23区内の新築マンション価格動向（その13）

価値観の多様化というんでしょうかね。通勤時間帯を前倒しする。
6時台の各駅停車で座って読書通勤ってのもあるらしいですね。
7時台に会社について、静かな時間に昨日の仕掛かりを片付ける。
夜は空いてるらしいですよ。この沿線。

奥さんはラッシュ関係ないし、昔からこの沿線大手企業の社宅が多くて
土地勘のある人が好む土地らしい
Ｎ証券とかＪエナジーとか、ＣヤノンとかＮ◆ＫとかＮ◆Ｃとか
都心から高速乗ると15分で川崎インター降りれば目の前が犬蔵。
夜のタクシー代9000円が会社から出る業種の人は「帰宅」は楽なんだそうだ。
間違っても朝都心方向に高速で行こうとおもわないほうがいいらしい。
渋滞に巻き込まれたらヘリで救出を待つ以外にないそうだ。

＞781
夜すいてなんかないですよ。ぎゅうぎゅうです。

混んでいるのって、急行でしょ。各駅停車で帰ればいいんですよ。

武蔵小杉なんか住まずに都心にいらっしゃい

いらっしゃいってあなた、キャバクラの呼び込みじゃないんだからｗ

あとでお金とるんでしょ？

769さん。
ほんとそうですね。同感します。

スレを見返すと、
どうやら資産家と庶民の、現状の経済感覚のズレが、
格差の広がりのせいで大きくなってるようですね。

資産家は、好景気、物価上昇、金余りなどを理由にかなり強気だし、
庶民は、上がらない給料、増える税負担、デフレ、少子化、格差問題で弱気だし。

元々、上流と下流のズレは存在していたんだけど、
中流層が多かったんで、中流の意見が圧倒的多数をしめていたから
かき消されてしまってそのギャップが目立たなかったんでしょう。

その中流が2極化によりいなくなっちゃったって事で、
2極のギャップが目立ち始めたんでしょう。

となると、2つは住む世界が違うんだから意見は絶対一致しませんよね。

中古物件の強気の価格なども、売り主である資産家からすれば、当然に思えるんでしょうね、きっと。
だけど、買う側の庶民は現実離れしたバブル価格だと疑ってしまう。

実際に、ある部分は好景気だし、ある部分は不景気だし、
株も激しく乱高下してるし、
どっちも正しいから複雑ですね。

で、この先どうなるかですが、このまま2極化が進めば、
値上がりは続くけど物件は売れないというおかしな事になるのでは？

>>788
貧困層の代表のような書き込みですね。

>>787
富裕層マーケットと貧困層マーケットが明確に分かれていくんでしょうね
1％の富裕層と99％の貧困層
中間層は絶滅

本当に都心不動産がもう一度下がるのなら、今回の株同様に5年以上保有した
手持ちの賃貸物件早く売って都心賃貸物件を安く買うのに備えたいなぁ

今の手持ちがグロスで６％〜７％だけどそれ以上の物件とか出るのかな。
例えば８％のグロスキャップでも賃料1.5万/月の場所が坪単価225万で
買えるくらいにならないといけない。
恵比寿あたりの新築でも中古でもそこまでは安くなったら大変うれしいなぁ。
でも下がったとたんに業者がみんな買い取っちゃうだろうね。

都心周辺湾岸でも賃料月坪１．３万とれて坪単価180万まで下がったら迷わず
買うけど。待てばそこまで下がるわけ？

下がる論者の目標は2003年水準にあと5年で戻るという話なのか？

年率８％の下落が来年から起きれば豊洲の新築坪単価280万が
18０万に戻るのは2012年という話になるが
同じ率で郊外マンションが下落した日には現在１８０万で売っている
マンションは３５％値下がりする話になろう。

4500万なら2900万だ。買った人は泣くよな。

そりゃ新規購入者はうれしかろうが、

家賃水準がそこまで下がらない限り全ての物件が賃貸事業者か転売業者の手に落ちるだろうね。というかその値段にするのに土地を誰が安値で
売るかだよね。

上昇と下降のスピードほぼ同じって事は考えにくい。
来年初めあたりが天井と仮定したとしても、最短でも8〜9年かかる。
万が一2003年と同じ水準に戻るなら2015年以降となるな。

仮に今の郊外在庫都内の在庫がそのまま売れ残って、すべて7掛けで
業者が引き取ったとしてもエンド価格は仲介手数料入れて８．５掛けで
しかない。
完成在庫率が４０％としても、マンション価格で６％の下落ということだ。

そっから先だが、
①業者は懲りずにまた高値で土地を仕入れてコストダウンして劣悪マンションを
　　供給する
②もう郊外もだめだと供給を手控える

③安値で買える大規模敷地を探す

マンションは小規模になればなるほど坪当たり原価が上がる。
そもそもマンションは、ゴークレもフージャーズも規模効果のコストダウンを
ねらっている。バブル期小規模億ションを郊外に作って売れ残った
リクルートコスモスの失敗をゴークレはよく学んでいるわけだ。
③はない。逆にいうと、もうマンションデベに跡はない。延命策として
在庫をぼちぼち売って、あとは幹部が定年退職したら、会社を身売りする
そういうシナリオしかないよ。

>>793
＞万が一2003年と同じ水準に戻るなら2015年以降となるな。
としたら、2003年に買った人は築10年くらいで売って少し賃貸で竣工待って
また安く新築買えるという話になるね。悪くないな。

地価が下落するからマンション価格が下がるのであって
マンション業者が投売りすると地価が下がるわけではない。

なぜなら、6割以上は頑張って売って、あとは闇で投げうるケースが
多いからいっぺんに顕在化しない。

それと安売りはバルク買いの業者がリスクを負って少し高めに売るか
貸す。資金が調達できたらそういう時期が到来したらそういう商売
したいくらいだ。

賃料が下がれば、地価はおのずと下がる。
誰も分譲買わないで賃貸でいいわけだから、
土地を買ってまで賃貸・分譲する人はいなくなる。
中古も家賃との比較で買い叩かれる。

逆に土地の「真価」が高まれば家賃は下がらない。
家賃とは相対的価値に対する評価。

一方、都心の再開発で街のアメニティが向上すれば、利便性が増す。

街が活性化されて人が集まって家賃が下がるという馬鹿な話はない。
景気？
景気が悪くても賃料は横ばいだし、景気がよければ値上がりだ。

いままでの借家法は戦時中に大家が留守宅の家族を追い出す
不安をなくし後顧の憂いなく出陣するための強制法規だったらしい。

これから発展する街に出来たレジデンシャル物件は、管理はもとより
アメニティを高めながら、賃料を2年に４％程度上げていく魂胆だろう。
更新ありの定期借家契約を結んでいるというそういう意味だ。

①今後10年毎年の地価上昇率が３％以下なら、10年先に１０００万貯めれば
5000万が6６００万に値上がりしていても所得が増えているから買える。

②今後10年毎年の平均下落率が４％以上なら今の頭金で都心周辺が買える。
ただし競争倍率も2003年並だから当選まで1年くらいはかかる。

しかし10年間３％〜４％の変動率は、基本的に1994年以降の都心地価の
下落率にほぼ等しい。①も②も結局は大きな目でみれば横ばい。

②が無いと思うのは、上昇の慣性を止めるブレーキが存在しないからだ。
ファンドがカネを引き上げると地価が暴落するという妄想は、証券化がショック
アブソーバ機能を持っていることを理解していない。


