23区内の新築マンション価格動向（その15）

田園調布って、古墳がすごく多いですよね。
やっぱり人が住みたい所って、今も昔も大して変ってないのかなあ
なんて。

>>627
旧東京市の山の手、下町の区分けは、江戸時代にすでに形成された。

明治以降については、殖産興業で平地で水の便が良い下町に工場が
多く集まり、その結果として、住居として適さない地域となり、
居住地域が西に広がらざるを得なかった。

これが模範解答です。

いずれにしても過去の必然ではあるものの、今では当てはまらない
事象です。

歴史の話でまた長文合戦になる予感。。。

２０１１年に下町に新東京タワーができるのは何か象徴的だよな。

で、その歴史を紐解いてみると今後の23区内の新築マンションの価格はどうなるのよ？

ロンドンは２０１２オリンピックで、治安が悪く発展から取り残された
北東地域の再開発を狙う。
東京の場合、都の目論見もかなりこれに近いものがありそう。

ただロンドンにはない地震と洪水のリスクを東京東部が如何に解決しえる
のか。その意味で今一度歴史を温めてみるのも一興かも。

>>632
新時代は檜原村のタワマンから始まる

湾岸なんて今だけですよ。
そのうち熱が冷めるとどんどん下がっていきます。所詮は庶民のベッドタウンですから（ららぽーとなんて庶民が行く場所です）。

だけど、一方で田園都市線のように混雑が末期的になっている電車で通勤するなんて気が狂ってるとしか思えませんね。
見栄っ張りの奥さんに押し切られて買っちゃうのかもしれませんが、そんなくだらない女と結婚するはやめたほうがいいですね。
そういう見栄っ張りの女だと、カネもないのに子供を私立に通わせ、ストレスのたまった子供に殺される羽目になるだけです。

>>635
で、お奨めはどこ？

練馬、板橋。
地味だけど、丸の内方面に通うならかなりいいよ。
湾岸は距離では東京駅に近いけど、鉄道アクセスがないから意味ない。
毎日タクシーで通うわけじゃないし、自分の車で通うなんていうヤツもいるがそんなのは買えないヤツの妄想で、リアルではマイカー通勤が許される都心通勤サラリーマンはほとんどいない。勤務先に駐車場なんかないしな。
有楽町線もゆりかもめも丸の内直通ではないから話にならないだろ。

デベはいい加減にしろ

ＣＭにいくらかけてんだ。よほど危機感あるんだね。このままじゃ残りの戸数到底さばけないもんな。

>>640
637じゃないけど丸の内（大手町も含めて）は規模・賃料・成長性いずれも別格ですよ。若いうちでもそれなりの年収層が多いのでマンション販売では大きなマーケット。この間もプラウド新浦安のチラシ配りや説明会を東京駅のサピアタワーでやってたし。

まとめると港南、芝浦辺りが価格、場所面でお勧めという事ですか？

日本全体が地盤沈下しそうなとこで三菱村だけ別格ですっていわれてもな。。。まあ国内だけでみたら相対的には沈みは少ないとは思うけど、
成長性？上海、シンガポールには負けるんじゃね？
もう東京もグローバルで見たら田舎転落だろ。

>>643
成長性というのはそういうムーディーな話じゃなくて、
オフィスの床面積が容積率緩和・再開発の進展でかなり増えるという話。
新宿等と違い坪6万位は払わなければいけないので、マージン命のメーカーや小売業は入居出来ず、金融・商社等それなりの年収層のサラリーマンが今後も集中していく。

田舎が嫌ならこんな掲示板見てないで上海やシンガポールに移住すればいい。

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
多い価格帯は４７００〜６０００万円です。
都心部マンション心地よい価格水準は坪単価で２５０万円
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２が主流になります。
坪単価が３００万円台になると、かなり購入し辛くなります。
都心湾岸部、都心東部で大量供給が続けば、価格も適正水準を維持でき、
都心部への人口集中は続きます。

「住宅購入資金を生前贈与した親の4割強が65歳未満」——。不動産流通経営協会（東京・港）は20日、2007年度の不動産流通の消費者動向調査を発表した。日本では子供への生前贈与が非課税となるのは原則親が65歳以上だが、住宅取得資金に限り、65歳未満でも可能とする特例がある。

　住宅購入に際し、親から資金の贈与を受けたのは123世帯。うち、41.5％の世帯が65歳未満の親から贈与を受けた。新築では47.9％、中古では32.7％だった。親から贈与を受けた資金の平均額は1058万円だった。


[9月21日/日経産業新聞]

首都圏の少子化の深刻度を考えれば、
これから２３区に７万人近い若年層が毎年流入してくる。
未婚率も高い水準を維持すると仮定すれば、
２３区内のワンルーム賃貸物件が長期間不足状態になるだろう。

しかし、賃金水準が一律で上がるわけではなく、所得格差も広がると
予想されている状況下、不足状態の中での家賃水準の２極化が進むだろう。
正社員層が多く勤める都心周辺は家賃水準が高まり、
飲食・各種サービス業が主体である巨大ターミナル駅に近いエリアは、
逆に一人当たりの家賃水準は下がっていく（狭小化、共同借りが増える）。一部にはネット難民という現象も見られ始めた。

