23区内の新築マンション価格動向（その13）

誤解されてる方もいらっしゃるようですが（会話調さんとかも）、サブプライムローンが破綻・不良債権化することが、直接的に２３区のマンション価格下落につながる、といった短絡的・近視眼的な議論を行っているのではありません。サブプライムローン破綻の影響には、大きく分けて、直接的影響と間接的影響の二つがあると考えられます。少々長くなり恐縮ですが、以下におさらい的に説明します。

（１）直接的影響：　サブプライムローンの不良債権化で、サブプライムローン債権を保有する債権者・投資家に直接損失が発生します。サブプライムローンは証券化手法により多種多様なストラクチャー債に組込まれ、世界中の投資家が購入していますので、その影響は米国のみならず世界中に波及します。ただし、これまでのところ、日本では野村證券の約７００億円程度の損失が最大で、金融機関破綻や金融システムを揺るがす程の大きな影響はないと思われます。ちなみに、米国のサブプライムローン残高は約１５０兆円弱で、その他住宅ローン債権（プライムローン、オルトＡ等含むすべて）の総合計は６００兆円超です。先にＦＲＢのバーナンキ議長が表明したサブプライムローンでの最大損失額約１３兆円は、住宅価格の２０％下落を前提とした試算に過ぎず、それ以上の下落が発生した場合には、最大損失額も増加するのです。

（２）間接的影響：　米国のサブプライムローン破綻問題で特徴的なのは、全米不動産価格は平均して依然若干増加している現状において、サブプライムローン破綻が早くも顕在化して来たという驚くべき事実です。米国不動産価格が今後低下局面を迎えることは衆目の一致するところであり、今後もサブプライムローンを供与して来た不動産金融会社の破綻が続くことが予想されています。こうした中、市場ではサブプライムローンに限らず、いわゆる住宅ローン債権を組込んだ仕組債（ＲＭＢＳ）を忌避する傾向が顕著に見られるようになっています。「羹に懲りて膾を吹く」との諺もありますが、これは洋の東西を問わないようです。また、問題を複雑にしているのは、ＣＤＯ等（マネージド型含む）証券化商品の発達で、サブプライムローンのリスクがどこにどの程度存在するかが分からないことでしょう。高リスク債権を低リスク債権と組合わせて中リスクの債券を組成する等、商品設計は投資家ニーズ等に合わせて自由自在に可能なため、逆に、サブプライムローンのリスクの全体像が当局にも市場参加者にも見えづらいのが実態です。まさに、金融技術進歩の仇花でしょう。人間というもの、よく分からないものは信用しない、手を出さない、というのが本能的反応であることは世の常で、特に信用リスクを扱う投資家や市場参加者にはその傾向が顕著です。このため、サブプライムローン組込み商品であるか否かや、その組込み度合い等にかかわらず、現在市場では住宅ローン債権関連金融商品が完全に厄介者扱いされており、まともな値段が付かない状況に陥っています。一般に、市場で信用リスクの高まりが懸念され始めると、いわゆる「質への逃避」が始まり、高リスク資産から安全資産へと資金シフトを推し進める動きが強まります。これにより、株価下落と債券価格上昇（金利は低下）という状況が生まれる訳です。この一週間ほど世界中を席巻した信用収縮は、まさにこのプロセスによる株価下落と金利低下でした。日本にとって更に複雑なのは、ここで一気に円高が進行したことでしょう。なぜ円高になったのか、複数の要因が絡み合っていますが、最も直接的な要因は、いわゆる円キャリー取引の巻き戻しでしょう。円キャリー取引とは、ゼロ金利政策が解除されたとは云え、歴史的になお最低水準の円金利で資金調達し、それを米ドル等に交換した上で米ドル資産等を購入する取引で、為替市場では円売り・米ドル買いとなるため、恒常的に円安傾向が続いていた訳ですが、今回の世界的信用収縮による市場混乱を受け、その取引を手仕舞う動きが活発化し、それによって進行することが想定される円高で為替差損を蒙らないよう、我先に米ドル売り・円買いで、調達資金返済のための円貨買い戻しを図ったために、急激な円高が進んだ訳です。

