KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）ってどうですか？Part.11

この立地であれば、
居住ニーズは、常に旺盛かと思われ。

売って良し、貸して良し、じゃない？

隣のTTTでさえ現在30件も空き部屋があるのに、自分の買った部屋が借りてもらえる保証は無い。

>>899
オリンピック効果で、東京近郊から、あるいは日本全国からどんどん東京湾岸に人が引っ越して来るんじゃ無いの？

800戸で30だから、稼働率はかなりいい状態。勝どきは中央区なので賃貸は強いよ。

BRT LRTのルートって、まだ正式決定してませんよね？

はい。まだ正式決定していません。のらえもんさんのブログがおそらく最も詳しいので参考までに。

【のらえもんさんブログ】
http://wangantower.com/?p=3759

http://wangantower.com/?p=4024

http://wangantower.com/?p=4549

http://wangantower.com/?p=5595

http://wangantower.com/?p=6265

http://wangantower.com/?p=6761

http://wangantower.com/?p=6866

http://wangantower.com/?p=6871

http://wangantower.com/?p=7250

【中央区参考資料】
http://www.city.chuo.lg.jp/kankyo/kaigi/kmyunithibasu/H25_5_23tiikikou...

>>904
不動産経営はあまり詳しくないんですが、稼働率というのは、とんでもなく古いアパートや高速道路下みたいな酷い条件のマンションまで含めた平均値じゃないの？TTTレベルの（好条件と思われる）タワーマンションで30戸も空きがあるってどうなんだろう、と思って。

分譲、賃貸あわせると２８００世帯の巨大マンション群なんで、ＴＴＴだけでひとつの町みたいなものです。
仕方がないのでは？

勝どき東、晴海選手村、勝どき5丁目、豊海・・・町みたいな巨大マンション群があといくつできるんだろう。

>>909
そのたびに…30×？？

それでも稼働率は良好です！
自分が貸し出した部屋が1/30にならなければ。。

中央区の路線計画によると、BRTは銀座に買い物に行くためのバスなんですね。どこかの駅に接続してくれないと通勤には使えないね。銀座勤務ならいいけど。

計画どおりだと銀座５丁目につくから、そこからちょっと歩けば銀座4丁目の日比谷線、銀座線に着きますよ。恐らく銀座５丁目の再開発ビルが終点で、そこから地下道で駅に直結するはずです。

あくまで現時点の計画がそのまま進めばですが・・・

>>913
どっちにしろ、東京駅まで行く都バスの方が便利に見えますが。

選択肢がひとつ増えるということで、都バスは都バスでよろしいかと。ＫＴＴの目の前にバス停ありますので。

905です

906さん、本当にありがとうございます！
決定楽しみですね。

とはいえ、KTTの近くを通りそうな気がしますね＾＾

905です。連投すいません。
バスは、環状二号線が繋がったら、結構便利なルートがいくつか出来そうですね。

楽しみです！

ちなみに6500万の部屋を全額ローンで購入、住んでから10年後に5500万円で売れた場合、諸費用や金利、売却時の手数料入れて、賃貸だと家賃いくらのマンションに住んでた計算になりますか？
簡単な算数かも知れませんが、教えてください。

新橋、汐留を経由してくれると助かるんだけどなあ
銀座より需要あるんじゃない？

環状2号線の開通でどのような経済効果があるかは、個人レベルでは予測困難ですよね。

地下鉄はさておき、道路レベルに限れば、現存の橋では周辺に八重洲通りで東京駅に繋がる中央大橋（ＣＰＴなど）、新富町に繋がる佃大橋（ＣＧＰなど）、銀座に繋がる勝鬨橋（勝どきビューなど）がある。
環状2号線で築地経由で汐留新橋と銀座に繋がる隅田川橋梁（ＫＴＴ，ＴＴＴ）は、勝鬨橋に準じるくらいの位置づけになって欲しいと希望する。

虎ノ門が森ビル1兆円再開発で盛り上がったら、橋の位置づけも上昇すると思います。

918さん
全額ローンだと、保証料も膨れあがるし、
借入年数によりますが、10年では元金は
ほとんど減らないでしょう。
固定資産税、修繕積み立て金もあります。
ザクッと25万円/月の家賃相当になるでしょうね。

