スレ主さんが留守なようなので、代わりに立てました。
過去スレその１３： https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
[スレ作成日時]2007-09-13 12:07:00
>>538
首都圏（東京、神奈川、埼玉、千葉）団塊の世代流入と定着の歴史
単位千人
１９６０年
東京５８６、神奈川２４０、埼玉１９１、千葉１８２、計１２００
日本全体の団塊に占める割合１６％
１９６０〜７０年にかけて、中卒、高卒、大卒の団塊が首都圏に大量流入
１９７０年
東京１１０７、神奈川４３３、埼玉２７０、千葉２２４、計２０３４
日本全体の団塊に占める割合２９％
１９７０年以降、工場の郊外への移転及び持ち家取得にともない２３区から
市部および近隣３県への移動が開始、一部は田舎へのＵターンもあった。
２００５年
東京６２５、神奈川４５８、埼玉３９９、千葉３３９、計１８２２
日本全体の団塊に占める割合２７％
１９６０年から２００５年の増減
東京＋３９（７％増）、神奈川＋２１８（９１％増）、
埼玉＋２０８（１０９％増）、千葉＋１５７（８６％増）
東京６２５千人の内、２００千人が市部在住、４２５千人が特別区部。
持ち家比率は市部６６％、区部５７％。
区部持ち家層の大部分は親の代からの居住で、地方流入者のほとんどは
近隣に流出、一部貧困層が引き続き、公営・民営の借家にとどまり、
その独身率は高くなっている。
親は自分がもらった遺産の話は子供に話さないものだ。
実際、自分が５０代になって相続にかかわればわかる話だ。
戦後の相続と戦前の長子相続では事情が違う。
戦後の農地改革で小作人がなくなり普通の農家でも田畑は持っている。
ほとんどが市街化区域内の農地。
９０年代の地方の税金の無駄遣いは、不必要な道路事業、区画整理だ。
地元の議員が地元の土地を道路用地で補償させるような計画道路を
むりやり事業決定してきたのが９０年代。
地価が下がったから・・・というのが理由だが人口が減る中で駅前や
郊外の幹線道路だけが整備されバイパスのそばにあった田んぼのや畑が
建売住宅に変わった。
ここに書き込む団塊ジュニアが、じつは一番階層化が極端なのだと思う。
下ばかりみていて「こんな高値でマンションなど買うやつはいない」
と高をくくっていると、気がつけば郊外にも買える家はなくなっているぞ。
師匠！どこに業者がいるんだよ。
俺は悩める団塊ジュニアのためを思って書いている。あんたが
いい加減な思い込みで、購入阻止をはかっているのがいかに愚かなことか
示したいだけだ。
団塊の世代が含まれる５５〜５９歳独身率（2005年国勢調査）
上位７区
1位 中野区 １９．１、2位 台東区 １８．９、3位 荒川区 １８．８、
4位 墨田区 １７．４、5位 豊島区 １６．９、6位 新宿区 １６．６、
7位 北区 １６．２、
30代独身率、上位７区
1位 中野区 ５５．１、2位 渋谷区 ４９．９、3位 豊島区 ４９．５、
4位 新宿区 ４９．３、5位 杉並区 ４８．１、6位 千代田区 ４７．１、
7位 文京区 ４５．７
団塊の世代は町工場等への中卒就職者が多く、このため台東区、荒川区、
墨田区が上位に来ているが、産業構造が変わり、今や高卒上京者の多くは
飲食・小売等のサービス業に就業。これら３区はランク外となっている。
比較的所得の高い団塊サラリーマンのほとんどは市部及び近隣３県に流出
し、それら地域の人口を一気に押上げ、人口のコブを形成した。
２３区内に残っているのは親の代からの持ち家層と、所得水準が低い
公営・民営借家層。
団塊の世代大量退職による税収減は、２３区は軽微に終わると思われる。
さらに、団塊世代の引退後の移住については、
数的には市部及び近隣３県の上京第一世代だが、
それぞれ自家を持っているケースが多く、自家売却の上、故郷にＵターンするのか、それとも親を引き取るのか、この選択は妻がいる分難しい。
インセンティブによる田舎への移住を真剣に考えるのは、どちらかと言えば
２３区内の公営・民営借家住まいの低所得層だと思われる。肉体的に元気な内
に移住を考える人はかなり多いかもしれない。
