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スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその13: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその13: https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
>>840
それ無意味。
公示地価ってものの性質を理解していない。
たとえば世田谷区内でも、
北沢2丁目:1,710,000
太子堂2丁目:1,420,000
玉川3丁目:933,000
経堂1丁目:838,000
駒沢2丁目:802,000
これは商業・中高層地粋だけど、一種低層でも駅から数百メートル以内だと
上野毛2丁目:723,000(40:80)
奥澤2丁目:700,000(50:100)
と、(高級住宅地ではあるが)成城よりはるかに無名の所でも成城に匹敵するような公示価格になる。
実際の取引価格以外に収益還元も考慮するから、主要駅に近いとそれだけで高く出る。到底、高級住宅地の判定に使えるような代物では無い。慎ましく激混み路線を使う住民が大半を占める高級住住宅街ってのは、いくらなんでも悲しすぎるだろ。
最も、本当に日本で1,2を争うような高級住宅地は確かに公示価格も飛びぬけて高い
田園調布3丁目(目黒区):1,020,000(一種低層40:80)
西片(文京区):960,000(一種低層60:150)
上大崎2丁目(品川区):950,000(一種低層60:150)
>>840の論法でいくと、公示価格の差から見ても成城は高級住宅トップ争いには、全く「お呼びで無い」状態だな。
学芸大に住む=ミーハーは否めません。
ほぼ毎日会えます。
>>842さん
高級か、高級じゃないか、客観的に図れる唯一の指標は価格です。
駅から近い上に環境が良いところのほうが、価値が高いに決まっているでしょう。独りよがりも甚だしすぎて困っちゃいます。
あと、その西片も、上大崎も、容積率換算で成城、代沢より低いですよ。
田園調布は正解。良かったですね。あと住宅地で比較しなきゃいけないというのも正解。すばらしい。
普通の人が買えるレベル
坪250万円前後でいろいろ考えてみれば?
もういい加減世田谷ねたは終わりにした方がいいんじゃない。
2ちゃんねるじゃないんだから。
世田谷もいいところだよ、でも電車で通勤するような
サラリーマンはが買うところじゃないよ。
都心まで時間かかるよ。
芸能人やら政治家みたいに運転手がついてる人が
住むところと考えたたほうがいいんじゃない。
世田谷でループしないでくれ。
>>846
>高級か、高級じゃないか、客観的に図れる唯一の指標は価格です。駅から近い上に環境が良いところのほうが、価値が高いに決まっているでしょう。
これは公示地価の前提となる。「最有効使用」の意味を根本的に分かってない証拠。それは商業利用価値であって、住宅の価値ではない。環境が悪くても商業利用価値が高ければ、いくらでも価値は跳ね上がる。まあ、どっち道、公示地価も上野毛・奥沢レベルだが。↓でも参考にしてちょhttp://www.recpas.or.jp/jigyo/report_web/h17_hudosan/hudosan.html#003_...
