パークコート渋谷大山町ザ・プラネ

1m近く埋まると、けっこう暗くなるね…
バルコニーの風通しも悪くなりそうだ。きっと植物はうまく育たないな～

確かに、物件概要を見ると、PC渋谷大山町の立地は、第１種住居地域＆第２種低層住居専用地域のハイブリッドになっていますね。
http://www.31sumai.com/mfr/X1307/outline.html

１階を選ぶかそれ以外の階を選ぶかは、個人の好みですかね～。１階かそれ以外かについては価格にも反映されているので、個人的には様々な好みに合わせて選択肢の幅が広がっている、ということだと理解しています。

>>722
え？ここって第一種住居地域なんですか？
第一種「低層住居専用」地域ではなく？
上の2つは似て非なるものですよ。

第一種住居地域は、一戸建に向いた用途地域ではありません。
ごく普通の雑然とした住宅を主体とした用途地域です。

一戸建てに向く用途地域の順序（第何種とかある場合は第１種＞第２種の順）
低層住居専用地域＞中高層住居専用地域＞住居地域＞近隣商業地域＞商業地域

準工業地域は規制は緩いが実態は住居地域とほぼ同列。
右にいく程煩い環境になるし、日照もとれないことになる。
お間違いのないように。

「住居地域」と「低層住居専用地域」の違いなど、下記参照。

http://www.kenroku-web.com/faq/7/

なんか、一生懸命ネガの書き込みしてる人がいますが、恥ずかしくないんですかね！？
もっと建設的な情報交換をしましょう。

>>724
マンションの情報交換をするスレッドなので、「一戸建に向いた用途地域」について長々と書き込んでもしょうがないんじゃないでしょうか？他のスレッドに行って下さい。

喧嘩や一戸建ての話は他のスレッドでやって下さい。

金持ち喧嘩せず。
物件評価は、堅調な申し込み状況を物語っています。

人それぞれ好みも違うので、何階が良いかは一概には言えないと思います。HPの販売価格表を見ると、１階も堅調に売れているようですね。

そもそも第一種低層だったら４階建てのマンション建つわけないじゃん

PCシリーズではお馴染みの光井純氏のデザイン監修なので、質感は良いと思います。
世田谷で新築70㎡が8000万台後半ですから、大山町なら価格表ぐらいになるんでしょうね。

良い質感が期待できる感じではありますね。さらに経年優化と言うように、時を重ねて深みが増してくる感じになるんでしょうか？

経年優化と言うように、時を重ねて深みが増してくる質感になるんでしょうか？

GWにはいってから書き込みが増えてますね。

販売もおわりになってきたので、そういうこともあるのかなと思いますが、内容が気持ちの良いものでないものも多く、今までの落ち着いた雰囲気がなくなっていますね。契約済みのものからすると、非常に残念です。

掲示板は確かに何を書き込んでも構いません。それはポジティブだろうがネガティブだろうが、です。しかしながら、今さらの住居地域の説明のくだりなどは、正直正気の沙汰とは思えず、私からすると、ただの愉快犯、ないし他社さんの煽りなのかと思わざるをえません。それに何の意味があるのでしょう。真剣に購入を考えている人は自ら区域の確認をしているでしょうし、それが準工業地域と同等と思うはずもありません。実際に物件も見ず、どのような地域かも足を運ばずにネットで調べた情報で能書きを垂れるのは、今の時代の象徴なのかもしれませんね。

私はほとんど他物件を見ず、しかし偶然自分の望む物件の要素を満たしていたので、購入を決めました。高級かどうかもどうでもいいですし、上には上があることも存じてます。しかし、それについて論じられたり、定義付けされることも遠慮します。自分にとって納得いく物件かどうか、ただそれだけです。物件の価値は各々ですが、それぞれの方にとって良いと思われるのであれば、それでいいじゃありませんか。

改めて、書き込みは自由と思います。ですが、ただただ批判するだけの書き込みは結果にはなにも影響はないですし、気分を害するだけなので、別の掲示板を当たられるよう、お願い致します。