基本的に、都心周辺、城南一等地への集中は変わらないでしょう。
そこから溢れたコップの水が、城東の一部、横浜方面の一部、
城南二、三等地域に流れるというだけの話。
南側業者ってなんでここまで必死なの？
>>538
２０００万の援助が例が、どれだけのパーセンテージならば納得するの？
日本の死亡者数は、２００２年に戦後はじめて１００万人を越え、その後も、
どんどん増加していきます。
毎年の相続のうちの４％は課税相続。４万件は５０００万＋相続人数×１０００万
を超える相続ということだ。
これは相続路線価をもとに軽減措置を加えた結果だ。実際は配偶者が相続する
場合は１６０００万まで控除がある。大抵は無税の範囲に収まる。
逆に言えば課税相続年間４万件の大半は、時価２億以上の相続。
相続人が４人としても一人平均５０００万以上の相続財産を取得する人が
年間１６万人はいるという話になるだろう。
実際には親の片方が亡くなっても遺産分割はしないで、残りが亡くなって時点で
遺産分割という例が多いから、相続件数は半分として
一人平均５０００万の相続は年間８万人はいる。
重要なのは、高齢の死亡が多いために相続人が大抵は５０歳、６０歳になっている事実だ。だから今はシニアの富裕率が高い。
なぜかうちの父ちゃん金持っているんだ・・と不思議がる世の中だったりもする。
相続税の控除枠が高すぎるのと、さまざまな相続税対策が今度は収入を
増やす方向に動くのが「格差拡大」の要因なのだ。
これは実際に相続してみたらわかる話だ。
×４万件は５０００万＋相続人数×１０００万を超える相続ということだ。
○４万件は５０００万＋法定相続人数×１０００万を超える相続ということだ。
２００３年度、２００５年度の給与納税者の年収総額差異
単位百万円
経済規模が大きくなった区もあれば、縮小している区もある。
都心部の経済規模は膨らみ、周辺区の経済規模は概ね縮小している。
非正社員層が多く賃貸居住するエリア（主に環七周辺の狭小戸建と
アパート混在地帯）の将来は暗い。
１位 港区 ＋５２６２４、２位 江東区 ＋３２４８１
３位 中央区 ＋２８８４６、４位 品川区 ＋２０４７５
５位 新宿区 ＋１４８６７、６位 千代田区 ＋１２３８０
７位 大田区 ＋１１４９３、８位 墨田区 ＋９８３６
９位 文京区 ＋９１６６、１０位 台東区 ＋５１３３
１１位 江戸川区 ▲４７１、１２位 中野区 ▲２１４９
１３位 荒川区 ▲２３２０、１４位 北区 ▲３１０９
１５位 葛飾区 ▲６５２０、１６位 目黒区 ▲６６２４
１７位 豊島区 ▲７９０３、１８位 練馬区 ▲９４９９
１９位 世田谷区 ▲９５２７、２０位 渋谷区 ▲９５２７
２１位 足立区 ▲１１２２１、２２位 板橋区 ▲１２７９１
２３位 杉並区 ▲２６３８０、
>>544
都営住宅の家賃は、年収の少ない国民年金の寡婦年金（２００万以下）の
高齢者が３万円程度。
町田あたりに９０歳の寡婦がかなり多く住んでいる。世田谷も下馬あたりが多い。
６５歳以下の現役労働者でタクシー運転手とかは別にして都営アパートに住む
団塊世代はそんなに多いだろうか？
収入があれば一般のアパートが借りられる。６５歳以上なら都営も優先的に
入居できるらしいが。
都営より安い賃貸って地方でもそうそうない。これは貴重な既得権。
団塊は
都心部にある老朽化したＵＲ賃貸物件だろ。
都営よりは家賃がかなり高いから、
貯金さえあれば
田舎にＵターンした方が経済的。
都心部都営居住者は団塊より上の年齢層で、
老人ホーム化してます。
戦後、戦災被災者の移転、復員及び引き揚げなどのため、既成市街地西側
への人口移転の圧力が高く、東京都市圏は西に拡大した。
さらに、高度成長期には全国からの人口流入を受け止めるため、
拡大の速度が増した。
中心市街地の西側では、既に成していた上流階級向けの山の手から、
連続した前線を形成し、衛星都市を飲み込みつつ武蔵野台地上を西に
向かってスプロールが進行していき、さらに、東京オリンピック前後を
境に、それまで開発規制されていた地域へも市街地開発が行われていった。
しかしながら、離れるに従って、利便性、都市施設、水道・道路その他