生前贈与の非課税
↑
記事自体が解釈を間違えてると思われ

下がる派が優勢なようですが，実際に都心のマンション価格はまだ，ジワリと上がってきてますね。

シティハウス護国寺の価格が高いので，パークハウス本郷が相対的に安く感じられ，再検討してる人が出てきているとか。

ここ2年のあまりの暴騰ぶりに驚いた一般市民は，「もう下がるよ，天井。不買運動しよう。」と叫びながら，さらに買い時を逃している。

このまま高値安定していったら，一生買えないけどそれでもいいのかな？

庶民に都心は関係ないよ
都心部で５〜６千万円台がせいぜい
それで十分です。

>このまま高値安定していったら，一生買えないけどそれでもいいのかな？


いいともぉ！

>>638

デベロッパーは地価が上がって困っている。
デベロッパーは、住宅を供給の仲立ちに過ぎない。土地を購入して
建物を建てて売る。リスクを負う分だけ儲けもとる。
買えない人が敵視すべき相手は他にいる。
既存土地保有者。中古保有者。
地価が上がると土地保有者の「保留需要」が増える。
つまり供給が減る。
しかし、当面首都圏の２５歳〜３５歳の人口は膨大な数。
過去の同年代の１．５倍以上集中している。
団塊世代はたかだか４年の塊。
団塊ジュニアは前後含んで１０年以上。
１９９５年〜２００２年の７年間に住宅地地価が上昇しなかったのは、
３５歳前後の人口がバブル期から３割以上激減したからだ。
団塊世代が３５歳に時点で郊外住宅バブルが起り
団塊ジュニアが３５歳前後で再び住宅地価上昇。
それだけのことを、なぜデベがどうのこーのと近視眼的見方で
短絡思考するのかね。

都心も都心部もそんなに違わないよ。
周辺部でも通勤で電車に乗っている時間は１０分くらいだし、
５分の短縮で数千万円の差は
庶民には許容範囲外です。
都心だとスーパーが無かったりして逆に庶民には住みにくいし、

団塊世代が大好きなものに「コーポラティブハウス」というのがあったね。
「俺たちが共同で集合住宅を作るんだ」
みたいな意気込みは基本的に「マスプロダクツ」を拒否する反体制気質。
結果、どうなったか。
市場流通性のない安普請個性派立体長屋が出来ただけだ。

団塊ジュニアは、祖父母の遺産を親経由でちゃっかり使う派と
あくまで親の遺伝子を受け継ぎ社会の矛盾を突けば活路が開ける
消費者運動派に大別できそうだな。

>>652
庶民にとっての救いの神は都心湾岸部と都心東部です。デベのみなさん頑張って地上げしてできるだけ安くいっぱい供給してください。頼みますよ後がいっぱい控えているんですからね。
人の役に立つ仕事をまじめにやってホスイ

>>655
オレがデベでないって何度いえばキミはわかってくれるんだ

ついでに言うといまどき地上げなんか暢気にやっていたら間に合わない。
既存の大区画を仕入れるのがせいいっぱいだろうよ。
地上げの概念が成立するのは、収益性の高い賃貸オフィスの建つ土地。
あとは地主の賃貸マンション。
等価交換ですら駅前以外はなりたくにくいのが現状

分譲＜賃貸＜定期借地＜地主事業

この順で地価上昇に耐えられる。

供給が減るのは「保留需要」が増えるから。地主が売り渋るから
デベも在庫を売り渋る。
今後もさらに地主は土地に賃貸マンションを建て続けると都内の
優良分譲マンション用地は激減する。
郊外はすでに、再開発以外で駅徒歩１０分圏の供給は不可能。
さてみなさんどこに家買いますかね。
あと５年で勝負つくね。

難しいねえ。広尾も10％値上がっちゃったし。
日銀も年内から利上げしていかないと、急激な資産インフレの可能性がある。せめて緩慢なインフレになってくれればね。

最初は政権交代で民主党がしくじって自民党政権に戻ってなし崩し的に消費税
大不況という流れかと思ったけど
福田政権でしくじって、田中角栄の血筋の小沢政権になって資産インフレ
内需拡大路線で第二次バブルというのがリアリティを帯びてきたね。

額賀さん一人では政局不安定で年内利上げは無理。

都心湾岸部と都心東部でマンション供給が続けば都内のマンション価格も上がらずにすむと思うけどな。

でもね資産インフレが起こっているのは日本の一部の地域のみ。
地方の切捨て・格差問題が存在する限り利上げはジレンマでしょうね。

また、地方への公共投資の復活ですか・・・一発屋的な対応。
日本は今まで経験した事のない経済状況ですよ。
過去に例が無いほどのグローバルな資産循環移動も起こっているし。
（極端な例：日本⇒欧米⇒発展途上国/中東⇒欧米・日本）