>>735さん
ここもとても素敵な物件ですが、以前三井さんのパークコートの中古(築10年ぐらい)を検討したことがありました。その当時の私の年収ではやはり若干予算不足で残念ながら参考見学になってしまいましたが。

低層の物件でしたがとても良く管理されており、共用部もとてもきれいですごいなと思った経験があります。ごみ置き場や自転車置き場もとても整然としていたのを覚えています。
建物自体、植栽も美しかったですよ。

三井さんの管理が行き届いている証であるとともに、お住まいの方がしっかりされていることを表しているなとして感じました。まさに経年優化だなと思いました。

ここも緑豊かで素敵な物件ですし、同じように経年優化を体感できるのではないでしょうか。

>736さん
まったく同感です。

経年優化のためには民度の高い常識のある方が大部分である必要性が高いと私は感じています。住宅理事会(管理組合)などがきちんと機能していることも大切ですし。736さんみたいな方ばかりならここはますます素敵になっていく気がします。
余計なことを申し上げてしまい失礼致しました。

>>736
そして、ただただ持ち上げたり早い者勝ちと煽るだけの書き込みも結果に影響しないし不愉快と思う人もいます。
そろそろここも契約者専用スレがあったら良いのではと思います。

初夏らしい青空が戻った午後、散歩がてら、現地へ。

公道面からやや下がった１階住戸。歩行者の目線は気になるかな？

翠邸の一部シートが外され、外壁タイルが少し見えたけど、フツーという印象。

でも、足場がなくなるころには、雰囲気も変わるでしょう。

GWも休まず作業、関係者のみなさん、お疲れさまです。

外壁タイル、平面の普通のヤツだけ私も見ました。凹凸あるものとか何種類かの組み合わせになるので出来上がりはかなり期待してます。

タイルは凹凸があると、ないとでは、グレード感が違いますね
外構工事で、悠邸などがコンクリート打ちっぱなしになっているけど、あれでおしまいかな
パークコートシリーズなら、石組みや擁壁みたいな凝った仕上げを期待しちゃうけど・・・

>>681
広尾、麻布アドレスのヴィンテージマンションを結構内覧しました。
もちろんご指摘のドムスやホーマットシリーズも見てきました。
価格は分譲時よりずいぶんお安くなってますが、結論として、専有面積が広いだけが取り得と感じました。
仕様は当時は最高級だったでしょうが、今ではどこか古くさく使い勝手も悪いです。
とくに築20年以上ですとエアコンや水まわりがダメダメです。
間取り含めてフルリフォームしないと住めないと思いました。
もちろん、ヴィンテージ物が好きの人には些細なことでしょうが。

築２０年以上たっているのでしたら、リフォームではなく、
リノベーションしてしまったほうが古臭い感じもなくなり、
使い勝手もよくできるのでいいのではないでしょうか？
こちらのパークコートのように、専有面積が広いと
あとあとリノベーションもやり易くてよいのかもしれませんね。

結局、GW中の申込みは2戸でした。
プレミアム値下げしてくれたら欲しいなあ。

>広尾、麻布アドレスのヴィンテージマンションを結構内覧しました。
何でヴィンテージ？ここ新築なんだから、新築か築浅見なければ比較にならないでしょ。
例えばウェリス有栖川や代官山シリーズなど。

リノベーションしても、築年数は変わらない。
それでもクラシックなヴィンテージMSを求めるなら、もはや価値観の違い。

↑長すぎ。低層パークコートの優位性、希少性は、わかる人はわかっていますよ！

立地が良いところにある、新築の高級賃貸と言う意味では、この物件の他にあまり選択肢はないというところでしょうか。価格とのバランスでは、まさに買取言う気持ちも分からなくはないです。庶民的な都心のタワマンとは一線を画すと言った感じですね。

湾岸エリアのタワマン派
赤坂など都心派
浜田山、成城、山王……アドレスこだわり派
桜上水、阿佐ヶ谷の大規模物件派

こちらのパークコートは都心に近く、大山町、高台、三井ブランド、中規模。
バランスがとれているという点では、他のエリアと差別化されている。

>>748
余計なランキングや意味の無い比較、ただ単に否定したい人達のコメントは要らないと丁寧に言って下さっただけでしょう。そんなに向きにならずに平和に行きましょう

