０００万台で９０平米だったし
ほんと安かったなー。もうあんな時代はこないんだろうな。

「ねぇ、ねぇ。お金よーりも大切なものがある♪・・・ってあなたの場合は何？」

「自分の命かなぁ」

「なんで”キミだよ”って言わないのよ。
　意地悪ね。そういう人に限って孤独死なんだから」

「命がなくなったら愛せないだろ？」

「命がなくなっても愛は残せるわ。」

「うちのマンション、団信入っているしね。・・・ってそういう話かよ。」

「やっぱり二人で仲良く過ごせるのが一番よね。」
「幸運とか幸福ってあくまでプライベートなものなのかね」

「おおぴらに語れば、自慢話になるし人に分け与えられないものは
　隠しておくほうが無難じゃないの。」

「うらみ、ねたみを買わないためには寄付や社会貢献が
　必要というわけか？ビル・ゲイツみたいに」

「というより、社会的地位やお金ってそれなりに世の中が認めた見返りと
　して得られるものだったりしない？」

「医者のＹは土日も忙しいし、外資のＭは、金はいらんから暇が欲しいと
　真顔でいうね。
　会長をリタイヤしたＳさんは急に弱って体調を壊したみたいだし」

「鎌倉に家があってもかかりつけの病院が近くにないと不安だからって
　都心にマンション買う人がいるらしいわね。」

「郊外に住むよりいざというときの助かる確率は都心のほうが高いね」

「救急車で運ばれても夜間じゃ当直医がヘボならわからないわよ。」

「東京には、心臓、脳卒中など専門の救急受けつけがあるんだよ。
　ＶＩＰはそういうところに主治医がいたりする。」

「救急医療と関係ない若い人は、都心に住む必要無くない？」

「あるだろうよ。
　『命』って言い換えれば『時間』ということでもある。
稼いでいる人間ほど自分の時間を大切にしたがるものだ。」

「郊外から通うお父さんが夜遅く会社から戻り早朝には出かける姿を
　みて育つと会話の無い夫婦っていやだなぁって思うわけか。」

「そこまでは考えないだろうが、無駄に時間を使いたくないなぁ・・・って
　遠距離通学を自分もやってみて思う訳さ。」

「会社に入って寮や家賃補助の賃貸に入ればいくれでも都心に住める
　でしょ？」

「会社によるよ。
　家賃補助や借り上げって場所や金額に上限があるだろ？」

「シックスポケットで育ってきているのよね。今の若い子たち。」

「なんだい　それ？」

「６つの経済 的なポケットがあるという意味。
　両親、祖父母4人の合計6人の 財布のことね。
両親と、両祖父母の計6人が、子供や孫に高額の衣料品や小物類 を
　買って与えるから、それが衣類だけでなく教育費まで及んでいたりするわ。」

「少子高齢化は一人の若者を６人のシニアが支えている逆さピラミッド
　社会なのか。
　教育費はわかるが、家まで祖父母が金をださんだろう。
　３０歳の親が６０歳としても祖父母は９０歳だし。」

「９０歳でなくなった祖父母はみな戦時中を生きた倹約世代。
　遺産を残せば、それが親を介して孫の住宅資金になるでしょ。
　墓場までもっていけない金は孫子のために残すしかない。
　現時点での少子高齢化社会はご先祖がさまが皆元気で長生きして蓄えた
　遺産のおめぐみをくれる社会と思えばいいのよ。」

「できの悪い息子を私大の理系の大学院まで出す金考えたら、形の
　残る都心周辺マンションのほうがまだマシかもな」

「ところが、出来の悪い息子というのは、とことん親の金を減らす方向に
　動くわけで、無駄な学費はらわせた挙句にマンションを高値買いして
　またもや一族の資産を減らす方向に向かう。」

「それでいいんじゃないか。金はめぐりめぐってくれたほうが世の中の
　ためだ。」

「親孝行の息子はどうなの？」

「東大・慶応に現役で入って一流企業に入って、親の世話にはならずに
　社宅で暮らして、役員になるころ退職金と蓄えた流動資産で家を買うんじゃ
　ないのかね。」

「社長ってみんな立派なお屋敷に住んでいたりするの？」

「データは古いが社長はこんなところに住んでいるらしい。
http://www.tsr-net.co.jp/new/data/1173340_818.html
これって、個人情報保護法以降調べにくくなっているね。
実は団塊世代社長が出てから結構郊外住まいの社長が増えて
いそうな気がする。」

「>>202さんのように、個人個人で事情が違うのよね。
　谷底の幅がどこまで広がるか、そのリスクの「深さ」は客観的に
　つかめても、「買い手の力」は買い手によってまちまちだから」
「それにしても一人っ子社会ってのは、ご先祖の及ぶ力が大きいってのは
　理屈ではあるな。」