当分は23区のマンション価格は下落しないと思いますが。

地上げというか
こまめに街工場と倉庫を回って、
廃業か移転をお願いして行くんだろうな。
中小企業は後継者がいなくって困っているところが多いから
結構まとまった土地がかき集められるんじゃないか？
昔、白金でやったようなのが、都心の湾岸と東に拡大するんだろうな。
マンション用地ってまだまだあるだろう。

中東が世界的に金利を低くしている要因なんでしょうね。

しかし、地方ってそんなに不況かね。年収300万あれば充分でしょ田舎は。
むしろ辛いのは東京に住む年収1,000万円以下のサラリーマン層だと思うけどね。ここを手厚くした方が経済にプラスだろうけど、やらんだろうね。

二極化はむしろ東京内で激しいような気がしますよ。

今からどこ買いましょうかね。難しいね。

人手不足が進んでいくと中小企業と言う業態そのものが成り立たなくなってきます。街工場と倉庫の廃業が増えるから土地の供給はまだまだある。地価が上がり続けるわけがない。

>>665
>街工場と倉庫の廃業が増えるから

それは、９０年代の話。もう終わってるよｗ
今は必要とされるものしか残ってない。

>>664
地方は不況というより経済が動いてないですよ。
まず主要産業は「公務員」だったりしますから。地方財政の赤字で
どうしようもない。農業も人手不足。工場や店舗は外国人労働者で
しのいでいる。

地方の地価下落、地価低迷は団塊ジュニアを中心とした３０代、２０代の
人口の首都圏集中ですよ。
若者人口が減るだけなら地価は横ばいのはずが、高齢者の死亡で空家が
増えて土地が売られるから地価が下がる。
一方、賃貸アパート・マンション・借家も空室が増え、家賃を下げて売るが
銀行ローンの支払いがきつくなり売却が増える。

原因はすべて現在３０代の首都圏集中。地方都市は大学生までは賃貸
借りても就職は首都圏。パイが増えない一方地主が供給をやめない。
結果賃料相場はどん底まで落ち込んでいる。

住居費駐車場料金（庭付きの家があれば車２台など楽におけたりする）が
安いことがすべての生活費を安く済ませられる要因になっている。

＞今からどこ買いましょうかね。難しいね。
選ぶほど物件ないでしょ。とりあえずましなものを買っておくしかない。

例えば、都区地価が下落しても建築資材等の高騰で相殺されるのでは？

あと倉庫の都心近郊需要は増加してます。理由は日本版SOXの施行。
記録文書の保管義務が必要。膨大なスペース・セキュリティが
必要な文書保管倉庫需要が増えてきてます。
（S沢倉庫が新たに倉庫を新設して建設している）

リート銘柄中、物流倉庫への投資銘柄があるのもその一貫ですね。

>>666
江東区と墨田区みるとあちこちで賃貸マンションが作られているよ。
まだ始まったばかりって感じだから、
庶民にはこれから期待できるんじゃないか？
この２つの区は中小企業がめちゃ多い。

９０年代は都心の話でしょ。

>>669
広大な敷地が必要な倉庫は郊外に移転ですよ。
外環沿いに新築ラッシュです。

世の中全体が、老人の遺産を期待する状況に向かっているんだよ。
とにかく５〜１０年待てば、戸建てを親から相続した８０代９０代の
都内の老人、地方の地主が資産を残す。
今は、仕込んで時間稼ぎ。
若者は５年〜１０年待っても貯蓄が急に数千万も増えたりしない。
しかし、６０００万円以上の相続は死亡人口１００万人の４％の４万件で
毎年確実に発生している。２兆４千億円以上の資産が毎年名義が変わって
いる。日本の家計部門の金融資産は１５５０兆円ある。その大半が
６５歳以上の高齢者の名義だそうだ。
これに不動産を加えたらどういうことになるのかね。

>>670
賃貸マンションは地主がカネを借りて相続税対策で建てている。
そういう物件が増えたから分譲マンションは用地取得難になっている。
これは、別に城東に限った話ではない。
地価があがりはじめて路線化（相続税の課税標準の算定根拠）が上がれば
どこの地主でも考える話。
一方、売れば長期譲渡でも２０％の課税だ。持っていて家賃かせげれば
長期的に負債は家賃で返済できるわけで、２０年後には金のなる木が
残る。地主は強い。

×路線化
○路線価　スマソ

城東の意外な利点（申し訳ないがセンターコアエリア内限定）　

：都心への通勤・娯楽時に公共交通、マイカー利用以外に第三の選択肢としての自転車。

笑いたい人は笑って結構だが利用価値大なのでこれから東京進出を考えている人は良く読んでほしい。
人間の歩く速度は時速は４㎞だということはご存じのとおりたが、自転車ならその倍以上は無理のないところだろう。
結果、通勤時間の自宅・職場間のドアツードア３０分前後が可能（渋滞関係無し）になる。
更には通勤ラッシュ地獄から解放されるので女性にもお勧めできる。
もちろん通常利用しない人でも、不測の事態（交通機関不通など）に即応できるメリットは大きい。