>738
私もそう思います。これが、一般的な感じ方だと思うのですがね。。。

>>751
確かにバランス取れていますね。
グロスの価格はそれなりにしますが、この物件のクォリティを考えると、バランス良い価格設定ですね。資金がある人にとっては、買い推奨の良質物件と思います。

第一種低層住居専用地域ではないというのが残念。
かといってレストラン等が充実もしていないし。
中途半端な立地と感じられるのは私だけではないかと。
また4階建てにしたせいで、階高たった３ｍというのは窮屈ですよね。天井高は何センチ？

現地の工事を見たついでに、同じ代々木上原駅周辺で、プラウド上原へ足をのばしました。
プラウドもいろいろグレード感が違いますが、この上原はなかなか豪奢なマンションですね。
パークコートとプラウドのカラーの違いが如実に出ている例だと感じました。

大山町の一種低層住居専用地域に同じような物件あればいいけど無いし、あっても単価は3割から5割増し、各戸の面積も広くグロスは倍以上になるでしょうね。
無い物ねだりしてもしょうがない。
そもそも直近既出ネタの蒸し返しですね。

ここって三井単独じゃなくて、新星和との
JVですよね？
特にデメリット無いんですかね？

シンプルなご質問なので、シンプルにお答えします、

ないです。

理由言わなきゃ、答えになってないでしょ

質問はデメリットがあるのかないのかということですよね？

ないです。理由がいるのでしょうか？

JVに関してデメリットがあると疑問に思う理由も読み手はわからないのに、答えには理由を求めるのは筋違いでしょう。

ここの管理組合、めんどくさそう…

意図不明な質問には答えようがない。本当に知りたいなら聞き方考えないとね。社会人の常識です。

JVであることが、そんな気になります？
個人的には、ほかのパークコートと差異は感じられません。
パートナーの売主と施工会社がたまたま大林グループで、
物件名に「プラネ」が付いた。
でも販売代理・管理会社は三井のしきり。

西に目を向ければ、
パークシティ桂ジオなんて物件もありますよね。
これも共同の売主が阪急不動産だから「ジオ」が付いてる。

「大山町」を検討される大方の人たちは、三井ブランドという認識では？

PC渋谷大山町のような、良い立地にある高級低層物件が、今後もたくさん出てくる事を期待します。

この物件の売れ行きをみれば、それなりの値段でも、この種のマンションに対するアッパークラスの購買意欲が高いことがわかります。

三井さんに限らず、テベさんには今後はこのようなマンション供給を期待したいですね。

このような立地でフリーの土地というのがなかなか出てこないし、それをマンションにというのもなかなかないですよね
だから人気が出てくるみたいな感じなのかなぁと思います。

出せば売れるのは本当にそうだと思います。
マンション価格今は高めに出てきていて、安くはないのに
かなりさばけているのは需要が相当あるのでしょうね。

HPに、第x期〜x期販売 即日申込御礼って載せててすごいなあと思ってましたが、物件概要見てカラクリ気づきました。申込入らなかったら単に翌週に販売期をスライドさせてるんですね。もしかして常識？
色々大変なんですね。

そういえば浜田山のパークシティも管理組合が揉めてましたね…。
そこは大規模のデメリットでしょうね。

申し込みが入ったもの、申し込みが確実に入りそうなものだけを「今期売り出し物件」にして「全戸即日申し込み登録！」にするのは、常識ですよ。
申し込み登録日を過ぎてから、申し込みが入らなかった部屋を「今期は売り出していなかったことにする」という技も日常茶飯事。
なので、本当の人気度は、第何期まで・第何次までいったかどうか。

そんなことがまかり通る不動産業界ですが、きちんと価格と残りの住戸をHPで表示したここは、今時では立派。

このスレでも、翠邸は販売開始が遅かった（だから多数残っている）という営業トークを疑っていない方が散見されました。表面的な見栄えだけの話とはいえ、そういう慣行がまかり通るのはおかしいとは思いますね。