広尾ガーデンなんたらのスレで誰かが力説していたからそちらを読まれたい。
（私じゃないよ）
今回は債権の証券化が再証券化されて債権そのものは債権者の与信が低ければ
こけるのは当然。ベースは借主の労働賃金なわけで
一部に値上がり期待のリゾート投資があったということで、基本的には監督機関
格付け機関がつるんでごまかしたという話だろう。

日本の不動産証券化は、たしかにデット（債務）の部分もないわけじゃないけど基本的に
エクィティ（所有権・・信託受益権の共有持分への出資）が大半。
まともにまわっているエクィティはさらによいトラックレコードを出して組成した
ファンドが転売するのが定石だろう。
日本人はとにかく持っていてキャピタルゲインをねらいたがるが、外資は
投資効率・・価値の最大化を目指してそこで売ることを考えている。

それと、日本株だって外資が買い戻して再浮上しているたしいじゃないの。

江副さんの本にも出ていたが、1990年頃は金利が高かったから、ビッグやワイド
という貸付信託、金銭信託の利回りが５％以上あって募集時期には行列ができた。
金を預けていれば資産が増えた時代だ。

給与を増やすか、持ち金を増やすかだが、貯蓄では10年毎年づつ100万貯めても
1100万くらいにしかならない。

リスク資産に投資することではじめて資産が増やせる時代だ。
ところが、この国の多くの人は博打と投資の区別もできないのが現状だ。
格差社会は種銭の有無の差異が出発点かもしれないが、本当は
投資について学ぼうとする姿勢の有無も重要だ。
仮に金があってもチャンスをチャンスと捉えるか恐怖と捉えるかは知識の差だ。

国も830兆円の赤字を抱えている。毎年２％水準のインフレで
国債の利払いを帳消しにしていくか消費税率をあげていっぺんに世の中
不景気にするか、国債が暴落しハイパーインフレを招くかしか解決策はない。

幸い家計部門には１５００兆円の金融資産がある。
これを活用して景気拡大を目指したうえで税収を上げていく。みんなが米国債
を買っているからいっこうに日本の資産価格は上がらない。

要するにみんなが日本株に金をつぎ込み、土地を買って賃貸マンションを建てて
国が資産高騰を緩やかに容認していけば、・・・・貧富の格差は開くが
国の破綻は免れる。
これがそもそも、前川レポート以降、内需拡大まではよかったが
赤字国債を発行するにいたり、20年後に行き着いた結論だろう。

企業業績はどんどんよくなる。一方それを給料に還元してしまったら株価は上がらず
多くの企業が買収の危機に晒される時代になった。
時価会計、減損会計はなかなか本格実施されないが、早晩そうなっていく。
生活者には資産価値の上昇で報いる政策にすでにシフトしている。
国があまねく広く救済できる時代ではない。
北朝鮮でなく北九州市の福祉課職員が、52歳の低所得者の生活保護を打ち切って
餓死させても良心の痛みを感じない時代なのだ。
公務員などいてもいなくても資源の再配分などという基本機能すらまともに機能しない
状況になっている。
小さい政府・・・まったくなっていない。地方財政の究極の赤字要因は無能な
公務員が多数いたことにほかならない。地方都市の主要産業は公務員なのだ。
地方の赤字までいれたら１０００億円。

ここまできたら、自助努力で幸福の道を探すしかない。
リスクというものを研究つくしてリスクを負うことで、リスクを想定して対処策を
用意して投資をしていくことで学ぶものもあるし何より他人や社会に依存しない
生き方が学べる。

消費者主権 という言葉がかつて流行った。

不況になるとマーケティングで流行る言葉でもある。
有限な資源をいかなる財・サービスの生産に、どれだけ用いるかを決定する究極的な権限は消費者の欲望や選好にあるという概念だ。

実際には生産者の優位性から、消費者の市場での選択は必ずしも
欲望や選好を正しく示しているとはいえず、主権は消費者ではなくむしろ
生産者にあるという考え方もある。
タワマンなんて売られるまでは誰も欲しいとは思わなかった。
運戸臭くて獣臭い場所に誰も魅力は感じなかった。いくら港区でも
下水のポンプ小屋目の前にバーベキューやりたいなんて思う人は
いなかった・・・欲望は生産者が創造した物語なのだ。

デフレ時代に育つとすべてのものが消費者主権的な考え方になる。

しかし、バナナの叩き売りは消費者に価格決定権があるが、マグロの競り市は
売り手に決定権がある。

市場は、競売りか叩き売りのどちらかだ。
23区新築マンション市場はどっちなんでしょうかね。

たたき売りは厳密にはたたき売らされ。つまり物件価格が担保割れして、かつ追加担保が入れられなくなるほど財政面で厳しくなれば、売りたくなくても銀行が背中を押してくれる。

おまけに銀行も後ろめたい融資なんかがあると、不良債権処理が遅れ、銀行の財務に対する不安が増幅し、金融不安にまで発展したのが、前回のバブル崩壊のメカニズム。

現在の超都心のマンションの購入パターンは、100戸が全体だとすると、約半数ちかくが現金購入。のこりがローン利用で、平均すると購入金額の約50%ぐらいをローンで調達。

つまり、現状における購入価格から50%程度値上がりしている状況では、1,2割の価格下落ぐらいでは、担保割れの発生は皆無。

言い換えれば、担保割れ物件が発生する必要条件は、現在、販売されている結構、上昇した価格で契約し、２年後にローンを90%以上利用して決済した物件が、もう１、２年して下落して担保割れになるといったパターン。

つまり早くても３年程度は時間がかかる。

てことで、今回の場合は、そうなる前におそらく、過剰流動円資金が日本の不動産や株に流入することで、数ヶ月の踊り場を経て再び上昇モードに入る可能性の方が高いと見る方が無難なんじゃないでしょうか。

てか、そうならないと、それこそ消費税を20％ぐらいにしないとマジやばくなるでしょう。まあ、それでも別にいいけどね。

>>802
子供が増える環境かどうかが重要ですね。
２３区で１５歳未満の人口比率が高いところってどこでしょう？

保育園の待機児童が多く激戦の、世田谷区。
子供への財政負担がひどいにもかかわらず、激増している川崎市。

>>804
郊外はどうでもいいけど
都心部はどうですか？
都心回帰って面で見るとどこが多いのかな？
中央区？

>>802
上京者の数が増え、上京者比率が上がって行くと
一次取得者＝家が必要な人の比率が
上がって行くから
住宅取得の需要は年々増えて行くことになります。

ジモティーの低所得層は
一生独身、パラサイト生活から親の家を相続

上京低所得層は
一生独身、アパート生活から生活保護

まあまあの所得層は
ジモティーは親元に近いところ志向
上京組は仕事に便利な都心部志向

上京する人の比率は変わらなくても、分母が少ないから、
総数が今より減るって言っているんじゃないの？

経済アナリストさんの素晴らしい講釈のあとは、

くだらない都心回帰論とかばかりで、とってもレベル低いですね。。。

いずれも理路整然にはほど遠く、単なる思いつきに過ぎぬ、実に稚拙な議論ですね。。。

やれやれ・・・

これからの東京は老人介護の要員として
若者が必要になります。
しかし老人の介護のために東京にくるでしょうか？
自分なら介護の仕事をやるために上京はしたくないです。

