23区内の新築マンション価格動向（その13）

素人なんで教えて頂きたいのですが、サブプライムローンは
都市部のコンドミニアム購入資金にも融資実行されていたのでしょうか？
殆んどが郊外物件（無理やり開発された不動産物件＝ニュータウン）
低所得者向け戸建物件が融資対象とされていたと思いますが・・

玄人の皆様、ご教授お願い致します。

ああ、株だけど、ちょっと下げたら、売って様子見るなんて
言ってた人たちがいたね、、、、

資金を全て投入住みならしょうがないが、
ここは追加資金を入れて、打診外を進めてくべき
局面と思うよ。

>640

頭痛くなってきた。
やめてくれ、自分でこれっぽっちも理解してないこと書きなぐるのは。
読んで損した。

640＝620ですね。

頭割れそうです。簡便して下さい。
中学生は図書館で勉強しててください。

わかんないことは書かないように。

ちがった
640＝630

なんでそこまで卑屈に追い回すの。オレが好きなのか。会ってやってもいいぞ。

＞今回のサブプライム・ショックのリスク要因を因数分解すると、以下のようになります。
それはわかったけど、それと２３区マンション価格はどうつながるの。

＞①債務返済能力が低い低所得層に住宅ローンをどんどん組ませた
そりゃ組むほうも馬鹿だな。

＞②ゼロ金利政策解除は利上げ等で過剰流動性が数年前に比し低減する中、米国不動産バブルがはじけ、結果①のリスクが顕在化

つまり、日本の円が金融機関を通じてファニーメイ・フレディマックを買うことで住宅地価があがった
けど、福ちゃんが量的緩和解除して政策金利あげたから・・・住宅バブルが止まったの？
そんな単純な話かいな。
それと、不動産バブルが弾けたって本当なのか。一部の田舎で地価下落があっただけで、
大抵のサブプライム債務者は単純に財政的に破綻しただけだろうよ。

＞③世界中の機関・個人投資家が、サブプライムローン債権が仕込まれた仕組債を、意識的又は無意識的に購入しており、その影響が全世界に及んだ

サブプライムは毒みたいに言わないでください。それぞれRMBSもRMBSを組み入れたCDOにも
個々に格付けがある。ミソもクソも一緒にしない。

＞④格付け会社は、成長分野証券化商品向け格付けでは、アレンジャー等と牽制でなく協力関係にあり、これら債券の格付けの客観性・公平性に疑問符

そうきたか。そりゃ社会問題だが、本当にすべてがそうなのかね。

＞⑤複雑なストラクチャーにすればするほど、そのリスクの所在と実態が市場参加者等からは見えづらく、事実上格付け会社の格付け頼りで投資している投資家たちにとって、④と相俟って、突然（に思える）の大幅格下げや信用不安で狼狽売り一色となり、実損・評価損が雪だるま式に膨らんだ

それはわかる。だから一時の狼狽売り。市場のパニックっていうことなんでしょ。実際のリスクの大きさ
と市場不安は別物という解釈でＯＫ？

＞⑥市場は効率的なツールである反面、環境変化に過剰かつ一斉に反応を起こしオーバーシュートし易い傾向がもともとある中、・・、狼狽売りやシステムプログラムによる自動売り等で過剰反応が発生し、一層市場環境を悪化させた

はいだから一時的トラブルって意味ですよね。継続性はない。

＞⑦こうなると、市場の憶測や風説やらで、・・当局として大量信用供給や利下げ等により信用収縮や融不安の解消に躍起に
＞過剰流動性収縮により、世界的資産バブルに終止符がつくでしょう。世界は低成長経済への移行を覚悟する必要があります。

まさに週刊エコノミスト　８月１４日の「世界バブル終焉」いよいよくる金利高　株安　円高
の記事どおりになりましたねぇ。

＞高金利で借りて不動産を取得しても、
＞インカムゲインとキャピタルゲインで利子分を補って余りある、
＞という環境が、崩壊したということ。

おいおい。サブプライムローンって低所得者の住宅ローンじゃないの？
本人与信が低いから地価の高騰にあわせて与信が増せばプライム
レートに変更可能ってやつだしょ。
賃貸不動産にサブプライムローン借りている人もいたのですか？


＞日本の住宅ローン融資審査はそこまで甘いですか？

個人の与信については、物件提携ローンはかなり甘いでしょう。
アパマンローンでも２割の自己資金があれば、自営業でも
楽に借りられる状況ですよ。
物件上昇を織り込んだ審査してますね。
逆にいうと銀行も、金融庁も地価が下がることはあまり想定していない。
むしろ都心部だけの急激な上昇を危ぶむ意識だけでしょうね。

http://www.dir.co.jp/publicity/column/070322.html
（上記要約）
最大の原因はサブプライム層に高金利貸したこと。
おまけにあとから負担が増えるようなARM。変動金利だが、当初数年間は低い固定金利が適用されることが多い。I/O。インタレスト・オンリーのような貸し方を推奨した背景には好景気と銀行間の競争激化がある。（どこかの国とそっくりだな。）