>西片も、上大崎も、容積率換算で成城、代沢より低いですよ。
容積率換算が意味があるのは、容積率限界まで詰め込んだキチキチ商業地域の話。あるいは用途地域が大きく異なるところの比較。
>田園調布は正解。良かったですね。あと住宅地で比較しなきゃいけないというのも正解。
東横線と小田急線を比べちゃ駄目。住宅地で比較するのも無意味。自分で容積率換算とか言っといてねえ。容積率換算が一番意味があるのは用途地域が異なるところの比較なのに。
そもそも、容積換算公示地価が高級住宅街の指標ならば、田園都市線、東横線などと比較して容積換算公示地価の低い駅が大半を占める小田急線の使用を前提とした、駅近アドバンテージで高級住宅地を評価することがナンセンス。朝から晩まで非高級住宅地住民でギュウギュウの電車を共用しなければいけない高級住宅地住民というのはまるで笑い話。田園調布の駅近とは訳が違う。
結局、通勤地獄が当然のサラリーマン意識が本能のようなレベルにまでなっているから、駅前の騒がしさとか通過交通の多さとかが気にならず、アドバンテージと評価してしまう。それでは、エネルギッシュな上昇志向の強い年収1千万〜2千万程度のリーマンの価値基準と同じだ。成城も確かに、目黒区の高級住宅街とか山手線の内側とかは買えん年収1千万〜2千万程度のエリートリーマンの目指す高級住宅街ってことで、典型的世田谷なんだな。もっともリーマンが買えるのは4〜6丁目じゃなくて駅の南側だけどな。
念のため言っとくと、成城の本体は住民層が固定している4、5丁目で、この公示地価の算出地点である6丁目は外様。出入りが激しく商業利用も多い故に公示価格も上がる。
>>850
世田谷ネタ書いてしまったスマン。マンション掲示板では、高級住宅地でも高級マンション住宅地域の話をするべきであって、成城の低層地域なんか引き合いに出すのは知能が低い行為だよなゴメン。
ところで、
>電車で通勤するようなサラリーマンが買うところ
って、どこだ?教えてくれ。
都下や川崎、埼玉、千葉のマンションに住む都心勤務者も大勢いるし、この掲示板にも大勢いると思うが。
近郊で高値のマンション買う人は
おばかさん
これが結論でよろしいかと。
話が、23区平均値が上がるか、下がるかという主題から、どこに住むのが
いいのか?みたいな話題になっているな。
まともに下落論を唱えるやつが「相続下駄履き高値維持説」の前に失踪
したせいかな?
どこが高値を維持できるかがはっきりしてきたから
語ることもない
日経平均、年末までに20000円目指しそうだな!!
もはや不動産は下げる余地ないよ♪
他が高値を維持している間に、
適正価格(坪250万円前後)の都心湾岸部、都心東部に
めぼしい若手リーマンが集まり続ける。
まさに漁夫の利状態。
都心部のワンルームマンションストックも増えて、20代も一定数住める
環境になって来たし、万々歳。
元気に発展し続ける都心湾岸部、都心東部。
こんな感じになりそだな。
「相続下駄履き高値維持説」なんて論破されてるが?
論破されてるのに「僕チンに対抗できる奴いないよね」って現実を無視して、妄想の世界に突入した奴ならいたな(笑)
年末には誰が見ても23区平均で下がり基調がはっきりしてくると思う。
しばし、待て。
最近は根拠のない自信を振りかざす人が多くなってきたねえ
世田谷に売れ残りが多いのは、
世田谷全域が高級住宅地というわけではないからじゃないの。
古い一戸建てや古いアパートが建ち並ぶエリアにマンション建てても高くは売れないから。
それにしても、都心湾岸部だ東部だと
しつこく宣伝してらっしゃる御仁がいますね。
新築を売りたいのか中古を売りたいのか知らんけど。
今世田谷のマンションが余っているのは、高級住宅地でも無いところで、
「高級住宅地のマンションでござい」と利便性の低い岡本のようなところで、尚且つ住環境は岡本には及ばない場所でマンションをオッタテテ、高い値段で売ろうとするから、顧客が付いてこない、ということだと思います。
城南で言えば、比較的利便性の高い世田谷東部や目黒あたりの物件が売れるというのはそういうことでしょう。利便性を無視した値付けはマンションには通用しない。
