今後，23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？

南麻布の築浅の超高級マンションの値上がりが止まれば、そこから３ヶ月ぐらいがピークになるでしょう。ただ、今は上昇ピッチに拍車がかかりはじめた段階ですから、前回との比較でいうと８８年前半ぐらいじゃないでしょうか。とりあえずこれから２年間は前年比５０％高で突っ走りそうです。
あと９０年前後がそうであったように、一次取得者にとっては土地付きの家とか都心のマンションはもう買えない状況といった焦燥感にも似た雰囲気が蔓延し、都心部では桃○社とか麻布○○といった怪しい不動産業者がビルを漁りまくっているという状況もひとつの目安になるんじゃない。

少子化でいうなら、とっくに受験戦争はなくなって、みんなそれぞれ浪人せずに
学力にあった大学にはいっているはずだが、そんなことはまるでない。
住宅も同じことで、所得にあった立地をめざせば地価はあがらないけど、狭くて
いいから便利なところに住みたいと皆思うわけです。
郊外の最上階の３０坪より、都内の２０坪。高くなれば１５坪でも住みたいと
思う。二流校のトップよりビリでもいいからＴ大に入りたいのが人情。
誰も２３区に住んでいないならまだしも、先輩夫婦は臨海部のタワーマンション。
どんなに狭くてもいいから２３区に住みたい、中古でもかまわないから
大田区でも板橋区でもかまわない。そういう話になるだろうと
業界は見ているのでしょう。小さいマンション売る分には投資用でも需要あるし。

８０年代の上昇は実は７０年代後半から始まっていましたね。
臨海部と同じように、世田谷通り玉川通り、駒沢通りなど幹線道路沿いに３０００万
台の１５坪クラスの２ＬＤＫが山ほど売られ、８５年が転換点でした。
公庫の金利が下がったり（といっても５％台）８０年頃に買っていた人が短期で
転売するマンション転がしで２ＤＫから３ＬＤＫさらには
第４山の手とかいってたまプラーザや王禅寺ニュータウンへ移住するのがブーム。
この時期に、広尾ガーデンヒルズが竣工し佃島リバーシティへと続く高級マンション
ブームです。バブルは基本的に住宅は脇役。乗った人は皆川崎や土気の住人に
なって都内から上手に追い出されただけでした。

私は、今後の上昇は極めてゆっくりで都心５区で１０年で２倍程度ではないかと
想像します。二極化するわけだから魅力的な受け皿が少ないと住み替えによる
高騰が起こりにくいからです。高額物件を買う富裕層はいてもそれだけでは
全体の相場を上げるサイクルに至らない。そう思います。

土気のチバリーヒルズは懐かしいね
今はゴーストタウンらしいけど

２３区といっても二極化するだろうね。
千代田・中央・港をはじめとする都心５区と足立・葛飾・北とかとは全く違うからね。
今でも当然そうだが、ますますその差は開くと思うよ。
買うなら都心５区でしょ。

新築価格の上昇は団塊の世代（富裕層＝勝ち組）が、退職金で都心に老後の住まいを買い換える需要が終わるまで続くでしょう。
ただし現在の新築価格はすでに２年程度先までのそういった需要を織り込んでいるので、これ以上の上昇は微増と考えるのが普通でしょう。（一部超都心の再開発エリアは別ですが・・・）
そのあとは安月給の現役労働者（＊＊＊）が買える値段まで徐々に下がっていくでしょう。
ということで2〜3年後住宅価格はピークアウトすると考えます。

え！2〜3年後に下がり始めるのですか？
といっても家の沿線で徒歩5分以内なんてもう売りに出ていないし，
100戸以上のマンションが建つような場所が物理的に無いんですが。
駅から遠いところの話ですか？

いくつか現状認識にずれがありますのでご指摘しておきます
＞６４　過去の話はそうだと思いますが、ここ半年で超都心物件は５０％前後値上がりしてます
＞６５　５年前は確かにゴーストタウンに一旦なってましたが、現状では９割に人が住んでおり、残　　　　り分譲区画１０区画を切りました。ちなみに１区画単価は８５００万から１億３０００万程　　　　度
実はこのゴーストタウンの復活がある意味、今回の上昇基調の強さを物語っていると思います