「第○期全戸即日申し込み登録御礼！」が当たり前になっちゃったから、効果もなくなったし（今どきそんなの信じる人もほとんどいないでしょ）、営業さんも絶対にそれを達成しなければいけなくなったから、大変ですよね。
自分で自分の首を絞めちゃった感じかな。
ここはまだそれなりに売れ残っているけど、あれだけの高額の部屋をきちんと順調に売ってきているんだから、大したもんじゃないかな。

残ってるのは北西向きか超高額住戸が中心だから
簡単に完売とはいかないかな

あと数ヶ月で竣工＆入居なので、それまでに売れればいいですね

確かに、HPで価格と販売可能な部屋を公表していることは、買い手の立場からすると安心感があり、好感持てますね。

この物件の経年優化というコンセプトは、年を重ねる事に物件に深みが増していくということなんですね。使い捨てのようなマンションではなく、ゆったりとした邸宅街にある低層マンションを長期間かけて育てていく、というコンセプトには賛同できそうです。他にもこのような物件が出てくることを期待します。

>>776
毎度毎度お疲れ様です。特徴のある文面とワード。
それにしても、使い捨てのようなマンション、て。。笑

使い捨てのマンションって、ベイエリアのタワマンとかですかね。20年後はチャイナタウンの団地みたいになるんでしょうか？

いざという時の安全性、例えば地震・津波・洪水などの災害時の安全性を重視する場合、湾岸エリアや都心のタワマンよりも、邸宅街の低層物件を選ぶという選択は、合理的かも知れないですね。

日経のチラシで、最近のマンションの中では、ここが一番良かった。

せっかくのパークコートの名前にプラネが残念なので、知り合いでべさんに聞いたらＪVの相手がもと日生だからって。

社宅跡は土地は当たりが多い気がする。
もとは汚い再開発や、埋め立てとは、価値が違う。

チラシ入るのは、売れてない物件や大規模。

希少物件は、一回もチラシ入らず会員や公式だけですぐに売り切った物件が2こあった。

だから、ここはほんとの希少物件ではないけど、今うちが買うならここのチラシにでてた2Ｌ,
目黒タワーや武蔵小杉タワーに注目されがちだけど、街に対する物件の数が少ないから、資産価値とリセール、賃貸、そして、自分が住みたい街という点で、ここはいい。

中古値下がり物件を将来購入するために、新築のときに情報をあつめている通りすがりのものでした。

それなりの金額でマンションを購入するのであれば、10年後の物件の姿を想像して買いたいです。

タワマンの共用部は新築時はそれなりに見栄えがしますが、10年後はどうしても陳腐化するでしょう。

一方、ゆったりした高級低層物件であれば、それこそ経年優化ではないですが、10年後もより良い姿になってるでしょう。

大規模低層は、リセールと言う視点でも良い選択肢かも知れないですね。

10年後っていうのはむずかしいですよね、、、そこまで古くなっていないという状況ですし
でも周辺環境自体は変わってしまっている可能性もある、と。

低層物件は基本的には人気があるのではないでしょうか。
超大規模物件と違って、
マンション内で同時に中古の売り出しをして、お互いにつぶし合う的な事もないだろうから。

中国やシンガポールからの投資家からの買いが多い都心やベイエリアのタワマンは、10年後はチャイナタウンの団地の様になるっていう噂は本当ですか？

中長期のリセールバリューを重視するなら、実需に支えられている物件を購入するのが良いんですかね？

>>783
べつにそんな噂ないでしょ。単なる予想。
リセールバリュー重視なら一にも二にも駅近。
今日からまたお仕事がんばってくださいね。

経年優化なんて言葉は三井不の社員しか使いませんよ。
つまりそういうことです。
以上

タワーマンションがチャイナタウンの団地化すると言う予想は、ある意味納得出来る部分がありますね。

良質の物件を永く使うと言う、経年優化と言うのは良いコンセプトですね。

三井不さん以外にも、この様なコンセプトで良質マンションを供給するデベさんが出て来る事を期待します。

キャンセル住戸が5つ出たね。1Fばかり。
1期で完売した人気の悠Jまで。まーこれはすぐ売れるでしょ。
しかし手付金放棄ですか。。

人気物件だけに足は早いんでしょうね。

手付金放棄とは、かなり資産に余裕があると見受けられます。やはり景気が良くなってるんですかね。

ローン審査通らなくてキャンセルでしょ

三井の場合、資料請求時のアンケート、事前案内会での資金計画ヒヤリング、買い替え客ならリハウスによる自宅査定等々、
職業、勤務先の企業といった色々な属性も含め、あらゆるチェックが入るから、
そもそもローン審査に通らないような御仁を相手にするのか、素朴な疑問です