のインフラストラクチャーの水準が急速に下がった。
戦争直後に住民が移転した市街の例として富ヶ谷に近い目黒区駒場周辺の
山手通り沿い、大規模なスプロールが急速に展開した地域として中野区
野方などが挙げられる。また、世田谷区は、成城学園など良好な都市整備
が行われた地域がある一方、全体にはカーナビゲーションの性能評価に
使われるほど道路整備の水準が低い地域が多く、今日でも周辺の区に
比べ下水道の整備に遅れがみられる。
今日では住宅販売の宣伝用には、地形や由来に関係なく高級感を打ち
出すために「山の手」が使用されている。特に、地名の併合によって、
山の手の住宅の町名が下町地域に広がった場合などは、マンション販売
の広告で「山の手」が連呼される。（例えば、「目黒区 白金
マンション 山の手」を検索すると、バブル経済期に地上げされた
谷部低地の木造賃貸住宅の跡地に建てられたマンションが
大量に現れる。）
団塊も都会住まいになれてしまい、
不便な田舎にＵターン住まいしたいとは思いませんよ。
バブル景気を楽しんだ世代でもありますからね。
バブルを上手く生きて給料以外で築いた財産持ってる人もいるし。
>>558
団塊の約２割が引越し希望。
住み替えについては、「現在の住まいにそのまま住みつづける」が46％
と半数近くを占めている。これに「現在の住まいをリフォームして住む」
の22％を加えると７割弱は継続居住希望となる。
住み替え希望は、残りの約３割から「その他」を除いた24％となった。
そのうち最も多かったのは
「新たに住まいを購入して住む」の9.7％だった。
「新たに住まいを借りて住む」が5.4％、
「新たに住まいを新築して住む」は3.2％。小計１８．３％
「現在の住まいを建て替えて住む」は5.3％。
1947年〜51年生まれで今年56〜60歳となる団塊世代は、全国で561万
世帯。その半数以上が三大都市圏に集中し、首都圏では154万世帯を
占める。18.3%は２８万世帯に相当する。
住み替え希望が強いのは、「賃貸居住層」「60歳時点の金融資産2500万円
未満年収400万円以上の層」および「金融資産5000万円以上の層」。
現在の住まいの築年数が30年以上になると希望が強くなる。
新たに住まいを購入して住み替えたいとする層は全体の9.7％、首都圏
では１５万世帯に相当。その約半数（45.5％）が「新築マンション」を
希望しており、「中古マンション」も13.8％いる。
金融資産を持っている人ほど一戸建てよりマンションを住み替え先
として選択する傾向が見られた。新築マンション希望層は、「金融資産
5000万円以上」が3割近くを占め、希望層の約半数（56.1％）が「金融資産
2500万円以上」と答えた。老後の不安度を尋ねた設問では、新築マンショ
ン希望層の56.1％が「まったく不安はない」と「あまり不安はない」
と回答。また、都市型の消費生活を志向しており、「多少お金がかかって
も、豊かな老後を過ごしたい」（全体72.9％／新築マンション希望層
90.9％）、「気に入ったもの、好きなものにはお金を惜しまない」
（同57.7％／75.8％）、「上質なものに囲まれた暮らしがしたい」
（同45.2％／65.2％）、「自分の資産は自分の代で使い切ってもよい」
（同60.5％／69.7％）。一方で、「老後は質素な生活をこころがけ、
お金を節約したい」という設問では、全体62.1％に対して新築マンション
希望層の回答率は43.9％と際立って低くなった。
新築マンション希望層は生活や交通、管理サービスなどの利便性
を重視して同じ沿線・方面でより都心に近い地域を選ぶ傾向が強かった。
また、新築マンション希望層では63.6％が「夫婦二人」を望んでおり、
全体平均（55％）より割合がかなり高くなった。
首都圏団塊の世代はお金持ちは都心部に新築マンションを買ってお引越し。お金に不安がある賃貸族は生活費が安い田舎にＵターン。持ち家あるけどお金に不安がある人はそのまま郊外で潰えるｗ
>>513
>そのくせ物件購入の差額でベンツ、フェラーリが購入できるメリットは大きい
笑った
よくある雑誌広告の、恋愛運ギャンブル運向上の宝石やアクセサリーの類の