「基本は感謝よ。ご先祖様のお墓まいりしなくちゃね。」　

「>>203には悪いが、祈ればまたあんな時代は来るよ。そうそう世の中
上がったらあがりっぱなしじゃない。変化が激しいから面白いんだけどね。」

>>206
そんなくだらん駄文書くなら寝ろ

>206
六つのポケット世代はまだ先では？
35歳の親はまだ子沢山の世代。30代自体もまだ兄弟いることが
多い世代。

>>207さん
ご丁寧な励ましのお言葉痛みいります。
起きてますけど。年寄りなもので（＾＾；

最近気が付いたのは、貧乏人は皆短気。やたら人に噛み付く。
欲求不満ということでなくて、人に噛み付くから豊かになる
チャンスが逃げるんだよね。

余裕が無いんだろう。衷心よりお悔やみ申し上げます>>207

>>207

不動産販売（企画も含む）って仕事は、二種類のタイプの人間を造る。

簡単に融資がおりるような一流企業や医者、弁護士、土地持ちのお客
ばかりとつきあっているうちに、自分も舞い上がって物件買って失敗して
落ち込んでグレるタイプ。

一流の人に無理な融資をさせて価値のない物件を押し付けて
「してやったり」
という気分になるが、なにしろ詰めが甘いから
申し込みと本契約の間に客が逃げたりすることが多い。
本人に信用がないからだ。

掲示板で競合他社のスレに書き込んで、荒らしたり
自社スレで成りすまし
の書き込みしたり・・・性格はますますすさむ。

嫁との仲が悪い。
会話調の書き込みは意味を理解する前にムカツク。


もう一つは、簡単に融資がおりるような一流企業や医者、
弁護士、土地持ちのお客とつきあっているうちに、
自分も相応の人間になろうと人格と知識を磨く。

身なりや持ち物に気をつかい、ここぞと思った客には、
いい情報や物件を斡旋し客が客を紹介してくれて
成績が伸びる。

掲示板は読むが、他社の書き込みか客の書き込みかは見分けが付く。
度胸が据わっているふりをしているが実は細心。アタマがよく
回転する。物事に動じない・・・平静さを保てる態度が
信頼感につながることを理解している。
客の心理を読み、競合の焦りを知って、自分であらたな
情報を仕入れるように勤める。
間違ったことは言わない。知らないことを聞かれても
「大丈夫だと思いますよ」といいながら断定しない。
調べて客に伝える。
プロだから掲示板ネタを仕事には使わない。

不動産販売って仕事は、二種類のタイプの人間を造る。

簡単に融資がおりるような一流企業社員や医者、弁護士、土地持ちのお客
ばかりとつきあっているうちに、

一流の人に無理な融資をさせて価値のない物件を押し付けて
「してやったり」
という気分になる。
なにしろ詰めが甘いから
申し込みと本契約の間に客が逃げたりすることが多い。
本人に信用がないからだ。
自分も舞い上がって変な時期に社員販売で変な売れ残り物件
買って失敗して落ち込んでグレる。

掲示板で競合他社のスレに書き込んで、荒らしたり
自社スレで成りすまし
の書き込みしたり・・・性格はますますすさむ。

嫁との仲が悪い。
会話調の書き込みは意味を理解する前にムカツク。


もう一つは、簡単に融資がおりるような一流企業社員
や医者、弁護士、土地持ちのお客とつきあっているうちに、
自分も相応の人間になろうと人格と知識を磨く。

身なりや持ち物に気をつかい、ここぞと思った客には、
いい情報や物件を斡旋し客が客を紹介してくれて
成績が伸びる。

掲示板は読むが、他社の書き込みか客の書き込みかは見分けが付く。
度胸が据わっているふりをしているが実は細心。アタマがよく
回転する。物事に動じない・・・平静さを保てる態度が
信頼感につながることを理解している。
客の心理を読み、競合の焦りを知って、自分であらたな
情報を仕入れるように勤める。
間違ったことは言わない。知らないことを聞かれても
「大丈夫だと思いますよ」といいながら断定しない。
調べて客に伝える。
プロだから掲示板ネタを仕事には使わない。

二重投稿すまん。キミに書いたんだからよく読んでくれたまえ。

月刊プロパティマネジメントでも住宅系についてはゆれ動いてますな。
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200110.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200311.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200407.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200503.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200608.html
http://www.sogo-unicom.co.jp/property/mag/200703.html
東京
--------------------------------------------------------------------------------
紀伊国屋書店 新宿本店　東京都新宿区新宿3-17-7
Tel.03-3354-0131
--------------------------------------------------------------------------------
書泉グランデ　東京都千代田区神田神保町1-3-2
Tel.03-3295-0011
--------------------------------------------------------------------------------
千代田書店 茅場町店　東京都中央区日本橋茅場町1-13-16 渋沢シティプレイスB1階
Tel.03-3666-5355
--------------------------------------------------------------------------------
八重洲ブックセンター　東京都中央区八重洲2-5-1
Tel.03-3281-1811
--------------------------------------------------------------------------------
文教堂 新橋店　東京都港区新橋1-13-12
Tel.03-5251-5041
--------------------------------------------------------------------------------
青山ブックセンター 六本木店　東京都港区六本木6-1-20
Tel.03-3479-0479
--------------------------------------------------------------------------------
あおい書店 六本木店　東京都港区六本木6-1-24 ラピロス六本木1-2階
Tel.03-3403-0327
--------------------------------------------------------------------------------
大盛堂書店　東京都渋谷区神南1-22-4
Tel.03-3463-0511
--------------------------------------------------------------------------------
ジュンク堂書店 池袋店　東京都豊島区南池袋2-15-5
Tel.03-5956-6111

