23区内の新築マンション価格動向（その14）

センターコアエリアの話題でちょっと気になることがあります。
城東地区は荒川で隔てられるので内外の価値や価格などに差が出るのは予想できるのですが、西側の場合、山手通りの左右でどんな格差が起こるのでしょうか？

もちろん今のままの２３区分けであれば名目だけのことなのでそれほど影響は無さそうですが、２３区再編などでエリア内に新しい区が誕生した場合（かなり確度は高そうです）、資産価値に今まで経験したことのないような大激変が起こるような気がして心配してます。
そこでそのあたりのことも考慮に入れて多少無理してでも、やはり都心部を購入しておいた方が間違いないのでしょうか？

>>857
株価が戻らないし空売りしても下がらないのでいらいらしているんだろ。
書き込む時間帯が笑っちゃう。
来年早々引き渡し物件の残金決済分を株で減らしのかな？

＞西側の場合、山手通りの左右でどんな格差が起こるのでしょうか？
中目黒界隈では顕著ですが　崖上と下（目黒川）とで
代官山・青葉台と中目黒・東山と住宅地のグレードの相違が顕著です。

ことに恵比寿南。丘の上のＱＥＤクラブとか、
恵比寿の丘とかいうマンションのあるあたりと中目黒のスタンレー
電気のあるあたりは高低差も大きい

さらに南に下るとガーデンプレースと目黒区区三田の先には清掃工場
五反田も山手通りまでがマンション街であとは木造住宅密集地
さらに南下すると内側が大崎ゲートシティ　外は工場。
北にいけば、右が松涛左が駒場　さらに富ヶ谷と上原　あたりは平らなので差が無い

さらにあがると右が参宮橋、左が西原・西原は火葬場がある。
初台から中野坂上にかけては右側は再開発促進エリア。
左も結構再開発ビルが多いがここが境界線で以降は住宅地。

もっと上にいけば
右は新宿区屈指の高級住宅地落合のはずれ、左は中野の普通の住宅地。

お前はさ〜この重要なポイントも忘れたの？


大体ね、米国はお金が困ったときにはどの国へ手を出すでしょうか？

答えは〜日本。


だから今回も彼らのサブプライム問題でお金がほしいわけ？じゃぁ〜どうすればいいでしょ〜円高を進め＋金融＋貿易政策手段で日本のお金を奪いましょう・・・日本の経済への打撃は？どうでもいい・・・・彼らの本音。

だから経済回復？？？無理決まってるじゃん、この先はもっと酷くなると思うよ！

>>863さん
詳しく貴重な情報ありがとうございました。
Googleマップ等でさっそく確認して役立てたいと思います。

地価が下がれば景気は低迷する。
景気低迷すると地価が下がるというのは原因と結果のはき違え。
１９８０年から５年間景気は悪かった。なぜなら７０年代の山陽東北上越新幹線
各種公共事業、新宿副都心、千葉、竜ヶ崎などニュータウン開発が終わって
建設需要が途絶え一気に建設不況が日本を襲った。
この不況の１９７９年から１９８２年の４年間に日本中の住宅地地価は１．５倍に
跳ね上がった。７０年代に２.5倍になった消費者物価はその後緩やかに推移して
土地価格だけが高騰した格好だ。

１９８０年〜８５年の都心周辺のマンションはほとんど５０㎡〜６０㎡程度の
狭隘マンション。そうしないことには地価上がりすぎて買手がいなかったのだ。
今も都心だけはよく似た事態に突入している。

地価が下がれば景気は低迷する。
景気低迷すると地価が下がるというのは原因と結果のはき違え。
１９８０年から５年間景気は悪かった。なぜなら７０年代の山陽東北上越新幹線
各種公共事業、新宿副都心、千葉、竜ヶ崎などニュータウン開発が終わって
建設需要が途絶え一気に建設不況が日本を襲った。
この不況の１９７９年から１９８２年の４年間に日本中の住宅地地価は１．５倍に
跳ね上がった。７０年代に２.5倍になった消費者物価はその後緩やかに推移して
土地価格だけが高騰した格好だ。

１９８０年〜８５年の都心周辺のマンションはほとんど５０㎡〜６０㎡程度の
狭隘マンション。そうしないことには地価上がりすぎて買手がいなかったのだ。
今も都心だけはよく似た事態に突入している。

８０年までの当時の郊外住宅団地の大量供給。新宿超高層の大量供給。
そのあとの空虚な不況感。
２００５年までの湾岸タワーの大量供給。都心オフィスビルの大量供給・
そのあとの空虚な不況感。
そのあとから、膨大な投資をむさぼるように地価はいっきに上昇する。