パチンコでザクザク儲かって、いい女（ケバい女というべきか）連れて
フェラーリやベンツ買って、またまた宝くじで大当たり的な願望を体現している
実に東側メンタリティーを体現した書き込みだ（笑
で、価格動向はどうなってる？
そんなすぐには劇的に変わらんよ
都市構造の変革が伴うから
２０年スパンくらいはかかるよ。
戦後の西側近郊の地価が上がって行ったようにね。
ふぁ〜っ
どうでもいいオタク長文合戦はそろそろ終わった？
長文は勘弁してくれ。
読む気が失せる。
一気に書かずに、小出しに書けばそれだけでも読めると思うが。。
周りにもいるが、自分の知識を一気に吐き出す輩、そういうのに限って早口で自己満。相手に全然伝わってないし、伝える気すらない。
首都圏に新築マンションを買いたい世帯7万世帯
そのうち金融資産５０００万以上持ってるのが２万世帯
そのうち金融資産２５００万以上持ってるのが４万世帯
これを多いというか少ないというか、難しいところですね。
・人口減少が将来起こるからマンション価格は下がる
・これ以上上がると庶民が買えなくなるからマンション価格は下がる
いずれも需要サイドのみからの勝手な推論。
消費者王様感覚の抜け切らぬマヌケなオプティミストだ。
原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
薄利で供給を続けてくれるのか。
否。デベは業態を変え、供給を絞る。
日本の国力が衰退に向かっている中、
庶民の住宅事情だけが良くなっていく、などという能天気な予想が
いったいどこから出てくるのか？
これからマクロな傾向としては、占有面積の減少、仕様の低下、郊外開発による
「庶民の買える価格帯」を保ったままの実質上昇傾向が続くだろう。
20〜30年前の旧公団、都営住宅はまだ40〜50平米台の「ファミリー向け」
だってたくさんあった。経済力が衰えればその時代に戻るだけの話。
>>570
何もない処から国力が高まりモノが増えていく発展局面と
多くのモノがある状態から国力が落ちていく衰局面は非対象です
50年以上かけて築かれたインフラや住宅ストックは
衰退に向かっているからといって直ぐに消滅するわけではありません
＃それを維持するコストが今後は社会問題になるのですが・・・・・・
20〜30年のスパンでは、40〜50m2台のファミリータイプ水準に
戻ることはないでしょうね
>原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
>薄利で供給を続けてくれるのか。
>否。デベは業態を変え、供給を絞る。
「供給を絞る」のはいいけど
かつて“バブルの塔”とか“幽霊タワー”と呼ばれた
外苑東通りのタワーマンションの様に
工事途中で10年くらい放置しますかねぇ
ファンドがらみのお金も、昨今の信用収縮で元栓が絞られて
先細なのは予見できますしね
調子に乗って大量の土地を仕入れたデベはツライですね
ここから2、3年、デベは体力勝負になるでしょ
首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円 ３８３５戸 ←多い
５０００〜５５００ ４７４１ ←多い
５５００〜６０００ ３２２８ ←多い 小計１１８０４戸
６０００〜６５００ ２０５２
６５００〜７０００ １４３７
７０００〜８０００ １４０５
８０００以上 ２０３８
計 １８７３６戸（全体の約２５％）
多い価格帯は４７００〜６０００万円です。
江東区のマンション規制が解除されたら、都心部でこの価格帯のファミ
リー向けマンションがまだまだ出てくるでしょう。
解除されれば、約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区：白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部：５１００戸
旧城東区：亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸
都心部の住環境が良い地域でファミリータイプマンションが安定した