一人っ子は未だに少数派ですよ。８割方が二人以上。
ただ、減少傾向はあるとは思いますが。
少子化の主な原因は、一番は未婚率の急上昇、次にＤＩＮＫＳが多少
増えていることでしょう。
ただ、やはり依然として家族の住まいとしてのマンションは８０㎡以上
が求められがちとはいえるでしょうか。

>一人っ子は未だに少数派ですよ。８割方が二人以上。

確率論的に　男　女　
　　　　　　男　男
　　　　　　女　男
　　　　　　女　女
の出現確率は同等
　

結婚すると１カップルにつき４人の親と８人の祖父母がつく
計算になるから
１２ポケット

普通結婚は異性とすると仮定して、
金持ち一族　兄弟　男　男
を１００点として

貧乏一族　　兄弟　男　男
貧乏一族　　姉妹　女　女
を０点としても

平均点は５０点
結果的に１２ポケット×50/100
で６ポケットと同等。

シックスポケットという用語を使ったのが間違いだったかね。

１９１５年（大正４年）生まれは戦争中は２０代今は９２歳だ。
５代目柳家小さん　
テレンス・ヤング監督、
アーサーミラー
ロラン・バルト、
エディット・ピアフが生まれた年。

ほとんどの方がお亡くなりになっている。

こういう人が戦後生き残って、東京に土地を買って住みついた。
（別にロランバルトは戦後の東京に住み着いてはいないが。）

中野、杉並、太子堂の一戸建ては戦後まもなくの住宅地だ。
１９６０年、おじいちゃんは４５歳。昭和３５年といえば
オールウェイズ
３丁目の夕日の世界だ。
池田内閣の所得倍増計画、家付きカーつきばばぁ抜きが
流行語になった
橋幸夫が「潮来笠」でデビューして 平尾昌晃が「ミヨちゃん」
を歌っていた。大鵬長嶋玉子焼きの時代。

１９４５年生まれは実際には数少ない。
終戦の歳だからだ。１９４６年生まれならば、今は６１歳だ。
丸山弁護士とか美川憲一　管直人　猪瀬直樹の年代。
結構若い。
１９８０年には３４歳。
ここでマンションを買っていたら、勝ち組の仲間だが実は
結構長男でも親と同居はしない世代だ。
何しろ貧乏をいとわない硬派の世代だ。


さて１９７５年生まれは今３２歳。
そう、あなたのことだ。

なんと１９９０年にはまだ中学３年生、バブルも知らなきゃ
インフレも知らない。

「ものの値段など上がるとはふとどきなやつ。そこに直れ
手打ちにしてくれよう。」
ってなデフレ世代だ。

さて昭和２１年生まれの親たちだが
都内の親と郊外の実家。
おそらくは、別居しながら介護するか郊外の家に親を
よびよせて介護。９０歳で看取って、さて中野実家は
人に貸したけど兄弟で分割すべぇかね。って話をする
世代だ。

亡父の残した遺産を孫のマンションの自己資金につぎ込む
のが吉と出るか凶とでるかは、先になってみないとわからない。

６１歳のオヤジはまだまだ自分は若いと息巻いているが
７０過ぎてその先お金以外の支えがあるならいいけど
案外、子供にかくれてせっせと働き続ける老父母の姿が
目に浮かんだりもする。

＞中野、杉並、太子堂の一戸建ては戦後まもなくの住宅地だ。
すまん、中野哲学堂、杉並善福寺、世田谷太子堂と書こうとしたが
本当にそうか調べるのが面倒なので省いた。

高齢結婚増えてきている＝昔のように２０才前半で子供を産んでいない。
特に学歴がある女性は。
なんでひいじーちゃん、ひいばーちゃん死んでから孫が生まれること
が多い気がするので、６ポケットでいいんじゃない？
ただ、まだ今の不動産取得世代とその親の世代は特に兄弟は多いよね。

全般に、「貧乏人の子沢山」のことわざ通り。
ことに、団塊世代は世の中自体が
貧しかったから、必然的に兄弟姉妹は多い。
狭い借家に５人兄弟が溢れかえっている
家に、子供は縁慮無く遊びにいって走り回って
いた時代だ。
昭和一桁というと、世の中軍国主義だから
兵隊増やすために多産が奨励された。
お金持ちなら尚のこと子供は４人も５人もいた。