一流企業の面々がマラソンで皇居一周約５㎞を日課としているのはテレビでもよく取り上げられているが、それなら自転車通勤だけで健康増進の面まで含むとなれば一石二鳥である。
美容、メタボリックシンドロームからの脱却、しいてはみなさんの定年時には同期との若々しさの差になって表れるかもしれないとなれば便利を通り越して勿体ないとさえ言える。

また、あくまでおまけとして休日での家族との利用という場面でも、運賃・ガソリン代無料は当たり前として、駐車場探しのイライラそして駐車料金の加算の不安から解放されるのは精神衛生面でも結構ありがたい。

あと可能かどうかは分からないのだが、定期代をそっくりローン返済に充てることも・・・。


最後に断っておきますが私は不動産屋ではなく単なる下町住人でしか過ぎないので肌で感じた実感しか伝えられません、念のため。

>>675さん
折りたたみチャリンカーですが渋谷から豊洲まで1時間以内でいけますね。
（チャリは性能のいいものを使用。）駅に置き換えるとこんなルートです。

渋谷⇔表参道⇔外苑前⇔青山一丁目⇔赤坂見附⇔溜池山王⇔霞ヶ関⇔（皇居）⇔有楽町⇔東銀座⇔築地⇔勝どき⇔豊洲

赤坂見附⇔青山一丁目が上り坂以外は大方平らですね。

六本木に行く時は溜池山王⇔六本木という経路がありますがこちらも上り坂だったりします。

参考までに。

>>676

参考まで。検索したら凄い倉庫の数が出てきますよ。
http://www.sri-net.co.jp/storage-outsourcing/service/internal_control/

紙媒体の記録文書は未だに大量発生する（苦笑
担当者は大変ですよ。

スレとは関係ない内容ですみません。

>>677さん

凄いですね、そのルートを参考に途中からになりますがこんど渋谷まで挑戦してみます。

ちなみに残念ながら、そちらからも大手町あたりまでなら十分通勤圏のようですね（笑）

８月も３大都市圏の中古物件（７０平米）価格は確実に上がっています。
４ヶ月連続です。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c200708.pdf

676は自分のこと書いているのか？
他人を見下して自分が正しい思い込むのは年齢と関係なさそうだな

>>676
役所が原票保管を義務付けているものの典型が、クレジットカード
売上げの店舗控えだ。
それ以外にも顧客囲い込みのための会員カードの登録情報は
１年以上の保管義務がある。スキャナーに読み取って・・ってあんた
その手間誰がやんのさ。逆に原本管理しないと複製まで管理する手間
考えたことあんの？
机上で考えたとおりに世の中は動いていない。現場の方が間違っていて
キミの頭が真実とでもいいたいのかね。

>>605
ワロタ
ゲルマン民族じゃあるまいしw

６８０さん
上げっても買う人がすくないじゃないの？結局元に戻る・・・

地価は可逆性のない値動きをするものだと何度言えばわかるの。

上がったら、上がった値段でしか売らないのが不動産所有者。
買いたい人が買いたいと思う度合いと保有者が売りたいという気持ちの
差できまる。

保有者は、売り急がなくても「貸す」という選択肢がある。
買うほうは、買うか借りるかだが、実家が大地主というのなら話は別だが
老後を考えると借りたままでいいのかという話になる。

値上がりが続くと「買えなくなる」という不安に駆られる。

売るほうは売らなくても一向にこまらない。不動産保有者は「売る」のが
商売ではない。


下落というのはそうそう起りうる事態ではない。
起きたら、土地担保金融の信用不安につながる。金融危機は不良債権
から起きたのは記憶に新しい。
地方都市の経済が低迷する背景には土地担保金融の仕組みがいまだに
停止しているせいもある。
地価が下がる見通しなら誰も土地を保有し使用収益しようと思わない。
売って収益性のいい資産（都会の土地）に投資しようとするだろう。

歴史的にも稀なデフレを１３年も生きてきた３０代は完璧に
インフレに対する免疫がないな。
こりゃ、相当手厳しくやられると覚悟すべきだね。

２３区の住宅地は高密度居住が進んでいて更地が少ない。
http://uub.jp/rnk/rnk.cgi?T=k&S=m
ほとんどが高密度居住地帯だ。
すでに住んでいる人が専有している土地がどうやって下落する
のだ？？？？
売らなきゃ下がらない。
これが普通の理屈。
バブルの時と違って、投機で土地を買う愚か者はいない。
固定資産税だって安くは無い。貸して収益を上げてしまえば
「売り」は減る理屈だ。
中野や目黒の住宅地の都心回帰はすでに１９９４年からはじまって
いた。住むというのが最多最長の使用方法だから、買って住まれたら
もう買うものはない。