>新築価格の上昇は団塊の世代（富裕層＝勝ち組）が、退職金で都心に老後の住まいを買い換える需要が終わるまで続くでしょう。
団塊の世代というのは１９４６年生まれから１９５０年生まれの人たち。彼らの多くは資産的には＊＊＊み。
彼らが３５歳だった１９８１年〜１９８５年、世の中は不景気で給与は安かった。公庫の金利も５％台。
マンションに公庫融資がつく時代でもなかったし、都内のマンション自体４５㎡や６０㎡中心で、公団が７３㎡の３ＬＤＫを
郊外にせっせと作っていた頃。社宅や住宅補助がまだ盛んで、とにかく持ち家には頭金を貯めるのが先決な時代。
子供は一人でないと家が狭い。少子化はここからはじまっている。子供は多い人はそうはいっても狭くては住めない。
１９８６年〜１９９１年、ちょうど４０歳になる頃に、子供も大きくなって、それまで狭い中古マンション買って住んでいた
人は売って、はるか郊外の一戸建てに移った。社宅組や子供一人の人は、この時期高くて買えない。
４５歳の頃には子供も中学生、１９９２年〜１９９６年あたりにやたら持ち家が気になり、１９９６年までにだいたい底だ思って
蓄えた資金を生かして５０００万円〜７０００万円の物件を買っています。
１９９７年〜２００２年の間にさらに安くなったと喜んで買ったのはポスト団塊の１９５１年〜１９５５年生まれ。今５０代前半の人。
富裕層は、地価の下落と無縁だった今４０代以下か、３０年前に３０代で都内に買ったマンションに住み続けた６０代以上の人。
あるいは、年金をたっぷり残して死んだ親の遺産ををうまく運用してふやした一部の５０代くらいでしょうか。

>71
長い文章で読めなかったけど，なんとなくマンション価格に
団塊の世代が貧乏だから関係していないということをいいたげ？
恐らく退職間際のあなたの上司を見てのことだと思うけど
結局，下がりだすのはいつ？

下がらないでしょうね。あと10年は。でも、そんなことあまり意味のないことに等しい。個々人の事情を優先させよう。子どもができたら必要だし、母が介護必要であれば、リフォーム必要だし、自分の懐具合を考えよう。　不動産だけでは生きれないけど、金融資産だけでもいきれない。30年後のポートフォリオを考えるしかない。それぞれの立場で。年収1000万の人と、年収500万の人、その年が20代の人、40代の人・・・・さまざま違う。あまり多くの借金は背負うな。

でもなァ、2〜3年前から検討している人間にとってこの秋から3割上がりましたけど
まだまだ上がりますから最後のお買い得ですよ。
といわれても買うわけが無い。
5年後に1年前の水準に戻ると誰か言ってくれない（確実なネタで）

そうですねえ・・・　だから、やっぱりお買い得感のある物件を選びますよねえ。キャンセル住戸とか・・・　2年前に決めときゃなあ・・・て僕も思います。まあ、妻との間で話し合いが深くなかったからね・・・　そういったら、もう少し前に結婚しとけばなあ・・・　もう少し前に産まれていればなあ・・・　とかになっちゃうかも！

いやあ、まず下がらんのじゃないか。普通、家って買った値段より安く積極的に売る理由ってないじゃない。特に９０年のバブル崩壊時のような銀行の異常なオーバーローン黙認、そして急な総量規制の適用、そして異様に遅い不良債権処理、この３点セットはやろうと思ってもまずてきない神業。