団塊世代は郊外派が主流なのだろうか。
全般に、都内のマンションを選択すると子供は
少なく、郊外の戸建てを選べば２人から３人。

幸せのスタイルは郊外の広い家で大家族という
イメージと都会で一人っ子でお洒落に暮らすという
２派にわかれる。

戦後日本が平等社会に向かっていった背景には、農地改革による小作人の
解消と豪農＝大地主の解体。世にも稀な厳しい相続税の施行（現在は
免税限界が大きく緩和）があった。
３代相続があれば富豪は庶民に変わると言われた。
さらに、軍国主義で子沢山のまま没落をむかえた地主の多くは、子供に
均等に遺産相続をせずに、長子相続の伝統を守った。

流動資産のままなら雲散霧消したであろう資産は、列島改造とインフレの
なかで土地資産として読みがえった。
今の富裕層の多くは、親の相続土地がその源泉になっているのは間違いない。

そういう状況下で団塊ジュニアに金を貸し与えてまで都心周辺のマンションを
買わせるのは、実家を離れ首都圏郊外に住む次男、長女、次女グループかも
しれない。

「え？ダメなのお母さん。何で？」

「だってあなた都心マンションっていうからお金出す気になったのに
　よくよく話を聞いたら何よ。
　江東区でしょ。やめときなさいってば。価値ないわよあんなところ」

「そうはいっても港区も中央区ももう売ってないのよ（実は勝どきにまだ
　売っているけど隠している）」

「あなた、いつもそうね。そうやって大学の推薦入学の枠も逃したし
　就職戦線も出遅れたのよね」

「そんなの関係ないわよ。不動産会社に文句いってちょうだいよ。」

「とにかく、江東区なんてダメですからね。お父さんもそういってるから」

「お母さん、私とヒロシの結婚のときもそういったわね。
　えー関西の私大？だめだめ、吉本じゃないんだから
　そんなの東京の会社で出世しないわよって
　猛反対。
　ところが彼が会社のお金でＭＢＡ留学したらころっと態度変えて」

「それじゃ、江東区にＭＢＡとらせていらっしゃいよ」

「だから、今値上がりしていることがＭＢＡみたいなもんだってば」

「馬鹿ね。そんなものすぐに萎れて安くなるわよ。
　下がらない場所でないと
　お父さんの大切な退職金なんだからうかつに貸すわけには
　いきませんからね」

何が正しいかなんてわかんないじゃない。どうしてみんな口をそろえて
江東区はダメみたいなこと言うの？
言っちゃ何だけど、２００４年頃の港南なんてボロクソ書かれていたわよ。
牛臭いとか屍の臭いとかはまだしも、ウンコの香りだとか
海岸通りの排気ガスだととか、買う奴は不動産音痴のビンボー人
みたいに言われて、団地マンションとかカゴメカゴメとかとにかく
言いたい放題だったけど。
どうなの、２００５年暴落と投売りははじまらないで、転売と値上がりが
始まったわよ。責任者出てきなさいよっ！

港南は、その後東口にクィーンズ伊勢丹もディーアンドデリューカが出来て
駅中までできちゃったし、プリンスのシネコンも水族館もできたって？
おまけに新幹線が止まるようになって・・
大丈夫よ、江東区だってこれからいろいろ出来るわよ。
え？高級感がない？大丈夫よこれだけ高値でマンション売ったら
港南のＶタワーみたいに富裕層しか買わないから富裕層が嫌でも
住むでしょ。

それに、地価ってあがりはじめたら簡単に止められないって高校の
先生が言っていたわよ。
金利上がったくらいじゃ流れ込むお金は止まらない。
収益還元法？なにそれ？株に収益還元法って使わないでしょ？
そういう妖しげなこと言ってた村上さんも逮捕されちゃったし
（筆者注、村上被告はあくまでインサイダー取引が起訴事実）
上がるかどうか買わないとわからない。
結果論なのよ。みんなが買わないところで買うから儲かるの。
みんなが買うところで買ってもうまみは少ないわ。

え？品薄なのはみんなが買わなくなったから？
何いってのよあなた。そんなことが問題ではなくて今後の
値動きが問題なの。

このまま、５０年くらい先まで都心のマンションが作られなくなったら
そうよ都心マンション自体がもはや希少価値とイコールなのよ。
どう？わかる？私のリ・ク・ツ。

ばんばんできちゃいますだぁ？うりゃ、どこのことを言ってらっしゃるの？
これから出来るのはみんな高値の花の都心マンションばかりよ。
だってそうでしょ、こうやって少しずつ高値を探って値が動いていけば
海綿から水が染み出るようにマンションは売れていくのよ。
値下がりするほどの売りがないってのが最大の力よね

ダイヤモンドの市場と同じよ。ダイヤなんてホントは炭素の結晶
もっといくらでも流通させたらあっというまに値が下がるシロモノなの

でも流通をコントロールしてシンジケートによって価格統制が・・・

え？何？価格カルテルは違法？わかっているわよ。何もすべての
マンションを高級化しようなんて私言ってなくてよ。
都心、限られた都心・・・この美しい響き・・・そうよと新マンションだけ
が今後永遠に庶民から隔絶された世界で燦然と光り輝くのよ。