こうした動きが今後も継続的に行われ、為替がどんどん無際限に円高になることはないでしょうが、ハッキリしているのは、これで世界的過剰流動性の主因の一つであった円キャリー取引が一旦収束したということでしょう。世界的過剰流動性のもう一つの要因とされるのは、いわゆるオイルマネーです。１バレル８０米ドルといった水準にまで高騰した原油価格のお陰で、中東他の産油国はかつてない過剰流動性を保有することとなり、それがロンドン等経由でヘッジファンド等を通じて世界中の金融為替資本実物資産市場へと流れ込み資産価格高騰を演出して来たのです。ところが、原油価格高騰は、必ずしも実需に基づく高騰というよりも、中国・インド等での資源消費拡大傾向を踏まえた先高感から、上記過剰流動性による巨額資金の流入により、ある種の投機的高騰とも言えるもので、やはり一種のバブル現象であったと考えることもできます。今回のサブプライムローン問題顕在化の重要なポイントは、決して米国の低所得層の住宅ローン債務デフォルトとか、それに伴う住宅ローン会社の破綻といった直接的影響に留まるものではなく、むしろこれまで世界中に過剰流動性を供給し続けて来た（１）日本発の円キャリー取引と、（２）原油価格の投機的高騰、といった２大要因の逆回転が始まるかも知れない、という点なのです。これら２大要因の逆回転が始まれば、どのような影響が生じるでしょうか？　簡単に言えば、世界的な過剰流動性が収縮するということです。過剰流動性が収縮すれば何が起きるでしょうか？　これまで世界中の金融為替資本実物資産市場へと流れ込んでいた巨額資金が細るわけですから、投資対象商品・資産の価値下落が始まる、ということです。では、いままで具体的にはどのような商品・資産に資金が流れていたのでしょうか？　ありとあらゆる資産に流れ込んでいたのですが、ある程度の利回りを確保するためには、多少リスクが高いと思われる資産にも資金が流れ込んでいたのです。具体的には、株式や原油、市況商品、不動産、そして今回の問題の発端となったサブプライムローン債権等が組込まれた仕組債等です。逆に、投資対象として優先度が落ちていたのは国債をはじめとする高格付け普通債券でしょう。低リスク資産は低利回りしか期待されないため、他資産が高騰している中、資金は低リスク資産から中・高リスク資産へと流れ、債券市場は低調・軟調となり、債券価格下落に伴い金利上昇が起こる訳です。これまでの世界中で起きていた、株高、株式型投資信託高、現物不動産高、不動産投資信託高、原油高、市況商品高と金利上昇は、まさにこの構図です。

以上から、サブプライムローン問題の間接的影響のうちで最も重要なポイントが、世界中の過剰流動性が収縮するか否かであることが理解頂けたと思います。これ以降はあくまでも予測と憶測ですので、さまざまな立場でさまざまな考えがあろうと思いますが、当方、過剰流動性が収縮すると考えます。なぜそう考えるか。たしかに日本国内では数百億円規模の損失が散見される程度で、サブプライムローン問題に端を発する金融不安はそれほど深刻には見えません。少なくとも、バブル崩壊後の不良債権問題では１００兆円弱の損失処理を行っており、それにくらべれば大したものではないでしょう。しかし、日本ではその１００兆円の損失処理があるからこそ、あれほどの低金利（というかゼロ金利）であってさえ、なおデフレ経済であった（依然として「羹に懲りて膾を吹く」状態）ことを考えれば、日本人投資家のマインドがリスク選好型に転換しているとは到底云いがたく、むしろ、株式市場や不動産市場でも外国人投資家が常に相場をリードして来たように、日本人投資家の振る舞いだけでは株価や不動産価格の上昇はおぼつかないことは明らかです。よって、日本の株式や不動産の市場動向の鍵を握るのは、好むと好まざるとにかかわらず、外国人投資家のビヘイビア次第ということが云えます。では、これまで市場をリードし続けて来た外国人投資家たちの動きはどうなるでしょうか？　日本では大した問題ではないように見えるサブプライムローン問題は、本国の米国では違った風景が見えて来ます。既に巨額損失発生で幾つかのファンドや金融機関が破綻していること、少なく見積もっても１３兆円超の損失が発生する可能性があり不動産価格動向次第では損失額が膨らむ危険性も否定できないこと、また、円キャリー取引における急激な円高による損失リスクが顕在化したこと等の環境変化に鑑みれば、これまで同様にヘッジファンド等を通じてリスク資産に巨額資金を注入し続けることは、いかに楽観的米国人であっても、そうそう簡単な振る舞いではないでしょう。実際、損失を蒙った金融機関・ファンド・投資家等は、信用リスクに非常にセンシティブになりますから、これから敢えて多額の資金調達を行ってまでリスク資産のポジションを拡大することは、当面の間、市場参加者の大勢とはなり得ないでしょう。現在の市場の雰囲気は、ちょうどＬＴＣＭ等の有力ファンドが相次いで破綻した際のそれに酷似していると云われています。あの際も、落ち込みから回復基調に戻るまでに、数年の期間を要したことは記憶に新しいところです。

