23区内の新築マンション価格動向（その14）

ＡＥＲＡの記事は、ここのスレの素人談義よりひどい内容だね。
先週、格差社会のフォトレポートと三浦さんの鋭い考察が加わって
冴えてしたのに、馬脚を現した。

「格差」という問題が急に「バブル批判」の尻馬に乗っている
Ｐ２７の代々木上原（渋谷区）
神楽坂（新宿区）
四谷三丁目（新宿区）
下北沢（世田谷区）
初台（渋谷区）

どこが「都心」なんだろうか。
代々木上原は、調子に乗りすぎ
神楽坂は都心外縁もともと人気はない
四谷三丁目もビジネス商業混在区、
下北沢は代沢のことだろうが上げすぎ
初台は渋谷区のはずれ新宿西口アクセスか
都営新宿線　
代々木上原の千代田線アクセスがないから
タクシーでＪＲ代々木に出るのが一番という辺鄙な
場所だ。
それもただ、３ヶ月取引がなくて値動きゼロだという
だけ。
硬直化のあと何でも下がるのなら、こんなに
楽なことはない。
既存住宅は少なくとも貸したり住んだりしている
売れないで困るのは仲介業者だけ。
仲介業者は売り物がないと困るから
売るなら今ですよーって言いたい。その尻馬に
のる記者も馬鹿といえば馬鹿。

下落なんてない。あるなら待って俺が買いたいってば。
上記エリアの最近の高騰は買取業者の裁定買いが生み出した部分も
ある。業者抱えの中古は仕入れ値まで下がるくらいだろうけど
数は少ない。

>>80
昔ながらの高級住宅地的イメージじゃインパクトも小さく、世の中
変わらないし、日本の凋落はそのまま続いて行くことになります。

革命的に都市構造を変えて行こうとするのが
都および国の方針です。

矮小な議論に陥らない方が良いでしょう。

>>80さん
地域をとらえてまとめて中流・下流などという粗雑な話でなく
購入者自身が自分は、下流か中流か上流か考えて
物件、部屋単位で下流・中流・上流向けかどうか考えて買う
という話です

私はマンションはエスカレータのように買った瞬間中流の買い手を
上流に導くか下流に導くものだと思っています。
気分の問題ではなく、１０年後、２０年後の含み益、含み損に
おいての話です。
具体的には、マンションの含み益が２０００万あれば、有担保で
低利のローンが借りられるけど
含み損が２０００万あったら無担保ローンの高金利しか借りられない。

下がる論者は、下がってきた物件を買うリスクは、下がることが
継続しておきて含み損を抱えるリスクをわかっていない。

マンション供給というのは、時代によってターゲットの所得層がいろいろ
別れるビジネスだった。
なぜマンションなどと呼ぶかというと大局に公団分譲の団地があったから。
住宅公団は都下や城東、千葉、埼玉で分譲団地をいくつも作ってきた。
民間マンションは７０年代、８０年代の半ばまで「公庫」を使わないお客さん
をターゲットにしてきた。価格では公団に負けるわけで、公団の上を行き
公団よりましな立地で狭く少し高めという流れでやってきた。
それが９０年代、公庫が売った分譲が値下がりして苦情が殺到した。
そもそも庶民ほど売り手責任ばかりを追及したがる。自己責任という
頭はみじんもないからだ。
公庫が分譲で大赤字を抱えて、手を引いてから。
民間マンション分譲はやっと年収７００万〜１０００万未満程度の
中堅サラリーマンをターゲットにするビジネスになった。
５００万の自己資金に３５００万〜４０００程度のローンをつけて４０００万
〜５５００万程度の物件を売る。
これが郊外も含め「用地取得難」で容易なビジネスでなくなってきたと
いうことだろう。用地が少ないから競争入札で高値買いしてしまう。
しかし、公団が引いた大規模分譲のあとを民間がまねてもうまくいくか
どうか。
１９９５年以降の千葉埼玉のマンション供給は昔の公団分譲の不足を
補ってあまりある数を作ってきた。
これらは売るそばから値下がりしてきたわけで、いまやっと新築相場が
上向いてはいるが中古が上がる気配はない。
２０００年以降、郊外売れ行き不振からデベは都内に軸足を移したのだ。
東急沿線は供給凍結。やむなく都内に土地を求めたわけだ。

三井は郊外はＳＣ一体化、新線駅前に特化して、公団が都心周辺で
やらなかった湾岸タワーという新機軸を打ち出した。
ゴールドクレストは規模効果一点張りで多摩川沿いや京急沿線など
見落とされた地域にはでな外観のｎｅｏ団地を作った。

