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一般サラリーマン
[更新日時] 2007-09-29 14:43:00
現在,土地取得価格,原油価格,鉄鋼価格が上がっているので
ここ2〜3年は価格上昇もしくは横ばい決定とか言われているが
・消費税UPやアメリカ経済失速による経済不安。
・人口減の固定化と団塊世代の退職による影響。
・商業ビルの過剰供給(今は空き室率3%以下)と
公務員宿舎跡地の売却による土地確保の可能性。
などで数年先は下がり始めるかもしれないけれど
皆さんずばり何年から下がり始めると思う?
[スレ作成日時]2006-09-09 02:22:00
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物件概要 |
所在地 |
東京都23区 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
|
分譲時 価格一覧表(新築)
|
» サンプル
|
分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
|
|
¥1,100(税込) |
欠品中 |
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こちらを参照下さい。
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※購入後、72時間(3日)の間、何度でもダウンロードが可能です。
今後,23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?
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762
匿名さん
大規模開発の定石は最初安く売って、ポテンシャルを高め
その後徐々に単価をあげる。遠隔地から立てて中心地に
むかう。
しかし供給2000戸クラスの大規模マンションは、期分け販売で
も自分で上がり相場を作っていける
2年前に坪単価230万で出して、1年後に260万で出して
竣工間際に290万で出すというやり方もある。湾岸某所で
F社はそれをやりM社はしなかった。
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763
匿名さん
それぞれ背景あってのことだと推測する。
F社の理由は、そのあとの近隣自社廉価版タワーを含めた
地区全体での収支の確保。
M社は、分譲2棟を旧価格で売り切ってはずみを
つけて賃貸事業の賃料水準の確保と販売スタッフ稼動の
効率化をはかることがねらいだと思われる。
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764
匿名さん
M社の分譲物件が上昇余地が高いのは言うまでもない。
その上昇を、賃貸の価格説明にうまく使うのだろう。
「分譲棟は、早速2倍の値上がり・・それほど人気の物件ですから
賃貸のほうもお値打ちですよ」
逆にSの方は、高く売っても、あとで坪単価150万の定期借地
を近くに作ることで高級ブランドマンションとして地域での
羨望を集め、居住者は満足する。
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765
匿名さん
人間は、価格を価値の物差しにしたがるものだから仕方がない。
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766
匿名さん
>764
×早速2倍の
それはいくらなんでも^^;
○早速2割の
失礼しました。
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767
匿名さん
764さん、M社とはM不動産ですか?M地所でしょうか?どちらも信頼度が高いといわれるデベですが、、
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768
匿名さん
764ではないですが
M不動産の芝浦のマンションのことですかね?
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769
匿名さん
-
770
匿名さん
>767
信頼度が高いのではなくて、大手で経験と実績があるということ
マンションを実際に造るのは下請け、孫請けの業者です。
大企業は看板と企画会社です。
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771
匿名さん
F社でなくS社ね。湾岸とは芝浦港南です。お詫びして訂正します。
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-
772
匿名さん
ありがとうございます。勉強になりました。
デベにより、手法が違うのですね。
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773
匿名さん
ついにこのレスにも結論が出てしまったか?