>>809

いくら高レベルで理路整然としていても当たらなきゃまったく意味がない。結局結果については予想の過程がどうあれ変化なしってのを除けば上がるか下がるかの二択。

プロを名乗る人間の上がる予想だろうがくじびきだろうが結果はそんな変わらんだろ。

まあそりゃ明日明後日の不動産価格の予想ならそら当たる確率は高いんだろうけど、せいぜいそんなレベルだろ？数年レベル先なんて誰にも100％見通せるわけなんてない。

そんだけ世の中ってのは不確実性が高いんだろ。

それか自作自演か？こんな糞掲示板にいったい何を期待してんだか。

いいネタだろうがどうでもいい投稿だろうがつべこべ文句言わずに読んでりゃいいんだよ。レベルの高低にかかわらず単なる気休めなんだから。

そもそも不動産価格、株価の先が読めるのなら
掲示板になんて書き込まないで、黙々と自己売買すればいいんじゃない。

まあここに書き込む目的は人を欺くことだと思うが。

そもそも所得格差の拡大というのは確定の路線なんですかね？

タワーマンションなどでも、好眺望の上層階は富裕層で値上がり、
それを支える下層階土台部分は、
貧困層向け値下がりなんてこともありえますね。

>>813
外の景色もすぐ飽きるよ。いつ見ても余り変わらないからね。
そもそもコストは下層階の方が費用がかかってる。
超高層マンションなんていうものは、
スペースコロニーみたいなもの。

土地の有効利用といえば聞こえはいいが、実際は空中に住むことと同じだね。

＞そもそも所得格差の拡大というのは確定の路線なんですかね？

確定とは余りいわない、既定じゃないかな。

日本が今のままアメリカの番犬なら、所得格差の拡大は起こるでしょう。

>>808
分母＝総人口は減っているのに
東京への上京者が増えている。
一極集中で上京率が上がっているってことですね。
どこまで上がって行くかは、東京のキャパもあるし、
政治の問題もあるからどこかで止まるでしょう。

でも、大きく強調したい点は
わざわざ上京（含む大学での上京）する人は、
ノホホンとパラサイトしている首都圏在住者に比べ、
学歴も高く、ハングリー精神も旺盛だと云う点です。
従って、まあまあの所得レベルのリーマンに占める上京者比率は
低所得層に占める率よりかなり高くなります。
昔からですが、東京を動かし、変えて行くのは上京者ってことです。
年々劣化する首都圏在住者のプレゼンスは小さくなります。

首都圏在住の団塊Ｊｒの需要が終われば、需要の中心は若い初代上京者
に代わります。これらの人は職と住とのバランスを重視しますから、都心に近く、仕事に便利な都心部マンションを多少高くなっても買うでしょう。湾岸部を中心に東京は大きく変わって行きます。
それに対して、年々劣化して行くジモティー需要が中心の県境外周区と
周辺３県は盛り上がりに欠けたものになるでしょう。

くだらない低レベルなやりとり、時間とスペースの無駄とは思いませんか？　単なる気休めに、意味の無い議論をするほど、皆さんは暇なんですね。現場云々は、自身がいわゆる低学歴たたき上げ系の成り上り者であることを喧伝しているようなもので、学歴や職業上の屈折したコンプレックスの裏返しであるようにも感じられます。でも、そんなに卑屈になる必要はないと思いますよ。人間、素直にならないとね。現場感覚重視なら、都心部不動産動向に変調が見られることは明らか。現場感覚重視なら、金融資本市場の信用不安や同様がおさまっていないことは明らか。中長期的にどうなるか正確な予測は難しいのは事実ながら、これまでの強気一辺倒のシナリオが崩れているというのが、現場感覚です。

>>816
まあ、田舎モノが東京に居続けようと心に決めたら、たとえ高くても
買う以外の選択はないに等しいからね。デベにとっていいカモであり、
湾岸物件を中心にそういった層を狙った物件があったよね。

身分不相応のローンでも、本人は「他人とは違う勝ち組」気どりだか
ら、がんがん組んでくれる。審査通ったら、デベはあとのことは知っ
たこっちゃない。「ホテルライク」で釣り糸を垂らしておくだけ。

首都圏在住者はいずれ親から、ハングリー精神をもたざるをえない田
舎のような二束三文ではない、十分な土地や財産を引き継ぐから、
焦ったりブームに乗じることなく都心賃貸でそれを待つ選択もある。

幼少時代より培ってきた地縁も簡単に捨てられるものではなく、選ぶ
地域はどこでもいいわけではない。そもそも、企業所有のまとまった
土地などなく、ちまちま放出される物件で気に入るのを待つだけ。

あえて言うと、学歴の高い西からの上京者はどうも東京の東を目指す
ようだけど、城東地域は行きすぎだから。

低レベルな議論の殆どが、世界経済についてのマクロ的視点を持ち合わせず、単に個人レベルで見聞きしてる狭い世界をベースに、色々と無い知恵と貧弱な知識に基づき、自説を主張しているために、客観的に見てクオリティが非常に低い議論に陥っているのだと思います。

人口動態とか二極分化とかも、まったく関係ないわけではないけれど、その前提となる日本および世界の景気・経済動向次第で、そうした局地的・矮小化された議論なんて簡単に吹き飛ぶことを知るべきでしょうね。

結局のところ、日本のバブル崩壊以降の不動産価格暴落を、人口動態とかだけで説明することは意味がない。マクロ経済が底抜けすれば、都心回帰が継続しても、不動産価格は下がるんですよ。むしろ、バブル崩壊で地価暴落が起き、都心部において一般庶民でも手が届くくらいの価格の物件が供給されたから人口都心回帰が発生した訳で、その逆ではない。都心部の不動産価格が一般庶民には手の届かない価格帯になれば、都心に住みたくても住めない人が殆どだから、人口都心回帰はストップするし、それを理由に不動産価格が上昇することもない。

一部富裕層が引続き都心部好立地のプレミアム物件の取得を継続するであろうとの予測は、そうした富裕層が引続き富裕層である限りにおいて一定の合理性が認められるものの、上述のように、日本のマクロ経済が底抜けしないことが前提。近年増加している富裕層は、いわゆる株長者とかITベンチャー長者とかの、近年の資産バブルを背景に短期的に成り上った連中が多く、むしろ古典的富裕層（伝統的企業経営者や開業医等）の比重は下がっており、これら新興富裕層はマクロ経済底抜けによる資産バブル崩壊の影響を最もネガティブに受け易い層。

よって、日本のマクロ経済が変調を来たせば、こういう連中は急坂を転げ落ちるがごとく転落して富裕層でなくなる可能性が極めて高く、都心部好立地のプレミアム物件には手が出なくなるので、そうしたプレミアム物件を買う層が減少する危険性は少なくない。しかも、そもそも大手デベにとってマンションはあまり儲からない事業だし、プレミアム物件は基本的に小規模億ションなので、もっと儲からないため、今後まともなデベは手掛けなくなるため、新規供給も殆どなく、市場自体が縮小・消滅する可能性も十分ある。そんな全体からみれば無視できる程度のニッチ市場の議論をしても、日本（東京の）不動産市場の動向を語ることにはならず、殆ど無意味。

県境外周区はしょせん郊外ですから・・

これから値下がりするのを待っている人
今、横浜鶴見とか千葉柏に住んでいて、23区内のマンションに住みたいと思っている人へ。
とにかく、42㎡でも50㎡でもいいから「望むエリアの」賃貸マンションに住むことです。
2年でいいから住んでみよう。
家賃は１５坪で15万〜２０万位。新築タワーなら２２〜24万
15万〜20万払うなら4500万ローン組んで築浅を買うよというかもしれない。
だいたい4500万のローン月々17万、管理費その他含めて20万払っても
自己資金が1000万ないと芝浦アイランドの１ＬＤＫは買えない。
でも、あなたは下がるのを待っているのだろう。
だったら、今買ったら数年で下落するのなら売るにも売れなくなる。
下がるのなら、家賃払いながら下がるのを見届けて買うのが正しくはないだろうか。

