ドレッセ鷺沼の杜アリーナフォレスト

この夏まで川崎市宮前区に住んでいました。いずれまた戻る予定です。

この地域で、帰国児童受け入れ校は「富士見台小学校」です。
学校HPもあるので確認してみて下さい。
以前は、越境通学がダメと聞いた事があるのですが、今はどうか分かりません。
http://www.keins.city.kawasaki.jp/2/ke207601/

近隣の小学校の児童数が増え、「土橋小学校」が新設されました。
人工芝の校庭や空調完備の教室など最新の小学校でここも人気があります。
「鷺沼」「宮前平」「宮崎台」駅周辺の小学校は、いずれも帰国児童が多いと思います。それと小中学校すべて2期制です。

https://www.tentsuma.com/mobile/Bbs/view/17059



宮崎台～鷺沼間は帰国子女が多いのは間違いないようですね。


http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1037937340

6000万円くらすが、並ぶ可能性ってありますでしょうか？5000万円代なら考えたいと思っているのですが。ご意見お願いします。

うちも出来れば5000前半で欲しい。。

高くても3000万後半。

それ以上だと割高。

田都のマンションスレには必ず3000万円台と書き込みがあるけど、
これはお約束なの？

>>25
田都は人気ないからね。

広さの割合がどうなるかわからないからなぁ
6000万クラスになると需要がだいぶ減るのはわかりきってるから90平米以上とか最上階とかの条件がかなりいいとこじゃないといかないのでは。
建築費高騰の影響で設備仕様を落とさざるをえないと思うけど5000万クラスになるとあからさまに仕様落とせないから売る側も大変だろうな。

>>25

全く同じこと思ってました。
他の路線の営業なんでしょうかね？

まあいくら書き込もうが誰も信じてないですけど。

田都って人気ないんですか？
鷺宮の資産価値ってないんでしょうか？

>田都って人気ないんですか？
はい。田都は人気ないです。

>鷺宮の資産価値ってないんでしょうか？
鷺宮って書いてるけど、鷺沼ですよ。
名前間違えるのはかなりマイナーな駅だからしょうがないけど、こういう所なのでもちろん資産価値なんてないですよ。

この辺はそれほど資産価値は下がらないんじゃないですか


http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q12108561617

>>31
鷺沼のある宮前区は、コンビニぐらいしかないエリアなので、今後かなり下がると思います。

>>32
もう少し、論理的な文章で解説していただけないでしょうか。

私の独断で情報提供：
１）鷺沼、たまプラ、あざみ野辺りで、鷺沼はあまりパッとした街ではない感じ。
２）駅前にスーパーの東急があるが、ちょっとした食事やショッピングの中心はタマプラ。
３）静かな住宅地。
４）急行停車駅から徒歩9分。
５）単価：650,000円／㎡。
あなたは、どう評価するか？

鷺沼はパッとしないという感じではないですね。
東名、246、尻手黒川に囲まれた、コンパクトで閑静な住宅街。
住宅地から都心、武蔵小杉、羽田の離発着まで見える高台地。
周辺は大きな拠点地に囲まれているので、必要最小限の商業施設（フレル＆商店街）。
こんな感じじゃないでしょうか。あと、たまプラ、二子玉は積極利用（笑
上記で一番ぱっとしないのは、あざみ野じゃないかな。
乗換駅で東急スーパーしかない感じ。

>>35
あざみ野もパッとしないが、鷺沼はもっとパッとしない町。

>>28
他の路線は田都のこと見下しているから書き込まないよ。

あざみ野か鷺沼かなんて言っていたら、またチャチャを入れる人がいそうだから、
個人の印象としておきましょう。
駅前の東急ストアは「フレル」と言う名前でしたっけ？

＞都心、武蔵小杉、羽田の離発着まで見える高台地。
南向きの５Fあたりからだと見えるかもしれませんね。
こんな部屋を私は探しています。
眺望について、プライムフォレスト住民の方で、どなたか参考意見はないでしょうか？

土橋小付近を歩いてれば、スカイツリー、東京タワー、羽田の離発着見えますよ。

３６さん、

あざみ野にはフレルと同規模の商業施設さえありません。

＞あざみ野にはフレルと同規模の商業施設さえありません。
３９さん
私はあざみ野に30年あまり住んでいます。
あざみ野には、いろいろ良い所がありますが、そんなこと言い合うのはこのサイトの目的ではないので、止めようと言いましたね。
ちなみに、駅前のフレルは東急ストアーだったんですよ。