その理屈なら株で損する人も居なくなるな。

株は塩漬けにしても食べれないけど
マンションは住めるからね〜
多少資産として違うんじゃない？

あと売ること自体かなりめんどうだし。そもそもひと昔前にはやった企業群は時価会計導入や生産拠点自体の海外移転とかでさんざん一等地を売り切り、一方で不良債権処理がほぼ完了した今に至っては、企業も法人も余裕を持って不動産を所有し、なんかいいペースであがりつつあるんで、売り惜しむことに加えて、いい物件を厳選して追加取得する段階に至ってるわけでしょ。
だから儲かってる企業や金持ち個人に嫉妬した社会党出身の財務大臣とかが懲罰的意味合いも含めて不動産の担保価値評価を突如厳しくするとか、強制的に金融機関の不動産融資を止めるといった理屈を超えた感情的な暴挙にでるようなことが起こるまでは、まず下がらんでしょう。
ただ政治的な混乱が生じれば上記のような理由で警戒する必要がでてくると思いますよ。

都心の一戸建ては、これからジジババがどんどん死んでしまえば、住んでた大きな土地に３世帯が住めるミニ戸ができるだろうから、供給はどんどん増えるでしょう。
マンションは最近地所が赤坂などでやってる立替え物件が主流にならざるを得ないので供給余力はあまりなしかも。　世田谷あたりで、まったりしましょうや。

世田谷はいまのままでは地震のときに命がないよってば。

つい2年前は暴落すると騒ぎ、いまになると暴騰すると騒ぐ。
少しは利口になりましょうぜ。みなさん。

これから景気が急激に減速・後退していき、マンション価格が下落していく。
追い討ちをかけるように首都直下型の大地震がおきて大規模な再開発が始まる。
そこで目一杯借金して高級マンションを購入。
直後にハイパーインフレになって借金チャラ。

デノミをするとき。それしかないでしょう。

>53
バブルの時は、地価の動きは株価指数の動きに対して半年から１年ほど遅効性が
ありました。

そして今回、日経平均が2003年4月末に7,600円を付けてから３ヶ月で10,000円に
回復した時点で株価は底を打ったと判断し、さらに地価もその半年後、つまり
2003年末には底を打つであろうと判断しました。

そこで、2003年秋販売の都心物件を中心にモデルルーム巡りを始め、年末には
新築マンションを契約し、さらに手持ちの余裕資金を全て株につぎ込みました。
昨年入居しましたが、現時点で私の資産状況がどうなっているかは、ご想像の
通りです。

以上から、歴史が繰り返すとすれば、株価は地価に対して先行指標となります
から、明らかに株価が天井を打つまで地価およびマンション価格は下がらない
でしょう。

人口減少＞都心部では、最後。２０年は減らないという話もある。（都心３区もしくは５区）
　　　　　基本的に、人口が減ったらわざわざ遠くから通勤しますか？
　　　　　丸の内や新橋から１時間以内の物件は多数ありますが、３０分以内、１５分以内と、
　　　　　なると、エリアが急激に狭くなり、Officeビルの割合が増えるので、加速度的に
　　　　　中古を含め供給数が減ります。
地価下落＞東京は経済大国の世界の首都としては、物価換算の場合、現在割安
　　　　　（すでに上昇傾向だが）
　　　　　底はうったと思われます。

　都心部は、ほしい方は、積極的に抽選で、だめだったら築浅中古を視野にいれてみては。

　また、都心およびその周辺の区には、築３０年以上のマンションが多数あり、その建て替えで
一時的に供給があるかもしれませんが、現在の法律では難しそうですね。
　政府が建て替え支援策でも打ち出さない限り。（そういうマンションに住んでいる方は、
老人の方が多く、いまのままでよいと考える人が多い）

>74
住宅地の価格は急激にあがってゆっくり下がるものです。
商業地はゆっくり上がって急に暴落する。
5年後に1年前の水準に戻るには、
①あと3年高騰し、2年で４年分急落
するのでなく
②あと1年で上げどまり、4年でゆるやかに下落する
流れになるでしょう。
そのためには、来年需給関係が大幅に変わる政策や
事象がおこらないといけないです。
消費税１０％、金利上昇・・・気配が見えているので
駆け込み需要もあって購入者は増える。
割安物件は、豊洲・東雲・の新規開発がまだ残っていて
もともと坪単価２６０万くらいだった内陸部物件も
今後は強気の値付けででてくる。
需要＞供給の構図は変わらず。下がる要素はない。

