23区内の新築マンション価格動向（その14）

オレもそう思った。

海外から見て日本の不動産に投資する場合、意外にも地震のリスクが大きいのだそうです。むろん、正確に言えば地震に対する保険の費用が高いという意味ですが。その分どうしても投資先としての見方が厳しくなる。

日本人はすでに地震に対しては、慣れと、いい意味での諦めがあって、そんなことまで勘案していたらどうしようもないという感じですが。

外国人が本気で取得してくるのは、地震に対する保険をかけても、まだ利益の出せる土地、ということになるので、相当限られた物件になると思いますよ。

>>181。182
そこでボンスカ買場到来で、資金の
入れどこでもありますよね。
また、下げてくれるとウハウハ儲かりの
仕掛け針で入れ食いもありますしね。

サブプライム震源地米国に10日ほど行ってきましたが、確かに影響は長引きそうですね。元々消費動向は落ちていましたが、この問題がボディブローのようにきいてくる。
とはいえ、やはり米国も二極化。ハイクラスな人々の消費動向は全く衰えて無いです。

まだまだこれからでしょ。＞サブプライム

月々の支払い金額がアップして、払えない人がいっぱい出てくるよ。

アメリカのサブプライム問題が実態経済に影響を与えはじめたようですね。
不動産価格の上昇を期待すると大変な目にあうという、いい教訓なのでは。

自分の買った不動産は値上がりすると信じ込み
家を担保に借金を重ね、贅沢な暮らしをしていたアメリカ人を笑ってる場合ではないでしょう。

都心マンションは今後も値上がり続ける、家賃払うより得、と信じ込み30年ローンで物件を購入。
10年後くらいに下落。（下落の理由はいまさら書く必要はないでしょう）
いくら低金利といえ、元々都心物件の価格は高いので、
2〜3割の下落といえど数千万円になってしまう。

そんな悪夢が待ってる可能性は誰にも否定できないでしょう。
高いと思うなら無理して買わないのが正解。
高い金払って、わずか70平米の3LDK、わずか12帖のリビング、わずか5帖の寝室を買と、後で後悔する可能性大です。

超郊外に住んでいる１０代、２０代前半は
そのまま親元に暮らすんでしょうかね？

３０代は郊外と言っても超まではいかなかったから、
親元志向だったけど、
どうなるのかね？

超郊外ってどこのこと？檜原村？

日経アーキテクチュアに高層マンションの怖さがでております。
やはり高層マンションは人間が住むものではなさそうです。。。
プロの視点は鋭いぞ！

>>187
１世帯当たりの構成人数が減り続けているんだよな。
独身世帯も多くなったし、これが中年になったら結構貯金ができる。

こんな人達が都心部の狭めのマンションを結構高値で買うから
子有りのファミリー層は年々都心部に住むのが難しくなる。
広めの都心部マンションはセレブ化して行かざるを得ない。
都心部に住みたいのなら早くしないとダメやろ。

>>189
南大沢、八王子、橋本、町田あたり・・・

>>190
高層マンション全体が怖いのですか、それとも高層階に
住むことがこわいことなのですか？　どのくらいから
高層階というのでしょうか。すみません、おしえてください。

>>193
昔は２０階以上が高層階でした。
最近は５０階以上が高層階。東京では４０階なんてあたりまえ。

>>191
独身の中年の割合が多い地域に住みたくないかも。

>>195
男も女もリッチな独身中年が増えて、これが都心部マンションの
坪単価をめちゃくちゃ上げていく。
ファミリー層はよほどのセレブじゃないと住めなくなる？
坪単価３００万円超が当たり前になっちゃう？

東京区内に住みたいのは、セレブというより、
セレブというイメージに釣られる地方のミーハーなんでしょう。
こういうのは価格を上げても爪先立ち、歯を食いしばってついてくる。
キッツキツのローン、パート、節約倹約・・・・
もちろん供給側も、仕様を落とし立地を妥協した、
がんばればあなたもセレブの仲間入り！？
みたいな目標物件を提供するしね。

よってセレブにあこがれるママが、
価格が高いから都内をあきらめるかといったらそうじゃない。
単身向けに作ったマンションにもガンガン子連れで入居、
トラブルの種なんてのもよく聞く話。