話をもとに戻して、情報交換しましょう。
このマンションの立地は、駅からほぼ平坦な道で、徒歩約9分です。
バスがあるとなお便利ですが、バスの便はどうなのでしょうか？

田園都市線の駅のマンション購入者はもともと田園都市線に住んでた人が多いですよね。
田園都市線沿いに住んでる人は田園都市線好きが多いですから、
そういう人がいる限りは値段落ちないでしょう。
プライムフォレストが坪210万くらいで完売したので、
今の建築コスト考えるとそれ以上で売り出すのは間違いないと思います。

町としては似たようなものだけど、結局はアドレスの違いですかね。
実際このエリアに住んで、人付き合いとかしないとわからないでしょうが。
宮前区から青葉区に転出する人は多いみたいですよ。

たまプラーザのプラウドは鷺沼の1.5倍するけどこれもアドレスの差？

今まではわかりませんけど、行政区分でいったら
それこそ川崎市の方がこれからはいいと思いますけどね。
財政状況や将来性を考えると。

今は横浜か川崎か、で言えば川崎を選ぶ人が多いですよね。人口の流入がそれを示してます。
横浜でも港北が圧倒的に人気があるのも頷けます。（都心に近くて便利）
宮前か青葉かで言えば、通勤時間の短縮を求めて、青葉から宮前区に引っ越す人も多いと聞きますね。
反対に宮前から青葉に引っ越す人は、宮前の交通不毛地域から戸建てを求めて引っ越す人が多いと聞きます。
宮前駅近に住んでる人で好んで青葉区に引っ越したいと言う人は聞いたことがないですね。

急行停車駅ではないとこなら青葉から宮前に引っ越すのもうなずけます。
でもそういう人は、どうせならもっと都心に越したいでしょうね。

マンションの平均価格は鷺沼もたまプラもあまり変わらないけどね。
むしろ宮前平の方が高い。
そして、あざみ野、江田からぐんと下がります。


http://sumaity.com/mansion_shinchiku/kanto/14/station/1086/4271/ekiryo...

言うまでもないですけど、今は川崎市＞＞横浜市です。

横浜がいいというのは６０歳以上の方か、首都圏の現状に疎い方じゃないでしょうか。

ここを読んでも分かります。

http://komachi.yomiuri.co.jp/t/2012/0326/494523.htm?g=09


人口の動態を見てもそれをはっきり示してますね。横浜は高齢化の一方、川崎は若返り。

http://homepage3.nifty.com/joharinokagami/140007.html

>>48
青葉区とかの僻地の話です。

海側の横浜は違います。

>>49
横浜で元気なのは港北、都築、鶴見その次に青葉じゃないでしょうか。
臨海部も微妙。南西部は大変。東戸塚みたいな例外もありますが。

>50
臨海部が上位で、青葉は最下位ですよ。

あんたらアホちゃいまっか？

川崎がどうの横浜がどうのではないでしょ？
鷺沼ってどういう所か、このマンションはどうかでしょ？

たまプラ≫鷺沼、宮前平じゃないですか？特に新築は。坪単価や駅距離
で比べてます？

あざみ野スポーツガーデンのドレッセも完売し、
たまプラ前後3急行停車駅近の新築マンションは
ここだけでしょう...　
早い時期に完売でしょう。

５１
青葉区が最下位というソースを出してみな。

こんな所買う物好きいるんですか？

スレ違いですが、人気はともかくここに出てる様に地元の出身で青葉区を横浜らしいところと思ってる人はいませんね。


「東急東横線や東急田園都市線エリアも人気ですが、あのエリアが横浜らしいか？と言えば、私には川崎市だろうと横浜市だろうと関係ない様に感じます。住所が横浜市か川崎市か、の違いだけで。つまり、横浜らしさを感じません。」



http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13111120153

>>57
東横と田都は人気ないよ。

＞＞５７
この沿線へ編入した人（昔から住んでいない人）で横浜を意識している人は少ないでしょうね。
横浜の山の手？（又は、山奥）、海が無いと横浜ではないです。

しかし、プラウド美しが丘（美しが丘2丁目×プラウド）＝1億　が即完売です。耳を疑います。
また、美しが丘の、ある中古マンション、行政区の道路を一本隔てただけで数百万円安くなると言われています。
無茶苦茶だと思いますが、需要と供給の関係です。
駅からの距離に加えて、人気とかブランド等、目に見えないものが価格（需要と供給のバランス）、しいては資産価値に大きく影響しているのですね。