そうですね、キャンセルはローン審査とは関係ないと思います。

手付金を放棄してキャンセルしてるとのことなので、あくまでも自分の都合でキャンセルした、それゆえ手付金も返ってこなくても構わないっていう、極めて景気の良い話なのではないかと。

ローン使う人は事前審査通らないと申し込みできなかったはず。引き渡し10月なので本審査のタイミングはまだ先。
不動産市況がどんどん上がる中で、今となっては割高感薄れてる感じもあるけどね。色々理由はあるんでしょう。

それにしてもさっきの地震は凄かったですね。震度4ですか。都内で震度5-7などの地震が起きることも考えると、やっぱり地盤が固い立地にある低層マンションは安心ですね。万一の時でも安心なのは、資産価値にもプラスになりますね。

単にもっと良い物件が見つかったから、手付金を放棄してでもキャンセルして、他物件を買いたいって言うことかもしれませんね。

または、抽選のある物件とダブルで申し込みをし、片方は手付金を払って抑えて、もう片方は抽選の結果待ち、そして抽選に当たったから、手付金での申込はキャンセルしたとか。。。

悠邸の申込者ぐらいになると、この様な豪快な事をする人もいるんでしょうか。

>>793
>不動産市況がどんどん上がる中で
確かに最近の上昇基調は凄いですね。景気回復と海外ファンドからのマネー流入が相まった影響なんでしょうか。

今から出てくる物件はさらに高くなるんでしょうね。割高感は出て来ることになりそうですが、香港の高級マンションと比べると東京のマンションはまだ半額との事で、少なくともオリンピックまでは上昇基調は続くでしょう。

短期的にドカンとゲインを狙うなら都心のタワマンですかね。ただ、今からだとちょっと出遅れ感があり、タワマンバブルで高値掴みするリスクと、万一の地震などには注意が必要ですね。また10年後の共用施設の陳腐化、チャイナタウン化、団地化などにも要注意と思います。

中長期で着実なゲインを狙うなら、PC渋谷大山町の様な、実需に裏付けされた大規模低層も魅力的ですね。ただ、ドカンとは儲かることはあまりなさそうですが。

ＰＣといえば、三番町ヒルトップレジデンスの公式ＨＰがアップされてますね
都心駅近、高層マンション・・・まあ、次々と新物件が出てきますね。

タワマンは嫌です。希少性ないし、地震でエレベーター止まるし。

地震を心配するならタワーに住むなんて無理無理。

タワー型のパークコート、低層型のパークコート、、、やっぱり低層のほうがブランド名に似合うかな

まあ、冷静に考えると、地震の多い日本に無理やり団地みたいなタワマンを建てて住む、と言うのがそもそも変な話ですよね。

タワマンより低層ハイグレードが、パークコートらしいと思います。こうも地震が続くと、なおさら。

資産価値を維持するには、万一の場合の安全性、と言うのが最重要ポイントでしょうか？

>>803
何度でもいいます。駅近です。

駅５分以内は、リセールで大きな強みです！
もちろん、分譲会社、施工会社も大事な要素。
管理を買え、といわれるように、大手デべ系の管理会社も事前のリサーチや比較を。
希に管理会社が大手デべ系から独立系にかわっているブランド中古もあるので。

資産価値について、もう少し専門的にコメントします。

都内のマンションで資産価値が上がるまたは保たれる可能性が高い物件は、
・まず名の通った大手デベロッパー、
・名の通った大手施工会社、
・低層・高層に関わらず大規模分譲であること、
・駅から徒歩10分以内、
・グロス価格が1億未満、
・地震や洪水などに強い堅い地盤に立っていること、
・古くからの住宅街に立っていること、
・間取りが1LDK〜2LDK程度、
・人気の高い港区・渋谷区・目黒区にあること、
・最寄り駅から山の手線内の駅まで電車で5分以内、
などの条件をみたすものと考えられます。