でも、最後は本当に参考になった。トピ主さんに感謝。
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774
匿名さん
-
775
匿名さん
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776
匿名さん
都心・人気エリア駅遠の物件もかなり強気の値段設定になってきていますね。
いくら人気エリアとはいえ、歩けないような距離ではあっという間に
暴落してしまうような気がしますが、どうなんでしょう。
#バブルのときはまだ子供だったので、不動産が上がっていくということが不思議でなりません
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777
匿名さん
都心のマンションは、セカンド、サードで持っている人が意外にいるらしいですね。
お金があるところにはある。
高給取りの人は、今日寝るところと明日寝るところは気分で変えるという話です。
都心のマンションが不足する理由の一つなんでしょうかね。
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778
匿名さん
バブルのときの教訓。
値下がりは、人気駅の隣駅から起こる。
人気駅を買えない人が隣駅を同じエリアと錯覚して買い、
隣駅の適正価格よりも値を吊り上げてるから。
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779
匿名さん
>>778
吉祥寺の隣りの西荻窪はずっと高いままなんだが。
井の頭公園駅も。
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780
匿名さん
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781
匿名さん
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782
匿名さん
-
783
匿名さん
用賀、西荻窪、井の頭公園の方が都心に近い。安くなるわけないでしょ、上げ足ですか。
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784
匿名さん
三鷹は吉祥寺より都心に遠いが値下がりしてないけど。
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785
匿名さん
784>ていうかそういうところは東京都下といってもともと高くないからなあ。
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786
匿名さん
-
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787
匿名さん
-
788
匿名さん
ニコタマも用賀も人気駅だからなぁ。
比べるなら川崎市側の二子新地駅でしょ。
二子新地の物件は、二子玉川駅から徒歩何分なんて広告に表示するからね。
多摩川を渡らなきゃ行けないのに。
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789
匿名さん
まぁ暴落するのは湾岸エリアだけでしょう。
都内は下がってもわずか。殆どは横ばいか上昇傾向。
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790
匿名さん
暴落するかね〜 今の値段でも抽選で買えない人たくさんいるのに。
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791
匿名さん
まだ暴落信者が生きていたとは・・・
関東大震災クラスでも起きて日本経済STOPしたら暴落するかもね
でも、火災旋風と滑落崩壊で壊滅した密集地域から
ほとんど無傷で残った湾岸物件に買い手殺到するから
買いチャンスは一瞬で終了。
それにあんたの会社も潰れちゃってて買えないだろうけどw
まあ、テポ○ンでも降って来るのを祈ってなってこった。
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792
匿名さん
用賀の物件の板、炎上中。ま、みんな知ってるだろうけど。
これの売れ行きが今後を占うのは間違いなそうね。来週、ずれにずれこんだ登録開始らしい。
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793
匿名さん
791さんに同意。まだ789のような事を言ってるのが居たんだね。
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794
匿名さん
-
795
匿名さん
二子玉川だって、遊園地跡地の再開発で大量供給されるよ。
湾岸が、品川駅や東京駅に近い立地である事実は揺るがない。
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796
匿名さん
794のいってる事って、2年前と同じで新鮮味ゼロ。
そう思って買いそびれっちゃったんだよ。こちらは。
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797
匿名さん
暴落って言葉、懐かしい響きですね。現実的にはありえないけどね^^
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798
匿名さん
湾岸。。今まで住居がなかったエリアでいきなりの大量供給だったので供給過多に見えますが、
今後もこのペースで供給されるわけではありませんから、心配無用でしょうね。
利便性から考えて、湾岸を購入できた方々はかなりラッキーではないでしょうか。
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799
匿名さん
>>794
っていうか、供給のピークはもう過ぎてるんだけど。もっと勉強したら。
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800
匿名さん