あとから出るものは、不人気土地の不人気エリアしかないわけで、
いずれ下がるなどと根拠の無い理屈ならべて
そんなにえらそーに高をくくっている場合じゃないと思うぞ。

大変なんだね、不動産屋も。

誰が不動産屋の話をしている。キミらホントに家なき子でいいのか？

キミらの敵は不動産屋ではない。地主だ。不動産を持っている人と
持っていない人の戦いが地価の値動きだよ。

不動産屋は、売り手が少ない現在、買い手の味方なのだ。
不動産屋味方につけずに自分で地主から土地を仕入れて、家でも
建ててみたらいいよ。都会じゃ無理な話だ。

もっと人の話を真剣に聴いたらどうなんだね。

将来、東京に出てくる若者は、全員家なき子になっちゃう。

将来、東京に出てくる若者は、1部を除きみんな賃貸にすればいいよ。

ここの板の傾向として当初からわざと「不動産屋対購入者」の図式を
強調してきた向きがある。
それが高じると、業者不審の結果、「買わない」という結論になる。
買わないが正解なのは、待てば安くなることが明白な「下落期」だけだ。

上昇期になってまだ業者不審を決め込んでいたら、置いていかれる。
業者だって法律に基づいて仕事をしている。売買契約は双務契約だが
住宅購入だけは法律で保護されている。
だからといって業者が騙してボクが無知でもかまわないという話ではない。
下落期に怠慢決め込んで、買ったあとも散々苦情を言い募る購入者が
買いそびれたケースでは、高い。高いと文句をいうしか無い。

このまま、ずるずる２３区物件が減っていくのは明らかではないか。
どこがいつどれだけどういう理由で安くなるのだ？？？

不動産は、値上がりし続けると勘違いした結果が、アメリカのサブプライム問題。
外資が去ってしまえば、今の日本の経済力からいって、これ以上の値上がり無理でしょう。
業者だって解っているから、都心物件は激減。代わりに郊外や東側を勧めているのでしょう。

＞将来、東京に出てくる若者は、全員家なき子になっちゃう。

そうじゃないって説明しなかったか？
おじいちゃんおばあちゃんの遺産でいくらでも家は買えるの。

今買えない人は、親に「うち、どうして遺産がないの？」と訊いたほうがいいぞ。

おじいちゃん、おばあちゃんの遺産ってどのくらいというでしたっけ？
2千万ずつで4千万の援助があるっていうのでしたかね？

＞業者だって解っているから、都心物件は激減。
ちがうよ。買える土地がない。高級マンションにふさわしい土地があれば
買いたいけど、売らない。別に価格が高くなりすぎてもロットがすくなくれば
はけるレベル。そりゃ飛ぶようには売れないが、戸建てからマンションへの
住み替えは確実に進んできている。
総理大臣だってもとの屋敷を売って自分の土地に建てたマンションに住んで
いるんだよ。

＞代わりに郊外や東側を勧めているのでしょう。
勘違いしないでくれ。城東などアメニティの低さを考えたら誰が勧めるかねｗ
住むならまだ都下や神奈川東部の住宅地がましだよ。
あるいは思い切ってＴＸの柏や流山だね。

６９６
それは説明のための一例だよ。友達で親の援助でマンション買った人に
訊いてみなさいよ。

うちは子供は一人です。
でも主人の方も私の方もそれぞれの親から相続する家及びバブル時代に投資目的で買った田舎の土地がいくつかあります。
それに今の自宅も・・・・。
娘一人にそれが全部いくと思うとどれか売って現金にしたほうがいいかなと思います。
普通にそういう人が回りに多いので、遠い将来土地の値段は下がると思うのですが・・・

もういちどいうと、日本の金融資産は１５５０兆円ある。
地方を含めて、老人の持家比率は６割を超えている。
高度経済成長期に、持家政策を進めた結果だ。
お年よりは、介護保険、年金をもらいつつも生存リスクを恐れ
金を使わない。それゆえ高齢者の寡婦は思いのほか多大な遺産を
残す。
年間死亡者数は１００万人を超え、今後は老齢人口の増加でさらに
増える。今の相続税課税相続は死亡件数の４％。

相続税課税というのは、評価額で５０００万＋１０００万×
法定相続人の数以上の相続財産があるケース。

とにかく今後大相続時代が始まる。消費税を値上げするより相続税の
免税基準を下げたほうが税収は増えるが、相続税対策でいくらでも
抜け道はある。
とにかく、戦後平等社会を築いた相続税のシステムはここ４半世紀で
骨抜きになった。
すでに３代にわたって相続した遺産を自分の相続で減らさないために
相続税を蓄えている資産家すらいる。

格差社会というのをもう少しリアルに考えたほうがいい。

>>698
自分の周りでよければ、援助は500万という人が多いです。
そう聞ける相手はいないので、2人中2人ですが。
それで5000万くらいの物件買ってます。大手企業勤務でも
そんなものです。その程度の援助で、6000万以上いけるのは、
奥さん資格持ちなどでダブルインカムが永続保障の人かなと
思うのですが。

>>702

当方、ど素人ですが”クレストプライムタワー芝”の価格設定には
注目しております。施工済みの物件で今からの販売ですから、
どれだけの価格設定になるのかが、現状の都区マンション価格の
ベンチマークになると思っております。

