23区内の新築マンション価格動向（その14）

あのな、俺は上がって欲しいとか下がって欲しいとか
チンケな書き込みしたことないよ。あんた方と違って。

東京で今元気な不動産は、商業、ホテルでしょう。９月１日ペニンシュラと有楽町の
複合商業ビルが同時にオープンします。

渋谷西武も、東急本店も死にそうなほど景気が悪そう。もともと渋谷は東急の
沿線客が頼りの郊外広域集客の商業拠点だったのが、途中の高島屋ＳＣの成長と
消費に積極的な人々が港区、中央区に移住したことで、中央線、小田急、京王と
いう広域郊外集客拠点の新宿に大きく遅れをとったようです。
百貨店業態そのものが、時代の波に洗われて、郊外はＳＣ、都心は高所得者向け
の立地に二分したのでしょう。

国が冨の再配分を公平に行なえない以上、小さい政府になって財政コスト
を下げて、安全と安心だけを守ってもらいたい。

社会のなかで格差が広がれば、治安が確かな場所が人気になる。
かつては高級住宅地といわれた田園都市線宮前区も９０年代から
妻が夫を殺す事件がおきたり
２０００年ではトンネルで殺人事件がおきたりする。

都心のセキュリティーの高いマンションが一番心安らぐ場所になっていく。
そんな気がします。

マンションはすでに表象価値（ブランド価値）のようなものを持ちはじめて
いる気がします。ことに新開地は、商業環境や街づくりの質が
あたらしい立地の価値を生むように感じています。
収益還元法もわかりますが、価格はあくまで想定にすぎませんし
家賃は経済価値。
個人の満足に個人が支払う価値は、人それぞれでいいのでは？

実際、郊外のマンションに住んでいる人が都心のマンションを羨んで
いるようにも私には思えませんし。
資産価値は相続した段階では大きく違ってくるとは思いますが。

でもさー金利面では一次取得者層にとってラストチャンスに近いよね。国内金利が正常化に向けて動き出してた中、これだけ長期金利が下がってくれたのは奇跡。

元祖さんは現状新築相場が賃貸利回りから見て割高との論拠で、そりゃファンドや転貸目的の人にとってはそれが正解なんでしょうが、過去の分譲価格推移において賃貸利回りに見合っていた時期がどれ位あったの？デベの強気のプライシングに腹が立つのは私も同じだけど、理論価格で買えるのを待ってたらエンドはいつになったら買えるんでしょうか。

単に買わなきゃいいのでは。
客にそっぽ向かれりゃ勝手に降りてくるでしょ。
過去も未来も単純な人たちですから。

新築坪単価が上がるなら、賃料坪単価も上がらないとおかしいでしょ。

明らかに賃貸の優位性が高いよ、都内レジは。法人自営でなくても。

瞬間的に金利下がったからってデベの値上げを甘受する域まで至らず。

そもそもあなたが言う表象価値をその効用的に孕んでいる自用レジが

輪をかけて、デベの利益が名前を変えて、表象価値のフリをする。

地縁的選好性がないエリアに魅力があるフリをしていずれ梯子をはずす。

収益還元とこれ以上乖離していくのに、まだ都合のいいこと言い出す輩は

マルチ商法と同じセールス。

>>304
若い人は長期金利に１．５％の優遇で２．６％で１０年固定が借りられる

でも親会社退職して子会社にいく５０代は、この際変動で借り換え優遇１.2％とかつけて1.425％というのも大変魅力ですね。

社宅を出る５０代も優遇で２．６％で１０年固定

借り換えできないのは２年前に購入した皆さん・・・ですか。

でも私は変動でも２年〜３年は平気という気がする。
１．２％優遇なら４回利上げがあっても固定よりは安い。

長期金利が低いというのは、利上げの見通しを市場が低いと
読んだ結果だから
今が金利がベストではないかも。

優遇するのは、新築マンションが激減したゆえのローンの借り入れ激減と
各種金融機関が増えて競争が激しいから。

へたしてサブプライム問題が長引いて金融不況になって、
利下げもあったりなんかして・・・今が金利がベストかどうか？？
勉強不足でまだわかりません。

＞元祖匿名はん。
私、実は建築学科出身で都市計画の教授からそういう教育＝洗脳
を受けているんですね。
米国のスラムクリアランスとか、ダウンタウンの再開発とか見て
まっとうに感動してしまう。
バッテリーパークシティーとかみて、感動してオリンピア＆ヨークが
倒産したとかバブルのことは全く無関心でした。
つい芝浦物件とか色が似ていて欲しくなったりします。
ミーハーな人間だからブランドバリューを信仰しちゃいます。
でもデブであることは認めますが断じて私はデベではないです。