港北NTも10年前は何もない新興住宅地でしたが、今はものすごい勢いで住みやすい街へと変貌を遂げています。購買意欲旺盛な世代が移住してきているので、もしかしたら10年後の湾岸(有明〜豊洲)もあんな風になっているかもしれませんね。
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801
匿名さん
-
802
匿名さん
用賀の物件のスレ、盛り上がってますねぇ。
それに比べて、同じく駅近で同じく登録延期の大森タワーのスレはシーンと静まり返ってます。
大森タワーも早期完売間違いないのに…。
なんでこんなに差があるのでしょう。
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803
匿名さん
掲示板で盛り上がってないのと実際の盛り上がり、混同しても仕方ないでしょ。
週末のこの時間に盛り上がってるほうがおかしい。(笑
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804
匿名さん
-
805
匿名さん
っていうか、供給過多と供給のピークが過ぎたことは、論理的に両立するでしょ。
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806
匿名さん
湾岸信者は現実が見えてないな
何も新築だけが供給じゃないんだよ
あと、2,3年したら大量の中古物件が市場に出ることになる
その前にデベは先高感を煽って売り切ってしまおうとしてる
買うなら本当に供給がない。超都心だよ
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807
匿名さん
湾岸の120平米を買うか超都心の70平米を買うか迷ってる。将来の値上がりを考えるなら
後者だろうけど。
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808
匿名さん
三鷹の話が出てたので一言。
実家は井の頭公園駅近くの戸建。
静かだし、吉祥寺まで歩いてもいけるし、本当にいい環境だと今でも思う。
でも、山の手線内側に住んでいた当時の彼氏には「都下」というだけで、
さんざんバカにされました。向こうは3人家族で50平米くらいのみすぼらしい
アパートに住んでいたにもかかわらず。
何度悔しいと思ったことか(;_;)。
どんなに大きな家をもっていても、都下差別ってあるような気がします。
が、大学卒業して、新宿駅徒歩圏内のマンションに4年ほど住んでいましたが、
住むにはやっぱり三鷹のほうが好きだな、って思います。
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809
匿名さん
-
810
匿名さん
>>808
井の頭公園近くの一戸建てを都下といって差別するなんて正直信じられません。
その彼氏は武蔵野のすばらしさを知らなさ過ぎですね。
隣接23区内よりも地価などお高いのにね。(ちょっと低俗的で失礼ですみません)
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811
匿名さん
超都心に供給がない---。いつか聞いた台詞だな。あの頃もバブル紳士連中、皆そう言ってた。
でもその後供給以上に需要も引いちゃったんだよね。下落率は確かに郊外より小さかったけど、
絶対額でのやられは億単位だから大きかった。 今回はそこまでの狂乱ではないけどね。
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812
匿名さん
何千マンもあったら、アメリカあたりなら豪邸が買えるよ。
2億もあったら、プールつきの家を買って、世界最高のコースで死ぬまでゴルフ三昧可能。
お金の価値に気がついた人が増えたら、そのとき暴落が始まるんだろうな。
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813
匿名さん
超都心って言っても、国際比較ではまだまだ割安だよね。
LDNグリーンパークのコンドが、今価格2.5倍&為替+4割のダブルメリットで
利が丸々とのってきたので、そろそろ乗り換えてみるかな。
それにしても、ここ数ヶ月のポンド高は凄いね。有難く儲けさせてもらえたよ。
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814
匿名さん
日本での投資の難点は、投資のはざまのキャッシュ運用時に利を生めない事ですね。
確かに例えば英ポンドだと、銀行預金にキャッシュを漫然と突っ込んでいても、それなりに
金利が付きますしね。
813さん程豪勢ではないけど、私も英国に銀行口座を持っていたお陰で、何もしないのに、
1年ちょっとで2割増えました。勿論、為替を含めての話ですけど。
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815
匿名
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816
匿名さん
>812
何千万円で買えるような豪邸(と言えないまでも少なくとも広い家)は、
たしかにアメリカにはあるが、○○州のどいなかでもいかないと
無理ですね。
NYなどの大都市近郊であれば、10億円くらいから
見ておいたほうがいいですよ。
あっ、でも、もしかしたら、何千万円ではなくて、
何千万ドルと、ドルベースで言ってる?
それなら、そのとおり、正しい認識です。
-
-
817
匿名さん
ポン高っていったら普通FXでの事じゃないの?
英国に銀行口座とかなんの事だろうか
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818
匿名さん
23区板なのでガイコクの話はどうぞよそへ。
e-mansionもアメリカ板とか必要なのかなぁ。
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819
匿名さん
>807
>湾岸の120平米を買うか超都心の70平米を買うか迷ってる。
予算で物件が推定できますね。
1億180万なら それぞれ坪単価480万と280万
湾岸は、芝浦G、超都心は・・・ほとんど完売した感じですが
はたしてどこ狙いですか
一億2000万なら 坪単価330万と565万
湾岸は港南のW、超都心は愛宕山ですか?