一方で、城東論者は利便性だけをアピールして、住環境を全く無視した議論になっていて、これまた851さんのような意見と一緒。どちらの意見も、坪単価が安いところを良い、良いと主観的にアピールしているだけで、理解不能。
もみじまんじゅう18年ぶり値上げへ
住環境は大きなエリアでは論じられません。
極めて狭いローカルな話になります。
だから大きなくくりはマンションの場合利便性。
西南側は高級住宅地で品があるというイメージがありますが、上のスレ合戦を見ても分かるように仲間同士でもライバル意識、選民意識が強いようです。
これでは世間で勝ち組と言われているメンバーでも新参者として住むには居心地が悪そうですから、これから23区に住む方は古い評判に惑わされずに居住地域を選んでください。
865
そういうことを語るスレではないだろうが。
世田谷だけど、
地価のあげ足はややにぶったけど、残念ながら、
マンションの価格は、まだちょっと上げ続けそうだ。
よい物件とそうでない物件で、人気の格差がひらいていくだろうね。
駅近で便利なところ、100平米を大きく超える高級ファミリー
物件など特色あるものはいいだろうが、中途半端な物件はきつくなるかも。
別に私は西南側の仲間でも何でも無いです。
都心も城東側も城南側も非常に難しい局面にあるということ。
利便性、住環境を無視した値付けでは余ってしまうということ。
ただ、2-3年のスパンで見ればこの金利状況を鑑みると地価は上がる派ですので、時間をかければ売れてゆくのだろうと考えています。
購入側としては、今ある物件で慌てて買う必要は無いのか、それとも余っているうちに相対的に良いモノを押さえておいた方が良いのか、それもまた悩ましい状態でしょう。私としては広尾なんかは買える人はおさえておいても、、と従前から言っていましたが、今もまだ買えるのかな?だとすれば検討対象でしょう。値段が上がっちゃってますが。
868
確かに、あの沿線だと三軒茶屋以降の方がいい感じだな。
そういう意味では、東横線は、大した公園とかないのに地価が高いのがやや難だな。
田園調布以外の駅は、駅前が雑然としてるし。
横浜に電車で行けるのは便利だが、横浜に頻繁に行く理由が特になければ、やはり割高感がぬぐえない。
最後は好き好きだが。
860
ボク 論拠示せや
872
個人的には、「国内勢がまきかえし」てきたのが、
最大のネガティブ材料です。
相場ピークの強烈なシグナルの予感がします(笑)
日本お家芸・伝家の宝刀「高値つかみ」
もう、いい加減に商業不動産と住宅系をつなげて考えるのはやめなさいよ。
もともと商業地地価と住宅地地価は値動きの幅が大きく違う。
住宅系は自己所有・賃貸目的保有が多いから価格硬直性は高いよ。
もともと、23区内に供給余地がなくなってきている点をもっと着目すべきだ。
バブル期は地上げ、更地化、郊外追い出しだったのが、1994年以降主な
土地にはマンションが建ち続けてきて、もはや学校や配送センター、社宅跡
病院跡もほとんど売りつくされて用地不足は明白。
湾岸タワーも、駅前再開発もすでにネタがつきた感じだ。
供給が多ければ、下がる可能性がある。しかし供給が圧倒的に少ないから
潜在需要が思い切りしこっている。
一方で、リフォームして住んでいた都内の高齢者のマンションを人に貸し
息子が住んでいたローンを終えたファミリータイプに住替えて
子育て終えた50代の息子夫婦は新築の2LDKに住替える動きもある。
もはや都内周辺は、30代の懐を当てにしなくても「値上がり」の流れに
刺激されて、「買っても値下がりしない安心感」から40代、50代の
買換えと老後資金のための既存賃貸などが老人世帯を含めた新規需要を
揺り動かすようになっている。
黙っていても若手はその動きの中で「賃貸需要」として組み込まれていくだろう。
とにかく、今の若者は江戸川区で月に10万以下の40㎡の賃貸住まい。
その程度の家賃しか払えない人が多い。子供が生まれて広い住いが必要に
なったらそのときは思い切り郊外にいくしかなくなる。
とにかく自分たちの人口ボリュームが住宅価格を押し上げないはずがないだろう
ということになぜ気が付かない。
地価が上がるのが「土地神話」で、下がるのが普通。
こういう考えを植えつけておけば、永遠に下流層は増え続ける。不動産持ちは
