23区内の新築マンション価格動向（その13）

人口減は確かに論点の1つですが、最重要なものでは無いのでは。
不動産への資金流入量、銀行の貸出額、が最重要な論点だと思いますね。

資金流入量は、年間3.5兆円を超えると、地価の歯止めがかからなくなるという論文もある。現在REITへの規制をしているのは、そのような上限を超えないようにという配慮であり、規制強化で地価が下がるということでは無い。

モルガンスタンレー1社で2兆円も投資してきて、あと更に2兆円なんつっている状況が、このサブプライム問題かなんかで沈静化してくれないと、むしろ危ない。という意味で、私はこのような諸問題についてあまりリスクを感じません。

156さん

> 質問ですが、
>1980年に30歳〜35歳くらいの人たちが夫々120万人くらいいて、
> 1990年にはその層が80万人以下になっていたのに、なぜバブルが
> 起きたんですか？

当時は供給より需要が多かったからです。
価格を決めるのは「前の世代の需要より今の世代の需要が多いか少ないか」ではなく、「供給（中古も新築も)より需要が多いか少ないか」です。

なお、1990年に天寿を全うした人は戦前生まれです。東京都の戦前戦後の人口は500-600万人でした。亡くなって空き家なる家も供給に対してずっと少なかったのです。

今後(2020年以降)の供給は需要より圧倒的に多い、ということろがポイントです。

++
157さん

都心部に人があつまると言っても、価格面では安泰ではないですよ。

例えば、世田谷で住む場所が余ってくると、今川崎や横浜にしか買えない層がそこに入ってくるということです。つまり、世田谷の価格も川崎・横浜程度まで落ち込むということです。

都心部の家は空き家にはなりませんが、価格はしっかり下がります。

人口減だけならともかく、
他のどの国も経験したことのない超高齢化社会が確実に来ます。
雇用の面では60歳、65歳の定年制が崩れつつあるように、
これまでの経験とか常識とかでは未来は予測できませんね。
住宅価格については、
若年者減のインパクトはかなりのものだと個人的には思います。
ますます一極集中が進むでしょう。
そう考えると都心部、都内人気区は暴落はないと思いますけど。
今のマンション相場の異常さは、
都心部に吊られて（または便乗して）、
近郊部のロクでもない物件までトントンで値上がりしていることでしょう。
マンション専業デべはこのチャンスを逃すまいと汚い商売が横行しています。
こういったデべの利益に給与が吸い取られないよう学習したいものです。

155は一面的な極論だな。金融面での見通しは？
徐々に浸透しているインフレは関係しないのかな。

164

ここは実需で動くレジを論じてるんだから、155さんの議論で問題ないのではと思う。

仮に20年以上先の金融見通しが出来たとして、当たる確率が低すぎる。

人口動態は、戦争や天災などない限り、かなりの確度で読める。

投資は確度の高い、大きなトレンドをはずさぬことがポイント。

また、消費財・建材のインフレと不動産資産価格との相関性はほとんど見受けられない。

日本円のデバリューに起因する輸入インフレは、国民の財布事情を悪化させて、

不動産価格にはマイナスだろう。

やはり、この掲示板で繰り返し提言される、外貨資産保有が、ある程度有効ではないかと思った。

>165さん
私もそう思います。

数年前に都心マンションに転居しましたが、ずっと
ここに住むかと問われれば、答えはＮＯですね。

便利だけど、あと１、２年して仕事が少し落ち着いたら、
世田谷区に戻りたい。

やはり、夜に窓を開けたら、車の音でなく虫の音が聞こえる
環境で暮らしたいと思います。

都心区でも元麻布などの駅から遠い高級住宅地は良いのでしょうが、
うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、
窓をあけても、虫の音は聞こえません。