これからの戦略としては、坪単価２８０万くらいの物件を買って住み替えを考える
予算が５０００万なら６０平米２ＬＤＫ。
５年後がピークならその後１０年でゆっくり下落する。
子供が大きくなった時点で売却してその後は、底値まで賃貸で待つ。
今後買わずに賃貸で待つより、売却益の分だけ得。

３年後がピークならその後７年でゆっくり下落する。
買値で転売できる時期に住み替え。家賃２１万を１０年借りたことを
考えれば底値で住み替えても安い。

いつ下がるかという問いですから、
①２００４年価格に戻るのは早くて１２年後、２０１８年
上げ止まるのは４年後。

二子玉川の再開発や江東区湾岸の第２波の大量供給の
タワーマンションが竣工するのがこの時期
もしも高値の値付けで在庫が２年もはけなかったり
したら、値引き販売や、失敗したファンド物件の転売、中古分譲で
じわじわ元にもどりはじめます。

②下がりはじめてはじめて中古市場に物件がでまわりますが、
住み替え買い替えもあるので一度には値がさがりません。
下がりはじめると土地の放出もはじまり新築も復活してくる。
これが８年は続く。

③この時期には、今３０代の人も４０台半ば。
所得も増えている。
都市再生プロジェクトの品川東京サウスゲートとか、川崎臨海部
あたりに優良タワー物件が買えたり、今８０歳の昭和一桁の
老人がなくなって売却土地が増えてきますから、第二次マンション
ブームがきてまた、同じサイクルが繰り返されます。

プロでさえわからないことは、堂々と事実のように妄言している。
すこし謙遜にしろ！

予想スレなんだから、ムキになるなよ。反論があるならどうぞ。

未来に「事実」はない。予測しかない。断定的に書かれると何が不安なの？

プロだって全然あたらないんだから
かまわんだろ
むしろ素人のほうが説得力あったりするよな

>90
今後5年の供給プロジェクトは普通のデベやゼネコンでも見通しはあるよ。
見通しがないと仕事できないだろうし。
>堂々と事実のように妄言
まぁ。一般に知られたくないというキミの気持ちはわかるが

［東京　１３日　ロイター］ 民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によると、８月の首都圏マンション発売戸数は３２７４戸で前年比４０．５％減となった。減少は２カ月ぶり。減少幅としては９７年９月のマイナス４３．７％以来の大きなものとなった。前年８月の水準が高く、その反動が出たことなどが要因という。８月の首都圏のマンション契約率は７７．３％だった。８０％割れは３カ月ぶり。
　同研究所では、８月の供給を５０００戸程度と予想していたが、それを大きく下回った。特に東京都区部での発売が７１．８％減少したことが影響したという。
　８月の大幅減少については、昨年８月の反動が考えられるという。昨年８月の発売戸数は５４９８戸と（前年比１２．７％増）と、８月としては過去最高だった。また首都圏では地価の上昇傾向を受けて、マンション価格の先高感がみられるが、デベロッパーが販売計画を後ろ倒ししている面があるとみられている。売り惜しみ傾向も「無いとは言えない」（同研究所）という。

yahoo　のニュースから

供給戸数が減るにもかかわらず契約率８０％割れ
つまり価格の上昇により需要が減る
デベさんにとってつらい

実需のマンション需要は減るかもしれないが、地価上昇があきらかになれば
インフレ懸念から富裕層の不動産投資は活発化する。キャッシュを持っていたら目減りする
ならモノに変えておこうという意識。

＞供給戸数が減るにもかかわらず契約率８０％割れ
＞つまり価格の上昇により需要が減る
首都圏と23区を一緒にしないように。東京は昨年の２８％しか物件がなくて
他の地域が不人気だということ。

価格の上昇で需要が減るというのは、４０００万円のマンションを買える人は、
４５００万円になったら買わないという理屈だが、
マンションには立地と広さと間取りという他の要素がある。
４０００万円で湾岸タワーマンションの３０坪が買えた時代は終わっても、
４０００万円で２０坪の３ＬＤＫなら売れる。
どうしても４０００万で３０坪がほしいなら郊外もある。
なぜか人は、自分の予算目いっぱいで買える住まいを探す。
ないとわかった時点で最良のものを買うしかない。
いつかまた下がると待っていても救世主はあらわれない。
売り手主導の市場に変わったことを認識
して対応しないと、気が付いたら買えるものはすべて
郊外になっている。