まさかとは思いますが 8400万なら
坪単価230万と 395万で
湾岸は豊洲で決まりですが、超都心に相当する物件がないです。
しいてあげれば
超都心は・・・紀尾井町にモデルルームのある
M社の物件でしょうか。
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820
匿名さん
-
821
匿名さん
新浦安バス10分の120と港南・芝浦の70ならわかるが、過去の話ですね。
>820
そうかもしれません。
ただしここまで値上がりがすすんでくると、都心周辺55平米と少し郊外85平米で悩む人は
でてきそう。つまり住み替えを想定すべきかどうかという点で
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822
匿名さん
>815
複数のスレで同じ文句で登場してますね。
もしかして、自分が理解できないことすべてに
「頭悪そうだな」
なんて言ってしまうタイプ?
-
823
匿名さん
-
824
匿名さん
>>807
ずっと住むなら120、いつ住み替えてもいいなら70
-
825
匿名さん
ニューヨークで今10億する物件って5年まえはいくらぐらいでしたっけ?2億or3億ぐらい?
-
826
匿名さん
-
827
匿名さん
>>825
いや、それよりももうちょっと高かったと思う。
でも、日本国内の今後のトレンドを見るには、海外大都市との
比較は不可欠なんだが、このスレには、
「海外」「国際競争」「世界での比較」
なんていうフレーズを聞くと拒否反応をおこす
日本の官僚みたいなドメドメのドメスティック派が多いので
このへんにしときましょう。
-
828
匿名さん
なんだかね。
9年前ニューヨーク、その後ロンドン、やっと帰国、そして只今マンション購入を検討中。
そんなに簡単に投資できるのかっ、口座・カード・その他いろいろ審査厳しかったけどな?
家は単なる会社員で海外赴任だから、資産家様の事情などしらんが、ここ23区の新築マンション掲示板ですよね。
23区の情報教えてくださいよ。
-
829
匿名さん
eマンション掲示板全体の投稿が減ってきているかな?
今年前半までの湾岸物件のようなサラリーマンに手が届く大規模物件が
少なくなってきているからか。
もしかして、埼玉版などが盛り上がっていたりして。
このあとは、価格微増か横ばいのまま、平米数を減少させた間取りの
物件を、設計が現在プランニングしているものがでてくるのを待つ
といったところか。
-
830
匿名さん
というよりは、湾岸なんていうケチな物件には目もくれないようなったのでは。
皆さん目が肥えてきたと思いますよ。
一見、良さげに見える湾岸もよくよく見れば郊外物件にも劣るものが多いですから。
特に港南地区などは豊洲、武蔵小杉、みなとみらいといった郊外物件に押されて苦戦しているようです。
-
831
匿名さん
豊洲が湾岸物件ではないように聞こえる。郊外物件でもあるけど。
-
832
匿名さん
芝浦・港南は、ほとんど終了っぽいからね
残ってるのは、割高物件ぐらい
押されてるっていうより、次の物色が豊洲、武蔵小杉、みなとみらいになるんじゃないか?
-
833
匿名さん
>829
そうですね。
ほんの1,2年前まで、2005年3月大暴落とか、湾岸の大量売れ残りとか、
あーだこーだと、普通のサラリーマンが、23区内の不動産について
いつでも買えるんだけど買わないんだという優越感を持って
楽しく議論してましたね。
もう、そんな古き良き時代は終わったということでしょうか。
でも、ほんのつかの間の夢でしたね。
-
834
匿名さん
湾岸については賛否両論ですが、購入者としてはラッキーだったと感じています。
東京サウスゲート計画も決まり、これから将来性のポテンシャルも高い地域となりました。
今になっては都心物件は軒並み2〜3割金額上昇しており、既に物件も出し尽くした感で大量売れ残りも杞憂に終わりました。(未だ港南の定借物件はありますが)
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835
匿名さん
-
836
匿名さん
今後の23区の分かれ目は、価格上昇が順調に進み、
古い戸建密集地域の地上げ買収、高層化までいけるかどうかでしょう。
地権者優遇や定期借地などをうまく組み合わせれば、
まだまだ超一等地の供給も可能です。あくまで、さらなる価格上昇が前提ですが。
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837
匿名さん