よって、今後２−３年は、信用リスクに過敏となってしまった市場参加者による、低リスク資産を選好する安全運転相場へと移行するものと考えられますが、それによる実物経済減速への影響を懸念して、ＦＲＢが機動的に公定歩合引下げのアナウンスを行ったと思われますし、今後の景気動向次第では、ＦＦレート引下げや更なる公定歩合引下げもあり得るでしょうが、それ自体が、ＦＲＢがサブプライムローン問題の米国経済への重大な影響を認識し懸念していることの証左と云え、日本には関係ないよ、と涼しい顔をしている訳にはいかない問題だと思います。というのも、日本の景気拡大は、結局のところ、円安による輸出産業の好業績の恩恵による面も少なくなく、それは米国はじめとする、まさに過剰流動性で資産価格が高騰し資産効果で消費が拡大した国・地域向け輸出が好調であったことも主要因の一つであることから、米国の景気減速や円高による業績悪化は、結局、日本経済全体にとって悪影響を及ぼす危険性が少なくないと考えられるためです。また、間接的な国内景気減速のみならず、日本の株式や不動産の市場動向をリードしていた外国人投資家が、過剰流動性収縮の結果、日本での活動の縮小を余儀なくされれば、より直接的に、株式や不動産の市場にネガティブな影響が発生することは自明です。株価下落は、それが組込まれた投資信託等含め、多くの金融商品の価値を下落させ、それにより内外機関・個人投資家等に含み・評価損失が発生し、若しくは投資妙味減退により新規資金の市場流入が細り、更なる価値の下落を招来して、その結果として、逆資産効果により国内消費・投資活動が減退することは、十分あり得るシナリオです。特に、上述のとおり、日本人投資家は過去のバブル崩壊の痛手から完全に回復し切れておらず、羹に懲りて膾を吹くメンタリティが継続している状態ですから、今回のサブプライムローン問題の顕在化は、日本人投資家の多くのリスクテイク・マインドや投資マインドを冷え込ませる効果が十分にあると考えられます。実際、今回の株式市場混乱で損失を蒙った自称富裕層個人投資家さんも少なくないものと考えられ、資産の目減りにより財務面の余裕が失われた個人投資家が、更に強気に買い増しを進めることも、そのための資金を銀行等から借り入れることも、従来よりも確実に難しくなることは間違いないため、それらの影響がジワジワとボディブローのように日本経済全体に及ぶこととなれば、これまで高騰一辺倒であった都心部一等地の不動産価格ですら、ある程度の調整が避けられないと想像することは、決して荒唐無稽な夢物語でも、根拠のない戯言の類でもなく、一定の確率で発生することが十分想定されるシナリオであると考える方が、きわめて自然であることはまったく間違いのないところです。もともと、都心部一等地の不動産価格は、商業開発物を除いても、既に一般サラリーマンには高嶺の花状態であり、むしろ一部の俄か富裕層個人等の物件購入ニーズを背景に、物件供給数も僅少であるが故に、近時高騰が進展して来た経緯があるものの、そうしたニッチ市場をエンド側でリードして来た俄か富裕層が、今次株価下落等の影響で損失を蒙り資金力や信用力等に余裕を失った場合、もはや都心部高額物件を購入する（できる）層が極めて限られることとなるため、従来同様の価格高騰が継続する基礎が損なわれることは敢えて言うまでもない点、十分認識・理解されることを強くお勧めします。