一方リゾート地の価格が跳ね上がり完全にマネーゲーム化していた。審査の甘いサブプライムローンが
使われていた。2006年に借り入れたサブプライムローンでも延滞率が上昇している。未だ3年経ってないのに、延滞というのは、最後にババを引いたローンの借り手が住宅を売るに売れず、返済できなくなっているらしい。
そういう背景からサブプライムローン支援は、単純な弱者救済にとどまらず高級リゾートのマネーゲームの敗者まで救済する話になりかねないようだ。

＞株だけど、ちょっと下げたら、売って様子見るなんて言ってた人たちがいたね、、、、

呼んだ？

＞ここは追加資金を入れて、打診買いを進めてくべき局面と思うよ。
そうですか。

１５％損で持ち株の半分売って、月曜反発の度合いみて、買い戻すか
別銘柄に乗り換えるか検討中。
私は、銀行株（地銀上位行）が底値って書いたけど、やっぱり戻りが早かったですね。
メガバンク中心でしたが。もともと安値続きだったし。

まぁ、市場がパニック状態だったというだけで・・・


ロンドン株17日　205.3ポイント高(3.5%上昇)で終了
　【ロンドン＝欧州総局】17日のロンドン株式相場は大幅反発。ＦＴＳＥ百種総合株価指数は前日終値に比べ205.3ポイント高（3.5％上昇）の6064.2で引けた。　高く始まった後下げに転じ、昼過ぎに一時、5821.7と、昨年9月26日以来の安値を付けた。午後は米連邦準備理事会（ＦＲＢ）による公定歩合の緊急引き下げ発表を受け、急反発。3時前に一時、6134まで上げた。ほぼ全面高で取引を終えた。　業種別で上げが目立ったのは、前日に大幅下落した鉱業株と金融関連。鉱業ではエクストラータが同147ペンス高（5.9％上昇）の2656ペンス、銀行ではスタンダード・チャータードが同116ペンス高（8％上昇）の1560ペンス、資産運用ではシュローダーズが同52ペンス高（4.6％上昇）の1192ペンスで終了した。　金融取引ブローカーのＩＣＡＰは、前日に自社株買いを実施したとの発表も買いを後押し。終値は同29.5ペンス高（6.5％上昇）の484.5ペンスだった。

(8/18 1:57)

株も不動産も上がって困る人はいない

まあ、月曜買いにいっても遅いわね。とはいえ、長期投資前提なら安すぎる銘柄がゴロゴロある。何を買うか悩みますな。
不動産も一回そういう局面があれば良いですが。

サブプライム問題は、かなり大きな広がりを持つ話です。全米でサブプライムローンの総残高は６００兆円とも言われており、そのうち１割が不良債権化すれば６０兆円です。日本のバブル崩壊後の不良債権額と大差ない規模になる可能性がゼロではないと申し上げておきます。
また、世界経済の拡大が続いているという点については、むしろこれまでは過剰流動性で資産価格が上昇し、資産効果で消費が伸びる好循環であったものが、この一件でギアが逆回転する恐れもあり、要注意です。
ただ、ＦＲＢや欧州中銀も機動的な動きを見せて市場にタイムリーなメッセージを送っていますから、よほど政策当局がへまをしない限り、このまま底抜けに市場が大暴落することはないでしょう。ただし、世界の景気拡大基調が、ひとつの転換点を向かえたことは、ほぼ間違いないでしょう。大不況ではなくとも、景気停滞局面には入る可能性が高いです。その主要な要因は、世界の過剰流動性の減少です。

国内都心部の不動産価格に対する影響ですが、二つの面で影響があると考えます。
（１）まず、これまで国内都心部優良物件を買い漁り、ここ数年の地価高騰を演出して来た外資系金融機関やファンド等からの資金流入が劇的に細ると想定されること。これは、今回欧米で損失を蒙った外資系金融機関等が、損失補填や流動性確保のため、日本含む海外向け投資資金を引上げる可能性があるためです。
（２）もう一つは、今回の一件で欧米景気減速・低迷や円高等の影響により、国内景気も悪化する、若しくは、上記（１）により、外国人投資家等の資本引上げが国内資産価格低下を引起こし、株式等資産を保有する国内富裕個人投資家層が多額の損失を蒙ったり資金繰りが苦しくなったりして余裕がなくなり（逆資産効果）、従来同様に都心部高額物件の取得を進めることが容易でなくなることです。

上記２つの要因により、都心部含め、国内不動産価格の上昇傾向に一服感が出て来るでしょうし、市場のセンチメントも悪化し、特にここ数年で急激に高騰してバブル気味のエリア・物件等については、若干調整局面に入る可能性があるでしょう。ただし、仮に価格下落に転じたとしても、かつてのバブル崩壊後のように、何分の一までにもシュリンクするのではなく、せいぜい１−２割程度の調整で済むかも知れません。

上記を踏まえれば、現状、特別資金繰り等に窮していない限り、あわてて保有不動産等資産類を売却したり、逆に買増したりする必要はないでしょう。よって、真の投資家であるならば、この機にむしろ臆せず慌て焦ることなく、泰然自若かつ悠然と構え、市場の混乱が収まるまで高見の見物を決込むくらいの心や資産の余裕が欲しいものですね。