なんだか、少しずつ、疲れとストレスがたまってきた感じです。。

>>うちのように、６０００〜７０００万円クラスの庶民マンションは、

庶民マンションじゃないでしょ？？？
高級でもないけれど・・・

みんな気がたっているよね。
動向を語るというより、向きになっているな。
「つまんねぇからやめろ」というタイプさえ苛立ってまともに打てない。

なぜかね。世の中うらんでるから？株が下がったから？
もっと長期のビジョンと展望もてばいいんだよね。

苛立つときは苛立つ自分の感覚をじっくりとみつめて味わうと気持ち
落ち着くよ。

>>167
ごう音を立てて走るトラックや爆音のバイク。安眠が妨害されたり、テレビ
の音や会話が聞こえにくくなったりと、毎日の生活が妨害される。幹線道路
の近くに住む人にとって、騒音は大気汚染や振動と並んで、深刻な問題だ。
都内で道路の騒音が一番うるさいのは、果たしてどこか。都自動車公害対策部
計画課などに聞いてみると、ワーストの場所がいくつもあった。
昼間では、七七デシベルというのが最高値で、都内には四地点あるという。
環状７号がある目黒区柿の木坂付近、国道１６号の福生市熊川付近、
国道２０号の調布市上石原、新宿青梅線の東大和市奈良橋付近。夜間も
最高値は七七デシベルで、やはり環状７号の同区柿の木坂付近と新宿国立線
の杉並区高井戸東付近の二地点だ。
昼間、夜間ともにワーストの目黒区柿の木坂付近を歩いてみた。片側三車線
の大きな道路は確かに交通量が多く、うるさい。中央分離帯のガードレール
は排ガスで真っ黒に汚れ、道路沿いのマンションは防音用の窓ガラスのサッシ
が目立つ。
この付近は立体交差化が進んでおり、信号が少ないのが特徴。交通量の割に
流れが比較的スムーズなため、騒音が大きくなってしまう。ここは四十キロ
制限なのだが、試しにタクシーに乗って通ると、流れに乗って走っていると
何度も五十キロ以上出た。
実は、ここと同程度の騒音とされる七五デシベル以上の地点は、都内に
十カ所以上もある。道路騒音の基準になっているのは、一九九五年に出された
最高裁判決だ。兵庫県の国道４３号付近の住民が国を相手取って起こした
訴訟の判決で、「六五デシベルの騒音は、住民にとって受忍限度を超えている」
として道路管理者の国に損害賠償を命じた。これに従えば、都内には
「我慢できない」騒音が無数にあることになる。

×向きになっているな。
○ムキになっているな。

ようするに、何を目的に動向を語っているのかっていうことだけど
以前は、もっと知的な娯楽みたいな余裕があったのに、どうしたの？

２３区でも人気の無いエリアでは、価格下落や売れ残りが見られてきました。

また、竣工数ヶ月前に売り出しする傾向だったのが、竣工２年近く先のマンションを売り出し始めました。

おそらく、マンションの価格は今が天井と見て間違いないでしょう。

マンション価格はこれからは好立地の物件でも横ばいか、それ以外の物件は下落していくと思いますので、これから買う人はあせらずに、希望の物件がでるまで待つのがいいでしょう。

住宅情報誌をつくづく眺めた。
都心物件って６０平米の３ＬＤＫと４０平米の１ＬＤＫといった寸詰まりマンション
ばかりだよ。このさきどうやっていい物件がいい立地に出てくるのかね。
今みたいに高値仕入れの土地に劣悪狭隘マンションを売ってこのまま
終わりですよ。
デベは、郊外を売り切るまでは都心、都心周辺の高額土地は買わないでしょう。
そうなればねらい目は中古ということになるが、これが需給逼迫。
だから１０年は高止まりって話をしてきたけど、高値論者は黙ったとか
言われているだけ。
夏休みだからネットなんて暇つぶししたくないでけなんだけど
張り付いていないと「沈黙した」と言われちゃうんだね。
休暇の間経済誌を読み返していたけど、みんな論理展開が粗雑。
なにしろ取材やサンプル数が少ない。
それと全員が貧乏人の見方。なおかつリスクをとることを恐れている論調。
読めば読むほどこいつらＦＰかライフプラン研修の講師になそうな堅実派
ばかりだと思ったよ。