何がいいかというと、地元の不動産情報が毎週チラシに入ってきていやでも事情通になる。
とにかく毎週入ってくる中古のチラシの坪単価を電卓ではじいていないと、下がっているのか
上がっているのかわからない。
そこで、とにかくこまめにそのエリアのオープンルームを見て回る。
新築の物件がいかにすくないかも身をもってわかる。
休日は、近隣を歩いたりバスに乗ったりして周辺の土地利用、大きな空き地、マンションの建ちそうな
土地をみて歩こう。
自分の住みたい場所の事情がよくわかる。生活費がどのくらいかかるか、通勤の便がよくなると
生活のスタイルがどうかわるか
例えば、芝浦に住みたいと思ったら、芝浦で賃貸を探す。
天王洲あたりまで歩くと、まだ天王洲橋のたもとあたりにはタワーマンションがたちそうな土地が
あったりする。大崎にかけては北品川のソニーの跡地にいくらでも用地はありそうだ。
でも、そういうものが幾らで出てきそうかというのは、中古のビラを見ていれば
だいたい見当がつくものだ。

>>818
関西人（広く西日本出身者）の名誉？のために、関西人は東京の東には
あまり住まないのでは。一般に都心部から城南方面ではないかと。
東から来た人は上野を基点にってよく言いません？どうでもいいですが。
それとも城東を関西人が買ってるとかデータでもあるのでしょうか？
まだ横浜方面に行くように思います。

上京してる関西の皆さんも、せせこましい東京なぞ笑に馬鹿にされながら
高いカネ出してマンション買わなくても、関西でやれるシゴト見つけて
生活環境も食文化も遥かに恵まれ、かつリーズナブルな関西に戻ったら？
都心部一極集中の責任の所在の一部分は実はあなた達にあるかもよ。
余談でした。

地方出身者が地方に戻ったら、その分地方が活気付くかもね。
お盆で地方出身者のいない閑散とした東京が、本来の姿なのかも。
まあ、電車も道路もすいてて、いいんだけどね。

不思議なのは、みなさん今２３区のどの辺に住んでいて２３区のどのへんを
買おうとされているのかさっぱり見えないことです。

>821さん
不動産を買う前に、希望地域に賃貸でも良いから住んでみるのは
賛成です。良い物件は、住んでいる方が見つけやすいですね。

補足です。
＞家賃は１５坪で15万〜２０万位。新築タワーなら２２〜24万
確かに相場はそうなのですが、２，３年の居住なら転勤族の出す
定期借家賃貸がお勧めです。　相場より２，３割安い。
戸建ても多いので、都心で庭付き一戸建てという生活も可能かも
しれません。駐車場代も馬鹿にならないので、駐車場付きタウンハウス
などもお勧めですね。

都心部は、バブル以前の古い物件ですと、８０−１００平米くらいの
アパートもあります。
結構　都心生活も楽しめるし、週末はゆっくり家探しという
住み方も悪くないと思います。

８２１さんが仰るように、家賃、管理費、駐車場代を払っても
貯金が出来る余裕が無いと都心暮らしは経済的リスクが
大きいのだと思います。

有限な資源をいかなる財・サービスの生産に，どれだけ用いるかを決定
する究極的な権限は消費者の欲望や選好にあるという消費者主権の考え。

これが、住宅のような専門性と市場性に左右される領域では単なる幻想。
供給も品質も生産者のコントロール下にあり優位性はあきらかなのだ。
それを露骨に表現すると社会的に糾弾されるのが平等社会日本の風潮なのだ。


自分のほしいものを作らせるのは上流階級の特権。
大衆はそこまで想像力も財力も豊かではない。
他人の家や住宅雑誌から好みのテイストを抜き出して大工さんに頼む
程度。
それさえも土地持ちの田舎でしかできない贅沢になった。

大衆は住宅展示場や家具や照明器具で飾られたモデルルームを
見ないことに自分の「欲しいもの」「好み」が判然としない。

衣食住、すべて作られた欲望・選好。自分でデザインした服を着るの
でなく売っているなかから選ぶほうが楽。
食も、売っている素材を新聞に載っていたレシピにあわせて調理。
人気のレストランで覚えたメニューを自分でも真似て再現する程度。

都心回帰、ホテルライク、タワマンブームはもともと
「郊外の白い庭付き一戸建て」という、過去の「欲望」「選好」の
代替品として植えつけらた新たな物語にすぎないだろう。

一方昔ながらの住宅地の中規模マンションは、共用部の豪華さで
は売れないから警戒厳重なセキュリティーとそこまでしないと
いけない富裕層が住む場所という意味で、
大和郷だの城南五山だの土地の位を「欲望・選好」の物語にしたわけだ。
ややもすれば、歴史的地域差別にもつながりかねない危ない話が
マンション板で飛び交っていたのも、消費者が易々としかけに
のせられた証拠でもある。

カラスが好んで集まって巣を作るような崖沿いの建物でも、
「白金の白亜の邸」なのだ。

消費者が求めているのは、その「夢」がいつでも入手可能な場所に
あってほしいということなのだろう。

銀座のヴィトンのショップのように、買う買わないの主権は自分が
もったまま、店員にあれこれださせて、眺めてみたいのだろう。

消費者の不満の正体は、地価高騰で「田の字片廊下、板状塀」の
マンションの横溢する今の市場自体にむけられているのかもしれない。

「馬鹿にしているわ。私にこれを買えっていうの。」

魅力のある物件が激減した・・・というよりモデルルームを気軽に訪ね
て一期４次だの5次だの金曜までに決めろだの急かせられることなく
ほかの物件も見てみようかなぁ・・みたいな余裕かませなくなった点に
あるのではないだろうか。

所詮購入者はどこまでいっても受身なのだ。

免震だの制震だの杭の長さだの素人にはわからないネタまで
マンションの選好指標に入れろと、ネットでたきつけられて
なんとなくおたくっぽい楽しみでマンション選びがきたのだ。

コーポラティブハウスというのも昔は流行った。注文住宅の
マンション版だ。しかし結果は所詮ローコストのコンクリート
長屋。それも転売しづらい汎用性のない間取りの物件を抱え込んだ
だけだった。

野村不動産が、スケルトンインフィルを普及させようと頑張ったが、
今は高級物件にしか適用していない。
鹿島の壁式ラーメン構造の加賀レジデンスやマスタービューの一部に
がそんな感じ。ダブルチューブ工法は、間取り変更がしやすいが
今は、それが着工後に中住戸を小刻みにするのに使われているようだ。

女性しかわからないが、パリのバンドーム広場にあるような高級宝飾品売り場
にいくのに安物の指輪では恥ずかしい。まともに客扱いされないにきまっている。
エルメスのショップに行くのにわざわざ入手しにくい型番のエルメスを
持っていったりするのも同じ心理らしい。

今の都心マンションモデルルームも同様だ。買える客だとわからせないと
露骨に「お前は客ではない」という扱いを受ける。
パンフレットが欲しい同業者やマンションオタクの冷やかし客が多いからだ。
供給も品質も価格もデベロッパーのコントロール下にあり優位性はあきらかなのだ。
それを露骨に表現すると社会的に糾弾されるのが平等社会日本の風潮なのだ。
しかし、デバートの外商のように、特定層だけを集めて売るようなやり方が
「格差社会」の標準形になりつつある。