そうなんだよね。土地の値段があがるから建て替えもすすむし、修繕してきれいな建物にしようという意欲もわいてくる。やはり不動産は、緩やかに値上がりし、リスクをとって開発する者が適度に報われるといった、このしくみが必要。だから金融政策をうまくやって持続的に不動産価値上昇が続くようコントロールすることは極めて大事なこととの結論に至るわけです。日本の過去20年と主要国の過去5年をみてるとその意味が痛いほどよくわかります。ということで今後5年間は日本の不動産、特に都心部は黄金期入り。下がるのはとりあえず5年以上経ってからの議論でいいじゃないでしょうか。
-
838
匿名さん
そうすると、2,3年前の底値でなければ買いたくないと思っている層は
(当時の記憶がまだ鮮明で、そう考えている層は、今結構多いように思う)
今後5年間の上昇とそのあとの下降期を経て、底値にもどるまでは
買わないほうがいい(買えない)ということですね。
つまり、あと10−15年ほどは、購入せずに賃貸でがんばるという
ことか。まあ、それもありかもね。
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839
匿名さん
で、結局いつまでも買う決断ができずに
ズルズルと賃貸住まいでいてね。
-
840
匿名さん
まーいつもそうだけど、特に日本の場合は、直前の5年をみて判断しすぎなんだよね。90年に土地や株が5年間上昇しつづけて3〜5倍になってもまだ買いあがったり、15年の下降からちょっと戻っただけでまだ暴落するって警戒してみたり。銀行の財務状態や不動産融資に対するスタンスみてたら少しはわかると思うんですけどね。
-
841
匿名さん
前回消費税が5%にアップする前、駆け込み需要で価格が上がり、
翌年は需要が減って価格は下がった。
将来再び消費税アップがあれば、翌年の物件は値下がりするよ。
そしてそれは、5年も先ではないよ。
-
842
匿名さん
>841
1997年の消費税アップ。3%から5%の値上がりで、マンション需要が増えて
値が上がった?
デマもいい加減にしましょう。データ示してほしいなぁ。
田園都市線沿線マンションの当時の新築価格、あざみ野で85平米6000万位。たまプラーザ、
鷺沼で中古で190万/坪くらいだったと記憶している。
駒沢、三茶の中古はまだまだ高値のまま値下がりし続けていたし、世田谷各地でミニ戸が人気で
当時7000万円台で大量供給されていたな。
毎年地価は4%〜7%ベースで下落して、底値がが見えなかった時代だよ。
当時の住宅需要は、消費税もあるが不景気で企業の社宅廃止がいっせいに始まった時期。
同時に、借り上げ社宅の家賃負担を減らそうと、解約が相次いだ次期だ。
バブル期のマンション転がしで、賃貸マンションも郊外に買い替えで投資用、90平米家賃
24万なんてのが、のきなみ解約されて中古市場に出てきた。
新築との競合で郊外は値上げどころではなかったはず。
当時不景気で金利も高く住宅が買えるのは社宅で頭金貯めた40代か、都内の老朽物件からの
買い替えが中心だった。
1997年いつ、どこで値上がりしたというのだ。そういういい加減なことを言うやつは書き込みするなよ。
-
843
匿名さん
問題はこれだけ価格上昇モードにあって、今より値段が下がっているかどうか
仮に下がっていたとしても、UPした消費税払って、それまでの数年分の家賃
ドブに捨てて・・・ペイするといいね
-
844
匿名さん
1996年当時はまだ、新築マンションは抽選になっていた。
先着順の物件には、徹夜組もでていた。
城東地区で物件を探していて、連続して抽選に外れてた。
デべにコネを作って、やっと買えた。
-
845
匿名さん
新築マンションは 今でも抽選でっせ ダンナ
人気マンションになると高倍率ですよ
先着順と言うと 今は何だか売れ残りと言うイメージですよ
-
846
匿名さん
>844
毎年7%近い値上がりで、割り安感が高かったからです。北松戸でもあざみ野でも5000万円台の物件がどんどん売れた。
抽選は公庫融資の条件だからしかたがない。
1988年〜8年間の渇望感があったから1996年の取得意欲は強いものがあった。
1995年頃取手のマンションが売れ残って値引きしたりして大騒動になったのは有名。
>844は
明らかに記憶違いか伝聞。
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847
匿名さん
実際に1996年にマンションを買ったが、不良債権処理がらみで中古市場の売りが非常に多くて
新築価格は先が読めない状況で高止まりしていた。
しかし決して上昇に転じたことは一度もないよ。
需要とか抽選かいう話と値上がりしたという話を混同しない。
不動産リサーチ会社のデータのどこを探しても直近2年を除いてここ15年でマンション新築価格が上昇に転じたことを示すデータはないよ。
-
848
匿名さん
過去を振り返るのも今後を予測する上で重要と思いますが、
結局、都心、都心周辺部のマンションはいつ下がり始めるのでしょうか?