待っても無駄。待つなら定年まで待つ。

>>172
２３区マンション販売戸数
２００４年３９１４７戸
２００５年３１０２５戸
２００６年２３６５０戸
２００７年上半期８１８２戸

２００７年上半期供給戸数が多い順
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

173みたいな上から目線のレスは読んでいて不愉快になるね。

えーと、173さんが夏休みだと、この板から高値論者がいなくなるんですね・・・。

お前らもう少し目線だとか言い方だとか、嫌味以外のこと書いてみろよ。

発言を管状で捕らえるからいるまでたっても貧乏のままなんだぞ。

×管状
○感情

１７３のどこが上から目線なんだよ。国語の成績悪かったんじゃないの。
ですます調で書いたら赤旗みたいだろうかよ。

>>175
そうじゃないよ。書いてあることがキミの意に沿わないからだろう。
明日から大暴落。きっとまた３５００万で８０平米のタワー低層階
が買える日が来る・・・そう書いてあればいくらえらそうな物言いでも
あんたはうれしいんだろうよ。

>>173
確かに中古価格に人気の差が現れてきています。
YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

17年間、日本以外で続いてきた不動産ブームがどうも終了し、日本のオンリー不動産ブーム（株もあるかも）がはじまりそうですね。
サブプライム問題は、当時の日本で言えば住専みたいなもんで、高騰した不動産の最も危険な価格帯を担保として、最も危険な借り手に15％前後の金利で貸し込んで、不動産バブルの最後のアクセルを踏んだＡ級戦犯といったところでしょう。
ただ旧日本との違いは、そのリスクが巧みに証券化されて、大手銀行等の信用力を背景にその傘下のヘッジファンドが高利回り商品として、一般投資家や機関投資家にうまくリスクトランスファーされているところですよね。
だからこそ、早めに全世界に影響が波及し、あわてて株を狼狽売りする連中が多発しているわけですよね。
こうなると、不動産は上がり続けると信じて疑っていない米国、豪州、英国、EUあたりの人々の不動産神話が揺らぎ、17年前に日本で発生した不動産不況のミニチュア版が各国の不動産業界には起こる可能性は高いですね。
ただ、旧日本との違いは金融当局の処理策のスピードが相当異なることも予想されますから、せいぜい２−３割の下落で止まり、３年も経てば、再び立ち直るイメージではないでしょうか。
さて、そこで日本の不動産がどうなるかですが、実は、日本が調子いいときは他がだめで、日本が悪いと他がいいの法則って結構あたっている面があるので、80年代のブラックマンデー後、一瞬お付き合いした後、日本のオンリーバブル状態になった、あのパターンを感じているのですが、いかがでしょうか。

そりゃあ高収入を得るには都心で働くのが一番だからねえ。
自分は年収2700万で内幸町で働いているけど、埼玉や群馬では俺の希望する職場が無い

出た、脳内年収

>184さん
でも、都心で働くにしても都心（山の手線内）に住む必要って
全ての職種の方には必要ではないかもしれませんね。

私は１６６ですが、夫婦ともに都心勤めで、数年前に都心マンション
を購入して住んでいますが、最近、ちょっと都心暮らしに疲れ気味で、
近郊に戻りたくなってます。。

基本的に、１９６０年から半世紀近く続いたマンションデベロッパーという
業態が消え去るのが近いだけで、地価が下がるわけではない。
マンション分譲が不況がからといって資産デフレが復活するわけではない。
誰も買わない。しかしその結果が流通価格を下げるわけでなく、業界内で
買い取られ賃貸市場に回るだけだ。
平均年齢４０歳を超えた立派な高齢国家にもはや新築マンション分譲と
いうビジネスは必要ないのかもしれない。
おおきな転換点は、マンション供給という最後の花火閃光をみたのであって
あとは、石炭産業が廃れたのと同様、ずるずるいつまでも尾をひきなから
次第にマンション分譲というビジネス自体がこの世から消えていくだけ。
そんな風にみたら、価格の変化など考える必要も無いことに気がつく。