え？何？江東区は・・都心ではありません。
何よ言ってるの。私が買うから都心になるのよ。

家を買うために子どもが一人というのも寂しい時代の流れだよね。
少子化は必ずしも衰退と直結しないかも知れないけれど、スウェーデンも
フランスも最近を見れば少子化に歯止めがかかり、出生率も２人を超えた。
で、景気も上向きで全体的に勢いがある。

「○っても鯛で、港南は港区。
　江東区とは違うのよ。
　江東区に新幹線の駅ができてから買いなさい。」

と言いそうな親。

くだらない・・スレに成り下がった

馬鹿野郎。
なんだよ。あんな６８平米のしょぼい間取りで
５３００万だってよ。
いいのか。行灯部屋と外廊下に面した小部屋二つで
それも４畳半、２室に主寝室が６畳だってよ。
幕末の日本人の平均身長を持ってしても狭くて息がつまる
だろうよ。
がはは、ここにどうやって住むんだ。
これでアウトフレームのプランでなかったら内覧会で
詐欺だと訴えられても仕方がないね。

これみせられたらついつい７７平米の６５００万が欲しくなるよ
このほうがなんぼかマシ。アクドイなぁ。
猫ヒロシか爆笑問題の田中裕二でも買わんぞ
こんなちっこい間取り。
こんなんで抽選はずれたクヤシーなんて騒いでいるのも
なんだか可哀相な気がしてきたぞ。

坪単価２８０万ってこういう限界をみせつけられる世界なんだな。

ついこの間までの大塚近辺の賃貸マンションの間取り
そっくりじゃないか。
ひでえぇな。あんなんで売れるほど今の買い手はせっぱつまって
いるんかね。

価格があがることでもうマンションなんか期待されなくなるのは目に見えて
いるな。いくら都心が近くても、広さがないと快適に暮らせない。
究極は、昔東京駅と大手町のガード下にあったダンボールハウス。
狭小超都心住宅。
あれだって今あったら坪単価２００万くらいで売れるかもしれん。非合法
借地権だが占有権くらい主張できそうだし。

・・・などと書くと買えない恨みツラミとか言い返されるのがオチだな。
くそー。株で２億円稼いでもっと都心で広い部屋買ったるわい。
・・・ってそのときはさらに値上がりってか、とほほ。
余裕かまして書き込みできるのは３年前に買った奴だけだな。

とはいえ、だんだん恥ずかしくて欧米人にはみせられない間取りに
なってきたのは間違いないなぁ。今度は鶏小屋とか言われそう。

>>225
いかにもそれらしい理屈で、下落論を展開するのがお好きなんですか？

それならそう言っていただければ、そういう論調で書き込みしますよｗ

子どもはかわいい（と思う人が多い）。一人できるともう一人ほしく
なる人は多い。絶対ではないが。
でも、先に７０㎡以下の物件買っていたら、作れなくなっちゃうのかね。
なんだかなあ。

フラット３５で金利が１％とあがると１０００万の借り入れにつき
月々の返済額は５８００円１２０００円１万８千円という具合に増えていく
月々１４万のローン返済で借りられる金も
金利が１％ふえるごとに３６００万が３１５０万　２７８０万　２４５０万と
減っていく。
金利が３％から５％になれば今より２４％安い価格の物件を買うしかなくなる。

日銀が、毎年0.25％で政策金利を上げていったとすれば
短期金利は７回目の利上げで４％を越す。
そうなればフラット３５金利は確実に５％を超えている。

仮に７年先に今ベースから２４％下がったとしても金利から考えて
買える物件は今の水準という話になるだろう。

こんなんでカッコイイ話に聞こえるかな>>225

住宅施策はそれだけ本来重要なんですよ。

もちろんデベには何の考えもないですから
利益はさらに乗っけて価格だけさらに便乗で高くして
部屋を狭くするか仕様を落とすしかアイデアがない。

こんな部屋、お天道様に恥ずかしくて売りに出せるか〜。とはならない。
こんな部屋、恥ずかしくて買えない〜。とならずに買う人も結構いる。

ならばと、安易に郊外に流れていけば、まさにデベの思う壺。
金のかかってない外堀で大きな口をあけて待っている。
「夢を見ましょう」等と原野商法じゃあるまいし。

＞住宅施策はそれだけ本来重要なんですよ。

どうなんでしょう。政府は数は足りたし持ち家比率も全国平均で
みたら欧米並み。
かつての地価高騰、高金利（というか普通金利）の時点では、２０１０年
住宅ビジョンみたいなまとめをしていたけど、今はせいぜい既存ストックの
建替えをどう円滑に進めるか・・・ってな問題意識じゃないんですかね。

