パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

>>69さま

写真アップありがとうございます。

やはり素敵で閑静な住宅街という感じですよね。好きな雰囲気です。

>>80

立地的には中間くらいかと思います。
笹塚になるとさすがに庶民的な町並みになりますが。。。

ただ電車通勤を都心方面にされるのであれば、京王なら幡ヶ谷で、
千代田線、小田急を使うなら代々木上原になり、笹塚を使う事って
あまり無いのではないかと思いますがどうでしょう。

そうなんですよね
一番近そうなのは笹塚ですが路線として使いやすいかというとという感じかなと私も思います

間取りは本当にヴァリエーションがあるなぁというところ、、、
人気があるところは結構偏ってしまったりとかはないのかしら？とも思います

でも価格面でも幅がありますしニーズに応じてという風になっていくのかしら

実際に歩いてみるとホームまでは、代々木上原９分、笹塚１１分くらいの感じです。（歩くスピードは人によりますが）

最近どこも高いので
110のプレミアムプランで1億8000万くらいかな～と予想
プレミアムじゃない南向き85で1億1000万くらいとか
あくまで勝手に予想

ええー高い〜
パークコートで上原だとそんな値段になるんですか。

85の渋谷区民さん
有用な情報をありがとうございます。
笹塚の商店街も使えるかと思いましたが、ちょっと遠いですね。

>>86さんの価格ですが浜田山を見ると、もう少し高いのかな？という気がしないでも…
こちらの方が都心に近く、何と言っても大山町、代々木上原ですし。

ほんと、何と無くですが。
ただこの戸数を全部高値で売り捌けるのか？というとそこまで景気が良いとはとても思えませんが。。

金持ちの老夫婦や、子供へ資金援助して買う層が大半なんでしょうかね。

プランを見ると広めの住戸が多いんですよね
85平米は坪400万で億超えになるので、
大山町のパークコートということを考えるともうちょっと高いと思います。

西向き東向きのナロースパンでお買い得な部屋が出るのでは

坪タンいくらですか〜　　@500？

乾式壁ですか？

間取りが多彩ですね。どのタイプもゆったりはしていますが、ワイドスパンだったり、バルコニーを最小限度にして居室をひろめにとるパターンもありますね。低層で落ち着いていますので日当たりや環境など実際に確認したほうがいいと思っています。

110平米のプレミアム住戸はちょっと魅力に思ってるんですが。
道路と建物のあいだにほとんどゆとりがない配棟がちょっと残念ですね。
イメージパースを見ると、デザイン的にも期待できそうにないですし、
ここで言われているような今時の値付けになるなら見送りかなあ

110平米のプレミアム住戸は1億8千万円くらいでしょうか？
そろそろ事前説明会ですね。

一個前のパークコート(神楽坂レゼリア)の1.5倍の価格か、、完全にバブルですね。当面様子見かな。

あらら、お高いね。かなりふっかけ？なかんじ、、

事前説明会のお知らせってもうあったのですか。
希望価格帯を安く書きすぎたのかな…絶対買えない三田のマンションは頻繁にDM来るのに（悲

是非、値段相応のいいものを作って欲しいです。
プラウド上原は本当に豪華で素敵に仕上がってて、プラウドの新ＣＭでも使われてて。流石！

110平米のプレミアムプランは人気のない2階でも20000万円でしたよ。
4階で22000くらい
85だと12000-15000ほど
ま、予想はしてましたが、やはり高いですね。

ちなみに2階が一番やすいので、他はそれより全て高いと思ってOKです。

高くて手が出ません。

マンションに何億も出せるのが100世帯もあるなんて、お金はあるところにはあるんですね。

乾式壁ですか？

代々木上原から実質徒歩15分のマンションが坪660万ですか
もう笑うしかないですねぇ
プレミアム住戸以外はもう少し坪単価も安いのかな？
それにしても600万円越えとは恐れ入りました

>106さん
同感。山手線の外側ですからねぇ。。
誰がババをつかむかという様相になっているマンションが幾つか出て来ていますね。

皆様のご意見をお伺いさせてください。

現在レゼリアが新築価格(旧価格)から900万円ぐらい高い設定で出ています。(南向き100平米以上)