人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で９万戸も新築は
いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。
もはやそういう時代が始まっているだけの話。

ソーラーパネルとか
タワーマンションの壁に作ったらどうなんだろ

邪魔なだけ。コストアップになる。半日しか発電しない。
ペイしない。売電しても投下資本回収に３０年かかるだろう。

ここにいる人達は脳内メーカーで調べた方がいいんじゃないの。

公立の小中学校高校の水準が下がってすぃかたなしに昔は金持ちしか
いかない私立の小中学校にいかせる人が増えた
思えば、行政の怠慢ゆえの無駄な出費なのだ。
住都公団が低廉な分譲をやめた。郊外団地が不人気で地価下落で
その存在意義がわからなくなった。だから庶民は昔は金持ちしか
買わなかった「パークなんたら」とか「シティなんたら」とかを無理して買う
ようになった。無駄なものに分不相応に金をかけざるをえなくなった。
私立に子供を通わせると、周りはみな都心のマンションに住んでいる
うちだって住めないはずはない・・・そう考えてしまう。
そもそも、私立の小学校も、都心のマンションもいつから庶民のものに
なったんだ？
わけわかんなぇ話だ。

富の使い道もグローバル化が進んでるということ。

金持ちも貧乏人も日本の中に閉じ込められてた時代は、
東京の地所はそれなりに頂点で金持ちがそれを占有した。

いまや金持ちは世界レベルで
いい場所いい地域いい娯楽いい生活、
家やら土地やらに囚われず、いいお金の使い方を求めるようになって、
東京に家を持つことは目標でもなんでもなくなった。

翡翠が最高だと思ってた時代は貴族だけがそれを持てた。
世界が開けてダイヤやルビーやエメラルドがあるのを知れば、
庶民にお下がりの翡翠がまわってくるのは道理。

六本木で飲みすぎた私の頭。

今起きていること、千載一遇のチャンスです。
日本の景気は決して悪くない、しかしながら、日銀は利上げが出来ない。
サブプライムローン万歳。米国、欧州で影響はあれど、日本では殆ど無い。にも関わらず、日銀は利上げが出来ない状況になった。分かる人は分かると思いますが。

これが何を意味するか。重大な局面に今来ている。バブル再来を、確信持って言うことが出来る。

一時期、都心含め、不動産が下がる可能性がある。これが唯一、21世紀最後の買いチャンスになる。景気が良いにも関わらず、利上げができない局面に、サブプライムのおかげでなった。

金融緩和の方向性にも関わらず、LIBORが上がっている。これは何を意味するか。裁定取引のチャンスなのだ。日本はバブル再来が確実となった。

買った方が良い。本当に。くだらない悲観論に惑わされている場合では無い。

1年に1回、相場は荒れる。最大のチャンス。為替も確実に儲かる局面になった。ありがとう。サブプライム。

>>187
人が死ぬ。家もマンションも土地も残る。毎年首都圏で９万戸も新築は
いらない。新築が高いなら中古をリフォームして住めばいい。
もはやそういう時代が始まっているだけの話。＞

そこで、中古マンション価格に差がつき始めているわけです。
立地に優れた場所がより好まれ、不便な県境外周区、特に北部は敬遠され始めています。
新築マンションを買う場合も、将来中古で売る場合を想定して選ぶべきですね。
具体的には以下ランキングの上位で、コストパーフォーマンスが良いところになります。