悪いことは言わない、郊外は絶対やめたほうがいい

そうですね。
２０平米１Ｒで１億の都心物件の方が、電車で３０分郊外の５０００万円１００平米物件よりいいですよ。

「２０平米１Ｒで１億の都心物件」　そんな物件があるのか？　是非見てみたい　何処にあるか教えてくれ　

悪いことは言わない、２０平米１Ｒで１億の都心物件もやめたほうがいい

↑あるわけないですよ。

ところでこのあいだ新聞で、２３区のマンション開発が３割減少していて、
千代田区、中央区、港区の都心３区の場合、５割以上減少だそうです。
23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめるって？もうしばらく
値上がりしてからじゃあないの。１５年くらい先の話かなあ。
売れ残りでもなんでも買えるときに買っておいたほうがいいですよ。

答えはないということですか！
デベは確実に売り惜しみをしているじゃないですか！
でも、買い手も買い惜しみをするんじゃないですか！
ターゲットが移動してるんですよ、富裕層という
くくられ方に。
粘りあいですよこれは。
どちらかが折れないとデフレに戻って、
それは買い手に有利になるということ。
でも、結局あおられて買ってしまう人がいる。
みんなみんな上がるあがるっていってる状況で、
買って得すると思います？
不動産はすぐに売却できませんよ？
株じゃないんです
でも、株なんです、だから、しっかりと
割安な不動産を見つけることです。
それは、あせらなくてもいい、
ここ一年には見つかるはず。
売れ残ってきたデベの物件、
そこから猛烈な販売競争がはじまり、
本当に住宅販売でしか食っていないところ
だけが、コアコンピタンスを見つけ、
残っていく。
案外、Mイ系が勝者なのかもしれない・・・・

都心回帰で一旦目が都心に向かっている現在、今後は６０㎡台の２ＬＤＫ、５０㎡台の
１ＬＤＫというあたりと、２５年以上都心物件に住んだ買換え層、富裕層むけの広い高額物件に
分れていきます。

狭くてもとりあえず買っておいていずれは住み替えようと思うか。
中古でもかまわないから希望にちかい物件を買いたいとなるか。
立地をあきらめ広さをとるか。
所得１５００万の５０代会社役員が郊外に住み、所得７００万の３０代が
湾岸のタワーマンションに住むという状況は、アンバランスなわけで
世の中は正常な状況にもどっていくのではないでしょうか。

いいなあと思っていた女性が恋人と別れた。
声をかけてみたら付き合ってもいいという
いつ声を告白しようかと迷っているうちにほかに
彼女に新しい恋人ができた。
「今度別れるのはいつ？」

不動産のデフレは３０前後の女性とのおつきあいのようなもの。
買い手市場かどうかは買い手の資質による。
相手が売りたがっているようにみえても銀行という仲人の紹介が
あってなりたつお見合いの世界。

マンション買いたいなら、この１，２年が勝負。
でなければ１０年くらいは賃貸の覚悟をしたほうがいい。
新築にこだわらず、新築プレミアムがない分だけ安い中古も視野に入れるべき。

＞所得１５００万の５０代会社役員が郊外に住み、所得７００万の３０代が
＞湾岸のタワーマンションに住むという状況は、アンバランスなわけで
＞世の中は正常な状況にもどっていくのではないでしょうか。

湾岸（特に港南）は嫌悪施設の＊＊だ１５００万の５０代会社役員さんが
住んで満足できるはずがない。現地に行ったことがあるヤツならわかる。
アンバランスではない。
湾岸（特に港南）は所得７００万円しかないくせに見栄を張りたいやつに
買わせておけばよい。

40代、年収2,000万＋ですが、港南でとてもハッピーです♪

おっと、失礼　港南の話は　ここですべきではなかったな