２００５年までの建設と２００６年以降の都心地価高騰は
都市への設備投資の当然の帰結なのだ。
問題はそれから先だ。

この先再びわが国は、もっと大幅な内需拡大政策を取らざるを得なくなる。
電線の地中化などというレベルでなく、国有地を大胆に売り払い収益施設に
変えていく流れがでてくる。
国際競争に打ち勝つ東京とアジアの労働力を受け入れ農業や工業や
福祉介護などサービスを担う地方。

少子高齢化に対応したコンパクトでも集約的な都市、エコノミーで
ロハスなローカルに二分された二重経済国家に向かうのではないか。

二重経済国家はいいが、二重投稿になってしまったわい（笑）

わが国経済をさらに伸ばすには内需拡大を図るしかない。
景気拡大で税収を増やさないと国家財政が破綻する。
消費税を値上げして不況に入る前に景気を拡大しないと金利が低いまま
では資産インフレが起きる。それも都心集中型。
定期借家権のファンド賃貸は２年先には確実に家賃をあげてくる。
そこで借家人が入れ替わるかどうかは、賃貸マンションの管理サービスの
質次第だ。
大きくみても都心賃貸は品不足が続いている。地方経済からの東京進出
が今後も加速する。地方に住んでいたら弁護士も税理士も医者さえも
食えない時代がくる。こういう出稼ぎ士業が都心の賃貸マンションを借りる。
いわゆる事務所の住み込み借りのようなものだ。

金利が上がれば、地方の景気の首を絞める。また国債の利払いがかさみ
財政再建が遅れる。金利を上げれば米国に脅され、自力で景気拡大を
果たさないうちは、世界の金融奴隷みたいな立場で好き勝手にされる。

内需拡大をやって効果があるのはもはや１００万２００万の地方都市ではない。
人口４０００万の首都圏しかない。
地方都市は金を使わないで暮らせるのどかな田舎町になっていく。
実際もうなっている。

都会派って国産野菜、手のかかる無農薬野菜が必需。
魚ももちろん。肉も。
となれば地方を大切にしないといけないかもね。。。

今から、郊外買っても下がると誰が断言はできるだろうか。

東京と地方都市の郊外の格差もいまやそうとうなものだ。
郊外が下落するという「予想で」都心不動産価格（賃料・中古価格）が
上げどまりやがてはさがるという「推理」だが納得できる論理が見えない。

同心円状に伸びている都市構造に放射線状に鉄道網が延びている。
郊外は永久に供給可能なように見えるが
実は放射線の隙間はもはや戸建で埋め尽くされ、生産緑地と工場
学校研究施設と神社くらいしか残っていない。
残りは崖や斜面だ。
都心まで通勤１時間圏の駅周辺にマンション適地がないから横浜地下鉄や
新線新駅を作って「適地」を増やした。

そういうインフラ整備と地価の上昇には２年以上のタイムラグがある。
実際に人が住んで評価が出来て、人気が出る。

高いものはやがて下がる。そういう理屈じゃ、戦後から１９９０年まで
４５年続いた地価上昇は説明できない。
インフレ？消費者物価なんてそれほど上がっちゃいない。
人は住まいが欲しい。安心して住める場所が欲しい。それは
貧困の米国人も日本のサラリーマンも同じだ。
買ったら地価を上げてやろうというのが米国の政策だった。
それが破綻するのは、ローン審査の問題。

日本は買ったら地価を下げるか？
地価は勝手に人の思惑で下がるものか？

需給バランスで地価は決まる。すでに人気郊外に土地はない。
都下でも、田園都市線でも軒並み徒歩１２分以上だ。
それも起伏のある１２分。
でもゆっくり売れていくのは１９８０年前半にそっくりなのだよ。

何が共通しているか。「都心一極集中」
気がついたときには次のバブルが始まる。

所詮世の中デフレ不況よりはバブルがましだと皆わかっている。
ここまで、金が偏在して公共投資が続いているさなかに
大地震か広域テロでもない限りバブル崩壊なんて起きるはずがない。

だって購入世代激減だよ。兄弟も少ない。
東京には集中する（から下がらない）というのが正しいなら、
地方（や郊外？）は上京分さらに減ることになるんじゃ。。。

そもそも、人が金より不動産に価値を置くから不動産が高騰する。
マネーは富のシンボルにはなり得ないが、昔は丘の上の白い家
今は海と東京タワーが見える白いインテリアのタワーマンションが
富と幸福のシンボルなのだ。

マネーよりも幸福のシンボルを手にいれたい。だから負のマネー資産
=借金を抱えても欲しがるわけだ。

そのへんを完全に見透かされているから、狭くても高くてもタワーは
売られれる。
港南の安普請の暗い色した筮竹入れのようなタワーマンションですら
人気沸騰だ。

いつかはパラダイムが変わる。おそらく５年以内だろう。
都心が下がらないと見極めがつき、タワーマンションが９０年代の
ように高値の花になれば目が覚める。
１９９４年の恵比寿ガーデンプレース壱番館、２０００年の代官山アドレス
どこのサラリーマンが買おうなんて思っただろうか。