私も不動産業界担当しているので物件価値は収益還元で決まるべきものとは思っていますが、じゃあ2004年頃に新築マンションが「利回りが良いから」と買われてきたかというと、そのころも「家賃よりもローン支払額（勿論35年、当初2年固定）の方が安いですよ」という話が決め台詞だったのでは。みんながみんな元匿さんのように客観的に見ていられる訳ではなく、ただ「先輩が一昨年買ったマンションより駅遠なのに1000万円も高いなんて・・・」という比較感で様子見している位ではないか。都心物件を握っているのは総合不動産が大半なので、エンドが我慢比べで勝てるとは思えない。

>>303
都心部への人口集中もまだ始まったばかりですよ。
地方出身者比率の増加とともに、都心部の人気は上がる一方。
比較的買いやすい東京駅から東側にどんどん人が集積して、
商業地図も大きく変わって行くよ。
デパート同士の提携をみても、東京駅、銀座周辺を強く意識している。
電鉄系のデパートは将来苦戦して行くよ。都心部に店舗が無いからね。

デベロッパーの中で淘汰の動きがでてきています。

いわゆる新興カタカナデベや、
エコノミータイプを大量供給しているような専業デベの物件は、
在庫を抱えきれなくなったり、会社の行き詰まり放出で、
実際価格が下がるケースが出始めるかもしれません。

一方、真の都心で、財閥系など余裕あるデベロッパーの企画した物件は、
待っていてもなかなか下がっては来ないでしょう。

購入層が二極化するのにあわせて、
供給側も二極化していくのでしょうね。

ていうか、もう百貨店の時代は終わった。だから業界再編。
若者ターゲットという考え違いをした西武は単に野球のチーム
というだけになる。池袋西武は、横浜そごうの出店みたいに
そごうカラーが強い。高額所得者中心の呉服屋商売の三越は若者シニアをカバーする
伊勢丹と一体化。

昔は、街に出る＝百貨店に行くということだった
今は百貨店が品揃えでデスティネーションになりえない。
外商さんに電話すれば電器屋より丁寧に取り付け修理もして
くれる。季節にはカタログにマルをつければリストの先に
贈答品を送ってくれる。
高品位無店舗販売が現在の百貨店の実像。
高額所得者の消費は街では行なわれない。百貨店に必要なのは
店舗の立地ではなくお得意様のリスト。
店舗はお得意が暇つぶしに来るサロン。

それでも日本橋の百貨店に行くより、銀座のブランドショップを
のぞくほうが、暇つぶしとして数倍楽しいし
豊かな気分になれる。気軽に美味い食事ができる。良い酒が飲める。

銀座は街自体が大きな百貨店のように祝祭性のある場所になっている
実は、ここまでグレードの高い商業に特化した街区が
一キロにわたって続くストリートは少ない。
表参道と銀座の商業集積の優位性は、百貨店店舗の比ではない。
１０年前、銀座はどうやって活性化するか悩んでいた時期がある。
表参道、銀座の街の変化を見るだけで景気が大きく上向いた
ことがわかる。

地価が上がることは全然悪いことなんかじゃない。そこに大きな
金が落ちた証拠でもある。
円安だから今はＮＹに行きたいと思わないが、ＮＹに行かなくても
東京の街もそこそこ楽しくなったような気がする。

マンションデベも時代遅れで業界再編に向かう。彼らは管理会社で稼ぐ
目的でマンションを大型化し管理の収益性を向上させてきた。
ビル管は小口建設業、設備保守、警備、清掃などのサービス業の元請。
２０００年以降できた首都圏５０万戸、約５０００棟の年間管理業務受託費
だけで１０００億円／年の新規市場ができたことになる。

これにららぽーとなどのＳＣ、や賃貸マンションのＰＭ受託サブリース
仲介など加えるとこの業界のマンションビジネスは、販売などと
いう波の激しいところは実はどうでもよくて長期のランニング利益と
長期修繕で息長く食って行こうという意図なのがわかる。
これからは、マンコミ板も主流は「管理板」だ。