なお、会話調さんなどの指摘されている、外資系ファンド等の国内不動産投資資金は、証券化等で一般投資家等へ販売して回収済との点ですが、事実関係はそのとおりであるものの、だから今後はリターンゼロでも損失が発生しても構わない、ということにはなりませんね。不動産投資資金を債権譲渡や流動化・債権化等により回収して利益確定した後、当該回収資金は改めて他の投資対象資産へと注がれている訳で、これまでの投資資金が全額海外に引き上げられていない限り、なお国内市場で再投資されていると考えるべきでしょう。職業投資家による投資活動とは、資金提供者らが期待するリターンを長期継続的に実現できるよう、初期投資で利益確定後も、次々と継続的に新しい収益目標や目標利回り等を設定して、常に投資活動を続けている訳であり、今回のサブプライムローン問題顕在化で、そうした継続的投資活動において相当額の損失を蒙った外資系金融機関・証券会社・ファンド・機関投資家等は、本国等における損失補填や流動性確保等の必要性が高まった場合には、当然に、本国以外の市場における投資資産によって利益（損失）確定や資金確保を図るために、それら再投資資産の売却・処分等を行うことは至極当然に予想されることであり、そのスピードと程度如何では、日本の株式市場や不動産市場により一層ネガティブなインパクトが生じ得ると考えることも、いわば当然のことです。

以上までにご説明した諸点を踏まえ、必ずしも（都心部）不動産市場のみならず、株式その他のリスク資産全般についても、今後２−３年程度の間では、ここ数年来の資産価格上昇基調に終焉や停滞が訪れ、場合によってはある程度の調整（価格下落）局面が到来することが、６０−７０％程度の確率で現実のものとなるであろうと予想します。

詳細な分析本当にありがとうございます。
以上十分考慮のうえ意思決定いたします。

最後の3行で納得しました。

>>707
自分も。
２、３年、貯金しながら様子を見ます。

697です。

経済アナリストさん、ありがとうございました。
現状分析と「過剰流動性収縮の可能性」という点まではよくわかりました。
ただそこから先、「俄か富裕層の資金力・信用力の余裕喪失」と「海外機関投資家の手じまい」が２３区のマンション価格下落につながる、というくだりがよく理解できませんでした。

「俄か富裕層」については、本格的バブル期のように投資により個人の資金力・信用力が拡大している状況であれば想像もしやすいのですが、私の周囲の都心マンション購入層は高収入の経営者や外資系サラリーマン、DINKSで、投資は趣味程度の人が多いようです。今回予想される信用収縮が、こうした購買力に与える影響は限定的なように思います。
「海外機関投資家」に関しては、過剰流動性収縮により確かにネガティブなインパクトがあるだろうと思います。ただ、23区の地価に海外機関投資家が与える影響を測りかねています。これについては、何か定量的なデータがあったりするのでしょうか？

ちなみに私は、この掲示板で言われるところの「＊＊＊」です。
これ以上のマンション価格高騰は困りますが、不景気になっては元も子もありません。

Almost no impact about japanese market.

いままで不良在庫のいいゴミ捨て場がわりだった
私募REITなどが組成できなることで、市場での処分を迫られたり、
他の投資での損失を埋めるために、特に信用状況改善のために、
利食い売却などがなされると、
当然供給が過剰になりますよね。

先高感がなくなれば、
転売狙い組みとかは売らなきゃ経費倒れになるわけで、
割高の提示価格でがんばっていた売り物件も、
我慢比べは限界になるでしょう。
崩れだしたら早いでしょう。

もっとも、個人的に最も都内マンションの下落要因だと思うのは、
都内の新生活が期待していたようなハイソでセレブなものじゃなく、
生活感たっぷりの郊外生活の焼き直しだと顧客に気付かれたとき、
ブームと宣伝で作り上げたイメージが剥げ落ちることだと思います。

実際デベ各社マンション売り切ったあとは、
都心部へのプレミアム付加の意欲は減退、
あとは住民でご自由に問いうスタンス。
むしろ今後売りたい郊外へ資本を振り向けつつあります。

箱物を作って土地に付加価値をつけて売るビジネス、
古くは鉄道新幹線・遊園地・行楽地・宅地で原野を売った商法と、
今も同じロジック。

もっともそういう期待感が無くなってしまったあとでは、
いくら価格が下がっても、
もう欲しいとは思わなくなってしまうのでしょうけれどね。

>711
日本語でOKですよ。
私募REITって私募ファンドのこと？REIT（公募）のこと？分譲マンションの完成在庫がREITや私募ファンドに流れる訳もなく、せいぜい関連会社賃貸か再販業者という流れでしょう。
イメージされているのは外資が不良債権のバルクセールで買った物件のうち、利回りの低いものが親密REITに組み入れていたという話だと思いますが、今や不良債権処理で不動産が出てくる状況ではありません。企業の減損処理や資産リストラも一巡しており、都内の不動産は明らかに需要逼迫。弱小デベがデフォルトしたところで大手が勢いづくだけだと考えています。