それと、タワーマンションの夢を打ち砕く事実もいずれはあきらかに
なるかもしれない。目の前に別のタワーが建って、理想のパノラマが
たちまちタワー団地に変わるとか

あるいは、ファミレスもない湾岸で子供をつれてレストランや居酒屋で煙たがられ
子育てに向かない現実に若い母親が気がつく。

上がるか下がるかなんて買ってみなきゃ分からない
　
見る前に跳べ

>>874
まったくの大笑いだな。
湾岸と都心の東側は都心部にファミリー層が住める最後の
パラダイスなんだよ。
子供がいて当たり前のエリアなんです。
港区、中央区、江東区、子供人口が増えているエリア。
ファミリー型のアーバンライフの王道だろ。
千代田区、新宿区、文京区、台東区あたりじゃちょっと無理だろ。

家族連れだからってファミレスに行くとは限りませんよ。

我が家の家族での外出は、台場とか品川のホテル、銀座の日本料理店で
食事することが多いですね。もちろん、いい店なので、子供たちを嫌が
らないしね。（まぁ、躾をきちんとしているせいもあるだろうけど）

ちょっとした贅沢だけど、都心の楽しみだな。
以前、横浜に住んでいたときは、行く場所が限られていたからね。
（ちなみにファミレスは、我が家の選択肢には無かった）

銀座なんかで、旨い酒を飲みつつ、タクシーで2000円程度で帰れるの
は嬉しい限り。

周りのお客さんは、ちょっと嫌がりませんか？

>>878
都心部にファミリー層が住み始める
これが都心回帰なんだよ。
子供連れの家族が当たり前のように
ビジネマンがいっぱいいるレストランでいっしょに食事する
これがアーバンライフ＝職住近接なんだろ。
職と家庭生活の完全な分断状態から
この２つが共存する社会になる。
子供も普通に大人が一生懸命仕事をしている姿を見つつ育つ
これが健全な姿だろ。
郊外に主婦と子供が隔離され、実世界とは違う世界を形成、
このほうが歪な世界だろ。

子供とホテルや高級店に行くときは個室を取らないのですか？

まぁね〜日本の未来を信じるならどんどん買ってください、　労働力 ＆資源少ない国はちょっとだけでも苦しくなるはず、プラス米国からの財富を奪うこと、永遠的に回復できないだもん・・・

外人の売りが急増している都心マンション。

昨日のテレビ東京のWBSによると、

すでに6月から売りに転じ、8月はかなりの量になるそうです。

賃料が思った程上がらず、サブプライムも問題もあって引き上げてるそうです。

その影響で、価格の上昇が止まり、値下げに突入しつつあるようです。

元祖匿名はんの言っていた事が見事に当たってましたね。ってか知っていたんですか。

飯田橋の某タワマン、何で7月にいっぺんに売り出したのか？
その後、都心物件が急減してるのか？
その理由がなんとなくわかりました。

きっと、この手の情報を持っていたんでしょうね。

８７２さん

貧困の米国人でも日本に来れば簡単に食っていけると思うよぉ〜

このスレでは
もっと本当の都心回帰の意味と
アーバンライフの意味をもっと考えて欲しいね。
何で人は都心回帰するのか？
それが正しい方向なのか？

子供に高級な本物の味を覚えさせたいかららしいですね。

８８４さんへ
話よりますと都内住めば、セレブな気分になるらしいよ、しかも友人の前も結構自慢できるらしいよ

８８４さんへ
８７７さんの発言を見ればわかるでしょ、その想い

お父さんが立派に働いている姿はホテルで食事させても見せられないの
では？　職人とか消防士とか自営ならでこそ日常に見せられること
であって。

本物の味って言うか
本当の世界
広い世界を見て育って欲しいよな。
実社会で本当に使える知識・・
子供は大人が実際に働いているその近くで育つのが健全。
これは誰も否定できないだろ。

郊外・近郊＝ベッドタウン
田舎とは違う。
田舎は子供と大人の接点があるが、ベッドタウンには無い。
あるのは母親と子供同士の接点だけ、
まともに育つわけないでしょ。

>>888
都心部に住めば普通に大人が仕事している姿は目に入る。
郊外・近郊じゃ無理。

ベッドタウンは生活感が無い架空世界。
その中で育った子供はどうなるのか？
だから小中学校で職場訪問なんてプログラムが生まれている。
恐ろしい社会だよ。
都心回帰は、人間の生きる力が求めている動きかもしれない。