サブプライムで下がった株価もブッシュとバーナンキの万全の
体制で望む姿勢でひとまず回復基調みたいだ。

雨降って　地固まる

・・ていうか、株価が調子いいとここの板に人が来るね。
オレは毎日いるけど

>>312
さらに先を見て行くと表参道の地盤沈下もありえる。
西側近郊の富裕層の高齢化は顕著。
新富裕層の都心回帰は顕著。

いずれ、西側近郊の戸建富裕層の数は高齢化で加速度的に減って行くから
その時都心から外れる表参道にわざわざ足を伸ばす都心部居住富裕層が
どれだけいるだろう？
湾岸部はまだまだキャパがあり、１０年もすれば富裕層の集積は
かなりの数に達するだろう。
これらを考えると、銀座エリアへの一極集中、一人勝ちが見えてくる。

また、今日の日経にも出ているが、大手町の連鎖開発が進んで、
マンハッタン化。仲通りへのブランドショップ集積が進むと、
山手線をはさんで２つのエリアにブランドショップ集積エリアが
できあがる。江戸情緒を強調した日本橋エリアを合わせた３つのエリア
の回遊性は、東京駅の大改造でますます増えて行くだろう。
地方、アジアを含めた全ての富裕層にとって、年を重ねて行くにつれ、
都心部の魅力は増して行く。高級ホテルの集積も続く。

これからの１０年間の都市構造の大変革により、
地価も不動産価格も大きく変わって行くだろう。
さらに上がるところと、横ばいから下落に移行するところ２つに分かれる。

今の都心回帰はひとえにマンション価格の下落が引き起こしたもの。
マンション大量供給が始まったのが94年、23区の坪単価も一般人に手が届くレベルまで下がったことで、96年以降都心の人口増加が顕著になった。その後も10年間マンション価格は下がり続け、2004年頃は団塊Jrの平均的サラリーマンでも都心とは言えないまでも湾岸タワーを買えるようになった。
この2年の価格上昇で単価は一気に94年水準を超えてしまった。今後はごく一部の富裕層がちょろちょろ入ってくるんだろうけど、人口構成を変えるような都心回帰はもうお終い。

元祖匿名はん

自分では認めてないようですが、あんたどう考えても下がる論者だよ。

でも実際下がってないこの状態はどう捉えてるのかね。

秋になればさらに高値をつけたマンションが発売されるよ。

結局、マンションの値段が下がらないから、下げようとして不買運動してるんじゃないの？

理屈こねてるけど、ひとつも当たってない。
笑わすなよ。

９月になって、中古市場のチャレンジ価格物件が増えてきました。
ただ、以前から売れ残ってるチャレンジ価格物件の在庫も多い。

秋の住宅販売シーズンが始まって、中古の買い手がどう動くか興味があります。
だって、来春には大量の築浅物件が中古市場に出てくるでしょうから。
来春の中古市場を占う前哨戦って感じかな。

REINS見てると、8月も更に中古価格は上昇し、取引件数までyoyで
増加してますな。
とはいえ、まあ天井になって欲しいという気持ちは良く分かります。
今年の5,6月あたりでも買っておいたほうが良かったと言ってももう
後の祭りですしね。

金利もなんかすごい下がってますし、買い時ですが、正直もはや
買うべきものがどこにあるのか分からない。枯渇もいいとこだね都心周辺は。供給が減って価格が下がる可能性は無いが、せめて高原状態であって欲しい気持ちは理解できます。

確かに、上がるのが既定路線だった金利の動向が、米国の不景気突入で、微妙な雰囲気になってきているのが、ホント読みにくいですよね。
2005年、2006年と２年連続で30％程度の上昇が続いてきただけに、そろそろ踊り場ではとの観測から、様子見が続いているんだろうけど、GSの銀座ティファニーで、やはりまだ上がるのかとの見方もでてくる。
国債の問題があるから、金利は上がってもせいぜい３％強との見方もあるから、ネット利回りで４％後半みれれば、思い切って買いでいいだと思うけどね。ま、都心部マンションの今の値付けだとせいぜい３％強のネット利回りだから、ちょっと腰が引けるけど、希少性の高い３Ａ物件であれば、まだ買いたい気はするね。