価格で供給されれば、職住近接のアーバンライフを手に入れる人は増えます。
>570
>原油高、資材高の中、デベは苦しみながら庶民のために
>薄利で供給を続けてくれるのか。
デベは(今のバブルまで)庶民のために安く供給してたわけじゃないでしょ。
売れないから安く販売せざるをえなかったんじゃない。
安く供給するのが嫌だったら、高い価格で供給すればいいんじゃないか。
>デベは業態を変え、供給を絞る。
そんなことが簡単にできるんだったら、ご自由にどうぞ。
都心部マンション
心地よい価格水準は坪単価で２５０万円
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２が主流になります。
坪単価が３００万円台になると、かなり購入し辛くなります。
大量供給が続けば価格も適正水準を維持できます。
>世帯の構成人数が減って来ているので、７０ｍ２が主流になります。
そうですか、厳しい世の中になりますね。
７０ｍ２だと、夫婦＋子供1人が精一杯だろうな。
戸建離れが進んで都心部マンション志向が高くなって行くと、価格帯４７００〜６０００万円の購入者数が現状より増えていくかもしれません。
>>570
＞・人口減少が将来起こるからマンション価格は下がる
＞・これ以上上がると庶民が買えなくなるからマンション価格は下がる
＞いずれも需要サイドのみからの勝手な推論。
＞消費者王様感覚の抜け切らぬマヌケなオプティミストだ。
痛快。 よくぞ言った。
そのとおりだ。これに尽きるよ。
マンションが薄利多売から高額商品に変わったのは、坪単価２５０万を
超えたあたりからだろう。
２３区といってもバブル崩壊以降一度も２５０万超えたことのないエリアが
一度も２５０万以下になったことのないエリアを追い抜くみたいな話は噴飯もの。
そういう混乱を招いたのが価格破壊湾岸タワーだったというだけ。
世の中、薄利多売と高額差別化商品とある。
それぞれマーケットが違う。
570,575,580
確かに客のなかには王様然とした横柄なのもいるからね。
ストレスたまるよな。毎日の営業、ご苦労さん！
（世の中仕事は色々あるぞ。）
お客はみんな湾岸方面に集まって
他はみんな閑古鳥デツ。
本当に頭にくるよな。
>570さんの意見に同意。
土地をたんまり仕込んだデベが資金繰りに耐えられなくなって安価で放出という希望的観測はあるけど、そこそこ好立地のマンション用地を仕込めているのは総合不動産位。彼らはマンション販売が低調になってもオフィス賃貸が絶好調なので安く手放す必要がない。
デベが他業態に転換を図れるかについては、総合不動産は事業ポートフォリオをオフィス賃貸に集中させれば良いだけ。専業デベはオフィスも含めた流動化事業や高齢者向け住宅、管理事業への注力など、不動産からは離れないものの「脱分譲」の方向性が明確になっている。
結局、弱小デベの中には郊外物件を値引き販売せざるを得ない所も出てきているし、他業態への転換が失敗すれば破綻・再編に巻き込まれるだろうが、大手デベの経営や好立地物件の販売価格とは別次元の話。
今の団塊ジュニアは、晩婚だし子供も少ないから住宅需要が緊急の課題に
なっていない。そもそも大きな勘違いをしている。
■購入に関する誤解
自分たちだけが購入者だと思ってる。
自分の所得水準、金融資産が標準値だと思っている。
供給者は自分たちの資金力にあわせて供給すべきだと思っている。
■価格の動きに対する誤解
不動産価格は、値上がりが悪で値下がりが善だと思っている。
自分が買ったあと下がっても平気だと勘違いしている。
不動産は短期間に上がったり下がったりするものという誤解
■供給に対する誤解
デベロッパーは自由自在に土地が仕込めると思っている
デベロッパーは土地をたんまり仕込んでいると勘違い
在庫を抱えていると金利負担が厳しいという思い込み
■住宅需要に関する誤解
通勤時間短縮のためにマンションが必要になるわけじゃない
賃貸が狭いし遮音やプライバシーや防犯性能が劣るから新築分譲が求められる
子供が大きくなるまでは実際には賃貸で充分ことたりる。子供が個室を必要と
する時点で住宅需要はせっぱつまった話になる。
×子供も少ないから
○子供もまだ小さいから