★そんな視点で「アリーナフォレスト」はどうなるでしょうかね。
①物は問題ないと思います（東急を信じて）
②駅から約9分（事実です）

一見もっともだけど、局所的な美しが丘と犬蔵のブランドバリューの差を、あたかも青葉区と宮前区、さらには横浜市と川崎市に人気の差があるかのようにすりかえてません？

需給関係を言うなら、たまプラ＞宮前区＞たまプラ以外青葉区というのが今の状況じゃないかなあ。
アリーナフォレストは先行して作った物件が＠２１５平均だからそこより安くはしないけど、売れてなかったからそんなに強気に値上げもできないと思う。

駅から9分というのが微妙なところですね。
駅まで歩いても安くないスーパーが一つあるだけだし。
これが、5分以内だったら、他のドレッセ同様、
中古になっても高値で売れると思います。

＞＞一見もっともだけど、①局所的な美しが丘と犬蔵のブランドバリューの差を、②あたかも青葉区と宮前区、③さらには横浜市と川崎市に人気の差があるかのようにすりかえてません？
意図は、まったくおっしゃる通りです。
①は事実、②は分かりません、③はなんとなくそんな気がします。

ブランドとか人気は別にして、
駅から9分、ホントに微妙です。
また、駅まで行かないと店が無いというのも気になります。
たまプラへは、行きはよいよい帰りは恐いです（坂道）。

でも、詳細が分からないとなんとも言えないけど、物件としては魅力ありそうですね。

立地の良さで七難隠せて建物を手抜きできるような距離でもない、かといって幾らいい物件を作っても立地が悪すぎて売れないよ、ってほどでもない。
ほんとに微妙だよね。
これはありそうでなさげな「出来上がり次第」ではないかと。
外観が立ち上がってくるまで厳しいかもしれないけど、そこで「いいね」となれば瞬間、かな。
本気でやってるとわかれば青田でも売れそう。

59
宮前平のヴィークは一億ね。

＞６４
１３２平米の部屋が一億なら
65平米の部屋なら5000万だね。
竣工後2年半で在庫部屋を抱え、
大幅値引きでやっと完売したようだし。

>>65
だからどうしたの？郊外の一億超マンションなんて誰でも悩むでしょ。
各駅停車駅で一億の部屋が発売される方がすごい。
溝の口も最近人気とはいえ、宮崎台～たまプラーザ間が田園都市線でもっとも人気がある証拠。
地価やマンション価格でも分かります。

あの～　一億って売り出し値段（業者の）ですよね。
2年以上売れなくって結局3000万程度値引きして
在庫を消化したって言う事じゃないのかな？

ご参考まで

https://www.sumai-surfin.com/price/market/station_list.php?r=73

こちらもどうぞ

http://sumaity.com/mansion_shinchiku/kanto/14/station/1086/6093/ekiryo...

傾向が全く違いますね、参考になります。

＞６７
それって一億超えで出て、３年かかって結局7000万にしかならなかったドレたまの中古物件のことじゃないの

ヴィークは値引きなんてやってないよ。宮前平はいつも強気。

宮前平と言えば、ポレスターも強気ですよね！

ヴィーク 宮前平
中古が売りに出ていますね。
107平米、メゾネットタイプ　3LDK
価格　7380万円

結構な値段ですが（売主希望価格ですが）
新築時の売り出し価格は一億前後だったのでしょうか。

この沿線の駅近か中古マンション、築10年たっても新築時の価格、もしくはそれ以上と言うのが多いですが、このアリーナフォレスト（駅から9分）はどうでしょうか？

10年前ってマンションの価格が安かった時期だから、
下がってないのはこのエリアに限らないと思いますよ。

＞＞７５
この沿線の利回りも騰落率も駅によってそんな変わりはありませんよ。
ただリセールを考えたばあい、

●都心に近い急行停車駅（17分）
●駅徒歩10分圏内
●高速や246に近い交通利便性のよさ
●沿線有数の教育環境
●たまプラーザ徒歩圏
●閑静な住宅地・高台
●将来性（大井町線延伸、鷺沼駅再開発）