ていうか、やはり下げがきついのは、米国、豪州、英国の不動産でしょう。特にホームエクイティローンがバリバリ付いているタイプが見ものでしょう。

米住宅ローン市場の規模は10兆ドル。うちサブプライムローンは約13％の1.3兆ドル。サブも含め、証券化されているのが6兆ドル。現在米国では、サブのみならず普通のプライム含め、市場で値が付きにくくなってるので、重大な問題。ちなみに、住宅ローン債権証券化債券は、米国債より残高が多い。

すいません、ド素人で申し訳ないんですが。

2003年頃の底値の時の都心マンションの相場と、その後の価格変動について、どういう流れだったのか教えていただけないでしょうか？
参考になるサイトのURLでもよいです。

値上がりしたのは分かりますが、具体的にどの程度の値段の変動だったのかの実感がつかめずにいます。

この掲示板はかなり玄人の方が多いとお見受けしました。
よろしくお願いいたします。

都心区及び準都心区の新規分譲マンション坪単価は、ここ２−３年でおおむね倍になってますよ。

一部マニア向け億ションのぞき、それじゃ売りにくいんで、少し狭くしたり仕様・設備等のレベルを落としたりして、一住戸当たりの価格増加を少なく装って売ってますけどね。

＞＞６７９
本当に倍になっている？　中古の相場はせいぜい１０〜１５％程度しか上がっておらず、かつてのバブル期とは比較にならないです。新築だけが上がるということは、経済合理性からいってありえないと思われ、高いのは相当な付加価値をつけてたそれこそマニア向けの物件ではないでしょうか。

2000年頃から港区の相場をウォッチしているが、港区の底は2001年頃だったかな。
2002年、南青山などで一部の地域で上昇に転じ、2003年から他のエリアに波及しはじめ、2004年には区全域が明らかに上昇に転じた。
2003年は、まだ高輪の新築が平米100万（坪330万）以下で買えた。
中古は、築25年前後のものが平米50万、商業地など条件が落ちる物件だと平米40万以下でゴロゴロ出てましたね。
2004年は、確実に上昇が見られるものの、じわじわという感じだった。
2005年にはかなり上昇基調が鮮明になり、先導した青山、麻布は底から２〜３割は上げていたが、他のエリア（白金、高輪など）はまだ１〜２割上げた程度だった。赤坂も出遅れていた。
2006年春頃で青山、麻布は３〜５割上げ、赤坂も遅れを取り戻すように急上昇したが、他のエリアはまだ２割前後。この頃が最後の買いチャンスだったと思う。
2006年夏以降は港区全エリアで値上がりが急加速し、中古も急に値付けが強気になった。
2007年の年初で、３Ａ（青山、麻布、赤坂）は底から５〜７割上げ、他のエリアで３〜５割といったところ。
現在は、昨年の上げ方が急すぎたせいか、やや減速している感があるものの、売り物件が少なくなり希少性が高まっていることから、当分はじわじわと上がり続けるのではないか。

レバレッジ掛けて関係会社から高値物件を大量に仕込んでるようなところは一発で吹っ飛ぶかもね。
まあ価格が下がれば潜在的需要が喚起されるから長期的な日本経済にとってはいいだろう。
異常高値に踊ってた人たちは悲惨なことになるだろうが。

麻布、青山、広尾あたりは　そろそろ坪１５００万円　なんて囃し立ててた人たち　まだそんなこと信じてるんだろうか？　素人さんなら、お門違いだし、業者さんなら、思惑外れだね。
あと、もしその水準で既に割高物件を購入してしまった人たちは、見る目がなかったと、自己反省するしかないのでしょう。

現状、サブプライム問題に端を発し、ＲＭＢＳ全体に信用不安が広がってます。もちろん、市場の一時的な過剰反応に過ぎないとの見方も出来ますが、いずれにしても、米国金融市場では住宅ローン債権物だというだけで拒絶反応が出る傾向が強く、他にも多種多様な投資対象商品・資産が存在する中で、あえて住宅ローン債権物に手を出す奇特な投資家は、しばらくの間はあまり多くないでしょう。したがって、この市場のセンチメントが、今後数ヶ月程度は続く可能性も低くないと思います。

本質的問題は、米国不動産バブルが弾けたことである点は既述ですが、これによって外的環境変化（つまり不動産価格下落）への耐性が低かったサブプライムの信用不安がまず最初に顕在化したわけで、ことがサブプライムで留まるか否かは、今後の米国不動産市場の動向次第でしょう。今後も引続き不動産価格下落基調が続くようであれば、いずれサブプライム以外の、これまで優良と考えられてきた住宅ローン債権にも不良債権が発生するかも知れませんし、仮にそうなれば、まさに底なしに住宅ローン債権物が市場で暴落する危険性すら否定できません。