ダイヤモンドの価格が、金のように「真価」ではなく、シンジケートで生産管理
された「作られた価格」であることはみんな知っている。
都心マンションも都心住宅も、そういう市場なのだと思う。
買いたい人がなっとくして買うだけ。希少性に代価を払う。
荒川のタワマンまで億ションになったバブルとはあきらかに違う。

ゴッホの絵を収益還元法で価格をはじいてもオークションで勝てるわけではない。
それとも美術品の高騰も都心マンションの高値もバブルというのなら
それは単に価値観の問題。
ペトリュスやロマネコンティがバブルだと言っても、安くなりようがない。
大衆が買わなくても価格はかわらない。そういうものが世の中にあるというだけだ。

じゃあ安い時代に売られた、都心にある大衆マンションはどうなるの？

そういうものは存在しません。青山の築30年のマンションだって
オーナーは開業医とかそういう方々ばかり。
つくりはセコイけど当時買えたののはみな富裕層ですよ。
都心の大衆マンションってまさか湾岸のことじゃないですよね。
あれは都心ではないです。
エルメスとコーチくらいの差があります。

＞じゃあ安い時代に売られた、都心にある大衆マンションはどうなるの？

どんな時代でも、都心に庶民が買えるマンションは無かったんです。
〜２００３年前後の不動産価格が、異常に安かっただけ。

都心周辺部含んだら？

安い時代（2000年〜2003年）の都心MSの仕様は今のものより断然良かった。
バブル崩壊後の地価下落不安がつきまとっていて、仕様を落とそうものなら
見向きもされなかったデフレの時代。
価格が安かったのも、企業が所有地や社宅などを放出したために、デベが安く
仕入れることができたからで、仕様とはまったく関係ない。
売れない時代だから、価格はギリギリまで落とし、仕様はギリギリまで上げる。
外苑前の青山ザ・タワーなんて、あの立地・仕様で坪330万。
たかだか3年前竣工の物件。今では信じられない価格です。

その点、いまのMS価格の高騰は都心の優良エリアの販売が終了し、物件不足に
よるところが大きい。加えて原油高による建材コストの上昇が追い討ちをかける。
また、郊外は依然不振などと謳うから、都心に近い場所に購入希望者が集まる。
デベはギリギリまで価格を上げ、仕様はギリギリまで抑える。
それでも買ってくれるのが今の状況。
「第3期からはカラー仕様は選べません」なんて高飛車な態度に出る始末。

基本的に、>>833さんのおっしゃるとおりかと思います。
価格が高いからモノがいいなら、まだ納得できそうですが。
その辺も含め、デベが調子乗りすぎといわれる所以かと。

＞８２６さん
＞これが、住宅のような専門性と市場性に左右される領域では
＞単なる幻想。
＞供給も品質も生産者のコントロール下にあり優位性はあきらかなのだ。

基本的には仰るとおりですが、前提条件によるのでしょう。

購入者が日本の中から動かないならその通りですが、
日本以外の欧米や華僑資本では、資本が国境を越えて移動するのは
当たり前。　まだ少数ですが、海外不動産の取得をする日本人も、
これからは増えてくるでしょう。
　個別の国の中では、市場は生産者のコントロールは強いけれど、
お金は国境を越えてゆく。
国際的に、日本の不動産に魅力が無いならば、長期には値下がりを
してゆくだけ。　不動産の、対円での価値が変わらないか上がっても
国際評価が下がるならば、国内から出てゆくお金も増えるでしょうね。

値段がギリギリまで上げて、ももちろん嫌だが。
仕様をギリギリまで下げて、なんてもの買いたくないよね・・・

因みに青山ザタワーの仕様ってどんな感じなんでしょうか？
全室天カセエアコン、全熱換気空調、タンクレストイレ、
ディスポーザーあたり？
スラブ厚とかどうなんでしょうね？
パークタワー青山のほうは坪４５０〜５００くらいしましたよね。
その違いって何なんだろう・・・。

＞８３７さん

http://www.sekisuihouse.co.jp/company/topics/021101/

前にものせたけど、都心の安かった時期っていつの話？

８３８さん、早速のお返事有難うございました。
それにしても今考えると、信じられない値付けですね！

ＹＡＨＯＯ不動産データ（協力　東京カンテイ）
の数値をもとに以前作ったものだが
城東が１６０万/坪単価だったことに注目してほしい。

港区山手線内で
タワーでも下のほうだと坪250きるものも
ありました
しかも基本的に仕様は良い

今の価格じゃ
アホらしくて買う気になりません

アホらしくても買う人がいる間は・・・ってことか。

マンションの価格要素のベースは地価でしょう。
内装や住宅設備はここ20年くらい価格は変わっていないというか
エアコンやシステムキッチンやフローリングや造作など安くなっている。

一方都心地価は１．５倍以上にあがっている。
売れない価格であるのはデベロッパーも判って売っているのだろう。
今の市場は落穂拾い。買い逃した客でどうしても買っておきたいという
客を拾っている。
青山ｔｈｅタワーは幾度も現地を見たが、青山墓地ビューの地味な物件だと思った。
賃貸や中古はえらく高いけど。

2004年前後の都心のタワマンが各安で販売された弊害が今後現れるのでは？

ふと気付くと、タワマンの低層階からジワジワとスラム化が進むのではないでしょうか。

新築とは違って、古くなったタワマンの日の当たらない北向き、
あるいはお見合い部屋などに住みたい人などいないと思われます。

そうなると上層階に住んでる富裕層もいっきに逃げ出し
タワマンのスラム化は加速するかと思いますが。

その前に築３０年超のMS自体が老朽化したやつが山ほどあるからね。
タワーの低層って結構人気あるでしょ。供用施設も充実してるし。
スラム化に進むというのは少なくとも２０年先の話でしょう。
これからしばらくは、都心に寄り付けなくなった人達が、１０年
近くかけて、ようやく値ごろ感の出てくる都心タワーに回帰してくる
流れが続くと思いますよ。

>ふと気付くと、タワマンの低層階からジワジワとスラム化が進むのではないでしょうか

デベも馬鹿じゃないからその辺は読んでます。
角住戸は100平米クラスの高額部屋にして、年配のご夫婦とか
が入居して風紀のお目付け役になるようにできていますね。

それと経済的には、含み益を持って喜んでいる人たちですから
毎日笑顔で暮らしてます。
ローン破綻したら、物件売って十分なお金が手に入る。
次に入ってくる層は、埼玉や川崎でなくて近郊の住人なんじゃないで
すかね。

都営タワー、コーシャタワー、都民タワー
低所得者が住むタワーは10年前からあるよ。
どういう採算であんなの建てたか、よくわからんが公共の金使って
いっぱい建っているじゃないか。

建物が新しいうちは、決してスラムには見えないから大丈夫ですよ。

棟内住み替えや、親や子供を呼ぶ需要もあるでしょ。
つか、それが一番大きい。
その場合、高層部にこだわる必要はない

確かに親子で同じマンション・近所のマンションに住んでいる人は多いね。

スラム化という言葉の定義は何ですか？
売れない、貸せない、空家が目立つ。管理も行き届かず治安が乱れる
のをスラム化というのなら、安く売られるならば、賃貸用に誰かが買うでしょう。
空家でも持ち主が管理費払っていれば問題ないですよ。
タワーの低層階は安くすればいくらでも借り手は居そうです。
北側は高層階なら採光は全く問題ない。この夏の猛暑も日差しをさけて
すごせる。