などを織り込むとかなり優位ではないかと。
なお、鷺沼駅再開発に関しては噂があるだけで（計画策定）発表されているわけではありません。
但し、現在のたまプラーザ駅のホームを見ていると、各駅の待ち合わせが出来る構造になっていますので、
鷺沼の大井町線延伸は規定路線ほぼ間違いないと思われます。その際、駅の再開発も必至とおもわれます。

　

>73
ここも竣工後一年半以上
売れ残り物件抱えてますね。
何故？

こちらの敷地も土壌汚染は見つかったのでしょうか。
洗浄費用が上乗せされて高くなるのかな。

>>78

駅近とはいえ、あまりに専有面積が小さすぎるからじゃないですか。
ここはファミリー向けが基本かつ、専有面積の大きい物件が多いし。
ディンクスであれば都内だし。

プライムフォレストであれだけ売れ残ったんだから、かなり売値を下げなければ売れないよここも。

安くしちゃうと、プレシス困らない？

ここも売れ残り...

田都線も駅や、駅徒歩距離、立地、業者で
売れ行き格差が激しいようですね。

＞プライムフォレストであれだけ売れ残ったんだから

大袈裟な。高速沿いの西側の棟の動きが少し弱くなっただけで、
400戸近くの大規模物件にしては即完売に近かったのでは？
ここが安くなるなんて先ず期待しない方がいいね。
逆に仕様が気になるところ。

完成予想図見ると、プライムのタイルがちゃんと黄色に書かれてますね。
アリーナのタイルは今はベージュになってますが、こちらも完成してみたら違う色になるのかな。

ねえ、どうなるんでしょう？？

ここだとたまプラも鷺沼も両方生活圏みたいな感じでホームページで書かれていますが
たまプラは生活圏というほどは近くないんじゃないのかな…と思ったり…
でもいざちょっとした買い物をしたいという時には
行ける距離っていうのは割とありがたいかもしれないですね。

鷺沼の北側住民にとってはたまプラは普通に生活圏ですよ。
春先には桜並木を富士山観ながら、たまプラまで散歩。気持ちいいですよ。

たまプラは生活圏ですが、徒歩で行くことはあまりないですね。徒歩で行っても帰りは必ず電車です。ヨーカドーには車でよく行きます。

たくさんの買い物後でなければ普通に歩いて帰りますよ。
電動自転車があれば何でも来い！ですけど。

会社帰りに家族とたまプラで待ち合わせて食事してほろ酔いで
歩いて帰って来るもの良い距離ですよ。

鷺沼駅の再開発、噂、情報なんでもいいからありますか？
例の議員さんのブログ、信ぴょう性は？

プライムフォレストには、無料で使える電動アシスト自転車があるので、たまプラーザまでもまったく問題なく、行けます。あっという間です。ここにも、そういう共用サービスが出来るといいですね。

給料の低い私達にとっては無料は嬉しいですよね。

自転車って車道を走るのですよね？
鷺沼、たまプラーザ地域の自転車走行の
安全性をアドバイスお願いします。

道路が広いので普通に安全です。

道が広いか狭いか、歩道か、車道かは別にして、田園都市線沿線、特にこの地域は起伏の多い地域です。
このマンションの立地は、尾根にあります。
鷺沼駅は谷底にあり駅舎は尾根にあります。
ですから、この尾根づたいに動くにはたやすいですが、一度谷に降りると尾根に上がるのが大変です。
たまプラ駅は谷底、たまプラ市街は中腹、この地は尾根です。
自転車はしんどいと思いますよ。

★行きは転げ落ちますが、帰りは急な坂道ですよ。

ええっ何いってるの？
鷺沼駅がてっぺんです。
谷底は宮前平駅と有馬地区。
鷺沼で不動産さがすと、駅まで上り坂だけどいいですかと言われます。
だけどこのマンションは尾根づたいなので
そこまで酷い高低差はないはず。