REITが下がってるから値下がりしているイメージが報道されてる
けど、実物不動産で値下げしてるとこってあるの？

こーゆー物件をこんな値段で買いました、みたいな情報知りたいな

というより、こーゆー物件がこんなビックリ価格で出てるので誰も買いません、
っていう中古は腐るほど仲介サイトに晒されてるよね。

結局、売主の希望価格を相場と勘違いしている人が多すぎ。
成約しなきゃ絵に描いたモチ。

サブプライム問題も、今年の初めころは、
アメリカ経済に影響はない
なんて有識者たちは言っていたけど、結局この騒ぎ。

日本の都心不動産が下がるのはこれからです。

今日のスレ結構笑える。今の３０代ろくな躾されてないのがよくわかる。
傍若無人が都心回帰。はた迷惑極まりないねぇ

>>894
待てって行ってうらまれても匿名掲示板だから気楽でいいねぇ〜

下落したらもうオーバーローンなんて貸してくれないよ。都心が下がるってことは日本全国下がるってことでまた９０年代失われた１０年に逆戻り

一度経験したことをもう一度繰り返すののかね。ほなアホな。

庶民の願望で経済が動くなら金持ちは皆破算でんなぁｗかないまへんなぁ

>>894さん

言い切るのでなく論拠。論拠がないと。
前がこうだからこれもこうとかじゃなくてもっと演繹的な推論お願いしますよ。

自分の考えと違う意見を書き込むと怒る人を散見しますが、
いろんな意見や考えがあっていいと思います。
正直上がるか下がるかなんて誰もわからないものですから。

実力以上に上がっているところは下がるし
そうでないところは逆行高。
どこもかしこも一律に上がったり下がったり、
そんなに単純な世の中じゃなくなって来ています。

都心部の構造改革が同時並行的に進んでいますから、
かなり判断は難しいです。

しかし、長期金利も下がってきて、デフレからの本格脱却が国策にもかかわらず、政治の混乱きっかけで地価下落でもとのもくあみなんてこと、あんのかな？過剰流動資金は結局どこにいっちゃうんだろうか。

武蔵小杉が大変なことになっているようです。
神奈川新聞によると
開発規模が拡大し、再開発地域の想定居住人口は１万５千人から
２万人に大きく増えるとのこと。
多少不便でも都心部以外の居住を考えている人には朗報ですが、
隣接する世田谷区および大田区の不動産価格が今後大きく
下落しそうです。
都心を中心に同心円状に広がる。
離れれば離れるほど、対象地域は広がり、土地の供給余力は大きくなり、
現在の不動産価格の安定性は損なわれて行きます。

子供に働くお父さんを見せるって、丸の内とか新橋のオフィス街
を日々歩かせて見せたことにするの？？　そんなんで働くおじさん
見せたことになるなんてW

日本の税歳入のほぼ80％を支えているサラリーマンの人々。なのに、失われたこの15年から何も学ばない人が多すぎる

都心（近郊含む）サラリーマンの勤務先企業のほとんどがどんな思いで不良債権（ニンゲンも含む）を処理してきたか。ある意味おいしいデフレや低金利政策で、確かに目だって給料は上がらないが、それらの政策でこの15年、かろうじで食いつないできたのかもう一度考えたほうがいいのでは。

これから家を買おうとしている30歳代半ば以前のサラリーマンの人はデフレと低金利の恩恵しか感じていないかもしれないが、少しでもこの掲示板にネガティブな内容を書くと、決まって、金が無いから臆病になるとか、金が無いならいつまでたっても不動産なんて買えないと人を小ばかにしたような書き込みが目立つがそれは本当だろうか。

このスレッド以外の23区内掲示板の各物件でも、確かに欲しいけれど値段が上がりすぎて手が出ないとか、調達コスト以上に膨らませて売り惜しみをした挙句、値段を不当に吊り上げているのではないかという書き込みが多い。

自営業と違い、経費税金をごまかせないサラリーマン平均年収約1000万（専業主婦+就学子供）世帯。よくて年収1500万、私学か受験・塾の費用、管理費に駐車場代、ローンの支払いに、固定資産税。平均80ｍの部屋にへたしたら子供二人。悲しすぎるとは思いませんか？

マンションを始め、不動産業者で一部の歩合給の者を除いてはこんな値段では自分の勤務先が販売している物件すら買えない社員がほとんどではないのか。

ハイ、グチデス。すみません...。長々とすみませんでした

平均1000万じゃみんな幸せだろうが・・・

日本が本当にこの経済的な行き詰まりを打破するには、
唯一の武器である千兆の個人資産や保有する米国債を、
海外からのマネー獲得のために最大限使わなければなりません。
国際間企業競争力と、金融力の強化。

ドメスティックで収益のみこめない日本の土地などに、
不必要に金が行かないほうがいいのですよ。
まして、共有マンションなどなおさら。
高値で買いたい人がいて売れればそれはそれで市場原理ですが、
政策的にそれを後押しする必要はありません。