ＲＭＢＳ全体で６００兆円を超える規模が市場に流通している訳ですから、この影響は極めて甚大です。多くの市場参加者は、こうした数字を既に頭に入れつつ、最悪の事態にも適切に対応できるよう、あらかじめ不測の事態を想定しつつ対応・準備を進めることでしょう。結果、ＲＭＢＳ全体の市況がしばらく弱含んだ方向感となることは避けがたく、その場合、ＲＭＢＳ市場に資金が集まらなくなるわけですから、リスクを抱えたくない銀行等が今までと同じスタンスで住宅ローン融資を行うとは考えがたく、よって不動産を購入したくてもお金を借りられないので諦める層が、低所得層に限らず増加し、その結果住宅がますます売れなくなるので不動産価格も下落し続ける、といったデフレスパイラルに陥る危険性も少なくないと考えられます。

フレディマックやファニーメイの活用が米国政府・議会関係者等からも言及されているようですが、それは本当に最後のラストリゾートであり、かつ、あくまでも市場の底割れを回避する程度の効果しかなく、これまでのような米国不動産バブルが再び蘇えるものではない点には、十分留意する必要があるでしょう。なお、これまでは米国の不動産バブル崩壊が注目されていましたが、たとえば英国中心とした欧州や豪州等オセアニア、中国等アジアや中東等でも、過剰流動性に起因する資産バブル現象が顕著であったわけで、今回の一件で世界的な過剰流動性が急激に収縮する中、今後の世界経済全体への影響を慎重に見極める必要があるでしょうね。

確かにサブプライムにとどまらず、RMBS全体からCMBSにまで影響が出れば
大変ですね。日本の不動産にも投資家は勿論レンダーにも影響出てくる。邦銀だって羹に懲りて膾を吹く可能性も彼らなら十分ありうる。金商法に民営化に選挙と、10月なるまでゴタゴタしててよくわからないですね。

「ねぇ、ねぇ。サブプライムローン貸してる銀行が破綻すると、２３区のマンション価格が下がるの？」

「風が吹けば桶屋が儲かる的な話だね。」

「実際、市場の不安と金融不安、流動性の低下というものは別物でしょ。」

「サブプライムローンの証券化には、オリジネータの倒産隔離とかされてないの？」

「民間金融機関のRMBS は、オリジネ−ターである民間金融機関の信用力から切り離したスキームで、万が一オリジネーターが倒産してもRMBS への影響がないように住宅ローン債権の譲渡は真正売買とされる。真正売買性を維持するために、住宅ローン債権の入れ換えは厳しく制限されるみたいだ。」

「それじゃ、格付けの高いＲＭＢＳは別に問題ないわけよね。証券化のリスク分散機能が働かなかったというより、もともと質の低いハイリスクＲＭＢＳを組み込んだ再証券化商品が問題だったわけじゃないの」

「RMBSでは小口のローン債権がまとめてプールされ、そのプール資産のキャッシュフローが投資家にそのまま支払われるパススルー証券であることが多いみたいだね。」

「期限前に償還されちゃうと損だよね」

「期限前償還リスクを回避するためにそのモーゲージ・パススルー証券を裏付け資産として更にキャッシュフローを組み替えたものにモーゲージ担保証券ＣＮＯというのがあるね。」

「今回、東京市場の株安は海外資本が資金需要があって株を売ってかつ円キャリートレードを引き上げたことなんでしょう？」

「そういう風に言われているね。」

「不動産に投資している外資も引き上げるの？」

「不動産ファンドというのは、組成してエクィティを証券化した時点で投資の大半は回収しているんだよ。」
「どういうこと？」

「たとえば、土地を１００億で買う。買ったものを不動産信託して信託受益権にして、それをＳＰＶという
　倒産隔離のための会社に譲渡する。ＳＰＶ自体、土地を買った会社が出資して作る。
　その会社が建物を建てて貸すことの収益から得られる配当、将来の売却益の取得権利を含め
　エクィティの証券化として市場に投資家に売る。大抵は私募ファンドのような形で資金があつめられる」

「外資の日本の不動産ファンドの資金はどこが出しているの？」

「日本の不動産だから、日本のＡＭ・ＰＭが絡んでいて、外資系の会社とはいえ、証券化の募集は
　大和證券ＳＭＢＣみたいなところがやっていたりする。胴元の資本は外資でも証券化したあとは
　法人投資家なんじゃないの？」

「不動産ファンドは５年単位でリファイナンスよね。土地が上がれば売却するケースもあるでしょ？」

「大抵はリートに売るんだよ」

「それって、ＲＭＢＳがRMBSを組み入れたCDOに投資される構図とにているわよね。」

「注意すべきなのは、いま米国住宅バブルの崩壊、バブルの終わりのはじまり・・・みたいなことを
　言われているけど、どこまでが資金の引き上げでドミノの連鎖がどこまで続くのかは誰にも
わかっていないのだよ。」

「リゾート投資みたいなもので転売目的だ買ったのは少ないんでしょ。ハワイにしろフロリダにしろ
　金持ちが減価償却費で節税したくて貸しているんじゃないの？」

「たしかに、住宅地価が下がっているのは米国でもごく一部のエリアだけだよね。だから
　ずるいエコノミストは住宅バブルの終焉とか言い切れずに終わりのはじまり・・・なんて
　女々しい文学的表現をすんだね」