借り手がどんどん増えたほうが資産を売らずに貸して稼げる。
そうだ。マンションなんか買っちゃだめだ。どんどん下がるぞ。そう言っておけば
いつまでも賃貸に住まざるを得ない人が増える。
オレももうこれ以上「マンション持ち、遺産持ちの話はしないで、「下がるから待って
いろ」という「宗教」を流布したほうが店子が減らないでいいかもしれないな。
まぁ、よく考えたら全員が23区にらくらくマンション買えたら
賃貸マンションはすべて空室になっちゃうだろう。
むしろ都内の賃貸でさえ、借り手が列をなすくらい「持家率」が下がって
くれたほうが不動産経済としては都合がいいわけだ。
さー、下がるぞ。郊外も買うな。都内も高値掴みするな。
10年待て。俺の賃貸物件に住め。
こういう話だな。
マンションオタクもアイドルオタクも本質は同じ。
脳内だけで品定めを楽しんで、妄想にふける。
その窮境の妄想が「マンション価格の下落」というのでは情けない。
せめて自分の所得が価格の上昇を追い抜くくらいの威勢のいい妄想キボンヌだぜ。
>>872
それ、キャップレートも適切でしょう。バブルという感じでも無いね。
最近は枯渇してますね良い物件は。結局妥協して今余っている世田谷あたりの物件も地価が上昇するに従って段々売れていくんでしょう。
世田谷は本当にピンきりですよね。
以前、区内に住んでいてそう思った。
環境比較的良いが交通不便:岡本、千歳台
道路騒音立地:用賀(高速道路)、給田
川沿いの田舎か?:宇奈根、鎌田
>今の東京でこれから地価が上昇する要因なぞ一つもない。
そうだ。たぶん家賃も下がる。港区の新築1LDK55㎡が10万で
住めるようになる。
分譲も晴海は坪単価150万くらいで売るようになるだろう。
よかったね。それを信じて生きていってくれ。
大抵の素人は下がっている価格に「これ以上は安くならんだろう」と思い
上がり始めると「これ以上は高くならんだろう」と思いたがる。
なぜなら、
「今の東京でこれから地価が上昇する要因なぞ一つもない。 」
とか
「今の東京でこれから地価が下落する要因なぞ一つもない。 」
と言い切る傲慢さがあるからだ。
「ない」ことを証明するのは簡単だ。「あったら不都合が起きているはず
なのに起きていない。よって『ない』。これだけだ」
でも将来にわたってないかはわからない。
>上昇する要因なぞ一つもない
という詭弁は、現に上昇した過去については、過去のことと断言する
だけで
今後は起きないと「未来の ない 」を立証していないことだ。
自分が知らないも「ない」のうち。わからないも「ない」のうち。
笑わせてくれるじゃないか。
確かに03年〜05年あたりにMS暴落説声高に唱えていた人たちも
自己責任ですよね。3年待てば暴落とかよく書かれていましたっけ(笑)
ああいう連中、今頃どう思ってるのか聞いてみたい気もするけど、案外
またぞろ882のように、同じこと言い始めているのかも知れない(笑)
あの時港区湾岸に90平米4000万で買った人と、今南大沢あたりに
同じ単価で買おうとしている人、明暗を分けましたね。もちろん運も
あるけどね。
882のいう「地価が上昇する要因」とは、おそらく買い手が
価格を追いかける気持ちのことだろうよ。
自分が買う気がないということと、他人もそう思うという
ことを混同しているだけだ。
高値は追わない。と彼は宣言したつもりだが
価格に置いていかれた自分に気がついていない。
地下鉄の終電逃した酔っ払いみたいなもので
「バカヤロー お前なんかに乗ってやるかよ。・・・ヒック
こちとら、いくら遅くなったってかまわねぇんだよ。
ばーか。」
とかいいながら駅員につまみ出される。
>今の東京でこれから地価が上昇する要因なぞ一つもない。
と言うだけでは不十分だね。
今の日本でこれから金利が上昇する要因なぞ一つもない。
と言わなかったら
結局「買えなくなる事態」には変わりはない。
882は「下がる」と言わないところが狡猾だね。
万が一下がっても金利が上がったら同じこと。だから金があるやつは
金利上昇見越していまのうちに買っている。
下流は何も知らないで威張っているから下流のままなんだよ。
882さんも、もう少し言葉遣いに気をつけて、最後にwをつけるのをやめたら人生変わるかもね。