しかし、2015年に価格設定された物件は、割高感ありますねー。いろいろ見てると中古の上げもすごいですね。それでも順調に売れてるから景気良いですね。アジアの不動産投資ファンド、恐るべしですね。オリンピックまでは上がり続けるんでしょうか。

この物件はまだ2014年価格のまま据え置かれてるので、今のマーケット環境下では、それなりにリーズナブルな価格と考えられますね。

>>806
8割方立地で決まると思いますよ。
施工会社はそこまで重視されないかな。
駅徒歩は私の感覚では6-7分超えると条件的に厳しい。
古くからの住宅街というのは、そこまで重要な条件かはピンとこないです。
ちなみにこのPC大山町のような物件は、一般的に人気の出る利便性条件はあまり備えておらず、ある特定層がターゲットになっていて我が道行ってる印象です。

ネット検索する時代だから、検索メニューにある徒歩10分がキーとなるのはある意味納得。

>>806にある通り、リセールには色んな要素が絡んで来ると思います。

その中でも自分はやはり災害に強いエリアかどうかを重視したいです。

マンションという数十年の保有を前提とする投資の場合、いくら他の色んな要素が優れていたとしても、長い期間に一度でも地震や火事や洪水などでダメージを受ける事があれば、一発で価値が毀損してしまいます。数千万円から数億円の投資をするのであれば、そのリスクは避けたいです。なので、いざと言う時の安全性に重点を置きたいです。

また、マンションは単なる投資商品ではなく人間が住む事によって価値が生まれるものなので、実需に基づいた手堅い物件が、中長期な投資としても、住むのにも適していると思います。

短期転売目的なら単なる人気だけで物件選びをすれば良いと思いますが、人気や流行は5年もすればガラッと変わる場合もあるもの。

もし中長期的な価値を追求するなら、伝統的な邸宅街にある定評あるデベ、施工の物件は、選択肢としては良いかも知れないですね。

いま「人気物件」と言われている都心部のゴージャスなタワマンは、中国やシンガポールのファンドからかなり人気らしいですね。

その様な物件では、新築物件の場合、引き渡し後に住んでる人が居なくガラガラだったり、中古物件を内覧をせずに中国やシンガポールから買い付けたり、と言う話は聞きます。

数年後に、サーっとファンドの資金が引いて値段が乱高下したり、10年後にチャイナタウン化する懸念点はありますね。

てかあからさまな他の欠点あげてここはいいみいたいなのいいですから。
逆効果ですよ。

でも>>806のリセールバリューの話は参考になりましたよ

物件評価関係のコメントは第一期開始前後に集中してほぼ出尽くすので、まぁこんな感じになりますかね。
特にここはいま4期5次と、このご時世にしては明らかに苦戦しているので、どうしても売主とか契約者の視点ぽい内容になるんでしょう。
ここは生活利便性を売りにする立地ではなく、価格も高いので、131戸という規模になると長期戦やむなしと思いますが、まあ焦らずとも時間が解決するのではないかなと思います。あえてタワマンなんかと比較しなくたって、一定のニーズはあるでしょう。

>>813
個人的には色んな意見があって参考になってます。そこまで否定しなくても良いと思いますよ。

デザイナーズマンションだけあって、細部まで質感にこだわった造り。
学芸大学、二子玉川と並ぶＰＣの代表作と言えますが、それにしても高い。
かつてのパーク・ハイムみたいな、ＰＣとＰＨの中間ブランドの復活を望みたい。

本当に学芸大学や二子玉川に並ぶような出来栄えになればいいですねー。
ランドプランだけみると道路との距離に余裕がないのがなあ、、というところ。植栽できると雰囲気変わんだろうけど。

デザイナーズだけあって、閑静な邸宅街の大山町の中で、一際目立つランドマークになりそうですね。
価格はやはり代々木上原プレミアムが少し乗ってる感じでしょうか？
それでも2014年価格だけあって、2015年に入ってからの最近の都心部の高級マンションの値上がり具合と比べると、割安のようにも見えますね。