「ということは、今回のサブプライム騒動と２３区マンション価格は無関係ってこと？」

「デベロッパーが、サブプライムのＣＤＯでも買っていない限り大丈夫。なにしろ邦銀は真っ先に
　そういうものには手をだしておりませんと宣言したしね。」

「サブプライムで日本の何かどこか潰れるものあるの？」

「マンション購入の決済残金を当面株やＦＸで運用していた人が手付け放棄でキャンセルとか
　でる程度かな。それだって秋口までに修復されたら狼狽売りを買い戻す余剰金があれば
なんとかなるでしょ。」

「ＮＹ市場がまた下落したら？」

「ＦＦ金利を下げるでしょ。」

「それでも下がったら？」

「そのとき考えよう」

「また、謝れっていう子が出てきそうね。」

「だから、ツラみせたら謝ってやるって言ってるだろうよ。そいつはオレに恥をかかせたい
　だけなの。こっちは自分の知らないことをいい加減に書いても、恥だともなんとも思わない
　認識の違いだ。間違えたら勉強して知識を補完するほうが大事だろう。」

「そうね。間違いを指摘してあははって笑うくらいなら、誰でもできるわね。」

「自分のつたない仮説をさらして批判を受けるのは価値がある。でも個人の人格否定や
　あほ、まぬけと言ってもらってもあまり役にたたない」

「あなた、今日の日経６−７面食い入るように読んでいたものね。」

「おいおい。お前までオレに恥かかせたいのかね（笑）」

「株売ったんでしょ。そのお金でハワイでもいこうか？月曜にドルに替えてくるわよ私」

「やめてくれ」

689も便所の落書きレベルなので安心してください

このまま100円まで円高が進みますように。　アーメン。

>>692
オイオイ、100円まで進んだら俺のＦＸが破綻するじゃないか。

よーく、考えてみれば、毎週何百という新規売り出しがあるわけでもないし、
株屋の予想でもあるまいし、毎日書き込むネタがあること自体以上だわな。
東京２３区の新築マンションは、月ごとに供給量が細っていく以外になにか
際立った変化があるわけでもなし
金融マーケットのパニックにあわせて、むりやり不動産暴落説をとなえてみたり
するわけか。

東京都心以外に高騰した地価がない現状で、どうやって地価下落がはじまると
いうのだろうか。
それも都合よく東京都心部だけ下がって・・・なんんてことは普通はないよな。
だいたい景気低迷したらテメーの給料だってボーナスだっておぼつかなる。


世の中、縮小均衡か拡大均衡かどっちかしかない。
縮小均衡だった世の中が拡大均衡へ方向転換した瞬間だけ
庶民が都心周辺を買えただけで、拡大均衡が縮小均衡に向かう過程は
かつてのバブル崩壊の１９９２年当たり同様庶民の出番はないだろうよ。

都心周辺新築マンション価格が高止まりしていると、用もないのに
うろついて、人の発言に茶々入れる廊下とんびの暇つぶしスレになるだけだ。

元祖匿名はん。
どうですかね。私は投資の女神は強い者の味方だと思う。
悪者はやっつけられても弱者救済みたいな話にならんと思うのだけど。
このまま待っていれば、都心地価は暴落するんですかね。
待つにしてももう少し確かなビジョンがないと、「バブルはいつか弾ける」的な
念仏となえていても待ってる人は安心できないでしょう。

やべ。やっちまった。
とりあえず200マソ溶けた。

素直にマンション買っておくんだった。。。。
とは全く思ってないが
とりあえず新築マンションが3年以内にそれ以上に下がってくれれば
おれの勝ち。とりあえず先に中古から崩れるんだろうけど。

明日は株も買っとくか。

> サブプライムローン貸してる銀行が破綻すると、２３区のマンション価格が下がるの？

これ、私も聞きたかったです。
下がる派の人ってほとんど「サブプライムローン破綻→不景気→不動産価格下がる」みたいな便所の落書きレベルの理屈だから。
でも、今回の会話調さんの話は、私にはちょっと難しかったです。

>>689
あの、日曜は金融先進国のアメリカでもマーケットは休場なんですが・・・

今までの上がる派の論拠に、外国じゃ不動産利回りがマイナスなのに日本じゃまだ５％近くあるから外国に合わせてもっと上がるというのがあった。
（これも日本の異常な超低金利を無視してる無茶苦茶な理論なんだが）
自分はそれは利回りマイナスな外国が異常なんであって長続きしないと言ってたが、案の上サブプライムが弾けて値下がりし始めた。場所によっては暴落。

バブル崩壊みたいな不景気はこないだろうけど、ジャブジャブ投入されてた資金が引き上げられたらそりゃ下がる要因になる。
もちろん色々な要因があるからこれで確定ってわけじゃないけど、
既に個人は値上がりについていけず売れ残り物件が多くなってて、かつREITとかの投資資金も停滞してきてるのはマイナス要因。

それらを無視して関係ないってのは今年の４〜７月上旬ごろの経済評論家のサブプライム論聞いてるみたいだ。

誤解されてる方もいらっしゃるようですが（会話調さんとかも）、サブプライムローンが破綻・不良債権化することが、直接的に２３区のマンション価格下落につながる、といった短絡的・近視眼的な議論を行っているのではありません。サブプライムローン破綻の影響には、大きく分けて、直接的影響と間接的影響の二つがあると考えられます。少々長くなり恐縮ですが、以下におさらい的に説明します。

