23区内の新築マンション価格動向（その14）

路線価が上がると、相続税（借家建てつけ地＝マンションの土地分は
課税標準が３分の１になる。５０００万円＋法定相続人数×１０００万
までは無税）がかかる人が増えます。普通に宅地を持っていて路線価１億４０００万なら借家を建てておいてもそれだけで４７００万くらいは
いってしまう。
他に資産を持っていたら、今のうちに「居住用資産の買換え特例」で
マンションに替えて、相続税評価を下げる必要があったりしますね。

それに、相続してから自分が住んでいなかった母の家を売ると
そのまま譲渡益に２０％課税されます。簿価が２０００万で時下が
１８００万なら３２００万納税しなくちゃいけません。

死んでから住民票移しても遅いですよね。そういう人が世田谷だけで
何人いますかね。麻布の戸建てで何人いますかね。

一度、高層ビルの上から、港区の中に戸建て住宅がどのくらい残って
いるか見てみましょう。
ほとんどがこの１０年で無くなったのは、相続税対策で敷地に
賃貸マンションを建てた人が多いからですね。
もう、地価反転で狭隘な土地まで相続税の対象になってくると
売る人が出ます。売ってマンションに住みかえるのがいいですと
マンション営業がいい、売る相談もちかけた仲介がいい
税理士が言う。
一方、港区専門の地場の業者がこつこつ地上げにきます。
そうやって今でも戸建ての土地が売られる。

売って何かに買い換えないと２０％課税される。だから買うしかない。
３０００万以下の譲渡益ならいいけど、大抵は３０年以上前に買って
いて思い切り譲渡益が出る。
でないのは１９８５年以降買った都心戸建てくらいのものだろうが
そういう人は極めて少ない。

３０代だと親が死ぬとか相続とか考えないでしょうが、５０代なら不思議じゃない。
しょっちゅう同級生の親の香典出してますけど、そのうち訃報の名前が本人だったりもします。

今、急に５０００万くらい遺産相続したら、どうしますか？
普通は株に全部つぎ込んだりせず、今の家売って都心にに引越したりしませんか？
都心の方が目減りしないのは誰でも知ってますよね。
それもキャッシュで買うのでなく、ローンの頭金にするんじゃないですかね。
だって史上最低の金利なんですから。

この５年で相続税支払い対象相続件数は、かつての３％から４％に増えています。
地価反転でことに都内では増えるでしょうね。
地方は全く増えないでしょう。

カウントできない。でもあなたのまわりに急にはぶりがよくなった５０代とかいませんかね。
今の６０代はもっとすごい。

介護保険で親の介護に想定していた支出が１／１０で済んでいるのが大きい。
いざとなったら、人を雇って身の回りの世話をしてもらうのにお金がいる。老人ホームにも
入るには・・・といって貯めた金がまるまる残っています。デフレで貯金の価値も増している。
年金も３０年前に想定した額の実質１．５倍くらい使い道がある。
ことに地方は物価も安い。持ち家そのものが安い。居住にかかる費用も安い。
公務員など同じ年金で地方ほど遺産を多く残す計算になります。

なぜ都心だけマンション価格があがって周辺はさほどあがらないか。
なぜ都心だけ地方はあがらないか。

理由は簡単。
都心は代替性がない。だから賃貸も、分譲も上がる。


郊外はいくらでも代替性が高く、

おまけに地主が勝手に
新築賃貸供給をして、勝手に安く貸す。
目的が相続税対策だからだ。

もう新築も中古も充分上がってきた気がしますが、あとはレジの賃料。
コンセンサスは元祖匿名はんおっしゃるように、上がらない。ということ。それがインフレ圧力のなかでの低金利継続で、実際どうなるかがポイントでしょう。

マンション価格は、もう上がりすぎて、売ってくれ売ってくれと不動産屋が煩くて、上がる派の私もなんだかどうでも良くなってきた昨今ですが。

２年前から海外に行っていて、帰ってきた同僚が家賃が上がってると驚いてましたが、今はこの状況は都心限定の話でしょう。これがどこまで広がるか。広がらないのか。

都心中古がなぜ上がるか。賃料がなぜ上がるか。

都心土地は①デベが買う、②ファンドが買う以外に
もうひとつ強力なライバルがいた
どんなに地価が上がっても勝てるのは
③地主の直営賃貸だ。

都心は狭い土地までことごとく「地主直営の賃貸マンション」に
なったことも分譲の供給が細った一因だ。

かつてこんなに賃貸が全国的に増えた時代はない。
地主にたかる中小ゼネコンや賃貸管理会社が既存賃貸の
首を絞める。あわせて都心の物件供給を減らし、分譲用地の
不足を招いた。