就職氷河期が生んだ所得格差が表面化するまでは順調に売れた。

家計調査などの資料をみると、この年収７００万〜１０００万未満層の
数が減って、年収別世帯数グラフが完全な二こぶラクダ状になっている
のがわかる。
マンション供給ビジネスも下流ターゲットと上流ターゲットを明確にしないと
在庫をたくさん抱える話になる。

考えてみれば下流の持ち家って一体なんだ？って話ですね。
サブプライムローン問題を地で行く話かもしれません。
下流は持ち家など買えなくて、中流が無理な購入、下落物件買って
下流化するのでしょう。
あるいは下流な子供を不憫に思った中流親が親子連結で下流化する。

湾岸タワーの功罪は、中流に港区在住の夢をもたせたこと。港南４５００戸
芝浦３０００戸の分譲は首都圏市場全体にとってはた迷惑な市場秩序の
混乱をもたらした。
月島、勝どき、辰巳もあわせて、「中流でも都心に住める」という欲望に
火をつけた形だ。

よく調べてみるとタワーマンションには３タイプあるようだ。

①中世階級社会型
最上階王侯貴族、上層階プレミアム、中低層階一般市民
これにさらに、方位＋角・中住戸の差異という「差異」が加わる。

階層が違えば見方も変わる。
湾岸の劣悪な環境も嫌悪施設も高層階に暮らせば視界にすら
入らない。
評判悪い外廊下は、低層階にとっては日々後悔の種だが
高層階にはいつでも明るい光と風があってまさにペントハウスの
風情さながら。

２００３年頃の湾岸タワーは、方位、階数、角・中住戸の差で
実に１億から２７００万まで所得格差があった。
所得に換算して
５５０万〜２０００万までの階層をターゲットとする供給だった。
初期のＷコン、港南タワー群がその典型。武蔵小杉のタワーも同類。

②市民社会型
とにかく階層別の価格差を極力少なくし、購入所得層の差異を
縮めようとした。
そのほうが短期間に同種の所得層に一気に捌ける。
とはいえ、四隅に「特権階級」が残っている。
周辺環境を整備して周囲が運河ということで比較的低層階でも
環境品質が保てる湾岸再開発型に多い。
グローヴ、ＭＭ、ＴＯＴなど

③ゲーテッドコミュニティー型
もともと地価の高い「高台」土地に建ち、低層階でも十
分な視界と環境がえられるマンション。高層階と低層階の差異は
あるが、もともと下限のハードルが高いマンション。
高輪、虎ノ門、赤坂、汐溜、青山などのタワー。


これを売り手側からみると、
①は大型食品スーパー型
②はデパ地下型
③は紀ノ国屋、麻布インターナショナルマーケット・ディーンアンドデリューカなど高級デリ型

紀ノ国屋しかない地域の都営住民は生協宅配という便利な仕組みを持って
いる。
都市は、一定のエリアの中に賃貸アパート、都営、中古賃貸マンション
新築分譲、戸建てなどが混在しているのが現実。
細かくみていくと「価格と真価」のギャップはみつかる。

いつまで待てば「お買い得」という発想でなくいつでもどこでも
発想を変えたらお買い得は存在するのだと思う。

×実に１億から２７００万まで所得格差があった。
○実に１億から２７００万まで取得価格差があった。

しかし、まだ千葉・埼玉、関西圏あるいはその他地域では、不動産価格は底を打ったレベルで、90年以降の15年間で、住宅を取得した数百万世帯が、物件価格＜ローン残債に陥り、実質債務超過状態に苦しんでいることも事実。
これから、本格的な景気回復をはかるためにも、こうした旧中流層で実質下流層になってしまっている世帯が水面上に浮上できるかどうかは、そうしたエリアの不動産価格をゆるやかな上昇局面へシフトさせられるかどうかがポイントになってくる。
その意味からも、都心部での不動産価格高騰が、首都圏郊外部、関西圏、そして他の地方エリアへと伝播する土地政策は不可避なんではないでしょうか。
郊外エリアの活性化はムリとの割切り論が多いようだが、それをなんとかするのが、現状で政治に求められている最も重要な課題であるはず。
であるがゆえに外資の千葉買いもある程度、理にかなった動きだし、ティファニーを坪１８０００万で上値追いをするのも、郊外エリアの上昇局面までは、都心部の反落はないとの表れではないのでしょうか。

８４〜８５，８７
非常に判りやすい解説だね。
８５でいう③のタワー群に住むのが無理なのはわかるとして、
（そもそも港区の内陸タワーなぞ庶民層ターゲットではない）
①や②でも今後の中古価格の下落の見込みはないのかな？
ねらい目は①の下層階ぐらい？

>>88さん　

どうなんでしょう
どんなものでも「売り方」が大量に売りをださないかぎり
相場はさがりません。
逆にいえば値崩れを防ぐには買いが細ったら供給調整する。
さらに絞れば値があがる理屈でしょう。