（１）直接的影響：　サブプライムローンの不良債権化で、サブプライムローン債権を保有する債権者・投資家に直接損失が発生します。サブプライムローンは証券化手法により多種多様なストラクチャー債に組込まれ、世界中の投資家が購入していますので、その影響は米国のみならず世界中に波及します。ただし、これまでのところ、日本では野村證券の約７００億円程度の損失が最大で、金融機関破綻や金融システムを揺るがす程の大きな影響はないと思われます。ちなみに、米国のサブプライムローン残高は約１５０兆円弱で、その他住宅ローン債権（プライムローン、オルトＡ等含むすべて）の総合計は６００兆円超です。先にＦＲＢのバーナンキ議長が表明したサブプライムローンでの最大損失額約１３兆円は、住宅価格の２０％下落を前提とした試算に過ぎず、それ以上の下落が発生した場合には、最大損失額も増加するのです。

（２）間接的影響：　米国のサブプライムローン破綻問題で特徴的なのは、全米不動産価格は平均して依然若干増加している現状において、サブプライムローン破綻が早くも顕在化して来たという驚くべき事実です。米国不動産価格が今後低下局面を迎えることは衆目の一致するところであり、今後もサブプライムローンを供与して来た不動産金融会社の破綻が続くことが予想されています。こうした中、市場ではサブプライムローンに限らず、いわゆる住宅ローン債権を組込んだ仕組債（ＲＭＢＳ）を忌避する傾向が顕著に見られるようになっています。「羹に懲りて膾を吹く」との諺もありますが、これは洋の東西を問わないようです。また、問題を複雑にしているのは、ＣＤＯ等（マネージド型含む）証券化商品の発達で、サブプライムローンのリスクがどこにどの程度存在するかが分からないことでしょう。高リスク債権を低リスク債権と組合わせて中リスクの債券を組成する等、商品設計は投資家ニーズ等に合わせて自由自在に可能なため、逆に、サブプライムローンのリスクの全体像が当局にも市場参加者にも見えづらいのが実態です。まさに、金融技術進歩の仇花でしょう。人間というもの、よく分からないものは信用しない、手を出さない、というのが本能的反応であることは世の常で、特に信用リスクを扱う投資家や市場参加者にはその傾向が顕著です。このため、サブプライムローン組込み商品であるか否かや、その組込み度合い等にかかわらず、現在市場では住宅ローン債権関連金融商品が完全に厄介者扱いされており、まともな値段が付かない状況に陥っています。一般に、市場で信用リスクの高まりが懸念され始めると、いわゆる「質への逃避」が始まり、高リスク資産から安全資産へと資金シフトを推し進める動きが強まります。これにより、株価下落と債券価格上昇（金利は低下）という状況が生まれる訳です。この一週間ほど世界中を席巻した信用収縮は、まさにこのプロセスによる株価下落と金利低下でした。日本にとって更に複雑なのは、ここで一気に円高が進行したことでしょう。なぜ円高になったのか、複数の要因が絡み合っていますが、最も直接的な要因は、いわゆる円キャリー取引の巻き戻しでしょう。円キャリー取引とは、ゼロ金利政策が解除されたとは云え、歴史的になお最低水準の円金利で資金調達し、それを米ドル等に交換した上で米ドル資産等を購入する取引で、為替市場では円売り・米ドル買いとなるため、恒常的に円安傾向が続いていた訳ですが、今回の世界的信用収縮による市場混乱を受け、その取引を手仕舞う動きが活発化し、それによって進行することが想定される円高で為替差損を蒙らないよう、我先に米ドル売り・円買いで、調達資金返済のための円貨買い戻しを図ったために、急激な円高が進んだ訳です。