＞９５

鷺沼駅は谷というより掘って切り開いたんですよ。当時としては相当な工事だったと思われます。

http://www.saginuma.com/saginuma1.html

＞このマンションの立地は、尾根にあります。
＞鷺沼駅は谷底にあり駅舎は尾根にあります。

鷺沼駅が自然の谷か切り開いたものか知りませんが、ホームは低い所にあるという意味の上の表現は正しいでしょう？

>>95
たまプラーザ側の谷底が犬蔵～美しが丘２丁目付近。たまプラ駅、ＳＣ、団地方面は台地。
あざみ野方面でさらに下り谷底。

>>99
谷底は、新石川方面です。
二丁目から犬蔵方面に向かって、標高が高くなります。

新石川のさらに谷底があざみ野になります。

＞＞９３　９４
に答えて

＞道が広いか狭いか、歩道か、車道かは別にして、田園都市線沿線、特にこの地域は起伏の多い地域です。

鷺沼は線路は谷底にありますが、駅（舎）は尾根にあります（昇降は階段かエレベータ）。
このマンションの立地も尾根です。
尾根づたいに移動するのは問題ないですが、一度、谷方面へ行くと、徒歩か自転車かは別にして、帰りが大変ですよ。

これで、この地域の標高差の問題は終わりにしませんか？

だから線路は谷状にはなってるけど、97の画像通り人工的に切り開いたもの

鷺沼駅の線路は人工的に切り開いた谷の底にありますが、駅（舎）は尾根にあります（昇降は階段かエレベータ）。
このマンションの立地も尾根です。
尾根づたいに移動するのは問題ないですが、一度、谷方面へ行くと、徒歩か自転車かは別にして、帰りが大変ですよ。

鷺沼が高台っていうのはわかったけど、このマンションの眺望はどうなんだろう。

南東向きですか？富士山、都筑方面、武蔵小杉、ＭＭ２１ランドマークなどが見えそうですね。

眺望についてはあまりプッシュしていないですよね
高台であることと低層の住宅街が広がっていることは書かれていますけれど
実際はどうなんでしょうね、、、
最上階になればさすがに視界が開ける感じなのではないかと思うんですけれど
ＭＲで確認ですね、、、

駅から遠いマンションって価値あるの？
駅から近いからこそマンションって価値あるよね、、

この距離なら賃貸マンションでも別に良い気がするけど
何がいいのかな？

別にこれと言って鷺沼に良い所はありません。

駅から9分は遠いとはいいませんね（笑


http://diamond.jp/articles/-/5824

ここの完売は早いと思いますよ　（めちゃめちゃ高くなければ）
近隣地域での大手不動産の新規発売マンション計画がない事、
土地、建築価格が上昇傾向、ここの立地もそんなに悪くない事。
マンションの規模も大きい。

閑静な住宅地で大型物件なので、徒歩9分は問題にならないでしょう。
駅近で賃貸でも良いと考えている方には縁のない物件ですがね。

竣工まで時間があるので、完売にはそれなりに時間がかかると思いますが、
竣工までには完売するでしょう。

同じドレッセでは、美しが丘５丁目やあざみ野ガーデンズも予想以上のスピード
で完売してますからね。

あざみ野ガーデンズを買ってしまった人はご愁傷さま。今からでも遅くないのでアリーナフォレストにしましょう。

http://www.zakzak.co.jp/economy/ecn-news/news/20140112/ecn140112073000...

この物件だって十分郊外だし、決して駅から近いとは言えないけど。。。

既にプライムフォレストの分譲実績が事実としてあるのでそのペースの以上でも以下でもなし。
戸数が全開と違って少ないから今回は竣工前に売れるんじゃないですか？

この辺りにはネットの限られた情報しか拠り所がなくてMS買う気満々で集まってくる帰国子女家庭がわんさかいるので。（ネットブランディングの魔力）
いくら売れなくても最終的にはそこに売れるということでそんなに値引きもないよ。
買いたい人は間取りがあるうちに買ったほうがよい！

>>115
少なく見積もっても5000万～なのでしょうねえ。

>>114
鷺沼は郊外に違いないのですが、駅から都心が見えます。
それほど近いというのが強みだと思います。
駅徒歩９分（近い）＋渋谷まで１７分（急行）

建築費高騰、消費税もありプライムフォレスト比
坪単価15~20%アップかな？
広さも関係し10百万円前後上乗せか？
それとも仕様落とし、コストダウン？

>>116
鷺沼で5000万は高過ぎる。

鷺沼だから高いんです。安い物件はあざみ野以遠で。

http://sumaity.com/mansion_shinchiku/kanto/14/station/1086/4271/ekiryo...

アリーナフォレストはプライムの共用施設を使えるのでしょうか。エントランスの鍵も別物で管理組合も別々なんですかね。