↑それはないのでは？今の金利であれば、月20万円ぐらいじゃないか。

＞918

細かな数値設定がまちがってるかもしれませんが、

売買時の諸費用250万円、固定資産税当初5年間15万円、残り5年30万円、金利と住宅ローン控除が等価として0円、月々の管理費修繕積立金2万5000円、売却時の手数料を売買代金の3％＋6万円、下落分の1000万円とすると、以下の計算式になります。

250万円＋225万円（15万円×5＋30万円×5）＋0円＋300万円（2万5000円×12月×10年）＋171万円（5500万円×0.03＋6万円）＋1000万円＝1946万円

これに対して2年の普通賃貸借を5回更新するとして、1回更新するごとに1月分の家賃相当額がかかるとすれば、10年のうちに4回更新料を支払うことになる。初回の契約に必要な分は考慮しないで計算すると・・・

Ａ（1月あたりの家賃）×12月×10年＋Ａ×4（4回契約更新）＝1946万円
・・・Ａ＝1946万円÷124＝約15万7000円也。
おそらく新築6500万円する物件だと想定家賃は20万円はいくと思うので、ひと月当たり4万3000円分広い家に住めたことになる。

・・・・・・・・
仮に1000万円下落しないで価格が維持されたとすると
Ａ（1月あたりの家賃）×12月×10年＋Ａ×4（4回契約更新）＝946万円
・・・Ａ＝約7万6300円也
新築6500万円する物件で想定家賃を20万円とすると、ひと月当たり13万3700円分広い家に住めたことになる。

・・・・・・・・
仮に946万円上昇したとすると、買って10年間住んで10年後に売却した費用がトントンになるので、
新築6500万円する物件で想定家賃を20万円と設定すると、ひと月あたり20万円分広い家に住めたことになる。
この場合、賃貸にかかった費用がまるまる浮いたことになるので、
20万円×124＝2480万円也。

ざっと計算したので間違ってるかな？

923ですが、

918さんのご質問に端的に答えたとすると、約15万7000円也。

あくまで金利と住宅ローン控除が等価として0円の前提です。
6500万円×0.0075（0.775％金利の場合）＝48万7500円の金利です。住宅ローン控除40万円とすると金利で年8万7500円かかります。
ネットバンキングで5年固定、10年固定で低めの金利のものをチョイスして、この8万7500円をどこまで0円に近付けることができるかがポイントと思われます。

失礼48万7500円ではなく、50万3750円でした。
ここから40万円引くと実質金利負担は10万円ちょいです。
住宅ローン控除年40万円は大きいですね。

KTTの場合、今いくら金利を計算しても、実際ローン組むのは3年後の金利なんだよね。どうなるんだろう？

オリンピック景気に湧いて3年の間にあれよあれよと金利上昇、オリンピックの終わった後は本格的な人口減少と共に景気が冷え込み重い借金だけが残った、、、なんてことは無いよね。

だからこそみんなオリンピック前に売り逃げるつもりなのでは？

ここに限らず、金利上昇はいま購入する人には気になるところですね。
景気が極端に良くなるより、微妙な状況が続いた方が金利上昇圧力がなくなって助かるかも。

インフレにする政策をとっているから、物価は緩やかに上昇する。不動産価格の上昇は基本的に間違いないと思うのだが。
国債を買いこむことで日銀が長期国債の金利を抑制するという非伝統的な金融緩和を行っているから、テーぱリングのやり方次第ではどかんと金利上昇しそうな気がする。
どかんは3年はもつと思うけど、10年以内に来る可能性は結構高いとおもう。