売主は相当の粗利を確保している模様ですが・・・・
需要サイドがどう動くのか楽しみです。

確かに、全世界のマネーが日本を出たり入ったりする現状を鑑みると、土地が一本調子に上がり続ける、下がり続けるというような一昔前の状況にはならないだろうね。

もう少し値動きが短期化してボラティリティが上昇するんでしょう。

私としてはこの異様な世界的低金利、特に日本がそうですが、この状況は価格を下げさせるというよりは上げさせる力が働くと考えます。
相続というのも確かに一つの要因でしょうが、最重要なものでは無いね。不動産に投下される資金量に影響を及ぼす金利が最重要だということは過去も現在も未来も変わらない。

40%も援助受けてるのねえ。。それにびっくり。うらやましい限りだが、なんか情けない気もする。うちの親は自分自身で使い切って、一切息子に援助しない方針ですので、私としては自力でやってくしかありません。

>>699
ほらほら、少子高齢化を一身に背負ったような話でしょ。
そういう人がいるんですよ。ただ、みなさんやっかみを恐れて日常は
公言しないだけ。
実際に、マンションを買った人の事情を聞きこんでいくとこういう話は
いくらでも出てくる。

>遠い将来土地の値段は下がると思うのですが・

田舎の土地が売られて下がるのは田舎の地価。
東京の地価が下がるわけではない。

今でも、地方の土地は誰も住まないし借りてもないから
売られて地価が下がっている。売った金は
都会住いの子供や孫が高い都会の不動産につぎ込む。
大事な相続財産を株や外貨につぎ込む人は少ない。

東京の相続土地はどうか。売れば２割の譲渡益課税。
（祖父の代からの相続資産など原価は５％）
売価にまるまる２割の課税。
自分で住んで買い換えたら居住用資産の特例で無税。

でも、1000万以上ですら1割でしょ。4000万なんて援助いったい
どればかりなんだか？？

＞そーいうのは10年前の常識で、現在では通用しません

なにを意味不明な理屈をこねているんですか。地価の変動のメカニズムに
今も昔も変わりはないよ。

＞国内ファンドもマンションデベも遅れるなとばかり出口を考えずに買いまくった結果です

ってあなた。その理屈で、郊外の中古マンションの価格が上がっている
説明がつきますか？デマの受け売りはやめましょう。

９０年代なかなか地価が反転しなかった理由は上がらなかったのは
なぜなんですかね。当時も外資が不動産に投資していましたよね。

そうじゃなくて人口ヒストグラム（いわゆる人口ピラミッド）を見たらすぐに謎は
解けますよ。８０年代に住宅地価を押し上げたのは団塊の世代の住宅
ニーズ。
現在４５歳の世代の人口が団塊や団塊ジュニアに比べ３割以上も少なかったから、
１０年前のマンションブームが不発に終わった。もちろん金融危機やさまざまな
背景が複合化しているものの、内需の決め手の住宅需要は、戦後の
いびつな人口構造（団塊世代とその後の産児制限による急減）によって
郊外の住宅バブルとその後、一気に下落という悲惨な末路につながった。

今、首都圏地価だけが上がっているのは、全国の団塊ジュニアが首都圏に
一極集中しているから。２００５年国勢調査を緻密に眺めていくと、いかに
多くの３０代が都心周辺に居住しているかわかってくる。
賃貸がここまで活発化した時代も少ない。２０００年以降、都心の１Ｒ１Ｌの
供給が相当数続いたのと賃貸専用のマンション供給が増えたことがその背景に
ある。企業の借り上げ社宅や単身寮もかなりの数だ。

潜在化した３０代の住宅需要が、都内の賃貸の中に眠っているのが現在の状況。
このままそれが、都内の分譲で満たされていくとは思えない。

どうかお願いだから、同じ場所で地価が下がったり上がったしているデータ見せてくれませんか。

>>702
いつの時点のデータ出しているの。
湾岸タワーが坪単価１８０万で買えた時代は５００万で十分だった。その後
住宅景気を促進する上で、３５００万まで生前贈与が広げられ
その直後、二子玉川の野村物件が７０００万でも３０代の若手が競って
買った。今でも現地いけば若い子が誇らしげに入っていく姿が拝める。

自分の親の遺産まるごと子供に渡す親はいない。
これまでは５０００万の物件の頭金ですんだから５００万という話だが
どうしても２０００万ないとダメという話になればおそらく出せる親は
結構いたりする。
せっかく資料をあげてくれたのだから
>>646を参照してほしい。
これはアンケート調査だ。
平均で「親から贈与を受けた資金の平均額は1058万円だった。」
というが、国税庁のホームページで住宅取得資金の生前贈与
（３５００万まで無税）の実績が出ている。
もっと多い。件数も出ている。過去スレに載せた記憶がある。
参照されたい。
もともと経年贈与の仕組みでは１５００万までしか贈与できない。
住宅資金は６５歳以上だ。結局共有名義か、親から金銭債務という
形をとるケースもある。（親ローン、パパローンというらしい）
実際通帳に振り込むがその先はわからない。
税務署もそこから先は追わないようだ。

アンケートじゃなくて、その調査の最近の数字はないの？

膨大な数の団塊ジュニアの都心周辺購入需要に対して、「待てば下がる」
などと無責任なことが言えるだろうか。
このまま下がらない公算が高いからできるだけ早めに買っておけというのが
親身なアドバイスではないのか。