>>882

本人の自画自賛かよ。気持ち悪。

ばかじゃね？

>904です。
前の書き込みを見ていたら経済政策や経済理論とか、細かく調べてあって、人によって考えは違うけれど、皆さんよく、勉強してらっしゃる。

それに比べて私なんぞ、80ｍの部屋に中学生の子供が個室もって、帰ってきても自分の部屋もなく、荷物部屋と化している夫婦の寝室がやっとで。

つい、ぐちを書いてしまい、皆さんのご気分を害してしまい申し訳ない。
しかしなんとか90ｍ以上にしたいといくら考えていても、もう8000万近くなんて手が出ません。

いかん、また長くなりそうなので、このへんで失礼します。

>>882
元祖匿名はん自作自演お疲れさん。

賢者は歴史に学び、愚者は経験に学ぶ。

ならば、歴史にも経験にも学ばない人、学べない人は、何て呼ぶのかな？

>908
狭くても働くお父さんの姿を見せられる都会に住むことが
一番重要なんですよ！！　だから多少は我慢しましょう。

>911
幸せですか？

外人は日本の不動産の商習慣を知らずに期待先行で買って、今はその商習慣を認識して失望して売っているのは事実だろう。最近のREITの売買動向見りゃわかる。特に住居は余計に値上げしにくいしな。

アメリカの不動産なんかは下落し始めているみたいだし、その影響は日本でもやっぱり多少はあるんだろう。でもその影響がずっと続くとは思えんので、少し下げてもやっぱり値段は戻すような気がする。

湾岸なんかはかなりいいところまで相場が上がって、昔と比べると売れ行きがいま一つという話を聞くと、これからさらに上がっていくなんていう展開はなかなか考えにくいところがあるかな。かといって、大きく下がるわけでもなくて、少し下がれば東京に住みたいファミリー層の需要が増えて、結果的にはそこがたく推移か？

都心5区あたりの物件には、本当の富裕層や安定収益重視の外人の実需、投資目的なんかの根強い需要があるんではなかろうか。2000年前半時の物件は土地価格が特殊要因（企業のリストラ、金融機関の不良債権処理）で安く仕入れられたので、安い値段が付けられただけの話。あんなに良い物件を安く手に入れられた時代はもはや来ないんだろうな。仮に来たとしても、経済状況が最悪で、給料がカツカツになって、買いたくても買えないんだろう。買えた人は本当にラッキーですね！

郊外物件だが、ファミリー物件に関しては二極化かな？これから増える世帯はシングルとDINKSでファミリーは増えない。シングルとDINKSはそもそも立地重要視するんだから、わざわざ郊外のを好き好んで買う層は少なさそう。そもそもそういう層はファミリー物件はあまり買わんだろう。場所にもよるが、駅近はなんだかんだいってまずまずで、立地が悪いのはそれなりに？

これからワークライフバランスがどんどん話題になっていくんだろうが、競争社会、なかなか仕事を周りより早く終わらせて帰るのは難しい。てっとりばやくライフの部分を増やすなら、通勤時間を削ること。片道20分違うだけでもかなり違うよな。仕事を効率化させる方がよっぽど重要なんだが。

都心での仕事には、見せちゃいけない部分もたくさんあるのでは〜
都心マンションのメリットが、働く姿を見せることとは。ずいぶん窮してるようにおもえてしまいますよ。

≫911さん
元祖匿名はんの『師匠』ネタは最近ないですね。
彼は元ノンリコレンダーらしいですが、金融の知識は素人以下です。

デフレというのは実は１９世紀後半にヨーロッパで起きたらしいが
日本は戦後まもなくのスタグレーションのあとにドッジ・ラインのデフレ
政策の時期をへていらい、通常のインフレを９０年まで続けてきた。
資産デフレなど為政者も財界人も未曾有の体験だったわけだ。

日本経済発展の象徴、首都東京の地価を下げろというのは
経済テロに等しい行為というか、蟷螂の斧。
下落論者が資産デフレ待望論を本気で語っているとも思えないが、
もし地価下落が再燃したらそれを食い止める政策にでないと、
せっかくの都市基盤整備、住宅投資誘発の
景気拡大が逆に再び不良債権大発生という事態をまねくだろう。

個人にとってもおおいに迷惑
デフレはすでに借りているローンの負担を大きくする。
５６００万で買った物件が
３２００万の価値になったとして２０００万の頭金は消え、３６００万の債務返済の
うち１５年で２０００万返しても、実際には３２００万のものに８００万も余分に
金を払い、なおかつ１８００万も残債がある。

本格的下落が始まるなら、デフレスパイラルは簡単にとまらない。
資産価格がさがれば、銀行は不良債権がふえ融資を抑制する。
物件価格がさがればさらに下がるだろうという期待で、不動産景気は
低迷する。
景気あってのサラリーマン。住宅は買えたが会社がつぶれたでは困るだろう。