無理して大山買うよりも10年後のリセールはレゼリアがいいのではないでしょうか？

パーマン三田は、乾式では？と書き込まれてますが、どうなんですか？

レゼリアは湿式です。

レゼリアは大人の足だと駅迄3分かかりません。

レゼリア中古で買う方が、ババ引かなくて済みます。

赤城神社のパークコートも中古があります。

徒歩１５分は大げさでは・・・。大人の足なら普通に歩けば１０分程度でホームまで上がれると思いますよ。
もちろん駅近３分といった物件とは性質が違うとは思いますが。
ただ値段は随分高い印象ではあります。低層マンションであることを斟酌して、他物件の立地と公示地価ベースで比較するとバランス的にそうなるのかもしれませんが。

>>108
私もレゼリアの中古が出ているのは気になりました。
駅から近いのはレゼリアですから、リセールを考えるとレゼリアなのかなとは素人目ではありますが思います。やはり駅近というのは大きなポイントになりますよね。

正直、今出ている物件や今後出てくる物件はここも含めて当面は割高な価格で出てくると思いますので、そう考えると渋谷大山町やその界隈に限定して住みたいと思うかどうかが一つのポイントになりそうな気がします。

割高な価格で買って、後に売却すると同水準の価格で売れれば良いですが、もしそうでなければやはり不利になってしまう可能性は否めないですよね。

でも不動産って一期一会の部分もありますよね。将来のことはわからないですよね。

あまりお役にたたない意見で失礼しました。

中途半端な階や間取りに億出すなら買うのをやめて、別のマンションのルーバル付きなどを待って狙い撃ちした方が良いかもしれませんね。
億超えるとリセールは厳しいですから。

ここを買うなら広いテラス付きや、ルーバル付きプレミア住戸を永住でというのが良いのかなと。

億出して2階の中住戸ってのもねぇ。。

億を超えるとやっぱりリセールって厳しいんですか？
私は「買う人もかなり限られてくるし、それくらいお金を持っている人なら、新築を買うんじゃないかな」と漠然と思っているのですが、なかなか情報がなくて。
一方で、億超えの新築マンションが、竣工のタイミングでいっぱい貸し出しに出ることも多いので、割り切って賃貸でもいいんじゃないかと。
素人的な質問で恐縮ですが、ここも検討はしているので、よかったら教えてくださいませ

赤城神社パークコートは、新築時と同じ値段。レゼリアは、700ぐらいのっています。
どちらも旧価格なのでお勧め❗️

>>114さん
不動産の分速80ｍ計算で徒歩9分ですよ？
アップダウンもありますし、ドアツートレインだったら15分も大げさじゃないでしょう
少なくとも、10分でホームまで上がれるというのはありえませんね

＞＞119さん
人の歩くスピードはそれぞれなので判断はお任せします。私は現地で実際に歩いた際に測った時間をお伝えしたかっただけです。駅に向かう場合は、ずっと下りで上り坂はありません（大山公園側から遠回りする場合を除く）。駅の階段はあります。

東京だから坂道はあまり無いと思っていましたが、意外とアップダウンが多いですよね。
ここも、そんな風なところなんでしょうか。

駅は代々木上原駅が近い様ですが、京王線の笹塚駅も近いですね。
代々木上原駅からなら、地下鉄もあるし、小田急もあるし、
都心の雑踏の中というのを除けば、立地としては問題は無いかな。

同じ代々木上原で比較したら・・・プラウド上原もなかなかの物件ですが、
こちらは三井が満を持して売り出すだけあって、さらに上を行く！？

プラウドは今の野村CMに出てるだけあって素敵でしたよ。場所もいいですし。
最近、地価上昇でコストカットが露骨で値段の割に？！が多いので、こちらは値段相応なものにして欲しいです。

坪単価５００切ってますね。
最近のコスト高を考えると、まあ、妥当かな。

>>121
東京に坂道が無いと思ってた？
あなたはどこの人？？
ここで何駅が近いとかレス書く意味合いは何？

>>117
この駅距離とアドレスだと分譲賃貸では利回り望めないと思います。やはり住むこと前提で検討されるべきですね。

＞＞121

そんなに使えるんですね。
自分は代々木上原にしか目が行ってませんでした。

笹塚駅からは急行と都営線もあったかな。
でも新宿まで行くだけなら各駅で十分だから幡ヶ谷からでもいいと思います。
初台駅って地下でしたっけ。あの駅からパークタワーとかワシントンは近いですよね。
ディナーは楽しめるエリアですよ。