それよりもすでに話題になっているけど事務所専用使用が出てくると
不特定多数の出入りが多くなってよくないですね。
オウム真理教事件で有名になった渋谷ホームズとか大半が賃貸で
それも事務所ばかりですよね。
逆に規約さえかえれば30年経過しても最後は事務所貸しに使えるから
都心のマンションは価値があるわけです。
ところが、ペアシティルネッサンスなど、事務所に使わせないから、どんどん
出て行く。品川Ｖタワーなどなぜ高値かといえば、住み込み事務所賃貸
の公的地だからでしょう。

お見合部屋はダメでしょう。みんな怖くて売りに出せないで住んでいますよ。

これもついでに再掲。２３区どころか都心が激減している。

本来ならば、200２年で底のはずが、狂気のＭ地所のＷコンという価格破壊
物件が出てきて、2003年東品川のラグナタワーが高値で売り出し
そっぽをむかれた。
港南の湾岸戦争で価格引き下げ合戦がはじまっていたからだ。
ラグナは仕様を落とし価格改定を余儀なくされたらしい。
同時期にでたパークタワー「芝浦」ベイワードは、２６０万前後の「高値」と記憶。
湾岸タワーが売られた時点ですでに需給関係を大幅に狂わせ、「暴落」ははじまって
いたのだ。デベが土地を買い叩いた時点で「暴落」は始まっていた。
分譲が終わった時点で、暴落要因は排除された。
同時にすぐに使えるマンション土地が使いつくされ、地価が上がったゆえに
マンション分譲では使えない高値土地だけが残った。
もともと更地に投資する愚か者はもはやどこにもいない。資金の調達と
証券化の目処がつかない限り土地取得するものはいない。
そういう土地は簿価低い。売り先がみつからなければ
コインパーキングで十分時間稼ぎはできる。

マンション分譲が最も短期の資金回収と言えた時代は終わった。
いまや、収益不動産を計画して、事業スキームを明確にして
不動産信託の受益権をＳＰＶ（証券化のための特定目的会社）に
マージン乗せて売った時点で土地の資金回収は終わる。
ＳＰＶが出資会社の信用度で低利のノンリコースローンを調達し
建物を建てる。
これらの信託受益権を証券化し小口に分散して投資家に売る。
この時点でオリジネータのリスクは５％以下になっている。
どこで儲けるかといえば、ＳＰＶのゼネコン発注工事の一括元請、
ＳＰＶ発注の建物管理の元請
土地で５％、建設で１０％、管理で５％の鞘を抜く。
このほうが、汗水たらすマンション分譲よりスマートでかつ楽だ。

地価が安いうちは成り立つビジネスだが、地価が上がって賃料が
低迷すればおのずと行き詰まりリスクは個人投資家に転嫁される。
そこで元祖匿名はんの言う「エンドにおしつけたらあかーん」という金融庁
の監視になるわけだ。

そんなこんなしているうちに、ホテルとオフィス市場が好況になって
いたるところに、ラフォンテーヌやら赤いスタンプインクこぼしたみたいな
オフィスビルが建ちはじめた。

もうマンションなんて売ってられまへんわ。Ｓ友さんの声が聞こえて
きそうな気がする。

845です。


スラム化という表現が適切でなかったようです。

売るなら物件価格の、賃貸に出すなら賃料の下落です。

すみません、訂正します。

古くなった都心タワマンが下落の引き金になる
少なからず可能性があるのでは？

タワマンブームはなぜ起きたか。
これは公共事業削減と引き換えのゼネコン救済策。
当時不良債権の権化のような大手ゼネコンは品川グランドコモンズ、
汐留シオサイト、山王パークタワー六本木ヒルズ、丸ビル建替え、
などで首の皮一枚で這い上がった。
しかし、突然取り沙汰された「2003年問題」
こんなにオフィスを作ると、供給過剰でオフィスが余る・・・というどこの
誰かが言ったのかしらないが（おそらくＩ・ＣＢ社あたりだろうか）予測が流れた。
おっちょこちょいの新聞記者が大きくとりあげた。

事実、グレードの高いビルにどんどんテナントが移って、Ｂクラスビルが
次々に２次空室になっていった。
そこで、品川の開発の終了にあわせて、港湾、税関、建設省、自衛隊関連の
公的敷地の売却とあわせ、大幅な容積率規制緩和で大規模マンションを
航空規制の制限高さいっぱいまで建てようという話が大手ゼネコンがつるんで
始まった。
竹中は自前で変な空中権移転を仕組んで、フェバリッチ三兄弟を作った。
その尻馬に乗った形というかのせられたのがリクルート一派は
結局貧乏くじ。

結果は港南で最後にできた八角堂にビュロー品川、コスポりともに派手に
視界を塞がれた。リクルート出身の安川社長率いるゴークレは、税関施設あと
用地を競争入札で落としたゆえに、随意契約で土地を買った、他のマンション
に価格面で不利になった。

勝どきは、ミサワの破綻を拾ったオリックスがおいしい思いをしただけ。
月島、芝浦ＣＭＴは無定見な乱開発。八方ふさがりは時を追ってあきらか
になる。
芝浦アイランドは出来てみれば詰め込みすぎの感はいなめない。
ゼネコンが公共工事がなくて困っていれば、次にでるのは、公務員宿舎
の土地放出。これも入札だから決して地価が下がる話にならない。

本当に地価が下がるとしたら都心住宅地の用途指定の大幅見直し。
容積率を倍にしたら土地供給が倍になったのと同じことになる。
ただし、普通はそういう不公平なことをやるには相応の理屈と
制限がいるものだ。
私は公務員住宅の売却にあわせてそういうことをやりそうだと
考えているのだが。
地価を上げずに売値を倍に出来る。
ただし近隣は日影補償などいろいろ黙っちゃいないだろうが
ゼネコンさんはそこは得意領域だろう。

出生数、再び減少みたいですね。
理由は確定できないが、一因として団塊ジュニアの出産のピークが
徐々に過ぎつつあることがあるらしい。
この下の世代はマンションも取得しにくいし、取得しても狭かったり
するし、ますます少子化が進むのだろうか・・・

６０㎡や７０平米のマンションで産めよ育てよとはいかないことは容易に想像がつきます。田舎のヤ○キーか、都会ならクリスチャンにでも期待するしかこの国はないのでしょうかね。

>勝どきは、ミサワの破綻を拾ったオリックスがおいしい思いをしただけ。

↓奥の大規模マンションは、今より６割安かったってことか。


http://ss.nikkei.co.jp/ss/
マンション会社、選別の時代
　地価上昇や都心でのマンション適地の不足などを受けて、マンション市場が踊り場を迎えている。希少な都心部の開発用地は不動産大手が高値で奪い合い、資金力に劣る中堅・中小は商品企画で独自性を打ち出す。地価上昇によるマンションの値上がりや金利の先高観から消費者が選別姿勢を強める中、マンション各社は次の一手を模索し始めた。（写真＝住友不動産が開発予定のマンション用地。２年前に分譲された奥の大規模マンションより６割値上がりする見通し＝東京都中央区）

オペも満足にできない今の日銀なぞには期待してはいけない。
所詮現場(アメリカ経済のサブプライム問題)を知らないのだから(視野が狭い)。

　はたして世界中が日銀総裁コメントに耳を傾ける中、何を話すか？

　　『金利を上げないし、このまま、サブプライム問題を様子見する』

という発言しか術はないだろう。

お上の発言(偉功)とは、効果的なサプライズコメントがなければ効果はほとんど無い。つまり数ヶ月とモタナイ無い。

例えば総裁が腹の中でどう思っていようと

　　『これから、半年から一年、ゼロ金利に戻すつもりで、注視する。』

と言ったら米英欧州から拍手喝采ではなかろうか？

気骨の無い総裁にそれができるか？


それから、話し変わって、全世界の資本主義はどこまで経済を膨張させるのか？人口増加・自然破壊は止められない。
世界経済に興味ある方は、ご覧下さい

http://www.nikkei.co.jp/bb/index.html


この辺の金が動き出したら、世界中がインフレになるんだろうか
１０年前外貨準備高が運用されるとは誰が予想しただろう。
中国が日本を脅かすのは時間の問題かと思わずにはいられない。(怖)