デフレもインフレもマネーとモノの需給バランスの話だが
グローバル経済の中で、消費者物価に影響を及ぼさず
資産価格のみが暴落したり高騰したりする。
なにしろ海外マネーはレストランで飯を食ったり国内で
家電を買ったりしない。資産価格だけを吊り上げる。

ＧＤＰ５００兆円のうち６割の３００兆円が個人消費だが、
これに比べて、個人の金融資産１５００兆円。
金融政策の動向如何で不動産や株式市場など資産に
向かう影響のほうが大きい。

もはや消費者物価を制御するのが金融政策の役割で
なく資産インフレ、資産デフレの制御を基本におくべきだ。

デフレ期は名目金利は低いが、実質金利は高い。
実質賃金＝名目賃金÷消費者物価指数
貯蓄に励むのは結構効果的。
しかし、資産インフレになると資産価値が信用創造を生み
融資や投資が活発化してさらなる価値の増大を生む。
要は資産インフレが２％程度のゆるやかな上昇であれば
いいということだ。

消費者物価などゼロを中心に年率１％以下の値動き。
１５年で７％しか動かない。
しかし本来ＧＤＰの成長率１〜２％との差異でみれば
貨幣価値と物価のギャップは１５年間で２割以上の開き。
つまり金額は同じでも１５年で賃金も年金も預貯金も２割
以上実質価値が増している。

逆に緩やかであれインフレが進めば、キャッシュは１５年
もしないうちに３割以上価値が減る。
年金生活を担保するのに、もはや貯金ではやばいというのが
デフレ脱却の先の世の中の常識だ。

名目金利はそのままでも
名目金利−物価上昇率＝実質金利
デフレで実質金利は高くなる。

今後も程よい値段で供給可能な都心湾岸部、都心東部に
そこそこのサラリーマンが集中居住して行き、
大きな発展を続けるでしょう。

＞調整で値下がりする
ってのが、誰が、という部分で不明です。
誰が値下げして売って、誰が安く買って得するの？？？

株式のようなオープンな市場じゃないんですよ。不動産市場は。
供給がなくて需要がなければ「調整」などできない。
基本的に売り手市場。それも実際に人が住宅としてして住んでいる
のが９割のマンション市場の話でしょ。
賃貸マンション市場だって、トラックレコードの数字がよければ
売るはずがないよ。

何、「調整」って不動産業界にそういう用語はないと思うよ。
なんか間隔でもの言っているだけでついていけないなぁ。

×なんか間隔でもの言っているだけでついていけないなぁ
○なんか感覚でもの言っているだけでついていけないなぁ

>>921
高過ぎたところは売れなくなって供給自体が細って行きます。

だから、
程よい値段で供給可能な都心湾岸部、都心東部に
そこそこのサラリーマンが集中居住して行き、
大きな発展を続けるのです。

＞いつもの長文の人が書く内容は相変わらず願望だけなんだね
＞現実を見ましょうよ

現実をつぶさに見てますよ。どこが値下がりしているんですか？
たった１年あまりの急騰のなかで、それもきわめて僅少な物件数のなかで
どこに値下がりの「事実」があるの。

あなた「事実」というものこそ「あなたの願望が描き出した解釈と想像でしょう」
事実というのなら事実を記載しましょう。
起きていない未来のことは「事実ではなく」予測でしょ。

風がふいたからって桶屋がもうかるまでは事実ではないよ。
風が吹いた事実があるだけだよ。

未来のことは「願望を軸に」事実の流れで裏打ちしたビジョンを持つのが
大事じゃないかな。
それも松竹梅３つのシナリオで。
願望といわれるとうれしくないが、こうありたいという向かうべき目的地
なんだけどね。
人生ってそうじゃない？
成り行き任せでシニカルに生きても結果的に自分の望む願望を
どこかに置き去りにするだけだろう？

そうか！　じゃあ西が東に負けずに発展するにはもう少しサラリーマンが
買える値段、75平米で5千万から6千万くらいにならないと駄目ってことですね。

うーん、私も具体的には知らないですが、たまたま三○の○ハウスで
ちょっと追いかけてた中古物件が数百万値段下げていました。
もともとがチャレンジ価格だったというのもあるんでしょうが。
少しは強気が和らいできたというのはないんですかね？

>>918
あなたの調整（下がる）ってのはどこが何割いつまで続くってイメージですか？
調整って、下がってまたしばらくそこにとどまる値動きって意味なの。
ありえないよ。中古にしろ新築にしろ上げ幅は狭まるのが調整で
下落というのは、裏でちょろちょろ値引きする程度ならまだしも
そんな短期ででてきやしませんって。