アメリカの住宅バブルがはじけて景気の先行きが怪しいみたいですが、
2〜3年後に下がり始めることもありますか?
皆で暴落すると言っていた時もあり、逆に皆が高騰するといっているとき
に下がることがあったら2年後のこの板が楽しみです。
-
849
匿名さん
未来のことを予言はできない。
でも、自分なりに納得できる予測はできる。
自分の中で結論がでたら、即行動。あるいは撤退。
リスクをとらずに観測しているだけでは、損もしないし資産も増えない。
人生は生きるものであって観察するものではない。
人のマンション購入を観察していても自分の幸福はえら得ない。
-
850
匿名さん
いろいろ過去にこのスレで知ってること、自分の仮設を示してきたつもり。
でも人を説得しようとは思わないし、予測をを当てて褒められたいとも思わない。
自分の考えを確認する意味で書き込みしただけ。
誰かがそれを役立ててくらたらそれはうれしいけど。
いつ下がる・・・そんなの先にいかなきゃわからないよ。でも俺はこう考えてこうしたよ。
っていうのは役にたつよね。
-
851
匿名さん
マンション販売だけなぜ、こんなに金をかけるかのしょうか。立派なMR、豪華パンフレット、新聞の折込広告、過剰な演出。こんなものが一体必要なのでしょうか。設計図面と間取り図位でいいと思うのですが。この業界では利益2割が標準とされてますが(完売の場合)。一体建物のコストは何割位なのでしょうか。人件費2割、販売費2割だと本体4割になってしまうのですが。ここに書き込んでる不動産業界の方教えください。ここのスレはかなりデベさんの書き込みが多いと思うので、答えてくれたら有難いです。
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852
匿名さん
来年には下がるでしょう。
今年は景気の動向もあり、多少高めでも売れるかもしれませんが、
いつまでも消費者が黙っているとも思われません。
少なくとも、いまの価格では私は買いません。
こういう人が多ければ、自動的に下がります。
-
853
匿名さん
〉851様
まず、土地代が5割程度、建物3割、経費2割です。
この経費2割の内訳は、販売経費(MR代込み)5%、金利3%、公租公課3%、リスク管理費(利益)8%程度
です。
販売経費のうち、一番金がかかるのはローンの与信調査費用です。
-
854
匿名さん
そういう人は○浦 ○ヶ浦 ○尾 あたりに買えばよろし
-
855
匿名さん
ちなみに、851さんが例として出された、豪華なMR,パンフ、広告宣伝費は全体の1.5%〜
2.0%程度で済みます。
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856
匿名さん
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857
匿名さん
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858
匿名さん
-
859
匿名さん
勝浦、高尾は同感だったけど、もう一つは袖ヶ浦かと思ってた・・・
-
860
匿名さん
高尾じゃなくて上尾じゃない?いくら何でも高尾は嫌だ!
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861
匿名さん
>853さん
明確な回答、ありがとうございます。MRを数件回ってますが、毎回豪華なパンフをもらってしまってるので、申し訳ないとなと思ってました。最近まわりはじめたので、条件にあう物件はほとんど完売状態です。欲しい物件は売り出し直後で、抽選に当選しないとだめですね。
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