>>856
合計特殊出生率の２３区ワースト７
①渋谷区　０．７１②目黒区　０．７２③杉並区　０．７５④中野区
０．７５⑤豊島区　０．７６⑥港区　０．７８⑦世田谷区　０．７８
江東区の小学校問題が解決されるとファミリータイプマンションが
約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区
白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部
５１００戸
旧城東区
亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸
都心部の住環境が良い地域でファミリータイプマンションが安定した
価格で供給されれば、出生率も多少は上向くでしょう。
焼け石に水ですかね？

２０００年から２００５年の変化、世帯人員３人以上の世帯
増加率ベスト５
１位　中央区　１２．２７％増　１２４３世帯増
２位　江東区　　５．６９％増　３５３１世帯増
３位　千代田区　４．７９％増　　２６２世帯増
４位　江戸川区　１．８８％増　２００５世帯増
５位　港区　　　１．５５％増　　３３８世帯増

未婚率がまずは下がらないとどうにもならないかも。
シングル用のほうがが売れるかもしれない。。。

物件平均坪単価は住友晴海が３５０なら、ＴＴＴオリックスは２２０だから概ね１．６倍
という話で正しい。
私もＴＴＴの北側お見合部屋１ＬＤＫを３０００万くらいで買う
予定で抽選に当たったがやめた口だ。なにしろ正面で向き合って
近すぎる。いくらなんでも店子が嫌がる。あのマンションは
方位の格差がありすぎる。
本当は北側、シティービュー（公団賃貸）のほうが価値があるのに


日経産業の２２日の連載コラムは楽しみだね。
それにしても住友は稼いだ利益をテコにどこまでも強気の商売
こういうのが居る限り新築相場はさがらないね。

不動産のプロのデベですら、あの手この手で付加価値つけて、やっとこさ利益を上げているのに、素人が目利きと売り買いのタイミングだけで（私はあえて転がしと言う）儲けようなんて無理がありすぎません？

>>859

尊敬できる日銀総裁の順位をつけてみました。
べスト
一位　前川春雄 1979/12/17 1984/12/16 1,827 東京都 就任前：日銀副総裁
退任後：国際電信電話（現ＫＤＤＩ）会長
二位　速水優 1998/03/20 2003/03/09 1,816 兵庫県 就任前：日銀理事／日商岩井会長／経済同友会代表幹事
三位　 澄田智 1984/12/17 1989/12/16 1,826 群馬県 就任前：大蔵事務次官／日本輸出入銀行総裁／日銀副総裁
退任後：日本ユニセフ協会会長／国際協力推進協会顧問

ワースト
一位　福井俊彦 2003/03/20 　 　 大阪府 就任前：日銀副総裁／富士通総研理事長
二位　三重野康 1989/12/17 1994/12/16 1,826 大分県 就任前：日銀副総裁
三位　 松下康雄 1994/12/17 1998/03/20 1,190 兵庫県 就任前：大蔵事務次官／さくら銀行会長

未婚率上昇、DINKS増加、郊外に住む団塊世代が子離れ・定年退職を機に
都心回帰、などなどから今後50〜70㎡の物件の需要が高まるのでしょうか？

>865

「良いデフレ」を唱えた速水総裁がベスト２ですか？？？

いや、実際はDINKSの増加よりも未婚率が増えているために出生率は
下がっているらしいよ。結婚しても子供を作らないと決めているのは
まだまだ少数派。

団塊の世代の都心回帰も実際増加は怪しくないかな？
だって年金の受給年齢も上がってて老後の生活資金を残さなきゃならない。
かつ地縁もできあがっている。
実際住み替える人がいても、郊外の駅遠から駅近へくらいがいいとこでは？
住み替えには逆に田舎という選択もあるわけだし。
それら以前に、郊外売っても相当に補填しないと都心なんて買えないから
その中で需要が上がるかな？

ワーストは断トツ三重野だと思うけど
日本経済を無茶苦茶にした

就任のタイミングってのもあると思うけどね。
暴走状態を放置したまま引き継がされて、
ブレーキ踏まなきゃならんタイミングで就任するとツライでしょう。

受賞理由
べスト
一位　前川春雄 1979/12/17 1984/12/16 1,827
田中角栄列島改造論以降のインフレ経済、輸出から内需拡大の舵取りを
上手におこなった手腕。プラザ合意以降のわが国方針を明確に示した
「前川レポート」の先見性リーダシップ。

二位　速水優 1998/03/20 2003/03/09 1,816
失われた１０年の後半登板。金融危機を乗り切った。ベースマネー
が米国の住宅景気を盛り上げることは先刻承知の確信犯。
株価の乱高下、どん底地価など彼のせいというより森・小泉政権との
連携のよさゆえの結果三位　 澄田智 1984/12/17 1989/12/16 1,826
前川路線を引き継ぎ転換期の日本経済を内需拡大型にもっていった功績。
低金利を維持しないことには内需拡大は無理だったわけで
地価高騰は、税務当局の怠慢だろう。


ワースト
一位　福井俊彦 2003/03/20 　 　
三重野を抜いて堂々のワースト１位は、言語明瞭なれど意味不明の表現力
が要因。村上ファンドを買っていたのも
ばれる脇の甘さがリーダシップの適性を欠く。７０過ぎて金銭欲をすてられない
小心さ人間的な弱さが顔に出ている。嫌な時期に総裁をうけちゃったなと
思っているに違いない。二位　三重野康 1989/12/17 1994/12/16 1,826

バブルの時の利上げのタイミングの悪さ。ＣＰＩばかりみていて不動産の
高騰に目が向かなかったといういい加減さ。


三位　 松下康雄 1994/12/17 1998/03/20 1,190
就任直後に阪神淡路大震災、地下鉄サリン事件とよのなか騒然とする
さなかに、９５年、金利をあげたら景気がよくなると勘違いしたのか
為替レートだけみて世間に利上げ期待をおこさせ、住宅需要の
駆け込み需要を喚起しマンションブームを起こし消費税の値上げの
道筋に貢献しようとした功名心が嫌い。結局利上げできずに
景気もますます低迷。
景気がよくなったら利上げ・・であって利上げで景気がよくなるのは
銀行だけだろう。こいつねっからの銀行屋

＞素人が目利きと売り買いのタイミングだけで・・儲けようなんて無理がありすぎません？

誤解の根幹は、株式とマンション（自家用・賃貸用）購入を同種のものとみているところにある。

マンション買いのねらいはキャピタルゲインでなく、借りれ金を生かした廉価コストでの使用収益にある。
それを続けながら、出口としてキャピタルロスがない線で収める。

添付の図をみてほしい。同じ借入金　金利３％３５年固定で考える

自己資金＋元金返済分は物件売却で戻ってくる。

10年で売った場合、キャピタルロスが無いケースでは
Aのケースは月額３９万のマンションが⑥＋③　１０．２万で済む話になる
４０００万の運用として２８万／月の価値を享受できる。