天井で売り抜けるってのは、実需の多い湾岸タワーでは
考えにくい。持ち家で相場張るのは頭へんな奴でしょう。

湾岸タワーって持っていて恥ずかしいとか迷惑なものではない
ような気がします。となれば売りが増える公算も今後当面
なさそうです。


今、完成在庫が積みあがっている郊外は値引き合戦で
「売り方」が「成り行き」で売ればどんどん下がるでしょう。

そうなると
＞旧中流層で実質下流層になってしまっている世帯が水面上に
＞浮上できるかどうかは、そうしたエリアの不動産価格を
＞ゆるやかな上昇局面へシフトさせられるかどうか

って話は全く期待薄ってことになりますね。

私はそうなると思ってますけどね。

逆に、都心築浅がどんどん坪単価２４０万以下に下がっていくなら
現在坪単価２３０万で売っている郊外は２００万以下の値引でも
売れないということになりますね。

それって過去の不況を上回るとんでもない不況ということですよ。

おそらく２００６年９月頃までは、横浜・川崎のタワマンも
芝浦・港南・豊洲のタワマンも、美しの森も同時期に売っていた
物件があったはず。

そのときの売れた順番、が人気の順番。
人気のない順に下がるならわかるのですが、ただ高すぎちゃったから
下げてみましたみたいな下がり方は、個々にはあっても全体的な
流れになりはしないでしょう。

金融危機とかで、「商業不動産」は「利益確定売り」「損切り売り」
はあります。リートでもそうでしょう。
しかし前にも書きましたが実需の住宅は
「下がったから損切ろう」と考える人がいてほしいくらいですが
実際にいない。

＞＞旧中流層で実質下流層になってしまっている世帯が水面上に
＞浮上できるかどうかは
実は残債割れる前に損切りする勇気があればよかっただけの話です。
家というのは毎日そこにいるから自分の一部みたいに思っちゃう。
だったらもっと本音で選ぶべきなんですが・・・

中野の警察学校跡地に建つ東京建物のタワーは供給が２百数十戸で７０平米台で１億越えだそうです。別のデベロッパーが落札価格から推定していました。
再開発自体は商業施設がメインになるようです。事業は３年後くらいの完成とのこと。

晴海のトリプルタワーも住友不動産がありえない価格で
落札したそうですね。坪350は超えるでしょうね。

地価公示や基準地地価の制度が欺瞞にみちたものだという点で、井上爺さんや
ＡＥＲＡ記事には賛同するが

なんか気象庁が観測するみたいに国土庁や地方自治体が地価を観測して
いて気圧配置みたいに地価分布が「自然に」変化するみたいな
地価観をもっている人が多い。

実際は商業地地価と住宅地地価はものすごく乖離しはじめたし
商業地地価は、表通りと裏通りで１０倍以上の価格差が出ている。
表象的価値，ブランド的出店価値が高くなったのは実は表参道に
パラシオ青山
http://www.sumuzo.com/net/cat_0200/070710_1324.php
が出来た１９９９年あたりからだ。
グッチが月坪１０万のオファーを出して、業界の評判になったのはなつかしい。
その時点ですでに三菱地所は丸の内のファッションタウン化をすでに
ある程度すすめていた。商業店舗はテナントと立地性で高い賃料が
とれるという認識が徐々に浸透しはじめたからだ。
２００１年エルメス銀座店、２００３年プラダ南青山店が竣工
そういうなかで、住宅地地価をはるかに凌ぐ勢いで商業地地価は
スポット的に高騰していたわけだ。

１９９９年から８年間も続いていることを何をいまさらというのが銀座の
ティファニーの一件。
不動産を土くれとしか見ないのは日本人だけだろう。耕して建物という
苗を植えること、植えた苗が米俵にしていくつとれるかしか考えない。

そこでなお、地価の平均値が上がった下がったと喜ぶのは、空模様を
気にしながら野良仕事をする農耕民族の遺伝子のなせる業。
羊の頭数をどこまで増やすかいつ食うのが美味いか。
そういうことばかり考えてきた狩猟、遊牧民族の遺伝子は理解できなくて
当然なのだ。

ところで住友不動産はどんな遺伝子を受け継いでいるのか。

紀ノ国屋文左衛門かはたまた役小角か安倍 晴明か
力づくという意味では天の岩戸を開けた田力男命かもしれんなぁ

地価高騰含みのブランド商品、それでも金を惜しまず買う人が
東京に集中する限り地価は上がり続けるか？

「地価」と漠然というのはオレは「女」にもてないのかという
言い方に似ている。
ひとりの「いい女」を見つければいいだけで、女全般にモテてから
いいものを選ぼうという助平発想が間違い。