YAHOO不動産より、登録中古マンションに占める３千万円以上物件の割合。
1位港区７０．７０％2位渋谷区６６．２６％3位江東区６５．６４％
4位世田谷区６０．０９％5位目黒区５９．９６％6位千代田区５７．３８％
7位江戸川区５３．５１％8位中央区５１．５５％9位品川区５１．３５％
10位荒川区４６．０２％11位墨田区４３．７７％12位大田区４３．３６％
13位新宿区３８．６０％14位台東区３７．２９％15位文京区３７．２３％
16位中野区３４．９７％17位杉並区３３．２３％18位北区３３．０３％
19位板橋区３１．６０％20位練馬区２７．７０％21位豊島区２７．５１％
22位足立区１３．８６％23位葛飾区９．８２％

高額物件の売れ残り順位表ですか？

>>195
新築物件の人気が中古物件価格を高めに誘導している地域です。
>>187さんの言う通りで、変な場所＝不便な場所に新築マンションを買うくらいなら、便利地域で同額の中古マンションの購入を考える人が増えています。
２３区でも北部は不便なところが多いですから、安くても売れない感じで、ずいぶんと差が出てきてます。暗いイメージが敬遠されているのもあります。安くなるのは良いけど、その所得水準に合った人が住むようになりますから、住環境も年々変わって行きます。

≪１９７
値下がり論者の認識ってやっぱりその程度なんですね。
先の安値で買えなかった理由がわかるよ。

子おいうおいしい場面で旧価格で買えた人と買えなかった人の差が出ますよ。ここであおぞら銀行、りそな銀行、新生銀行の株を
狙って下がったところで買おうと狙ったりと世間の事象を
実践的に運用に考えるのが旧価格で買えた人。

１９７のように一般的な新聞に出てることを言ってるだけの
にわか評論家タイプは駄目だろうなー。

１９９だけど自分は旧価格で買ったけど本当にもう一度
あの価格になればもう一戸買いたいなー。

あくまでも、ひとつのデータ例に過ぎませんが、ご参考まで。
なにか、傾向のようなものが読み取れると思いますよ。。。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200707house_tokyo_23.pdf

197って団塊ジュニア＝バブル入社組って勘違いをしていた程の経済オンチでしょ。
新聞に書いてあるようなことはいいから、また斬新な定義を期待したい。

＞＞２０１
明らかに、直近３ヶ月の価格上昇率が、これまでの勢いを失っている。
さて、本スレの議論が錯綜してるようなので、そろそろ結論。

１．過去数年間に亘り、オイルマネー、わが国ゼロ金利政策、円キャリー等々諸要因による世界的過剰流動性を背景に、国内（特に東京都心部）物件に流入していた内外ファンド等プロ投資家資金は、特に利回りが低すぎて投資妙味のないレジ物に対しては停滞又は縮小が確定的。一部プロ投資家は、他資産へ投資対象を振替えるべく、既に手仕舞いモードで利益確定売り実施済（又は準備中）。

２．よって、ここ１−２年において、年率数十％という異常な急騰ぶりを示した都心部不動産価格は、当然に終焉を向かえつつあり（プチバブル崩壊）、良くて横ばい、一部には上がり過ぎ（バブル）の影響で若干価格調整局面（つまり下落）を迎える事例も散見されること必至の時勢。

３．なお、わが国景気動向は依然長期拡大基調とは言え、まだまだ力強さは乏しく、インフレ率もさほど高まってないため、一定（せいぜい年率１−２％程度以下）のインフレは見込めるものの、過度の期待は禁物。

４．そればかりか、不動産物件以上のインフレ率の実物資産も存在することから、（今後も高い収益性が見込め、収益還元法等で高い収益価値が裏付けられる都心部商業系不動産物件や、実力以上に過小評価されている割安物件等除き）インフレ期待のみに依拠してこれまで同様の不動産投資を継続するのは、実に素人的発想であって極めて危険。

５．ただし、不動産市場全体に上述のような明らかな変調があるものの、すべての物件一律一様に変調を来たすものでなく、物件個々の条件等で濃淡あるのも事実。一般庶民・サラリーマンを顧客層とする標準的物件は、顧客層の給与所得水準が横ばいにもかかわらず、物件価格が高騰を続けており、特に物件価格が７〜８千万円ゾーンを超える都心部物件等は苦戦を強いられるものの、いわゆる富裕層や高額所得層を対象とする都心部好立地の１億円以上の価格帯のマンションでは、供給数にも限りあるため、当面はそれなりに堅調に推移すると予測される。