どうして、都心周辺に若造（失礼）が住んでミドル層が川崎・横浜・柏・市川
浦安から通うんだ？
みたいな矛盾はあるんじゃないかな。
というか役人は自分たちが責められないように、不平等感の解消を
旨とするが、地価をいじることは基本的に先輩から伏魔殿だといわれて
いる。怖くて地価政策など誰もできない。
金融庁が、ファンドがらみで規制してくれたらヤッホーってなもんでしょ。

まず、地価が上がる。
物価が上がったところで金利を上げるのだが、前回８０年代後半同様
景気回復、内需拡大を気にしすぎて景気が悪いうちは金利を上げない
その結果、地価と株だけが勝手に上がる。
そこそこバブル感が醸し出されてきたら景気もいいんじゃないかと
じわじわ金利を上げると、たちまち同じ値段でもローンが組めずに
どんどん郊外に追いやられる。
ここで「買う気」が本物なら、住宅景気は郊外まで広がるし
「買う気」が中途半端なら、賃貸や中古物件がしょしょぼ売れて
住宅景気は冷え込む。

そこで、不景気だということで金利を下げる。地価も下がれば
またもとに戻るが
地価の上昇　金利の上昇の如何で４段階のステップを経るだろう。
金利がこのままで価格だけ下がるということは需給関係だけで
説明するのは難しい。
なぜなら、２３区市場が「閉じた系」ではないからだ。

　　価格　　　　　金利　　　　　　　　　　買えるマンション
①価格上昇　金利横ばい　　　２３区しょぼくて狭い（現状）
②価格横ばい　金利上昇　　　２３区ますますしょぼくて狭い
③価格下落　　金利上昇　　　２３区しょぼくて狭い　（現状同等）
④価格下落　　金利下落　　　昔に戻る

>>229
逆に言うとそんな社会はないので、ローン金利には天井があるということですね。

>そんな社会はないので?????
意味がわからん。どんな社会

ローン金利は当然天井がありますよ。公定歩合だってかつて７％が
最高だったわけで、書いてある内容がわからないならレスくれなくて
いいからね。

悪かったね。わかりやすく書き直してみたよ。

どうなんでしょう。家は人の数に比べてあまっている感じなんじゃ
ないの。借家に住んでるって若い人か極端なビンボー人だけだから
これ以上新しいマンションつくらなくていいって感じだろ。

むかしはあせって外国並の住宅をいっぱい作ろうみたいなこと
お役人が言っていたよね。
でも今は古くなったマンションをどうやって建替えるかみたいな
話を考えたほうがいいんじゃないのかなぁ

世の中、９０年代に家を買った人は高くてたいてい郊外しか
買えなかったみたいだけど、２００２年からこの方買った人は
若い人中心に湾岸や世田谷や大田区江東区なんて安く買えた。
なんとなく世の中に損した、得したみたいな不公平感みたいなもの
があったりするのかもね。

役人は自分たちが責められないように、そのへんをつごうよくごまかしたい
けど地価をさげるような力がないのは自分でわかっている。
地価を下げるどころか上げることすら容易にできなかったんだからさ。
住宅問題を担当するお役所なんて
金融庁が、ファンドがらみで規制してくれたらお任せしますってなもんでしょ。

土地の値段があがるよね。
お金を借りてどんどん不動産を買う人がいるから上がるんで
それを上げないためには、銀行さんが貸し出すお金の利子を高くして
やればいいわけよ。ところが、銀行は、中小企業にも金を貸して
いるから、一度に上げると倒産する企業が出てきてこまるわけさ。

だから景気がよくなってモノがバンバン売れて物価が上がったところで
金利を上げるんだけどね。
これが大抵手遅れなわけよ。

その結果、お金はどんどん株式市場や不動産に流れて地価と株だけが
勝手に上がるんだなこれが。

そこそこバブル感が醸し出されてきたら景気もいいんじゃないかと
じわじわ金利を上げると、たちまち同じ値段でもローンが組めずに
どんどん郊外に追いやられる。

ここまでは間違いないな。実際に金利が上がっても「高値感は出る」
そのうえ値上がりしたら、確実に１０００万単位で「買えるハードル」
は高くなる。

まず、２００７年２００８年で金利は0.5％程度あがって一方で
地価は普通にあがる。
２００９年２０１０年でフラット３５の基準金利が４％になると
価格は横ばいになる。

いまのマンション需要は、実はそれほどの切迫感がないのかも
しれない。都心にこだわる以上、郊外を選ぶということがない
というのは、一応困ってはいない。という意味かもしれないね。