女は日本だけで５８００万人くらいいる。
地価があがろうが下がろうが自分が欲しいと思う家をみつけてから
手に入れる術を考えたほうがいい。

すみません赤ちゃん人妻までいれたら「女」は６５００万人いました
未成年者、高齢者抜きでの正確な数値はこちらで
http://www.stat.go.jp/data/jinsui/tsuki/index.htm

年金問題で社保庁が袋叩き状態ですが、
参議院選挙での大敗をきっかけに、自民党の求心力が落ちています。

秋の国会で、各省庁が保有している都心の土地の大多数を売却することになるでしょう。
売却は入札制で２００８年〜２０１０年にかけて。
となると、２０１０年〜２０１２年にかけて、
もう不可能と言われた都心大規模物件が多数建設されます。

これまで土地不足で、港南や豊洲にまで手を伸ばしたデベではありますが、
その必要性、価値観は一気に消失するでしょう。
特にいとも簡単に３００万を越えた豊洲地区。
２００〜２２０万まで下がると予想しています。

そもそも買い手なんてつかないだろうと予想された埋立地物件。
ウオーターフロントとか、ベイエリアとか言葉巧みに買い手の気持ちをくすぐってここまで頑張りました。
でも、所詮は埋立地。
やはり無理なものは無理。
数年でその夢は悪夢へと転じるのかもしれません。

一方で、２流不動産ファンドの激しい買いの動きを金融当局側から制御する動きがきっかけで、地価上昇のピッチが緩まるかと思われた一方で、モルガンの全日空ホテル、地所の帝国ホテル、そして今回のゴールドマンの銀座ティファニーと一流の買い手が一流の物件を高値で買いあがる動きが続いている状況をどう判断すべきなんでしょうか。
金融面でも一時は規定路線になっていた利上げが、当面はなさそうな雰囲気にもなってきているし。
やはり一流立地の超高級マンションであれば、これからも買っていっても、まだ大丈夫ということなのでしょうか。

世田谷，杉並,中野あたりに新築マンション探してるんだけど，ぜんぜん値段下がって無いじゃん。
30坪，3LDKで7500万ぐらいが予算なんだけど。
これだけ下がるって言われてるんだから，きっと下がるよね？

ここって実需の住宅購入の人が集まるスレですよね。
物件を見て買うか買うまいか悩むのは判るが、高値掴みを気にするなら
買わない決心をするだけでいい。

結婚で心に傷を持った女が不倫から抜けられないのは結婚しないで
済む相手と付き合うことでどこか安心できるからだろう。
ローンを組む、マンションを買うのが怖い人は地価が高い、金がたまらない
とか「買わないで済む」理由を見つけて安心したいのだろう。

自分が、買いたくないというのならマンション価格など気にする必要も
ない。
買いたいものがはっきりしないから、買いたい物件と出会わないのでは？


物件を見る目を養わずにマンション価格ばかりを追いかけても無駄だ。
今の世の中そこまでマンション買いたい人が減っているのだろうか。

不動産の価値はその場に立ってみないとなかなか理解しがたいもの。
小石川や三番町など歩いてみれば、なるほどという雰囲気はある。
湾岸タワーは、買った人の家を訪ねてみるのが早い。あるいは
中古のオープンルームをなるべく数多く見ることだろう。
地図で見るのとも下から眺めているのとも違った世界がそこにあったりする。
いくつか数をかさねてみれば「下がる」か「下がらない」かまでわからずとも
自分が何を求めているかくらいは見等がつく。

そのときに、できるだけ上からものを見るほうが価格の正当性がわかるものだ。
山も上から下を眺めたほうが位置関係はわかる。
したから見上げているうちは全体像がつかめない。
いまどき買いの仲介を業者に頼むのは愚の骨頂。彼らは下のほうの物件
で品質の悪いものばかりをみせて、次第に自分が売りたい方向に誘導する。

高い買い物をするときこそ信頼できる相手に相談したほうがいい。
ここの掲示板読んでも信頼できるかどうかなんてわからんだろう。
いつまでもぐずぐずする理由づくりにしかならない。
やめるならきっぱりやめる。買うならもっと真剣に中古物件も
数多く見てまわったほうがいい。

＞世田谷，杉並,中野あたりに新築マンション探してるんだけど，ぜんぜん値段下がって無いじゃん。
30坪，3LDKで7500万ぐらいが予算なんだけど。

無論中古ですよね。
いくつもありますよ
パークシティ成城 東京都世田谷区成城4丁目 小田急小田原線/成城学園前
17分 7,680万円 3SLDK 102.37m2 '03/03

パークハイム弦巻 世田谷区弦巻1丁目 東急田園都市線/桜新町 10分 7,180万円
3SLDK 105.49m2 '83/02


２００３年でも平均坪単価２５０万の新築物件ってあったでしょうかね。