笹塚より先は全て地下ですよ。
甲州街道の下ですからね。

ここはホント、この立地とアドレスを買うって感じですよね。
大山町は高級住宅地の最北という感じで、北に行けば庶民的、南に行けば高級立地。

友達を呼ぶとか見栄を張る？なら代々木上原から歩かないと微妙な気がします。

以前上原2丁目に住んでいました。上原は大好きな街でずっと住んでいたかったのですが、仕事の関係で東京を離れることとなり、残念ながら夏前にマンションを売却しました。
上原2丁目と大山町では、街のグレードも雰囲気も大山町の方が上だと思いますが、代々幡斎場が近いことがどうしても気にかかり、上原2丁目を選びました。価格を考える場合には、無視できない要因ではないでしょうか。

大山町は素晴らしい街並みですが、この場所は…
がっかり感が半端ありませんでした。

確かに社宅跡地なだけに大山町感は低いですね。
上原二丁目のグランドメゾンの方が場所は高級感あり悩みます。
マンションなら二丁目の方が松濤・駒場・渋谷に近いし、おしゃれな感じで好きです。

近くに大きな公園があるのはいいですね
単身者からファミリーまで住み安そうな立地です。
平米数もかなり広い間取りまであるのは広い間取りを希望されている方にはうれしいですね
しかし、価格はかなりいきそうですね

家族向けのプレミアム・プラン110や125は、普通の家族には価格的に手が出ません。
かといって、85や90を買えても嬉しくないし、見送りですね。

更新された完成予想のCGの数々、なるほどパークコートと見入ってしまいます。
外壁タイルの色調が、どこか学芸大学のパークコートに似ている気がします。
現地を見てしまうと、そうは思いませんが、ハコに関しては、超ハイクラスですね。

南青山のオープンハウスとデザイナー同じですね。

　現地見たけど良かった！！
斎場が近いとか言う人がいるけどあまり関係なく、幡ヶ谷寮の昭和の香りの方が残念だった。

近くに住んでいるものですが、この物件から代々木上原まで通勤で毎日歩くのは結構きついですよ。多分駅入り口まで12-13分、入り口から改札通ってホームまでで2-3分掛かります。
最初は見えはって代々木上原使うんでしょうけど、しばらく住んだら幡ヶ谷駅や笹塚駅を使った方が便利だとわかって、上原まで行かなくなりますよ。
生活圏も多分坂を隔てて分断されると思う。坂を境界線だと考えると、ここは笹塚・幡ヶ谷エリア。
別に笹塚・幡ヶ谷でも人気エリアで結構高いんだけど、そこを「庶民的」とか考えちゃう人達にとっては、このマンションの立地は微妙ではないでしょうか。

138さんの感想、同感です。
現地は、パークコートにふさわしいとは言い難いと思いました。
三井の高級物件を手掛けてきた光井純氏の“新作”だけに、
ハコものとしての質感は素晴らしい出来栄えになるでしょうが、
３棟は窮屈という印象を拭えません。

まあ同じ笹塚使いでも、向かう方角が違うだけで物件価格は倍近くになる訳だからな。
庶民エリアから少し高級エリアに足踏み入れたとこですー的な立地なのは確かですね。
上原二丁目と比べると価格は少し考慮されると良いですよね。
そんな事は無いんでしょうけど。。

138さん
私は駅入口までそんなにかかりませんでしたよ。だいたい9分でした。
入り口からは、1階半分階段を登るので仰るとおりだと思います。

大山町は素晴らしい住宅街ですね。それだけにあの立地はなおさら惜しいです。

大山町アドレスのマンションで、これだけの敷地面積は希少価値がありますね。　　少し前にアデニウム大山町という物件の広告を見て、大山町にまた物件が出てくると早とちりしましたが、板橋区の大山町でした。　（笑）　　　笹塚駅は杉並区の
方南や中野区の南台に住んでいる方も多く利用してますよね。　　庶民的な商店街もありますし。　確かに、代々木上原とは
違いますよね。　

基準地価、大山町って、ケタ違いですね。このパークコートも、固定資産税は凄いでしょうね。

>>144さま
何かあったのですか？
私が以前問い合わせをした時は大変丁寧に対応して下さいましたが。

間取りで気になったのが柱の影響で部屋が凸凹していることと、
間取りによっては専有面積の割に部屋が小さいことです。

これは廊下が無駄に長いってことでしょうか。

廊下が長い ＝ 玄関の位置が悪い ＝ エレベーターが少ない？？

外観CGはかっこいいですね。

このへんで最も高級感があるのは西原3丁目の40番台のところで、
いわゆる徳川山と言われているエリアですね。
大山町も上原2丁目も素晴らしい住宅地ですね。

ここの立地が微妙なのは確かですが、これだけ大規模なマンションなら、
周辺の雰囲気を一変するだけのインパクトがあると思います。
このマンションができることで高級感がアップすることを期待しています。