バブルやブームの怖い一面として、
そうやってぎりぎり無理する人間が増えるところ。
値上がるんだからと、信用余力いっぱいまで張ってしまう。
で、値上がりの前提が崩れると進退に窮することに。
動けないまま下落に身を任すしかなくなる。

いまのところは、不動産を担保に金借りてまた不動産を買う、
二階建て三階建てはまだ多くないので、値下がりに転じても
それほど急な崩落にはならないでしょうがね。

キャッシュの価値、投資の意味がわかってくればくるほど、キャピタルゲインを考えずに
無益な自宅購入はしなくなると思われる。
年収２０００万クラスの独身（外資系、医師、弁護士）ならまだしも、実業家なら
キャッシュフローのない資産＝自宅に金をつぎこまないだろう。
会社名義で借りて損金計上したほうが得。
税金払うなら役員社宅の高いものを借りろというのが多いのでは。

３０〜４０坪億ションは、よく見ると２億円台が多い。都内で７０坪、３５０万／坪
の土地を売ったら買えそうな価格帯。
住宅地地価（中古戸建、土地）が売れたら伸びるが、売れ行きが悪いと供給も延びないだろう。

とはいえ多くの人は都心居住の夢から覚めていない。都心がどんどん魅力的に変貌していくからだ。
銀座には新しいレストランやショップが開店し大手町、丸の内もお洒落なビジネス街になる
八重洲も日本橋もまけずに再開発が進む。

それゆえに豊洲、有明、東雲が人気かというというとそうでもない。
高騰した価格に押されて今ひとつだ。
ただ、地価が下がるには融資の蛇口が閉まらないとダメ。
金融が危機的状況にならない限り、内需拡大型の景気拡大は続く。
続けないと経済そのものがなりたたなくなる。
格差社会を選ぶか、国民全体が等しく貧困になるのがいいのかという話だ。

バブルは幽霊のようなもの。バブルの起きていた１９８０年代後半誰もバブルという
言葉を知らなかった。１９９７年でも１９９８年でも、壮大な開発企画書を書いて
ジャパン・アズ・ナンバーワンを読んで、新都庁や臨海副都心の経済効果や
生保も政府系銀行関係者もみんな躁病患者のように陽気に何かに憑かれたように
しゃべりまくっていた時代だった。
だから、自分たちがバブルにいることに誰も気が付かず、金利さえさがらなかった。
ふと気が付けば、地下鉄１２号線や丸の内・大手町がマンハッタンになるような
素敵なＴＯＫＹＯに２時間かけて通うような世界になっていたのだった。

株価下落で金融機関の自己資本比率が下がり山一證券が自主廃業した１９９７年
さらには、日経平均が底を打った２００３年４月
いずれも地価は下落し続けた。
しかし、これは金融事情が悪化したせい。
1999年2月に「ゼロ金利政策」を導入
ゼロ金利は２０００年のＩＴ景気で一旦とりやめになったあと、また復活
２００１年３月に量的緩和、つまり都市銀行や地方銀行が日銀に対して持っている当座預金の
残高を増やすことで銀行を通じて世の中に流れ込むマネーの量が増えると期待された。
しかし、景気は構造改革や都市再生・特区など規制緩和の内需型の投資促進で
徐々に回復した。
そこで主体になったのは、銀行ではなく（銀行は腰抜けぞろいで米国債とか全然性重視の
投資をしてばかり。やったのはメガバンクや地銀の一部が経営統合したことで印刷業者・看板屋を
もうけさせたくらいだ。）不動産証券化・・・つまりファンドだ。プロジェクトファイナンスにノンリコース
ローンが入って、内需投資が積極的に展開された。
当然外資も地価反転を見て投資を拡大して相乗効果でここまできた。

住宅はさておき、東京駅周辺の再開発はまだまだ続く。都心周辺に豊富な土地資産と
山手線ターミナル駅という集客装置を持ったＪＲ東日本、成田が行き詰ったあとの
羽田の国際線拡大は規定路線。
東京サウスゲート、新東京タワー、晴海再開発、築地市場移転など「内需拡大」の
開発プロジェクトの大半はまだ残っている。
ＴＴＴ、ＰＣＴ、ＣＭＴ、未完成のタワーはまだ多い。それらが入ることで、都心周辺経済が
活性化されるのは間違いない。
都心部人口が抜けたことで、都心部経済が衰退したのが１３年前。古いレストランやショップは
つぶれ単価をさげた新世代に世帯交代した。
都心経済はいまものすごく元気。それは、柏、八王子、横浜、さいたま市の比ではない。
郊外の中核都市は、駅ビル商業に集中しますます地方都市化している。