確かにチャレンジ価格物件が少し弱気に変化してきている流れはあるよね。超都心部も主な物件が９月中旬から下旬にかけて登録・販売を迎えるから、そこでの雰囲気が今後の方向性を決めそうだよね。
米国の影響で、センチメントが下がってきているのも事実だろうけど、金融情勢は、長期金利が1.5%まで下がり、日銀も当面、利上げができない袋小路に入り込んでいる現状をどう判断すべきか、迷うとこだよね。

>>927
中古価格ってエンドユーザの相対の取引。私も経験何度もあるけど
相場自体仲介業者のものの見方で大きく差がでます。
売主が強気だと最初から指値を予想して高めに設定する人もいるし
急いでいて残債が少ない物件ならやや安めでも値をつけます。
中古の場合単体だから階数、方位、角部屋か否か、駅からの距離とかで
相場の坪単価からいろいろ変わってきますよね

個別の値引きもいいけど、思い切り叩いて買えばそれがその売却事例として
残るわけです。もしあなたがおっしゃるように今がピークなら
あなたのお買いになった物件は今後中古で売るのにそれ以下にしかならない
理屈になりますがよろしいのでしょうか。

９２９はポジショントークだったんですか。
現場がどう決めようが、経済は動いていくんですよ。
一デベは単に高値買いした土地をオフィスでいくかどうするか悩んで
あとはどこまで刻んで単価を落とすかだけでしょう。
ここはデベがどう販売に苦慮しているかを語るスレではないよ。

その現場が大久保であれ豊洲であれ、コンパクトマンションの曳舟で
あれ、あなたは「売りづらい」と嘆いているだけでしょう？

でも投売りはしない。するんですか。させないよね。会社上層部が

値段が高くなりすぎると
売れなくなって
人が集まらなくなって
行く行くは寂れていきます。
単純な理屈です。

>>929
おそらく、いつまでも高値買いの客がいるというような話は
住まいに詳しいデベ関係者さんには腹立たしいのでしょうね。
それならお前売ってみろよ・・・そういいたいんだ。
私が上司のように思えてくるから「精神論」なんて持ち出す。

わたしは、あくまで個人投資家の立場で長期安定投資として
利回りの低い区分所有の都心物件を買い集めている立場。
下がって欲しいが中古をあさり捲くってもいまは品不足。
そりゃ早く万歳して大放出してくれたら２割の頭金もって
買いにいきますよｗ

>>923
松涛や南平台や猿楽町や三番町,南麻布知ってますか
値段が高くなりすぎると
売り物がなくなって
閑静なマンション街になります
行く行くは中古でも高値が維持できます

単純な理屈です。

あ、そうか今日はデベ休日なんだね。七時台に書き込みなんて
都心居住者かとおもっちゃった。ｗ
さて会社いかなきゃ。

デベの方いるなら、気になっていたことがあります。

三井、野村、リクルートコスモス、東急行きましたが、
30代前後の営業さんの場合、予算7000万前後の客と
同様の懐なのでしょうか？

それとも、もっと高い物件が買える為、
客とはターゲットが違いすぎ、客のニーズを把握でき
ないのでしょうか？

＞９３１さん
何でそんなにけんか腰なんですか？
今がピークだという言い切りなんて全くしてないじゃないですか。
以前の強気がやや和らいだ印象があるんだけど、どうかなあ？
という感想を言ったまでです。

>>937
三井、野村クラスなら
30才で年収1000〜1200万位だと思うけど

>>924
>あなたはマンション価格が決定する現場なんて知らないでしょ

いろいろな「現場」がありますよ。新築　企画　販売　中古仲介　

①土地の入札「現場」　とにかく会社から言われた上限で応札するだけ。
　　大手が皆割高の札入れるから郊外しか買えないとデベ勤務の知人が嘆いていた。
②新築マンション　企画現場
　　　これは人は知っているけど、現場は確かに存じ上げません。
　　　同級生が社長やってるボリューム検討する企画屋は知ってますけど
　　　いまは福祉系専門みたい。
③デベロッパーと販売会社の「販売企画会議」これは知りません

④モデルルームが閉じたあとの在庫販売での値引き現場。これはいっぱい知ってます。
　　昔の話ね。

⑤ワンルーム業者が、喫茶店で話をまとめ、いくら値引くか上司に電話して決める現場。
　　これは客として幾度か経験あり。

⑥中古マンション売るときの査定と売り出し価格の決定現場。買換えだと最低価格は
　　根拠曖昧。

⑦中古マンション買い手が複数きたときの購入者のオファー価格。面倒はいやなので先着で
　　決めた。

⑧中古マンション売ったときの指値をしぶしぶ了承する現場。思い出したくない（笑）

⑨中古マンションを自分が指値で買い叩いたつもりの現場。売主業者で今にしてみれば
　相当掛け目が乗せてあった。

＞30代前後の営業さんの場合

企画サイドでなくて販売会社プロパーだと給与もまちまち。
三井の物件でも他社の派遣とか入っていたりする。
証券会社からの転職組、中途採用などが、一番身を粉にして働いて
いるらしいよ。