ここで「買う気」が本物なら、住宅景気は郊外まで広がるし
「買う気」が中途半端なら、賃貸や中古物件がしょしょぼ売れて
住宅景気は冷え込む。そんなかんじだよ。

>>234
このペースでいくとホームラン100本ですね星野さん！的にほひがしたからさ（笑

またクスリやってるな君は
ついでに金利の勉強でもしたまえよ（笑）

インフレなら上がりデフレなら下がる
しかし、インフレになってから少しして金利が上がるのであって金利があがるから
インフレになるわけではない。
デフレになると金利は下がる。下げてもさげてもデフレがとまらず、2001年3月19日には
マイナス金利ともいうべき量的緩和まで行った。
都市銀行や地方銀行が日銀に対して持っている当座預金の残高を増やすことです。
2001年3月の導入当初は、それまで4兆円だった当座預金残高を+1兆円積み上げて5兆円にしました。
これだけのことですが、銀行は日銀に置いてある当座預金残高の額に比例して融資
（おカネの貸し出し）を行うことができるため、銀行を通じて世の中に流れ込むマネーの量が
増えると期待されました。
ところが、そのお金は与信の定かでない中小企業には貸し出されず、せっせと
米国債や米国債についで安全といわれる米国の住宅金融債権みたいなもの
（フレディマック・ファニーメイ）が買われて結果米国で住宅バブルが起こった。
日銀の量的緩和で米国の住宅景気がめいっぱい盛り上がったというわけだ。

金利　　

これから住宅を買う人にとって上がると、実質マンション価格の値上げと同じ
変動で借りているひとにとって、流動資産を充填しないと支払いがかさむ
デベロッパーにとっては、買ってくれる人が減って安くしないと売れなくなる懼れがでる
未入居購入者にとっては　青田売りでは、金消契約と引渡しで金利の差が生じることも。
世の中にとっては、景気がよくなれば金利があがる。資金コストが増えて商売がやりづらい

なんだ永久に上がり続けるごとき煽って素人ごまかしてるだけか

ところで自己信託についてしらべた？

知恵はあったほうが、ないよりマシというものではない。

知恵があるかないかが、金持ちになるかどうかを分けるのだ。


カネをくれといってももらえないが、知恵はタダでくれる気前の
いい人もいる。

大抵は、真偽のほどがわからないと馬鹿にしてかかるが

どうせタダだからと租借してみれば、まずいかうまいかくらいは
自分の味覚で判断できるよ。

>>239>>240
人にものを聞くときは礼儀をわきまえろ。

ここは、上がる、下がる両論併記の場だろ。意見がないなら
ほかへいきな。
何だ？自己信託って・・・あんた問題提起するなら少しは
説明しなよ。

オレもここの書き込みの大多数はデベとかそういうもんじゃ
ないって何度も書いてるだろよ。

変なクスリは早くやめたほうが身の為だ。明日は学校いくんだ。
おじさんがついてるぞ。

http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/mnews/20061129mh06.htm
あんたリンクくらい貼れ。
うちの顧客企業はもう始めているよ。要するにオフバラしない
証券化でいつでも資産を機動的に売却する手段として受け止めて
いるが、何か？

って感じだぜ。
もうちょっとコミュニケーション能力あげてくれんかねキミ

２４２は学生。おそらくレポートの課題にこのスレや教えてｇｏｏを使っているんだろうな。ポチは骨をやるからあっちいけ。しっしっ。

＞なんだ永久に上がり続けるごとき煽って素人ごまかしてるだけか

あんた、１０年経ってもすこしも下がらなかったらどうやって
責任取るんだ？
オレも取らない。あんたも取らないなら茶化した批判するんじゃないぞ
小僧。

元祖匿名さん。オレはこいつらに何を言ったらいいんだ。

掲示板の雰囲気を指標に考えると、
買い推奨に、以前の余裕がなくなってきているように見えますね。
マンションブームは踊り場に来ているのかなと懸念します。

基本的にイノベーションの乏しい業界なので、
（タワーマンションというのは久々のヒット商品だったが）
停滞が長引けばそのままピークアウトにつながりかねないと思います。

今のところ、
モーレツ営業や押売り商法みたいなのは出てきていないですが、
弱小デベがそういう手法に頼りだしたら、
そのときは確実にトレンドの転換点。
ブームが去りトレンドが変わったときには、
どこであれ、都心であっても下落はまぬかれないでしょう。

>>245
金利

日銀の政策金利　コール翌日物金利
　これは月一度の政策会合で日銀総裁を中心に審議して決まる

短期金利、変動金利とも
　普通は１年以内の銀行貸出の変動金利
　変動金利の上昇幅は、政策金利の上げ幅にあわせて動くことが通例。
　つまり０．２５上がれば短期金利も０．２５上がる
　企業の信用度でプライムレート（最大優遇貸し出し金利）から段階がある
　住宅ローン金利、アパマン金利もこれに含まれるが
　この中に１０年以内の期間を固定した固定金利のものもある
　

長期金利
　これは、１０年物国債などの市場の値動きから決まる。
　先行きが金利上昇とみれば上がる。
　そもそも長期金利などという商品は、貸し手から決まった金利を
　もらう代わりに、自分はそれより安い金利の金を短期に借りること
　を繰り返して利ざやをかせぐ。つまり短期の資金調達を繰り返す。
　長期金利とは、短期金利の値動きの予想値ということでもある。