デザインは光井さんにしては浜田山よりはイマイチかとも思いますが、
建材、人件費ともに高騰している昨今なので、仕方ないのでしょう。

＞＞147さま
確かに西原３丁目４０番台もいい感じですね。ただ徳川山は大山町の方まで含んだエリアで、実際に徳川さんのお宅が最後まであったのは例のアパレル御殿のすぐ東側のマンションのところでした。

値段が全てではないですが需給関係（人気）をある程度反映していると思うので一応路線価で比較すると、西原3丁目40番エリアの高い所は760万円くらい、大山町の一番高いエリア（この物件から見て駅よりの至近距離です）が790万円～810万円くらい、この物件の場所が660万円～740万円くらいですね。（あくまで路線価なので割合的意味しかないですが比較の物差しに）

今行くと、この物件の広い敷地が空地状態なこともあり隣接する戸建エリアと見比べると若干微妙な雰囲気ですが、出来上がったら結構良い感じなのではないでしょうか。向かいの寮も将来的には開発予定のようですし。

販売価格はどうなんでしょう。
もう決まっているんでしょうか。

ホームページを見る限りですが、完成予想図ですよね。
このマンションは落ち着いた印象がありますが、
完成したらどんな風に見えるんでしょうね。
このマンションもデザイナーズマンションみたいなところですかねぇ。

ホームページのルームプランに価格帯書いてありますよ。

先日頂戴したパンフレットの価格とずれがありますね。
110　2億円→1.7億円
125　2億円→2.9億円
160　3億円→3.6億円
価格の見直しでしょうか？

現在他のパークコートに住んでおりますが、価格はあくまで予定価格なので
事前案内会などで要望書を出したあとにも、価格は調整されて
最終的な価格の決定は販売開始の少し前くらいでしたよ

>>152
それにしても差が大きいですね。

125は1.5倍値上げしても売れるわ。

125は南向きの部屋が無いんだよ？　なんか強気すぎない？
反応が良いから値上げしたのかなぁ

おとといくらいに担当の方から頂いた資料によると
90台は13000,14000くらいですよね。
ここらへんで考えようかな。

９０台は、坪５００くらいですか？

マンション平均だと、坪いくら位でしょうか？

1億3000万円ですか。
すごいですね。

私は80平米台の2LDKがいいなと思っていたのですが、やはりこちらも同じような価格なのでしょうかね？

せめて1億ちょこっとだと何とかなるかなって感じなのですが。お恥ずかしながら恐ろしくて資料請求すら出来ていません。

>>158
悠邸の西の84.82と85.66(細かい数字、わかりづらくてすみません。)で11000万台後半から12000万台前半ですね。
東の88.22や88.61は11000万台後半から12000万台前半
ちなみに悠邸の南は全て90以上です。
翠邸の北西の82.61が11000万台前半
南ですと85.89の広さが13000万台後半
清邸の東の86.75は11000万台から12000万台後半
84.49ですと11000万台後半から12000万代前半です。
ちなみに80平米台は基本3LDKで、
77.73平米くらいか、あとはかろうじて翠邸の82.61平米ですと2LDKがありましたよ。ただ、80超えの2LDKはここだけです。
ここの金額は上にも書きましたが、11000万台前半です。

>>159
すみません。打ち間違いで、1000万台とありますが、11000万台です。

>>159さま
158です。
詳細を大変丁寧に教えて頂きましてありがとうございます。翠邸の80平米台2LDKは11000万円前半ぐらいからなのですね。購入時諸費用、購入後の管理費等や税金なども含めて無理が生じないか再度考えてみたいと思います。

80平米台の2LDKでしかもLDKがここまで広い間取りってなかなかないですよね。
魅力的だなと気になっておりました。

住み替えで検討しているのですが、詳細がわからないと話にならないですよね。まずは資料請求をしたいと思います。

>>161
お役に立てて光栄です。
ちなみにその2LDKプランのお写真、載せておきますね。

>>162
なにが書いてあるか全くわからないですね。笑

エントランスは右上
リビングダイニングキッチンが23畳
右下にバルコニー
Master Bedroomが7畳
そこについているWalk-in Closetが1.6畳
Bedroomが5.1畳小さなクローゼット付き
お風呂1620