>939
げ、野村でもそんなに高いの？　３０後半になれば1500とか行くのかな。。
その分価格に反映されていると思うと、戸建てにしたほうがマシなんじゃ
ないかという気もしてきた（笑）

今、巷で流行している”おしりかじりむし”ってご存知ですか？

人と関わらなくなった現代の人たちに、おせっかいなおしりかじり虫が、おしりをかじって、関わりをもたせようとする歌詞ですが、

その中で、都会のおしりは、苦くて、かじったら病気になったというのがあります。

都心周辺の築浅中古を観察していますが、
比較的安めの中古も、
飛ぶように売れているというわけではなさそうですね。
自分で住むことを考えると、中古はやはり嫌なのかなあ。

944>それと売り物がだぶついてるし値段が割り高なのでとても
買う気にならない。

中古は売り物がだぶついているのに、
大手仲介業者が出店を増やしてるため
とにかく売り物件確保をしたい業者が、
売り手の無茶な価格でも要求を飲んでしまい、
チャレンジ価格物件を次から次と市場に出しています。

その結果、チャレンジ物件の在庫が増加するのは当然です。
買い手だって高くは買いたくないから、簡単には買いません。
そのうち値下げしなけりゃ、さばけないでしょう。

「読売ウィークリー」今週号に興味があります。タイトルは「始まるか値崩れ！！　マンション　大量売残り時代」。でも書店やキオスクにいっても置いてありません。いつもは簡単に買えるのに、火曜日に探しても買えませんでした。
なぜだろう？業者が全部買い取ったのかな、と下種の勘繰りをしてしまいました。読まれたかたいらっしゃいます？

え、昨日本屋に二軒行ったけど、両方たくさん置いてあったよ。
きちんと読んでないけど。

>>947
だから、要旨は月曜の書き込みあたりに書いてあるよ。
要するにタイトルとは無関係。だけど１２Ｐだったか
２００６年、２００７年７０㎡４０００万マップは使えるよ。

結局は値上がりマップ。
値下がりなんてどこもしてませんって。
都心周辺あきらめたユーザの目を郊外に注意喚起する内容。

読売ウィークリーほとんど参考にならないよ。ここの掲示板で充分wwwww

>>945
2002〜2004の湾岸物件大量供給のときも同じような理屈で買わなかった人で後悔してる人多くいますよね。（結局今当時の判断ミスから割高で買っている）
市場原理として、だぶついているから割安なんじゃないですか？これが少なくなって希少性が増すと皆が欲しくなる。そうしてさらに値上がり、手が届かなくなっていく。
と言ってもチャレンジ価格が適正であるとは言いませんが。

神奈川版ばかり見てましたので、ちょっとお聞きしたいんですが、
D'クラディアって大和の物件が最近やたらと多い気がするんですが、
ここにきて急に分譲を増やしている業者ってやっぱあるんでしょうか？

>>946
とはいえ、中古市場が全体に品薄。余っているのは高値の
７０年代物件ばかり。
１０００戸クラスのタワマンは１〜２％の売りでも１０戸くらいになってしまう。
一見多そうに見えるが、結構決るのは早い。売り急ぎは業者が買って
リニューアルして売っている。

都心の折込ちらしの物件数がめっきり減っている。裏は売却募集や
査定申し込み用紙になっている広告が目立つよ。

８２年以降の５０㎡クラスの都心３区の中古でいいものがあったら
買いたいのだが・・・実に少ない。

結局、新築じゃなくて
割高な中古が売れ残って値崩れするのね。

豊洲シエルの中古物件でさえ、
何ヶ月も売れずにたな晒しになってるのがありますよ。
月島や佃もタワマンが何ヶ月も売れ残ってますよ。
築浅のね。

>割高な中古が売れ残って値崩れするのね。

待ってるんだけどなかなか買いたい値段まで値崩れしてくれません
ですねぇ
安い物件は市場に出る前に買取業者が買っちゃう。

シェルも月島もお見合物件だからでしょ。
向かいのビルから丸見えとか、再開発で南の眺望ふさがれるのに、
いっぱしの値段つけて
いる。もともと売れなきゃ貸すつもりか、業者の掛け値でしょう。

中古は最初売れなくてもかまわず高く売り出して、
売り方が辛抱できなくなるまで焦らせてから、
値下げさせて売るのが商売上手な不動産屋のやり方でしょ。

月島は、大手仲介業者がいくつも新規出店してるから、
業者間の売り物件の取り合い。
だから割高な売り希望価格物件が増えてる。
でも実は中古を買う客は少ない。

もともと売る気はなかったのに、最近の高値につられて売りに出している人も結構いますよ。
そういう人は大幅に下げる気もないし、売れたら儲け物程度にしか考えていません。