詳しくは藤巻健史の『マネーはこう動く』光文社
本日刊を読んでくれ。

>ブームが去りトレンドが変わったときには、
>どこであれ、都心であっても下落はまぬかれないでしょう。

日本社会のカネあまりは、そういうなまやさしいトレンド論では
おさまりきらないよ。
不動産の価値観そのものが大きく変わってしまうくらい地価は
上がるはずだ。
マネーとモノ・サービスのアンバランスは株と不動産に吸収
されて、その対価が上昇することでバブル以降の１３年の
デフレとカネあまり政策にかたがつく。

べつにマンション業界とか不動産業界とか転売云々でなくて
３０年ぶりに起きている世界好景気に日本だけが影響を
受けずにすごせるはずもない。

こういう時期ほど私欲をすてて大局を観ることが必要だ。
デベが言おうが、藤巻が言おうが元祖匿名はんがいおうが
薬中の高校生が言おうが
発言の内容が時代の大局を観ているかどうかが大事じゃないかね

６５００万のマンションを３０代のサラリーマンが何食わぬ顔で
買いにくる。
その現象自体が、ジャブジャブにカネがあまっている日本社会
の現実なんだよ。
銀行も、融資基準をゆるめて３５年ローン（いずれは４０年ローン
が出て８５歳まで期限が延びるかもｗ）でむりやり融資をするし
親は２０００万くらいはポンと耳をそろえて出したりできる。

お金持ちというよりカネあまりなんだよ。
金余りが事実として認識されてこないのは消費者物価があがって
いなくて１３年も資産デフレ地価がが不当に低迷したことが
原因。
その間、国はばんばん国債を発行し、銀行はせっせと買い込んできた。
史上始まっていらい最大の額に国民の流動資産は膨れ上がっている。

オレが買える、買えないでなく
デベが売り渋る渋らないでなくて、世の中のどこにあるのか
わからない（郵便貯金とか国債とかいくらでも実体はあるが）
マネーがどこかに流れていこうとしている。

オレはなんだか今後も２３区マンションはまだまだ上がる気が
する。
最後は２４平米８０００万のワンルームとか出てくるかもしれない。
それでも別にいいと思うよ。
国民生活を阻害するほどの話じゃないもん。
日経平均が４万になって誰も怒らないと同じ。
問題はスピードだね。
ゆっくり上がっていくんじゃないかね。

24平米8千万となると、バブル再来ということでしょうか？
もしそんなことなったらその後はどうなるんでしょう？？

土地があがるというと腹が立つが、実は松戸の土地も流山の土地も
買ったときに戻るといえば、親は喜ぶだろう。
さらには低利の固定金利で借りた奨学金や学資ローンもインフレで
半値以下の負担に経るとしたら、不動産を借金して買ったのと同じ
効果だろう。ゆるやかなインフレは悪くない。
長いインフレに耐えたぶんだけこれから楽して楽しめる時代になる。
いっきに楽しむとバブルの二の舞。
証券化手法とかリートとかの手法はそういう享楽的な投資社会で
あるアメリカが生んだ知恵だったはず。
わかっているひとはわかっている。
不動産専門誌をみてもどこにも地価下落の危機意識のかけらも
ないけど、それを愚かと蔑むまえに自分の視野の狭さを
省みることも大事だろう。

でも、貯蓄がほとんどない家も過半数以上で、年金も減少したり
支給年齢がアップしたりしつつで、借金が半分に目減りするような
インフレが起こったら、いい社会になるなんてありうる？

>>252
バブルのどこがどういけなかったのかをご自身で考えてみたら
その答えはわかりますよ。

価格というものは絶対的なものでない。価格差というものは
価値にみあった相対的なものであればいいわけです。

マネーというものの意味をしっかり学ぶいい機会かもしれませんね

お金とか冨を自分やある人が使ったら減ってしまうと考えるから
いけないので、実際はお金は使っても減らないし
冨は地球が回る限り太陽が生み出す。もちろん労働も冨を
生むけど、配分を司るのは人間の浅知恵でなく天の配剤ということでしょう。

ぼくらは他人の幸せを望みながら自分の幸せのビジョンを達成すれば
いいんじゃないのかな。

>>254
米国も、日本も消費者物価の上昇をおさえつつ資産インフレが
進んでいるわけで、今後も消費者物価が急激に上昇することは
ないでしょう。
ですから、低所得者も高齢者も生活に困ることはない。
実際にそうなっています。

他人の不幸に目をむけることは確かに大切なことですが、その人が
自分でない限りその人の問題はその人が解決していくことでしょう。
あなたのミッションがケースワーカでない限り、中途半端な同情で
自分の思考を中断しても思考そのものが散逸するだけですよ。

こうあるべきで経済は動かない。モラルが経済を動かすのでなく
人々の意識や生産や財の動き、マネーというパワーの流れが
世の中を動かしているわけです。
不幸な人を救うには、自分自身がバフェットやビル・ゲイツの
ように豊かになるのが一番早い。
一番遠いのは・・・そうですね宮本顕治さんのような道のりですかね。

>>259
そんなに心配なら、永久に買わなきゃいいいじゃない