重い借金をして買う人なんて、いないでしょ。

いやいるよ。
自分。

キャッシュで買える余力は残しつつ、住宅ローン控除枠を使い切るかたちで借金し10年のローン控除使い切った段階で返済する。その間余力は投資に回す。

この10年のうちにハイパーインフレが起こると、借金をしていればしている程有利になるからね。
そういう可能性もみつつ、多少のリスクはとるつもり。

ローン控除使っても、金利＋手数料＋抵当権設定費用といった負担＞控除額だと意味ないんだよね。キャッシュある人にとっては。

931さん
現金も結構あるわけだし、それは重い借金ではないと思います。

中央区湾岸エリアは背伸びして住むような憧れの立地ではないですし、現金をしっかり持っている人が仕事も遊びも充実させる目的で住むのにリーズナブルなエリアですね。

>>931
もしハイパーインフレなんて起きたら日本経済は大変なことになりますよ。
有利なんて気楽なことを言ってる場合ではなくなる。

虎の門だけではなく、都内最大規模の再開発と言われる築地が何に化けるか、かな。
タワマンだけ、という可能性はほぼ無さそうだから、商業施設も出来ちゃうだろうな。

今から楽しみ。

計算感謝！
明確

>>935
勝どきの再開発ではなく、大きな隅田川を挟んだ隣町の事ってのが悲しい。

知らない誰かのために悲しんであげるとは、心優しい方なのでしょう。

935です。
徒歩ですぐに行ける場所、ということを考えると、あまり悲しくないんじゃないかな。

マンションの価格って、今、あがってるんだよね？

いつまであがるかな。
みんなの予想は？

舛添えさんが東京に国際金融センターを誘致。

確かに湾岸の魅力はいかに確かにタダですめるか！KTTで湾岸マンション6戸目だけど、家賃30万円近いところにただで数年住み、1000万円以上のお礼〈売却益〉を貰らい、また、新築に住んできたけど、KTTもお礼が貰えるとおもうよ。

>943
１000万は厳しいと思うよ。よくて500万程度の御礼かと。。

確かに、今のマーケットだと500万円程度だけど、日経平均20000円超え前提で1000万円と試算しました。

うぉｗ
マジっすか。先日6000万円の審査が通ってたから、買おうかな。

ネットでいろいろ調べてる限りでは、コスパって言葉を使うと
ここがベストの選択肢？

BAYZとか、有明のはやっぱり場所的にも美味しいことにならないかな。

500万のお礼でも十分なんですけど。。。

500万じゃ融資手数料と売却の仲介手数料でほとんど残らないよW

まぁ、お礼がなくても毎月タダに近くなるなら、それでも十分にゃー

でも、そんなだったら、みんなもっと買えば良いのにな

融資手数料は金利上乗せにすれば0円、仮に初期に支払ったとしてもローンの残存年数に応じて返ってくる。また、手数料は大規模有名物件であれば、新興の手数料0円の仲介会社でも客付可能ですよ。有明、新豊洲は論外。つまり江東区はダメ。港区はOK。今のマーケットだと港区で手頃な物件がないから中央区ならOKということ。

いざ、ローンを組むとなるとみんな悩むもの。人間、安いことに何かしらの理由をつけたがるもの。間違った理由をつけて〔例、環状2号線が近いからなど〕チャンスを逃す人は沢山いるのは事実です。TTTも清掃工場が近いということで買わなかった人を沢山知ってます。

融資手数料（返還されない事務手数料型）のタイプじゃなくて、保証料（期間・残高）に応じて返還されるタイプ、
を選んだ方がベター、だね。。。まぁ、そら35年ローン組んで、35年返し続けるわけじゃないだろうしね。

10年の住宅ローン控除を使いきってというのがミソ。
10年以内に売り、改めて住宅ローン控除が使えるなら、メリットを最大限享受できる。

あ、それ思う。
今の減税制度だと、10年単位での売買が増えるよね。

国としてもそう願ってるのかな。
　最低10年住んでほしい
　10年に1回くらい動いてほしい

ってことなのかな。

住宅ローン控除うらやましいなぁ
40㎡でも控除してくれればいいのに
無理して広い部屋買うのも本末転倒だし...

住宅ローン控除使いきって売るなら、当初10年固定の低利住宅ローンが安心できるね。
金利上昇するなら、不動産価格上昇を伴うことが多いから、一石三鳥くらいかも。

なるほど。
俺が審査通ってるりそなで見ると、
　変動　0.775%
　固定　1.400%
か。

10年の間に変動金利が、残高加重の上の平均で
1.400%を超えるか超えないか、で分岐ね？

変動に賭けてみりゅ

ここ買う人って、みんな10年後くらいに売る予定？

958さん、そういうことです。
とはいいつつ10年スパンを予測するのは難しいから、変動と固定の差額は保険料みたいなものです。
たしか変動といっても大体の銀行が短プラ連動のはずだから、そんなに変動しないはず。
あと5年に一度の見直しも返済額は前期の１．２５倍までというのが多いから、過度に金利上昇しても月々のキャッシュ・フローがカツカツにならないこともポイントかも。
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