こうした動きが今後も継続的に行われ、為替がどんどん無際限に円高になることはないでしょうが、ハッキリしているのは、これで世界的過剰流動性の主因の一つであった円キャリー取引が一旦収束したということでしょう。世界的過剰流動性のもう一つの要因とされるのは、いわゆるオイルマネーです。１バレル８０米ドルといった水準にまで高騰した原油価格のお陰で、中東他の産油国はかつてない過剰流動性を保有することとなり、それがロンドン等経由でヘッジファンド等を通じて世界中の金融為替資本実物資産市場へと流れ込み資産価格高騰を演出して来たのです。ところが、原油価格高騰は、必ずしも実需に基づく高騰というよりも、中国・インド等での資源消費拡大傾向を踏まえた先高感から、上記過剰流動性による巨額資金の流入により、ある種の投機的高騰とも言えるもので、やはり一種のバブル現象であったと考えることもできます。今回のサブプライムローン問題顕在化の重要なポイントは、決して米国の低所得層の住宅ローン債務デフォルトとか、それに伴う住宅ローン会社の破綻といった直接的影響に留まるものではなく、むしろこれまで世界中に過剰流動性を供給し続けて来た（１）日本発の円キャリー取引と、（２）原油価格の投機的高騰、といった２大要因の逆回転が始まるかも知れない、という点なのです。これら２大要因の逆回転が始まれば、どのような影響が生じるでしょうか？　簡単に言えば、世界的な過剰流動性が収縮するということです。過剰流動性が収縮すれば何が起きるでしょうか？　これまで世界中の金融為替資本実物資産市場へと流れ込んでいた巨額資金が細るわけですから、投資対象商品・資産の価値下落が始まる、ということです。では、いままで具体的にはどのような商品・資産に資金が流れていたのでしょうか？　ありとあらゆる資産に流れ込んでいたのですが、ある程度の利回りを確保するためには、多少リスクが高いと思われる資産にも資金が流れ込んでいたのです。具体的には、株式や原油、市況商品、不動産、そして今回の問題の発端となったサブプライムローン債権等が組込まれた仕組債等です。逆に、投資対象として優先度が落ちていたのは国債をはじめとする高格付け普通債券でしょう。低リスク資産は低利回りしか期待されないため、他資産が高騰している中、資金は低リスク資産から中・高リスク資産へと流れ、債券市場は低調・軟調となり、債券価格下落に伴い金利上昇が起こる訳です。これまでの世界中で起きていた、株高、株式型投資信託高、現物不動産高、不動産投資信託高、原油高、市況商品高と金利上昇は、まさにこの構図です。

以上から、サブプライムローン問題の間接的影響のうちで最も重要なポイントが、世界中の過剰流動性が収縮するか否かであることが理解頂けたと思います。これ以降はあくまでも予測と憶測ですので、さまざまな立場でさまざまな考えがあろうと思いますが、当方、過剰流動性が収縮すると考えます。なぜそう考えるか。たしかに日本国内では数百億円規模の損失が散見される程度で、サブプライムローン問題に端を発する金融不安はそれほど深刻には見えません。少なくとも、バブル崩壊後の不良債権問題では１００兆円弱の損失処理を行っており、それにくらべれば大したものではないでしょう。しかし、日本ではその１００兆円の損失処理があるからこそ、あれほどの低金利（というかゼロ金利）であってさえ、なおデフレ経済であった（依然として「羹に懲りて膾を吹く」状態）ことを考えれば、日本人投資家のマインドがリスク選好型に転換しているとは到底云いがたく、むしろ、株式市場や不動産市場でも外国人投資家が常に相場をリードして来たように、日本人投資家の振る舞いだけでは株価や不動産価格の上昇はおぼつかないことは明らかです。よって、日本の株式や不動産の市場動向の鍵を握るのは、好むと好まざるとにかかわらず、外国人投資家のビヘイビア次第ということが云えます。では、これまで市場をリードし続けて来た外国人投資家たちの動きはどうなるでしょうか？　日本では大した問題ではないように見えるサブプライムローン問題は、本国の米国では違った風景が見えて来ます。既に巨額損失発生で幾つかのファンドや金融機関が破綻していること、少なく見積もっても１３兆円超の損失が発生する可能性があり不動産価格動向次第では損失額が膨らむ危険性も否定できないこと、また、円キャリー取引における急激な円高による損失リスクが顕在化したこと等の環境変化に鑑みれば、これまで同様にヘッジファンド等を通じてリスク資産に巨額資金を注入し続けることは、いかに楽観的米国人であっても、そうそう簡単な振る舞いではないでしょう。実際、損失を蒙った金融機関・ファンド・投資家等は、信用リスクに非常にセンシティブになりますから、これから敢えて多額の資金調達を行ってまでリスク資産のポジションを拡大することは、当面の間、市場参加者の大勢とはなり得ないでしょう。現在の市場の雰囲気は、ちょうどＬＴＣＭ等の有力ファンドが相次いで破綻した際のそれに酷似していると云われています。あの際も、落ち込みから回復基調に戻るまでに、数年の期間を要したことは記憶に新しいところです。