Ｂのケースは月額２３万のマンションが⑥＋⑤　９．２万で済む話になる
１０００万の運用として　１３万／月の価値を享受できる。
Ｂのほうが投資効果は高そうだ。

もちろん、７０００万物件と４０００万物件の差異は立地を
含めどちらが値落ちしにくいかということだろう。

都心周辺のＡ　都心周辺のＢ　郊外のＢ　郊外のＡ
の順でキャピタルロスの危険性は高いだろう

老婆心ですが大多数のにわか不動産屋の方々はキャピタルゲイン狙いオンリーだったのではないかと感じますが。その点に関しては無理がありすぎるというか、下降から上昇に反転した端境期のそういうタイミングは既に過ぎたかと。

自用物件の収益性判断は難しいですが（貸そうと思っても思うように貸せず、売ろうと思っても思うように売れない）、そこはまさに目利きというかモノを見る目、お金に対する価値観等が問われるところだと思います。

売りと買いのタイミングというのは不動産の場合５年以上の大きな波だから
底値直後の１〜２年は買い時。問題は天井前後の３年間だが、
完全に横ばいが見えた１９８０年から１９８１年にかけてのようにそこから先が
下落という保証はどこにもない。
不景気でも流通量が減るだけで、インフレ懸念があるだけで不動産価格はゆるやかに
上がるというのが通常の姿。

１９８０年代、すでにかなりの高騰で、都内の戸建てはすでに手が届かない状態
星セントルイスが「田園調布に家が建つ」というネタで一世を風靡したくらいだ。
マンションでも都心周辺の５０㎡以下の公庫のつかないマンションが中心だった。
金利も５％くらいで、サラリーマンが買うというより勤務医、パイロットなどの高額
給与所得者が買っていた。当時は、コンパクトマンションを３年住んで外周区に
住み替えさらに最後は郊外の一戸建てへという流れだった。

重要なのは１９８０年は大変な不景気。誰も都内のマンションなど買えない
でもマンションは郊外へ郊外へと伸びてバブルになったわけだ。
当時は団塊世代の住宅需要があった。今は団塊ジュニアの住宅需要がある。
いまから上昇が緩和し市場が収縮するのは衆目の一致するところだが
だからといて今後のマンション相場が急落する要因も見当たらない。

キャピタルロスを回避して低金利を利用してマンションの帰属家賃とのギャップを
享受するだけなら、問題は買い時でなく取得から売却までの期間ということになろう。
上昇２合目で買えば頂上に行き、下山して４合目で売るまでに１５年はありそうだ。
７合目で買えば、頂上か９合目で売り始めないと難しい。期間は５年以内という
話になろう。

立地によっては底値の水準が低いものがある。底値が果てしなく落ちたのが
９０年代の郊外だろう。
都市の「設備投資」『資本投下」の趨勢を読むべきではないのか。
今が、外需頼みの輸出経済の時代か、内需拡大の経済で伸びていくべきか。
８０年代は国をあげて内需型にシフトしようとした時代だ。
ＴＤＬは８０年前半に作られた。幕張メッセや臨海副都心、京葉線からはじまり
あらゆる新線に過大な投資がされて結果価値があがったのは郊外なのか
都心なのかという話だ。
今後、もはやまったく都心の利便性やアメニティは低下するという見方が
正しいのだろうか。
大手町、日比谷などの大きなビルがまだまだ建替えられて不動産の投資は
今後も続き、おそらく日比谷線、都営浅草線の東京駅アクセスの方策が考えられ
たりとか、羽田アクセスの改善、JR土地の高度利用など、東京一極集中の
内需拡大投資は１０年以上の長きにわたって続くだろう。

個々の物件格差は今日も製図の試験をやっている一級建築士でもまかせて
おけばいいけど、問題は都市のなかでの立地の将来性を見抜く目だろう。

＞大多数のにわか不動産屋の方々はキャピタルゲイン狙いオンリーだったのではないかと感じますが。

私はそうは思いません。３０００万特別控除をつかわない限り、短期譲渡は、それほどおいしい
話ではないでしょう。
２０００万程度の譲渡益で売却していたら手元には経費含めて７００万も残らないでしょう。

住んでから売った場合でも仲介と買取業者が組んでかかればかなわない。

「お客さん、別にこのままでいいですよ。え？カビ。クロスの汚れ？平気ですよ値段に織り込んで
　ありますから。クリーニング？大丈夫ですよ買主さんにやってもらえばいいでしょう」
・・・
「まだ売れないの？」
「どうでしょう。ローンの支払いもあおりでしょうから一旦私どもがお買取させていただくことで」

かくして市場価格の9００万引きで買い叩かれて次の月には200万原価でリフォームされて
磨き上げられた同一物件が１０００万アップで売りに出される。

かといって、新築未入居で売れば住民票移しただけでは確実に税務署の餌食。税収５００万
上げたら所員の成績としては悪くない。それも一箇所で何匹もつれるのだから。
私が税務調査官なら部屋を借りて住んで徹底的に調べあげ、次年度の確定申告を楽しみに
待つと思うのですけどね。

＞そこはまさに目利きというかモノを見る目、お金に対する価値観等が問われるところだと思います。
おっしゃるとおりです。
不動産だけは安物買いの銭失いということばぴったりのものはないです。
４０００万の１ＬＤＫのほうが４０００万の郊外３ＬＤＫより格段に売り易いし貸し易い。

＞貸そうと思っても思うように貸せず
個人の固有の価値観で選んだ物件は賃貸にはむかないケースが多いですよね。

駅近で、貸付が１月から４月、あるいは７月８月ならば心配ないでしょう。
借り手の多い場所を買わないとだめでしょう。
＞売ろうと思っても思うように売れない
売り物件の少ない場所で売ればそうなります。中古の動きのある場所を
買わないと苦労します。
ただし、あせらずに半年以上は気長に待つべきでしょう。
そのくらいの資金的な余裕がないと買い叩かれる。
瑕疵のない物件（眺望、日照、採光、間取り）なら一般媒介で複数社から
見積もりをとって、欲を出さずにうれば売れます。物件が売れるか売れないかは
そこに住んでいて他の人が売るのを見ていたらだいたい見当つきますよね。

キャピタルゲイン狙いが首尾良くいったかどうかの問題ではなく、
分譲単価が上昇基調にあることに目を付けて一般的には自用物件を
投資目的で買っていれば、期中のCFと言っても稼動も空室も読めず
シングルテナントの区分一戸である限り、出口の価格上昇でしか
投資採算性が見出せないのは自明のはずです。
本気で利回りなり償却なり投資リスクなりを考えている方であれば
区分投資でなく一棟モノに目がいくのが通常です。

なお、そういう方が大多数いたという意味ではなく、そういう方の
大多数は結局キャピタルゲイン頼みでしかなかったという意味です。

売るにしても貸すにしても資金的余裕は必須です。
借り手が急に退室して敷金返済にあわてるとかは最悪。半年以上のローン
資金はストックしておく。
十分賃貸で稼いだあとなら空いたあと貸しながら自分で住んで
３０００万控除を使ってうるのもいい手だと思う。６年以上住んでいたら
２割の税金など払ったほうが楽だが・・・
それと、リフォームは安い業者を使い、照明器具やクーラーなど自己
調達して安くすますのは誰でもやってますよね。
資金も、どうしても無い場合もあるから他の物件の担保で４％くらいの
金利で借りるというのもあり。銀行さんや不動産仲介さんと仲良くして
おくのが大切ということです。

消費者は、消費者主権という幻想と、不動産屋はずるいという思い込みが
あるけど、こちらが下手にでずに毅然としていてお互いの利益になるように
主張すべきところを主張しあえる関係をつくればいいのです。
金で妥協しない毅然たる態度が相手に伝われば相手もまじめに動きます。