みんな短気というか時間的視野が狭い。
もっと１０年、２０年を見据えて考えないと、３５年ローン借りてマンションなんか買えないでしょ。

下がる、下がると喧伝している人は、下がる底が現状の３０％減くらいだと思うのなら
そんなのまた何かの拍子に上がるかもしれない。
家なんて買ったら２０年は手放さないわけでその後また上がって元に戻れば同じこと。

私自身は、財政赤字、国債利払い、も含めて利上げしにくい環境がインフレ圧力に
なってはいるものの、郊外の売れ行き不振が下げ圧力になっているものの拮抗して
変化自体がゆるやかになってきていると読んでいる。

>>199
×金利さえさがらなかった。
○金利さえあがらなかった。

http://www.tdbbs.co.jp/ci_200706.html

　　　　　　　　↑

新東京タワーの影響でしょうか、これからは墨田区にも目を向けてみましょう。

>>202
あいかわらず、人の文章の批判しかできない国語の先生みたいな人ですねｗ
あなたの見解を書けばいいでしょう。

＞ますます意味不明な長文ですね

それと理解力がない、専門知識がないこととと文意がつかめないことの
区別があなたにはできないようですな。

>>202
は、白か黒かしかない単純頭。横ばいとか停滞とか拮抗（読めるかな？）
の概念がないのでしょう。

住いに詳しい人は建築士さんでしょうか。たまには経済の本も読んでください。

要約すればこういうことだが、長く書いたほうが面白いかと思ったから長くしてみたのだ。
悪かったね。>>202
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
大金持ちが都心に住むときは高額なマンションを買わずに法人名義で借りて
節税する。だから高額賃貸は栄える。高いゾーンの需要もある。
戸建て住宅からの買換えで都心２億円クラスが買われる。

庶民の都心回帰の夢は、地価高騰で潰えた。とはいえ都心が活性化して
高額所得者を中心に需要は消えていない。

景気拡大を果たすには輸出産業が伸びるだけではだめで内需型産業（都市開発
住宅関連産業　金融・サービス）を伸ばしていくべき。

財政赤字、国債利払い、も含めて利上げしにくい環境がインフレ圧力に
なってはいる。一方郊外の売れ行き不振が下げ圧力になっているわけで
上げと下げの両方の要因が拮抗していることで
２３区全体として価格の上昇がゆるやかになってきているのだろう。

世の中、二極化しているのは紛れも無い事実。
そして、二極化が拡大していることも事実。
それじゃあ、都心の不動産は上がるわなｗ

世界的にも二極化が進んでいる。
日本は世界で勝ちぬけ勝ち組になれるのか。

だから東京でもほんの一部だけ上がって
あとはスラム街になるだけですよ

なんかここでよく言われてることですが、本当に給与の伸びって
抑制されてるのでしょうか？
確かに、ベアという形では伸びなくなりましたが、ここ数年の
業績好調で、結局賞与は多くなっているので、年収で見ると
着実に伸びているんじゃないかと…。

データ見て言ってるわけじゃないので、反証大歓迎ですが、
周囲でそんなに、生活が苦しくなったとかいう話も聞かないし、
高級ブランドとか飛行機のビジネスクラスが活況とか、
消費性向は上がってるように思います。

高級ブランドや美食に興じたら、これだけ上がった都心は
ますますサラリーマンには買えなくなるのだよ。。。

共働きかバブル期に一流企業に入社したか、今現在
すでにシニア層かいずれかでかつ都心に現在住んでいないと
格差の広がりを目の当たりする機会は少ないだろう。

格差はひろがっている

なぜなら
ジニ係数は上がっている。ネットカフェ難民は４３００人という推計も
ある。一方金融資産１億円以上の人は日本に１３０万人いるらしい。
人口の１％以上が富裕層ということだ。三浦展の調査によれば
その３割が東京都に住んでいるらしい。東京に４０万人はいるということ。
東京は３％、全国平均の３倍も富裕層が豊富にいてその数も半端でない。