よって、今後２−３年は、信用リスクに過敏となってしまった市場参加者による、低リスク資産を選好する安全運転相場へと移行するものと考えられますが、それによる実物経済減速への影響を懸念して、ＦＲＢが機動的に公定歩合引下げのアナウンスを行ったと思われますし、今後の景気動向次第では、ＦＦレート引下げや更なる公定歩合引下げもあり得るでしょうが、それ自体が、ＦＲＢがサブプライムローン問題の米国経済への重大な影響を認識し懸念していることの証左と云え、日本には関係ないよ、と涼しい顔をしている訳にはいかない問題だと思います。というのも、日本の景気拡大は、結局のところ、円安による輸出産業の好業績の恩恵による面も少なくなく、それは米国はじめとする、まさに過剰流動性で資産価格が高騰し資産効果で消費が拡大した国・地域向け輸出が好調であったことも主要因の一つであることから、米国の景気減速や円高による業績悪化は、結局、日本経済全体にとって悪影響を及ぼす危険性が少なくないと考えられるためです。また、間接的な国内景気減速のみならず、日本の株式や不動産の市場動向をリードしていた外国人投資家が、過剰流動性収縮の結果、日本での活動の縮小を余儀なくされれば、より直接的に、株式や不動産の市場にネガティブな影響が発生することは自明です。株価下落は、それが組込まれた投資信託等含め、多くの金融商品の価値を下落させ、それにより内外機関・個人投資家等に含み・評価損失が発生し、若しくは投資妙味減退により新規資金の市場流入が細り、更なる価値の下落を招来して、その結果として、逆資産効果により国内消費・投資活動が減退することは、十分あり得るシナリオです。特に、上述のとおり、日本人投資家は過去のバブル崩壊の痛手から完全に回復し切れておらず、羹に懲りて膾を吹くメンタリティが継続している状態ですから、今回のサブプライムローン問題の顕在化は、日本人投資家の多くのリスクテイク・マインドや投資マインドを冷え込ませる効果が十分にあると考えられます。実際、今回の株式市場混乱で損失を蒙った自称富裕層個人投資家さんも少なくないものと考えられ、資産の目減りにより財務面の余裕が失われた個人投資家が、更に強気に買い増しを進めることも、そのための資金を銀行等から借り入れることも、従来よりも確実に難しくなることは間違いないため、それらの影響がジワジワとボディブローのように日本経済全体に及ぶこととなれば、これまで高騰一辺倒であった都心部一等地の不動産価格ですら、ある程度の調整が避けられないと想像することは、決して荒唐無稽な夢物語でも、根拠のない戯言の類でもなく、一定の確率で発生することが十分想定されるシナリオであると考える方が、きわめて自然であることはまったく間違いのないところです。もともと、都心部一等地の不動産価格は、商業開発物を除いても、既に一般サラリーマンには高嶺の花状態であり、むしろ一部の俄か富裕層個人等の物件購入ニーズを背景に、物件供給数も僅少であるが故に、近時高騰が進展して来た経緯があるものの、そうしたニッチ市場をエンド側でリードして来た俄か富裕層が、今次株価下落等の影響で損失を蒙り資金力や信用力等に余裕を失った場合、もはや都心部高額物件を購入する（できる）層が極めて限られることとなるため、従来同様の価格高騰が継続する基礎が損なわれることは敢えて言うまでもない点、十分認識・理解されることを強くお勧めします。

なお、会話調さんなどの指摘されている、外資系ファンド等の国内不動産投資資金は、証券化等で一般投資家等へ販売して回収済との点ですが、事実関係はそのとおりであるものの、だから今後はリターンゼロでも損失が発生しても構わない、ということにはなりませんね。不動産投資資金を債権譲渡や流動化・債権化等により回収して利益確定した後、当該回収資金は改めて他の投資対象資産へと注がれている訳で、これまでの投資資金が全額海外に引き上げられていない限り、なお国内市場で再投資されていると考えるべきでしょう。職業投資家による投資活動とは、資金提供者らが期待するリターンを長期継続的に実現できるよう、初期投資で利益確定後も、次々と継続的に新しい収益目標や目標利回り等を設定して、常に投資活動を続けている訳であり、今回のサブプライムローン問題顕在化で、そうした継続的投資活動において相当額の損失を蒙った外資系金融機関・証券会社・ファンド・機関投資家等は、本国等における損失補填や流動性確保等の必要性が高まった場合には、当然に、本国以外の市場における投資資産によって利益（損失）確定や資金確保を図るために、それら再投資資産の売却・処分等を行うことは至極当然に予想されることであり、そのスピードと程度如何では、日本の株式市場や不動産市場により一層ネガティブなインパクトが生じ得ると考えることも、いわば当然のことです。

以上までにご説明した諸点を踏まえ、必ずしも（都心部）不動産市場のみならず、株式その他のリスク資産全般についても、今後２−３年程度の間では、ここ数年来の資産価格上昇基調に終焉や停滞が訪れ、場合によってはある程度の調整（価格下落）局面が到来することが、６０−７０％程度の確率で現実のものとなるであろうと予想します。

詳細な分析本当にありがとうございます。
以上十分考慮のうえ意思決定いたします。

最後の3行で納得しました。

>>707
自分も。
２、３年、貯金しながら様子を見ます。

697です。

経済アナリストさん、ありがとうございました。
現状分析と「過剰流動性収縮の可能性」という点まではよくわかりました。
ただそこから先、「俄か富裕層の資金力・信用力の余裕喪失」と「海外機関投資家の手じまい」が２３区のマンション価格下落につながる、というくだりがよく理解できませんでした。

「俄か富裕層」については、本格的バブル期のように投資により個人の資金力・信用力が拡大している状況であれば想像もしやすいのですが、私の周囲の都心マンション購入層は高収入の経営者や外資系サラリーマン、DINKSで、投資は趣味程度の人が多いようです。今回予想される信用収縮が、こうした購買力に与える影響は限定的なように思います。
「海外機関投資家」に関しては、過剰流動性収縮により確かにネガティブなインパクトがあるだろうと思います。ただ、23区の地価に海外機関投資家が与える影響を測りかねています。これについては、何か定量的なデータがあったりするのでしょうか？

ちなみに私は、この掲示板で言われるところの「＊＊＊」です。
これ以上のマンション価格高騰は困りますが、不景気になっては元も子もありません。

Almost no impact about japanese market.