960さん、サンクス。
とても良く理解できました。

ただ、金利が上がる（≒日銀が引き締める）ことって、、、
相当に今とは違う状態になっていないと、だよな。

960さん、ありがとうございます。
理解した上で、俺はやっぱり変動にしてみる。

この周辺は供給過剰が懸念されますが、
10年で1000万円落ち程度でおさまるでしょうか？
ここの入居から10年というと2027年。
オリンピックフィーバーから7年後ですよ！
逆に言えば入居時がオリンピックバブルのピークでは？
建設は2019年には完成、2017年が需要ピーク、2018年から下降懸念が妥当な見方でしょう。

普通に値上がりしてそう。

普通に坪400万くらいまではいくでしょうね。

保証料の支払いは、「一括払い」と「金利上乗せ（+0.2%）」が選べるけど、
皆さん「一括払い」を選んでるのかな？

普通は金利上乗せでしょ。

普通は一括、じゃなくて？
まぁ、どんくらい繰り上げ返済するか、とか次第かもだけど。

>>945
そう思うなら株（ｏｒインデックスファンド）買えよｗ
マンションなんてこれから人口が減るのにどんどん中古が増えるばかりだから下がる可能性高いだろうに

>>959
俺はキャッシュで買うから一生住む事を見越して好きな時に売るよ、
但しまだ少し高いね。スミフじゃないのにスミフ価格とかなんなの？
こんなところ借金して買うもんじゃない

この中に数千万単位で借金をして株を買った人はいるかい？
自分は昔やったことがある、単なる信用取引だけどね
たった３ヶ月で倍になって調子こいてたら４日で６割失った（そのあと戻して４割損になったけどね）
数千万借金して株を買うなんて馬鹿のやる事だ
その時の教訓がなければおそらく東北震災ですべてを失っていただろう

不動産は株とは違うからすぐ売れるとは限らない（すぐ売りたい時は叩き売りするしかない）し分割して売る事が出来ないなかなか厄介な代物だ

つまり、数千万借金をして株を買うよりさらに愚かな行動かもしれん
投資だと思うと痛い目に遭うよ

売り時じゃないからとキープしてても不動産は古くなるしね。

東京オリンピックの頃には、新築マンションの価格が今の５割増しになり、
ここも２～３割増で売れると思います。

>>970
へいへいw

株もそうだけど、安く売っている時にはその価値が気づきにくくて、
一部の先見性のある人だけがこっそり買っている。

あとで価格が高騰し割高になってあの時買えばよかったと後悔しても遅く、
その時の相場で買うしかない。

不動産は2012年が絶好の仕入れのタイミングで勝どきに3つ購入済。長期インフレマーケットを勘案するとKTTもまだ遅くないよ。

>>973
もう遅いよ。去年までに買うべきだったね。ギリギリスカイズまでかな。

たしかに、今、2012年に戻れたら、３件くらい買いたいくらいだよね。。。
これは本心。

↑ってことが、2015年以降にもありえーるかな？

918です。
色々教えていただきありがとうございました。

長期インフレだよ。資本主義の原則はインフレ。失われた20年のデフレによるエネルギーが溜まっており、これから本格的に株も含めて上昇するとおもうよ。

当然、金利も上がるからあ、ある程度の頭金も必要だね。

直近でいうと、日銀は金利をなかなか上げられない。今の低金利が続けばより不動産に資金が流れより価格上昇。完全にインフレマーケットに移行した頃、金利上昇になるのではないかな。

>>977
そんで我々エンドの賃金はどうなるの？上がっても客はついて来れなくなるぞ

普通に考えて、「この物件安いね！将来絶対値上りするよ！」と売り手も買い手も騒いでる時点で、既に遅い気が。。。
誰か書いてたけど、本当に儲かるものは、誰も買う気が起きないうちに買うものだと思う。