下流は上流の暮らし向きがわからない。
なぜなら
格差社会というのは、階層間のコミュニケーションもなくなるからだ。
性格水準が大きく違ってくる疎遠になるのが人の常
下流が上流の想像がつかないように、上流も下流の想像がつかない
結局人間は自分の実感をベースに世の中を推し量る人が多くなる。

上流が東京都に集中しているの確かだ。
なぜなら
首都圏のなかでワインの消費量が飛びぬけて多いのは２３区だけ
もともと階級社会のヨーロッパではあらゆるサービス業が階層化
している。
日本だけオール中流で、ヴィトンもユニクロも買う状態だったのが
ユニクロ、ギャップしか買わない人がでてきた。

もともと都心は面積も限られている。周辺部ほど面積は広い。
だから土地も安い。
都心３区は希少性がある
なぜなら
２３区は首都圏４０００万人の２割程度の人口しかいない。
都心３区の人口になると３３万人、なんと首都圏の０．８％
首都圏には日本人の４割近くが住んでいるけど、そのうち
都心３区に住んでいるのは１％もいない。

>>208
>内需が伸びる要素が少ない。
内需とは、個人消費、民間の住宅購入、もあるが

企業の設備投資、公的固定資本形成、
とりわけ都市再開発の比重が大きい。規制緩和で民間の建設投資を
増やしてきたからこそ小泉政権は地価を反転させ金融危機から
なんとか逃れられたわけだ。
公共投資で全国にばらまき行政をして景気浮揚したら国が破綻する。
蜜実な粘土のような都市に金を巻けば金も貯まる
砂のような粗い地方に金をまいても活性化される経済の規模が違う。

いまや、民力の点で横浜が大阪を追い抜き、首都圏が圧倒的強さを
誇っている。


＞この悲しい現状が改善されない限りは、皆　金は使わず貯蓄に走ると思います。

皆ではないでしょう。日本はすでに平均年齢（平均寿命でなく）４３．７歳の
オヤジ、オバサン国家なのです。今の消費を支えているのはまさに
シニア層。すでに年金掛け得。バブル前に住宅取得した「バブル無傷組」
たとえば、今６５歳なら親の家を相続している可能性は高い。
東京生まれなら目黒や、世田谷や杉並の住宅地の戸建も少なくない。

６５歳は高齢者と思ってはいけない。想像より若い。六本木のケントスに
いけばそういうオジサン、ウジャウジャいる。

貯蓄に走るって貯めるだけでなく、何かで稼がないと預貯金の
金利ではいつまでたっても金は増えない。

＞今の景気回復は輸出企業主導によるもの。
それは一面正しい、しかし円安だった１９９７年公的資金導入が
なければあきらかに金融危機がおこっていた不景気の年
輸出企業は最高に儲かっていた。
輸出企業が儲かっているのは中国やアジア諸国であって
景気はむしろ建設業、住宅関連が底支えしている。
個人消費は、数値の上で伸びていないだけで、実際には安価な
中国製品のおかげで物質的には豊かになっているはず。

プロのアクイジション担当ならご存知と思いますが、
東京の不動産投資市場は、直近実際下がってます。動きもないです。
そういう見解の人が多い。種々タイミングのせいもあると思いますが。
既に天井と断言してしまっても良いと思います。

プロが10年かかって上げきった相場を、エンドが（供給側ではデベが）
たった数年かそこらで、ひどいのはこの半年一年で猛烈に上げ切った。
下手したら抜いた。それほど先鋭的な価格ゾーンが到来しているのでは。
僭越な物言いで恐縮ですがあなた方はMSやGSやガリレオではないのです。
自用だから実需だから、兎に角買えばいい、では本来ないと思います。
アクイジション担当は買わなければ仕事がないから否応なく買うのです。

又も調子に乗り切ったデベも、株価だけでなく、火傷したほうがよい。
マーケットの健全化、抑制化に繋がるでしょう。
消費者もいつまでも舐められずに、そろそろ一泡吹かせるべき。
と皆さんはお思いにはならないでしょうか。