仮に下がるとして、今度出てきたクレスト物件のようによいものは高値で売られる。

需要と供給で価格は決まる。そう口では言いながら、需要を少なめに、供給は
無限大に考えているから大間違いを犯す。
私は都市計画は専門だからわかるが、ＵＤ都市設計とか梅沢忠雄さんなどが
２０年がかりで仕込んだ仕事が湾岸の多くの再開発なのだ。
国家的金融危機に際してそのタマがいっきに放出された。
だからもう、今後２０年は魅力的な大規模開発の物件供給はないだろう。

サウスゲートとか線路敷を宅地化する話は、間違いなく高額のマンション供給に
なる。そういうものを買える層は２０年後の９６６さんのような人たちだろう。

格差社会を広げる要因はインフレと不動産保有の有無に決まっているよ。

×ＵＤ都市設計
○ＵＧ都市設計・・・誰が専門だ＞自分

７０９アンケートだよ。原典みたらわかるよ。

国税庁のＨＰに住宅取得に関わる生前贈与の件数と贈与金額が出ている。
たしか３５００万までの枠で５万件、平均１５００万というのが昨年度
ではなかったかと記憶。

ふーん。平均1500万か。すごいね。やっぱりバブルを心配すべきだなこれは。

団塊ジュニアというのはそもそも固まっていることでかなり不幸を背負っている。
まず大学進学率が過去の２６％から２４％と下落したのも段階ジュニアの時代。
言わずとしれた、就職氷河期。これも人が多すぎたせいだ。
それでもって、住宅だけがほいほい安く買えるはずがない。
買えたのは、親が金持ちのほんの一握り。彼らがご馳走様といったあとには
もう食えるものはない。

団塊世代の大学進学率は１５％以下。それと首都圏集中率も、さほど高くはない。
一方団塊ジュニアというのは２５％近い大学進学率でさらに東京に集中している。
その数の多さゆえに、住む場所も定まらない。そういう事実を正しく認識しないと
待てば下がるみたいな、寝言に騙されて泣く人が増える。

平均って援助の平均じゃないよ。生前贈与枠を使った人の平均だっしょ。

だいたい、３５００万まで住宅資金のための生前贈与枠が広がったあたり
から、これは変だなと思い始めたわけで
子供に対する話でなくじいさんばあさんの遺産が子供経由孫にわたる流れ
だと気がつくのにｋなり時間を要した。

つまり、死ぬのは９０歳なら相続人は６０歳。親が残したものが不動産
ならやはり不動産に替えようと思うし、親が生活費をきりつめて残した
預貯金なら、そうそう自分の老後の生活費で消費する気にもなれまい。

自分は郊外のウサギ小屋でも、子供には都内のいっぱしのマンションに
住まわせてやりたい・・・それがじぶんが別居したまま死んでいった親
の遺志の体現と考えるのじゃなかろうかね。

あのさ、全国のマンション、戸建の高いものだけ集めても
この生前贈与がうめつくされてしまうわけ。

逆にいうと、生前贈与だから高いものが買える。地方の戸建に
わざわざ生前贈与はいらないという話だよ。

みんな、７０００万、８０００万じゃ「誰も買えない」買えないなら
売れ残って投売り・・・みたいな都内で６０００戸もない供給を
そんなふうに貶めているけど
豊かに日本に、子供に買ってやる金持ちは６０００人はいるって話だよ。

それと、いずれ下がると思っているうちにいいものは無くなる。

脅しじゃなく事実。誰も言わないからあえて俺が言う。俺はすでに
買ったから、せめて乗り遅れないように買ったほうがいいって
言ってあげたいの。
どこに待てば安くなる保障があるのよ。

みなさん、デフレの反対は「バブル」ではないよ。インフレ。
人類の歴史においてインフレとデフレの頻度は圧倒的にインフレが多い。
デフレなんて戦後のドッジラインのなんたら体制というときと１９世紀末の
ヨーロッパで金本位制の失敗でなったくらいで、基本的に経済が少しでも
進めば賃金も上がるしモノやサービスの価格は上昇するんだべさ。
どんどん価格が安くなってなんであなたの賃金だけ上がるんだ？

一生のうちに必ず一度はインフレ経験するんだと思うけどね。
インフレってのは、預貯金が目減りする。だから物価安定させるために
中央銀行は金利を上げる。別に地価を上げないためにそうするわけではない。
家賃は物価の一部でも地価は物価にカウントされない。
自分で金かせぐようになって一度もインフレ経験してないことがすでに異常。
そんな世代が「これからの世の中は・・・」みたいにのたまうのは笑止千万。

>>719　はいはい。
なんでもよくご存知で。

でももう少し歴史の勉強はした方がいいんじゃないですか？
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%87%E3%83%95%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%8...