なにかあればまた聞いてくださいね。
資料請求だけでなく案内会、ぜひいってみてください。
もし買うとなった時に担当の方と仲良くなれば色々と有利になりますし、
買わなくてもこれからの勉強にもなると思います。

>>163
というか…
公式に載ってましたね。
色々と言っておいてお恥ずかしい…笑

>>164さま
158=161です。
ご親切に教えて頂きましたて本当にありがとうございます。

やはりかなりゆとりのある作りですよね。今住んでいるマンションはバスルームも1418ですし、LDKも16帖ぐらいですのでこのぐらいの広さがあると私としてはとても満足です。
低層造りの外観も気に入っています。

おっしゃって頂くとおり、案内会にもきちんと参加させて頂くべきですね。
今日は台風でバタバタしてしまい資料請求が出来なかったので、明日にでも早速資料請求をさせて頂きたいと思います。

>>165

変な日本語になり失礼しました。

教えて頂きましたて‥ではなく、教えて頂きまして‥ですね。

>>166
いえ、とんでもないです。

私の今の家のお風呂もそこまで広くはないですが、新しい家の条件として1620は欲しいなと考えている所です。
せっかく住み替えるのですから、誰でもグレードアップを求めるものです。
低層つくり、外観、いいですよね。
ただ、お値段がもう少し可愛くなってほしいです。笑

１５９さま
　むちゃ安いですね。
　私、高い方が燃えます。

>>すーさん

色々と教えて頂きましてありがとうございました。

お風呂が広いのはやはりいいですよね。1418とか1620というのはあくまでユニット浴室の広さであってバスタブの大きさではないそうなのですが、広い方が気分も良いですね。

お値段、もう少し可愛いお値段になってくれると良いなと私も思います。
おそらく固定資産税や管理費等も高いのかなと察するので、長期的に資金計画しないとと思いどうしても慎重になってしまいます。


個人的には素直に欲しいなぁと思える物件であることは間違いないんですが。

>>169
全く同感です。

私も、家の金額はもちろん気になっていますが、
それ以上に管理費、固定資産税、駐車場代の方が気になります。
これからずっと付きまとって毎度払わなきゃいけないですからね。

ただ、戸数が多いので、管理費はそこまでいかないかな……
とも思いつつ、やはり今のマンションよりはぐーっと高くなると思うので慎重に考えてしまいますね。

前に赤坂のパークマンションを見にいったときは管理費で13万円だったので、家の金額より、そこでアウトでした。笑

>>171さま
管理費等が13万円ですか。
びっくりして固まっちゃいますね。

私も管理費等がやはり気になります。
ずっと払っていくものですからね。

>>172
思わずえっ！
って言ってしまいました。笑
ですが、そんな何億をぽーんと出す人にとってはなんともないんでしょうね。

ここを検討しているとはいえ、
はい、一億五千万円でーす。
管理費？別に気にしませーん。

なんてことはできる身分でもなく…
ローンを組む予定なのでキャッシュの方がいたら一発で抽選対象外にされます……

まあ、でもこの物件がどれだけ人気なのか全く把握できていませんが……

どうせ買えないんですが、物件サイトのプレミアムプランを眺めてため息をついてます。
160㎡超えでリビング・ダイニングが29畳大、マスターベッドルームが10畳でバスルームが1822サイズ…全てがゆったりとした作りで収納面積も十二分にとられていますね。
販売予定価格は36000万円ですか～ここに住める人がうらやましいです。

>>168
燃えます、じゃなくて
萌えますじゃないの？

>>174さん

ゆったりした作りですよね。
いいなって私も思います。

100平米超えの広いお部屋をお探しなのですか？もしそうですとどうしても価格が上がってしまいますよね。

私はもっと狭いお部屋で十分ですが、それでも買えるか微妙ですよ。

HPの物件概要にある、エレベータ1基というのは
まさか、各建物に1基ずつということですよね？

>>177さん

言われてみればそうですね。
確かに1基と記載がありますが、私もそれぞれの棟に1基と解釈してしまいますがどうなのでしょうか。

一定の棟にだけ付いてますとかだったら、えっ？って感じですけれど多分それはなさそうな気がしますよね。

>>173さま

私も同じローン組です。
現金一括なんて無理です。今のすまいを売却してもそんなにお金にならなさそうな予感です。
今、予算として頭金をどのぐらいにするか、どの程度なら出してしまって大丈夫か検討しています。

支払いが続くものだけに、やはり管理費などはしっかり吟味して慎重に決めたいですよね。