地主がこういう形で土地を抱え込んでどうして今後新築が
値下がりするであろうか。

賃貸供給が増えたら家賃は下がる。さすればマンション
価格も下がる理屈だが、

地主は賃貸運営も一括して業者に任せる。
彼らは保証賃料を８５％以下に設定。あとは上乗せを自分の利益にする。
安くなろうはずがない。
それでも好調な背景には
都心１Ｌの需給バランスにある。
今は薄型大型ＴＶ置いて一人で住むのに５５㎡の１Ｌが丁度いい。
バブル期は狭小ワンルーム。それ以前はうなぎの寝床の
４０㎡１ＤＫ。５５㎡ならＩＬＤにならず２ＤＫ。
部屋が狭く天井も低い。
横並びの１ＬＤＫというのは一番使い勝手がいいのだが過去に少ない。
ワンルーム規制以降の産物だ。

>>447
あがらないというのは、価格がという意味でしょ。売り物がないから
時間外取引みたいなもので世の中に見えないというだけでしょう。

でも下がるという意味にはならない。
都心地価は、バブルで上がっているのでなく純粋な需給バランスで
市場が値をつけているわけで、周辺との上昇格差は、主に賃貸価格の
格差にあるのだと説明してきた。

収益還元法できちんと説明つく。都心は賃貸事業が成り立つ範囲で
賃料が上がれば、上がるという理屈が正しいだろう。

横浜のオフィス賃料は月坪１万円でも、なぜ丸の内の新築が
７万もするのか・・・って説明つくかい？
借りる人がいる。それだけ。
相場って、局地的に借りる人がいればその事実は否定できないよ。
そこから収益還元価格であるべき値付けがつくのであって
賃料を固定して考えるのはおかしい。

衣食住の価格差は１０倍に広がる時代に、庶民の物差しで計れない
という理由でけで賃料が上限だから価格も上限とか言うのはヘン。

要するにバブル退治の正義の味方ぶっているだけだよ。

オレは、それが嫌いだ。自分の知ってる範囲でしか物事を考えない
石頭だと思うよ。
先に結論がある。「こうでなくちゃいかーーん」みたいな小児病的
叫びでしかない。

世の中所詮不公平なもの。チャンスだけが平等でリスクをとれなきゃ
その不公平さがつのるだけ。

最後の２行。これに尽きる。

高かったら自分がカネを稼いで買えるようになるくらいの気概をもったほうがいい。

都心不動産は永遠に高値の花であったほうが、個人が成長目標を持てていい。
下がれ下がれは見苦しい。

美人が自分に冷たいからって、顔に怪我させてモテなくなってから言い
寄るような卑劣な真似に近い。

インフレ世代はいつも価格を追いかけてきた所得の伸びが喜びだった。
デフレ世代は我がままだ。消費者主権を逆手にとって尊大になっている。

値上げという概念がなんでも生産者の不当な利益と写るからか？
不当な利益でも放っておけば？
自由主義経済だから買わなきゃいいだけ。

神でもないのに高値だの天井だの言い募って買った人買う人に
不安を与えてどうするんだ？

住宅を公共事業として提供したＵＲは分譲から手を引いた
自身が、下落期の高値売りで消費者から訴訟を起こされたりも
した。

住宅は世帯数をはるかに上回る数がストックとしてある。
デベも営利事業。
不動産は確かに情報を売り手が多く握っている。
商品に説明責任はあるが価格に説明責任はない。

レーティングサイトの弊害は、さまざまなノイズで買い手の意思決定
を妨害する動きがあったことだ。
弱虫は所詮群れたがる。

消費者優位の下がり相場の論理が、地主が賃貸供給に走り
都心土地を温存しはじめた現在、仕入れがな僅少という現実
は、売り手優位とは言いがたい。
地主優位でしかない。
デベや築浅転売業者をこき下ろしたところで都心周辺の地価は
さがるまい。これも至極まっとうな経済行為だろう。

そういう格差が歴然としてきたらなおさら郊外のマンションなど
誰も買わないよね。

ていうか、郊外が完全な消耗品価格までいずれは値が下がるってこと？？
値引き販売くらいじゃ知れてるよね。

はたまた、今の価格を消耗品価格とするなら、もっと”都心が高く
なる余地がある”って話になるわけか？

格差による、値上がり派の感覚としてはどのくらいの程度なんでしょう？
１割富裕層の３割中層、６割低層って感じかな？　（５００万以下が
増加しているので）
でも、こんな分布だと、都心は１割が買うから良いとしても、郊外
まで上がる力はなさそう。でも、郊外がたたき売りになるなら、
都心も超都心までじゃないかな？　周りが安ければそれなりに流れて
しまうような・・・

＞４５７
あなたニュートラルじゃなくて，下がる信者でしょ。
祈りなさい。下がる，下がるって。
そうすれば郊外は下がってくれるよ。