インフレで値段上がるのはいいけど、その時買う人がいなかったらどうなるの？？

灼熱地獄
買って後悔
プレミアム住戸

インフレは将来価値が上がるから高くても買う人がいる。既に、インフレ状態だけど、将来勝どきで新築マンションを買うにしても@310以下はないといった流れがあり、今売れている。将来、@250で新築が買えるだろうと考えた場合、誰も買わないよね。つまり、上がり続ければ買い手がいるのです。

エンドの賃金は微増でしょ。資産、株など、を持っている人がますます潤うだけ。格差拡大。7000万円クラスを買う人は、現金以外に資産運用をしている人が多いと言われ、株価が上がれば購買意欲も高くなるよ。

大手はボーナスも増えてるよー。
大手はインフレに合わせて賃金も上昇する。

見方はひとそれぞれだと思いますが、僕は大きく下がらないと予想してます。

僕は申し込みします。高く売れたら儲けもん、くらいでいいんじゃないかな。
投資目的ではなく居住目的であれば。

トントンであれば全然okって感じかな。

ボーナスちと増えたで

そうかなぁ？
俺はここは値上がりすると思います。
豊洲が約１．５倍になったの考えると、オリンピック効果で７割は値上がりすると思うな。

>>989
アホかw
7割www
根拠をどーぞ！

987です

７割値上がりって、1.7倍ってこと？
それ、TTT並だよ。

僕は、
　夢　1.3倍　夢だからいくらでも良いけど
　期待　1.2倍
　現実　1.1倍
　後悔しないライン　0.9倍
って感じかな。

987です

990さん、未来の予想でしかないので、
根拠はなんでも良いかも、ですね＾＾

いろんなことを複合的に、かな。

ちなみに、僕の仮説の根拠？ですが、

　再開発/開発の規模や可能性は今後、東京の東側の方が多いと考えてる
　オフィスであれば、品川(田町)や築地や汐留（開発済み）や、東ではないけど虎の門。
　住宅であれば、有明や新豊洲など。
　ちなみに、お台場はまだ開発余地あり。
　⇒ 東京の重心が東に移ると勝どきあたりは交通の要所になる。

　オリンピック選手村を要する、これから世界や日本が注目する場所。
　また、川沿いで坂も少なく足元は「のどか」かつ、少し遠目には美しいビルが広がる。
　⇒ このあたりに魅力を感じる人は増えると思う。

　日銀がインフレターゲットを高い目標で進めており、総裁も2018年まで継続予定。
　⇒ きちんと日銀が目標に向けて進めば、インフレが進むと思う。

　上記の３つが上がる理由

　２・３年前に比べると、新築分譲価格が（一時的な理由で？？？）上がってきており
　今年買うこと自体、既に割高。
　⇒今後落ち着くのかなぁ。。。

　上記の１つが下がる理由

ということで、〆て1.1倍。かな。
いや、上がれば御の字です。

ちなみに、あくまでも「予測」の根拠なので、誰が何を信じるか、の程度の話なので、
あんまりイジめないでくださいね＾＾；

９９２さん、いい感性ですね。受け入れらたなー。

992同感
もう少し上がるのでは？

>>992
選手村を世界や日本が注目するというのが楽天的ですね。
ソチオリンピックでは、ドアのブチ破り事件程度しか選手村は注目されませんでしたよ。
競技をする場所ではありませんし、セキュリティを厳しくする場所ですから当然ですが。
しかも、選手村を要するのは勝どきではなくて晴海です。

選手村はオリンピック後は住宅として供給。マンション購入検討の材料としては、過剰供給リスクを考えるべきでしょ。

道路ができて市場が移転しオリンピックがあって高級タワーマンションができて街ができあがる
マクロはインフレ政策で不動産価値が上昇する
だからみんな湾岸のマンションを買ってるわけでしょ

別に湾岸以外でもマンションは売れていますよ。
問題は、湾岸が供給過剰な点です。

>>977
間違い
インフレってのは成長力の裏打ちがあって初めて発生する

出生率が下がって人口が減る事が確実な日本でそれはありえない
しかもマンションは壊れないのでどんどん中古が増えてゆき、中古相場は下がってゆく

新築だけが上がるなんてありえんよ

値上がりすると思って飛びつくと痛い目に遭うよ

念のため確認ですがインフレってお金の量に比例して起こる現象で人口とは関係ないよね