23区内の新築マンション価格動向（その13）

まだ何とかマンションの価格が上がってるのは

- 金持ち層向けの、好立地の高級物件（すわ、市場反転だ。ぼろい銭もうけのチャンスだ。）
- 埋立地などの、本来価値が低い物件を、地理的近さを売りに、デベが上方に価格操作している物件（繰り返される典型的なバブル商法）
- 上記二つに便乗した強気価格設定物件

の三パターンでしょ。

一人当たり賃金は下がってるし、雇用の安定性は下がり続ける一方だし、金利は上がってるし、医療費・通信費などの出費は増えてるし、住民税は増えてるし、社会保障負担増・増税が予想されてるし、高齢化と人口減で、住宅取得意欲の減退は明らかだし、年金システムの実質破綻で老後の必要資金は拡大してるし、団塊ジュニアの住宅取得も一段落しつつあるし、いまここで、新築マンションに強気になる理由はない気がします。

価格上昇の要因としては、

- 先高観から、無理して土地仕入れをした（とくにマンション専業デベ）が
、利幅を削らず、仕入れコスト高を無理やり転嫁しようとすることによる値上げ
- 建材コストアップによる値上げ（不動産の価値自体とはあまり関係なし）
- 慣性の法則を過度に信じた、便乗値上げ。

くらいしかないと思います。

底からの反転という意味で、ここ3-4年の値上がりは、結構な勢いがありましたが、また、下向きでしょう。
底で買った！と息巻いている方々も、そのうち「行って来い」でプラマイ・セロまでは少なくとも戻るし、よほどの希少物件でなければ、水面下になってゆくでしょう。

埋立地のタワマンは言わずもがなです。住宅としては最悪です。

まあその下向きが何時になるかだよ
来年かもしれないし10年後かもしれない
ここで言われてることはそれぞれ根拠があるかもしれないが
それが「いつ」なのかは神のみぞ知るだ


ボストンの水族館の傍の高層マンションにお邪魔したことがある
港越しにローガン空港が見え、湾内にはヨットが数隻走っていた
東京の湾岸でもあんな雰囲気だったら良いのに・・・

>>42
何をやっても失敗する典型的な思考回路だねキミ。

給料が上がらないのは、政治が悪い、会社が悪い、上司が悪い。オレは一所懸命がんばってるのに。だから不動産も下がるはず。でも、よーくまわりを観察してみると、新興国需要で売上高、利益ともに２桁成長している産業や会社があることに、うすうす気付いてはいるけど認めたくない。こうした心理状態は理解できなくはないけれど、そこから自力で脱出しないと、インフレで賃料が上がり続ける賃貸に住みつづけることになるのでは！

45

何を言ってるのか、よく分かりません。
46さんが書いてるように、どんな悪いときにも
成長企業はあるし、どんな好況時にもつぶれる会社はある。

部分を見てもしょうがない。
大事なのは全体のトレンドを見ることです。
また、企業収益そのものより、そこから、どのように可処分所得に流れていくかがキーですよ。

そして、足元のトレンドより、これからの
大きな流れが大事です。

それが、長期にわたって、賢く資産運用していく唯一の術です。

足元の短い期間の減少だけから全てを推し量ろうとしたり、
数少ない成功から有頂天になるとろくなことはないですよ。

収入億超えで、分散された資産ポートフォリオを持つ、
ワールドクラスの金融知識がある人間の間に日本悲観論者は
数多くいます。（必ず正しいといってるわけじゃない）

むしろ、湾岸マンション購入で3000万円の含みが出来たくらいで
有頂天になってる年収1000万程度のサラリーマンに危うさを
禁じ得ません。（あるいは、短期の相場観しかない泡沫不動産屋）

勝負あったね

アホに金儲けは無理。強気派には理屈が全くない。
勢いだけでは、所詮いつかは馬脚を出す。

大きな流れは下向きだから、ここはじっくり、いい物件が投売りされるのを待ちましょう。

真のアホは2003年の投売り状態の時も買えない
惨めな48のようなバカです

でも金利が１％上がれば、物件価格が１割下がっても、総支払い額は同じになっちゃうんじゃないの。だからこそ、長期固定金利が低く借りれるこれまではチャンスだったわけでしょ。

でも、買い時すでに逃した人の話なんだから金利が上がるなら、
なるべく借りないで買いを狙えばいい。ただ、今２０代のこれからの
取得年代は大変ではあるが。

強気派も弱気派もここに書きこむ資格があるのは
現預金を2000万以上持っている人間だけだね。
金を持っていないのに、地価が上がろうが下がろうが関係ないからね

いや、地価が上がった後に襲ってくる家賃の値上げという、忘れた頃訪れる恐怖の大王にどう対応するかといった重大な問題で、十分、関係してくるよ。
てか、昨年からの30-50%のオフィス賃料の値上げって、３年前では予想もつかなかったから。

金融機関が未だに土地本位制を執り続ける限り、そう簡単には
地価価格は下がらない。地銀までも地元では不動産ローン業務が
芳しくないので東京へ進出・・個人マンション向け貸し出し額を
増加している。だって・・地方の物件に貸し出すより東京の方が
貸倒のリスクが少ない。産業向け融資は限られているし東京の
マンション向け住宅ローン貸し出しは地方銀行にとって涎が出るほど
美味しい融資物件なのでは？

土地神話はなかなか崩れないね・・この国は。
（地方過疎地は崩壊したけどね）
裾野産業も広いしね、内需産業分野として。

前に書かれた方が居たら申し訳ないですが、
エコノミストって雑誌に１ページですが、
今のマンションの値上がりは、バブルでもうそろそろ下がってくるって
書いてありました。

不動産相場をつくってるのは、実際問題、銀行だからね。バブルの時や最近のアメリカの住宅金融のように、時価の100％や120％まで熱狂して貸せば、その後、突然梯子が外れて、逃げ遅れまいとわれ先にとパニック売りになることもあろうけれど、一度、苦い経験をしている今の日本の銀行が同じことをしている気配はいまのところ全く感じられないもんね。
だから、ここ数年の急上昇のあとの横這い期間に、遅れている賃料の上昇が追いつく形で、数年たって、再度、上昇基調に拍車がかかるってシナリオが最も順調で過熱感のない不動産相場のトレンドっていうとこでしょう。いずれにしても、不動産相場が長期下落基調になるためには、まず、銀行による担保価値目いっぱいの熱狂貸付の局面がないと理論的にはたどりつけないっていうとこだと思いますよ。安く買いたい気持ちは、わかるが、「押し目待ちに押し目なし」ってとこでしょう。

そうですね。銀行は個人住宅ローン融資向けに物件の100%は、
絶対に融資しないからね。不動産価格が▲20%ぐらいになっても
予想済みでしょうね。
バブルの時は、地銀も国際業務に進出、海外支店開設して
すべて失敗した。お金が有り余っていたのでしょうね。
今は金融庁が厳しく管理しているから無理だけどね。