あとだれも他の物価が下がって自分の賃金だけ上がるとは言ってないと思いますよ。買った物件、高く売れるといいですね。

私は都民住宅に住んでますが、賃料が上がらない限り、分譲物件を無理して買うつもりはありません。まあ上がってもせいぜい固定資産税の転嫁分くらいのもんでしょう。収入のうち消費に回さない分はジジババにとられて自分にはまわってこない年金のためとりあえず外貨MMFとGOLD、各種ETFで回してますが、不動産に比べてパフォーマンスが悪いとは思いません。まあサブプライム関連でだいぶ益が減ったのは認めますが。

まあ上がると思う人はいくらでも不動産買えばいいんじゃないですかね。
私はこっから先は上がってもコアCPIを大幅に上回るとは思ってないですが。

不動産は間違いなく上がるよ。
ただし政令指定都市の都心部(東京なら23区)限定で。

理由は単純な話で、これから人口は政令指定都市クラスの都市に激烈に集中するから。その原因は、田舎の壊滅。
日本には土建業が主要産業というような田舎が多いが、この主要収益源である公共工事について、平成18年の独禁法改正により収益性が大幅に低下した。公共事業を請負ってきた主要なゼネコン、建設業者の公共事業部門が軒並み赤字化している。
その赤字のレベルは事業の存続自体が危ぶまれるレベル。スーパーゼネコンも含め、粗利すら確保できるプレーヤーがいなくなった為、事業撤退か下請叩きによる果てしないダンピング競争の二者択一になっている。どちらに転んでも、土建業者とその下請に依存してきた田舎の経済は、壊滅するしかない。
ブランド力のある農林水産業、集客力のある観光業、製造業の競争力のある工場など、今後も維持可能な産業のある田舎以外(日本のほとんどの田舎)は北海道の夕張市のように自治体が破綻し、人口が流出し、壊滅する。
流出した人口は政令指定都市クラスの大都市に集中し、集中した大都市は増加する人口ゆえにさらにさらに人を惹き付けるスパイラルに入り、それ以外はますます過疎化し、没落する負のスパイラルに陥る。
田舎の自治体の財政状態、産業は一般の人が考えている以上に酷い。自治体はもはや病院などの公共サービスの維持すら限界に達しているし、産業は土建を含めた税金依存が極まっている。もう政令指定都市クラスの大都市以外はどうにもならん。

不動産は売るために買うのではなく貸すために買うのですよ。
自分に貸すか、人に貸すかの違いだけ。
安定した家賃が得られる物件を買ってできるだけ長く家賃でローンを
返済してもらってリタイヤするあたりで減った残債の繰上げ返済を行う。
いわば新築を早めに買って「優良中古の先物買い」効果を狙う。
あとから買ったものは自己資金を２割くらい入れる。
退職した時点で都心の好立地中古がそうそう簡単に手に入るものでも
ないからね。６５歳までに残債がいくらになるか見越して２０年から１５年
スパンで借入金で新築を買っておく。

不動産は、様子をみているだけでは駄目。いろいろ手を出してはじめて
わかる。１ＬＤＫくらいの物件を買って貸すといろいろ運用の自由度が増す。
安い良質な賃貸は不動産市場の動きに鈍感になる。ほしいと思った
時期にはよいものが少ないということが多い。
失敗し買い換えかなりの損も出してはじめて買い替えで値落ちのしない
場所に移り住んだりできる。不動産と金融資産の連動でそういうことも
可能になる。

不動産価格に重きを置くのは金融機関。ローンを払いながら根抵当で
低金利で使途の自由な金が借りられる。

地価上昇がＣＰＩと連動しなくなったのが８０年以降。
低金利が土地投機を助長したという説明がなされているが
実は８０年当初はまだかなりの高金利。
実は、住宅地価の上昇は人口のブレ

それまでの需要が戦前生まれの少ないボリュームから徐々に
増えて４割増しになったことが、すでに払底した都内の住宅供給
に膨大な負荷が集中する結果になった。

>>721
政令都市も１００万人程度では危ういと私は思っている。
毎度仙台で恐縮だが、家賃の低迷は目を覆うばかりだ。
賃貸が供給過剰なのだ。今の若者の数にあわせて賃貸を供給して
いるがいずれ数は減るのは明白。
おまけに市内でも独居老人世帯が増えている。お亡くなりになれば
住宅は売られる。
一方若者の集中は学生・勤労者が集まってはいるが住宅が買える層
ではない。ビジネスマンは単身赴任。いるのは地場産業のわずかばかりの
勤め人。こんなんでは地価はあがらない。
とにかく３０代の東京集中の度合いがすごすぎる。
住宅購入力のある所得の高い層がより多く首都圏に集中している。

＞分譲物件を無理して買うつもりはありません

そうなさってください。無理しなくても買える人が買って次第に
新築相場は昔の水準に戻っていくでしょう。

それと、金利が２％上がれば（・・・っていつの話か見当もつきま
せんが）価格が１０００万上がったのと同等の影響があります。

団塊世代が１９８０年〜１９８５年までなかなか買えなかった背景には
この間公定歩合が７％から５％に下がったという事情があります。

森ビル・横浜ヒルズ計画


http://yousakana.com/makimono/archives/2006/12/_link_370.html