６．とは言え、上記１．〜４．に記載した国内不動産市場の大きな流れ（特に、絶大な資金力を有する内外ファンド等プロ投資家動向）には抗い難く、５．的現象はあくまでも局所的・ゲリラ的かつ一部エンドユーザのみに限定された例外的事象に過ぎず、不動産市況全体がここ数年で沈静化に向かうこと必定。

７．これら外部環境や今後の見通しに鑑みれば、これまでプロ投資家主導で倍々ゲーム的に急騰を続けた都心部物件すら、今後は良くて現状維持、悪ければある程度の価格下落は覚悟の上で、（元本割れしても困らない）余裕資金を不動産投資に振向ける程度が妥当な投資行動であり、金利ジリ高傾向の折、敢えて多額の借金をして高額物件に手を出すのは、愚の骨頂の極み。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以　上

>194
築年数もいれると参考になるんだけどなあ。
そうでないと使える資料にならない。
嘘はついてないけど、真実はあらわしてない感じ。

過去数年間に国内（主に東京都心部）不動産市場に流入した投資資金は、内外ファンド等プロ投資家と呼ばれる人たちのお金が１０兆円〜２０兆円なのに対し、いわゆる富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちの素人個人投資家と呼ばれる人たちのお金はせいぜい数千億円です。

プロ投資家と素人投資家の資金力には、何十倍か百倍近い違いがありますので、（自称含め）富裕層や高額所得層と呼ばれる人たちが国内不動産市場に及ぼす影響は極めて限定的なのが実態です。

どの市場にも一部マニア等に支持されるニッチなマーケットがあるものですが、これら富裕層や高額所得層と呼ばれる一部の限定的な人たちの間で取引される一部の限定的な不動産物件市場も存在するのは事実でしょう。

ただし、そうした市場は、プロ投資家は勿論、業者側からしても旨味は殆どないので、たとえば超都心部高級住宅地に１０戸前後の億ションを開発するよりも、商業系大規模再開発事業等にまじめに取組むことでしょうから、そうした市場が今後どんどん成長する見込みはありません。

また、そうしたニッチなマーケットは、エンドユーザの嗜好性や趣味性等が極めて強いので（某有名華道家の事件はご存知ですよね・・・）、世の中の風潮とか趣味趣向とか、トレンドとかファッションとかが変わると、とたんに価値が低下したりする危険性大であり、その点も十分注意すべきです。あくまでも生活の拠点（実需目的）として購入するならいざ知らず、資産価値上昇を見込む投資目的で購入する場合は、十分注意が必要です。

＞＞１９４

ランキング上位は、割高度ランキングとも言え、決してコストパフォーマンスは良くないでしょうね。また、広さとかの諸条件も考慮されてないので、これだけでは何も判断できません。

むしろ坪単価を出した上で、当該エリアの平均賃貸料坪単価と比較すれば、本当の割高度・割安度ランキングになりますから、意味ありますけど。

素人さんの発想って、この程度なんですね。。。

正直これから購入する層としては、都心の価格動向なんてどうでもいい。
250万/坪のラインがどこになるか、これを知りたい。

サブプライムやREIT下落で国内金融機関が大損＆貸出姿勢慎重化、という話がありましたが、逃げ遅れた野村達と違い、メガバンクは懸念拡大前にEXIT出来たようですよ。2年位前まではREITを買っていた地銀は未だに十分な含み益があると思います。損したのは昨年10月頃からひたすら買い続けていた外人と、吊られて買ってしまった少数の個人位。

>208さん
私もサラリーマンの現実的な購入可能エリアが気になります。とりあえず城北（練馬も含む）、城東なら一部高級物件をのぞいて250万を超える事はないと思いますが。