サブプライムの余波、金商法前夜もあり、レンダーも手控え気味です。
LTV下がる傾向にあり。少なくともここでもう一段の積極化はない。

かたや、新宿ごとき（失礼）で2％台の収益物件も出回り（しかも違法）
末期症状です。

新聞記事から参考となる事実
・内外価格差が急速に縮小した
＝海外から見て日本が買いになり始めた
・２３区の繁華街人気は「東高西低」に
＝若者の人口が減り、需要の中心が３０代以上に移行
・都内の事業所数５年で４．７％減、従業者数１．８％増
製造業の事業所数は１６．６％減
＝産業構造の変化、成長分野の移り変わり
　中小企業の淘汰が進む

都合のいいデータを集めた、とみえなくもないですが。

> （07/08/30）潮目の変化？ばらつきが目立ち始めた不動産市場（石澤卓志）
>
> 　現在の不動産市場は好調で、大きな懸念要因はほとんど見当たらない——。一般的には、このようなイメージが強い。
>
> 　2007年の公示地価では、全国平均の地価が、バブル崩壊以降初めて、16年ぶりに上昇に転じた。東京23区のオフィスビル空室率は、2006年6月以降、過去最低水準で推移しており、新築ビルは「空室ゼロ」の状態が続いている。さらに、2007年以降はビル供給量が減少し、ビル不足が続く見通しである。このような認識から、不動産関係者の間では、地価やオフィス賃料は上昇が続くとの予想が大勢を占めている。
>
> 　しかし、実際は、不動産市場は必ずしも「磐石」とは言えないようだ。

http://bizplus.nikkei.co.jp/keiki/body.cfm?i=20070828kk000kk&p=1

>>223
問題は限られた原資を
これからどのように分け合うかです。
派遣社員の増加で、正社員の取り分は増えましたが、
今後は同じ正社員でも能力による差を大きくするかです。
一般論としては、職業の流動化が進むと、優秀な人材をつなぎとめる
ため賃金格差を大きくせざるを得なくなります。

これが都心部好調、近郊・郊外不調の構造的な問題だよな。

>>220　消費者もいつまでも舐められずに、そろそろ一泡吹かせるべき。

って，どういう意味ですかね。
みんなでマンションを買わないってことですか？

2002年ごろの相場を基準に考えるから今が，高く感じるのではないですかね。
異常に安かったときから2-3割上がっただけで，大騒ぎするのはどうかと。
おそらく今が適正価格。
ここからあまり上がりも下がりもしないのではないですかね？

>>217
>まず、インフレ圧力が何故マンション価格の押し上げるのか説明出来ない

私は「利上げしにくい環境がインフレ圧力になってはいる。」と書きました。
低金利がインフレ圧力。低金利がマンション価格を上げると申し上げたつもり。

１％の金利ならば、４０００万を借りても３５年元利均等で月々１１万
５％の金利ならば月々の返済２０万になる。
同じ所得なら金利が安いほど高額な物件が買える
金利が上がれば、同じ額なのに必要とされる所得額が増える。
金利が安ければ、利回りが低くても売れる。つまり高値でも買う人がいる。

マンション需要とは、買いたい人＝需要ではない
需要＝「買いたい人」でなおかつ「買える人」の数だ。


売り手は金利が低いときは都心の物件でも「買える層」が多いので都心に
軸足を置く。金利が上がってくれば都心を買える人が減るので郊外に軸足を
移す。金利が安いままだと都心に「買える人」が集中し、
需要＞供給になりマンション価格があがる。

今の100万円のほうが1０年後の100万円よりも価値がある。キャッシュの価値は
同じ金額であっても、現在と将来とでは異なる。お金には時間的価値というもの
がある。
毎月１０万づつためて１０年後に１１００万受け取りそれを頭金にして
５％の２５年ローンでマンションを買うより
毎月３％の３５年固定ローンで今買ったほうが得だと考える人が多いから
マンションが売れる。
マンションが売れ行きがよくなれば、土地の取得難がおこりマンション価格が
上がるというのは貴兄のおっしゃるとおり。

>>228
上昇が2、3割？どこのハナシしてんの？
それ、販売・契約時の価格から、決済取得時ににわか不動産屋が出す
出し値にオンした割合でしょ。

適正価格なぞ販売用の台詞と心得るべし。ってか、嘘はいけないよ。