ま、これでうさんくさい転売物件とか、本業利益が減る事業法人のPL粉飾のための売りが出てくるだろ。いや、粉飾は言い過ぎか。

需要側は給料増えず税金増えてるんだから言わずもがなと。

あとは俺は新築マンション価格に反映されるまで数年待てばおっけーだろ。

小難しい理屈振り回すまでもない。

ま、いずれにしても、不動産にしろ、株の信用取引にしろ、FXにしろレバレッジかけすぎると、それを狙われて売り崩されて、最安値で強制的に売らされる恐怖を皆さん、肌身で感じた１週間だったわけですよね。
皆がほぼ同じ方向に向きがそろってしまっているときは、レバレッジのかけ方に気をつけないとね。特に主婦とか植木屋とかまでが関心を持ちはじめると危険信号ってことだもんね。
日本の不動産も、１０人が１０人とも先高感を語り、９５％以上ローンを組んで買うのが、当たり前って感じになってたときに潮目が変われば、大きく下げるチャンスだったんだけどね。ちょっとはやすぎんでない。

単純に考えて、投信だとか株のように、世界経済の流動性や流言蜚語でパニックになって
２割も３割も暴落する市場に、レバレッジかけて投資するのは嫌だと思うかもしれないね。
そうなると、５０００万とか１億円とか持っている人はどこに投資するんだろう。
海外不動産？為替変動リスクに懲りたのに、これからハワイのコンドミニアムでも買うの？

そうじゃなくて、様子のわかった国内不動産という流れになるでしょ。
だって、金利も上がらない。余計ないじめっこの外資系もいなくなって、ちょろっと
値下がりしたとたんに日本の投資家が押し目買いしますよ。
だいたい、日本の不動産は米国の９年前をみれば先行きが読める。
景気低迷でローン破綻が増えるまで今後も価格は高止まり。
それまで、富裕層は株から引き上げた金で不動産を買う。というか金融市場が
やばいよというあたりで大体の人が不動産シフト終わっているような気がするのだけど。

これから、デフレ再発。デフレ万歳。就職氷河期ＯＫ。発泡酒大好き。氷結カンチューハイも
大好きという人は、別だが、デフレ放置したら失業者と生活保護世帯が増えて
北九州市みたいに餓死者が出るような世の中になるよ。
そういうものを待望してまで「家」がほしいのかね。
むしろゆるやかなインフレのなかで景気拡大して所得を増やすというのがフツーの
考え方だろう。

不動産だけが、レバレッジかけてもキャッシュフローさえ健全なら大損しない
リスクの少ない投資なのだと思うよ。
リスクはおそらく「無知」「物件を見る目のなさ」「価格の高値掴み」であって
ここで都心部にプチバブル崩壊があっても、ほとんどの物件は、富裕層の賃貸事業用に
さらわれそうな気がするね。

一般のマンション市場は、外資の資金の引きあげなど対岸の火事。
ここで、地価が下がり始めたら「え？もうおわっちゃったの」みたいな
感じだろう。
足立区の大規模開発も市川駅前マンションもモルガンやブラックロックがどうしようと
お値段変わらないわけですよ。

住宅補助金制度が企業会計上、税制制度面で不利な状況を作り出せば
都心勤務者の住宅需要は様相を変えると思います。
ただし、住宅補助金見合いの月額給与増加措置は必要ですが・・
組合の強い会社は無理かな？

＞住宅補助金制度が企業会計上、税制制度面で不利な状況を作り出せば
それって、就職氷河期の発想だっつうの。実質賃金が下がって優秀な人材確保が困難になる。生保や金融機関ほど手厚いのはなぜだと思う。

＞都心勤務者の住宅需要は様相を変えると思います。
それで住宅取得意欲が衰えるの？増すの？
よくわからない。

＞ただし、住宅補助金見合いの月額給与増加措置は必要ですが・・
だいたい住宅補助金なんていっぱい出しているのは
ちまちま全国転勤させて人をこき使う２流大企業だけ。
一流企業はいまだに借り上げ社宅があるし超一流企業は最初から給与で
払っている。

＞組合の強い会社は無理かな？
いまどきどこに組合の強い会社があるのか？公務員？ＪＲ西日本